Jurisdiction: civil
Date: 2025-06-12 00:00:00

21 листопада 2023 року з Полтавського районного суду Полтавської області до Кобеляцького районного суду Полтавської області за підсудністю надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] про стягнення боргу. Позовна заява обґрунтована тим, що [PERSON] мала намір придбати для себе квартиру. На сайті ОЛХ (агентство «Супермаркет Новобудов») вона побачила оголошення про продаж квартири [ADDRESS] . Дана квартира перебувала на продажі на інших сайтах. Зателефонувавши до агента в квітні 2023 року, їй було повідомлено, що буде призначена зустріч з власником квартири, під час якої подивляться квартиру, а надалі буде укладено договір. Перший раз [PERSON] прийшла оглянути квартиру перед 29 квітня 2023 року, точну дату не пам`ятає. В квартирі були присутні [PERSON] та представник агентства Олена Миколаївна. Візуально квартира сподобалася [PERSON] . Домовилися через кілька днів укласти договір про наміри та передати завдаток для подальшого укладення договору купівлі-продажу з [PERSON] . 29.04.2023 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу вказаної квартири, що складає еквівалент 40100 доларів США. Того ж дня позивач у присутності представників агентства [PERSON] та [PERSON] передала [PERSON] особисто в руки 200 доларів США та 8000,00 гривень, що еквівалентно на той момент 400 доларів США. Однак він не повідомив позивачці про суттєві приховані недоліки в квартирі, а саме: у вітальні з правої сторони від централізованої системи опалення був відключений радіатор опалення та він не працював. Про цей недолік позивач [PERSON] дізналася 02.05.2023 року по телефону від голови ЖБК «Буревісник» [PERSON] . Остання також повідомила, що по всьому будинку підтікає покрівля. При цьому, в договорі про наміри не були зазначені недоліки, що суттєво впливають на функціонування квартири. Поспілкувавшись через стіну із сусідом квартири [ADDRESS] [PERSON] , [PERSON] дізналася, що він був змушений відключити подачу води до радіатора в квартиру [ADDRESS] через аварійний стан центрального стояка, а [PERSON] відмовлявся ремонтувати його, мотивуючи тим, що в нього в квартирі ремонт, труби зашиті під гіпсокартон та він не хоче їх рушити. Тому [PERSON] вимушено відключив трубу опалення, яка йде в квартиру [PERSON] від центрального стояка, який проходить в квартирі [ADDRESS] . [PERSON] повідомила рієлторів, щоб недоліки були усунуті до продажу квартири, а оціночна вартість залишається попередня. Однак отримала відповідь, що [PERSON] приїде тільки на угоду та нічого робити не буде. Угода про купівлю-продаж квартири була призначена в нотаріуса на 14 год. 00 хв. 09.05.2023 року. Позивачка прийшла до нотаріуса [PERSON] , чекала майже годину, але він був відсутній, очевидно рієлтори відмінили угоду, але їй не повідомили. Через кілька днів по телефону вона повідомила нотаріуса про причину чому не відбулася угода, на що він порадив їй скласти акт про виявлені нею недоліки. [PERSON] звернулася з листом до [PERSON] з проханням скласти такий акт, але вона не погодилась, так як побоялась. [PERSON] зверталась поштовим відправленням до [PERSON] з вимогою про повернення її коштів, але він не отримував. Після звернення до поліції [PERSON] було рекомендовано звернутись до суду. Таким чином, позивач [PERSON] прохала суд стягнути з [PERSON] на її користь завдаток у подвійному розмірі 800 доларів США (еквівалентно по курсу НБУ на день винесення рішення) та сплачений судовий збір. Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 09 жовтня 2023 року справу направлено за підсудністю до Полтавського районного суду Полтавської області (т.1 а.с.53). Ухвалою Полтавського районного суду Полтавської області від 01 листопада 2023 року матеріали позовної заяви передано на розгляд за підсудністю до Кобеляцького районного суду Полтавської області (т.1 а.с.55-56). Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 22 листопада 2023 року позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення недоліків (т.1 а.с.62-64). Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 12 грудня 2023 року по даній справі відкрито провадження за правилами спрощеного позовного провадження (т.1 а.с.71-73). Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 04 вересня 2024 року залучено співвідповідачем [PERSON] (т.1 а.с.248-249). Позивач [PERSON] та її представник - адвокат Литовченко Р.В. у судовому засіданні позов підтримали, прохали задовольнити повністю та повідомили про подання доказів понесених судових витрат на правову допомогу в п`ятиденний строк з дня винесення судового рішення. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав та пояснив, що на момент події батарея опалення працювала, лише в коридорі під`їзду текло з криші. При вході у квартиру криша не протікала. ОСББ знало про цю проблему, в тому числі [PERSON] , повідомляли її агентам при зустрічах, під час яких [PERSON] та дівчина, яка на той час проживала в квартирі, все показали та про все повідомили, нічого не приховуючи. [PERSON] за власні кошти відремонтував кришу на весь будинок. Щодо повернення завдатку 400 доларів США зазначив, що спочатку він хотів повернути [PERSON] гроші, але остання відмовилася. Коли вона не підписала договір купівлі-продажу, [PERSON] вирішив не повертати завдаток згідно договору про наміри. В [PERSON] була відсутня нотаріально посвідчена довіреність на отримання завдатку, зважаючи на те, що власником квартири була його дружина. Разом з тим, його дружина [PERSON] надала йому усну згоду на отримання завдатку. Відповідач [PERSON] у судовому засіданні позов не визнала та пояснила, що приблизно в 2018 році, перебуваючи в шлюбі з [PERSON] , вона придбала спірну квартиру. Право власності зареєстровано за нею. Рішення про продаж квартири вони приймали спільно. Вона надала усну згоду чоловіку на отримання завдатку. Представник відповідачів - адвокат Галушко С.С. у судовому засіданні прохав відмовити в задоволенні позову та зазначив, що відповідачі не порушували умов договору про наміри, були готові укласти договір купівлі-продажу квартири, однак [PERSON] відмовилася від придбання квартири та укладення такого договору, а тому їй правомірно не повернули завдаток. [PERSON] та [PERSON] однаково володіють квартирою, є співвласниками і про це позивачці та її агентам було відомо при укладенні договору завдатку. [PERSON] не позбавлена була можливості заперечити укладення договору завдатку з нетитульним власником. Крім того, адвокат Галушко С.С. заявив клопотання про подання доказів понесених відповідачами судових витрат на правову допомогу в п`ятиденний строк з дня винесення судового рішення. Суд, заслухавши учасників справи, свідків, розглянувши та вивчивши матеріали справи, вважає, що в задоволенні позову слід відмовити повністю. Судом установлено, що 14 серпня 2018 року [PERSON] та [PERSON] уклали договір купівлі-продажу, згідно якого остання прийняла у власність квартиру [ADDRESS] (т.2 а.с.9-10). Право власності на дану квартиру зареєстровано за [PERSON] (т.2 а.с.11). Квартира є спільною сумісною власністю відповідачів, оскільки придбана в період шлюбу, укладеного 02.05.1993 року Золотарівськогою сільською радою Кобеляцького району Полтавської області за актовим записом № 3 (т.2 а.с.26). 29 квітня 2023 року між [PERSON] (покупець) та [PERSON] (продавець) було укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомості (т.1 а.с.20). Пунктом 1.1. Договору передбачено, що продавець має наміри продати, а покупець має намір купити квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] , що складає еквівалент 40100,00 доларів США. Відповідно до п. 2.1., 3.1. Договору, обов`язком покупця є купівля квартири в продавця включно до 14.05.2023 року, а обов`язком продавця - продаж вказаного об`єкта нерухомості не пізніше 14.05.2023 року. Згідно п. 4.1. Договору, покупець у момент підписання даного договору надає продавцю завдаток, що входить у вартість об`єкту нерухомості, що складає еквівалент 400,00 доларів США. При невиконанні продавцем своїх зобов`язань, перелічених у п. 3.1. Договору, він зобов`язаний повернути покупцю завдаток у подвійному розмірі, надати письмову відмову від наміру купівлі-продажу протягом однієї доби з моменту прийнятого рішення, а також продавець зобов`язується виплатити покупцю штраф-неустойку (п.5.2. Договору). 24 травня 2023 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] (т.2 а.с.12-13). [PERSON] є новим власником квартири (т.2 а.с.14). Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Згідно частини першої статті 546 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком, передбачені вимогами ст. 571 ЦК України: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості. Сторона, винна в порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором. У разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню. Статтею 570 ЦК України визначено, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. З огляду на викладене, на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання. Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. Згідно ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. За змістом ч. 2 ст. 215, ч. 1 ст. 216, ч. 1 ст. 220 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Зважаючи на те, що [PERSON] та [PERSON] в договорі про наміри щодо купівлі-продажу нерухомості від 29.04.2023 року було визначено передані грошові кошти 400,00 доларів США як завдаток, з урахуванням того, що договору, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між ними укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, однак сторонами чітко було обумовлено умовами договору та засвідчено підписами правову природу внесених грошей саме як завдаток, то передана однією зі сторін грошова сума є завдатком, який не підлягав поверненню, тобто, не є авансовим платежем. Судом установлено, що позивач була обізнана щодо характеристик квартири, не надала жодних належних та допустимих доказів на підтвердження факту приховання [PERSON] недоліків квартири на момент укладення договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомості від 29.04.2023 року. Обставини, викладені [PERSON] у позові, спростовуються показаннями допитаних свідків за її клопотанням. Свідок [PERSON] у судовому засіданні повідомив, що він є приватним нотаріусом. У нотаріальній конторі ведеться облік саме вчинених нотаріальних дій. Якщо угода була призначена, але сторони не з`явилися, це ніде не фіксується. Попередній запис людей на укладення договору купівлі-продажу не ведеться. [PERSON] не вчиняв ніяких дій відносно квартири [ADDRESS] . Можливо проводив консультації. Свідок [PERSON] у судовому засіданні повідомив, що він працює дільничним Полтавського РУП ГУНП в Полтавській області. [PERSON] зверталася до поліції із заявою про невиконання [PERSON] умов договору. Останній не надавав дільничному письмових пояснень, усно пояснив, що він з [PERSON] уклали договір про наміри придбати квартиру, заплативши завдаток 400,00 доларів США. Згідно цього договору, завдаток не був повернутий [PERSON] , оскільки вона не з`явилася на укладення договору купівлі-продажу. Про недоліки в квартирі [PERSON] нічого не говорив. [PERSON] сказав [PERSON] , що в даній ситуації наявні цивільні правовідносини, а не кримінальні. Свідок\~ [PERSON] \~ у судовому засіданні повідомив, що він не знає [PERSON] , йому не відомо хто в кого хотів купити квартиру. Не знає чи суміжна його квартира [ADDRESS] , яка знаходиться в першому під`їзді, з квартирою [ADDRESS] у другому під`їзді. Він та сусіди першого під`їзду проводили заміну центрального стояка опалення. Ці роботи виконували наймані працівники. Чи проводили таку заміну мешканці другого, третього та четвертого під`їздів йому не відомо. Не знає чи\~ пов`язані\~ перший\~ та\~ другий\~ під`їзди при заміні центрального стояка. Також він\~ не\~ обізнаний чи відключали подачу гарячої води від другого під`їзду. [PERSON] не знає [PERSON] , з ним не спілкувався, бачив його коли він перекривав кришу на четвертому поверсі. При цьому, йому не відомо чи протікав дах. Свідок [PERSON] в судовому засіданні повідомила, що є головою ЖБК «Буревісник». Квартира [ADDRESS] , в якій проживає [PERSON] , та квартира [ADDRESS] знаходяться на четвертому поверсі. Ці квартири є сусідами через стіну. До неї зателефонував\~ [PERSON] \~ та\~ сказав, що в нього протекла труба, буде її міняти та попрохав дати йому номер телефону власника квартири [ADDRESS] , що й зробила [PERSON] . Однак [PERSON] та [PERSON] не вирішили це питання, так як в останнього немає часу, а [PERSON] не буде бігати за [PERSON] [PERSON] відрізав трубу і поставив іншу батарею. Після укладення договору про наміри [PERSON] зателефонувала до [PERSON] та просила розповісти їй про стан квартири [ADDRESS] . [PERSON] повідомила [PERSON] , що трохи підтікає криша і це проблема всього будинку, батарея відрізана, тепла немає, закінчився опалювальний сезон, замінено