Jurisdiction: civil
Date: 2025-03-19 00:00:00

датою ухвалення судового рішення є дата складення повного судового рішення (друге речення частини п`ятої статті 268 ЦПК України). 06.12.2023 [PERSON] звернулась із позовом до Селянського (Фермерського) господарства «Єрмак» про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.09.2004, площею 5,00га, кадастровий номер 5120886400:01:002:0358; стягнення заборгованості по орендній платі у сумі 11\~251 грн 67 коп., з яких: 1\~800 грн заборгованості по орендній платі за 2021-2023 роки, 9\~144 грн пені за прострочення орендної плати за 2021-2023 роки, 194 грн 97 коп. інфляційних втрат за 2021-2023 роки, 112 грн 70 коп. 3% річних за 2021-2023 роки (із урахуванням заяви про зміну предмета позову від 29.07.2024). 1.Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача. 1.1. 15.09.2004 між [PERSON] (орендодавцем) та Селянським (Фермерським) господарством «ЄРМАК» (орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Семенівської сільської ради на відстані 4000м від села Семенівка Білгород-Дністровського району Одеської області, загальною площею 5,00 га у тому числі рілля. Нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 40\~000 грн; договір укладено на 25 років; орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 1,5 % від грошової оцінки землі, яка видається або грошима або сільгосппродукцією; орендна плата вноситься до 30 вересня поточного року; у разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 2,0% несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендар систематично не виконує умови договору у частині сплати орендодавцеві орендних платежів протягом 2021, 2022, 2023 років, у зв`язку із чим у відповідача перед позивачем сформувалась заборгованість у сумі 1\~800 грн за 2021-2023 роки; також позивач нарахував 9\~144 грн пені за прострочення орендної плати за 2021-2023 роки, 194 грн 97 коп. інфляційних втрат за 2021-2023 роки, 112 грн 70 коп. 3% річних за 2021-2023 роки. У зв`язку із систематичною несплатою орендної плати орендарем - Селянським (Фермерським) господарством «ЄРМАК» за договором оренди земельної ділянки від 15.09.2004 [PERSON] просить розірвати вказаний договір та стягнути з відповідача на її користь заборгованість. Також представник позивача заперечила обставини отримання її довірителькою будь-яких листів щодо урегулювання питання виплати орендної плати; вважала недоведеною обставину направлення таких листів позивачу. 1.2. У відзиві на позов від 03.04.2024, запереченні на відповідь на відзив від 29.04.2024 відповідач його вимог не визнала, просила у задоволенні позову відмовити. Таку позицію обґрунтувала тим, що доводи позивача про систематичну несплату відповідачем орендних платежів є необґрунтованими і безпідставними. СФГ «Єрмак» неодноразово вчиняв дії щодо виплати орендної плати позивачу, однак позивач навмисно ухилявся від отримання орендної плати за землю. Такі обставини підтверджуються відповідними актами, а також показами свідків, які є працівниками СФГ «Єрмак». [PERSON] жодного разу не зверталась до СФГ «Єрмак» з заявами або вимогами щодо сплати орендної плати по договору оренди, не надавала банківських реквізитів для сплати цієї орендної плати, у зв`язку з чим у відповідача не було об`єктивної можливості виконати свій обов`язок щодо сплати орендної плати. Також позивач не додала до позовної заяви розрахунку заявленої заборгованості. Відповідно до договору оренди сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини. Отже, відповідач вживав заходи щодо виконання умов договору землі, що підтверджується відповідними листами та показами свідків; СФГ «Єрмак» щороку нараховував [PERSON] орендну плату за користування земельною ділянкою наростаючим підсумком, тобто кожного разу включаючи неотриману суму. Обов`язок відповідача виплатити орендну плату кореспондується з обов`язком позивача вчинити необхідні і достатні дії щодо її отримання. Однак, позивач не вчиняла дій для тримання орендної плати, в тому числі після звернення з цим позовом до суду. 2. Рух справи у суді. Позовна заява надійшла до суду 06.12.2023. Провадження за вказаним позовом у справі відкрите 08.12.2023; розгляд справи постановлено проводити за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання. Ухвалою від 29.07.2024 прийнято заяву представника позивача про зміну предмету позову; відповідачу встановлено п`ятнадцятиденний строк для подачі відзиву на позов з урахуванням зміненого предмета позову. Ухвалою від 04.09.2024 закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду. 3. Заяви, клопотання учасників процесу та насідки їх вирішення. Ухвалами суду від 08.01.2024, 22.05.2024 за клопотаннями учасників справи суд витребовував докази. Ухвалою суду від 18.02.2025 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про зупинення провадження у справі. 4. Фактичні обставини справи. Позивачу [PERSON] на праві приватної власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 5120886400:01:002:0358 площею 5,0001га, на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ОД № 001981 від 01.09.2004, виданим Білгород-Дністровським районним відділом земельних ресурсів Одеської області, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2596451951040; місце розташування земельної ділянки Одеська область, Білгород-Дністровський район, Семенівська сільська рада, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 15.09.2004 у с. Семенівка Білгород-Дністровського району Одеської області між [PERSON] та СФГ «Єрмак» укладено договір оренди землі сільськогосподарського призначення загальною площею 5,00га у тому числі рілля, яка знаходиться на території Семенівської сільської ради на відстані 4000м від села Семенівка Білгород-Дністровського району Одеської області, строк дії договору 25 років. Відповідно до\~умов вказаного\~договору нормативно\~грошова оцінка\~земельної ділянки\~становить 40\~000\~грн; орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 1,5 % від грошової оцінки землі, яка видається або грошима або сільгосппродукцією; орендна плата вноситься до 30 вересня поточного року; у разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 2,0% несплаченої суми за кожний день прострочення (пункти 2-14 договору). У пункті 38 укладеного договору оренди сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду у разі невиконання другою стороною обов`язків, передбачених цим договором, та внаслідок випадкового знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до листа Відділу №2 Управління надання адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру в Одеській області № 1226/340-23 від 03.05.2023 у Книзі 4 записів державної реєстрації договорів оренди землі (Одеська область, Білгород-Дністровський район, Семенівська сільська рада) за орендарем СФГ «Єрмак» зареєстровано договір оренди з фізичною особою [PERSON] на земельну ділянку площею 5,00га за № 378/21 від 16.09.2004. У Державному реєстрі речових прав (витяг № 333700737 від 26.05.2023) наявна інформація про реєстрацію речового права оренди земельної ділянки з кадастровим\~номером 5120886400:01:002:0358\~площею 5,0001га на підставі договору оренди від 16.09.2004, укладеним між орендодавцем [PERSON] та орендарем Селянським (Фермерським) господарством «Єрмак» Вказані обставини встановлено на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 333695613 від 26.05.2023; копії реєстраційної справи № 2596451951040 земельної ділянки 5120886400:01:002:0358. За розрахунком позивача, за відповідачем рахується заборгованість по орендним платежам у сумі 11\~251 грн 67 коп., з яких: 1\~800 грн заборгованості по орендній платі за 2021-2023 роки, 9\~144 грн пені за прострочення орендної плати за 2021-2023 роки, 194 грн 97 коп. інфляційних втрат за 2021-2023 роки, 112 грн 70 коп. 3% річних за 2021-2023 роки. Заперечуючи проти позовних вимог представник відповідача вказав, що заборгованість виникла з вини позивача з огляду на те, що орендодавець не вчиняв активних дій для отримання орендної плати. 5. Норми права, які застосував суд. Висновки суду. Відповідно до частини першої статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 ЗУ «Про оренду землі»). Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, ЗУ «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (частина перша статті 2 ЗУ «Про оренду землі»). Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (стаття 3 ЗУ «Про оренду землі»). Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з частинами першою, другою статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Частинами першою, другою статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Згідно з частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідно до пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди в цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач вказував, що відповідач не сплатив орендну плату за 2021, 2022, 2023 роки. Частинами першою, другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Як встановлено, пунктами 9-12 договору оренди землі від 15.09.2004 визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 1,5% від грошової оцінки землі, яка видається або грошима або сільгосппродукцією; розмір оренди обчислюється з урахуванням індексів інфляції; орендна плата вноситься до 30 вересня поточного року; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної оплати оформляється відповідними актами. Інших або додаткових умов щодо місце і порядок сплати орендної плати вказаним договором не визначено. Згідно з пунктом 4 частини другої статті 532 ЦК України, якщо місце виконання зобов`язання не встановлено у договорі, виконання провадиться за грошовим зобов`язанням - за місцем проживання кредитора, а якщо кредитором є юридична особа, - за її місцезнаходженням на момент виникнення зобов`язання. Якщо кредитор на момент виконання зобов`язання змінив місце проживання (місцезнаходження) і сповістив про це боржника, зобов`язання виконується за новим місцем проживання (місцезнаходженням) кредитора з віднесенням на кредитора всіх витрат, пов`язаних із зміною місця виконання. Частиною першою статті 537 ЦК України передбачено, що боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі: 1) відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; 2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; 3) відсутності представника недієздатного кредитора. За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України). У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Згідно із частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Відповідно до частин першої та другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Положення наведених вище процесуальних норм передбачають, що під час розгляду справ у порядку цивільного судочинства обов`язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача. Матеріали справи не містять даних про вчинення відповідачем дій щодо належного виконання ним обов`язку зі сплати орендної плати у строки та розмірах, що передбачені умовами договору оренди, зокрема шляхом надіслання орендної плати за місцем проживання орендодавця або шляхом внесення належних орендодавцю грошей у депозит нотаріуса. За таких обставин доводи відповідача про те, що СФГ «Єрмак» направляло позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю за 2021, 2022, 2023 роки, проте позивач за її отриманням не з`явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання господарством своїх зобов`язань за договорами оренди землі від 15.09.2004. При формуванні вказаного висновку, судом взято до уваги правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 04.12.2019 у справі № 272/872/17. За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів. З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі). Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Статтею 627 ЦК України унормовано, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. За змістом статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23 (постанова від 20.11.2024): «Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)». Судом встановлено, що відповідачем Селянське фермерське господарство «Єрмак» систематично не сплачується орендна плата за договором оренди, у визначений у договорі строк. Суд прийшов висновку, що зазначене порушення умов договору є істотним порушенням, що значною мірою позбавляє позивача, того на що він розраховував при укладенні договору, тому вимога щодо розірвання договору оренди землі від 15.09.2004 є обґрунтованою. Відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку. У частині позовних вимог про стягнення з відповідача на корись позивача заборгованості по орендній платі у сумі 11\~251 грн 67 коп., з яких: 1\~800 грн заборгованості по орендній платі за 2021-2023 роки, 9\~144 грн пені за прострочення орендної плати за 2021-2023 роки, 194 грн 97 коп. інфляційних втрат за 2021-2023 роки, 112 грн 70 коп. 3% річних за 2021-2023 роки, суд вважає їх обґрунтованими та підставними з огляду на встановлені обставини невиконання орендарем обов`язку щодо сплати орендних платежів за 2021-2023 роки. При цьому судом враховано вимоги пункту 14 договору оренди землі від 15.09.2004, статті 624, 625, частини третьої статті 762 ЦК.

Outcome: approved