Jurisdiction: civil
Date: 2025-04-06 00:00:00

У жовтні 2024 року [PERSON] (далі по тексту - [PERSON] , позивач) звернулася до суду з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі по тексту - ПрАТ «ХК «Київміськбуд», відповідач) про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення коштів. Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 29 жовтня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та нею укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 26475/PН-K (далі - договір), відповідно до умов якого відповідач (продавець) продав, а позивачка (покупець) придбала майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме, квартиру [ADDRESS] , VII черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на [ADDRESS] », VI, VII, VIII, IX черги (далі - об`єкт будівництва), на умовах та в порядку, що визначені у цьому договорі. Відповідно до пункту 1.3. договору, об`єкт має наступні характеристики: № квартири - [ADDRESS] ; поверх - 27; кількість кімнат - 1; загальна проектна назва - 46,36 кв.м; план приміщення - викопіювання з проектної документації. Згідно з пунктом 3.1. договору, на дату підписання цього договору вартість майнових прав на об`єкт складає 1 213 767,85 грн, у тому числі ПДВ 202 294,64 грн, виходячи із вартості майнових прав за 1 кв. м - 26 181,36 грн, у тому числі ПДВ - 4 363,56 грн. Відповідно до пункту 3.2. договору, покупець зобов`язується здійснити оплату 99% вартості майнових прав у розмірі 1 201 724,43 грн, що складає 45,90 кв.м, протягом 5 банківських днів після підписання цього договору, у строк до 05 листопада 2021 року. На виконання зазначеного договору 03 листопада 2021 року покупець ( [PERSON] ) здійснила оплату 99% вартості майнових прав на об`єкт, що підтверджується квитанцією АТ «КРИСТАЛБАНК» від 03 листопада 2021 року № ПН43571K. Відповідно до пункту 2.4.2. договору, покупець має право до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу. Згідно з пунктом 5.2.3. договору, зобов`язання за цим договором припиняється у разі, зокрема,одностороннього розірвання договору з ініціативи покупця або компанії. Таким чином, умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 29 жовтня 2021 року № 26475/PH-K передбачений порядок дострокового розірвання договору за ініціативою покупця. Відповідно до пункту 6.1. договору, запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва - грудень 2024 року. 26 вересня 2024 року позивачка у порядку, передбаченому пунктом 2.4.2. договору, направила на адресу відповідача повідомлення про розірвання (відмову) договору та вимогу про повернення коштів, сплачених нею на його виконання. До повідомлення були додані 3 примірники додаткової угоди до договору про його розірвання, які підписані позивачкою. Повідомлення містило прохання протягом 5 календарних днів з дня його отримання надіслати підписаний відповідачем примірник додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання на адресу позивачки, а здійснену позивачкою оплату 99 % вартості майнових прав на об`єкт у розмірі 1 201 724,43 грн повернути за вказаними реквізитами, у спосіб та строки, визначені пунктом 2.4.2. договору. Зазначене вище повідомлення отримане відповідачем 01 жовтня 2024 року (відомості АТ «Укрпошта»), проте відповідач не надіслав позивачці підписаний примірник додаткової угоди або вмотивовану відмову від підписання. Недобросовісність у діях відповідача пов`язана як з невиконанням своїх зобов`язань перед позивачкою в частині неповернення сплачених коштів за договором, так і з ненаданням будь-якої відповіді на повідомлення про розірвання договору. Номери телефонів, які вказані у розділі 8 «Довідкова інформація» договору не обслуговуються. Зв`язок з відповідачем відсутній. Станом на час звернення позивачки до суду, будівельні роботи щодо будівництва житлового будинку [ADDRESS] черга відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не розпочато. Фактично відповідач допустив істотні порушення договору купівлі-продажу майнових прав від 29 жовтня 2021 року № 26475/PН-K, та як наслідок позивачка значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Отже, позивачка використала всі можливі засоби досудового врегулювання спору. Посилаючись на вказані обставини, [PERSON] просила розірвати договір купівлі-продажу майнових прав від 29 жовтня 2021 року № 26475/PН-К, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та нею. Стягнути з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь [PERSON] оплату 99% вартості майнових прав на об`єкт за договором купівлі-продажу майнових прав від 29 жовтня 2021 року № 26475/PН-К у розмірі 1 201 724,43 грн. Вирішити питання про розподіл судових витрат. Також [PERSON] повідомляє, що витрати на надання правової допомоги, які вона планує понести у зв`язку з розглядом цієї справи становлять 20 000,00 грн. Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 25 жовтня 2024 року відкрито провадження у справі та призначено її розгляд в порядку загального позовного провадження в підготовче судове засідання. У листопаді 2024 року представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» подав до суду відзив на позовну заяву, у якому зазначив, що компанія заперечує проти позовних вимог про розірвання договору, оскільки умовами договору купівлі-продажу майнових прав №26475/PН-К не передбачено право позивачки на односторонню відмову від договору. Проте позивачка фактично в односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішила розірвати договір, що свідчить про пряме порушення умов договору. Вказує, що у договорі купівлі-продажу майнових прав конкретною датою не визначений строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію, лише зазначено запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва: грудень 2024 року, який на момент подання позову ще не настав. Крім того, на офіційному сайті ПрАТ «ХК «Київміськбуд» опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, компанія не заявляла про зупинення господарської діяльності та будівництва. Також представник відповідача зазначає, що умовами договору передбачено можливість покупця відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, проте сплачені за цим договором кошти повертаються з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу, а відтак, у разі розірвання договору у судовому порядку, позивачці можуть бути повернуті внесені за умовами договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором. Крім того, представник відповідача не погоджується з визначеною сумою відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, оскільки суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Тож, враховуючи, що це спір не є складним, не потребує багато витраченого часу, то заявлена сума не відповідає критеріям реальності адвокатських витрат в нинішніх умовах війни країни та складності ведення господарської діяльності підприємств, відповідно заявлена сума відшкодування витрат на професійну правничу допомогу є завищеною. У грудні 2024 року представник позивачки подав до суду відповідь на відзив, у якому вказав, що умовами договору передбачено як право покупця на дострокове розірвання договору, так і передбачений порядок такого розірвання, а отже, згідно з пунктом 2.4.2. договору, право покупця на відмову від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору існує до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Оскільки об`єкт будівництва в експлуатацію досі не прийнятий, повідомлення про розірвання (відмову від) договору здійснене позивачкою своєчасно. Відповідачем не надано жодних доказів про відновлення будівельних робіт на об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на [ADDRESS] » («ЖК - Чарівне місто»). За будь-яких обставин, саме по собі будь яке повідомлення на сайті не спростовує тих обставин, що будівництво будинку [ADDRESS] не розпочиналося. Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 06 лютого 2025 року закрито підготовче судове засідання та призначено розгляд справи по суті на 27 березня 2025 року. В судовому засіданні, яке відбулось 27 березня 2025 року, представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав, вважав їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з підстав викладених у заявах по суті. Представник відповідача, у свою чергу, заперечив проти задоволення позовних вимог з підстав викладених у відзиві на позовну заяву. Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши подані сторонами документи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до наступного висновку. Суд установив, що 29 жовтня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та [PERSON] укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 26475/PН-K. Відповідно до пункту 1.1. цього договору продавець продає, а покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме, квартиру [ADDRESS] , VII черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на [ADDRESS] », VI, VII, VIII, IX черги, на умовах та в порядку, що визначені у цьому договорі. Пунктом 1.2. договору передбачено, що під майновими правами сторони договору розуміють право набути у власність закріплений за покупцем об`єкт після введення об`єкту будівництва в експлуатацію шляхом державної реєстрації такого права на підставі цього договору. Згідно з пунктом 1.3. договору, об`єкт має наступні характеристики: № квартири - 230; поверх - 27; кількість кімнат - 1; загальна проектна назва - 46,36 кв. м; план приміщення - викопіювання з проектної документації. Відповідно до пункту 2.4.2. договору, покупець має право до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу. Згідно з пунктом 3.1. договору, на дату підписання цього договору вартість майнових прав на об`єкт складає 1 213 767,85 грн, у тому числі ПДВ 202 294,64 грн, виходячи із вартості майнових прав за 1 кв. м - 26 181,36 грн, у тому числі ПДВ - 4 363,56 грн. Відповідно до пункту 3.2. договору, покупець зобов`язується здійснити оплату 99 % вартості майнових прав у розмірі 1 201 724,43 грн, що складає 45,90 кв. м, протягом 5 банківських днів після підписання цього договору, у строк до 05 листопада 2021 року. Згідно з пунктом 5.2.3. договору, зобов`язання за цим договором припиняється у разі, зокрема, одностороннього розірвання договору з ініціативи покупця або компанії. Відповідно до пункту 6.1. договору запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва - грудень 2024 року. 03 листопада 2021 року, на виконання умов договору, [PERSON] здійснила оплату 99 % вартості майнових прав на об`єкт у розмірі 1 201 724,43 грн, що підтверджується квитанцією АТ «КРИСТАЛБАНК» від 03 листопада 2021 року № ПН43571K. 26 вересня 2024 року позивачка направила на адресу відповідача повідомлення про розірвання (відмову) договору та вимогу про повернення коштів, сплачених нею на його виконання. До повідомлення були додані 3 примірники додаткової угоди до договору про його розірвання, які підписані позивачкою. Повідомлення містило прохання протягом 5 календарних днів з дня його отримання надіслати підписаний відповідачем примірник додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання на адресу позивачки, а здійснену позивачкою оплату 99 % вартості майнових прав на об`єкт у розмірі 1 201 724,43 грн повернути за вказаними реквізитами, у спосіб та строки, визначені пунктом 2.4.2. договору. Зазначене повідомлення отримане відповідачем 01 жовтня 2024 року, що підтверджується відомостями АТ «Укрпошта». Проте, відповідач не надіслав позивачці підписаний примірник додаткової угоди або вмотивовану відмову від підписання, тобто фактично ПрАТ «ХК «Київміськбуд» проігнорував письмове звернення [PERSON] чим порушив її права. Станом на час звернення позивачки до суду, будівельні роботи щодо будівництва житлового будинку [ADDRESS] , VII черга будівництва ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не розпочато. За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦК України) кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України). Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Згідно із частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналіз зазначених норм матеріального права свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором. У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, необхідно кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України). Отже, положеннями пункту 2.4.2. договору передбачено право покупця відмовитися від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Доказів того, що спірний об`єкт будівництва станом на дату направлення заяви позивачки про розірвання договору, чи на дату судового розгляду був прийнятий в експлуатацію матеріали справи не містять. Виходячи з викладеного, суд вважає, що оскільки умовами пункту 2.4.2. та 5.2.3. договору купівлі-продажу майнових прав від 29 жовтня 2021 року № 26475/PН-К передбачено право на одностороннє розірвання договору за ініціативою покупця, зокрема, до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію з поверненням сплачених за договором коштів, тож позивачка скористалася цим правом, направивши відповідні повідомлення та додаткову угоду відповідачу, а отже, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог [PERSON] про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав. Також, суд зазначає, що за змістом статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Так, пунктом 2.4.2. договору передбачено, що покупець має право до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу. Суд зазначає, що за змістом договору від 29 жовтня 2021 року № 26475/PН-К вирахування штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором застосовується у випадку якщо сторони без звернення до суду уклали між собою угоду про розірвання договору. Проте, у справі встановлено, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» самоусунувся від укладення такої угоди з [PERSON] . Беручи до уваги, що судом прийнято рішення про розірвання договору, тому на думку суду у відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відпали підстави для вирахування на його користь штрафу у розмірі 5% від суми, внесеної позивачкою за договором від 29 жовтня 2021 року № 26475/PН-К, оскільки відповідач фактично безпідставно відмовився від укладення угоди про розірвання договору. Враховуючи викладене, позивачкою доведено підстави для стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на її користь фактично сплачених нею грошових коштів на виконання умов оскаржуваного договору у розмірі 1 201 724,43 грн, без вирахування штрафу у розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором. Суд вважає доводи представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про те, що конкретною датою не визначений строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію неспроможними, оскільки у цьому договорі чітко визначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва: грудень 2024 року, проте відповідачем не надано та матеріали справи не містять відповідних доказів про те, що спірний об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію з дотриманням відповідних строків, що свідчить про невиконання умов договору в цій частині відповідно. За правилом, встановленим статтею 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позивачка звільнена від сплати судового збору відповідно до частини третьої статті 22 Закону України «Про захист прав споживачів», тому з відповідача у зв`язку з задоволенням позову необхідно стягнути в дохід держави судовий збір у розмірі 13 080,96 грн. На підставі викладеного та

Outcome: approved