Jurisdiction: civil
Date: 2025-06-01 00:00:00

В лютому 2025 року [PERSON] звернулась до Шевченківського районного суду м.Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ?Картель Буд? (надалі по тексту - ТОВ ?Картель Буд?), в якому просила суд: -визнати за нею ( [PERSON] ) майнові права на квартиру [ADDRESS] . Свої вимоги обґрунтовує тим, що 30 березня 2018 року між ТОВ ?Картель Буд? та нею ( [PERSON] ) було укладено договір №157/2/ШК купівлі-продажу майнових прав. 31 березня 2020 року між ТОВ ?Картель Буд? та нею ( [PERSON] ) було укладено додаткову угоду до договір №157/2/ШК купівлі-продажу майнових прав від 30 березня 2018 року. Вона ( [PERSON] ) належним чином виконала взяті на себе зобов`язання. Однак, відповідач порушив взяті на себе зобов`язання у зв`язку з чим вона ( [PERSON] ) була позбавлена можливості отримати у власність нерухомість. В силу вимог п.2.2 ст. 2 цього договору ?Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передається за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 42, 25 кв.м?. Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва, відповідно до п. 2.4 ст.2 договору - 3 квартал 2018 року. Разом з тим, відповідно до п.4.2 ст.4 договору ?Загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 676 000, 00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 112 666, 67 грн. 31 березня 2020 року між ТОВ ?Картель Буд? та [PERSON] було укладено додаткову угоду №1 до договору №157/2/ШК купівлі-продажу майнових прав від 30 березня 2018 року, відповідно до якого, сторони погодили, що з моменту підписання додаткової угоди обов?язок покупця по здійсненню розрахунків за договором, виконується за новими реквізитами. На виконання умов договору від 30 березня 2018 позивачка оплатила на 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Позивачка зазначила, що відповідач не виконує покладені на нього обов`язки за вищезазначеним договором, оскільки, не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію житловий будинок, в якому позивачкою було придбано майнові права на квартиру та станом на дату подання позовної заяви, відповідач, не виконуючи умови договору, позбавляє її можливості реалізувати належне їй майнове право на оформлення та набуття права власності на квартиру в зазначеному житловому будинку. Вказані обставини змусили [PERSON] звернутися до суду за захистом свого порушеного права. Відповідач ТОВ ?Картель Буд? своїм правом щодо направлення відзиву на позовну заяву не скористався; відзив на позовні вимоги до суду не надіслав. До судового засідання стороною позивача була подана на адресу суду заява, про розгляд справи у відсутність сторони позивача. Представник відповідача ТОВ ?Картель Буд? в судове засідання не з?явився; про час та місце розгляду справи повідомлявся у встановленому законом порядку; причини неявки суду не сповістив; письмовий відзив на позов не надіслав, як і не направив свого представника для прийняття участі у розгляді справи. В силу положень ст. ст. 211, 223 ЦПК України, суд вважає, за можливе продовжити розгляд справи у відсутність учасників процесу. Суд, розглянувши подані сторонами документи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. Як вбачається із матеріалів справи і це встановлено судом, що 30 березня 2018 року між позивачкою, як покупцем та відповідачем ТОВ ?Картель Буд?, як продавцем було укладено договір № 157/2/ШК купівлі продажу майнових прав, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира, будівельний [ADDRESS] . Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 676 000, 00 грн. В послідуючому, 31 березня 2020 року між ТОВ ?Картель Буд?, як продавцем та позивачкою, як покупцем було укладено додаткову угоду до договору № 157/2/ШК купівлі продажу майнових прав від 30 березня 2018 року, відповідно до якого: - сторони домовились, що з моменту підписання цієї додаткової угоди обов?язок покупця по здійсненню розрахунків за договором № 157/2/ШК купівлі продажу майнових прав від 30 березня 2018 року, виконується за наступними реквізитами: п/р IBAN: [NUMBER] в АТ ?АБ ?РадаБанк? м. Дніпро, МФО 306500, код ЄДРПОУ 38473617, отримувач ТОВ ?Картель Буд?. Решта пунктів договору не зачеплених цією додатковою угодою залишаються без змін. Судом встановлено, що позивачкою було сплачено продавцю 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості: квартира, будівельний [ADDRESS] , про що свідчить довідка, видана 07 квітня 2021 року ТОВ ?Картель Буд? (а.с.15). Згідно п.2.4 договору плановий термін будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта капітального будівництва - 3 квартал 2018 року, Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991р. № 1560-XII ?Про інвестиційну діяльність? (далі по тексту - Закон України ?Про інвестиційну діяльність?). Відповідно до ст.7 Закону України ?Про інвестиційну діяльність?, всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід?ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно ст.190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як ?право очікування?, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ст.177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс-19 та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18 у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Така ж позиція висловлена і у постанові Верховного Суду по справі № 761/17864/16-ц, від 13 травня 2019 року. За змістом ч.2, 3 ст. 31 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч.3 ст.16 Закону України ?Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень? встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об?єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об?єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об?єкт. Статтею 3 Закону України ?Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні? визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов?язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об?єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно з ч.4 ст.334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об?єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об?єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об?єкт за собою. Судом встановлено, що позивачка в повному обсязі здійснила інвестування будівництва вищезазначеної квартири, в зв`язку з чим, відповідно до ст.7 Закону України ?Про інвестиційну діяльність?, має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки, об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. Тобто, позивачка виконала свої зобов`язання за договором, сплатила внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Згідно ч.1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно п. 2.4 договору, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 3 квартал 2018 року. Судом встановлено, що будівництво об`єкту незавершене, будинок не введений в експлуатацію. Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості - квартира будівельний номер [ADDRESS] , та введення будинку в експлуатацію, позивачці, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019 року по справі № 761/28769/13-ц. Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, беручи до уваги те, що будинок за адресою: [ADDRESS] , не введено в експлуатацію, з урахуванням повної сплати внесків, суд прийшов до висновку, що права позивачки порушені, оскільки, відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкту інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачкою на об`єкт інвестування, не виконує. Тобто, відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання зазначених зобов?язань належним чином, що свідчить про порушення майнових прав позивачки на вищевказаний об?єкт, який вона очікувала отримати до кінця 3 кварталу 2018 року. У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, ?легітимні очікування? та ?майнові права? (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі ?Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland?, заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року, щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84). Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006р. у справі ?Федоренко проти України? (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути ?існуючим майном? або ?виправданими очікуваннями? щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи ?законними сподіваннями? отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі ?Stretch v The United Kingdom?, заява N 44277/98). У іншій справі (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року Європейський суд з прав людини зазначив, що ?правомірні очікування? підлягають захисту як власне майно і майнові права. У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як ?право очікування?, яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд вважає, що заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню, з метою захисту прав позивачки, слід визнати за [PERSON] майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: однокімнатну квартиру [ADDRESS] , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046 за договором № 157/2/ШК купівлі-продажу майнових прав, укладеного 30 березня 2018 року та додаткової угоди до договору № 157/2/ШК купівлі-продажу майнових прав, укладеної 31 березня 2020 року, укладених між сторонами. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі ?Проніна проти України?). Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з відповідача ТОВ ?Картель Буд? на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 6 760, 00 грн.

Outcome: approved