Jurisdiction: civil
Date: 2025-03-12 00:00:00

У травні 2024 року позивач [PERSON] , через адвоката Бондарчука З.В. (ордер, свідоцтво т.1 а.с.8,11), звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просив розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 85809 від 18 травня 2018 року (далі по тесту - договір про участь у ФФБ), укладений між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант Капітал»); стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Гарант капітал» на користь позивача загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у ФФБ № 85809 від 18 травня 2018 року у розмірі 631 436,41 грн; 18 943,90 грн пені; 249 761,54 грн інфляційних збитків; 20 000,00 грн витрат за надання правової допомоги та 9 201,41 грн судового збору. Свої вимоги позивач мотивує тим, що 18 травня 2018 року між управителем ПАТ АКБ «Аркада» та ним, як довірителем ФФБ, укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 85809. У подальшому, на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року в справі № 910/14860/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з AT АКБ «Аркада» на нового управителя - відповідача ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Згідно з договором про участь у ФФБ управитель замовляв і фінансував за рахунок коштів ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», а забудовник зобов`язувався збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацією та передати об`єкти інвестування установникам та умовах та у строки, встановлені в угоді. Згідно із квитанцією № 24 від 18 травня 2918 року, виданою ПАТ АКБ «Аркада», позивачем за договором по участь у Фонді фінансування будівництва № 85809 від 18 травня 2018 року внесено кошти у повному обсязі 100% у розмірі 631 436,41 грн, отримано свідоцтво № 276531 від 18 травня 2018 року про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», що підтверджує участь довірителя у ФФБ. Після сплати позивачем (довірителем) за об`єкт інвестування, 18 травня 2018 року було укладено договір № 85809 про уступку майнових прав, згідно з яким управитель передає довірителю майнові права на об`єкт інвестування. Вказується, що позивачем (довірителем) повністю виконані та дотримані умови договору про участь у ФФБ № 85809 від 18 травня 2018 року. Однак, у запланований строк об`єкт будівництва в експлуатацію не введено та позивачу не передано, тобто забудовник порушив строки спорудження об`єкта будівництва. Станом на сьогодні будівництво об`єкта не завершено, строки його будівництва збільшились на 1559 днів. За таких обставин, наявні всі підстави для розірвання договору про участь у ФФБ № 85809 від 18 травня 2018 року. Посилаючись на положення ст.18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», позивач вказує, що має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому внесених коштів у зв`язку із порушенням забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, що є істотним порушенням з боку відповідача умов договору. Також позивач зауважує, що відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» він має право на стягнення з відповідача пені у розмірі 18 943,09 грн. Крім цього, відповідно до ст.625 Цивільного Кодексу (далі - ЦК) України позивач вказує про нараховані інфляційні збитки за період з 18 травня 2021 року по 01 травня 2024 року, які складають 249 761,54 грн. На підставі викладеного, позивач просить позов задовольнити. Ухвалою судді Голосіївського районного суду міста Києва Слободянюк А.В. від 17 травня 2024 року позовну заяву залишено без руху (т.1 а.с.30-32). Ухвалою судді Голосіївського районного суду міста Києва Слободянюк А.В. від 12 червня 2024 року у справі відкрито провадження за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання (т.1 а.с.39-41). Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 19 листопада 2024 року закрито підготовче провадження, призначено розгляд справи по суті (т.5 а.с.150,151). 01 липня 2024 року суду представником відповідача ТОВ «ФК «Гарант капітал» - Колесніковою Ю.Е. (довіреність т.1 а.