Jurisdiction: civil
Date: 2025-03-04 00:00:00

06 грудня 2024 року до Кобеляцького районного суду Полтавської області надійшла позовна заява адвоката Галушка Сергія Станіславовича в інтересах [PERSON] до Білицької селищної ради Полтавського району Полтавської області про визнання права власності на самочинне будівництво. Позовна заява мотивована тим, що у вересні 2002 року [PERSON] у порядку безоплатної приватизації отримала у власність земельну ділянку площею 0,2345 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по [ADDRESS] (в подальшому адресу змінено на [ADDRESS] . Протягом 2002-2003 років на вказаній земельній ділянці [PERSON] збудувала нежитлову будівлю магазину. Однак вона не отримувала дозвільного документа на початок будівельних робіт в органах Державної інспекції архітектури та містобудування України. Тобто будівництво здійснювалося самочинно, без належного на те дозволу. В 2023 році [PERSON] поділила присадибну земельну ділянку площею 0,2345 га, в результаті поділу якої утворилася земельна ділянка площею 0,0126 га, кадастровий номер 5321880701:01:001:0919. У подальшому цільове призначення земельної ділянки площею\~ 0,0126 га, кадастровий номер 5321880701:01:001:0919, розташованої по [ADDRESS] , було змінено з «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд» на «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі». В серпні 2024 року на замовлення позивача було проведено технічну інвентаризацію нежитлової будівлі магазину та видано технічний паспорт станом на 21.08.2024. Виконавчим комітетом Білицької селищної ради Полтавського району Полтавської області видано позивачу довідку про відповідність нежитлової будівлі по [ADDRESS] вимогам ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій». Відповідно до звіту про проведення технічного обстеження від 02.12.2024, за результатами проведеного технічного обстеження нежитлової будівлі (магазин) загальною площею 61,2 кв.м. по [ADDRESS] \~ встановлено можливість її надійної та безпечної експлуатації, а також відповідність державним будівельним нормам згідно ДБН В.1.2-14:2018 «Загальні\~ принципи\~ забезпечення\~ надійності\~ та\~ конструктивної безпеки будівель і споруд», пожежним нормам згідно ДБН В.1.1-7:2016 «Пожежна безпека об`єктів будівництва», санітарним та гігієнічним нормам згідно ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування\~ та забудова територій», ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій». Проте на цей час [PERSON] не взмозі подати належним чином оформлену декларацію про готовність об`єкта до експлуатації та в позасудовому порядку оформити право власності на нежитлову будівлю, оскільки своєчасно не отримала дозвільного документа на початок будівельних робіт в органах Державної інспекції архітектури та містобудування України.\~ Таким чином, адвокат Галушко С.С. прохав суд визнати за [PERSON] право власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю (магазин) загальною площею 61,2 кв.м. по [ADDRESS] . Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 09 грудня 2024 року по даній справі відкрито провадження за правилами загального позовного провадження (а.с.48-49). Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 15 січня 2025 року закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті (а.с.82-83). Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 20 січня 2025 року виправлено описку в ухвалі Кобеляцького районного суду Полтавської області від 15 січня 2025 року (а.с.92-93). 30 грудня 2024 року від представника третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Державної інспекції архітектури та містобудування України Лісової Наргіз Шохрат Кизи надійшли пояснення щодо позову, в яких зазначено наступне. При вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає в забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачених статтями 27, 29-31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI (далі - Закон № 3038-VI), а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону). Відповідно до статті 36 Закону № 3038-VI, право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), об`єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється. Згідно з пунктом 13 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, та повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) (далі - повідомлення), повідомлення про зміну даних у зазначених повідомленнях за формою згідно з додатками 1, 2 і 2-1 подається замовником (його уповноваженою особою) до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю. Відповідно до частини першої статті 39 Закону № 3038-VI, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Враховуючи вимоги містобудівного законодавства, після закінчення виконання будівельних робіт, що здійснювалось на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, позивач повинен заповнити і подати до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю примірник декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), за формою, наведеною в додатку 3 до Порядку № 461. Виключно у випадку дотримання даних вимог законодавства можна вважати, що позивач звертався до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації і те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу. У позивача відсутня проектна та робоча документація. Це є грубим порушенням вимог статті 26 Закону № 3038-VI і є наслідком цілої низки помилково встановлених питань. Зокрема, визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва можливе виключно щодо об`єктів будівництва з незначним класом наслідків - СС1. Відповідно до частини 6 статті 32 Закону № 3038-VI, віднесення об`єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюється проектною організацією за погодженням із замовником будівництва. Оскільки, згідно позовної заяви, в позивача відсутня проектна документація та належно затверджений проект, тому неможливо встановити до якого класу наслідків відноситься об`єкт будівництва в даній справі. Позивачем не надано належних доказів розрахунку класу наслідків об`єкта будівництва, розробленого уповноваженою на це особою, а отже й відсутні підстави для задоволення позову про визнання права власності. Також у позивача відсутні документи, які надають право виконувати будівельні роботи, так і документи, які засвідчували б прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Обов`язкова наявність даних документів передбачена статтями 26, 27, 29-31, 39 Закону № 3038-VI. Зважаючи на вказане, підстав вважати, що будівля збудована у відповідності до вимог закону, немає. Крім цього, в позовній заяві позивачем не вказано, які саме його порушені права як умовного власника спірних об`єктів відповідачем він намагається відновити подавши даний позов, що і не могло бути вказано, оскільки власності на спірні об`єкти позивач не набував, не набув на даний час, а намагається набути за рішенням суду. Таким чином, представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Державної інспекції архітектури та містобудування України Лісова [PERSON] прохала відмовити в задоволенні позовних вимог. Представник позивача [PERSON] - адвокат Галушко С.С. подав заяву про розгляд справи без їх участі. Позовні вимоги підтримує та прохає задовольнити. Крім того, надав довідку експерта Соць В.М. від 05.03.2025 року № 112 про допущену технічну описку в звітові про проведення технічного обстеження ФОП [PERSON] від 02.12.2024 року. Представник відповідача Білицької селищної ради Полтавського району Полтавської області Бабчук В.В. подав заяву про розгляд справи без його участі. Не заперечує щодо задоволення позовних вимог. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Державної інспекції архітектури та містобудування України Лісова Наргіз Шохрат Кизи прохала відмовити в задоволенні позовних вимог. Розгляд справи здійснювати за відсутності представника. Суд, розглянувши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню. Судом установлено, що 17 вересня 2002 року [PERSON] передано в приватну власність земельну ділянку площею 0,2345 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована на території [ADDRESS] (в подальшому адресу змінено на [ADDRESS] ) (а.с.10-12). Протягом 2002-2003 років [PERSON] збудувала нежитлову будівлю магазину на вказаній земельній ділянці. Однак вона не отримувала дозвільного документа на початок будівельних робіт в органах Державної інспекції архітектури та містобудування України. У 2023 році [PERSON] поділила земельну ділянку площею 0,2345 га, в результаті поділу якої утворилася земельна ділянка площею 0,0126 га, кадастровий номер 5321880701:01:001:0919 (а.с.13-14). Рішенням\~ виконавчого комітету Білицької селищної ради від 25.05.2023 року № 90 та рішенням виконавчого комітету Білицької селищної ради від 30.08.2023 року\~ №\~ 213\~ змінено\~ адресний\~ номер\~ нежитлової\~ будівлі\~ по\~ [ADDRESS] на [ADDRESS] , яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 5321880701:01:001:0919 (а.с.15-16).\~ Вказане також підтверджується витягом з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про присвоєння адрес Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (а.с.17). Рішенням 43 сесії Білицької селищної ради восьмого скликання від 20.03.2024 року № 32 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, кадастровий номер 5321880701:01:001:0919, площею 0,0126 га по [ADDRESS] щодо зміни її цільового призначення із земель для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (КВЦПЗ 02.01) в землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (КВЦПЗ 03.07); змінено цільове призначення земельної ділянки, кадастровий номер 5321880701:01:001:0919, площею 0,0126 га по [ADDRESS] із земель для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (КВЦПЗ 02.01) в землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (КВЦПЗ 03.07) (а.с.18). У\~ серпні\~ 2024\~ року\~ інженером з інвентаризації нерухомого майна ФОП [PERSON] проведено технічну інвентаризацію нежитлової будівлі магазину по [ADDRESS] та видано технічний паспорт. Нежитлова будівля магазину має загальну площу 61,2 кв.м., у тому числі, 39,5 кв.м. основної площі та 21,7 кв.м. допоміжної площі, та складається з торгівельного залу І площею 39,5 кв.м., складського приміщення ІІ площею 21,7 кв.м. Рік спорудження 2003 (а.с.19-21). Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч. 2). За змістом статтей 316, 317 ЦК України, право власності - це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але у межах, передбачених законом, здійснення особою самочинного будівництва, відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України, не породжує в неї права власності на таке майно, відтак виключає це майно з цивільного обороту. Частиною 1 ст. 376 ЦК України передбачено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з трьох ознак, зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України, свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним. Судом установлено, що нежитлова будівля по [ADDRESS] позивачем побудована самовільно. Пунктом 10 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою КМУ № 461 від 13.04.2011 року, передбачено, що у випадку визнання права власності на самочинно збудований об`єкт за рішенням суду він приймається в експлуатацію за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об`єкта. Експертом Соць В.М. складено звіт про проведення технічного обстеження нежитлової будівлі (магазин) загальною площею 61,2 кв.м. по [ADDRESS] (а.с.27-43), яким встановлено можливість її надійної та безпечної експлуатації, а також відповідність державним будівельним нормам згідно ДБН В.1.2-14:2018 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд», пожежним нормам згідно ДБН В.1.1-7:2016 «Пожежна безпека об`єктів будівництва», санітарним та гігієнічним нормам згідно ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій». Згідно довідки експерта Соць В.М. від 05.03.2025 року № 112, при складанні звіту про проведення технічного обстеження даної нежитлової будівлі виконавцем-експертом Соць В.М. було допущено технічну описку на третій сторінці звіту в частині визначення категорії складності об`єкта, а саме помилково зазначено ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013, який втратив чинність. У цьому випадку слід вважати правильним посилання на ДСТУ 8855:2019 Визначення класу наслідків (відповідальності), який набрав чинності з 01.12.2019. Його було розроблено на заміну ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013 (а.с.98). Згідно ДСТУ 8855:2019 Визначення класу наслідків (відповідальності), в звіті експерт Соць В.М. визначила ІІ категорію складності вказаної нежитлової будівлі, що за класом наслідків (відповідальності) відноситься до об`єкта з незначними наслідками СС1 (а.с.28). Згідно п. 1 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України. Частиною 2 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено заборону на виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Також заборонена експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію (ч. 8 ст. 39 цього Закону). Отже, відсутність дозволу на будівництво (повідомлення про початок виконання будівельних робіт), проєкту чи будівельного паспорта (схеми намірів забудови) або порушення умов, передбачених у цих документах, зумовлює визнання такого будівництва самочинним відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК. Дозвільного документа на початок будівельних робіт в органах Державної інспекції архітектури та містобудування України позивач своєчасно не отримала. Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (ч. 2 ст. 376 ЦК України). У пункті 12 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 6 від 30.03.2012 року «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» зазначено, що у справах, пов`язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК України). Разом з цим, власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (ч. 2 ст. 375 ЦК України), тому на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК України). Відповідно до листа виконавчого комітету Білицької селищної ради від 25.11.2024 року, звернення та/або скарги від фізичних і юридичних осіб про порушення їх прав, пов`язані з будівництвом нежитлової будівлі по [ADDRESS] на адресу Білицької селищної ради не надходили; претензій щодо об`єкта будівництва нежитлової будівлі по [ADDRESS] рада не має (а.с.23). Згідно довідки виконавчого комітету Білицької селищної ради від 25.11.2024 року, нежитлова будівля по [ADDRESS] відповідає вимогам ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» (а.с.24). 18 листопада 2024 року [PERSON] звернулася до Управління Державної інспекції архітектури та містобудування в Полтавській області із заявою про надання офіційної відмови в реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або будь-якого іншого листа-повідомлення про неможливість введення в експлуатацію об`єкта будівництва за умови неотримання дозвільного документа на початок будівельних робіт (а.с.25). [PERSON] отримала лист-відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 27.11.2024 року, яким їй було роз`яснено умови визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку (а.с.26). Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна. У пункті 103 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 року (справа № 916/1174/22) зазначено, що Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)). Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)). Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна: -або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); -або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України). Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки. Таким чином, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. За приписами ч. 5 ст. 376 ЦК України, на вимогу власника земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Позивач, у відповідності до вимог ч. 5 ст. 376 ЦК України, з метою захисту свого права користування та розпорядження своєю земельною ділянкою, висунув вимогу про визнання за ним права власності на самочинно побудовану нежитлову будівлю (магазин), оскільки це не порушує прав інших осіб. Враховуючи, що позивач є власником земельної ділянки, кадастровий номер 5321880701:01:001:0919, площею 0,0126 га, цільове призначення якої було змінено «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», та на якій розташована самочинно збудована нежитлова будівля магазину, місцезнаходження якого не порушує права інших осіб, придатне для безпечної експлуатації, на теперішній час єдиним способом захисту своїх особистих майнових прав для позивача є спосіб визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а тому суд вважає, що позов підлягає задоволенню.

Outcome: approved