Jurisdiction: civil
Date: 2025-04-21 00:00:00

У січні 2024 року [PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] , в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу 31.07.1998 року квартири [ADDRESS] укладений між [PERSON] та [PERSON] , , зареєстрований на Пологівській товарній біржі «Агропром-Інвест» у Журналі реєстрації біржових угод, реєстровий номер ПН-185, зареєстрований Пологівським БТІ Пологівське ДКП «Імпульс», реєстр 5575 он 31 31.07.1998 року. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає, що згідно договору купівлі-продажу від 31 липня 1998 року члени Пологівської товарної біржи Агропром-Інвест»: [PERSON] , як діє на підставі доручення серії НГ 0071934, виданого приватним нотаріусом Запорізького нотаріального округу від 18 травня 1998 року за реєстровим № 1630 від імені продавця [PERSON] та покупець [PERSON] уклали договір купівлі-продажу Відповідно до укладеного договору купівлі-продажу від 31 липня 1998 року продавець [PERSON] продав, а покупець [PERSON] купила однокімнатну приватизовану квартиру [ADDRESS] . Продаж квартири здійснено за 4000 гривень, які покупець [PERSON] повністю сплатила продавцю [PERSON] до підписання цього договору. На підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» договір зареєстровано на Пологівській товарній біржі «Агропром-Інвест». За позивачем була проведена державна реєстрація вищевказаного об`єкту нерухомості. Оскільки на час укладання договору, правочини, зареєстровані на біржі не підлягали подальшому нотаріальному посвідченню, вказаний договір купівлі-продажу нотаріально посвідчений не був. На даний момент позивачу стало відомо, що відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу будинку або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Після придбання зазначеної квартири у 1998 році та переходу права власності на неї, позивачка постійно проживає у ній, має у цій квартирі зареєстроване місце проживання з 04.03.1999 року. Відтоді, позивачка постійно і відкрито володіє та користується квартирою, несе тягар з її утримання. Протягом більш ніж 26 років позивач своєчасно і у повному обсязі сплачує комунальні послуги, зробила ремонт, реконструкцію. 27.09.2024 року позивачка звернулася до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту адміністративних послуг Запорізької міської ради з метою внести до Державного реєстру речових прав, зареєструвати право власності на нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] , яке у неї виникло до 01 січня 2013 року. Рішенням Державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту адміністративних послуг Запорізької міської ради № 75991734 від 08.11.2024 року про відмову в проведенні реєстраційних дій, позивачці відмовлено у проведенні реєстраційних дій. Державним реєстратором був направлений запит ТОВ «КП Імпульс» м. Пологи, Запорізька область, але відповідь в установленому термін не надійшла. У випадку, коли договір купівлі-продажу не був зареєстрований раніше, відповідно до пункту 3 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, непосвідченого нотаріально, дійсним. Таким чином, у зв`язку із неможливістю отримати підтвердження реєстрації права власності у Пологівському бюро технічної інвентаризації - Пологівське державне комунальне підприємство «Імпульс», на квартиру позивачки, остання позбавлена можливості здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке виникло до 01.01.2013 року у Державному реєстрі речових прав і тому виникла необхідність у визнанні договору купівлі-продажу квартири укладеного на товарній біржі дійсним в судовому порядку. Ухвалою від 25.02.2025 року відкрито спрощене позовне провадження по справі, встановлено сторонам строки для подання до суду заяви по суті справи. У судовому засіданні позивач та його представник, позовні вимоги підтримали, просять задовольнити їх у повному обсязі на підставах, вказаних у позовній заяві, не заперечували проти заочного розгляду справи. Відповідач відзив на позов не подав, в судове засідання повторно не з`явився, був повідомлений належним чином, причина неявки суду не відома, а тому у відповідності до ст. 280 ЦПК України, суд з погодження позивача, провів заочний розгляд справи, за наявними у справі доказами. Згідно з ч.4 ст. 223 ЦПК України, у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення). Суд, дослідивши подані докази, з точки зору належності та допустимості, а у своїй сукупності з точки зору достатності, дійшов до наступного висновку. Судом по справі встановлено, що згідно договору купівлі-продажу від 31 липня 1998 року члени Пологівської товарної біржи Агропром-Інвест»: [PERSON] , як діє на підставі доручення серії НГ 0071934, виданого приватним нотаріусом Запорізького нотаріального округу від 18 травня 1998 року за реєстровим № 1630 від імені продавця [PERSON] та покупець [PERSON] уклали договір купівлі-продажу. Відповідно до укладеного договору