Jurisdiction: civil
Date: 2025-04-20 00:00:00

У жовтні 2023 року [PERSON] через свого представника, адвоката Філевського Р.М., звернувся в суд з позовом до [PERSON] , [PERSON] , ПП «Агромир», треті особи: Приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж М.В., Казанківська селищна рада Баштанського району Миколаївської області, про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі та скасувати його державну реєстрацію. Позов мотивовано тим, що 27 листопада 2009 року між [PERSON] (орендодавець) та [PERSON] (орендар) укладено договір оренди землі строком на 30 років. Наприкінці травня 2023 року позивачу стало відомо, що вказаній земельній ділянці присвоєний інший кадастровий номер, після чого вона була відчужена [PERSON] за договором купівлі-продажу від 19 травня 2023 року. Згодом, [PERSON] передав в оренду зазначену земельну ділянку ПП «Агромир» за договором від 22 травня 2023 року. Посилаючись на те, що на час укладання вказаних вище правочинів строк оренди землі за договором оренди, укладеним 27 листопада 2009 року між [PERSON] та [PERSON] , не сплив, а позивач має переважне право купівлі спірної земельної ділянки, як орендар, що належним чином виконує обов`язки за цим договором, права якого був позбавлений, [PERSON] , просив суд перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096, посвідченим приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж Мариною Василівною 19.05.2023 року за реєстровим номером 227, припинивши відповідно права та обов`язки [PERSON] , а також визнати недійсним договір оренди землі №177 від 22 травня 2023 року, укладений між [PERSON] та Приватним підприємством «Агромир», скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67802651 від 30.05.2023 року 11:11:54, [PERSON] , Казанківська селищна рада, Миколаївська область, за яким в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано інше речове право - право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096 за договором оренди землі №177 від 22.05.2023 року , укладеним між [PERSON] та Приватним підприємством «Агромир». Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.10.2023 року справа передана на розгляд судді Сябренко І.П. Ухвалою судді від 06.10.2023 року було задоволено заяву судді Сябренко І.П. про самовідвід та матеріали справи направлено на повторний розподіл. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.10.2023 року справа передана на розгляд судді Іщенко Х.В. 10 жовтня 2023 року ухвалою Казанківського районного суду Миколаївської області відкрито провадження за вищевказаним позовом, справу призначено до розгляду у підготовчому судовому засіданні. Крім того ухвалою Казанківського районного суду Миколаївської області від 10.10.2023 року в порядку забезпечення позову було накладено арешт на земельну ділянку площею 6,2843 га, з кадастровим номером 4823681400:07:0096, яка належить на праві власності [PERSON] та заборонено останньому укладення правочинів стосовно вказаної земельної ділянки, проведення перереєстрації речових прав, а також здійснення будь-яких інших реєстраційних дій, спрямованих на зміну цільового призначення земельної ділянки, її поділу чи об`єднання, зміну її площі чи геодезичних координат. Ухвалою суду від 21.11.2023 року витребувано у приватного нотаріуса Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж Марини Василівни копію нотаріальної справи за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096 за реєстровим номером 227 та зобов`язано надати пояснення щодо перевірки наявності укладеного раніше договору оренди землі від 27.11.2009 року. 06 грудня 2023 року на адресу Казанківського районного суду від [PERSON] надійшла зустрічна позовна заява [PERSON] до [PERSON] , в якій зазначено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних позовних вимог щодо предмета спору [PERSON] про скасування реєстрації договору оренди землі від 27 вересня 2009 року укладеного між ним та [PERSON] . Зустрічна позовна заява обґрунтована тим, що договір оренди від 27 листопада 2009 року [PERSON] не укладав, підпис у графі «Орендодавець» йому не належить. Не підписання договору оренди його стороною свідчить як про порушення вимоги щодо форми договору, так і підтверджує відсутність волевиявлення сторони договору щодо погодження його істотних умов, що є підставою для визнання його недійсним. Разом з тим зауважив, що власник земельної ділянки вправі захистити своє порушене право на користування земельною ділянкою спростовуючи факт укладання ним договору у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин які склалися. Просив суд прийняти зустрічну позовну заяву до спільного розгляду із позовом [PERSON] та об`єднати вимоги в одне провадження. Скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 27 вересня 2009 року, укладеного між ним і [PERSON] , проведену Казанківським сектором реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 лютого 2010 року за №041049100135. В задоволенні вимог [PERSON] за первісним позовом відмовити. 06.12.2023 на адресу Казанківського районного суду від ПП «Агромир» надійшов відзив на первісну позовну заяву [PERSON] в частині визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав, згідно якого ПП «Агромир» вважає, що правові підстави для задоволення позовних вимог - відсутні. Вважає вимоги позивача необґрунтованими, оскільки на час укладення договору оренди земельної ділянки від 22.05.2023 року відомостей про обтяження у використанні об`єкта оренди у виді земельної ділянки площею 6, 2843 га, кадастровий номер 4823681400:07:0096, або ж відомостей про обтяження договірними зобов`язаннями вищевказаного об`єкта оренди у Державному земельному кадастрі, Державному реєстрі речових прав та їх обтяжень - зареєстрованими не зазначено ( відсутні), тому заборон на вчинення правочину не існувало та сторонами було дотримано всі вимоги ЦК та ЗУ «Про оренду землі». Крім того зазначив, що земельна ділянка з кадастровим номером 4823681400:07:0096 стала об`єктом цивільних прав лише після її державної реєстрації 19.05.2023 року, а тому не могла бути об`єктом орендних відносин в 2009 році оскільки не мала суб`єкта права приватної власності. Натомість земельна ділянка площею 6,2800 га, що була передана [PERSON] за правочином від 27.11.2009 року, за наявними відомостями Державного земельного кадастру - об`єктом даного кадастру під кадастровим номером 4823681400:17:000:0024 не ідентифікована, тобто як об`єкт цивільних відносин - не існувала. 06.12.2023 на адресу Казанківського районного суду від [PERSON] надійшов відзив на первісну позовну заяву [PERSON] щодо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав, згідно якого заявлені вимоги первісного позивача [PERSON] останній не визнає. Зокрема зазначає, що набув право власності на земельну ділянку площею 6,2843 га з кадастровим номером 4823681400:07:0096 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 19.05.2023 року, укладеного між ним та [PERSON] . В подальшому на час укладення договору оренди земельної ділянки від 22.05.2023 року відомостей про обтяження у використанні об`єкта оренди у виді земельної ділянки площею 6, 2843 га, кадастровий номер 4823681400:07:0096, або ж відомостей про обтяження договірними зобов`язаннями вищевказаного об`єкта оренди у Державному земельному кадастрі, Державному реєстрі речових прав та їх обтяжень - зареєстрованими не зазначено (відсутні), тому заборон на вчинення правочину не існувало. Крім того зазначив, що земельна ділянка з кадастровим номером 4823681400:07:0096 площею 6,2843 га та земельна ділянка площею 6,28 га з кадастровим номером 4823681400:17:000:0024 не одна й та сама річ, а отже предмет договору оренди від 27.11.2009 року (земельна ділянка площею 6,28 га) та предмет договору купівлі-продажу землі від 19.05.2023 року (земельна ділянка площею 6,2843 га з кадастровим номером 4823681400:07:0096) не є ідентичним. З огляду на вищевикладене правові підстави для задоволення позовних вимог - відсутні. 06.12.2023 року на адресу Казанківського районного суду від приватного нотаріуса Марини Корж надійшли пояснення та копії справи по посвідченому договору купівлі-продажу, згідно яких 19 травня 2023 року за реєстровим № 227, приватним нотаріусом було посвідчено договір купівлі- продажу земельної ділянки площею 6.2843 гектарів, кадастровий номер: 4823681400:07:000:0096, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована: Миколаївська область, Баштанський (колишній - Казанківський) район, Володимирівська сільська рада. Сторонами договору купівлі-продажу були: [PERSON] (Продавець) та [PERSON] (Покупець). У день посвідчення вказаного договору купівлі-продажу земельної ділянки, нотаріусом, перевірялись дані: стосовно належності відчужуваної земельної ділянки [PERSON] ; відсутність обтяжень (у тому числі відсутність заборон на відчуження земельної ділянки); відсутність обмежень щодо використання та відсутність інших речових прав (право оренди) стосовно відчужуваної земельної ділянки - за даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме - та з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та щодо суб`єкта, сформованих останнім 19.05.2023 року за № 332811569, № 332812274. Також інформацію про належність відчужуваної земельної ділянки [PERSON] та відсутність відомостей про оренду та суборенду на відчужувану земельну ділянку, нотаріусом було перевірено за даними Державного земельного кадастру відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру - про земельну ділянку № НВ-4800275422023, сформованого 15.05.2023 року за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та за інформацією, отриманою нотаріусом, шляхом безпосереднього доступу до Державного земельного кадастру. 11.12.2023 року на адресу Казанківського районного суду від представника позивача за первісним позовом надійшла відповідь на відзив відповідачів за первісним позовом [PERSON] та ПП «Агромир», в якій останній зазначив, що відповідачі перекручують фактичні обставини справи оскільки земельні ділянки з кадастровими номерами 4823681400:17:000:0024 та 4823681400:07:000:0096 є однією і тією ж земельною ділянкою. Зокрема зазначив, що право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 4823681400:17:000:0024 зареєстроване за відповідачем [PERSON] на підставі державного акту на право власності серії ЯИ№148608 від 19.11.2009 року зареєстрованого в книзі записів реєстрації за №0109491100704 та отриманого на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку (код в Державному фонді документації з землеустрою 2009МФ19МККА000099). Що ж стосується земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096, то відповідно до інформації наданої ГУ Держгеокадасту в Миколаївській області остання була перенесена автоматично з Державного реєстру земель на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку (код в Державному фонді документації з землеустрою 2009МФ19МККА000099. Тобто територіальними органами Держземагенства було автоматично змінено кадастровий номер на 4823681400:07:000:0096. Інша технічна документація на земельну ділянку з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096 відсутня. Таким чином спірна земельна ділянка з кадастровим номером 4823681400:17:000:0024 ( після автоматичної зміни 4823681400:07:000:0096) була сформована 19.11.2009 за технічною документацією із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку громадянину [PERSON] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області (код в Державному фонді документації з землеустрою 2009МФ19МККА000099) та її державна реєстрація здійснена 18.02.2010 року та з цього моменту вона стала об`єктом цивільних прав . Ухвалою суду від 11.12.2023 року було задоволено заяву судді Іщенко Х.В. про самовідвід та матеріали справи направлено на повторний розподіл. Відповідно до протоколу щодо неможливості автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.12.2023 року та на підставі розпорядження голови суду справа передана на розгляд до Новобузького районного суду Миколаївської області. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Новобузького районного суду Миколаївської області від 26.12.2023 року справа передана на розгляд судді Васильченко-Дрига Н.О. Ухвалою судді від 28.12.2023 року справу прийнято до провадження та призначено до підготовчого судового засідання. Ухвалою суду від 11.03.2024 року було задоволено заяву судді Васильченко-Дрига Н.О. про самовідвід та матеріали справи направлено на повторний розподіл. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.03.2024 року справа передана на розгляд судді УманськійО.В. Ухвалою суду від 15.03.2024 року справу прийнято до провадження та призначено до підготовчого судового засідання. Ухвалою суду від 25.04.2024 року прийнято зустрічну позовну заяву [PERSON] до [PERSON] , третя особа без самостійних вимог [PERSON] про скасування реєстрації договору оренди та об`єднано в одне провадження із первісним позовом. 09.05.2024 року від представника відповідача за зустрічним позовом (представника позивача за первісним позовом ) адвоката Філевського Р.М., надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, згідно змісту якого останній вважає позивача [PERSON] неналежним позивачем за зустрічним позовом. Зокрема останній зазначив, що оскільки спірна земельна ділянка з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096, що належала [PERSON] , була ним відчужена [PERSON] за договором купівлі-продажу від 19.05.2023, реєстровий № 227, то з 19.05.2023 [PERSON] перестав бути власником спірної земельної ділянки, а відтак втратив статус орендодавця за договором оренди землі, укладеним 27 листопада 2009 року між [PERSON] та [PERSON] . Отже, на момент пред`явлення зустрічного позову і надалі [PERSON] не є носієм суб`єктивного права - права власності на спірну земельну ділянки, та відповідно не є особою, якій належить право вимоги за зустрічним позовом. Крім того останній зазначив, що в діях/бездіяльності [PERSON] вбачаються ознаки суперечливої поведінки. Оскільки протягом більше 13 років поспіль [PERSON] визнавав договір оренди землі від 27.11.2009, зареєстрований у Казанківському секторі реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, не чинив перешкод у користуванні [PERSON] спірною земельною ділянкою, отримав за це наперед орендну плату за весь строк оренди, а також інші компенсаційні виплати за своїми заявами аж допоки не продав спірну земельну ділянку [PERSON] . Після цього вектор поведінки [PERSON] різко змінився і він зайняв діаметрально протилежну позицію, яка суперечить його попередній поведінці, що мала місце протягом 13 з лишком років. Також зазначив, що [PERSON] обґрунтовує свою зустрічну позовну заяву тим, що договір оренди землі від 27.11.2009, є неукладеним з огляду на начебто його не підписання [PERSON] та неотримання останнім орендної плати. Разом з тим з цього приводу [PERSON] вже неодноразово зазначалося, що факт укладення договору оренди землі від 27.11.2009 між [PERSON] і [PERSON] та інших правовідносин в межах договору оренди встановлено рішенням Казанківського районного суду Миколаївської області від 04.02.2014 у справі № 478/2098/13-ц (провадження № 2/478/41/2014) за позовом [PERSON] до [PERSON] про визнання недійсним договору оренди землі від 27.11.2009, ухвалою Апеляційного суду Миколаївської області від 01.07.2014 (провадження № 22ц/784/1652/14), тож не підлягає доказуванню в силу приписів ч. 4 ст. 82 ЦПК України. Крім того зазначив, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін підтверджують те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону та залежно від встановлених обставин вирішити питання щодо наслідків його часткового чи повного виконання. Також зазначив про пропуск позивачем за зустрічним позовом [PERSON] строків позовної давності та неможливість подання ним негаторного позову, оскільки з зазначеним позовом може звернутися лише власник майна, натомість [PERSON] не являється власником спірної земельної ділянки. Просив в задоволенні зустрічної позовної заяви відмовити та задовольнити вимоги первісного позову. Ухвалою суду від 22.05.2024 року у справі за позовом [PERSON] , в інтересах якого діє [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] , Приватного підприємства «Агромир», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів: приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж Марина Василівна, Казанківська селищна рада про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, та зустрічним позовом [PERSON] до [PERSON] , третя особа без самостійних вимог [PERSON] про скасування реєстрації договору оренди землі, призначено судово-почеркознавчу експертизу, провадження зупинено. 11.03.2025 року судом постановлено ухвалу про повернення без виконання ухвали суду про призначення експертизи від 14.11.2024 року у зв`язку з неможливістю її виконання. Також 11.03.2025 року постановлено ухвалу про закриття підготовчого судового засідання та призначення справи до розгляду. В судовому засіданні позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом [PERSON] та його представник [PERSON] , позовні вимоги за первісним позовом підтримали та просили їх задовольнити та з огляду на зазначені в позові обставини просили перевести на [PERSON] права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу спірної земельної ділянки, припинивши відповідно права та обов`язки [PERSON] , а також визнати недійсним договір оренди землі №177 від 22 травня 2023 року, укладений між [PERSON] та Приватним підприємством «Агромир» та скасувати його державну реєстрацію. В задоволенні зустрічного позову відмовити, оскільки він необґрунтований. Відповідачі за первісним позовом [PERSON] та ПП «Агромир» в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Клопотань про відкладення розгляду справи на адресу суду не надходило. Відповідач за первісним позовом та позивач за зустрічним позовом [PERSON] в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Клопотань про відкладення розгляду справи на адресу суду не надходило. Представник відповідачів за первісним позовом [PERSON] , [PERSON] та ПП «Агромир» та позивача за зустрічним позовом [PERSON] , адвокат Бібік М.В. в судовому засіданні просив в задоволенні позовних вимог за первісним позовом відмовити у зв`язку з викладеними у відзивах на первісний позов підставами, крім того зазначив, що в задоволенні первісного позову має бути відмовлено, оскільки позивачем за первісним позовом обрано неналежний спосіб захисту, адже такий спосіб захисту як переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу може бути застосований лише за договорами купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав, що відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній в постанові від 04.09.2024 року у справі № 192/553/21. Позовні вимоги викладені в зустрічній позовній заяві підтримав та просив їх задовольнити. Треті особи без самостійних вимог приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж М.В. та представник Казанківської селищної ради Баштанського району Миколаївської області в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Від представника Казанківської селищної ради Баштанського району Миколаївської області до суду надійшла заяви про розгляд справи без участі представника. При вирішенні спору покладаються на розсуд суду. Суд заслухавши пояснення учасників процесу, всебічно, об`єктивно, повно та безпосередньо у судовому засіданні дослідивши наявні у справі докази, оцінюючи ці докази з огляду на їх належність, допустимість, достовірність, кожного окремо, а також достатність і взаємний зв`язок наданих доказів у їх сукупності, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного. Судом встановлено, що [PERSON] , на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608, виданим 19.11.2009 року на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 6,2800 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області. Вказана земельна ділянка буда видана на підставі Розпорядження Казанківської районної державної адміністрації Миколаївської області від 09.11.2009 року № 606-р. (а.с.40 т.1). Право на отримання земельної ділянки у власність [PERSON] набув на підставі Свідоцтва про право на спадщину від 24.10.2009 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1296 ( а.с.35 т.1). Такі обставини сторонами не оспорювались. При цьому, як встановлено із технічно документації із землеустрою щодо складення документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку громадянину [PERSON] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області, земельній ділянці, яка надавалась на підставі Розпорядження Казанківської районної державної адміністрації Миколаївської області від 09.11.2009 року № 606-р було присвоєно кадастровий номер 4823681400:17:000:0024 ( а.с.26-34 т.1) З листа Головного управління Держгеокадастру в Миколаївській області № 29-14-0.110-2619/2-23 від 09.08.2023, встановлено, що згідно з наявними відомостями Державного земельного кадастру, земельна ділянка з кадастровим номером 4823681400:17:000:0024 площею 6,2800 га як об`єкт Державного земельного кадастру відсутня в Державному земельному кадастрі. Процедура присвоєння кадастрового номера земельній ділянці та внесення відповідних даних до державного реєстру земель визначалась Постановою Кабінету Міністрів України № 749 від 18.08.2010 року «Про затвердження тимчасового присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» (втратила чинність). Визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснювали територіальні органи Держземагентства протягом десяти робочих днів. Кадастровий номер 4823681400:17:000:0024 присвоювався згідно даного порядку ( а.с.58 т.1) 27.11.2009 між [PERSON] та [PERSON] укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Казанківському секторі реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.02.2010 за № 041049100135 ( а.с.40 т.1). Даний договорі оренди земельної ділянки був предметом судового розгляду. Із Рішення Казанківського районного суду Миколаївської області від 04.02.2014 у справі № 478/2098/13-ц (провадження № 2/478/41/2014) за позовом [PERSON] до [PERSON] про визнання недійсним договору оренди землі від 27.11.2009, судом встановлено, що [PERSON] , при оскаржені спірного договору оренди, посилався лише на невідповідність договору вимогам Закону, при цьому не обґрунтувавши та не довівши у чому саме порушено його право як орендодавця та власника. При цьому спору щодо розміру, форми, строків, отримання орендної плати між сторонами , меж земельної ділянки, не було. Дане рішення, після апеляційного оскарження, набрало законної сили.( а.с.44-47 т.1) Також суд зазначає, що при оскарженні договору оренди землі у 2013 році [PERSON] не вказував про те, що він не підписував такий договір, такої підстави для визнання договору недійсним [PERSON] не заявляв. Окрім того судом встановлено, що 19 травня 2023 року за реєстровим № 227, приватним нотаріусом було посвідчено договір купівлі- продажу земельної ділянки площею 6.2843 гектарів, кадастровий номер: 4823681400:07:000:0096, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована: Миколаївська область, Баштанський (колишній - Казанківський) район, Володимирівська сільська рада. Сторонами договору купівлі-продажу були: [PERSON] та [PERSON] . Відповідно до пункту 2.1 Договору купівлі-продажу від 109 травня 2023 року, продаж земельної ділянки вчиняється за домовленістю сторін за ціною 154 800,00грн. Згідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №341488554 від 03 серпня 2023 року, право власності на земельну ділянку кадастровий номер 4823681400:07:000:0096 зареєстровано за [PERSON] , на підставі Договору купівлі-продажу №227 від 19.05.2023 року приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М.С. (а.с.53 т.1). Відповідно п.1.3. вказаного договору земельна ділянка належить продавцю [PERSON] на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608, виданого Казанківською районною державною адміністрацією Миколаївської області 19.11.2009 року, оригінал якого було втрачено ( а.с.155 т.1). Про що також зазначено у Інформаційній довідкі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №332811569 від 19.05.2023 року сформованої приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М.С. ( а.с.185 т.1) Тобто, на підставі того ж самого державного акту на право приватної власності на земельну ділянку, на підставі якого [PERSON] мав право власності на земельну ділянку, щодо якої укладався і оскаржуваний договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та [PERSON] 27.11.2009 року, про що зазначено у вищезгаданому рішенні Казанківського районного суду Миколаївської області від 04.02.2014 у справі № 478/2098/13-ц (провадження № 2/478/41/2014). Крім того, як встановлено із відповіді Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області від 09.08.2023 року № 29-14-0.110-2619/2-23 згідно Закону України «Про Державний земельний кадастр» та Постанови «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» кадастровий номер 4823681400:07:000:0096 був присвоєний земельній ділянці автоматично при державній реєстрації на підставі Технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку громадянину [PERSON] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області (код 2009МФ19МККА000099) та є вірним для земельної ділянки площею 6,2843 га, яка відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608 від 19.11.2009 року знаходиться у власності гр. [PERSON] та розташована в межах території колишньої Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області ( а.с.58 т.1) Із відповіді Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області від 01.09.2023 року № 29-14-0.110-2889/2-23 встановлено, що згідно наявних відомостей Державного земельного кадастру, земельна ділянка площею 6,2843 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096 була перенесена з Державного реєстру земель автоматично за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру, на підставі Технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку громадянину [PERSON] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області (код 2009МФ19МККА000099). Дата реєстрації в Державному земельному кадастрі - 18.02.2010. Згідно інформації, наявної у відділі № 1 управління надання адміністративних послуг Головного управління, інша документація із землеустрою щодо відведення земельних ділянок з кадастровими номерами 4823681400:07:000:0096 та 4823681400:17:000:0024, крім зазначеної вище, в місцевому фонді документації із землеустрою та оцінки земель відсутня ( а.с.60 т.1) Отже судом достовірно встановлено, що земельна ділянка яка перебувала в оренді [PERSON] на підставі договору оренди, укладеного 27 листопада 2009 року між [PERSON] та [PERSON] , а також земельна ділянка з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096, яка була предметом купівлі-продажу за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 19.05.2023 року № 227 маж продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] , є однією і тією ж ділянкою. Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. За змістом частини першої статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частини перша статті 526 ЦК України). Згідно до частини другої статті 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року №31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності. Частиною першою статті 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Отже, закріплене наведеною нормою правило покликане гарантувати права інших співвласників щодо переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності. Водночас, будучи наділеними правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники тим не менш не мають жодних привілей щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку співвласник - відчужувач. Частиною другою статті 362 ЦК України встановлено, що продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Тож, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов`язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем, як істотні для укладення даного договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір на інші умови, досягнення згоди з яких є необхідним для укладення договору). Зі змісту наведеної норми вбачається, що суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, і протягом десяти днів - якщо предметом договору купівлі-продажу є рухоме майно. При цьому, «здійсненням переважного права» слід вважати передання (надіслання) продавцю оферти щодо укладення основного або попереднього договору купівлі-продажу частки. Якщо власник майна - наймодавець не повідомив наймача про свій намір продати майно, а уклав договір його купівлі-продажу з іншою, третьою особою (як покупцем), то таким чином фактом укладення такого договору порушується право наймача і, відповідно, він має право на захист свого права, в тому числі й у судовому порядку. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (частина четверта статті 362 ЦК України). Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року у справі №201/10030/17 (провадження № 61-39220св18). Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі №909/337/19 (провадження № 12-35гс20) зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом. Отже, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі. Такі висновки відповідають також правовій позиції Верховного Суду, яка викладена у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20. Відповідно до частини першоїстатті 130-1 ЗК Українизазначено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти: а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; б) у другу чергу - орендар земельної ділянки. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта переважного права першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Відмова суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від реалізації такого права на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеному статтями 135-139 цього Кодексу. У разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб`єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку. Як чинне на момент укладення договору купівлі-продажу, так і чинне на сьогодні законодавство, не передбачає винятків, що дозволили б продати земельну ділянку, яка перебуває в оренді, без дотримання законодавчо закріпленого за орендарем переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення , тобто, без повідомлення орендаря про такий намір. Так, згідно ч. 3 ст.130 -1 ЗК України, «за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов`язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У справі що розглядається, продаючи земельну ділянку, [PERSON] не виконав вищевказані вимоги закону і при укладенні договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки не лише не дотрималася процедури повідомлення орендаря [PERSON] про намір продати земельну ділянку, а навпаки ,в пункті 3.1 договору купівлі-продажу гарантував, що, зокрема «суб`єкти, які мають право на переважне право купівлі відчужуваної земельної ділянки відсутні… вона не передана у найм (оренду)». Встановивши наведені фактичні обставини у цій справі, від яких залежить правильне вирішення спору застосовуючи положення наведених норм права відповідно до судової практики яка склалася зважаючи на те, що між [PERSON] та [PERSON] був чинний Договір оренди землі від 27 листопада 2009 року та орендодавець не надав доказів повідомлення орендаря про намір продати цю земельну ділянку; враховуючи також внесення позивачем на депозитний рахунок суду компенсації покупцю [PERSON] вартості земельної ділянки за договором купівлі-продажу від 19.05.2023 року у сумі 154000,00 грн, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову, переведення з [PERSON] на [PERSON] прав та обов`язків покупця у Договорі купівлі-продажу від 19.05.2023 року щодо Спірної земельної ділянки, площею 6,2843 га, з кадастровим номером 4823681400:07:0096, посвідченим приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж Мариною Василівною 19.05.2023 року за реєстровим номером 227, припинивши відповідно права та обов`язки [PERSON] . Відповідно до вимог ст.ст. 203, 215 ЦК України - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України. Судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки укладений між [PERSON] та [PERSON] , не припинено та не розірвано, а тому на момент укладення оспорюваного договору оренди цієї ж земельної ділянки, тобто станом на 22.05.2023 року, жодних правових підстав для укладення оспорюваного договору оренди між [PERSON] та ПП «Агромир» не було, внаслідок чого суд приходить до переконання, що укладений між відповідачами договір є недійсним. З врахуванням обставин цієї справи, суд вважає, що позовні вимоги [PERSON] щодо визнання недійсним договору оренди землі № 177, укладеного 22.05.2023 року між [PERSON] та ПП «Агромир» та скасування рішення про право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823681400:07:000:0096, є законними та обгрунтованими, оскільки право [PERSON] щодо оренди землі є порушеним. Щодо вимоги зустрічної позовної заяви [PERSON] про скасування реєстрації договору оренди землі від 27.11.2009 року, суд вважає, що вона не підлягає задоволенню оскільки позивачем обрано неналежний спосіб захисту. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження №14-79цс21) вказано, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Отже, користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справа № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21). Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону №1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22)). Об`єднана палата Верховного Суду у постанові від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23) зробила висновок, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача; позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо державної реєстрації права оренди щодо спірної земельної ділянки, з одночасним припиненням такого права, не є належним способом захисту порушеного права, а вимога про зобов`язання повернути позивачу спірну земельну ділянку є похідною. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України). Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 21 вересня 2022 року в справі № 127/23627/20 (провадження № 61-17025св21), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 233/4580/20 (провадження № 61-12524сво21)). Такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов`язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.). Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України). Звертаючись до суду із зустрічним позовом [PERSON] вказав, що договір оренди від 27.11.2009 року він не підписував, тому в позовній заяві просив суд скасувати рішення про його державну реєстрацію. Об`єднана палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду у постанові від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23) дійшла висновку, що у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди щодо спірної земельної ділянки з одночасним припиненням такого права належить відмовити з огляду на обрання позивачем неналежного способу захисту. Аналогічні правові висновки викладені й у постанові Верховного Суду від 16 січня 2025 року у справі № 136/921/19. Позовних вимог про визнання відсутнім права оренди [PERSON] не заявляв, у зв`язку із цим відсутні підстави для кваліфікації оспорюваного договору оренди землі від 27.11.2009 року як неукладених. Викладене узгоджується із правовими висновками, викладеними у постанові Об`єднаної Палати Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, Другої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 567/1408/22, Верховного суду у справі №136/921/19 від 16 січня 2025 року. Розподіл судових витрат суд здійснює відповідно до задоволених позовних вимог ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved