Jurisdiction: civil
Date: 2025-06-29 00:00:00

[PERSON] в особі уповноваженого представника звернувся до Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (надалі також «ТОВ «Житловий комплекс «Козацький»), Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» (надалі також «ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО»), третя особа фізична особа-підприємець [PERSON] , в якому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просить визнати за [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , право власності на нерухоме майно, а саме однокімнатну квартиру [ADDRESS] Франківська область. Позовні вимоги мотивує тим, що 04.01.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (продавець) та [PERSON] (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113, за умовами якого продавець зобов`язувався передати у власність Покупця об`єкт, який буде створений ним у майбутньому (однокімнатна квартира [ADDRESS] , житлова забудова), а покупець зобов`язувався прийняти об`єкт у відповідності до умов даного договору та оплатити його. Згідно умов Додатку № 1 до договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 від 04.01.2021 року, яким затверджено Протокол погодження договірної ціни від 04.01.2021 року, загальну вартість однокімнатної квартири [ADDRESS] , житлова забудова, на момент оформлення договору визначено у 281 132,00 грн. [PERSON] в повному обсязі виконав умови вказаного договору, сплативши на рахунок отримувача ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» всю суму згідно Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому № 113 від 04.01.2021, а саме 28 150,00 грн. та 252 982,00 грн. окремими платежами. Крім того, 04 січня 2021 року між [PERSON] (замовник) та фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності [PERSON] (Виконавець) було укладено Договір виконання робіт № 113, за умовами якого замовник доручає, а Виконавець проводить виконання відповідних робіт (встановлення вхідних дверей; встановлення вікон по периметру об`єкту; внутрішнє штукатурення цегляних стін; підвід мереж (водопостачання, водовідведення, газопостачання (для встановлення індивідуальної системи опалення), електрики) до житлового приміщення; встановлення газового, електричного, водомірного лічильників). За вказаним договором на виконання його умов [PERSON] сплачено 187 42,00 грн. Крім того, Позивачем оплачено додаткові кошти після обміру площі квартири органом БТІ. Отже, як зазначено у позовній заяві, [PERSON] оплатив повну вартість майнових прав за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому № 113 від 04.01.2021 року та Договором виконання робіт № 113 від 04.01.2021 року, однак ТОВ «Житловий Комплекс «Козацький» свої зобов`язання щодо передачі цієї квартири у власність [PERSON] не виконує, квартиру у власність не передає, що ставить під сумнів можливість належного виконання ним своїх зобов`язань згідно Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому №113 від 04.01.2021 року та Договору виконання робіт № 113 від 04.01.2021 року. [PERSON] , звернувшись до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» з метою отримання інформації про стан готовності об`єкта, зокрема для підписання Акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт та отримання необхідних документів для реєстрації права власності [PERSON] на об`єкт, за наслідком даного звернення отримав усну вимогу Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» про необхідність провести оплату грошових коштів, які не передбачені жодними із укладених ним договорів. Внаслідок чого, представник Позивача покликається на те, що Відповідачем не визнається право власності на квартиру Позивача, вартість якої Позивачем сплачено в повному обсязі, а проти оплати додаткових коштів Позивач заперечує, у зв`язку з чим він звернувся до суду з даним цивільним позовом. Представник Позивача в судових засіданнях позовні вимоги підтримував та просив їх задовольнити. Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» правом на подання відзиву на позов [PERSON] не скористалося. В судовому засіданні представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» проти позову [PERSON] заперечувала, просила відмовити в його задоволенні з підстав, на яких ґрунтується поданий Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» зустрічний позов (у зв`язку з наявністю правових підстав для розірвання Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 від 04.01.2021 року, таких як істотна зміна обставин, якими керувалися сторони при укладенні договору). Відповідач Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» правом на подання відзиву на позов [PERSON] не скористалася. В судовому засіданні представник Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО»\~ проти позову [PERSON] заперечував, просив в його задоволенні відмовити, посилаючись на недоведеність. Зокрема, заперечуючи проти позову, представник даного відповідача посилався на те, що квартири, яка купувалася [PERSON] за договором купівлі-продажу, не існує. Позивачем за первісним позовом, за твердженням представника ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», не доведено за допомогою належних засобів доказування, що квартира, яка придбавалася за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 від 04.01.2021 року (однокімнатна квартира [ADDRESS] ), є тотожною тій квартирі, щодо якої пред`явлено позовні вимоги (однокімнатна квартира [ADDRESS] Франківська область), відповідні доводи сторони Позивача базуються на припущеннях. Також посилався на наявність підстав для розірвання Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 від 04.01.2021 року. Третя особа фізична особа-підприємець [PERSON] , в судове засідання не з`явився, явку уповноваженого представника не забезпечив, про причини неявки суду не сповістив, про дату та час судового засідання повідомлявся належним чином. Письмових пояснень по суті первісного позову від третьої особи до суду не надходило. Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» в особі уповноваженого представника звернулося до Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області із зустрічним позовом до [PERSON] , треті особи Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», фізична особа-підприємець [PERSON] , в якому просить розірвати Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року № 113, який укладений між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та [PERSON] . Зустрічний позов мотивовано тим, що ТОВ «Житловий комплекс «Козацький», як продавець за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року № 113, здійснювало продаж майнових прав на відповідну квартиру, враховуючи отримання майнових прав на неї в рамках укладеного інвестиційного договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року (договір про участь в будівництві), який було укладено між Громадською організацією «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» та ТОВ «Житловий комплекс «Козацький». ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» у даних правовідносинах не було замовником будівництва, жодних дозвільних документів на себе не виготовляло, оскільки виступало у даних правовідносинах фактично генеральним підрядником. Оформляючи спірний договір, ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» володіло правом очікування на розподіл майна та отримання по Інвестиційному Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, майнових права на відповідну квартиру. За умовами Договору про участь в будівництві від 10.10.2019 року, ТОВ «Житловий комплекс «Козацький», як учасник по договору, здійснювало організацію та фінансування будівництва будинку, в якому розташована квартира, зазначена в договорі купівлі-продажу, що укладено з [PERSON] Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901», згідно умов договору про участь у будівництві від 10.10.2019 року, виступали співзамовниками будівництва багатоквартирного житлового будинку, в якому розташована квартира, що продавалась згідно умов оскаржуваного договору. Будівництво багатоквартирного житлового будинку, в якому розташований об`єкт, що продавався згідно умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року № 113, здійснювалося на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт від 11.10.2012 року № ІФ08312188706, із змінами, зареєстрованими 03.06.2019 року № ІФ102191570958, згідно якої замовниками будівництва об`єкту були Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901». Проте, на підставі рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 01.12.2023 року у справі №909/409/23, яке залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 року, Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року визнано недійсним. Таким чином, як зазначено у зустрічному позові, оскільки Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року визнано недійсним в судовому порядку, ТОВ «ЖК «Козацький», як продавець по умовах Договору, не має правових підстав виконати свої зобов`язання перед [PERSON] як покупцем, відповідно до п. 2.1.4 та 2.1.6 Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року № 113, а саме: передати згідно умов Договору по акту прийому-передачі квартири та всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру, вказану в даному договорі, так як Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року в судовому порядку визнано недійсним. Саме Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року надавав право ТОВ «ЖК «Козацький» здійснювати продаж майнових прав на відповідну квартиру [PERSON] , та який необхідно було передати [PERSON] для реєстрації за ним права власності на квартиру, враховуючи п. 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127. Отже, в зустрічному позові позивач посилається на те, що фактично спірний Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року неможливо виконати в силу того, що Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року визнано недійсним, а новий дозвіл на виконання будівельних робіт було виготовлено у січні 2024 року, і тому Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року не може породжувати жодних майнових прав чи зобов`язань для сторін, оскільки цей договір фактично знаходиться поза межами отриманого нового Дозволу на виконання будівельних робіт від 15.01.2024 року №ІФ012240104833. Єдиним можливим законним варіантом для отримання квартири є оформлення нового договору у межах чинного дозволу виконання будівельних робіт від 15.01.2024 року № ІФ012240104833 та з урахуванням отриманого сертифікату про здачу будинку в експлуатацію від 17.06.2024 року № ІФ 122240523313. Вважає, що первісним позивачем обрано неналежний спосіб захисту, належним способом захисту може бути стягнення коштів, а спірний договір підлягає розірванню на підставі ч.ч.1,2 ст. 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 14 жовтня\~ 2024 року зустрічний позов\~ прийнято до сумісного розгляду з первісним позовом [PERSON] про визнання права власності, об`єднавши їх в одне провадження. Відповідач за зустрічним позовом [PERSON] правом на подання відзиву на зустрічний позов не скористався. В судових засіданнях представник [PERSON] проти зустрічного позову заперечував, посилаючись на його необґрунтованість та безпідставність, просив в його задоволенні відмовити. Заперечуючи проти зустрічного позову, представник [PERSON] зазначав про те, що рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 01.12.2023 року у справі №909/409/23, яке залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 року, яким Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року визнано недійсним, не стосується прав та законних інтересів [PERSON] , а тому не може бути підставою для розірвання Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року №113. Істотну зміну обставин заперечував у зв`язку з тим, що визнання в судовому порядку недійсним відповідного договору про співучасть є внутрішнім питанням сторін такого договору, яке не впливає на обсяг прав [PERSON] за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року №113. Просив відмовити в задоволенні зустрічного позову з підстав, на яких ґрунтується первісний позов (у зв`язку з наявністю підстав для визнання за [PERSON] права власності на спірну квартиру). Третя особа за зустрічним позовом Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», правом на подання письмових пояснень з приводу зустрічного позову не скористалася. В судовому засіданні представник Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» вимоги зустрічного позову підтримував, посилаючись на наявність підстав для розірвання Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року № 113, який укладений між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та [PERSON] , просив зустрічний позов задовольнити. Третя особа за зустрічним позовом фізична особа-підприємець [PERSON] , в судове засідання не з`явився, явку уповноваженого представника не забезпечив, про причини неявки суду не сповістив, про дату та час судового засідання повідомлявся належним чином. Письмових пояснень по суті зустрічного позову від третьої особи до суду не надходило. Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 15 листопада\~ 2024 року в задоволенні заяви про забезпечення позову у цивільній справі за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа без самостійних вимог на предмет спору фізична особа-підприємець [PERSON] , про визнання права власності, зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» до [PERSON] , треті особи без самостійних вимог на предмет спору Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», фізична особа-підприємець [PERSON] , про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому, відмовлено. Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 29 листопада\~ 2024 року, залишеною без змін Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 06.02.2025 року, призначено по даній справі судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено наступне питання: - Чи є наявною (тотожною) квартира, яка є предметом Договору купівлі-продажу майна, яке буде створено у майбутньому №113 від 04 січня 2021 року, укладеному між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та [PERSON] , та зазначена в додатку до Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №113 від 04.01.2021 року, а саме однокімнатна квартира [ADDRESS] загальною площею 43,79 кв.м. на 2 поверсі в під`їзді №14, - квартирі в проектній документації на об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] (кадастровий номер земельної ділянки: 2610192001:25:009:0212). Черга 3», який зданий в експлуатацію на підставі сертифіката ІФ1222240523313 від 17.06.2024? 04 квітня 2025 року на адресу суду надійшов Висновок експерта від 28.03.2025 року №СЕ-19/109-24/3586-БТ. Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 04 квітня 2025 року поновлено провадження у справі. Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 16 квітня 2025 року в задоволенні клопотання представника [PERSON] про витребування доказів відмовлено. Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 травня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті. Проаналізувавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, Судом встановлено наступне. 04.01.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (продавець) та [PERSON] (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 (том 1, а.с.20) (надалі також «Договір купівлі-продажу №113 від 04.01.2021 року»), за умовами якого продавець зобов`язувався передати у власність покупця квартиру, яка буде створена ним у майбутньому (однокімнатна квартира [ADDRESS] , житлова забудова), а покупець зобов`язувався прийняти квартиру у відповідності до умов даного договору та оплатити її (пункти 1.1, 1.2 Договору купівлі-продажу №113 від 04.01.2021 року). Відповідно до п. 1.4. Договору купівлі-продажу №113 від 04.01.2021 року планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію 2 квартал 2022 року. Згідно п. 2.1 Договору купівлі-продажу №113 від 04.01.2021 року продавець зобов`язується: - виконувати взяті на себе за даним Договором зобов`язання належним чином у встановлені терміни (п. 2.1.1); - здійснити будівництво Об`єкта в обсязі передбаченому даним Договором у відповідності до будівельних норм та правил (п. 2.1.2.); - надавати покупцю необхідну інформацію про проходження будівництва об`єкту (п.2.1.3) - підготувати всі необхідні документи для проведення реєстрації права власності на квартиру за цим договором (п. 2.1.4.); - за місяць до ведення об`єкта в експлуатацію повідомити покупцю: фактичну (поштову) адресу об`єкта, фактичний номер, фактичну загальну площу й інші параметри квартири, на підставі даних технічної інвентаризації будинку, в якому знаходиться квартира, наданих Обласним бюро технічної інвентаризації, остаточну вартість квартири, уточнену по фактичній загальній площі (п.2.1.5); - по завершенню будівництва об`єкта та здачі його в експлуатацію та при проведенні покупцем оплати вартості квартири в повному обсязі, протягом 30 (тридцяти) календарних днів передати Покупцю по Акту прийому-передачі завершену будівництвом квартиру з повним комплексом виконаних робіт та надати усі необхідні документи на дану квартиру для оформлення права власності на неї (п. 2.1.6). Відповідно до п. 2.3.1, 2.3.3 Договору купівлі-продажу №113 від 04.01.2021 року покупець зобов`язується: оплатити вартість Об`єкта, що набувається за цим договором та додаткові роботи в порядку, що встановлений цим Договором та Договором на виконання додаткових робіт. по завершенню будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію прийняти у продавця квартиру за даним договором та усі необхідні документи протягом 10 днів з моменту отримання повідомлення. Відповідно до пункту 5.4 Договору купівлі-продажу №113 від 04.01.2021 року дострокове розірвання даного договору до закінчення виконання сторонами своїх зобов`язань, визначених у ньому, може бути проведено за взаємною згодою сторін, окрім випадків, передбачених цим договором. Згідно умов підписаного Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» та [PERSON] Додатку № 1 до договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 від 04.01.2021 року, яким затверджено Протокол погодження договірної ціни від 04.01.2021 року (том 1, а.с.24), загальну вартість однокімнатної квартири [ADDRESS] , житлова забудова, на момент оформлення договору визначено у 281 132,00 грн. Вартість одного квадратного метра на момент оформлення договору становить в 10 700,00 грн. 04 січня 2021 року між [PERSON] (замовник) та фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності [PERSON] (виконавець) укладено Договір виконання робіт № 113 (надалі «Договір виконання робіт №113 від 04.01.2021 року» (том 1, а.с. 27-29), за умовами якого (пункт 1.1) замовник доручає, а виконавець проводить виконання наступних робіт: встановлення вхідних металевих дверей; встановлення вікон по периметру квартири; підвід мереж (водопостачання, водовідведення, газу, електрики) до житлового приміщення; монтаж лічильників обліку газу, електроенергії та води; штукатурення внутрішніх цегляних стін. Відповідно до 1.2 Договору виконання робіт №113 від 04.01.2021 року вартість виконання робіт погоджується та встановлюється сторонами протоколом погодження договірної ціни, що є невід`ємним додатком до даного договору. Згідно умов підписаного фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності [PERSON] та [PERSON] Додатку № 1 до договору виконання робіт № 113 від 04.01.2021 року, яким затверджено Протокол погодження договірної ціни від 04.01.2021 року (том 1, а.с.30), загальну вартість виконання робіт на момент укладення договору на момент оформлення договору визначено у 187 421,00 грн. 30.12.2020 року оплату згідно Договору про завдаток від 30.12.2020 р. [PERSON] здійснив на рахунок отримувача ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» суму в розмірі 28 150,0 грн. (квитанція до прибуткового касового ордеру №83/12 від 30.20.2020 року (том 1, а.с.25). 04.01.2021 року [PERSON] на рахунок отримувача ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» здійснив оплату згідно Договору №113 від 04.01.2021р. в сумі 252 982,00 грн. (квитанція до прибуткового касового ордеру №01/01 від 04.01.2021 року (том 1, а.с.26). 04.01.2021 року [PERSON] на рахунок отримувача фізична особа- підприємець [PERSON] здійснив оплату згідно Договору №113 від 04.01.2021р. в сумі 187 421,00 грн. (том 1, а.с.31). [PERSON] також сплачено вартість збільшення площі об`єкту після обмірів ОБТІ в розмірі 2 247,00 грн. та 897,80 грн. (платіжна квитанція № 93534509-1972-2479 від 04.09.2024 р.; платіжна інструкція № 103 від 04.09.2024 року (том 1, а.с.33-34). Посилаючись на те, що Відповідач ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» не виконує умови договору щодо передачі Позивачу документів на квартиру для оформлення права власності на неї, вимагає переукладення договору купівлі-продажу з оплатою додаткових коштів, [PERSON] звернувся до суду з даним цивільним позовом про визнання за ним права власності на квартиру (1). Поряд з цим, посилаючись на істотну зміну обставин, що унеможливлює виконання продавцем своїх зобов`язань за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 від 04.01.2021 року, ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» звернулося до суду із зустрічним позовом про розірвання даного договору (2). 1) Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України. У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Цим правом на застосування певного способу захисту і є права, які існують у рамках захисних правовідносин. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань). Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України). Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону). Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17). Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства. У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, провадження № 14-31цс20, Великою Палатою зазначено наступне: «Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ). Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном. Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства. Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50\~ Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868). У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови). При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства. Велика Палата Верховного Суду висновує, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру». Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права. Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18). Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України. У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності. Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи. Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин. Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права. Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права. Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено. Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19). Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Отже, щодо суті спірних правовідносин між сторонами за первісним позовом. Так, як встановлено Судом, згідно умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 113 від 04.01.2021 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (продавець) та [PERSON] (покупець) предметом купівлі-продажу була квартира, яка буде створена у майбутньому, а саме: однокімнатна квартира [ADDRESS] , житлова забудова. Позовні вимоги за первісним позовом пред`явлено про визнання за [PERSON] права власності на нерухоме майно, а саме: однокімнатну квартиру [ADDRESS] Франківська область. За твердженнями представника Позивача, вказані квартири ( [ADDRESS] на 2 поверсі в під`їзді [ADDRESS] та [ADDRESS] на 2-му поверсі у корпусі №7) є однією і тією ж самою квартирою, в якій змінилася нумерація. Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування (статт 77 ЦПК України). Згідно зі статтею 78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (стаття 80 ЦПК України). Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) сформульовано висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тож певна обставина може вважатися доведеною, якщо інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс. Верховний Суд наголосив, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду у справі №401/1944/22, провадження № 61-10115св23 від 10 листопада 2023 року. Так, Суд зауважує, що в ході розгляду даної цивільної справи представником Позивача не надано Суду належних та допустимих доказів на підтвердження того, що придбана за договором №113 від 04.01.2021 року однокімнатна квартира [ADDRESS] , житлова забудова (яка є об`єктом інвестування за цим договором, та майнове право щодо якої набув Позивач після виконання зобов`язань за договором інвестування) є однокімнатною квартирою [ADDRESS] Франківська область, яка існує на момент та після введення будинку в експлуатацію. Крім того, ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 29 листопада 2024 року, залишеною без змін постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 06.02.2025 року, по даній справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено наступне питання: - Чи є наявною (тотожною) квартира, яка є предметом Договору купівлі-продажу майна, яке буде створено у майбутньому №113 від 04 січня 2021 року, укладеному між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та [PERSON] , та зазначена в додатку до Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №113 від 04.01.2021 року, а саме однокімнатна квартира [ADDRESS] загальною площею 43,79 кв.м. на 2 поверсі в під`їзді №14, - квартирі в проектній документації на об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] (кадастровий номер земельної ділянки: 2610192001:25:009:0212). Черга 3», який зданий в експлуатацію на підставі сертифіката ІФ1222240523313 від 17.06.2024? 04 квітня 2025 року на адресу суду надійшов Висновок експерта від 28.03.2025 року №СЕ-19/109-24/3586-БТ (том 3), в якому зазначено: встановити наявність (тотожність) квартири, яка є предметом Договору купівлі-продажу майна, яке буде створено у майбутньому №113 від 04 січня 2021 року, укладеному між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та [PERSON] , та зазначена в додатку до Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №113 від 04.01.2021 року, а саме однокімнатна квартира [ADDRESS] загальною площею 43,79 кв.м. на 2 поверсі в під`їзді №14, - квартирі в проектній документації на об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] (кадастровий номер земельної ділянки: 2610192001:25:009:0212). Черга 3», який зданий в експлуатацію на підставі сертифіката ІФ1222240523313 від 17.06.2024, не можливо, оскільки квартира [ADDRESS] в проектній та дозвільній документації відсутня. Судом неодноразово роз`яснювалося право сторін щодо подання клопотань про призначення повторної чи додаткової експертизи, або ж надання виготовлених на їх самостійне замовлення експертних висновків, однак відповідних клопотань перед судом не заявлялося. Крім того, Суд звертає увагу на те, що представник Позивача заперечував і проти призначення в даній цивільній справі судової будівельно-технічної експертизи за клопотанням, яке заявлялося представником сторони відповідача. Відповідно до ч. 4 ст. 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Факт виключно зміни нумерації квартири (з [ADDRESS] ) не підтверджується належними засобами доказування, окрім тверджень представника Позивача. Відповідачі такий факт заперечують, посилаючись на те, що у спірних правовідносинах після укладення з [PERSON] . Договору №113 від 04.01.2021 року внаслідок зміни відповідних обставин розроблялася нова проектна документація на будівництво, а, звідси, будинок будувався на підставі нової проектної документації. Суд вважає необґрунтованими посилання представника Позивача в судовому засіданні на те, що такий факт тотожності квартир не потребує доказування, оскільки він випливає з простого арифметичного підрахунку, оскільки, враховуючи фактичні обставини даної конкретної справи, такий підхід є помилковим з огляду на наступне. Як встановлено Судом, ТОВ «ЖК «Козацький», як Продавець, здійснював продаж майнових прав на квартиру за Договором №113 від 04.01.2021 року, враховуючи отримання майнових прав на відповідну квартиру в рамках укладеного інвестиційного Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, укладеного між Громадською організацією «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» та ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» (надалі також «Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року» (том 1, а.с.80-84), за умовами якого ТОВ «ЖК «Козацький» здійснював організацію та фінансування будівництва будинку, в якому розташована квартира, зазначена в Договорі №113 від 04.01.2021 року. Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901» згідно умов Договору про участь у будівництві від 10.10.2019 року виступали співзамовниками будівництва багатоквартирного житлового будинку, в якому розташована квартира, що продавалась згідно умов Договору №113 від 04.01.2021 року. Будівництво багатоквартирного житлового будинку, в якому розташований об`єкт, що продавався згідно умов Договору №113 від 04.01.2021 року, здійснювалося на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт від 11.10.2012 року №ІФ08312188706, із змінами, зареєстрованими 03.06.2019 року № ІФ102191570958, згідно якої замовниками будівництва об`єкту були Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901». Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 01.12.2023 року у справі №909/409/23 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/115583934), залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 року (https://reyestr.court.gov.ua/Review/117714815), визнано недійсним Договір про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Козацький" (вул. Героїв Миколаєва, буд. 129 А, корпус 38., офіс 40, с. Угорники, Івано-Франківський район, Івано-Франківська область, 76492; ідентифікаційний код: 43221148), Громадською організацією "Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО" (вул. Горбачевського, буд. 14, кв. 26, м. Івано-Франківськ, Івано-Франківська область, 76018; ідентифікаційний код: 40553963) та Приватним акціонерним товариством "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство 0901" (вул. 8 березня, буд. 1, офіс 1, м. Луцьк, Волинська область, 43005; ідентифікаційний код: 20536027). Громадською організацією «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», як замовником, який на праві постійного користування володіє земельною ділянкою площею 3,6860 га (кадастровий номер 2610192001:25:009:0212) (на якій знаходиться будинок, в якому розташована спірна квартира), отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІФ012240104833 від 15.01.2024 року\~ на об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] (кадастровий номер земельної ділянки: 2610192001:25:009:0212). Черга 3» (том 1, а.с.86-87). В подальшому об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] (кадастровий номер земельної ділянки: 2610192001:25:009:0212). Черга 3» здано в експлуатацію на підставі Сертифіката ІФ1222240523313 від 17.06.2024 року (том 1, а.с.88-89). Отже, об`єкт будівництва, у якому розміщена спірна квартира, щодо якої [PERSON] заявлено позовні вимоги, зданий в експлуатацію на підставі проектної документації, яка розроблялася замовником ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» відповідно до отриманого Дозволу на виконання будівельних робіт № ІФ012240104833 від 15.01.2024 року\~ на об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] (кадастровий номер земельної ділянки: 2610192001:25:009:0212). Черга 3». В матеріалах справи міститься Технічний паспорт на житловий будинок квартирного типу, реєстраційний номер ТІ0162920-4480-6828-9790, виготовлений 20 травня 2024 року (том 1, а.с.218-248) та Наказ «Про присвоєння адреси» від 02 серпня 2024 року (том 1, а.с.249), яким будинку присвоєно поштову адресу. В судовому засіданні представником Позивача надано пояснення Суду, що спірна квартира, стосовно якої пред`явлено позовні вимоги, на Плані будинку квартирного типу масштаб 1:100 знаходиться в будинку літ «А» на ІІ поверсі, квартира [ADDRESS] (том 1, а.с.237). Таку позицію мотивує математичними підрахунками та фактом відсутності в державному реєстрі прав власності на нерухоме майно зареєстрованого права власності на таку спірну квартиру. В той же час, Суд зауважує, що на момент укладення Договору №113 від 04.01.2021 року, вказаної проектної документації не існувало. На той момент планування будівництва будинку здійснювалося на підставі іншої декларації про початок будівельних робіт та іншої проектної документації, графічні матеріали щодо якої безпосередньо в оригіналі оглянуто судом та учасниками справи в судовому засіданні. Суд також наголошує на тому, що, як зазначено представниками сторін в судовому засіданні, на момент укладення Договору №113 від 04.01.2021 року будівництво багатоквартирного будинку лише розпочиналося, фізично квартиру [ADDRESS] , яка є об`єктом за цим договором, ще не було зведено. Доказів протилежного стороною Позивача не надано. Фізичне розміщення схожої за площею квартири [ADDRESS] , щодо якої заявлено позовні вимоги, в тому ж місці, що і, за твердженням представника Позивача, мала бути розміщена квартира [ADDRESS] , яка придбавалася [PERSON] за Договором №113 від 04.01.2021 року, не свідчить про те, що мова йде про один і той же об`єкт. Квартиру, як об`єкт цивільних прав, характеризує не лише її фізичне розміщення у просторі, а відповідні індивідуальні характеристики: номер, площа, поверх, під`їзд, корпус, поштова адреса. А, відтак, в рамках спірних правовідносин, заявляючи позовні вимоги про визнання права власності на конкретну квартиру (номер, площа, розміщення (під`їзд чи корпус) якої повністю відрізняються від тих, які зазначені у Договорі №113 від 04.01.2021 року), саме на Позивача покладено обов`язок доведення тотожності даних об`єктів нерухомості. Однак, в ході розгляду справи доказів тотожності зазначених об`єктів нерухомості представником Позивача не надано. Його посилання на прості математичні підрахунки при з`ясування даного питання містять характер виключно припущень, на чому не може ґрунтуватися доказування у цивільній справі. Як зазначено в пункті 13 постанови Верховного Суду від 20.03.2018 у справі №910/1016/17, та пункті 12 постанови від 17.04.2018 у справі №\~ 914/1521/17, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права власності особи щодо майна, право власності на яке оспорюється або не визнається іншою особою, а також підтверджене належними доказами порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно. У постанові Верховного Суду у справі від 14 травня 2025 року у справі № 344/2145/22 (провадження № 61-1571св25) зазначено: «Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою…». В спірних правовідносинах [PERSON] , як інвестор після виконання умов інвестування, набув майнових прав на конкретний об`єкт, який є предметом Договору №113 від 04.01.2021 року (квартиру [ADDRESS] ), а тому, пред`являючи позовну вимогу про визнання права власності на інший об`єкт (квартиру [ADDRESS] ) саме Позивач повинен довести, що йдеться про один і той самий об`єкт нерухомого майна, тобто довести тотожність цих об`єктів. Належних доказів існування підтвердженого права власності [PERSON] щодо майна, право власності на яке не визнається відповідачами, тобто щодо однокімнатної квартири [ADDRESS] Франківська область в матеріалах справи не міститься, і стороною Позивача таких обставин не доведено. Посилання представника Позивача в судовому засіданні на те, що такими доказами є Договір №113 від 04.01.2021 року та технічний паспорт реєстраційний номер [NUMBER] , виготовлений 20 травня 2024 року, є припущеннями. Недоведеність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Верховного Суду від 29 червня 2021 року в справі № 916/2040/20). За таких обставин Суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги [PERSON] за первісним позовом є недоведеними, у зв`язку з чим в задоволенні його позову слід відмовити. 2) Щодо вимог зустрічного позову про розірвання договору Так, ч.ч.1 та 2\~ ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2\~ ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір. Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці 2 частини 1\~ статті 652 ЦК України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень\~ ст. 652 ЦК України\~ не підлягає розірванню, як за згодою сторін, так і за рішенням суду. Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання. Водночас, договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт зміни істотної обставини, за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою\~ статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин. Наведені висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.12.2021 зі справи № 925/81/21, від 14.01.2025 року у справі №910/5029/22. У постанові від 14.01.2025 року у справі №910/5029/22 Верховним Судом також зазначено, що застосування статті 652 ЦК України є відображенням у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору. Існування одночасно чотирьох умов, що відповідно до ч. 2\~ ст. 652 ЦК України\~ є необхідними для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання договору, вимагає з`ясування змісту кожної окремо взятої умови. Так, першою умовою є умова про те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Відповідно до даної умови, події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати "істотною зміною обставин" повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона, знала про ці події і могла прийняти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які і створили ускладнення, або іншими словами "істотну зміну обставин", створюють неможливість для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення (аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 910/5110/17, від 23.07.2019 у справі № 910/13249/17). Так, обґрунтовуючи зустрічний позов, представник ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» покликалася на те, що станом на даний час виконання Договору №113 від 04.01.2021 року з боку ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» є неможливим у зв`язку з істотною зміною відповідних обставин, а саме: визнання недійсним в судовому порядку\~ Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, як документу, на підставі якого Позивач за зустрічним позовом здійснював продаж квартир (в тому числі, [PERSON] ), що, в свою чергу потягнуло укладення нового договору про співучасть, отримання замовником будівництва нового дозволу на будівництво та виготовлення нової проектної документації, на підставі якої і збудований житловий будинок. Квартири [ADDRESS] , яка придбавалася [PERSON] , у житловому будинку не існує. У зв`язку з цим, як зазначила представник Позивача за зустрічним позовом, та підтвердив представник [PERSON] , [PERSON] було запропоновано укласти новий договір купівлі-продажу майна, розірвавши попередній. В ході переговорів [PERSON] , від імені якого діяла дружина, так як останній перебуває за кордоном, відмовився від укладення нового договору купівлі-продажу та звернувся до суду з первісним позовом. Дійсно, в судовому засіданні представник [PERSON] підтвердив ту обставину, що [PERSON] було запропоновано укласти новий договір, і він погоджувався з цим, однак не погоджувався з вимогою ТОВ «ЖК «Козацький» про доплату відповідної суми коштів, яка, за твердженнями представника відповідача за зустрічним позовом, є податковим навантаженням продавця. Будь-яких доказів щодо конкретної суми доплати, як і характеру