купівлі-продажу від 31 липня 1998 року продавець [PERSON] продав, а покупець [PERSON] купила однокімнатну приватизовану квартиру [ADDRESS] . Квартира належить [PERSON] на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого згідно з розпорядженням органу приватизації від 29 липня 1998 року за № 934, що підтверджується довідкою-характеристикою Пологівського державного комунального підприємства «Імпульс» за № 228 від 30 липня 1998 року. Продаж квартири здійснено за 4000 гривень, які покупець [PERSON] повністю сплатила продавцю [PERSON] до підписання цього договору. Згідно п. 6 Договору купівлі-продажу покупець [PERSON] набуває права власності на квартиру з моменту підписання договору. Договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. Згідно п. 9 Договору, відповідно до вимог ст. 227 ЦК України, договір підлягає реєстрації у Пологівському державному комунальному підприємстві «Імпульс», Запорізької області. На підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» договір зареєстровано на Пологівській товарній біржі «Агропром-Інвест», про що у Журналі реєстрації біржових угод, реєстровий номер ПН -185. Згідно реєстраційного посвідчення (видається замість реєстраційного штампа і є невід`ємною частиною правовстановлюючого документа) Пологівське бюро технічної інвентаризації посвідчує, що квартира [ADDRESS] у цілому зареєстрована за [PERSON] на праві особистої приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 31 липня 1998 року, який посвідчений Пологівською товарною біржею «Агропром-Інвест», реєстровий № ПН-185. Реєстр 5575 он. 31 31 липня 1998 року. Позивачкою оформлений технічний паспорт станом на 17.02.2005р. на квартиру [ADDRESS] . Надаючи правову оцінку встановленим фактам і правовідносинам, суд зазначає наступне. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень\~Цивільного кодексу\~України 2003 року (далі\~-\~ЦК\~України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований Пологівською товарною біржою «Агропром-Інвест», 31 липня 1998 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення\~Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі\~-\~ЦК\~Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі статтею\~41\~ЦК\~Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті\~42\~ЦК\~Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі статтею\~47\~ЦК\~Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом статей\~128,\~153\~ЦК\~Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті\~224\~ЦК\~Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею\~227\~ЦК\~Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями\~224,\~227\~ЦК\~Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Положення статті\~227\~ЦК\~Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Згідно зі статтею\~47 ЦК Української РСР\~нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Відповідно до частини другої статті\~48 ЦК Української РСР\~по недійсній угоді кожна з сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом. Відповідно до пункту 4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в нотаріальній формі. Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (стаття 227, 242\~ЦК Української РСР) у разі, якщо хоча б однією із сторін є громадянин, було установлено обов`язкову нотаріальну форму. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору. Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20), від 30.11.2022 року у справі № 183/900/17, від 28.03.2023 року справа № 521/4839/21 (провадження61-11877св22). Крім того,\~Пленум Верховного Суду України у своїй постанові "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними"\~від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними\~постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13\~та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійсною судом. У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 28 березня 2023 року у справі № 521/4839/21, провадження № 61-11877св22. За правилами статей\~12, 81\~ЦПК\~України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Як на підставу для задоволення позовних вимог позивач не вказував, що продавець ухилявся від нотаріального посвідчення договору, належних та допустимих доказів навмисного ухилення його від нотаріального оформлення угоди позивач суду не надав і матеріали справи не містять доказів того, що відповідач [PERSON] у теперішній час не бажає посвідчити зазначений договір в нотаріальній конторі. Матеріали справи не містять доказів того, що позивач був позбавлений можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин протягом такого тривалого часу. У позові і в судовому засіданні позивач стверджує про виконання усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири. При цьому, позивач посилалася на положення ч. 2 ст.220 ЦК України в частині наслідків ухилення сторони договору від його нотаріального посвідчення. Суд зазначає, що вирішенні спору підлягають застосуванню положення\~Цивільного кодексу Української РСР 1963 року, Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». До того ж, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР) Суд зазначає, що дана норма права звільняє сторону правочину від його нотаріального посвідчення лише у разі недобросовісного виконання іншою стороною його умов. Визнання в судовому порядку правочину дійсним без його нотаріального посвідчення можливо у разі, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, така домовленість підтверджується письмовим доказом, відбулося повне або часткове виконання договору, одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення. Однак, це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105,114 ЦК УРСР). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, суд повинен перевірити, чи дійсно була укладена саме та угода, на яку вказує позивач, чи дійсно сторони домовилися щодо істотних умов такого договору, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди і відсутність встановлених законом перешкод для її нотаріального посвідчення. Аналогічні положення щодо можливості визнання дійсним правочину містять і норми діючого ЦК України. Так, у постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої\~статті 220 ЦК України\~та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин». При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої\~статті 220 ЦК України. Подібні висновки наявні у постановах Верховного Суду від 22.02.2021 у справі № 545/440/18; від 04.03.2019 у справі № 665/2266/16-ц та від 30.10.2019 у справі № 140/2001/17. Пунктом 13\~постанови ПленумуВерховного СудуУкраїни №9від 06листопада 2009року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними"\~судам роз`яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно врахувати, що норма ч. 2 ст.220 ЦК України\~не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.\~210\~та ст.\~640ЦК України\~пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є вчиненими і не створюють прав і обов`язків для сторін. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2\~ст. 220 ЦК України. Натомість, як вже зазначено вище, матеріали справи не містять належних і допустимих доказів на підтвердження факту ухилення [PERSON] від нотаріального посвідчення договору. Позивач у позові взагалі не вказував, що продавець ухилявся від нотаріального посвідчення договору, і не надав суду будь - які докази цього, як то, наприклад, звернення до [PERSON] із проханням нотаріального посвідчення договору, як і не надавав у матеріали справи докази будь-яких оплат по квартирі за майже 27 років існування угоди, на які послався у позовній заяві, доказів оплати вартості квартири відповідачу, наприклад розписки, договору тощо,з урахуванням того, що біржовий договір укладено та підписано не особисто відповідачем [PERSON] , а представником на підставі доручення [PERSON] , тощо, і як наслідок неможливо перевірити чому вказана угода не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Установивши, що позивачем не надано доказів на підтвердження як факту ухилення продавця протягом майже 27 років від нотаріального посвідчення договору, так і факту виконання умов договору купівлі-продажу квартири, суд дійшов висновку про відсутність підстав для застосування ч. 2 ст 47 ЦК Української РСР, а відтак, і для задоволення позову. Неможливість здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке виникло до 01.01.2013 року у Державному реєстрі речових прав через неможливість державним реєстратором отримання інформації щодо зареєстрованого права власності у ДКП «Імпульс», на що посилається позивач у позові не є підставою для визнання договору дійсним в порядку ст. 47 ЦК УРСР. За приписами ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (стаття 13 ЦПК України) Згідно зі змістом ч. ч. 1, 2ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. За частиною 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Стаття 76 ЦПК України, передбачає, що доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Приписами частин 1, 5, 6ст. 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Враховуючи відсутність належних та допустимих доказів ухилення продавця від нотаріального посвідчення договору, виконання договору, суд дійшов висновку про не доведеність позивачем наявності правових підстав для визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним у судовому порядку в обраний позивачем спосібв порядку ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР та відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог. При цьому, суд звертає увагу позивача, що відмова у задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу дійсним не позбавляє його можливості звернення до суду з іншою формою захисту свого порушеного права. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed