Jurisdiction: civil
Date: 2025-03-27 00:00:00

Представник позивача [PERSON] - адвокат Мірошниченко О.В. звернулася до Братського районного суду Миколаївської області з позовною заявою [PERSON] до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним. Позовні вимоги мотивує тим, що 28 лютого 2002 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудми, який розташований по [ADDRESS] . Вказаний договір 28 лютого 2002 року було зареєстровано Універсальною товарною біржею "Ріко-Альянс" в журналі реєстрації біржових угод за № 3-32. Зобов`язання за цим договором були виконані в повному обсязі, позивач сплатив відповідачу обумовлену суму за придбане майно, а відповідач віддав йому документи та ключі від будинку. Нотаріусом вказаний договір купівлі-продажу не посвідчувався. Позивачем було зареєстрован право власності на вказаний будинок у Вознесенському МБТІ за №1823 від 06.03. 2002 року. При зверненні до приватного нотаріуса щодо відчудження будинку, позивач дізнався, що вказаний договор купівлі-продажу є недійсним і потребує визнання дійсності в судовому порядку. Для підтвердження права власності, отримання витягу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо права власності на вищевказаний будинок, позивачу необхідно визнати в судовому порядку договір купівлі-продажу будинку дійсним. Ухвалою Братського районного суду Миколаївської області від 02.12.2024 р. відкрито провадження у справі, розгляд справи ухвалено провести в порядку загального позовного провадження. Ухвалою Братського районного суду Миколаївської області від 04.02.2025 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. В судове засідання позивач та його представник не з`явилися, однак остання надіслала до суду заяву, в якій зазначила, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить розглянути справу без її участі. Відповідач у судове засідання не з`явився повторно, причину неявки суду не повідомив. Про день, час та місце розгляду справи повідомлявся судовими повістками, надісланим рекомендованими листами з повідомленням за зареєстрованим місцем проживання, однак листи повернулися на адресу суду з зазначенням на конвертах причини повернення - "адресат відсутній за вказаною адресою", що відповідно до пункту 4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України свідчить про вручення повісток в день проставлення у поштовому повідомленні таких відміток (а. с. № 50-51,57-58). За таких обставин суд вважає, що відповідач був належним чином повідомлений про день, час та місце розгляду справи. \~ \~ \~ \~Така правова позиція викладена у постанові ВС від 21 грудня 2022 року у справі № 757/15603/19 (провадження № 61-7187св22). Ухвалою Братського районного суду Миколаївської області від 28.03.2025р. ухвалено провести заочний розгляд цивільної справи за позовом [PERSON] до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним та ухвалити заочне рішення. Враховуючи, що в судове засідання не з`явились всі учасники справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Під час розгляду справи по суті встановлено, що 28 лютого 2002 року [PERSON] (продавець) та [PERSON] уклали договір купівлі-продажу № 3-32, відповідно до якого продавець продав, а покупець купив цілий будинок з надвірними будівлями [ADDRESS] . Зазначений об`єкт нерухомості складається з житлового будинку (А-І) житловою площею 37,2 кв. м, літньої кухні (Б-І), сарая (В-І), підвала (Г п/д), гаража (Д-І), вбиральні (Е-І), огорожі №1-3, вартістю 31 808 (тридцять одна тисяча вісімсот вісім) гривень (а. с. № 8). Відповідно до п. 2 вказаного договору зазначений житловий будинок належав продавцю [PERSON] на підставі договору посвідченого Братською державною нотаріальною конторою Миколаївської області за №1219 від 25.12.1991 р., зареєстрованого Вознесенським міжміським бюро технічної інвентаризації в реєстровій книзі за реєстром №1823 від 26.12.1991 р.. Згідно п. 3 договору купівлі-продажу № 3-32 від 28.02.2002 р. житловий будинок проданий за 3000 гривень, сплачених покупцем продавцю повністю до підписання цього договору. \~ \~ \~ \~Відповідно до п. 5 зазначеного договору покупець набуває права власності на цілий житловий будинок з надвірними будівлями з моменту підписання цього договору та реєстрації його на біржі. Продавець зобов`язався звільнити від усього побутового майна, здійснити виселення і виписку всіх проживаючих не пізніше 25.03.2002 р., а покупець дає на це згоду. \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~В п. 8, п. 9 договору купівлі-продажу № 3-32 від 28.02.2002 р. зазначено, що згідно ст. 227 ЦК України цей договір підлягає реєстрації в Бюро технічної інвентаризації за місцем знаходження придбаної нерухомості. Договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. Договір купівлі-продажу № 3-32 від 28.02.2002 р. підписаний сторонами. В цьому договорі зазначено, що цей договір відповідно до вимог ст. 15 Закону України Про товарну біржу зареєстровано Універсальною товарною біржею "РіКо-Альянс" в журналі реєстрації біржових угод за № [NUMBER] (а.с. № 9). Нотаріусом вищевказаний договір не посвідчувався. 06 березня 2002 року житловий будинок [ADDRESS] , в цілому зареєстрований Вознесенським бюро технічної інвентаризації на праві приватної власності за [PERSON] та записаний в реєстрову книгу №, реєстраційний № 1823, про що свідчить реєстровий напис на правовстановлюючому документі (а. с. № 10). Нещодавно позивач дізналася про те, що вищевказаний договір купівлі-продажу є недійсним, оскільки він не був посвідчений нотаріусом. Вирішити питання про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу № 3-32 від 28.02.2002 р. на цей час не вбачається можливим. \~ \~ \~ \~ \~Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. \~ \~ \~ \~В пункті 2 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними судам роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Відповідно до ст. 5 ЦК України та п. 4 розділу Прикінцеві та перехідні положення ЦК України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~Договір купівлі-продажу № 3-32 від 28.02.2002 р. був укладений в період дії ЦК Української РСР, 1963 року, а тому до даних правовідносин необхідно застосувати норми матеріального права, які діяли на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК Української РСР, 1963 року. Відповідно до ст. ст. 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. За ст. 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно ст. 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Положеннями ст. 47 ЦК Української РСР передбачалося, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Статтею 9 ЖК України в редакції на час укладення вказаного договору, передбачено, що громадяни мають право на придбання квартир (будинків) на біржових торгах. Згідно ч. 1 ст. 15 Закону України «Про товарні біржі», в редакції на час укладання зазначеного договору, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Відповідно до ч. 2 ст. 15 вказаного Закону угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Тобто, чинне на момент укладання спірного договору законодавство, а саме ч. 2 ст. 15 Закону України "Про товарні біржі", дозволяло укладати угоди купівлі продажу нерухомого майна за участю фізичних осіб, без нотаріального посвідчення біржової угоди. В даний час через те, що договір купівлі-продажу № 3-32 від 28.02.2002 р. не був посвідчений нотаріусом, позивач не має можливості реалізувати своє право власника. З огляду на викладене, сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, умови договору виконані сторонами в повному обсязі. [PERSON] (покупцем) сплачено продавцю грошові кошти за придбання вищезгаданого нерухомого майна в повному обсязі, продавець передав йому документи та ключі від будинку. Придбаний жилий будинок було зареєстровано Вознесенським бюро технічної інвентаризації на праві приватної власності за [PERSON] , тобто відбулась державна реєстрація в БТІ права власності позивача на вищевказаний жилий будинок. Позивач проживає в цьому будинку та користуються ним. Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. \~ \~ \~ \~Згідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. \~ \~ \~ \~На підставі вищевикладеного, приймаючи до уваги те, що позивач не має можливості усунути порушення своїх прав в позасудовому порядку, суд вважає можливим задовольнити позовні вимоги [PERSON] та визнати договір купівлі-продажу № 3-32 від 28.02.2002 р. дійсним. \~ \~ \~ \~Судові витрати слід залишити за позивачем. \~ \~ \~ \~

Outcome: approved