Jurisdiction: civil
Date: 2025-03-31 00:00:00

До Ірпінського міського суду Київської області 27.12.2023 надійшла позовна заява від [PERSON] (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» про стягнення неустойки за період прострочення введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва з грудня 2022 року по листопад 2023 року у розмірі 6960,72 грн. У заяві позивач зазначив, що між ним (покупцем) та відповідачем (продавцем) укладено договір купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 (далі - договір) на квартиру [ADDRESS] . Відповідно до п. 1.1, 5.5 договору відповідач зобов`язався передати майнові права на об`єкт нерухомості, а також проводити будівництво та введення об`єкту нерухомості в експлуатацію у строки, визначені договором. У п. 1.6 договору зазначено орієнтовний строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2018 року. Відповідно до п. 10.2 договору у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення. Згідно з платіжним дорученням № 1 від 04 липня 2017 року позивач сплатив відповідачу вартість майнових прав у повному обсязі у сумі 580 060,00 грн, що підтверджує виконані позивачем зобов`язання за п. 3.3 договору. Оскільки будинок зданий в експлуатацію не був, позивач просить стягнути з відповідача неустойку за 12 місяців прострочення з грудня 2022 року по листопад 2023 року в розмірі 6 960,72 грн. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи від 09.01.2024 визначено головуючого суддю Лещенко О.В. Ухвалою судді Лещенко О.В. від 15.01.2024 позовну заяву залишено без руху, надано строк для усунення вказаних в ухвалі недоліків. 18.12.2024 Ірпінським міським судом Київської області одержано заяву позивача про усунення недоліків. 19.12.2024 суддею Лещенко О.В. постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження без виклику осіб, які беруть участь у справі. Відповідно до ч. 8 ст. 279 ЦПК України при розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи. Клопотань від сторін про розгляд справи в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін не надійшло. 09.01.2024 Ірпінським міським судом Київської області одержано відзив відповідача на позовну заяву, у якому зазначено, що відповідач заперечує проти задоволення позову. Вказує, що у 2021 році будівництво вказаного об`єкта нерухомості було завершене, позивач отримав квартиру в користування згідно з актом прийому-передачі квартири в користування від 18.06.2021, претензій по виконанню та якості робіт позивач не мав. З 27.10.2021 відповідач сформував у встановленому порядку акт готовності об`єкта до експлуатації та вживає всіх можливих заходів, щоб зареєструвати вказаний акт та ввести об`єкт в експлуатацію. Крім того, Торгово-промислова палата України підтверджує, що військова агресія РФ проти України з 24 лютого 2022 року до її офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Смт Гостомель Київської області є населеним пунктом, де велись бойові дії у лютому-квітні 2022 року та був тимчасово окупованим РФ, у зв`язку із веденням бойових дій був пошкоджений житловий будинок за будівельною адресою: [ADDRESS]. Відповідач зазначає, що важливим фактором стало те, що указом Президента України № 156/2022 від 21.03.2022 було утворено Гостомельську селищну військову адміністрацію Бучанського району Київської області, повноваження Гостомельської селищної ради достроково припинились, що зумовило відкладення введення об`єкта в експлуатацію через необхідність внесення змін у документацію, перерозподіл земельних ділянок із зміною їхніх кадастрових номерів, внесення відомостей про містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. 17.06.2024 Гостомельська селищна військова адміністрація Бучанського району Київської області зареєструвала містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за адресою: [ADDRESS] без зміни кадастрових номерів. Також відповідач зазначає, що відповідно до п. 1.6 договору орієнтовний строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2018 року, а отже визначено лише орієнтовний строк, а не гарантується конкретна дата виконання зобов`язань за договором. Крім того, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правових відносин, а тому склад цивільно-правового правопорушення зі сторони відповідача відсутній, що виключає можливість застосування неустойки. Відповідач просить врахувати, що будівельні роботи завершені у 2021 році, а позивач отримав квартиру в користування. 14.01.2025 Ірпінським міським судом Київської області було одержано відповідь на відзив, позивач зазначив, зокрема, що отримання квартири по акту приймання-передачі від 18.06.2021 не звільняє відповідача від виконання зобов`язань, встановлених п. 5.5, 1.6, 10.2 договору, оскільки немає правового відношення до завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. Додає, що форс-мажорні обставини не вплинули на прийняття в експлуатацію об`єкта, оскільки на той момент вже існували спричинені відповідачем обставини, які перешкоджали прийняттю будинка в експлуатацію, також відсутнє повідомлення позивача про настання форс-мажорних обставин відповідно до п. 13.9 договору. 21.01.2025 Ірпінським міським судом Київської області було одержано заперечення відповідача на відповідь на відзив, зазначає, що укладений сторонами договір допускає перенесення терміну прийняття будинку в експлуатацію, договір не містить умову про втрату стороною права посилання на форс-мажор, просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Суд не може прийняти до уваги клопотання позивача про долучення доказів від 05.02.2025, додаткові пояснення позивача у справі від 10.02.2025, клопотання позивача про долучення доказів від 24.03.2025 у зв`язку з тим, що суду не надано документи, що підтверджують надіслання (надання) їх копій відповідачу. Судом встановлено, що 04 липня 2017 року між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рудюком М.В. У розділі «Визначення термінів» зазначено, що «акт прийому-передачі квартири» - документ, який підписується Сторонами після здачі Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію в порядку, передбаченому даним Договором, з метою подальшої реєстрації права власності на Об`єкт нерухомості Покупцем. Пунктом 1.1 договору передбачено, що відповідач продає, тобто передає, а позивач купує, тобто приймає, майнові права на об`єкт нерухомості, який знаходиться в стадії будівництва та зводиться на земельній ділянці загальною площею 0,45 га (кадастрові номери 3210945900:01:095:0288; 3210945900:01:095:0224; 3210945900:01:095:0282), цільове призначення якої для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Згідно з п.1.2. договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є квартира за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 50,44 кв.м, житловою площею 15,57 кв.м. У п. 1.5 зазначено, що загальна площа об`єкта нерухомості, яка вказана у п. 1.2 цього договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта, що складається та видається компетентною організацією, що проводить технічну інвентаризацію об`єкта нерухомості. Відповідно до п. 1.6. договору орієнтовний строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - IV квартал 2018 року. У п. 2.2 договору вказано, що право власності на об`єкт нерухомості виникає у покупця з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Згідно з п. 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 580 060 (п`ятсот вісімдесят тисяч шістдесят) гривень, виходячи із вартості майнових прав в перерахунку за 1 кв.м - 11 500 (одинадцять тисяч п`ятсот) гривень. У пунктах 5.4, 5.5 договору зазначено, що продавець зобов`язаний повідомляти покупця про всі обставини, що роблять неможливим виконання цього Договору, проводити будівництво об`єкта капітального будівництва та введення його в експлуатацію в строки, визначені договором. Відповідно до п. 6.3 договору покупець має право здійснювати внутрішні опоряджувальні роботи в об`єкті нерухомості після підписання акту прийому-передачі квартири. У п. 10.2 договору визначено, що у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення. Згідно з пунктами 13.8, 13.9 перебіг терміну виконання сторонами зобов`язань за цим договором може бути призупинений тільки в разі настання обставин непереборної сили, а саме: пожежі, стихійного лиха, збройного конфлікту, рішень державних органів або інших обставин, які перебувають поза контролем сторін. Сторона, яка зазнала дії обставин непереборної сили, має протягом 3 календарних днів будь-яким можливим засобом зв`язку повідомити про це другу сторону та надати документальне підтвердження, видане компетентним органом. Після припинення дії обставин непереборної сили перебіг терміну виконання зобов`язань поновлюється. На виконання п. 3.1 договору позивач сплатив відповідачу вартість майнових прав у сумі 580 060,00 грн, що підтверджується платіжним дорученням №1 від 04.07.2017. Відповідно до акту прийому-передачі квартири в користування від 18.06.2021 позивач отримав в користування квартиру [ADDRESS] , але в експлуатацію будинок зданий не був. Позивач просить стягнути з відповідача неустойку за період з грудня 2022 року по листопад 2023 року на підставі п. 10.2 договору в розмірі 6 960,72 грн. Також суд встановив, що позивач вже неодноразово звертався до суду із позовами про стягнення неустойки на підставі вказаного пункту договору за попередні періоди. Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 27.04.2021 було задоволено позов [PERSON] та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь [PERSON] неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з січня 2019 року по листопад 2019 року в сумі 6380,66 грн. Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11.05.2021 було задоволено позов [PERSON] та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь [PERSON] неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2019 року по листопад 2020 року в сумі 6960,72 грн. Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11.07.2023 було задоволено позов [PERSON] та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь [PERSON] неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2020 року по листопад 2021 року в сумі 6960,72 грн. Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 24.06.2024 відмовлено у задоволенні позову [PERSON] . Постановою Київського апеляційного суду від 04.02.2025 було скасовано рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24.06.2024, ухвалено нове рішення, яким позов [PERSON] задоволено та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь [PERSON] неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2021 року по листопад 2022 року в сумі 6960,72 грн. Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), які містяться у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). При цьому, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України). Відповідно до положень ст. ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. У ст. 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в яких одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно зі ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк/термін. У ст. 610, п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України зазначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Згідно зі ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України, ст. ст. 6, 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до п. 22 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач - фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника. У п. 19 Резолюції Генеральної Асамблеї ООН «Керівні принципи для захисту інтересів споживачів», прийняті 09 квітня 1985 року №39/248 на 106-му пленарному засіданні Генеральної Асамблеї ООН зазначено, що споживачі повинні бути захищені від таких контрактних зловживань, як односторонні типові контракти, виключення основних прав в контрактах і незаконні умови кредитування продавцями. Згідно з ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Відтак, вказані обставини не підлягали доказуванню у цій справі. Суд враховує, що умовами договору, крім зобов`язань забезпечити здачу будинку в експлуатацію, відповідач був зобов`язаний також забезпечити закінчення будівництва та здійснити оформлення документів для оформлення права власності. У п. 1.6. договору сторони визначили строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення його в експлуатацію. Встановлення у договорі зобов`язань ТОВ «Парк Таун» ввести будинок в експлуатацію нерозривно пов`язане з виконанням усіх цивільно-правових зобов`язань продавця перед покупцем, які згідно з п. 2.7. договору вважаються виконаними після надання всіх документів для реєстрації права власності покупця на об`єкт. Відповідач вказав, що з 27.10.2021 він сформував акт готовності об`єкта до експлуатації та вживає всіх можливих заходів для введення будинку в експлуатацію, наголошує на введенні на всій території України воєнного стану та пошкодження будинку в результаті бойових дій в смт Гостомель. Проте в договорі купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 сторонами було визначено, що завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітальні будівництва мало бути здійснене ще в IV кварталі 2018 року. Відповідач не довів, що неможливість здачі будинку в експлуатацію була пов`язана із запровадженням воєнного стану, бойовими діями, пошкодженням будинку або ж з незаконними діями органів державної влади. Крім того, відповідач не попередив позивача про наявні обставини непереборної сили, як зазначено про це у договорі, не надав підтверджуючі документи щодо настання зазначених обставин. Щодо твердження відповідача про те, що прострочення запланованої дати введення в експлуатацію будинку не є свідченням порушення ним строків, оскільки договором визначено лише орієнтовний строк, а не гарантується конкретна дата виконання зобов`язань за договором, що свідчить про те, що дата введення будинку в експлуатацію може змінюватись, слід вказати таке. Суд вважає за необхідне зазначити, що положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника від можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору. Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30.01.2024 у справі № 910/903/23, від 17.01.2024 у справі № 201/5221/21, від 11.01.2024 у справі № 902/113/23, від 12.12.2023 у справі № 910/2443/22, від 16.11.2023 у справі № 910/15587/21, від 08.11.2023 у справі № 700/740/17, від 24.10.2023 у справі № 920/1396/15. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19.10.2021 у справі № 615/1410/17 з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18.04.2018 у справі № 753/11000/14-ц вказано, що: «Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)». Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживачів його послуг та позбавляти права на отримання житла або стягнення вже сплачених коштів за таке житло. Крім того, наявність положення щодо нечіткого та некоректного строку завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію у договорі ставить під сумнів застосування передбаченої п. 10.2 договору санкції щодо порушення строків відповідачем, адже відповідач може постійно змінювати зазначену кінцеву дату. Укладений між сторонами договір та усі його положення є чинними, сторонами не оспорювались та не оспорюються. Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача слід задовольнити, стягнути з відповідача неустойку за період просрочення введення в експлуатацію об`єкта карітального будівництва з грудня 2022 року по листопад 2023 року у сумі 6960,72 грн. Оскільки позивач був звільнений від сплати судового збору, з відповідача в дохід держави підлягає стягненню 1073,60 грн судового збору.

Outcome: approved