Jurisdiction: civil
Date: 2025-05-11 00:00:00

[PERSON] звернулася до Шевченківського районного суду міста Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», згідно з яким просить суд: 1) розірвати Попередній Договір купівлі-продажу квартири від 20.12.2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та [PERSON] , нотаріально посвідчений приватним нотаріусом КМНО Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за номером №2144; 2) стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь [PERSON] , грошові кошти у розмірі 1 273 850,55 грн., суми збитків від інфляційних втрат у розмірі - 530 331,79 грн., та суму нарахованих процентів 3% річних, згідно зі ст. 625 ЦК України, у розмірі - 4 280,97 грн., а всього 1 808 463,31 грн. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що між сторонами 20.12.2021 року було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, який був нотаріальний посвідчений приватним нотаріусом КМНО Зубченко Р.О. та зареєстровано в реєстрі за номером 2144. За умовами пункту 1.1. даного Договору сторони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти Договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , V черга будівництва в об?єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об?єктами соціальної інфраструктури та з паркінгом на [ADDRESS] » - ЖК «Кирилівський Гай». Відповідно до даних з відкритих джерел, в тому числі на сайті забудовників https://lun.ua будівництво 7-го будинку в ЖК «Кирилівський гай» призупинено до 4 кварталу 2025 року. Оскільки, станом на час звернення до суду об?єкт будівництва в експлуатацію не введено, будівельні роботи не ведуться, тому Позивач реалізовує своє право, передбачене пунктом 4.8. Попереднього договору, на розірвання договору. У вересні 2024 року Позивач прийняла рішення відмовитись від Попереднього договору, направивши на адресу Відповідача Повідомлення про розірвання Попереднього договору, на яке ПрАТ «Київміськбуд» не відреагувало. В листі зазначалося прохання повідомити про день, час та місце укладення та підписання Договору про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.12.2021 року. Станом на день звернення до суду з позовом у 2024 році, майже через три роки після укладення Попереднього договору, договір купівлі-продажу квартири не укладений з вини ПАТ «ХК «КИЇВМІСЬКБУД». Позивач вважає, що такою бездіяльністю Відповідач порушує її право на односторонню відмову від Попереднього договору, а тому наявні підстави для розірвання договору в судовому порядку та стягнення з Відповідача на її користь сплачених коштів. Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 13 грудня 2024 року матеріали цивільної справи передано до Шевченківського районного суду м. Києва для розгляду за підсудністю. Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 18 лютого 2025 року відкрито провадження у справі, призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження. 04 березня 2025 року на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до змісту якого представник відповідача заперечував щодо задоволення позову. Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 20 березня 2025 року закрито підготовче провадження у справі, призначено до розгляду справи по суті. Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила задовольнити позов. Представник відповідача у судовому засіданні щодо задоволення позовних вимог заперечував. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши подані сторонами документи і матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору суд по суті встановив. Дослідивши матеріали справи судом встановлено наступне. Між громадянкою України [PERSON] (надалі по тексту - Позивач), та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» (надалі по тексту - Відповідач) 20.12.2021 року було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, який був нотаріальний посвідчений приватним нотаріусом КМНО Зубченко Р.О. та зареєстровано в реєстрі за номером 2144. За умовами пункту 1.1. даного Договору сторони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти Договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , V черга будівництва в об?єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об?єктами соціальної інфраструктури та з паркінгом на [ADDRESS] » - ЖК «Кирилівський Гай». За умовами пункту 1.2. даного Договору сторони зобов`язалися укласти протягом 6 (шести) місяців із дня отримання Майбутнім Продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання Майбутнім Покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього Договору. Відповідно до умов пункту 1.4. даного Договору Майбутній Покупець зобов?язаний сплатити Майбутньому Продавцю вартість Майна, зазначену у п. 2.2. цього Договору, протягом 5 (п?яти) банківських днів з дня укладення цього Договору. Згідно з пунктом 2.2. даного Договору на дату підписання цього Договору вартість Майна складає 1 273 850,55 грн. На виконання умов Попереднього договору Позивач перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 273 850,55 грн. 21.12.2021 р. на наступний день після підписання зазначеного Договору [PERSON] було сплачено повну вартість Майна, що підтверджується відповідною банківською квитанцією №120159858 від 21.12.2021 року. Таким чином, зобов?язання за Попереднім договором купівлі-продажу [PERSON] (Позивачем) були виконані в повному обсязі. Відповідно до даних з відкритих джерел, в тому числі на сайті забудовників https://lun.ua будівництво 7-го будинку в ЖК «Кирилівський гай» призупинено до 4 кварталу 2025 року. За умовами п.4.8. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.12.2021 року до прийняття Об?єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитись від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. Аналіз пункту 4.8. Попереднього договору свідчить про те, що майбутній покупець до прийняття об?єкта будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання. Оскільки, станом на час звернення до суду об?єкт будівництва в експлуатацію не введено, будівельні роботи не ведуться, тому Позивач реалізовує своє право, передбачене пунктом 4.8. Попереднього договору, на розірвання договору. У вересні 2024 року Позивач прийняла рішення відмовитись від Попереднього договору, направивши на адресу Відповідача Повідомлення про розірвання Попереднього договору, на яке ПрАТ «Київміськбуд» не відреагувало. Заява Позивача була отримана Відповідачем 01.10.2024 року. В листі зазначалося прохання повідомити про день, час та місце укладення та підписання Договору про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.12.2021 року. Щодо позовних вимог, суд дійшов наступних висновків. Правовідносини, що виникли між сторонами регулюються Попереднім договором купівлі-продажу квартири 20.12.2021 року, нотаріально посвідченим приватним нотаріусом КМНО Зубченко Р.О. та зареєстрованим в реєстрі за номером 2144, а також положеннями Цивільного кодексу України. Предметом Попереднього договору купівлі-продажу квартири виступає обов?язок Сторони-1 укласти в розумні строки зі Стороною-2 (Позивачем) Основний договір купівлі-продажу квартири. Статтею 629 ЦК України встановлена презумпція обов?язковості для виконання договору сторонами. Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов?язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов?язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов?язку. Зобов?язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов?язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов?язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов?язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов?язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Наслідки порушення попереднього договору однією зі сторін розкриті у частині другій статті 635 ЦК України. І вони застосовуються, якщо інше не встановлено тим самим попереднім договором або актами цивільного законодавства. При цьому відповідно до частини другої статті 635 ЦК України сторона, необгрунтовано ухиляється укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Згідно із ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов?язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Відповідно до ч. 5 ст. 635 ЦК України будь-які платежі на підтвердження зобов?язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об?єкта незавершеного будівництва або майбутнього об?єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов?язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об?єкта незавершеного будівництва або майбутнього об?єкта нерухомості не допускаються. Частиною 1 ст. 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України). Істотним є таке порушення стороною Договору, коли внаслідок завданої цим шкоди, друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні Договору. Істотним слід вважати таке порушення Договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети Договору. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. З матеріалів справи вбачається. що за три роки Позивач не набула права власності на квартиру. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) зазначено, що «Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Зобов?язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов?язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов?язання (неналежне виконання). Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов?язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). У відповідності до ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов?язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов?язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов?язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов?язань. Не є таким винятком із загального правила випадок, коли покупець має право вимагати повернення суми попередньої оплати на підставі частини другої статті 693 ЦК України. Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. За змістом статті 625 ЦК України, яка регулює відповідальність за порушення грошового зобов?язання, стягувана Позивачем з Відповідача сума 3 % річних від несплаченої (неповернутої) суми попередньої оплати є відповідальністю сторони договору за допущене нею правопорушення. Нарахування інфляційних втрат на суму боргу відповідно до статті 625 ЦК України входять до складу грошового зобов?язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов?язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові. Подібні правові висновки сформульовані, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справах № 703/2718/16-ц (провадження № 14-241с19) та № 646/14523/15-ц (провадження № 14-591с18), від 13 листопада 2019 року у справі № 922/3095/18 (провадження № 12-105гc19). Відповідно до Постанови Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі №912/3323/209 зазначено, що відсутність коштів на виконання зобов?язань не є підставою для звільнення від відповідальності в розумінні ч. 2 ст. 617 ЦК та ч. 2 ст. 218 ГК та не може вважатися форс-мажором. Кожен з учасників відносин зобов?язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов?язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу. Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті насамперед слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі. З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків. Наприклад, такими правилами є правила про неустойку, передбачені статтями 549-552 ЦК України. Для того щоб неустойка не набула ознак каральної санкції, діє правило частини третьої статті 551 ЦК України про те, що суд вправі зменшити розмір неустойки, якщо він є завеликим порівняно зі збитками, які розумно можна було б передбачити. Якщо неустойка стягується понад збитки (частина перша статті 624 ЦК України), то вона також не є каральною санкцією, а має саме компенсаційний характер. Така неустойка стягується не понад дійсні збитки, а лише понад збитки у доведеному розмірі, які, як правило, є меншими за дійсні збитки. Для запобігання перетворенню неустойки на каральну санкцію суд має застосовувати право на її зменшення. Тож право суду на зменшення неустойки є проявом принципу пропорційності у цивільному праві. Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов?язків у правовідносинах. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України). Відповідно до ст. 623 ЦК України боржник, який порушив зобов?язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов?язання, доказується кредитором. Збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов?язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред?явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 920/715/17 (провадження № 12-199г18) зроблено висновок, що «збитки - це об?єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони, що обмежує ного інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав ,якби зобов`язання було виконано боржником. Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. При цьому, згідно з ч.1 ст. 76, ч. 1 ст.77 та ст. 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. Аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (рішення від 21 січня 1999р. в справі «Гарсія Руїз проти Іспанії», від 22 лютого 2007р. в справі «Красуля проти Росії», від 5 травня 2011р. в справі «Ільяді проти Росії», від 28 жовтня 2010р. в справі «Трофимчук проти України», від 9 грудня 1994р. в справі «Хіро Балані проти Іспанії», від 01 липня 2003р. в справі «Суомінен проти Фінляндії», від 7 червня 2008р. в справі «Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Mesrop Movsesyan проти Вірменії») свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес. В даному випадку судом встановлено, що оскільки відповідачем допущено істотні порушення Попереднього договору, та внаслідок цим завдано шкоду повивачу, а тому наявні підстави для розірвання договору та стягнення збитків. З урахуванням вищенаведеного, а також того, що розрахунки не було спростовано відповідачем, суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги ґрунтуються на вимогах закону, а тому підлягають задоволенню. Щодо розподілу судових витрат, суд дійшов наступних висновків. Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.1 ст. 141 ЦПК України). Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.2 ст. 141 ЦПК України). Оскільки позовні вимоги задоволені частково, суд відповідно до ст.88 ЦПК України стягує з відповідача на користь позивача документально підтверджені судові витрати пропорційно розміру задоволених вимог. Приймаючи до уваги предмет даного спору, наслідки його розгляду судом, суд вважає за необхідне застосувати положення ст. 141 ЦПК України й судові витрати (судовий збір) у сумі 12 112 гривень 00 копійок стягнути з відповідача на користь позивача. На підставі ст. 1, 4, 15, 16, 536, 625, 1212, 1214 ЦК України,

Outcome: approved