такої суми як податкового навантаження продавця, представником відповідача за зустрічним позовом не надано. Разом з тим, обставина того, що між [PERSON] та ТОВ «ЖК «Козацький» не було укладено нового договору купівлі-продажу, попри пропозицію щодо цього з боку Позивача за зустрічним позовом, визнається сторонами. А тому сторони передали вирішення питання спірних правовідносин між ними в судову площину. При цьому, Суд погоджується з доводами представника ТОВ «ЖК «Козацький» стосовно того, що станом на час вирішення справи виконання Договору купівлі-продажу майна, яке буде створено у майбутньому №113 від 04.01.2021 року, є неможливим у зв`язку з істотною зміною обставин, а саме у зв`язку з визнанням недійсним в судовому порядку Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, як документу, на підставі якого Позивач за зустрічним позовом здійснював продаж квартир (в тому числі, [PERSON] ), що, в свою чергу потягнуло укладення нового договору про співучасть, отримання нового дозволу на будівництво та виготовлення нової проектної документації, на підставі якої і збудований житловий будинок, квартири [ADDRESS] у якому не існує. ТОВ «ЖК «Козацький», як продавець по умовах Договору, об`єктивно позбавлений можливості виконати свої зобов`язання перед [PERSON] , як покупцем, відповідно до п. 2.1.4 та 2.1.6 Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 04.01.2021 року № 113, а саме: передати згідно умов Договору по акту прийому-передачі квартири та всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру, вказану в даному договорі, так як Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року в судовому порядку визнано недійсним. Саме Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року надавав право ТОВ «ЖК «Козацький» здійснювати продаж майнових прав на відповідну квартиру [PERSON] , та який необхідно передати [PERSON] для реєстрації за ним права власності на квартиру, враховуючи п. 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127. В досудовому порядку сторони домовитися не можуть. Питання щодо додаткової оплати з боку покупця при укладенні нового договору не є предметом даного судового розгляду. В задоволенні первісного позову про визнання за [PERSON] права власності на іншу, аніж зазначена в договорі, квартиру, відмовлено у зв`язку з недоведеністю позовних вимог. На унормування правостосунків сторін шляхом укладення нового договору [PERSON] не погоджується, у зв`язку з чим єдиним належним способом захисту його прав, як покупця, є розірвання договору. Принагідно Суд зауважує, що в судовому засіданні представник Позивача за зустрічним позовом повідомила Суду, що приблизно 480 покупців квартир з загальної кількості 525 покупців за аналогічних обставин, як і в [PERSON] , переуклали відповідні договори купівлі-продажу, розірвавши попередні, та оформили право власності на відповідні нові об`єкти. Стосовно тверджень представника відповідача за зустрічним позовом, які фактично є підставою його заперечень проти зустрічного позову, про те, що як сам Договір про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, так і факт визнання його недійсним в судовому порядку, не впливають на права, обов`язки чи законні інтереси [PERSON] , Суд зауважує на правильності таких доводів. Однак, попри те, що вищевказані обставини не стосуються [PERSON] , вони є істотними обставинами у правовідносинах між ним та ТОВ «ЖК «Козацький», які впливають на можливість виконання Договору №113 від 04.01.2021 року. У постанові Верховного Суду від 23.12.2021 у справі № 925/81/21, від 14.01.2025 року у справі №910/5029/22 зазначено, що договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. При цьому, вирішуючи спірні правовідносини, Судом встановлено, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона (ТОВ «ЖК «Козацький») не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Враховуючи усталену практику Верховного Суду, яка полягає в тому, що рішення суду має остаточно вирішувати спір по суті і захищати порушене право чи інтерес; а якщо для реалізації рішення суду потрібно ще раз звертатися до іншого суду й отримувати ще одне рішення це означає, що обраний спосіб захисту (який часто зумовлений обмеженнями, що діють у певній юрисдикції) є неефективним. «Один спір один процес» це правило, якого ВП ВС намагається дотримуватися і забезпечувати його через ухвалені правові висновки. Отже, враховуючи також усталену практику Верховного Суду щодо обрання судом найбільш ефективного способу захисту порушених прав сторін з метою остаточного вичерпання будь-яких подальших спорів між ними та вирішення існуючого спору, Суд приходить до висновку про те, що зустрічний позов підлягає задоволенню, а спірний договір розірванню. Відповідно до ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи. Оскільки в матеріалах справи містяться підтвердження того, що на виконання обов`язків за Договором №113 від 04.01.2021 року [PERSON] було сплачено продавцю ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» грошові кошти в сумі 281 132,00 грн. з урахуванням доплати після обмірів БТІ в сумі 3 144,80 грн., дані кошти у зв`язку з розірванням договору з підстави істотної зміни обставин підлягають стягненню з ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» на користь [PERSON] . Відповідно до ст. 81ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом. Судові витрати слід розподілити у відповідності до ст. 141 Цивільного процесуального кодексу України. За первісним позовом судові витрати покладаються на [PERSON] у зв`язку з відмовою в задоволенні позову. За зустрічним позовом судові витрати покладаються на відповідача у зв`язку з його задоволенням. На підставі вищенаведеного,

Outcome: approved