Jurisdiction: civil
Date: 2025-03-24 00:00:00

5.11.2024 року позивач, через свого представника адвоката Драгун А.С., звернувся до суду з даним позовом, який обґрунтував тим, що 21.06.1995 він, через свого представника [PERSON] , придбав у відповідача на Одеській товарній Біржі квартиру [ADDRESS] . Договір було зареєстровано в Одеському КП БТІ у 1995р. Оскільки договір купівлі-продажу квартири укладено на біржі і не зареєстровано нотаріально, він не може у повному обсязі реалізувати своє право власності на квартиру, а тому просить суд визнати договір купівлі-продажу вказаної квартири дійсним. В судове засідання учасники справи не явилися, повідомлялися належним чином. Представник позивача просила розглянути справу за її відсутності. Дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає позов таким, що задоволенню не підлягає, з наступних підстав. За договором купівлі-продажу №7800 на Одеській Товарній Біржі 21.06.1995р. позивач, [PERSON] та [PERSON] , через свого представника [PERSON] придбали у відповідача [PERSON] квартиру [ADDRESS] за 494260000 крб. Спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна зареєстрований на Одеській Товарній Біржі, а також право власності, зокрема, позивача на квартиру зареєстровано в Одеському МБТІ 27.06.1995р. Аналізуючи законодавство, яке регулює спірні правовідносини, суд встановив наступне. Згідно Прикінцевих та перехідних положень ЦК України 2004р., Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.\~Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Отже, до правовідносин, які виникли між сторонами повинно застосовуватися матеріальне право, яке існувало до 2004р. Згідно з\~ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором\~ст. 128 ЦК УРСР (в редакції 1963 року). Відповідно до ч. 1 ст.45, ст.47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2ст. 48 цього\~Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Вказані грошові кошти отримані продавцем до підписання договору, відбулася передача майна і позивач фактично вступив у володіння придбаною квартирою, а після реєстрації договору в Одеському МБТІ - набув право власності на неї. Такий висновок суду кореспондується з норм ст.ст.128,153 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за якими право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Реєстрація в бюро технічної інвентаризації речового права на зазначену квартиру за позивачкою на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, не суперечила законодавству, чинному на час укладення спірного договору, оскільки згідно ст.15 ч.2 Закону України «Про товарну біржу» від 1991р., угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню та вважаються укладеними з моменту їх реєстрації на біржі. Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затверджену\~наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №121 від 09.06.1998 року, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 26.06.1998 року №399/2839, передбачала підставу для державної реєстрації права власності на підставі, зокрема, договорів купівлі-продажу зареєстрованих біржею, бюро технічної інвентаризації, що в свою чергу регламентує Наказ Міністерства юстиції України №7/5 від 07.07.2002р. «Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно». Відповідно до п.4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року за № 1952-15, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності\~якщо, зокрема, реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Оскільки покупці квартири повністю виконали умови договору купівлі-продажу квартири, сплатили за придбану квартиру певну суму, зареєстрували своє речове право на зазначену квартиру в органах БТІ, даних, про те, що договір купівлі-продажу не визнавався відповідачем або ж у державній реєстрації цієї квартири нотаріусом було відмовлено - позивачем суду не надано. Крім того, стороною позивача суду не надано доказів того, що до укладання Договору №7800 квартира [ADDRESS] належала саме відповідачу. Оскільки сторонами дотримані всі передбачені законом умови укладення договору, тому відповідно до\~ст. 224 ЦК УРСР 1963 року\~та ст.15 Закону України «Про товарну біржу» договір є таким, що відбувся з моменту його укладення та є укладеним з моменту реєстрації на біржі. Згідно ст.2 ч.1 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. Пленум Верховного Суду України у пункті 13 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив судам, що при розгляді подібних спорів суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Відповідно до висновку Верховного Суду у постанові від 22 липня 2021 року у справі № 539/3720/16-ц, оскільки на підставі доказів, поданих сторонами, що були належним чином оцінені, не встановлено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої\~статті 220 ЦК України, то апеляційний суд дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову. Згідно ст.81ч.1 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. З позову не вбачається, що відповідач не визнає або оспорює права позивача на квартиру, а також, що він ухиляється від нотаріального посвідчення спірного договору. Також суду надано докази того, що [PERSON] померла [INFO] , [PERSON] помер [INFO] , що в свою чергу свідчить про неможливість нотаріального посвідчення спірного договору з 12.11.1996р., тобто до набрання сили ЦК України 2004р. З огляду на зазначені обставини підстав для визнання в судовому порядку дійсним неоспореного або невизнаного відповідачами договору купівлі-продажу квартири немає. Cуд не звертає увагу на положення п.4\~Постанови Пленуму Верховного Суду України N 3 від 28 квітня 1978 року "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними", оскільки вказана Постанова не враховувала норм ст.15 Закону України «Про товарну біржу» від 1991р. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed