Jurisdiction: civil
Date: 2025-06-09 00:00:00

В січні 2025 р. [PERSON] звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України», в якому просив: визнати за ним майнові права на квартиру [ADDRESS] . Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами був укладений попередній договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Позивач належним чином виконав власні зобов`язання. В той же час відповідач порушив взяті на себе зобов`язання, основний договір у строки, визначені попереднім договром не був укладений, в зв`язку з чим позивач позбавлений можливості отримати у власність нерухомість, тому для захисту порушеного права позивач звернувся до суду з цим позовом. 27.01.2025 року до суду надійшов відзив відповідача на заявлені вимоги в якому представник просить відмовити в задоволенні заявлених вимог. Як зазначено у відзиві, укладення попереднього договору не породжує та не може породити право на будь-яке майно, речові права тощо, що є окремим та достатнім свідченням неможливості задоволення позовних вимог. Також представник зазначає, що зобов`язання сторін за попереднім договором припинились 01.07.2015 року внаслідок не укладення основного договору. Крім того, представник зазначила, що позивач не в повному обсязі виконав власні зобов`язання щодо сплати забезпечувального платежу. 17.02.2025 року до суду надійшла відповідь на відзив в якій представник позивача наполягає на задоволенні заявлених вимог з підстав, викладених в позовній заяві. 24.02.2025 року до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив в яких представник відповідача наполягає на відмові в задоволенні заявлених вимог з підстав, викладених у відзиві. Представник позивача в судовому засіданні заявлені вимоги підтримала та просила їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві. Представник відповідача в судове засідання не з`явилась, хоча належним чином була повідомлена про час та місце слухання справи, про поважні причини неявки в судове засідання суд не повідомила. На підставі положень статті 223 ЦПК України суд продовжив слухання справи у відсутність представника відповідача. Згідно ст.12 та ст.81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, і сторони у справі мають рівні права щодо надання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, врахувавши процесуальні заяви сторін, вислухавши представника позивача, вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Судом встановлено, що 25.06.2014 між ТОВ «ВКФ Фарби України» та [PERSON] було укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванчик І.І., за реєстровим № 1422, відповідно до п. 1.1 якого сторони зобов`язуються, в строки встановлені даним попереднім договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу, відповідно до якого ТОВ «ВКФ Фарби України» зобов`язується передати окрему квартиру, характеристики якої вказані в п. 1.3. розділу 1 цього попереднього договору, в житловому будинку, за адресою: [ADDRESS] , а [PERSON] зобов`язується прийняти Об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору. Пунктом 1.2. Попереднього договору визначено, що сторони зобов`язуються укласти Основний договір в строк до 30 червня 2015 року. Сторони встановили, що Основний договір укладається протягом п`яти календарних днів з моменту отримання [PERSON] відповідного повідомлення від ТОВ «ВКФ Фарби України». В будь-якому випадку ТОВ «ВКФ Фарби України» повинен направити [PERSON] вказане повідомлення протягом 5 робочих днів після отримання ним правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві документів, що є необхідними для належного укладення та оформлення Основного договору. Згідно із п. 2.1. Попереднього договору сторони встановили, що при укладенні Основного договору 100% ціна об`єкта (сума Основного договору) буде, разом з ПДВ, складати 475 274,00 грн. Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладення та виконання Основного договору, яке встановлене п. 1.1. розділу 1 Попереднього договору, повинно бути забезпечене. Для підтвердження зобов`язань, що виникли у Сторін згідно з цим Попереднім договором щодо укладення та виконання Основного договору та забезпечення виконання таких зобов`язань, [PERSON] сплачує ТОВ «ВКФ Фарби України» суму грошових коштів у наступних розмірі, порядку та умовах. Згідно з пп. 2.3.1. п. 2.3. Попереднього договору [PERSON] зобов`язується сплатити забезпечувальну суму ТОВ «ВКФ Фарби України», що складає 70% - (45,45226 м.кв.) - 322711,05 грн., в тому числі ПДВ (20%) 53 785,17 грн. за вартістю 1 м.