батарею (візуально цього не видно та не могло бути видно при покупці квартири, оскільки труба виходить у квартиру [ADDRESS] і там була обрізана, опалення в квартиру [ADDRESS] можна підключити лише з квартири [ADDRESS] ). Разом\~ з тим, [PERSON] зазначила, що про ці недоліки їй відомо зі слів [PERSON] та вона безпосередньо не бачила їх. У квартирі [ADDRESS] була 10-15 років тому в колишнього власника. Коли [PERSON] купив квартиру, вона в ній ніразу не була. Стверджувала, що [PERSON] не може підключити окрему батарею від [PERSON] у разі опалення іншої кімнати. До таких висновків вона прийшла виходячи з практики, знання у відповідній сфері в неї відсутні. Зважаючи на це, суд вважає недопустимим доказом Акт про виявлені недоліки від 14.03.2024 року, підписаний [PERSON] , в якому вона підтвердила той факт, що в квартирі [ADDRESS] , яку мав намір продати [PERSON] , на момент підписання договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомості від 29.04.2023 року були приховані недоліки, про які не було повідомлено покупця, а саме: непрацюючий радіатор опалення у вітальні, яка суміщена з кухнею, бо він відключений від центрального стояка опалення і дах над квартирою (квартира знаходиться на останьому поверсі) в аварійному стані та періодично підтікав. Ці недоліки суттєво впливають на функціонування квартири як житлового приміщення взагалі (т.1 а.с.230). Крім\~ того,\~ судом\~ установлено,\~ що після підписання договору завдатку [PERSON] знала про продаж квартири [ADDRESS] [PERSON] 24.05.2023 року. З урахуванням того, що [PERSON] звернулася до суду в жовтні 2023 року, вона мала можливість до початку розгляду справи по суті зв`язатися з новим власником квартири [PERSON] з метою зафіксувати факт відключення радіатора опалення, однак цього не зробила та не надала доказів щодо відмови [PERSON] в доступі до квартири. Твердження позивачки про те, що [PERSON] не мав права брати завдаток\~ без\~ довіреності,\~ спростовується\~ поясненнями його дружини [PERSON] , яка повідомила, що він взяв завдаток за її усною згодою. Згідно статті 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах. Відповідно до приписів ст. 12, ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, а суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст. 13 ЦПК України). Відповідно до ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються письмовими, речовими і електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків. Згідно частини першої та другої статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд наголошує, що за правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 01 листопада 2023 року по справі № 462/2056/20, засадничі принципи цивільного судочинства змагальність та диспозитивність покладають на позивача обов`язок з доведення обґрунтованості та підставності усіх заявлених вимог. Саме на позивача покладається обов`язок надати належні та допустимі докази на доведення власної правової позиції. Позивач, як особа, яка на власний розсуд розпоряджається своїми процесуальними правами на звернення до суду за захистом порушеного права, визначає докази, якими підтверджуються доводи позову. Стандарт доказування «вірогідність доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Відсутність (недоведеність) порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову в задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Верховного суду від 29 червня 2021 року по справі № 916/2040/20). Розглядаючи справу в межах доводів та поданих доказів, суд дійшов висновку про недоведеність позовних вимог [PERSON] та порушення [PERSON] її прав, які б підлягали судовому захисту. Враховуючи викладене вище, відсутні підстави для задоволення позову. У відповідності до ч. 2 ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються в разі відмови в позові - на позивача. Згідно ч. 8 ст. 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити в зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. Враховуючи, що в судовому засіданні представник позивача та представник відповідачів заявили клопотання про подання доказів понесених ними судових витрат на правову допомогу в п`ятиденний строк з дня винесення судового рішення, тому їм необхідно встановити строк до 17 червня 2025 року для подання цих доказів.

Outcome: dismissed