Jurisdiction: civil
Date: 2025-03-05 00:00:00

02.12.2024 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява адвоката Литовченка Сергія Івановича, який діє в інтересах [PERSON] , [PERSON] , у якій просить визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна від 11.11.1999, зареєстрованого на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», за реєстраційним № Н10-140, на житловий будинок [ADDRESS] , укладеного між ними та КСП «Маяк», дійсним. Позов мотивований тим, що 11.11.1999 між [PERSON] , як покупцем з однієї сторони, діючого через брокера № 1 біржового агентства «Центр» і КСП «Маяк», в особі начальника [PERSON] , діючої на підставі довіреності від 11.11.1999, через брокера № 2 біржового агентства «Призма» [PERSON] , як продавцем з другої сторони, на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» був укладений Договір купівлі - продажу нерухомості № Н10-140, а саме житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований за адресою: [ADDRESS] . [INFO] [PERSON] помер. Після його смерті з заявою про прийняття спадщини до приватного нотаріуса Балаклійського районного нотаріального округу Харківської області Голуб В.М. звернулися його дружина [PERSON] та донька [PERSON] , де була заведена спадкова справа № 95/2021 від 26.03.2021. Між [PERSON] та [PERSON] у приватного нотаріуса був укладений договір про поділ спадщини за № 300 від 26.03.2021, яким було розподілене спадкове майно: [PERSON] переходять автомобіль марки RENAULT, 1998 р.в., д.н.з. [NUMBER] , автомобіль ВАЗ 21214, 2005 р.в., д.н.з. [NUMBER] , [PERSON] земельна ділянка, площею 5,6777 га, кадастровий № 6320255700:03:000:0190, земельна ділянка, площею 0,6200 га, кадастровий номер 6320255700:03:000:0601, що розташовані на території Савинської селищної ради Балаклійського району Харківської області. 20.09.2024 [PERSON] звернулась до приватного нотаріуса Ізюмського районного нотаріального округу Харківської області Голуб В.М. з заявою про видачу їй у межах заведеної спадкової справи № 95/2021 від 26.03.2021 про видачу свідоцтва про спадщину за законом на вказаний житловий будинок, але 20.09.2024 їй було відмовлено у видачі свідоцтва, оскільки спірний договір купівлі-продажу не був посвідчений нотаріально, як того вимагало діюче на той час законодавство. Тому вони позбавлені можливості реалізувати своє право на розпорядження майном, у зв`язку із чим звернулися до суду із вказаним позовом. Ухвалою судді від 09.12.2024 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Ухвалою суду від 06.02.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду. Від представника позивачів адвоката Литовченка С.І. надійшла заява про розгляд справи за відсутності його та позивачів, позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовільнити. Представник відповідача подав до суду заяву про підтримання позову та розгляд справи за їх відсутності. Представник третьої особи - Біржи нерухомості та основних фондів «Україна» до суду не з`явився, заяв або клопотань від нього не надходило. У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про задоволення позову з таких підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що 11.11.1999 між [PERSON] , як покупцем з однієї сторони, діючого через брокера № 1 біржового агентства «Центр» і КСП «Маяк», в особі начальника [PERSON] , діючої на підставі довіреності від 11.11.1999, через брокера № 2 біржового агентства «Призма» [PERSON] , як продавцем з другої сторони, на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» укладено Договір купівлі - продажу нерухомості №Н10-140, а саме договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований в [ADDRESS] (а.с. 18). 25.11.1999 Балаклійським бюро технічної інвентаризації було проведено реєстрацію права власності на вищевказаний житловий будинок за реєстровим №311 в реєстровій книзі 3, про що свідчить відповідна відмітка на зворотній стороні вищевказаного Договору купівлі-продажу (а.с.18 зворот). Відповідно до технічного паспорта на житловий будинок, виготовленого 18.10.1999 Балаклійським БТІ, домоволодіння, яке розташоване у [ADDRESS] , складається з житлового будинку (літ. А-1); погреба (літ. Б); сараю (літ. В); гаражу (літ. Г); вбиральні №1; огорожі № 3,4; зливної ями № 2 (а.с. 19-22). Вказаний житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами розташований на належній [PERSON] на праві власності земельній ділянці за вищевказаною адресою, площею 0,2017 га, кадастровий номер 6320255701:00:001:0089, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯБ № 613303 (а.с. 23). [INFO] [PERSON] помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть, серії [NUMBER] (а.с. 24). Після його смерті, 26.03.2021 приватним нотаріусом Балаклійського району Харківської області Голуб В.М. заведено спадкову справу № 95/2021 (а.с. 25). 26.03.2021 між [PERSON] та [PERSON] у приватного нотаріуса Балаклійського районного нотаріального округу Харківської області Голуб В.М. був укладений договір про поділ спадщини за № 300, яким було розподілене спадкове майно, а саме: [PERSON] переходять автомобіль марки RENAULT, 1998 р.в., д.н.з. [NUMBER] , автомобіль ВАЗ 21214, 2005 р.в., д.н.з. [NUMBER] , [PERSON] земельна ділянка, площею 5,6777 га, кадастровий № 6320255700:03:000:0190, земельна ділянка, площею 0,6200 га, кадастровий номер 6320255700:03:000:0601, що розташовані на території Савинської селищної ради Балаклійського району Харківської області (а.с. 26). 20.09.2024 приватним нотаріусом Ізюмського районного нотаріального округу Харківської області Голуб В.М. відмовлено [PERSON] у вчиненні нотаріальної дії, а саме у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом після смерті [INFO] [PERSON] на житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, розташованого за адресою: [ADDRESS] , оскільки Договір купівлі-продажу житлового будинку від 11.11.1999 не був посвідчений нотаріально, тому є неналежним правовстановлюючим документом (а.с. 27). Відповідно до архівної довідки, виданої 28.11.2024 КП «Балаклійський трудовий архів Балаклійської міської ради Харківської області», 27.01.2000 КСП «Маяк» реорганізовано в СТОВ АФ «Маяк» на підставі протоколу № 2 від 27.01.2000 з правонаступництвом усіх прав та обов`язків реорганізованих підприємств. 16.01.2006 на підставі постанови Господарського суду Харківської області по справі №Б-39/153-05 СТОВ АФ «Маяк» визнано банкрутом, припинило свою господарську діяльність та було розпочато ліквідаційну процедуру (а.с. 28). Вказане підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 06.02.2025. Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду УРСР від 28.04.1978, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду недійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад ст.ст. 105,114 ЦК). Аналогічна норма зберіглася і в діючому на цей час Цивільному Кодексі України 2004, а саме ст. 220 ЦК України передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів дійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи з інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню. Тобто, реєстрація Балаклійським бюро технічної інвентаризації за [PERSON] права власності на спірний житловий будинок на підставі Договору купівлі-продажу №Н10-140, посвідченого 11.11.1999 Біржею нерухомості та основних фондів «Україна», а не нотаріусом, станом на час його реєстрації в БТІ (25.11.1999) не суперечило чинному законодавству. Інструкція «Про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб», затверджена Наказом Державного комітету України будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 року №121, передбачала підстави для державної реєстрації договорів купівлі -продажу, зареєстрованих на біржі. Відповідно до ч. 2. ст. 3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Відповідно до ч. 3 ст. 3 вказаного Закону, на теперішній час, тобто на момент звернення до суду, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) майна. Оскільки покупець, тобто [PERSON] повністю виконав умови договору купівлі-продажу житлового будинку, сплатив за придбане майно кошти, вселився в придбаний будинок, приватизував земельну ділянку, договір, відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, то [PERSON] на підставі статей 128, 153 ЦК УРСР і статті 49 Закону України "Про власність", який діяв на той час, набув право власності на спірне домоволодіння і правомірно володів ним до часу його смерті. Посвідчити нотаріально спірний Договір купівлі-продажу позивачі не мають можливості, оскільки КСП «Маяк», яке реорганізовано в СТОВ АФ «Маяк» на підставі постанови Господарського суду Харківської області по справі №Б-39/153-05 визнано банкрутом та помер [PERSON] , спадкоємцями якого є позивачі. Крім того, у позивачів відсутні первинні правовстановлюючі документи продавців на житловий будинок, оскільки вони залишились в розпорядженні Біржі нерухомості та основних фондів «Україна». Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року, який діє з 01 січня 2004 року, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно зі статтею 227 ЦК УРСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. На виконання вимог частини 2 статті 227 ЦК УРСР (1963 року), вказаний Договір купівлі-продажу будинку 25.11.1999 був зареєстрований у Балаклійському бюро технічної інвентаризації. За змістом статей 128,153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15 Закону України "Про товарну біржу" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Враховуючи наведене,\~суд дійшов\~висновку,\~що позивачами\~доведені належними\~та допустимими\~доказами обставини,\~які підлягають\~встановленню,\~а саме:\~факт повного\~виконання угоди\~купівлі-продажу\~сторонами договору,\~неможливість оформлення\~угоди належним\~чином на\~сьогоднішній день,\~оскільки один\~із контрагентів\~помер,\~а другий\~визнаний банкрутом,\~та нотаріальне\~посвідчення договору\~є неможливе.\~Також суд\~враховує ту\~обставину,\~що позивачі,\~як спадкоємці\~власника майна,\~не можуть\~захистити свої\~права іншим\~чином.\~Таким чином\~вимоги про\~визнання угоди\~купівлі-продажу\~житлового будинку\~дійсним підлягають\~задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: approved