кв. 7100,00 грн. не пізніше 01 липня 2014 року, 27% (19,47954 м.кв.) - 138 304,73 грн. в тому числі ПДВ (20%) 23 050,80 грн. до 27.05.2016 року та 3% (2,0082 м.кв), що становить 14 258,22 грн. в тому числі ПДВ 20% складає 2 376,37 грн. в день укладення Основного договору. Як встановлено судом, [PERSON] виконав умови п.п.2.3.1 Попереднього договору та сплатив загальну суму 467 617,00 грн., що підтверджується копіями квитанцій та випискою по банківському рахунку. В той же час суд звертає увагу, що за умовами договору 3% вартості житлової площі, що становить 14 258,22 грн. мало бути сплачено в день укладення Основного договору. Однак оскільки такий договір не укладено, відповідно і не виник обов`язок [PERSON] по сплаті 3% вартості житла. Згідно з п. 4.2. Попереднього договору сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі сплати [PERSON] повної суми коштів, що передбачена підпунктом 2.3.1 п. 2.3. розділу 2 цього Попереднього договору на банківський рахунок ТОВ «ВКФ Фарби України» у належному порядку. Відповідно до п. 4.7. Попереднього договору сторони встановили, що укладення та оформлення Основного договору, можливе лише в тому випадку, якщо сума коштів, визначена підпунктом 2.3.1. пункту 2.3. розділу 2 цього Попереднього договору, буде повністю сплачена [PERSON] на рахунок ТОВ «ВКФ Фарби України», до моменту вказаного укладення та оформлення Основного договору. Пунктом 6.1 Попереднього договору встановлено, що договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до моменту укладення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо штрафних санкцій відповідною Стороною при розірванні Попереднього договору. Разом з тим, незважаючи на те, що у пункті 1.2 попереднього договору сторони обумовили, що укладення основного договору має відбутися в строк до 30.06.2015, доказів укладення основного договору у зазначений строк матеріали справи не містять. При цьому, у матеріалах справи відсутні докази як направлення відповідачем пропозиції позивачу стосовно укладення Основного договору в порядку, визначеному п.1.2 Попереднього договору, так і доказів порушення позивачем взятих на себе зобов`язань за Попереднім договором. Так, згідно з ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно з ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною першою статті 635 ЦК України (у редакцій, чинній на час укладення сторонами договору) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, закріплено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами. Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно з п. 6 ст. 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою. При цьому, як зазначила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17, інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (ст.ст. 328, 331 ЦК України). Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. При цьому, у своїй постанові від 13.05.2019 Верховний Суд зазначив, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. Таким чином, встановивши як факт повного виконання позивачем своїх зобов`язань за попереднім договором (сплату сум за нерухоме майно, яке законно очікував позивач придбати на праві власності), так і те, що ТОВ «ВКФ Фарби України» не було виконано належним чином взятих на себе зобов`язань, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для захисту порушених прав [PERSON] шляхом визнання за ним майнових прав на об`єкт будівництва. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 12.03.2025 у справі № 761/28387/23. Посилання відповідача на помилковість застосування до правовідносин положень Закону України "Про інвестиційну діяльність", оскільки між сторонами не було укладено основного договору, суд відхиляє, адже незважаючи на те, що укладені між сторонами договори мають назву попереднього договору, вони в сукупності за своїм змістом є договорами інвестування, так як у цих договорах викладені всі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір) і предметом цих договорів є фактичне інвестування позивачем будівництва квартири, яка буде створена у майбутньому. Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд дійшов висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав за [PERSON] на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: однокімнатну квартиру номер [ADDRESS] , загальною площею 68,0 м.кв. Згідно ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягають стягненню судові витрати. На підставі вищевикладеного та

Outcome: approved