Jurisdiction: civil
Date: 2025-05-15 00:00:00

13.02.2025 засобами поштового зв`язку до Садгірського районного суду м. Чернівці надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] про визнання укладеним Договору найму житлових приміщень в гуртожитку, у запропонованій позивачем редакції, у якій позивачка просить суд визнати укладеним «Договір найму житлових приміщень в гуртожитку» від 03 січня 2023 року між [PERSON] та [PERSON] у запропонованій позивачем редакції. Позивачка посилається на те, що на підставі рішень Жовтневого районного суду м.\~Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року та від 03 лютого 2006 року у справі № 2-596/06, які набрали законної сили, за нею зареєстровано право власності на виділене в натурі нерухоме майно, розташоване за адресою: [ADDRESS] . Зокрема, їй належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв. м, об`єднані в блок [ADDRESS] , 210, [ADDRESS] , 310, [ADDRESS] , 408 «а, б», 409 «а, б», 410, 411 «а, б», 506 «а, б», 507 «а, б», 508 «а, б», 509 «а», 509 «б», [ADDRESS] . Також позивачка вказує, що рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 02 грудня 2021 року у справі № 726/876/21, яке має преюдиційне значення для розгляду цієї справи, встановлено, що будинок за адресою: [ADDRESS] , має статус гуртожитку. Крім того, у своєму позові [PERSON] посилається на те, що відповідач працював слюсарем-ремонтником на ВАТ «Чернівецький цукровий завод» та на період роботи на підприємстві йому було видано ордер № 44 на зайняття кімнати № 309 «а» та ордер № 150 на зайняття кмінати № 309 «б» за адресою: [ADDRESS] . У цих ордерах містилося особисте зобов`язання відповідача протягом 10 діб після припинення трудових відносин з ВАТ «Чернівецький цукровий завод» звільнити займану площу в гуртожитку. Звертає увагу суду на те, що за інформацією голови правління ВАТ «Чернівецький цукровий завод» Чабана І.О. № 31 від 11.02.2005 після припинення трудових відносин відповідач договір найму житла із ВАТ не уклав, за користування кімнатами № 309 «а», «б» не платив. Наразі відповідач зареєстрований та проживає там, що також підтверджується Списком зареєстрованих проживаючих осіб відповідно до карток реєстрації. Позивачка посилається на те, що відповідач безоплатно проживає у кімнатах, що перебувають у її (позивачки) власності, а тому 03.01.2023 вона направила на адресу відповідача пропозицію укласти Договір найму житлових приміщень у гуртожитку, до якої додала два примірники договору від 03.01.2023 та інші докази, перелічені в додатку до пропозиції. Відповідач на пропозицію не відреагував, оформлений примірник договору на її адресу не повернув, оплату за користування квартирою в гуртожитку не здійснює. Враховуючи те, що [PERSON] безоплатно користується її власністю протягом більш ніж двадцяти років та незаконно відмовляється від договірного оформлення відносин користування житлом, [PERSON] , з посиланням на відповідні правові норми та висновки Верховного Суду, просила суд визнати укладеним Договір найму житлових приміщень у гуртожитку від 03 січня 2023 року між нею та [PERSON] у запропонованій позивачкою редакції. Відзив на\~позовну заяву від відповідача не надходив. Позовна заява [PERSON] до [PERSON] про визнання укладеним Договору найму житлових приміщень в гуртожитку, у запропонованій позивачем редакції, надійшла до суду засобами поштового зв`язку 13.02.2025 та того ж дня передана на розгляд головуючого судді Асташева С.А., згідно із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями. Ухвалою судді Садгірського районного суду м. Чернівці Асташева С.А. від 18.02.2025 прийнято зазначену вище позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи визначено проводити в порядку загального позовного провадження, підготовче судове засідання у справі призначено на 11.03.2025 про що повідомлено сторони. 28.02.2025 на адресу суду надійшло клопотання від [PERSON] у якому вона просила справу розглядати відповідно до вимог ст. 13 ЦПК України - не змінюючи, на розсуд суду, предмет позову. Підготовче судове засідання провести без її участі. Долучити пропозицію від 20.01.2025 укласти Договір найму житлових приміщень у гуртожитку. У зв`язку із ненадходженням відзиву на позов та наданням права на подачу відзиву, підготовче судове засідання у справі відкладено на 26 березня 2025 року. 21.03.2025 позивачка скерувала клопотання у якому просила розглянути справу за її відсутності. Ухвалою Садгірського районного суду м. Чернівці від 26.03.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 15.04.2025. 