с.95) надійшов відзив на вказану позовну заяву, в якому представник просить у позові відмовити. У відзиві вказується, що позивачем не надано доказів, що відповідачем було порушено умови договору про участь у ФФБ. Не доведено, що збільшення строків будівництва стало наслідком неналежного контролю з боку управителя, позивач не надав доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та передачі під заселення, зокрема, доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача, а також нездійснення відповідачем контролю за дотриманням забудовником договору. Не зазначено, які саме конкретні дії вчинив управитель ФФБ або яку саме бездіяльність допустив управитель ФФБ, внаслідок чого були порушені строки будівництва та передачі квартири, та отже позивачем не доведена наявність протиправної поведінки управителя ФФБ, не доведений причинний зв`язок між діями або бездіяльністю управителя ФФБ та порушенням забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та передачі квартири у власність позивача. Управителем ФФБ не вчинено жодного порушення договору про участь у ФФБ, яке б завдало шкоду позивачеві. Зазначається, що за рішенням Господарського суду м. Києві у справі № 910/14860/20 від 12 січня 2021 року відповідач став управителем ФФБ А «Еврика». Заміна управителя відбулась через неправомірні дії АТ АКБ «Аркада», як управителя та компаній групи «Аркада» як забудовників. Фактично будівництво всього житлового комплексу « Еврика » було призупинення, що мало наслідком виникнення у місті Києві соціальної кризи, адже близько 8500 людей не отримали житло. Відповідачем, як новим управителем під час аудиту об`єкту будівництва по ФФБ «Еврика» було виявлено дефіцит грошових коштів внаслідок шахрайських дій АТ АКБ «Аркада», як переднього управителя ФФБ види А «Еврика». Відповідач з 12 січня 2021 року розпочав здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором. Забудовником листом від 01 листопада 2021 року офіційно було повідомлено відповідача про зміну строків спорудження об`єкта будівництва, та відповідач у відповідності до п. 43 договору про участь у ФФБ розпочав процес повідомлення довірителей про перенесення строків введення в експлуатацію житлових будинків ЖК «Еврика». Зокрема і позивач був повідомлений про перенесення строків введення в експлуатацію житлового будинку № 19 листом від 01 листопада 2021 року. У відзиві наголошено, що управитель ФФБ ТОВ «ФК «Гарант Капітал» не є особою, яка здійснює будівництво та передачу об`єктів інвестування у власність довірителів, саме на забудовника покладено обов`язок організовувати спорудження об`єкта, своєчасне прийняття його в експлуатацію та передачу квартир у власність довірителів покладено на забудовника відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV (далі - Закон України № 978-IV). Позивач має право на дострокове розірвання договору, що є відмовою від участі у ФФБ, але у порядку, який передбачений правилами ФФБ та договором про участь у ФФБ шляхом підписання угоди про припинення договору з одночасним поверненням свідоцтва про участь у фонді та договору про уступку майнових прав. У такому разі сума внесених довірителем коштів підлягає поверненню після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Вказується, що обов`язком управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування. Зобов`язання управителя ФФБ в порядку взаємодії після введення об`єкта будівництва в експлуатацію обмежуються лише наданням довірителю довідки, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. Отже, оскільки введення об`єкта в експлуатацію не є обов`язком управителя, а позивачем не доведено, що збільшення строків будівництва стало наслідком неналежного контролю з боку управителя, то управителем ФФБ не вчинено жодного порушення договору про участь у ФФБ, яке б завдало шкоди позивачу, належним чином надано послугу з управління майном, а тому, необґрунтованим є нарахування позивачем пені управителю ФФБ за прострочення надання управителем ФФБ послуги за договором про участь у ФФБ. Також є необґрунтованим нарахування позивачем інфляційних втрат управителю ФФБ. У зв`язку з вищевикладеним, відповідач просить відмовити в задоволенні позовної заяви. Відзив на позовну заяву подано з додатками (т. 1 а.с. 62 - т.5 а.с.93). 13 вересня 2024 року через систему «Електронний суду» представник позивача Бондарчук З.В. подав відповідь на позовну заяву, в якій заперечуючи проти доводів відповідача з відзиву на позовну заяву вказує, що позивач жодних листів про збільшення строків будівництва не отримував, обов`язок управителя виплатити довірителю внесені ним кошти прямо передбачений абз. 4 ст. 18 Закону України № 978-IV. Вважає, що подія щодо введення будинку в експлуатацію може й не настати. Не погоджуючись також з позицією відповідача, що розірвання договору та повернення коштів можливе лише після реалізації об`єкта будівництва новому довірителю, вказує, що таке право на дострокове розірвання передбачено ч. 3 ст. 651 ЦК України та абз. 4 ст. 18 Закону України № 978-IV. Позивач, як споживач фінансової послуги, відповідно до положень частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» має право на стягнення з відповідача штрафних санкцій у вигляді пені. Звертає увагу, що визначена договором про участь у ФФБ від 18 травня 