Jurisdiction: civil
Date: 2025-05-08 00:00:00

У квітні 2023 року позивачка звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів, у якому просила застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину до попереднього договору № 2-2-96-1 від 24.07.2021 року укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» та [PERSON] та стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на користь [PERSON] грошові кошти в розмірі 1 246 521,19 (один мільйон двісті сорок шість тисяч п`ятсот двадцять одна) гривня 19 копійок. Обґрунтовуючи підстави звернення до суду, позивач посилається на те, що 24 липня 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» (Продавець/Відповідач) та [PERSON] (Покупець/Позивач), уклали в письмовій формі без нотаріального посвідчення Попередній договір №2-2-96-1 (надалі «Попередній договір») про укладання в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири за будівельним номером 96-1 загальною проектною площею 64,61 кв.м, житловою площею 35,9 кв.м, кількість кімнат 2 (дві), поверх 6 (шостий) секція 2 (друга) (надалі «Нерухоме майно») в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: [ADDRESS] , за яким Продавець зобов`язується передати у власність Покупця нерухоме майно, а Покупець зобов`язується прийняти від Продавця у свою власність Нерухоме майно та сплатити за Нерухоме майно договірну ціну. Договірна ціна продажу Нерухомого майна за Основним договором згідно п. 1.2.1 Попереднього договору становить 1 350 349 (один мільйон триста п`ятдесят тисяч триста сорок дев`ять) гривень. Зазначає, що з метою виконання своїх зобов`язань за попереднім договором [PERSON] перерахувала грошові кошти відповідачу по даній справі, згідно наступних платіжних документів АТ «Приватбанк»: № 0.0.2209180853.1 від 24.07.2021 на суму 715 745,00 гривень, № 0.0.2209546286.1 від 25.07.2021 на суму 100 000,00 гривень, №0.0.2231427008.1 від 15.08.2021 (дата валютування 16.08.2021) на суму 37 550,33 гривень, № 0.0.2232869734.1 від 16.08.2021 на суму 7000,00 гривень, № 0.0.2274415358.1 від 20.09.2021 на суму 44 550,33 гривень, а всього на загальну суму 904 845,66 (дев`ятсот чотири тисячі вісімсот сорок п`ять) гривень 66 копійок. Позивачка наголошує, що в подальшому відповідач строки будівництва нерухомого майна суттєво порушував та станом на квітень 2023 року будівництво об`єкта ще не було завершено. Вважає, що дії відповідача не відповідають вимогам законодавства, а тому існують правові підстави для застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, а саме попереднього договору купівлі-продажу №2-2-96-1 від 24.07.2021 року, укладеного в письмовій формі без нотаріального посвідчення та стягнення з відповідача отриманих грошових коштів з урахуванням індексу інфляції та трьох відсотків річних від суми отриманих відповідачем грошових коштів, в зв`язку з чим позивач змушена звернутись до суду з даним позовом. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, 03.04.2023 цивільну справу передано в провадження судді Ірпінського міського суду Київської області Шестопаловій Я.В. Ухвалою суду від 08 травня 2023 року відкрито провадження у справі, вирішено розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження, надано відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на позовну заяву.. 15 червня 2023 року представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» подав відзив на позовну заяву, у якому заперечив проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, просив в задоволенні позову відмовити. Вказав, що 24 липня 2021 року між ТОВ «Гостомель Резиденс» та [PERSON] було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № 2-2-96-1. Відповідно до п.1.3. попереднього договору в забезпечення виконання своїх обов`язків за попереднім договором, покупець сплачує на розрахунковий рахунок продавця забезпечувальний платіж у розмірі 1\~350\~349,00 грн. у тому числі ПДВ 225\~058,17 грн., що є еквівалентним 49 660 доларам США 70 центам, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення попереднього договору у наступному порядку: протягом трьох робочих днів з дати підписання попереднього договору покупець здійснює платіж в розмірі 815\~745,00 грн., у тому числі ПДВ, що є еквівалентним 30\~000 доларам США 00 центам, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день підписання Попереднього договору. Решту забезпечувального платежу у розмірі 534\~604,00 грн., у тому числі ПДВ, покупець зобов`язувався сплачувати протягом 12 (дванадцяти) місяців, з 20 серпня 2021 року до 20 липня 2022 року, рівними щомісячними платежами по 44\~550,33 грн., в тому числі ПДВ, що є еквівалентним 1\~638 доларам США 39 центам, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення попереднього договору. Відповідач, користуючись своїм правом на одностороннє розірвання Попереднього договору, що передбачене п. 4.3. Попереднього договору, направив лист про одностороннє розірвання Попереднього договору, яким розірвав Попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу квартири від 24 липня 2021 року в односторонньому порядку, з підстав порушення позивачем більш ніж на один місяць строку виконання своїх обов?язків по сплаті Відповідачу забезпечувального платежу в порядку та розмірі, вказаному в пункті 1.3. Попереднього договору. Згідно з п.1.3. попереднього договору покупець зобов`язувався сплатити забезпечувальний платіж у повному розмірі у термін до 20 липня 2022 року. Остання оплата згідно попереднього договору була здійснена покупцем 20 вересня 2021 року. Представник відповідача зазначає, що заборгованість позивача перед відповідачем на день направлення позивачу листа про одностороннє розірвання попереднього договору (з урахуванням п. 1.3.1., п. 1.3.2., п. 1.3.3. Попереднього договору) становила 599\~136,99 грн., у тому числі ПДВ. Таким чином, відповідач вважає, що попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу квартири від 24 липня 2021 року вважається розірваним з 02 лютого 2023 року. Вказав, що нотаріальна форма правочину не передбачена чинним законодавством України, більше того, позивачем вчинялись дії направлені на виконання умов попереднього договору, а саме на часткове виконання свого обов`язку по платі забезпечувального платежу, що передбачений умовами попереднього договору. Представник відповідача зауважив, що вимоги про стягнення грошових коштів, індексу інфляції та сплати 3 % річних була заявлена позивачем тільки при зверненні до суду, оскільки позивачем не надано до матеріалів справи доказів пред`явлення вимог до відповідача про повернення грошових коштів сплачених за попереднім договором, у відповідача не настало прострочення по грошовому зобов`язанню з підстав по яким заявлено позов по цій справі, з огляду на вимоги ч. 2 ст. 530 ЦК України. 21 червня 2023 року позивач подала відповідь на відзив, у якому заперечила проти доводів відповідача та просила позовні вимоги задовольнити. 04 липня 2023 року від позивачки [PERSON] надійшла заява про зміну предмету позову, згідно якої просила застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину до попереднього договору № 2-2-96-1 від 24.07.2021 року укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю « Гостомель Резиденс» та [PERSON] та стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на користь [PERSON] грошові кошти в розмірі 1 246 521,19 (один мільйон двісті сорок шість тисяч п`ятсот двадцять одна) гривня 19 копійок. 26 липня 2023 року від позивачки [PERSON] надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог, згідно якої просила застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину до попереднього договору № 2-2-96-1 від 24.07.2021 року укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю « Гостомель Резиденс» та [PERSON] та стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на користь [PERSON] грошові кошти в розмірі 1 246 608,28 (один мільйон двісті сорок шість тисяч шістсот вісім) гривень 28 копійок. Ухвалою суду від 22 вересня 2023 року було закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті. У судовому засіданні представник позивача Савицька С.Л. позов підтримала та просила його задовольнити. Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» у судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлялась належним чином. Представник відповідача [PERSON] до суду направила клопотання про відкладення судового засідання, яке обґрунтовано тим, що ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 18.09.2024 р. у справі № 367/2216/23 зупинено провадження по справі № 367/2216/23 за позовом [PERSON] до ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів до набрання законної сили рішенням у цивільній справі № 367/8271/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» до [PERSON] про визнання договору дійсним та розірвання договору. Постановою Київського апеляційного суду від 05.03.2025 задоволено апеляційну скаргу представника [PERSON] на ухвалу Ірпінського міського суду Київської області від 18 вересня 2024 року та ухвалу Ірпінського міського суду Київської області від 18 вересня 2024 року скасовано. 14 квітня 2025 року подано касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 05 березня 2025 року. Згідно з інформацією, оприлюдненою на офіційному вебсайті "Судова влада", у графі "Касаційний цивільний суд" зазначено статус: "Передано судді", у підтвердження цього додаються відповідні докази. У зв`язку з поданням касаційної скарги та відсутністю рішення Верховного Суду, вважала неможливим розгляд справи та просила відкласти призначене судове засідання на іншу дату. За правилами ч. 1. ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Отже, процесуальним законом суду надано право розгляду справи за відсутності сторін, які належним чином повідомлені про розгляд справи, незалежно від причин їх неявки. Виходячи з наведеного, суд у межах своїх повноважень дійшов висновку про визнання неявки відповідача в судове засідання такою, що не перешкоджає розгляду справи по суті, та з огляду на те, що сторона відповідача належним чином повідомлена про судове засідання у справі, з урахуванням категорії справи, та строку її розгляду, ухвалив проводити розгляд справи по суті за відсутності цих учасників справи на підставі наявних у справі доказів, з урахуванням письмових заперечень проти позову. Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно з вимогами п. п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин. Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Згідно зі статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою. Судом встановлено, що 24 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна. Відповідно до п.1.1 попереднього договору сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов`язуються в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 96-1 (надалі - Основний договір), загальною проектною площею 64,61 кв.м, житловою площею 35,9 кв.м, кількість кімнат 2 (дві), поверх 6 (шостий) секція 2 (друга) в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: [ADDRESS] , за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну. Відповідно до п.1.2.1. попереднього договору договірна ціна продажу нерухомого майна за Основним договором становить 1 350 349 (один мільйон триста п`ятдесят тисяч триста сорок дев`ять) гривень, що є еквівалентним 49\~660 доларів США 70 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього Попереднього договору. 1.2.1.1. У випадку настання обставини, передбаченої пунктом 1.7. цього Попереднього договору. Відповідно до п.1.3. попереднього договору у забезпечення виконання своїх обов`язків за цим Попереднім договором покупець протягом одного робочого дня з дати підписання цього Попереднього договору сплачує на банківський рахунок продавця: IBAN: [NUMBER] в АТ КБ «Приват Банк», забезпечувальний платіж у розмірі 1 350 349 гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ 225 058 гривень, що є еквівалентним 49 660 доларів США 70 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору в наступному порядку: протягом трьох робочих днів з дати підписання цього Попереднього договору платіж в розмірі 815\~745 гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 30\~000 доларів США 00 центи, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору; платіж в розмірі 534 604 гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що с еквівалентним 19 660 долари США 70 центів, здійснюється Покупцем протягом 12 (дванадцяти) місяців з 20.08.2021 та до 20.07.2022 року, рівними щомісячними платежами по 44\~550 гривень 33 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 1638 доларів США 39 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього Договору, не пізніше 20 числа кожного місяця в повному обсязі на рахунок продавця. Пунктом 1.10. вказаного договору визначено, що орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію: 2 секції третій квартал 2021 року. Продавець може змінити строк будівництва, а також змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатись порушенням умов цього попереднього договору. Судом також встановлено, що підписаний між сторонами попередній договір №2-2-96-1 від 24.07.2021 не був нотаріально посвідчений у встановленому законом порядку. Окрім цього встановлено, що на підтвердження належного виконання взятих на себе зобов`язань за попереднім договором № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна від 24.07.2021, позивачка надала копії платіжних документів АТ «Приватбанк»: № 0.0.2209180853.1 від 24.07.2021 на суму 715 745,00 гривень, № 0.0.2209546286.1 від 25.07.2021 на суму 100 000,00 гривень, №0.0.2231427008.1 від 15.08.2021 (дата валютування 16.08.2021) на суму 37 550,33 гривень, № 0.0.2232869734.1 від 16.08.2021 на суму 7000,00 гривень, № 0.0.2274415358.1 від 20.09.2021 на суму 44 550,33 гривень, а всього на загальну суму 904 845,66 гривень. Як стверджує позивачка у позові, відповідач не виконав своїх зобов`язань за попереднім договором, станом на квітень 2023 року будівництво об`єкта ще не було завершено. Оскільки попередній договір не є нотаріально посвідчений, він є нікчемним з моменту його укладення, а тому відповідач повинен повернути позивачу 904 845,66 грн., які були нею сплачені, а також 332\~702,33 грн. - індекс інфляції та три відсотки річних в розмірі 54\~060,29 грн. Відповідно до положень ч. 1 ст.\~635\~ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі. Така норма є імперативною, а тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов`язковим. Відповідно до попереднього договору № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна від 24 липня 2021 року сторони мали намір у майбутньому укласти та належним чином оформити основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 96-1, загальною проектною площею 64,61 кв.м., житловою площею 35,9 кв.м, кількість кімнат 2 (дві), поверх 6 (шостий) секція 2 (друга), в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: [ADDRESS] . Згідно зі ст.655\~ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 657\~ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна визначено також у ст. 55 Закону України «Про нотаріат». Відповідно до ч. 4 ст.\~203\~ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Згідно ч. 2 ст.\~215\~ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України). Згідно ст.236\~ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Відповідно до ч. 1 ст.\~216\~ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі,- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Згідно ч. 4, ч. 5 ст.\~216\~ЦК України правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. Враховуючи, що при укладенні попереднього договору № 2-2-93-1 купівлі-продажу нерухомого майна від 24 липня 2021 року сторонами не було додержано вимог закону щодо його нотаріального посвідчення, такий договір є нікчемним з моменту укладення в силу закону. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) зазначено, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту. Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина перша 1212\~ЦК України. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України\~положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац 1 частини першої статті 216 ЦК України). Системне тлумачення абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України\~та пункту 1 частини третьої\~статті 1212\~ЦК України свідчить, що: (а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; (б) правила абзацу 1 частини першої статті 216\~ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; (в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення\~глави 83 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 01.09.2021 року у справі №363/222/17 та від 08.09.2021 року у справі №522/22915/15-ц. Ураховуючи наведене, грошові кошти у сумі 904 845,66 грн., які були сплачені позивачкою за нікчемним правочином підлягають стягненню з відповідача ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь [PERSON] на підставі статті 1212 ЦК України, як такі, що були набуті відповідачем без достатньої правової підстави. Доводи відповідача про те, що прямої вимоги про нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна чинним законодавством України не передбачено, а тому договір від 24 липня 2021 року є дійсним, суд відхиляє, з огляду на наступне. 01.01.2004 року набув чинності ЦК України, як основний нормативно-правовий акт цивільного законодавства України. З моменту прийняття в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. У постанові Верховного Суду України від 19 червня 2013 року у справі № 6-49цс13 вказано, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Однак, при розгляді справи суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій на зазначені положення закону уваги не звернули та не врахували, що договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу статті 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно». Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» № 1878-VI від 11.02.2010, у частині першій статті 657 слова «та державній реєстрації» виключено. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв`язку з прийняттям Податкового кодексу України» № 1878-VI від 11.02.2010, у частині першій статті 657 слова «та державній реєстрації» частину першу статті 657 доповнити словами «крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі». Таким чином, на момент укладення попереднього договору від 24 липня 2021 року в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 зазначено, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі». З наведеного чітко вбачається, що норми ЦК України з моменту набуття ним чинності постійно містили як вимогу про те, що договори про купівлю-продаж нерухомого майна до 2010 року підлягали «і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації», а з 2010 року лише вимогу про «нотаріальне посвідчення». А оскільки в силу імперативних вимог статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, то нотаріальне посвідчення попереднього договору також є обов`язковим. Положення як ст. 635, так і ст. 657 ЦК України є імперативними та розширеному тлумаченню не підлягають. Доводи відповідача про те, що попередній договір укладався до набрання чинності змін до статті 635 ЦК України, при цьому згідно із Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» не підпадає під обов`язок нотаріально посвідчувати цей попередній договір навіть на даний час, суд також відхиляє, оскільки такі твердження є довільним тлумаченням відповідачем норм чинного законодавства України. Відповідно до ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Згідно статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Таким чином, у відповідності до статей 625 та 1212 ЦК України з відповідача підлягають стягненню індекс інфляції та три проценти річних у розмірі 386 752,62 грн. від суми грошових коштів, що отримав відповідач без належної правової підстави у відповідності до розрахунку позивача, що наявний в матеріалах справи. Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 7 лютого 2024 року у справі № 910/3831/22, в якій суд зазначив, що зобов`язання повернути безпідставно набуте майно виникає в особи безпосередньо з норми ст. 1212 ЦК України на підставі факту набуття нею майна (коштів) без достатньої правової підстави або факту відпадіння підстави набуття цього майна (коштів) згодом. Виконати таке зобов`язання особа повинна відразу після того, як безпідставно отримала майно або як підстава такого отримання відпала. Із цього моменту виникає передбачений ч. 2 ст. 625 ЦК України обов`язок боржника, який прострочив виконання грошового зобов`язання, сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що передбачений ч. 2 ст. 625 ЦК України обов`язок боржника, який прострочив виконання грошового зобов`язання, сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми виникає з огляду на наявність самого факту прострочення, який у цій справі має місце з моменту безпідставного одержання відповідачем коштів позивача. Відповідно до положень статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання позовної заяви позивачем сплачено 13\~989,68 грн. судового збору, що підтверджується платіжними інструкціями: № 0.0.2927847447.1 від 31.03.2023 року на суму 12\~465,21 грн., № 0.0.3079111785.1 від 04.07.2023 року на суму 1073,60 грн., № 0.0.3118678901.1 від 26.07.2023 року на суму 450,87 грн. Пред`явлений позов задоволений повністю. З огляду на це, суд вважає, що з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на користь позивачки слід стягнути витрати на оплату судового збору в розмірі 13 989,68 грн.

Outcome: approved