Jurisdiction: civil
Date: 2025-04-27 00:00:00

Адвокат Остапенко Євген Сергійович в інтересах [PERSON] звернувся до Печерського районного суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 20.07.2021 між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, згідно з умовами якого сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого відповідач зобов`язується передати у власність (продати) квартиру [ADDRESS] , характеристика якої вказано в п. 1.3. ст. 1 попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] , а позивач зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором. Умови зазначеного договору є несправедливими та взаємно невигідними для сторін, оскільки зобов`язання позивача укласти в майбутньому основний договір забезпечено сплатою забезпечувального платежу, в той же час як аналогічне зобов`язання відповідача не забезпечено ніяк. Зобов`язання відповідача за попереднім договором взагалі виникають лише після настання відкладання обставини. Договір передбачає лише відповідальність позивача за невиконання або неналежне виконання зобов`язань. Наслідком припинення попереднього договору у будь-якому з випадків, передбачених п. 6.9. договору, є сплата позивачем на користь відповідача неустойки. Жодного випадку сплати неустойки відповідачем, у зв`язку з припиненням попереднього договору, зазначеним договором не передбачено. Умови, встановлені в п. 1.3. договору, щодо відповідності оздоблювальних та будівельних матеріалів тим, що встановлені в шоу-румі є неоднозначними, оскільки договір не містить поняття «шоу-рум». Пункт 3.1.8. договору щодо обов`язку позивача одночасно з цим договором укласти попередній/основний договір об`єкту не є однозначним, оскільки незрозуміло який саме договір зобов`язана укласти позивач. Також між сторонами несправедливо розподілені ризики та відповідальність, оскільки ризики не укладання основного договору з вини відповідача фактично покладені на позивача, оскільки ніякої відповідальності відповідача в такому випадку не передбачено. Крім того, також п. 6.10 договору передбачена відповідальність лише позивача, у разі припинення поговору з підстав, передбачених підпунктами 6.9.1 - 6.9.4. Умови договору не відповідають вимогам законодавства щодо добросовісності, розумності та справедливості. Жодний пункт договору не передбачає право позивача на одержання компенсації від відповідача. Відповідач має право самостійно визначити сайт (веб-портал) для встановлення розміру курсу гривні по відношенню до долара США, тобто відповідач вправі самостійно змінювати ціну договору. Такий дисбаланс завдає шкоду позивачу, оскільки за умовами договору позивач зобов`язана внести кошти на забезпечення обов`язку укласти основний договір, розмір цього внеску, як і укладання основного договору, фактично залежить від волі відповідача. Навіть при зміненні ціни договору відповідачем, позивач не має можливості відмовитися від договору, не втративши при цьому частину або навіть 100% внеску. Відповідач отримує безоплатне право використання грошей позивача, при цьому виконання його обов`язків не забезпечено ніяк, як і не передбачено ніякої відповідальності за невиконання обов`язків. З урахування того, що на виконання договору позивач сплатив 936953, 70 грн., внаслідок недійсності договору, вони підлягають поверненню позивачу. Просив: визнати недійсним п. 4.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.6. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.10.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.10.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.13. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.14. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.16. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.17. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.21. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.23. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 4.26. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 6.1.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним п. 6.10. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири від 20.07.2021, укладеного між позивачем та відповідачем; стягнути з відповідача на користь позивача 936953,70 грн. судові витрати покласти на відповідача. 29.02.2024 постановлено ухвалу про передачу цивільної справи за підсудністю до Голосіївського районного суду міста Києва. 01.05.2024 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження. 16.05.2024 представник відповідача адвокат Андрусенко О.В. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог. Зазначив, що позивач для визнання недійсними пунктів попереднього договору-купівлі проваджу обрала умови попереднього договору, які регулюють нарахування штрафних санкцій за невиконання зобов`язань. Позивач хоче уникнути сплати штрафних санкцій. [PERSON] в період з 20.07.2021 по 19.01.2022 повністю виконувала умови попереднього договору, вчасно вносила кошти по сплаті забезпечувального платежу. 21.07.2023 позивач, посилаючись на п.4.14. попереднього договору, ініціювала розірвання попереднього договору та пропонувала заплатити 10% штрафу від орієнтованої ціни договору. Умови п. 4.14. попереднього договору передбачають припинення попереднього договору виключно за згодою сторін. У зв`язку із порушенням графіку оплати більш ніж на півтора роки, відповідач відмовив позивачу у розірванні попереднього договору до моменту вирішення питання по оплаті неустойки за порушення строку оплати забезпечувального платежу. 01.11.2023 позивач знову звернулася з листом до відповідача, в якому зазначила, що вона розуміє і приймає необхідність встановленого штрафу за порушення умов договору та просить залишити його на рівні 10%. 08.01.2024 позивач звернулася з листом до відповідача, в якому просила залишити умови попереднього договору незмінними та змінити предмет договору в частині заміни квартири з однієї на другу. Тобто позивач цілком і повністю розуміла і вважала прийнятними умови попереднього договору, визнавала, що нею порушуються зобов`язання за цим договором. Обґрунтовуючи вимоги про недійсність попереднього договору, позивач посилається на частину третю статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів" та зазначає, що умови попереднього договору є несправедливими, але в чому саме полягає несправедливість та яким чином порушено право та інтерес позивача, остання не обґрунтовує. З наведених обставин справи вбачається, що позивач звернулася з позовом задля інших цілей, ніж захист порушеного права чи інтересу, а саме з метою ухилення від виконання зобов`язань. Встановлені законодавством підстави для визнання недійсним договору в цьому цивільно-правовому спорі відсутні, а відповідальність за порушення зобов`язання, у даному випадку у вигляді штрафу, в передбаченому грошовому розмірі не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Представник позивача Остапенко Є.С. підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити. Представник відповідача Андрусенко О.В. заперечував проти задоволення позовних вимог. Інші учасники в судове засідання не з`явилися. Дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини. 20.07.2021 між ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона - 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру [ADDRESS] , характеристика якої вказано в п 1.3. ст. 1 попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] , а сторона - 2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором. Відповідно до п. 4.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 для забезпечення виконання зобов`язання щодо укладання основного договору, сторона - 2 сплачує стороні - 1 забезпечувальний платіж у розмірі 2219845,50 грн. без ПДВ, що еквівалентно 81561,60 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH. Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору, складає 27,268 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору. Відповідно до п. 4.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 розмір забезпечувального платежу, визначений цим попереднім договором в національній валюті України - гривні, є орієнтовним та підлягає обов`язковому уточненню у разі зміни курсу української гривні відносно долара США на момент оплати стороною-2 частини забезпечувального платежу в порядку, передбаченому пп.4.2.1, п.4.2. цього Попереднього договору. Сторони зобов`язуються не пізніше дати підписання основного договору укласти та нотаріально посвідчити договір про внесення змін до цього попереднього договору, предметом якого є уточнення та визначення орієнтовної ціни основного договору. Договір про внесення змін до цього попереднього договору укладається та нотаріально посвідчується за адресою: [ADDRESS] , якщо про інше місце вчинення правочину стороні-2 не буде письмово повідомлено. У разі відмови від укладання та/або не укладання стороною-2 зазначеного вище договору про внесення змін до цього попереднього договору, сторона-1 має право в односторонньому порядку розірвати цей попередній договір шляхом направлення на адресу сторони-2 відповідного письмового повідомлення. У такому разі цей Попередній договір вважається припиненим через 10 (десять) календарних днів з дати відправлення на адресу сторони-2 повідомлення про припинення дії цього попереднього договору. Отримана стороною-1 за цим попереднім договором сума за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від орієнтовної ціни основного договору, визначеної цим попереднім договором, підлягає поверненню протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони-2. Відповідно до п. 4.6. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у разі, якщо сайт (веб-портал) www.IBF.UA буде заблоковано, буде перейменовано, змінить профіль інформації чи формат відображення інформації, або не буде відображати в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на відповідну дату, то сторона - 1 матиме право самостійно визначити сайт (веб-портал), яким користується для встановлення розміру курсу гривні по відношенню до долара США, що складається на українському міжбанківському валютному ринку станом на відповідний день виставлення рахунку. У такому випадку сторона - 1 буде застосовувати максимальне значення продажу долара США за гривню на міжбанківському валютному ринку України, визначене на підставі даних, що буду міститись на сайті (веб-порталі), визначеному стороною-1 як джерело інформації. У разі відсутності торгів на міжбанківському валютному ринку, визначеному цим договором чи стороною-1 сайті (веб-порталі). Сторона-2 погоджується з правилами сторони - 1, що передбачені цим пунктом попереднього договору та зобов`язується виконувати платежі на підставі рахунків, виставлених за даними визначного стороною -1 джерела (веб-порталу). Відповідно до п. 4.10.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у разі, якщо стороною-2 протягом 2 (двох) календарних днів після спливу строку сплати першої частини забезпечувального платежу, встановленому графіком платежів, перша частина забезпечувального платежу буде сплачено в повному обсязі з урахуванням уточнення, розрахованого у відповідності до умов цього попереднього договору. Сторона 2 сплачує на користь сторони-1 пеню в розмірі 0,2% від орієнтовної ціни основного договору, зазначеної в п.1.4. цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, за кожний день прострочення. У цьому разі попередній договір не припиняється за умови добровільного погашення пені одночасно з оплатою першої частини забезпечувального платежу. У разі, якщо пеня, не буде сплачена стороною-2, сторона-1 має право односторонньому порядку розірвати цей попередній договір шляхом направлення на адресу сторони-2 відповідного письмового повідомлення. У такому разі цей попередній договір вважається припиненим через 2 (два) календарних дня з дати відправлення стороною-1 на адресу сторони-2 повідомлення про припинення дії договору. Отримана стороною-1 за цим попереднім договором сума за вирахуванням штрафу в розмірі 1,5% від орієнтовної ціни основного договору, визначеної п.1.4. цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони-2. Відповідно до п. 4.10.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у разі, якщо стороною-2 протягом 2 (двох) календарних днів після останнього дня строку сплати першої частини Забезпечувального платежу, встановленого графіком платежів, буде сплачено лише частину від розміру першої частини забезпечувального платежу, цей попередній договір автоматично припиняє свою дію на 3 (третій) календарний день після строку сплати першої частини забезпечувального платежу, встановленого графіком платежів. Автоматичне припинення договору не потребує від сторін жодних повідомлень, додаткового оформлення та погодження сторонами. моменту автоматичного припинення дії цього попереднього договору. Сторона-1 вважається вільною від будь-яких зобов`язань перед стороною-2 і має право на свій розсуд розпоряджатися об`єктом. Отримана стороною-1 за цим попереднім договором сума за вирахуванням штрафу в розмірі 1,5% від орієнтовної ціни основного договору в розмірі, визначеному п. 1.4. цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони-2. Відповідно до п.4.13. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у випадку невиконання, неналежного виконання або порушення стороною-2 зобов`язання щодо укладання договору оренди, основного договору, відмови від укладання, не укладання у встановлений договором термін більше ніж на (десять) календарних днів сторона-1 має право відмовитись від укладання основного договору зі стороною-2, припинивши в односторонньому порядку Попередній договір, при цьому сплачений стороною-2 забезпечувальний платіж повертається стороні-2 протягом 60 (шістдесяти) календарних днів з дати припинення попереднього договору за вирахуванням суми неустойки у розмірі 5% від орієнтовної ціни основного договору, визначеної п. 1.4. попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, яка утримується стороною-1. Крім того, у випадку невиконання, неналежного виконання або порушення стороною - 2 зобов`язання щодо укладання основного договору, відмови від укладання, не укладання у встановлений договором термін більше ніж на 10 (десять) календарних днів сторона-1 має право на утримання із забезпечувального платежу, що підлягає до повернення, штрафу у розмірі річного податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, розрахованого виходячи із розрахунку максимальний розмір ставки податку відповідно до п. 266.5.1. Податкового кодексу за 1 кв. метр загальної площі квартири, за період з дня оформлення стороною-1 права власності до дня припинення цього попереднього договору. У цьому разі попередній договір вважається припиненням через 10 (десять) календарних днів з моменту відправлення стороною - 1 стороні - 2 повідомлення про припинення цього попереднього договору. Таке дострокове одностороннє припинення попереднього договору, наслідками якого ж припинення зобов`язань сторін за цим попереднім договором в повному обсязі, не потребує додаткового оформлення та погодження сторонами. Належним доказом повідомлення сторони - 2 про припинення цього попереднього договору ж поштова квитанція про відправлення такого повідомлення та опис вкладення у цінний лист. Відповідно до п. 4.14. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною - 2, забезпечувальний платіж, сплачений стороні-1, підлягає поверненню стороні - 2, з вирахування штрафу в розмір 1% від орієнтовної вартості ціни основного договору в розмірі, визначеному п.1.4. цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони-2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначені в змісті договору про розірвання. У разі відсутності банківських реквізитів сторони - 2, термін повернення коштів стороні-2, встановлений даним пунктом цього договору, починає відраховуватися з дати надання стороною-2 в письмовій формі стороні-1 банківських реквізитів. У інших випадках дострокового припинення цього попереднього договору за згодою сторін сторона - 1 має право забезпечувальний платіж, сплачений стороні - 1 повернути стороні - 2 в строки, визначені даним пунктом цього попереднього договору, без застосування штрафних санкцій. Відповідно до п. 4.16. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у разі порушення стороною-2 умов цього попереднього договору щодо сплати Забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів, (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюються п.4.10, нього попереднього договору), а також умов відшкодування витрат на страхування об`єкту, сторона-2 сплачує стороні-1 неустойки у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів, рахунку на відшкодування витрат на страхування об`єкту, за кожний день прострочення. У разі, якщо термін прострочення становить більш ніж 30 (тридцять) днів, сторона-1 має право достроково розірвати цей попередній договір на наступний день після спливу визначеного в цьому пункті попереднього договору терміну шляхом направлення письмового повідомлення пішим листом на адресу сторонн-2, яка вказана в цьому договорі. Належним доказом повідомлення сторони-2 про розірвання цього попереднього договору є поштова квитанція про відправлення такого повідомлення на адресу сторони-2, зазначену в попередньому договорі, та опис вкладення у цінний лист. Попередній договір вважається розірваним через 10 (десять) календарних днів з моменту відправлення стороною-1 стороні-2 повідомлення про розірвання цього Попереднього договору. Таке дострокове розірвання попереднього договору, наслідками якого є припинення зобов`язань сторін за попереднім договором в повному обсязі, не потребує додаткового оформлення та погодження сторонами. У цьому випадку сплачений стороною-2 забезпечувальний платіж повертається стороні-2 протягом 60 (шістдесяти) календарних днів з дати припинення попереднього договору за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього пункту попереднього договору, а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору визначеної п. 1.4. попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні. У випадку, якщо на момент розірвання (припинення) цього попереднього договору, сума забезпечувального платежу сплачена стороною-2, менша за розмір всіх неустойок, передбачених умовами нього попереднього договору та застосованих до сторони-2, сторона-1 утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього попереднього договору забезпечувального платежу У разі відсутності банківських реквізитів сторони-2, термін повернення коштів стороні-2. встановлений даним пунктом цього договору, починає відраховуватися з дати надання стороною-2 в письмовій формі стороні- погодили, що строк банківських реквізитів. Відповідно до п. 4.17. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 відповідно до ст. 250 Цивільного кодексу України сторони погодили, що строк позовної давності, який застосовуватиметься до стягнення штрафних санкцій (неустойки) за цим попереднім договором, становить 3 (три) роки, а штрафні санкції (неустойка) будуть нараховувати за весь період прострочення. Відповідно до п. 4.21. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у разі, якщо сторона-2 до укладання договору оренди почала користуватися об`єктом, здійснювати будівельні/або оздоблювальні роботи в об`єкті, або порушила заборону доступу до об`єкту, зазначену п.1.5, цього попереднього договору. сторона-2 зобов`язується сплатити стороні-1 штраф у розмірі 20 000 грн. та відшкодувати у повному обсязі будь-які збитки, спричинені стороні-1 та власникам інших приміщень (квартир нежитлових приміщень) в будинку, які зазнали пошкоджень внаслідок дій (бездіяльності) стороні-2. Після підписання акту доступу. укладання договору оренди сторона-2 несе повну відповідальність на збереження об`єкту, підтримання його стану та належне його використання. У разі знищення чи втрати об`єкту (його конструкції, конструктивних елементів, озлоблення. обладнання), зміни його конструкторських, технічних характеристик, порушення протипожежних норм, пошкодження або нанесення внаслідок користування об`єктом шкоди третім особам. Сторона-2 зобов`язується сплатити стороні-1 штраф у розмірі 20 000 грн. та відшкодувати у повному обсязі будь-які збитки, спричинені стороні-1 та власникам квартир/нежитлових приміщень в будинку, які зазнали пошкоджень внаслідок лій (бездіяльності) сторони-2. У разі порушення, передбаченого даним пунктом цього попереднього договору. сторона-1 має право відмовитись від укладання основного договору зі стороною-2, припинивши в односторонньому порядку попередній договір. При цьому сплачений стороною-2 забезпечувальний платіж повертається стороні-2 протягом 60 календарних днів з дати припинення попереднього договору та отримання стороною - 1 банківських реквізитів сторони - 2 за вирахування сума штрафу у розмірі, зазначеному даним пунктом цього попереднього договору та розміру понесених стороною-1 збитків (якщо штраф та збитки не було сплачено стороною-2 в добровільному порядку). У цьому разі попередній договір вважається припиненим через 10 (десять) календарних днів з моменту відправлення стороною-1 стороні -2 повідомлення про припинення цього договору. Таке дострокове одностороннє припинення попереднього договору, наслідками якого є припинення зобов`язань сторін за цим попереднім договором в повному обсязі, не потребує додаткового оформлення та погодження сторонами. Належним доказом повідомлення сторони - 2 про припинення цього попереднього договору є поштова квитанція про відправлення такого повідомлення на адресу сторони - 2, зазначену в цьому попередньому договорі та опис вкладення у цінний лист. Відповідно до п. 4.23. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у разі збігу строку на укладення основного договору, згідно з п.1.2. цього попереднього договору, та не укладення сторонами основного договору з причин затримки реєстрації первинного права власності, зобов`язання, встановлене цим попереднім договором, припиняється при умові, якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення в іншій строк. У цьому випадку зобов`язання укласти основний договір припиняється без застосування сторонами одна до одної будь-яких штрафних санкцій чи відповідальності за не укладання основного договору у термін, передбачений на його укладання. Сторона - 1 зобов`язується, у такому випадку, повернути стороні-2, шляхом банківського переказу, фактично отриману суму забезпечувального платежу за цим попереднім договором протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання стороною - 1 заяви сторони - 2 про повернення фактично сплаченої суми забезпечувального платежу, за умова надання стороною-2 точних та дійсних банківських реквізитів. Відповідно до п. 4.26. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 загальний розмір неустойки, штрафу, пені, які передбачені умовами даного попереднього договору, як відповідальність сторони - 2 за невиконання своїх зобов`язань за цим попереднім договором в кожному окремому випадку, утримується із грошових коштів, внесених стороною- 2 за цим попереднім договором або сплачується стороною - 2 (а у випадках примусового виконання зобов`язань - стягуються. Сторони домовились, що у разі, якщо цим попереднім договором передбачено застосування штрафних санкцій (неустойки, пені, штрафу), то їх застосування є правом сторони, а не обов`язком. Положення цього пункту не застосовуються до випадків автоматичного припинення (розірвання) цього попереднього договору на підставі його умов. При цьому, якщо цим попереднім договором передбачено декілька видів штрафних санкцій, то сторона право на застосування яких їй надано, має право застосувати їх (в передбаченому цим попереднім договором порядку) як одночасно та кумулятивно, так і окремо одна від одної. Відповідно до п. 6.1.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 підписанням цього договору сторона-2 підтверджує, що прийняте нею рішення про укладання цього попереднього договору не залежить від внесення змін до проектної документації, визнає зазначені в цьому пункті попереднього договору зміни незначними та такими, що можуть виникнути під час будівництва, погоджується та надає стороні-1 право на: а) (і) внесення змін в проектну документацію будівництва: (іі) зміну орієнтовної площі об`єкту; (ііі) зміну кількості поверхів та/або площ нежилих приміщень загального користування тощо; (іv) зміну технології будівництва тощо на будь-якій стадії будівництва; б) зміну номеру об`єкту, що буде остаточно визначений після введення об`єкта в експлуатацію та проведення технічної інвентаризації у порядку, встановленому законодавством України: в) зміну меж земельної ділянки та/або поділ (об`єднання) земельної ділянки, передачу прав на земельну ділянку тощо; г) на зміну якості об`єкта без попереднього погодження зі стороною-2, з урахуванням умов п. 1.3. попереднього договору, за умови погодження з відповідними державними органами та організаціями, або зміни, що здійснюються без такого погодження, якщо це не вимагається містобудівним законодавством: д) сторона-2 погоджується з тим. що не може бути підставою для відмови останнього від укладання основного договору з причини того. що на території земельної ділянки не виконані роботи з благоустрою в повному обсязі, обмежений рух тощо; е) зміну зазначеної адреси в період будівництва та/або надання поштової адреси по закінченню будівництва, що не потребує внесення змін до цього попереднього договору чи окремого повідомлення сторони-2 про це; є) надає право стороні-1 самостійно визначити умови та укласти відповідні договори з Експлуатаційною компанією щодо експлуатації будинку, до складу якого входить об?єкт. Відповідно до п. 6.10. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.07.2021 у випадках, передбачених п. 6.9.1. -6.9.4. даного попереднього договору, це попередній договір вважається припиненим через 10 (десять) календарних днів з моменту відправлення стороною - 1 стороні -2 повідомлення про припинення цього попереднього договору. Таке дострокове одностороннє припинення попереднього договору, наслідками якого є припинення зобов`язань сторін за цим попереднім договором в повному обсязі, не потребує додаткового оформлення та погодження сторонами. Належним доказом повідомлення сторони - 2 та/або сторони - 1 про припинення цього попереднього договору ж поштова квитанція про відправлення такого повідомлення та опис вкладення у цінний лист. При цьому сплачений стороною - 2 забезпечувальний платіж повертається стороні - 2 протягом 60 (шістдесяти) календарних днів з дати припинення цього попереднього договору за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, визначеної п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, яка утримується стороною -1. Відповідно до довідки про зарахування коштів за період з 20.07.202 по 09.05.2024, [PERSON] за період з 20.07.2021 по 19.01.2022 сплатила 936953, 70 грн. Сума, яка залишилася до сплати станом на 09.05.2024 становить 1858119, 06 грн. Неустойка - 966933, 85 грн. 21.07.2023 [PERSON] звернулася до відповідача з заявою про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Сума яка підлягає поверненню з урахуванням п. 4. 14 договору становить 741969,15 грн. 01.11.2023 [PERSON] звернулася до відповідача з листом-зверненням, в якому зазначила, що розуміє на приймає необхідність встановлення штрафу за порушення умов договору, проте має прохання залишити його на рівні 10%. 18.01.2024 [PERSON] звернулася до відповідача з заявою про зміну квартири в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] , з квартири [ADDRESS] . Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч.1 ст. 15 ЦК України). Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке снувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Статтю 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Відповідно до ч. 1ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Статтею 228 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави. Відповідно до ч.1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (ч.1 ст. 656 ЦК України). Відповідно до ч. 1 - 7 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Несправедливими є, зокрема, умови договору про: 1) звільнення або обмеження юридичної відповідальності продавця (виконавця, виробника) у разі смерті або ушкодження здоров`я споживача, спричинених діями чи бездіяльністю продавця (виконавця, виробника); 2) виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); 3) встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; 4) надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору; 5) встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором; 6) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір із споживачем на власний розсуд, якщо споживачеві таке право не надається; 7) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника); 8) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір, укладений на невизначений строк із споживачем без повідомлення його про це, крім випадків, установлених законом; 9) установлення невиправдано малого строку для надання споживачем згоди на продовження дії договору, укладеного на визначений строк, з автоматичним продовженням такого договору, якщо споживач не висловить відповідного наміру; 10) установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; 11) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; 12) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати характеристики продукції, що є предметом договору; 13) визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору; 14) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права визначати відповідність продукції умовам договору або надання йому виключного права щодо тлумачення договору; 15) обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов`язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов`язань додержанням зайвих формальностей; 16) встановлення обов`язку споживача виконати всі зобов`язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх; 17) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права передавати свої права та обов`язки за договором третій особі, якщо це може стати наслідком зменшення гарантій, що виникають за договором для споживача, без його згоди. Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним. Положення пункту 8 частини третьої цієї статті не застосовується до умови договорів про надання споживчого кредиту, відповідно до якої кредитодавець встановлює право розірвати договір в односторонньому порядку за наявності підстав, визначених законодавством, та за умови негайного повідомлення кожної із сторін про розірвання договору. Положення пункту 11 частини третьої цієї статті не застосовується до договорів, укладених на невизначений строк, за умови встановлення в таких договорах обов`язковості повідомлення заздалегідь споживача про намір змінити умови договору і надання йому у зв`язку з цим права на розірвання договору. Положення пункту 13 частини третьої цієї статті не застосовується до положень про індексацію ціни, що відповідають законодавству, якщо умови та метод розрахунку ціни чітко і недвозначно визначено у договорі. Положення пунктів 8, 11 та 13 частини третьої цієї статті не застосовуються до: 1) операцій із цінними паперами, фінансовими послугами та іншими товарами або послугами, ціна яких залежить від зміни котировок або індексів на біржах чи ставок на фінансових ринках, які не контролюються продавцем; 2) договорів про купівлю/продаж іноземної валюти, дорожніх чеків або про міжнародні грошові перекази, номіновані в іноземній валюті. Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним. У разі коли зміна положення або визнання його недійсним зумовлює зміну інших положень договору, на вимогу споживача: 1) такі положення також підлягають зміні; або 2) договір може бути визнаним недійсним у цілому. Положення, що було визнане недійсним, вважається таким з моменту укладення договору. Якщо до положення вносяться зміни, такі зміни вважаються чинними з моменту їх внесення. Суд враховує паровий висновок Верховного суду України, викладений у постанові від 16 грудня 2015 року (№ 6-2766цс15) який зазначив, що згідно із частиною другою статті 18 Закон № 1023-XII умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу. Умови договору кваліфікуються як несправедливі, якщо вони одночасно, по-перше, порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України); по-друге, призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, завдають шкоди споживачеві. Несправедливими за частиною третьою статті 18 Закону № 1023-XII є, зокрема, умови договору про: виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи в разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця (пункти 2, 3); надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору (пункт 4). Проаналізувавши зміст оспорюваного договору та доводи позивачки, якими вона обґрунтувала заявлені вимоги, слід відзначити наступне. Суд зауважує, що позивач фактично не погоджується з умовами договору, якими врегульовано питання забезпечувальних платежів та відповідальності сторін. За укладеним між сторонами договором передбачено укладання в майбутньому договору купівлі-продажу квартири за будівельною адресою: [ADDRESS] . Судом встановлено, що позивач не виконала умов попереднього договору та не сплатила кошти в розмірі та порядку, обумовлених цим попереднім договором. При цьому позивач намагалась розірвати договір в односторонньому порядку та змінити предмет договору на квартиру меншої площі. Суд не вважає несправедливим оспорювані умови договору, оскільки його наслідком не є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу. Доводи позивача про те, що умови договору не відповідають вимогам розумності, справедливості та добросовісності суд вважає незмістовними. Загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Позивач не зазначає в чому є несправедливим п.4.1. договору від 20.07.2021, яким визначено його ціну в еквіваленті до долару США та встановлений її обов`язок вносити забезпечувальний платіж відповідно до графіку платежів. При цьому у п.4.2. міститься формула, за якою розраховується забезпечувальний платіж, що свідчить про визначеність умов та не є жорстким обов`язком для споживача. Зазначене спростовує доводи позивача про те, що розмір внеску залежить лише від волі відповідача. Під час розгляду справи не було наведено переконливих доводів щодо того, в чому полягає несправедливість, зокрема, п. 4.17 попереднього договору, в якому сторони погодили, що до вимог про стягнення штрафних санкцій (неустойки) строк позовної давності становить три роки. Також зі змісту попереднього договору вбачається, що ним передбачений обов`язок відповідача укласти з позивачкою основний договір, механізми повернення грошових коштів позивачу у випадку його розірвання, порядок розірвання попереднього договору, як за згодою обох сторін та і за ініціативи кожної з них. В позові наведені доводи щодо неоднозначності та невигідності пунктів 2.1.6, 6.9, 1.2., 1.3., 3.1.4., 3.1.8. договору, проте з їх змісту можна чітко та однозначно встановити, які конкретно умови врегульовані сторонами, що дає підстави вважати доводи в цій частині необґрунтованими. Доводи про те, що відповідач за попереднім договором отримав безоплатне право використання грошей позивачки є незмістовними, оскільки згідно з усталеною судовою практикою по своїй суті попередній договір є організаційним і на його підставі не відбувається розпорядження майном. Позивач, уклавши договір, впродовж певного періоду виконувала свої зобов`язання за цим договором, погоджувалась з його умовами, сплатила грошові кошти в загальній сумі 936953,70 грн. та при цьому не вважала договір в цілому або окремі його частини несправедливими та такими, що порушують її права чи інтереси, чи є несправедливим, чи неоднозначними. Суд вважає, що позивач припинила виконувати умови попереднього договору, а її звернення до відповідача з вимогами розірвати договір чи змінити його предмет в частині придбання житлової квартири меншої площі свідчать про відсутність наміру в подальшому виконувати взяті на себе зобов`язання в повному обсязі та уникнути відповідальності за його невиконання. Доводи, сторін, які не узгоджуються із зазначеними висновками, суд відхиляє як необґрунтовані. Враховуючи наведене суд приходить до висновку про безпідставність доводів, якими обґрунтовані вимоги про визнання недійсними окремих частин та усього попереднього договору. Також у позові одночасно заявлені вимоги про визнання недійсними і окремих пунктів договору від 20.07.2021, і усього договору від 20.07.2021 в цілому. При цьому за приписами ч. 7 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» на вимогу споживача положення оспорюваного договору можуть бути змінені або договір може бути визнаним недійсним у цілому. Тобто саме споживач має визначитись, який спосіб захисту він обирає і вважає для себе найбільш прийнятним. Суд вважає, що позивач не визначилась з конкретним способом захисту права, яке просить застосувати. У відповідності до вимог ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. При цьому відповідно до принципу диспозитивності суд не може самостійно обирати належний спосіб захисту права позивача з двох альтернативних, оскільки це є виключно правом позначки. За таких обставин, суд не вбачає підстав для стягнення з відповідача на користь позивача грошових коштів в сумі 936953,70 грн., сплачених за оспорюваним договором, оскільки ця вимога є похідною від вимоги про визнання недійсним договору. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що за встановлених обставин позовні вимоги не підлягають задоволенню. Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (Seryavin and Others v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04). Згідно зі ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судові витрати слід віднести за рахунок держави, оскільки у задоволенні позову відмовлено.

Outcome: dismissed