Jurisdiction: civil
Date: 2025-06-04 00:00:00

Зміст позовних вимог У лютому 2025 року позивачка - [PERSON] , через представника - адвоката Чвир Олену Михайлівну, звернулася до суду з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», в якій просить суд визнати за [PERSON] майнові права на двокімнатну квартиру № 21, загальною площею 58,74 кв.м, що знаходиться на 4 (четвертому) поверсі будинку [ADDRESS] [ADDRESS] , [ADDRESS] . Позовні вимоги мотивовані тим, що між [PERSON] та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири від 15.09.2021, посвідчений приватним нотаріусом Зубченко Р.О. зареєстрований в реєстрі за №1706. Сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] з приміщеннями груп короткотривалого перебування дітей на 80 місць, ІІ (друга) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: [ADDRESS] та [ADDRESS] , [ADDRESS] . Позивачем повністю виконано вимоги попереднього договору та сплачено грошові кошти в сумі 1127428,57 грн, про що видано Довідку до попереднього договору купівлі-продажу квартири №1706 від 15.09.2021. На даний час будинок в експлуатацію не введено, адреси будинку не присвоєно. Відповідь ДІАМ додається. Договір забудовником не виконано та не укладено Основний договір. Стороною позивача зауважується, що немає впевненості в тому, що на об`єкт інвестування не претендує жодна інша особа, оскільки на державному рівні права Позивача як покупця майнових прав саме цієї квартири, ніде не відображено і не визнано. Враховуючи реальні обставини, які становлять загрозу в передачі майнових прав, висновки Верховного Суду України, а також практику Європейського суду з прав людини, визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва є засобом захисту, який позивач визначив у спірному позовному провадженні. Позиція сторони відповідача Представник відповідача у відзиві на позовну заяву вказує, що позивачем не доведено порушення прав, які б стали підставою для звернення до суду за захистом, тому просить відмовити у позові повністю. Представник відповідача зауважує, що на момент розгляду справи попередній договір купівлі-продажу квартири є чинним. Сторони договору усвідомлювали та домовились, що у покупця виникає право власності на майно, після настання таких подій, а саме: протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконанням майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та 1.5 цього договору; проведення технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорта на об`єкт, яким буде визначена фактична площа об`єкту; проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу; підписання між компанією та акту приймання-передачі майна. На момент розгляду справи: житловий будинок № 2 (два) з приміщеннями груп короткотривалого перебування дітей на 80 місць, ІІ (друга) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: [ADDRESS] та [ADDRESS] , [ADDRESS] не введено в експлуатацію та поштова адреса не отримана Продавцем (Компанією); покупцем не виконувались умови пункту 1.5 Договору, оскільки відповідно обміри технічної інвентаризації не проводились; компанія не передавала Покупцю документи, передбачені Договором (Акт прийому-передачі майнових прав - п. 2.4.1; довідку про повний розрахунок - п. 3.1.2). Відповідно таке рішення суду, у разі задоволення позову, фактично призведе до втрати своєї власності - майна Компанії, що суперечить не тільки нормам національного законодавства, а й нормам міжнародного права. Саме по собі укладання вказаного Договору, не породжує права власності на майнові права на квартиру сторін даного судового процесу. Для отримання права власності саме на майнові права на квартиру необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів. Попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Повідомлення учасників справи Всі учасники справи повідомлялися про розгляд справи належним чином шляхом надсилання судових повісток до електронних кабінетів представниці позивачки, та відповідача, що підтверджується відповідними довідками. Представницею позивачки подано заяву про розгляд справи без участі сторони позивача. Представник відповідач просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Фактичні обставини справи, встановлені судом 15.09.2021 між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутнім продавцем) та [PERSON] (майбутнім покупцем) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за № 1706, за умовами п. 1.1 якого сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири [ADDRESS] з приміщеннями груп короткотривалого перебування дітей на 80 місць, ІІ (друга) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: [ADDRESS] та [ADDRESS] , [ADDRESS] (майно). Зазначений в п. 1.1 цього договору об`єкт нерухомості, щодо якого сторони зобов`язуються укласти основний договір, має загальну проектну площу 58,74 кв.м, кількість кімнат 2, розташований на 4 поверсі. Майбутній продавець стане власником майна на підставі таких документів: - витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 215090111, номер запису про право власності: 37176445, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1220971580000; - витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 215092193, номер запису про право власності: 37176693, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1221583880000; - договору № 221/Ф, укладеного 16 липня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МИЛОСЛАВСЬКА» та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»; - додаткової угоди №1 до Договору №221/Ф від 16 липня 2020 року, укладеної 23 грудня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МИЛОСЛАВСЬКА» та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»; - експертного звіту щодо розгляду проектної документації за проектом «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщенням та дитячим дошкільним закладом за адресою: [ADDRESS] та [ADDRESS] » за № 1597/КБ, виданого 15 жовтня 2020 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Національна будівельна експертиза» (ТОВ «Національна будівельна експертиза»); - дозволу на виконання будівельних робіт від 31 грудня 2020 року, реєстраційний номер: ГУ013201231600, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України. Пунктами 1.2, 1.3 попереднього договору встановлено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог 1.4 та п. 1.5 цього Договору. Вартість майна формується виходячи з вартості 1 кв.м. Згідно з п. 1.4, 1.5 попереднього договору майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2 цього договору, протягом 5 (п`яти) банківських днів з дня укладення цього договору. Кінцеві розрахунки між сторонами здійснюються після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, та отримання майбутнім продавцем технічного паспорта на майно, відповідно до фактичної площі майна, виходячи з вартості 1 кв.м, визначеної в п.2.2 цього Договором. Пунктом 2.2 попереднього договору визначено, що на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 127 428,54 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м 19193,54 грн, без ПДВ (відповідно до ст. 197.1.14 Податкового кодексу України), згідно з протоколом засідання Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 16.12.2020, з протоколом засідання правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 27.01.2021, Протоколом № 4 засідання комісії по визначенню вартості метал, інших об`єктів нерухомості ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 26 січня 2021 року та Протоколом № 53 засідання комісії з визначення вартості житла, інших об`єктів нерухомості ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 15 грудня 2020 року). Майбутній продавець бере на себе такі зобов`язання за основним договором передати майбутньому покупцю майно відповідно до акта прийому-передачі майна в день підписання та нотаріального посвідчення основного договору (пп. 2.4.1 п. 2.4 попереднього договору). Згідно з п. 6.9 попереднього договору цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами та нотаріального посвідчення і припиняє свою дію у таких випадках: - підписанням Основного договору; - якщо Основний договір не буде укладений протягом строку, зазначеному в п.1.2., цього Договору; - достроково, на умовах, визначених у Розділі 4 відповідальність сторін, цього договору; - відповідно до п.6.1. Розділу 6 інші умови, цього договору. Слід зауважити, що у попередньому договорі запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва не визначені. Позивачем сплачено відповідачу грошові кошти в сумі 1 127 428,57 грн, що підтверджується квитанцією від 20.09.2021 та довідкою №1706 від 08.11.2021. Відповідно до листа Державної інспекції архітектури та містобудування України № 282/03/13-25 від 16.01.2025 шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності за параметром пошуку «адреса будівництва - [ADDRESS] » встановлено, що наявна інформація про виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України дозвіл на виконання будівельних робіт від 31.12.2020 за реєстраційним номером ІУ013201231600 (останні зміни від 01.12.2021 за №ІУ013201231600-6) щодо об`єкта будівництва «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: [ADDRESS] та [ADDRESS] », кадастрові номери 8000000000:62:091:0142, 8000000000:62:091:0143, клас наслідків - СС3, замовники будівництва - ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «МИЛОСЛАВСЬКА» (код ЄДРПОУ - 43682590) та ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД» (код ЄДРПОУ - 23527052). Станом на дату надання відповіді до ДІАМ не надходила на розгляд заява щодо видачі сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: [ADDRESS] та [ADDRESS] . Норми права та мотиви суду Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. За приписами статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Верховний Суд у постанові від 22 січня 2025 року у справі № 753/7776/22 вказав, що «аналіз вказаної норми права свідчить про те, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо. Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору. Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин». Відповідно до умов вказаного попереднього договору майновими правами на об`єкт нерухомості володіє ПАТ «ХК «Київміськбуд», а сторони лише погодили укладання в майбутньому договору купівлі-продажу квартири в строк та на умовах, визначених цим договором. Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16, а також постанові Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 759/24141/19. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Водночас частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага. Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Згідно з положеннями частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги. Верховним Судом України у постанові № 6-168цс12 від 30.01.2013 визначено майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно у майбутньому. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 12 листопада 2014 року (справа № 6-129цс14). Аналіз наведених норм права дає можливість зробити висновок про те, що особа має змогу ставити питання про визнання за нею майнового права на спірну квартиру (право очікування) за умови укладання між сторонами основного договору, на підставі якого буде передаватися новостворене майно (спірна квартира) та за умови сплати позивачем усієї вартості останнього. Підстав для визнання майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України. Отже, з огляду на те, що на час розгляду справи спірний об`єкт нерухомого майна не введено в експлуатацію, остаточні розрахунки за фактично збудовану площу не проведено, адже обміри технічної інвентаризації не здійснювалися, акта прийому-передачі майна також немає, тому передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, і, зважаючи на те, що саме по собі укладання між ПАТ «ХК «Київміськбуд» та позивачкою попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до неї майнових прав на квартиру, суд дійшов висновку, що підстав для задоволення позову немає. Вказані висновки кореспондуються з висновками Верховного Суду, викладеними в постановах від 22.01.2025 у справі № 753/7776/22, від 05 липня 2023 року у справі № 759/24141/19.

Outcome: dismissed