Jurisdiction: civil
Date: 2025-05-13 00:00:00

15.05.2023 р. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури, який діє в інтересах Київської міської ради, звернувся до суду з позовом до ТОВ «Кепітал Ріел Естейт», [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою. Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 14.05.2014 р. за відповідачем [PERSON] було зареєстровано право власності на житловий будинок [ADDRESS] на підставі свідоцтва про право власності, виданого 05.06.2012 р. Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради, згідно з наказом від 01.06.2012 р. № 997-С/КІ. В подальшому право власності на вказаний житловий будинок реєструвалось за [PERSON] , [PERSON] та ТОВ «Кепітал Ріел Естейт» на підставі відповідних правочинів. Однак, згідно з інформацією, наданою КП з експлуатації та ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс» від 22.11.2022 р. та від 26.12.2022 р., Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради наказ від 01.06.2012 р. № 997-С/КІ та свідоцтво про право власності від 05.06.2012 р. на житловий будинок [ADDRESS] на видавались. Посилаючись на те, що право власності за відповідачами на житловий будинок було зареєстровано неправомірно, внаслідок чого обмежено право Київської міської ради в інтересах територіальної громади м.Києва на розпорядження земельною ділянкою, на якій цей житловий будинок безпосередньо розташований, позивач вважає, що за таких обставин такі перешкоди підлягають усуненню шляхом визнання правочинів недійсними та скасування рішень державних реєстраторів, а тому звернувся до суду з даним позовом. Ухвалою від 23.02.2024 р. відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 10.09.2024 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі з підстав викладених в позові. Відповідачі в судове засідання не з`явились, своїх представників до суду не направили, про дату, час і місце судового розгляду повідомлялись належним чином у встановленому законом порядку, причин неявки не повідомили та відзивів не подали. Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. прийнято рішення від 14.05.2014 р. № 13011377 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про реєстрацію права власності за [PERSON] на житловий будинок [ADDRESS] (реєстраційний номер об`єкту 358982580000). Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стало свідоцтво про право власності, видане 05.06.2012 р. Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради, згідно з наказом від 01.06.2012 р. № 997-С/КІ. В подальшому, цим же приватним нотаріусом, 14.05.2014 р. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 13037729 та на підставі договору міни житлових будинків № 789 від 14.05.2014 р. вказане житлове приміщення зареєстровано на праві власності за [PERSON] . Надалі, право власності на об`єкт нерухомості по [ADDRESS] перейшло до [PERSON] на підставі договору міни житлових будинків № 925 від 31.05.2014 р., про що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. 31.05.2014 р. внесені відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 13468797 від 31.05.2014 р.). У подальшому, 07.06.2017 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Журавльовою Л.М. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про реєстрацію права власності на житловий будинок [ADDRESS] за ТОВ «Кепітал Ріел Естейт» (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 13.06.2017 р. за індексним номером 35636190). Підставою для проведення державної реєстрації став протокол загальних зборів учасників вказаного товариства № 2 від 24.05.2017 р. та акт приймання-передачі нерухомого майна № 1407 від 07.06.2017 р. Отже, на цей час, згідно з інформацією, наявною у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право власності на вказаний об`єкт нерухомості зареєстроване за ТОВ «Кепітал Ріел Естейт». Водночас судом встановлено, що згідно з інформацією, наданою КП з експлуатації та ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс» від 22.11.2022 р. та від 26.12.2022 р., Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради наказ від 01.06.2012 р. № 997-С/КІ та свідоцтво про право власності від 05.06.2012 р. на житловий будинок [ADDRESS] не видавались. Таким чином, за вказаних обставин, [PERSON] не був законним власником житлового будинку [ADDRESS] , оскільки подане ним свідоцтво про право власності, яке не видавалось відповідним уповноваженим органом, не могло бути підставою для проведення державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості. Крім того, відповідно до інформації КП КМР (КМДА) «Київське міське бюро технічної інвентаризації», яке до 01.01.2013 р. здійснювало державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна на території м.Києва, від 20.10.2022 р., встановлено, що згідно з даними реєстрових книг комунального підприємства за адресою в [ADDRESS] об`єкти нерухомого майна на праві власності не реєструвалися. Згідно з інформацією, наданою Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 09.11.2022 р., в реєстрі адрес відсутні відомості про документи щодо присвоєння житловому будинку адреси [ADDRESS] . За інформацією Шевченківської районної в м.Києві державної адміністрації від 01.11.2022 р., відповідно архівних даних ні Шевченківська районна в м.Києві рада, ні Шевченківська районна в м.Києві державна адміністрація не здійснювали процедуру присвоєння поштової адреси будинку за вищевказаною адресою. Звернення від фізичних чи юридичних осіб щодо присвоєння поштової адреси вищевказаному житловому будинку до Шевченківської районної в м.Києві державної адміністрації не надходили. Отже, [PERSON] , не будучи законним власником, зареєстрував за собою право власності на житловий будинок [ADDRESS] на підставі документів, які уповноваженими органами не видавались, що беззаперечно свідчить про незаконність проведення державної реєстрації права власності та є підставою для скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав на вказане нерухоме майно. Крім того, слід зазначити, що об`єкт нерухомого майна по [ADDRESS] зареєстрований на земельній ділянці історико-культурного призначення, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади м.Києва в особі Київської міської ради. З огляду на це, державна реєстрація спірної нерухомості на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстрокове. Київська міська рада даному випадку позбавлена права розпоряджатися земельною ділянкою в інтересах територіальної громади м.Києва та відповідно не має змоги здавати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі. Тому державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника земельної ділянки (правовий висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 р. у справі № 916/1608/18). Таким чином, набуття у власність майна шляхом подання документів, які не видавались уповноваженими органами та суперечать вимогам законодавства з метою введення держави в оману задля реєстрації права власності на нерухоме майно, не може свідчити про правомірне набуття [PERSON] майна у власність, а відтак є підставою для скасування рішення державного реєстратора № 13011377 від 14.05.2014 р. про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) на це майно. Так, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється в порядку визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон). Відповідно до п.1 ч.1 ст. 2 вказаного Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. При цьому, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності із фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, першочерговим є встановлення підстави, на якій особа набула це право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (правовий висновок викладений Верховним Судом у постановах від 24.01.2020 р. № 910/10987/18, від 07.10.2020 р. у справі № 920/728/18). Отже, за відсутності законних підстав для здійснення державної реєстрації права власності на житловий будинок [ADDRESS] за [PERSON] , а в подальшому за [PERSON] , [PERSON] та ТОВ «Кепітал Ріел Естейт», сама по собі державна реєстрація не свідчить про виникнення прав власності на вказане нерухоме майно. Відповідно до ч.1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном, що становить зміст права власності згідно ч.1 ст. 317 ЦК України. Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно з ч.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його матеріальним засадам. Згідно з ч.ч.2, 3 ст. 203 ЦК України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно з вимогами частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ст. 715 ЦК України за договором міни кожна із сторін зобов`язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов`язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом. Статтею 716 ЦК України передбачено, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов`язання. Статтями 656, 658 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Отже, аналіз вищенаведених норм свідчить про те, що лише власник майна має право розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд, зокрема передавати його за договором міни будь-яким третім особам. Враховуючи вказане та беручи до уваги, що [PERSON] не був законним власником житлового будинку [ADDRESS] , отже не міг зареєструвати за собою право власності на вказане майно та в подальшому розпоряджатися ним, тому [PERSON] , [PERSON] та ТОВ «Кепітал Ріел Естейт» не могли придбати у власність на законних підставах вказаний об`єкт нерухомості, у тому числі шляхом укладення договорів міни. Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Нікчемним, зокрема, є такий правочин, який порушує публічний порядок. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним (ст. 228 ЦК України). Згідно з ч.3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Статтею 216 ЦК України передбачає загальні наслідки недійсності правочину, відповідно до яких недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, а згідно зі статтею 236 ЦК України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності на набувача. Відтак, таке неіснуюче право щодо об`єкту нерухомості не породжує й прав власника щодо розпорядження майном, зокрема продажу (відчуження), переходу третім особам. Оскільки, внаслідок укладення правочинів щодо будинку [ADDRESS] , [PERSON] , [PERSON] та ТОВ «Кепітал Ріел Естейт» з врахуванням того, що [PERSON] не був законним власником цього майна, неправомірно набули у власність нерухоме майно, яке розташоване на земельній ділянці комунальної власності, що свідчить про порушення такими правочинами публічного порядку, а тому суд вважає, що вони є нікчемними з моменту їх укладення та відповідно визнанню недійсними в судовому порядку не підлягають. Водночас, прийняті державними реєстраторами рішення про державну реєстрацію права власності за [PERSON] , [PERSON] та ТОВ «Кепітал Ріел Естейт» на підставі нікчемних правочинів, беручи до уваги скасуваннярішення державного реєстратора № 13011377 від 14.05.2014 р. про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) на це майно за [PERSON] , втрачають юридичну силу як похідні, оскільки ґрунтувались на незаконному праві. За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а тому з метою захисту прав позивача вважає за необхідне усунути перешкоди територіальній громаді м.Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,3686 га (кадастровий номер 8000000000:91:136:0023), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 14.05.2014 р., з індексним номером 13011377, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за [PERSON] на житловий будинок загальною площею 179,7 кв.м по [ADDRESS] , припинивши вказане право розпорядження зазначеною земельною ділянкою [PERSON] . Крім того, відповідно до ст.ст. 133, 141 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача [PERSON] на користь позивача документально підтверджені витрати по сплаті судового збору у сумі2684,00 грн.

Outcome: partial