28.03.2025 до суду надійшло клопотання [PERSON] про долучення до матеріалів справи додаткових доказів. В подальшому судове засідання у справі відкладено за заявою відповідача на 16.05.2025. Позивач [PERSON] у судове засідання не з`явилася, однак скерувала заяву у якій просила розгляд справи провести за її відсутності. Відповідач [PERSON] також скерував до суду заяву у якій просив розгляд справи провести за його відсутності. Позовні вимоги не визнав. Частиною 3 ст. 211 ЦПК України передбачено, що учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних в суду матеріалів. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Вивчивши матеріали справи, розглянувши подані сторонами документи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких гуртуються позовні вимоги, об`єктивно дослідивши і оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, в межах заявлених вимог, суд доходить такого висновку. Судом встановлено, що даними Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22043858 від 03 березня 2009 року та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 367728591 від 28.02.2024 підтверджується, що [PERSON] , згідно із рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року є власником нерухомого майна - приміщень за адресою: [ADDRESS] . Зокрема, [PERSON] належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв. м, об`єднані в блок [ADDRESS] , 210, [ADDRESS] , 310, [ADDRESS] , 410, [ADDRESS] . У справі № 726/876/21 Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовною заявою до [PERSON] та [PERSON] про зобов`язання передати гуртожиток на [ADDRESS] у комунальну власність на безкомпенсаційній основі. Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 02 грудня 2021 року у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено, встановлено, зокрема, що [PERSON] та [PERSON] є власниками нерухомого майна на [ADDRESS] загальною площею 2 924, 6 кв.м. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію як п`ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21червня 1988 року №164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей. Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07березня 1997 року №157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на [ADDRESS] . Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 02.12.2021 у справі № 726/876/21, крім іншого, встановлено, що «…спірна будівля по [ADDRESS] є жилим будинком і має статус гуртожитку…». Згідно з рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 03.07.2015 у справі №\~726/259/15-ц відмовлено у задоволенні позовних вимог [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , відділу у справах громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб Садгірського РВМ м. Чернівці, Третя особа без самостійних вимог Чернівецька міська рада, третя особа без самостійних вимог партнерство з обмеженою відповідальністю «Кіесейл Дівелопмент» про позбавлення права користування житловим приміщенням. Цим же рішенням встановлено, що [PERSON] вселився у гуртожиток за адресою: [ADDRESS] , на підставі ордеру № 44 від 12.11.1987 та у кімнату № 309 «б», на підставі ордеру № 150. В ордерах зазначено, що місце у гуртожитку гадається на період роботи у ВАТ «Чернівецький цукровий завод». Вказано також про те, що договори найму житла піж [PERSON] та жителями гуртожитку не укладені, однак надсилалися для укладенні. Згідно із інформацією голови правління ВАТ «Чернівецький цукровий завод» Чабана І.О. №\~31 від 11.02.2005 [PERSON] перебував у трудових відносинах із Чернівецтким цукровим заводом з 1977 року по 05.12.2003 та у цей день звільнений з посади слюсаря-ремонтника. На період роботи йому було видано ордер № 44 на зайняття кімнати № 309 «а», а також ордер на зайняття кімнати № 309 «б». При отриманні ордерів [PERSON] підписав зобов`язання звільнити займану площу протягом 10 діб при припиненні трудових відносин з цукровим заводом. Після припинення трудових відносин [PERSON] та члени його родити договір найму житла із ВАТ не уклали, за користування кімнатами № 309 «а», «б» не платили. Наразі відповідач зареєстрований та проживає там, що також підтверджується Списком зареєстрованих проживаючих осіб відповідно до карток реєстрації. Позивачка долучає до позову Пропозицію укласти Договір найму житлових приміщень в гуртожитку від 03.01.2023, надіслану разом із долученими до неї документами, зокрема Договором найму житлових приміщень в гуртожитку, [PERSON] за адресою проживання. До пропозиції також долучено Положення Про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) гуртожитку, розташованому за адресою: [ADDRESS] ; Звіт про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного в натурі нерухомого майна при здачі в оренду та рішення судів у справі № 726/1063/23. Також суду надано повторно надіслану відповідачу пропозицію від 20.01.2025. Крім того позивачка надає пропозицію від 11.02.2014 адресовану нею [PERSON] про намір врегулювати правовідносини різними варіантами, щляхом викупу приміщення гуртожитку за ринковою ціною, підпису додаткової угоди до договору найму чи звільнення приміщення, повідомивши дату звільнення. Суду надано відповідь на запит [PERSON] від Чернівецького комунального обласного бюро технічної інвентаризації № 3916 від 07.08.2006 та Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 284168630 від 11.11.2021 відповідно до яких [PERSON] належить на праві власності інше майно (будинок у частці та земельна ділянка). Таким чином, на основі поданих доказів встановлено, що відповідач, на підставі отриманих ордерів проживає у житловому приміщенні, яке на праві приватної власності належить позивачці. Разом із тим, відповідач не бажає укладати договір найму із власником житла, уникає його підписання, у зв`язку із чим, на думку позивача, порушує її права, як власника, що і стало підставою для звернення до суду із даним позовом. Вирішуючи наявний спір між сторонами та ухвалюючи рішення у справі суд керується наступними правовими нормами та доходить таких висновків. Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим, ухваленим відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, має відповідати завданню цивільного судочинства. В силу частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи. У частині другій статті 16 ЦК України встановлені способи захисту цивільних прав та інтересів судом, до яких, зокрема, належить і визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України). Зазначений перелік способів захисту цивільних прав чи інтересів не є вичерпним. Відповідно до абзацу 2 частини другої статті 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК України). Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття (частина перша статті 641 ЦК України). Відповідно до статті 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом. Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції. Згідно із статтею 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї. Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1). Принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом. Проте у разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов`язком в силу вимог закону, права іншої сторони на укладення такого договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов`язкової дії. Примусовий порядок укладення договору за рішенням суду регулюється статтею 649 ЦК України. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом (частина перша статті 649 ЦК України). Передоговірний спір може полягати у розбіжностях між сторонами щодо змісту (спір про врегулювання розбіжностей) або виникати у разі відмови чи ухиленні від його укладення (спір про спонукання укласти договір). У переддоговірному спорі, який виник щодо договору, укладення якого є обов`язковим у силу закону, фактично судовим рішенням утверджуються права та обов`язки для сторін цього договору, зміст яких є обов`язковим на підставі вимог закону. У постановах Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20, зазначено, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв`язані зобов`язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 жовтня 2021 у справі № 233/2021/19 задля юридичної визначеності у застосуванні приписів процесуального закону, які зобов`язують визначати подібність правовідносин, конкретизувала висновки Верховного Суду щодо тлумачення поняття «подібні правовідносини», що полягає у тому, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими. Постанови Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 ухвалені у подібних до цієї справи правовідносинах, тому є застосовними до вирішення цього спору і враховується судом при ухваленні цього рішення. У справі виник спір про спонукання укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку відповідно до Положення про гуртожитки та статей 810, 811, 813 ЦК України. Відповідно до пунктів 7, 11 Положення про гуртожитки користування жилою площею здійснюється: у гуртожитках державної та комунальної форми власності виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера; у гуртожитках, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації, за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера, або на підставі договору оренди житла. Наймачі, які користуються жилою площею в гуртожитку, зобов`язані своєчасно сплачувати за проживання в гуртожитку у строки, встановлені договором або законом. Згідно з пунктом 15 Положення про гуртожитки особи, які проживають у гуртожитку на умовах договору найму (оренди), вносять плату за таке проживання відповідно до умов договору. Плата за проживання у гуртожитку включає: витрати на оплату житлово-комунальних послуг (послуги з управління гуртожитком, послуги з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, послуги з поводження з побутовими відходами); інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання (утримання майна гуртожитку, зазначеного в абзаці першому пункту 14 цього Положення) та організації побуту (заміна, прання, дезінфекція постільних речей тощо у разі їх видачі). Відповідно до пункту 14 частини першої статті 1-1 Закону України від 04 вересня 2008 року № 500-VI «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» (далі Закон про забезпечення прав мешканців гуртожитків) проживання у гуртожитку на правових підставах це проживання у гуртожитку (використання жилої площі в гуртожитку як житла) відповідно до цього Закону, а саме у гуртожитках колишніх державних і комунальних підприємств та організацій, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі масової приватизації та корпоратизації: до включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств та після передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР; після включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств до передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР, або на підставі договору оренди житла, укладеного згідно із статтями 810, 811813 ЦК України на вимогу власника гуртожитку (його представників), за умови, що мешканець гуртожитку або його сім`я були вселені у гуртожиток на підставі спеціального ордера та проживали у гуртожитку за договором найму жилого приміщення. У постанові Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 404/6748/15-ц (провадження № 17486св18), яке застосовна до даних правовідносин, зазначено, що правовідносини, які виникають між мешканцем гуртожитку і його власником (володільцем), є договірними і належать до правовідносин з договору найму жилого приміщення у поєднанні з договором про надання послуг з обслуговування приміщення та його утримання (комунальних послуг). Громадяни, які проживають у гуртожитку, зобов`язані своєчасно вносити плату за користування жилою площею і за комунальні послуги. Згідно із частиною першою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (частина 1 статті 812 ЦК України). Згідно із частиною третьою статті 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла (частина перша статті 820 ЦК України). Глава 59 «Найм (оренда) житла» підрозділу 1 розділу ІІІ ЦК України містить й інші істотні умови договору найму житла, а саме права та обов`язки наймача житла, строк договору, підстави його розірвання, тощо. Отже, Положення про гуртожитки, Закон про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України зобов`язують користувачів житла у гуртожитку укласти договір найму із власником жилого приміщення та вносити плату за користування жилою площею й за комунальні послуги. У справах щодо укладення договорів необхідним є з`ясування їх правової природи та чітке встановлення приписів закону, який регламентує укладення такого правочину. Суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише в разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов`язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. При цьому у справі має бути доведено наявність відповідного правовідношення, а саме прямого законодавчого обов`язку відповідача щодо укладення договору (пункт 6.2.2 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 26 жовтня 2018 року у справі № 910/15590/17). При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України). У постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20, визначено, що вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Аналогічні висновки про те, що визнання укладеним (переукладеним) договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, викладено в численній сталій та єдиній практиці Верховного Суду, зокрема: Великої Палати Верховного Суду (постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20)); Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду (постанови від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20, від 25 травня 2021 року у справі № 910/6138/20, від 18 січня 2022 року у справі № 902/1209/20, від 06 лютого 2024 року у справі № 914/768/23, від 07 лютого 2024 року у cправі № 906/1241/22, від 08 лютого 2024 року у cправі № 910/3524/23 та інші); Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду (постанови від 25 травня 2018 року у справі № 61/341, від 18 вересня 2020 року у справі № 916/1423/18, від 26 жовтня 2018 року у справі № 910/15590/17); Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду (постанови від 23 листопада 2023 року у справі № 685/547/23 (провадження № 61-13246св23), від 28 липня 2021 року у справі № 127/4954/19 (провадження № 61-20529св19), від 25 січня 2023 року у справі № 303/1430/18 (провадження № 61-2451св22), від 23 листопада 2022 року у справі № 761/8565/20 (провадження № 61-6942св21) та інші). Відповідно до частини дев`ятої статті 265 ЦПК України у спорі, що виник при укладенні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проєкт договору. Так, судом встановлено, що у справі, що розглядається, виник переддоговірний спір, відтак, суд вправі задовольнити позов про визнання укладеним договору найму житлового приміщення в гуртожитку у запропонованій позивачем редакції, а отже позивачем обрано правильний спосіб захисту. Що стосується позиці позивача стосовно статусу будинку за адресою: [ADDRESS] , як гуртожитку, слід зазначити таке. Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. При цьому, преюдиціальне значення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи. У пункті 7.10 постанови від 01 вересня 2020 року у справі № 907/29/19 (провадження № 12-17гс20) Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків. Як було вказано вище, рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 02 грудня 2021 року у справі № 726/876/21, у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено, встановлено, зокрема, що [PERSON] та [PERSON] є власниками нерухомого майна на [ADDRESS] загальною площею 2 924, 6 кв. м. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію як п`ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21 червня 1988 року № 164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей. Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року № 157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на [ADDRESS] . Отже, судовим рішенням у справі № 726/876/21 встановлено, що будинок по [ADDRESS] є гуртожитком, тому такі обставини не підлягають доказуванню повторно на підставі частини четвертої статті 82 ЦПК України. Крім того, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно також відсутні посилання на те, що [PERSON] є власником саме нежитлових приміщень по [ADDRESS] . Таким чином, обставини про те, що будинок за адресою: [ADDRESS] є гуртожитком, встановлені. Разом із тим, у цій справі суду належить перевірити відповідність запропонованого позивачкою проєкту договору найму житлових приміщень у гуртожитку вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору. Як було вказано вище, єдиною правовою підставою для проживання відповідача у гуртожитку, в даному випадку, може бути наявність укладеного договору найму жилого приміщення, укладеного на підставі ордера. Правовідносини, які виникають між мешканцем гуртожитку і його власником (володільцем), є договірними і належать до правовідносин з договору найму жилого приміщення у поєднанні з договором про надання послуг з обслуговування приміщення та його утримання (комунальних послуг). Відтак пропозиція позивача укласти договір найму житлового приміщення у гуртожитку та обов`язок його укладення із наймодавцем з боку відповідача відповідає положенням «Положення про гуртожитки» та «Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків». Разом із тим, порядок укладення договору найму, його форма та істотні умови, окрім вказаних нормативних актів, встановлюється та розкривається положеннями глави 59 «Найм (оренда) житла» підрозділу 1 розділу ІІІ ЦК України. Відтак оцінюючи запропонований позивачем проект договору на предмет його відповідності вимогам, встановленим щодо договорів найму житла, варто вказати, що запропонований позивачкою письмовий проект договору між фізичними особами визначає його предмет, а саме передання в строкове платне користування наймачу відособленого приміщення блоку № 309 «а», «б», загальною площею 36,1 кв м., який складається з двох кімнат та допоміжних побутових приміщень, розташованих на третьому поверсі гуртожитку за адресою: [ADDRESS] . Крім того, договір передбачає і інші істотні умови визначені ст.ст. 815, 816, 817, 819, 820, 825 ЦК України, які не суперечать вказаним положенням кодексу. Також визначено строк дії договору до 31.12.2027. У п.3.1 Договору визначено також розмір плати за користування житлом , яка встановлюється у розмірі еквівалентному 3,6 доларів США за один квадратний метр з урахуванням індексу інфляції. Плата за найм житла вноситься наймачем у грошовій формі у розмірі 6 600 гривень щомісячно з урахуванням індексу інфляції. Розрахунок зроблено відповідно до «Звіту про незалежну оцінку вартості 1 кв м. виділеного натурі нерухомого майна при здачі в оренду» - при курсі долара США 40 гривень за 1 долар США на дату укладення договору. При зміні курсу долара США, в односторонньому порядку, наймодавець змінює розмір плати шляхом направлення рахунку наймачу. Встановлено також, що сплата за комунальні послуги сплачується наймачем самостійно, за тарифами, передбаченими у договорах. Варто зауважити, що відповідно до частини першої статті 533 ЦК України грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях. Отже, гривня як національна валюта є єдиним законним платіжним засобом на території України. Разом із тим частина друга статті 533 ЦК України допускає, що сторони можуть визначити у грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті. За договором найму, позивач визначила валютою платежу гривню та встановили умову щодо коригування розміру орендної плати у випадку зміни офіційного курсу долара до гривні, що є складовою плати за користування орендованим майном. Закон передбачає обов`язковість здійснення платежів на території України в національній валюті, однак не містить заборони на використання в розрахунках розміру грошових зобов`язань іноземної валюти або інших розрахункових величин. Застосування обмінного курсу долара США на день платежу при визначенні розміру суми, що підлягає сплаті у гривні не суперечить статті 533 ЦК України. Тобто орендна плата може бути визначена як в гривні, так і в іноземній валюті, проте її сплата повинна відбуватися завжди в гривні. Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 7 листопада 2018 року в справі № 442/7934/16-ц. Отже, можна дійти висновку, що визначення розміру плати за найм житла в еквіваленті 3,6 дол. США за 1 м кв, що підлягає сплаті у гривні, не суперечить вимогам Закону. Права та обов`язки учасників угоди це розділ у договорі оренди житла, де зазначається перелік прав та обов`язків як для орендодавця, так і для орендаря. У цьому розділі відображаються всі необхідні правоможності, однак однією з рекомендацій є включення положення про поточний ремонт, його компенсацію тощо. Відповідно до постанови Верховного Суду від 18 травня 2020 року в справі №522/7131/16-ц необхідною умовою для виникнення у наймача переважного права на придбання житла, переданого в найм, за умови його продажу є належне виконання ним обов`язків за договором найму (оренди) щодо внесення орендної плати. Часткова сплата наймачем вартості комунальних послуг не є доказом належного виконання цього обов`язку наймача. Відповідно до зазначеної постанови одним із переважних прав наймача є придбання житла, яке було передано йому в найм (оренду). Правила користування житлом це розділ, у якому слід визначити певні аспекти, включаючи право на проживання з орендарем інших осіб, можливість проведення ремонтних робіт, проживання в квартирі разом із тваринами та дозвіл курити в помешканні. Відповідно до постанови Верховного Суду від 19 вересня 2018 року в справі №182/8114/15-ц під час вирішення спору про право користуватися житловим приміщенням особами, які вселилися до наймача, суд має з`ясувати, крім обставин щодо реєстрації цих осіб у спірному приміщенні, дотримання встановленого порядку під час їх вселення та наявність згоди на це всіх членів сім`ї наймача, порядок користування житловим приміщенням та інші обставини, зокрема щодо того, чи було це приміщення постійним місцем проживання цих осіб, чи вели вони з наймачем спільне господарство, як довго вони там проживали. Тобто з аналізу постанови випливає, що правила (порядок) користування житловим приміщенням є важливим розділом договору оренди під час виникнення спірної ситуації щодо права користування житлом для врегулювання спору про право користування приміщенням. Відповідальність сторін розділ, що є значущим механізмом, який захищає кожну із них від можливих порушень чи недотримань своїх зобов`язань іншою стороною. Тому необхідно визначити, хто несе відповідальність за ремонт та обслуговування квартири, включаючи короткочасні ремонти, заміну побутової техніки тощо. Наймач відповідає за погіршення стану речей, що сталося з його вини, і зобов`язується це усунути. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати від наймача відшкодування завданих йому збитків. Необхідно мати на увазі, що наймач не відповідає за погіршення стану речі, яке сталося внаслідок її нормального зношення або упущень наймодавця (ст. 779 ЦК України). Умови розірвання договору оренди нерухомості: в цьому розділу встановлюються підстави, з яких будь-яка зі сторін має право на розірвання договору. Це часто включає порушення будь-якою зі сторін своїх зобов`язань, визначених угодою оренди, або попереднє повідомлення іншої сторони про таке передчасне припинення за умови відсутності порушень умов угоди. Відповідно до постанови Верховного Суду від 5 березня 2020 року в справі №461/970/18 договір найму (оренди) житла підлягає розірванню, якщо житло необхідне наймодавцю для особистого проживання та він дотримався всіх необхідних передумов для його розірвання, передбачених ст. 168 Житлового кодексу України. Реквізити та підписи сторін: у цьому розділі важливо зазначити всі реквізити наймодавця та наймача, що охоплюють ПІП, паспортні дані, адресу реєстрації, РНОКПП, номер телефону, адресу електронної пошти (за наявності). За наведеного суд доходить до висновку, що договір найму житлових приміщень в гуртожитку, відповідає вимогам Законодавства. Також, суд звертає увагу на те, що за умовами договору, [PERSON] не є суб`єктом господарювання, що продає чи має намір продавати комунальні послуги визначені ст.5 Закону Украхни «Про житлово-комунальні послуги», а лише обмежується правом отримання плати за користування належним їй житловим приміщенням у визначеному розмірі (оренда житла), то на такі відносини не поширюються нормативно-правові аспекти порядку зміни тарифів на комунальні послуги. Варто також зауважити, що під час судового розгляду відповідач не вказав застережень щодо істотних умов договору, суперечностей проєкту договору вимогам законодавства України. Слід зазначити і те, що цій справі [PERSON] захищає свої права власника на мирне володіння майном, що порушені внаслідок безоплатного користування [PERSON] блоком (кімнатами) № 309 «а», «б» у гуртожитку, що належить позивачці. Таким чином суд зазначає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свободи від 04 листопада 1950 року, ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР (далі Конвенція, Перший протокол), відповідно до якої кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування на користь держави. Розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ), яка згідно зі статтею 17 Закону України від 23 лютого 2006 року № 3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» застосовується українськими судами як джерело права. Відповідно до сталої практики ЄСПЛ (серед багатьох інших, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано. Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя. Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». Так, як було встановлено вище, право власності [PERSON] на кімнати № [NUMBER] «а», №\~309 «б» у гуртожитку за адресою: [ADDRESS] , обтяжене проживанням у ній відповідача на підставі ордерів, виданих колишнім роботодавцем. Однак гарантоване позивачці Положенням про гуртожитки, Законом про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України права на отримання від відповідача плати за користування жилою площею порушується відповідачем. На переконання суду, з огляду на характер спірних правовідносин та встановлені обставини, відмова у задоволенні позовних вимог буде невідповідним заходом втручання держави в право власності [PERSON] критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ. Таким чином судом перевірено, що запропонований позивачкою проект договору найму житлових приміщень у гуртожитку відповідає вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору. Встановлено, що відповідач має обов`язок, обумовлений законом, перед власником майна на укладення такого договору. Також судом вказано, що [PERSON] обрано належний спосіб захисту свого порушеного права. Відтак, враховуючи викладене, суд доходить висновку про необхідність задоволення позовних вимог в повному обсязі. Разом із тим, суд вважає за необхідне вказати, що днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду. Відповідно до позиції Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи), сформованої в пункті 58 рішення у справі «Серявін та інші проти України» (№4909/04): згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) № 303-A, пункт 29). Згідно з ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (ч.6 ст. 141 ЦПК України) Оскільки позивачка звільнена від сплати судового збору у справі, на підставі п. 9 ст. 5 Закону України «Про судовий збір», а її позов задоволено, судові витрати у розмірі 1\~211, 20 грн слід стягнути із відповідача [PERSON] на рахунок держави. На підставі наведеного,

Outcome: approved