2018 року дата введення в експлуатацію як орієнтована, передбачена Закону України № 978-IV, який має поняття орієнтованої (запланованої) дати, та ст. 18 вказаного закону встановлює мінімальну кількість днів, якарахуватиметься як збільшення строків будівництва, визначених у договорі між управителем та забудовником, і не важливо як відповідач із третьою особою визначили поняття терміну, оскільки є чітко зазначена дата в договорі, з якої починається відлік часу. 29 вересня 2024 року стороною відповідача подано заперечення, в яких вказується, що повідомлення про зміну управителя та про збільшення строків будівництва об`єкта будівництва відповідач надсилав позивачу за вказаною ним в опитувальнику для фізичних осіб адресою для листування, простим поштовим повідомленням, оскільки витрати відповідача для повідомлення 8 500 довірителів є значними в умовах дефіциту коштів на будівництво. Твердження позивача про незаконну відмову відповідача у достроковому розірванні договору не відповідає дійсності, оскільки відповідач листом від 11 квітня 2024 року № 11/04-24-1, направленим позивачу за результатами розгляду його заяви від 30 березня 2024 року, роз`яснив порядок відмови від участі у ФФБ. Відповідачем були надані до суду докази належного виконання як управителем ФФБ своїх обов`язків, а тому стягнення з відповідача пені на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» є безпідставним. Жодних грошових зобов`язань між позивачем та відповідачем не існує, а тому ст. 625 ЦК України щодо стягнення 3 % річних та інфляційних втрат не підлягає застосуванню. Також відповідач не погоджується, що загальною сумою замовлення є 631 436,41 грн - коштів, внесених позивачем до ФФБ, оскільки відповідно до п. 2 договору про участь у ФФБ вартість послуг управителя за договором є сума у розмірі 1,9 % від 631 436,41 грн, тобто 11 997,29 грн. Одночасно стороною відповідача ставиться питання про зменшення заявленої стороною позивача суми витрат на правової допомогу до 7 000,00 грн (т.5 а.с.126-138). Представник позивач у судовому засіданні позов підтримав з підстав, наведених у ньому, просив задовольнити у повному обсязі. Представник відповідача у судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити у задоволенні вимог, посилаючись на підстави, вказані у відзиві на позовну заяву. Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, про судовий розгляд повідомлявся у спосіб, визначений ст. 128 ЦПК України. Про причини неявки суд не повідомив, правом на подання до суду письмових пояснень не скористався. Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин. Суд, заслухавши обґрунтування і заперечення сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов до наступних висновків. Судом встановлено, що рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада» від 06 липня 2015 року затверджено Правила Фонду фінансування будівництва види А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (т.1 а.с. 99-107). 18 травня 2018 pоку між Публічним акціонерним товариством акціонерний комерційний банк «Аркада» (управитель) та [PERSON] (довіритель) укладено договір № 85809 про участь у Фонді фінансування будівництва (т. 1 а. с. 14-18). За договором про участь у ФФБ довіритель [PERSON] на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» надав свою згоду на участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво». За договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування визначеного у пункті 6 цього договору. Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду та цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управлінні управителя (п. 1 договору). Відповідно до п. 5 договору про участь у ФФБ, об`єктом будівництва є житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери; складова частина об`єкта будівництва житловий будинок [ADDRESS] . За довірителем ( [PERSON] ) закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками: однокімнатна квартира [ADDRESS] . Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію - грудень 2019 року. Відповідно до пп. 8, 12 п. 7 договору про участь у ФФБ управитель зобов`язаний виплатити кошти довірителю за його письмовою заявою відповідно до правил фонду та цього договору, а також письмово повідомити довірителя про внесення змін до Правил фонду, зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника, збільшення строку будівництва більше як на 90 днів, введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акту, відкріплення від довірителя об`єкта інвестування на умовах цього договору, зміну місцезнаходження управителя. Відповідно до пп. 1, 3 п. 9 договору про участь у ФФБ довіритель зобов`язаний виконувати всі умови правил фонду та цього договору, у т.ч. дотримуватися визначених в цьому договорі: порядку передачі коштів в управління управителю, порядку здійснення остаточних розрахунків за даними БТІ, порядку отримання довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; дотримуватися графіка внесення коштів, визначеного у свідоцтва про учать у фонді та закінчити всі розрахунки у такі строки: якщо до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію залишилось більше 2 місяців - не пізніше ніж за 3 місяці до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в іншому випадку - протягом місяця з дати укладання договору, Згідно з підпунктом 10 договору про участь у ФФБ, довіритель має право до запланованої дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на умовах, визначених цим договором, відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати з фонду кошти відповідно до Правил фонду та цього договору. За пунктом 10.3 договору, оформлення операції відмови довірителя від участі у фонді здійснюється відповідно до умов пункту 31 цього Договору. Пунктом 15 договору визначено, що для закріплення об`єкта інвестування довіритель протягом двох днів з дня підписання цього договору вносить на рахунок управителя кошті у розмірі 643 666,07 грн., що становить 100% вартості інвестування. Довіритель сплачує винагороду управителю на визначені управителем рахунки за надання послуг із здійснення управління коштами, переданими в управління у розмірі 1,9 % від суми таких коштів, які перераховуються в доходи управителя з призначенням платежу «Винагорода управителю за надання послуг з управління активами (коштами фонду фінансування будівництва). Без ПДВ.» (пп. 24, 27.1 договору). Відповідно до п. 18 договору про участь у ФФБ після 100 % інвестування довірителем закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель передає довірителеві майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав. Відповідно до пп. 2 п. 28 договору про участь у Фонді фінансування будівництва управління майно за цим договором припиняється у разі відмови довірителя від участі у фонді. Відповідно до п. 30 договору про участь у Фонді фінансування будівництва у разі відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці такого об`єкта інвестування. З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя управління майно припиняється. Довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці такого об`єкта. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у порядку, встановленому Правилами фонду за цим договором. Відповідно до п. 31 договору про участь у Фонді фінансування будівництва управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі: 1) відмови довірителя від участі у фонді; 2) невиконання зобов`язань, передбачених пп. 3-6 п. 9 цього договору, у цьому випадку управитель рекомендованим листом за адресою, вказаною довірителем у цьому договорі, повідомляє довірителя про розгляд управителем питання щодо відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування, та пропонує довірителю вжити заходів для усунення відповідного порушення довірителем своїх зобов`язань. Сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається відповідно до умов п. 33 цього договору. Довіритель може отримати з фонду кошти на умовах п. 37 цього договору. Відповідно до п. 34 договору про участь у Фонді фінансування будівництва якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі невиконання зобов`язань, передбачених пп. 3 п. 9 цього договору, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці такого об`єкта станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до фонду, за вирахуванням винагороди управителю відповідно до правил фонду та цього договору. Відповідно до п. 37 договору про участь у Фонді фінансування будівництва сума коштів, яка підлягає поверненню у випадках, передбачених п. 33-36 цього договору повертається довірителю протягом 5 днів після здійснення управителем повної реалізації об`єкта інвестування. Відповідно до п. 43 договору про участь у Фонді фінансування будівництва зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього договору є його невід`ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатися зазначена у свідоцтва про участь у фонді. Позивач повністю оплатив вартість об`єкта інвестування у сумі 643 666,07 грн відповідно до квитанції № 24 від 18 травня 2018 року, про що на підставі п.п. 4, 18 договору про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада будівництво» видано свідоцтво про участь у ФФБ № 276531 від 18 травня 2018 року, в якому зазначено запланована дата введення в експлуатацію - грудень 2019 року, запланована дата передачі під заселення - березень 2020 року. При цьому, сума інвестування, відповідно до 27.1 договору про участь у ФФБ, складалась із 631 436,00 грн внесених коштів до фонду на інвестування будівництва, 12 229,66 грн - винагороди управителя (т.1 а. с. 19, 20). 18 травня 2018 року позивачем та ПAT АКБ «Аркада» укладено договір № 85809 про уступку майнових прав, відповідно до якого ПAT АКБ «АРКАДА» відступило довірителю, а довіритель прийняв майнові права на об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі Договору про участь у ФФБ від 18 травня 2018 року № 85809, - однокімнатну квартиру [ADDRESS] , складова частина об`єкта будівництва - житловий будинок № 19 (т.1 а.с. 21). Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року, яке набрало законної сили 12 лютого 2021 року, у справі № 910/14860/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Як вбачається з листа ТОВ «ФК «Гарант Капітал» № 11/04-24-1 від 11 квітня 2024 року, позивачу [PERSON] , як відповідь на його заяву від 30 березня 2024 року про розірвання договору у зв`язку з спливом 6 років після інвестування в об`єкт будівництва, пропонувалось прибути до офісу відповідача для подачі заяви про відмову від участі у ФФБ відповідно до процедури, визначеної у п.п.31, 33 договору, попередньо погодивши дату та час візиту (т.1 а.с.23 звор., т. 5 а.с. 86-87). Матеріали справи не містять доказів введення в експлуатацію об`єкта фінансування. У суді представник відповідача також не заперечувала факт того, що будівництво об`єкта інвестиції [PERSON] не закінчено, не введено в експлуатацію і не передано у право власності останнього. Відповідач зазначає, що листом від 01 листопада 2021 року він повідомляв позивача про збільшення строків будівництва - до грудня 2029 року, надаючи копію відповідного повідомлення та витягу з реєстру поштових відправлень за січень 2022 року (т. 5 а.с. 78-79). Разом з тим, достатніх доказів про отримання позивачем даного повідомлення, ще з огляду і на заперечення сторони позивача про його отримання, стороною відповідача не надано. Відповідач також зазначає, що з метою вирішення соціально важливої ситуації для міста, з метою добудови житлових комплексів банку АТ АКБ «Аркада» укладено 07 квітня 2021 року Меморандум щодо вирішення питання добудови та передачі квартир інвесторам ЖК «Еврика», «Патріотика», «Патріотика на озерах», який підписано 10-ма сторонами Меморандуму, копія якого міститься в матеріалах справи (т.1 а.с.108- 122). На підтвердження здійснення відповідачем контролю забудовника щодо ходу будівництва ЖК «Еврика», стороною відповідача надано листування з забудовником ТОВ «Аркада-Будівництво» за період з 2021 року по 2024 рік (т.1 а.с.125-134, 224-229). Зокрема, з листа ТОВ «Аркада-Будівництво» від 08 січня 2024 року, вбачається, що запланована дата введення в експлуатацію ЖК «Еврика», «Патріотика», «Патріотика на озерах» - грудень 2029 року (т.1 а.с.223,224). Також, відповідач надав суду копії первинних облікових документів забудовника ТОВ «Аркада-Будівництво» за 2017-2019 роки (т. 1 а.с. 231 - т. 5 а.с. 75). Відповідно до частини першої статті 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV). Відповідно до частини другої статті 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ. Частиною третьою статті 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування. За частиною другою статті 598 Цивільного кодексу України, припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. За приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу (ЦК) України, що є загальними нормами матеріального права щодо підстав розірвання договору, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Також, згідно з частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV, що є спеціальним законом у питаннях розірвання договору про участь у ФФБ, у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором). Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до Фонду фінансування будівництва. Як вбачається у пункті 5 договору № 85809 про участь у ФФБ від 18 травня 2018 року, запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію - грудень 2019 року. Також згідно з свідоцтва про участь у Фонді фінансування будівництва № 276531 від 18 травня 2018 року, запланованою датою введення в експлуатацію визначено грудень 2019 року, датою передачі під заселення - березень 2020 року (т.1 а.с.19). Крім того, з листа ТОВ «Аркада-Будівництво» від 08 січня 2024 року, вбачається, що запланована дата введення в експлуатацію ЖК «Еврика» є перенесеною - грудень 2029 року (т.1 а.с.223,224). Відповідач не заперечував факт того, що будівництво об`єкту інвестиції [PERSON] не закінчено, не введено в експлуатацію і не передано у право власності останньої станом на дату розгляду справи. Звертаючись до суду з позовом [PERSON] посилався на порушення його прав, як довірителя та учасника ФФБ, внаслідок прострочення терміну виконання будівельних робіт та введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Таким чином, суд, вважає, що у зв`язку із перенесенням визначеного терміну прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що за обставинами даної справи є порушенням забудовником строків спорудження будівництва, право особи на розірвання договору в судовому порядку на її вимогу у разі істотного порушення договору другою стороною у такому разі встановлено ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Оскільки, сторонами не погоджений новий термін здачі вказаного об`єкта будівництва, термін введення об`єкта інвестування в експлуатацію прострочено, тому вказаний договір повинен бути розірваний, а сплачені кошти за договором № 85809 від 18 травня 2018 року - повернуті довірителю. Щодо посилання сторони відповідача на те, що прострочення запланованої дати введення в експлуатацію будинку не є тотожним порушенню забудовником строків спорудження, оскільки сторонами договору про участь у ФФБ був визначений лише запланований термін введення будинку в експлуатацію та він є орієнтовним, що свідчить про те, що дата введення будинку в експлуатацію може змінюватись, слід вказати наступне. Суд вважає за необхідне зазначити, що положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника у можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору. Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30 січня 2024 року у справі № 910/903/23, від 17 січня 2024 року у справі № 201/5221/21, від 11 січня 2024 року у справі № 902/113/23, від 12 грудня 2023 року у справі № 910/2443/22, від 16 листопада 2023 року у справі № 910/15587/21, від 08 листопада 2023 року у справі № 700/740/17, від 24 жовтня 2023 року у справі № 920/1396/15. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року у справі № 615/1410/17 з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц вказано, що: «Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)». Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживача його послуг та позбавляти права на своєчасне отримання житла. За наведених обставин позовні вимоги в частині розірвання договору та стягнення вартості фінансування об`єкту інвестування у розмірі 631 436,00 грн, що є внесеними коштами до фонду на інвестування будівництва без суми винагороди управителю, підлягають задоволенню. Що стосується вимог позивача про стягнення з відповідача 18 943,09 грн пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та нарахованих на підставі ст.625 ЦК України інфляційних втрат за період з 18 травня 2021 року по 01 травня 2024 року у розмірі 249 761,54 грн, суд зазначає наступне. Відповідно до положень ст. 18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору. Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем. Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону України № 978-IV). Згідно з ч. 1 ст. 18 згаданого Закону України № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів. Статтею 18 Закону України № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором. Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом. Згідно з ч. 11 ст. 20 Закону України № 978-IV для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію. При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування. Як встановлено судом вище, на час звернення [PERSON] до суду із вказаним позовом, об`єкт будівництва до експлуатації не введено, та за рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінено управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Дослідивши зміст укладеного договору про участь у ФФБ, а також Правила ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (далі - Правила ФФБ), дотримуватись вимог якого позивач зобов`язався, у зв`язку з підписанням цього договору, суд дійшов висновку, що відповідач не здійснює будівництво, введення в експлуатацію об`єкта інвестування, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника, отже несе відповідальність у межах укладеного з довірителем договору, проте, вказаним договором не передбачена відповідальність управителя за порушення строків будівництва об`єкту будівництва. Зокрема, відповідно до п. 3.10 Правил ФФБ виду А управитель при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителями ФФБ у межах Закону України № 978-ІV, цих Правил та договорів про участь у ФФБ. Пунктом 4 Правил ФФБ виду А передбачено, що забудовник організовує спорудження об`єкта будівництва з використанням коштів ФФБ, введення в експлуатацію в установленому порядку та передачу об`єкта інвестування у строки та на умовах, визначених Законом України № 978-ІV та цими Правилами та договором про участь у ФФБ, передає довірителям ФФБ закріплені за ними об`єкти інвестування (п.4 Правил т.1 а.с.101). При цьому визначеним у договорі обов`язком управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - надання довірителю довідки, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. Отже, ТОВ «ФК «Гарант Капітал» немає обов`язку щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків введення будинку в експлуатацію. Статтею 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3). Наведене дає підстави для висновку, що норми Закону України «Про захист прав споживачів» застосовуються до фінансово-кредитних правовідносин при будівництві житла та операціях з нерухомістю в частині, не врегульованій спеціальним законом. Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Водночас, можливість застосування до спірних правовідносин наведених вище приписів Закону України «Про захист прав споживачів» залежить від доведеності обставини невиконання (неналежного виконання) відповідачем взятих на себе зобов`язань, передбачених умовами договору про участь у ФФБ. Умовами укладеного договору № 85809 про участь у Фонді фінансування будівництва від 18 травня 2018 року не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а тому, за викладених обставин, суд дійшов висновку про відсутність підстав покладення на відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію та стягнення з нього пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України. Крім того, передбачена статтею 625 ЦК України відповідальність застосовується до правовідносин зобов`язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов`язань. В силу положень статей 524, 533-535, 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов`язання зі сплати коштів. Таким чином, грошовим зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання. Тобто порушенням грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти. Обов`язок щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням. Отже, стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником). Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу. Саме до цього зводяться висновки, викладені Верховним Судом в постанові від 10.12.2024 року в справі № 638/18016/21 Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 858091 від 18 травня 2018 року, а також того, що невведення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, суд не вбачає підстав для задоволення позову в цій частині. Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, а саме в частині розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 85809 від 18 травня 2018 року, укладеного між [PERSON] та ПАТ АТ КБ «Аркада»; стягнення з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь [PERSON] 631 436,00 грн. Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Частиною 3 ст. 133 ЦПК України визначено, що до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу. Згідно з ч. 2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Частиною 5 ст. 137 ЦПК встановлено, що у разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 року в справі № 826/1216/16 (провадження № 11-562ас18) зазначено, що «склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг тощо), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат». На підтвердження витрат на правову допомогу адвокатом Бондарчуком З.В. подано: копію ордера серії АМ № 1086586 від 01 травня 2024 року; свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серії ЖТ № 000776 від 27 квітня 2016 року; договір № 15/03/24 про надання правової допомоги від 15 березня 2024 року, акт № 1 від 03 травня 2024 року про надання правової допомоги до вказаного договору, в якому зазначено перелік наданої правової допомоги та вартість правової допомоги (гонорар) на загальну суму 20 000,00 грн (а.с.т.1 а.с.8-12). У відзиві на позовну заяву представник відповідача ТОВ «ФК «Гарант Капітал» заявляє про зменшення витрат позивача на правову допомогу, окрім того, оскільки суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, витрати, пов`язанні з наданням правової допомоги підлягають стягненню з відповідача на користь позивача у розмірі 12 000,00 грн. При зверненні до суду позивачем сплачено судовий збір в сумі 9 201,41 грн (т.1 а.с.29), враховуючи часткове задоволення позовних вимог, суд присуджує стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір в сумі 7 304,45 грн, пропорційно до задоволених позовних вимог позивача.

Outcome: partial