Jurisdiction: civil
Date: 2025-04-28 00:00:00

позивачка [PERSON] звернулась до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до [PERSON] в якому просила: визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , що укладений 29 черпня 2019 року між [PERSON] та [PERSON] ; повернути сторони в первісний стан, який існував до укладення договору купівлі-продажу квартири. Свої вимоги позивачка спочатку обґрунтовувала тим, що підставою для визнання вказаного договору купівлі-продажу є наявність у неї психічного захворювання, адже вона з 1998 року регулярно проходила відповідне лікування. У зв`язку із необхідністю лікування вона вирішила продати вказану квартиру, купити меншу, щоб грошей хватило на лікування. У момент вчинення правочину - договору купівлі-продажу своєї квартири 29.08.2019, вона не усвідомлювала значення своїх дій і не могла керувати ними через психічний стан, в якому вона знаходилась. При цьому, позивачка зазначала, що відповідач знав про її психічний стан в момент вчинення правочину і скористався її станом, значно занизивши вартість квартири. Ухвалою суду від 30.11.2021 задоволено клопотання позивачки та призначено по справі амбулаторну судово-психіатричну експертизу (т.2 а.с. 139). Вподальшому, на виконання вищевказаної ухвали суду, була проведена судово-психіатрична експертиза та відповідно висновку №461 від 18.05.2023: « [PERSON] , [INFO] , у період укладання договору купівлі-продажу квартири 29.08.2019 виявляла ознаки «Органічного розладу особистості» (F 07.0 за МКХ-10). За своїм психічним станом у вищевказаний період [PERSON] усвідомлювала значення своїх дій та могла керувати ними» (т.2 а.с.33-52). Позивачка змінила підстави позову і відповідна заява була прийнята судом в судовому засіданні протокольною ухвалою 20.10.2023 (т.2 а.с.78-80, 138). Таким чином, підставами для визнання договору купівлі-продажу недійсним відповідно до вищевказаної заяви є те, що позивачка помилялась щодо обставин, що мають істотне значення - дійсної вартості квартири, а відповідач та ріелтори ввели її в оману щодо обставин, які мають істотне значення - дійсної вартості квартири, тому підтвердження заниження ціни в п`ять разів, як наслідок є підстави для визнання правочину недійсним. Окрім вказаного, [PERSON] зазначала, що протягом тривалого часу хворіє на психічне та онкологічне захворювання. На обліку у психіатра вона знаходиться з 1987 року, регулярно проходила лікування. Зауважує, що прийняла рішення продажу спірної квартири для придбання меншої та заощадження коштів на лікування. Квартира була з новим ремонтом, вбудованими меблями, побутовою технікою. Звернувшись до ріелтора, довірилася йому, розповіла про свої захворювання, їй ні до кого було звернутися, в цьому вона не розумілася і допомогти було нікому. А коли прийшли покупці зі своїм ріелтором її квапили з укладанням договору, ріелтор покупців казав, що квартира ще може подешевшати і вона взагалі не зможе її продати і тому вона повинна погодитись на їх умови, хоча знали, що вона може вчиняти неадекватні вчинки, не орієнтується в цінах на житло. В заяві про зміну підстав позову зазначено, що попередньо в серпні 2019 року сторонами була узгоджена вартість квартири у розмірі 107000,00 доларів США, але на прохання ріелтора та відповідача, сторони погодили нижчу вартість квартири у розмірі 94000,00 доларів США, які прописали в попередньому договорі, де було записано про отримання завдатку у розмірі 1000,00 доларів США, які були передані позивачці у день підписання попереднього договору. Однак, прийшовши до нотаріуса 29.08.2019, їй повідомили, що згідно оцінки вартість квартири 700000,00 грн. і саме ця сума відповідає дійсній вартості квартири і тому ця сума буде внесена в договір і у нотаріуса буде розрахунок. Позивачка зазначає, що можливо ця сума була заниженою, однак ріелтори та відповідач її переконали, що якщо це і так, то ціна не надто занижена та переконали, що після укладання договору їй буде доплачено, бо дуже багато людей залучено і все організовано. Позивачка стверджує, що враховуючи її психічний стан, хворобу, необізнаність у дійсній вартості нерухомості, кількість осіб, що одночасно її переконували, тому вона погодилася і підписала договір, а відповідач передав їй еквівалент 700000,00 грн. в сумі 26700 доларів США, тобто фактично вона продала свою квартиру за 27700,00 доларів США. Наступного дня позивачка вказує, що поцікавилась у відповідача щодо доплати за квартиру, але їй було повідомлено про те, що оцінка відповідає дійсній вартості договору, тому він нічого не винен. Позивачка замовила звіт про оцінку майна квартири станом на день укладання правочину, яка після оцінки становить 3497000,00 грн. [PERSON] , посилаючись на приписи ст.ст. 229, 230 ЦК України, звернулась до суду із вказаним позовом який просила задовольнити. Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 03.03.2021 відкрито провадження у даній справі, розгляд справи вирішено проводити в порядку загального позовного провадження, встановлено процесуальний строк для подання заяв по суті справи. Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 03.03.2021 задоволено заяву позивачки про забезпечення позову та накладено арешт на вищевказану квартиру. Вподальшому, як вже зазначалось, ухвалою суду від 30.11.2021 задоволено клопотання позивачки та призначено по справі амбулаторну судово-психіатричну експертизу (т.2 а.с. 139) і на виконання вищевказаної ухвали суду, була проведена судово-психіатрична експертиза та відповідно висновку №461 від 18.05.2023 : « [PERSON] , [INFO] , у період укладання договору купівлі-продажу квартири 29.08.2019 виявляла ознаки «Органічного розладу особистості» (F 07.0 за МКХ-10). За своїм психічним станом у вищевказаний період [PERSON] усвідомлювала значення своїх дій та могла керувати ними» (т.2 а.с.33-52). Позивачка змінила підстави позову і відповідна заява була прийнята судом в судовому засіданні протокольною ухвалою 20.10.2023 (т.2 а.с.78-80, 138). Ухвалою суду від 22.11.2023 клопотання позивачки задоволено та призначено судову оціночно-будівельну експертизу щодо вартості квартири станом на день її відчуження та зупинено провадження на час її провадження. Ухвалою суду від 09.12.2024 поновлено провадження у справі після отримання відповідно експертного висновку (т.2 а.с. 159, а.с. 162-176). Ухвалою суду від 12.022025 закрито підготовче провадження у даній справі, розгляд справи призначено по суті в порядку загального позовного провадження. В судовому засіданні позивачка [PERSON] та її представник адвокат Любочка Н.Б. позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити. Відповідач не скористався своїм правом надання відзиву, в судовому засіданні представник відповідача заперечував проти позову, посилався, зокрема, на недобросовісність поведінки позивачки, надав письмові пояснення. Суд, вислухавши позивачку [PERSON] , її представника - адвоката Любочку Н.Б., представника відповідача - адвоката Лісового О.О., дослідивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини. Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 29 серпня 2019 року між [PERSON] (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] (надалі - Договір, т.1 а.с.4). Вказана квартира складається із двох житлових кімнат загальною площею 69 кв.м., житлової - 36 кв.м. Даний договір купівлі-продажу був посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Василенком О.А. та зареєстрований в реєстрі за №7368. Відповідно до п.2 вказаного договору продаж квартири вчинено за 700000,00 грн., які покупець повністю сплатив продавцю до підписання цього Договору. Продавець своїм підписом під цим договором підтверджує факт розрахунку та відсутність будь-яких претензій до покупця. Суд зазначає, що в даному випадку сторонами не оспорюється, що позивачка отримала грошові кошти відповідно договору. Однак, позивачка стверджує, що вона отримала грошові кошти в не в національній валюті , а отримала від [PERSON] готівкою 27700, 00 доларів США з врахуванням 1000 доларів США завдатку. Вказані обставини не заперечується і стороною відповідача. Звертаючись до суду із вказаним позовом, позивачка стверджувала, що вона погодилась остаточно продати свою квартиру за 94 доларів США, а за 700000,00 грн. вона не погоджувалась, а тому вважає, що повідомлення їй відповідачем в день підписання договору, що вартість квартири становить 70000000 грн. і що саме ця сума відповідає дійсній вартості квартири, є обманом і помилкою, тому, враховуючи психічний стан позивачки, хворобу, необізнаність у дійсній вартості квартири, [PERSON] вважала, що вона підписала Договір під впливом помилки та під впливом обману. Позивачкою підставою для визнання правочину недійсним зазначено, що вона помилялась щодо обставин, що мають істотне значення - дійсної вартості квартири, а відповідач та ріелтори ввели її в оману щодо обставин, які мають істотне значення - дійсної вартості квартири, тому підтвердження заниження ціни в п`ять разів, як наслідок є підстави для визнання правочину недійсним. Відомості про набуття відповідачем права власності на спірну квартиру на підставі оспорюваного договору внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію від 29.08.2019 (т.1 а.с.14). За ч. 1ст. 202 ЦК правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За правилом ч. 1 ст. 627 ЦК, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента і визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 655 ЦК визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно з ч. 1 ст. 656 ЦК предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Статтею 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. За змістом ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Стаття 229 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачені Правові наслідки правочину, який вчинено під впливом помилки : « 1.Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом. У разі визнання правочину недійсним особа, яка помилилася в результаті її власного недбальства, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки. Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки». В свою чергу, правові наслідки вчинення правочину під впливом обману, передбачені ст.230 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), відповідно до яких: «1. Якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. 2. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину». Пленум Верховного Суду України у постанові від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (пп. 19, 20), визначив, що відповідно до статей 229 - 233 ЦК правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов`язань, які виникли з правочину, і не пов`язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26.10.2022 у справі № 947/32485/20 (провадження № 61-7209св22) зазначено, що «під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі ст. 229 ЦК повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення. Під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу)». Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Виходячи із змісту зазначеної норми, правочин визнається вчиненим внаслідок обману у разі навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Суб`єктом введення в оману є сторона правочину як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю. Аналогічний висновок зроблено у постанові Верховного Суду України від 29 квітня 2014 року у справі № 3-11гс14 та у постанові Верховного Суду від 11 січня 2020 року у справі № 761/22687/17 (провадження № 61-6502св19), від 04.06.2019р. у справі № 3911/1171/18. В своїх поясненнях в судовому засіданні позивачка зазначала, що відповідач обіцяв доплатити їй до 94000 доларів США, але не доплатив. Доказів погодження між сторонами іншої ціни продажу квартири, ніж вказаної у Договорі, як і укладення попереднього договору - матеріали справи не містять. Статтею 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України). В позовній заяві, зокрема у заяві про зміну підстав позову, позивачка самостійно визначили дві вищенаведені підстави для визнання недійсним договору. Однак, суд вважає, що спірний правочин укладений в належній формі, сторонами досягнуто згоди з усіх його істотних умов. Статтею 628 ЦК передбачено, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Так, відповідно до умов Договору сторони погодили наступні його умови, зокрема, відповідно п.2 Договору, продаж квартири вчинено за 700000,00 грн., які покупець повністю сплатив продавцю до підписання цього Договору. Продавець своїм підписом під цим договором підтверджує факт розрахунку та відсутність будь-яких претензій до покупця. Відповідно до п.4 Договору визначено, що незалежна оцінка квартири, відповідно до Звіту про оцінку майна від 28 серпня 2019 року, ФОП [PERSON] становить 700000,00 грн. Умовами п.5 Договору погоджено, що зазначену в цьому Договорі ціну продажу продавець вважає вигідною для себе, її розмірі не пов`язаний збігом якихось важких для продавця обставин і повністю продавця задовольняє. Окремо сторони стверджували у Договорі, зокрема у п.п.8.1, 8.3, 8.7., 17, наступне: що вони однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки для кожної із сторін; волевиявлення сторін за договором є вільним і відповідає внутрішній волі; вони не перебувають під впливом лікарських, наркотичних засобів, психотропних речовин, у хворобливому стані, не страждають на момент укладання цього договору на захворювання, що перешкоджають усвідомленню його суті; що і продавець і покупець однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки, підтвердили дійсність намірів при його укладанні. Посилання [PERSON] на свій стан здоров`я при укладенні Договору та обізнаність відповідача та ріелторів на вчинення позивачкою, як зазначено в її заяві «неадекватних вчинків» (т.2 а.с.79), що має бути враховано при визнанні Договору недійсним, - судом оцінюється критично, оскільки висновком судово-психіатричної експертизи №461 від 18.05.2023 підтверджено, що: « [PERSON] , [INFO] , у період укладання договору купівлі-продажу квартири 29.08.2019 виявляла ознаки «Органічного розладу особистості» (F 07.0 за МКХ-10). За своїм психічним станом у вищевказаний період [PERSON] усвідомлювала значення своїх дій та могла керувати ними» (т.2 а.с.33-52). В заяві про зміну підстав позову позивачка також зазначала на підтвердження введення її в оману, ту обставину, що відповідач та ріелтори знали, що вона «не орієнтуюсь в цінах на житло (квартири) і використали це»( т.2 а.с. 79). Однак, в цій же заяві позивачка зазначає про попередню узгодженість у вартості квартири 107000., а потім 94000 доларів США, а також надала суду копію розписки від 01.02.2016 попереднього продавця вказаної квартири на отримання від [PERSON] грошових коштів в сумі 1701596,00 грн., що еквівалентно 65000,00 доларам США за курсом НБУ станом на 23.04.2018(т.3 а.с.27, 28). При цьому, висновок експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 29.11.2024, відповідно до якого ринкова вартість житлової квартири [ADDRESS] станом на 29.08.2019 становить 1842569, 00 грн. (т.2 а.с. 162-176), - в даному випадку не підтверджує введення позивача в оману відповідачем, а також укладення договору під впливом помилки, оскільки всі умови договору щодо ціни квартири були обумовлені і погоджені сторонами, які діяли відповідно до свого волевиявлення. Судом встановлено, що позивачем не доведено обставин, які б вказували на те, що оспорюваний правочин на момент укладання Договору був вчинений під впливом помилки та/або обману. Обставини, встановлені під час розгляду справи, свідчать про наявність волі позивачки на укладення спірного правочину, обізнаність щодо вартості майна на час укладення спірного правочину, підстав його реалізації та не встановлено наявність умислу в діях відповідача ввести в оману позивачку. Факт обману або помилки при укладенні договору купівлі-продажу не доведено, як не доведено, що відповідач повідомляв інформацію, яка не відповідає дійсності, або замовчував обставини, що мали істотне значення для укладення правочину. В одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги). У зв`язку із відмовою судом в задоволенні позову про визнання недійсним Договору купівлі-продажу, похідні позовні вимоги про повернення сторін у первісний стан, який існував до укладання Договору, також не підлягають задоволенню. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). У зв`язку з чим судом надане обґрунтування рішення саме за конкретними обставинами справи та аргументами сторін, які мають правове значення для вирішення спору, при цьому інші доводи сторін, викладені в їх заявах по суті, не впливають на вищевказані висновки суду. Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, з огляду на предмет та підстави позову, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають повністю. Оскільки суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позову, то, виходячи з положення ст. 141 ЦПК України, з відповідача не підлягає стягненню на користь позивача понесені ним судові витрати. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed