Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-17 00:00:00

У жовтні 2024 року [PERSON] , [PERSON] звернулася до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» про визнання права власності на об`єкт будівництва. Ухвалою від 02.10.2024 року відкрито провадження у цивільній справі, розгляд якої вирішено проводити у порядку загального позовного провадження. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 04.12.2024 року закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до розгляду по суті. Свої позовні вимоги позивачі мотивують тим, що між [PERSON] та ТОВ «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ» було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири від 09.03.2016р. посвідчений приватним нотаріусом Іванчик І.І. зареєстрований в реєстрі за №343. Відповідно до умов Договору ТОВ «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ» зобов`язалось укласти договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири [ADDRESS] в строк до 30.12.2016р. Крім того [PERSON] та ТОВ «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ» було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири від 04.04.2016р. посвідчений приватним нотаріусом Іванчик І.І. зареєстрований в реєстрі за №472. Відповідно до умов Договору ТОВ «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ» зобов`язалось укласти договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири [ADDRESS] в строк до 30.12.2016р. Позивачі зазначають, що виконали свій обов`язок за Попередніми договорами за реєстровим №343 та № 472 зі здійснення сплати гарантійного (забезпечувального) платежу. Проте, основні договори так і не були укладені між сторонами з вини відповідача. Відповідач будівництво будинку, в якому розташовані об`єкти інвестування, не завершив, в експлуатацію його не введено. З огляду на наведене, позивачі вбачають суттєве порушення умов укладеного договору та порушення їх прав як добросовісних інвесторів, оскільки вони не отримали те, на що розраховували, укладаючи договір із відповідачем. Окрім того, позивачі вказують, що, зважаючи на вказане, вони не мають впевненості в тому, що на об`єкти інвестування не претендує жодна інша особа, оскільки на державному рівні їх права як інвесторів щодо саме цих квартир не визнано. Відтак, [PERSON] просила визнати за нею майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: однокімнатну квартиру [ADDRESS] , на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:91:050:0046. Крім того, [PERSON] просив визнати за ним майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: днокімнатну квартиру [ADDRESS] , на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:91:050:0046. Від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник просить відмовити в задоволенні заявлених вимог, з огляду на те, що позов у переважній більшості не має відношення до матеріалів справи та правовідносин між сторонами взагалі, а усі доводи на кшталт обов?язку відповідача здійснити будівництво, передати майнові права позивачу тощо - не слідують, а більш того, прямо суперечать Попередньому договору. Наведене вказує на маніпулювання позивачем обставинами справи з метою створення штучних підстав позову. В судове засідання, яке відбулось 18.02.2025 року, представник позивачів не з`явився, проте подав до суду заяву про слухання справи без їх участі. Позов підтримує в повному обсязі. В судове засідання, яке відбулось 18.02.2025 року, представник відповідача не з`явився, про місце, дату та час розгляду справи повідомлявся належним чином. Відповідно до ч. 1 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання здійснювалося технічним засобом. Суд, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Судом встановлено, що 09 березня 2016 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» та [PERSON] укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванчик І.І., за реєстровим № 343. Відповідно до п. 1.1. вказаного договору сторони зобов`язуються, в строки встановлені даним попереднім договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу відповідно до якого ТОВ «ВКФ Фарби України» зобов`язується передати окрему квартиру, характеристики якої вказані в п. 1.3. розділу 1 цього попереднього договору, в житловому будинку, за адресою: [ADDRESS] , а [PERSON] зобов`язується прийняти Об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору. Пунктом 1.2. Попереднього договору визначено, що сторони зобов`язуються укласти Основний договір в строк до 30 грудня 2016 року. Сторони встановили, що Основний договір укладається протягом п`яти календарних днів з моменту отримання [PERSON] відповідного повідомлення від ТОВ «ВКФ Фарби України». В будь-якому випадку ТОВ «ВКФ Фарби України» повинен направити [PERSON] вказане повідомлення протягом 5 робочих днів після отримання ним правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві документів, що є необхідними для належного укладення та оформлення Основного договору. Згідно із п. 2.1. Попереднього договору сторони встановили, що при укладенні Основного договору 100% ціна об`єкта (сума Основного договору) буде, разом з ПДВ складати 562473,90 грн. Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладення та виконання Основного договору, яке встановлене п. 1.1. розділу 1 Попереднього договору повинно бути забезпечене. Для підтвердження зобов`язань, що виникли у Сторін згідно з цим Попереднім договором щодо укладення та виконання Основного договору та забезпечення виконання таких зобов`язань, [PERSON] сплачує ТОВ «ВКФ Фарби України» суму грошових коштів у наступних розмірі, порядку та умовах. Згідно з пп. 2.3.1. п. 2.3. Попереднього договору [PERSON] зобов`язується сплатити забезпечувальну суму ТОВ «ВКФ Фарби України», що складає 97% - (36,763 м. кв.) - 545599,68 грн., в тому числі ПДВ (20%) 90933,28 грн. за вартістю 1 м.кв. 14841,00 грн. не пізніше 30 березня 2016 року, та 3% [PERSON] в день укладення Основного договору. Згідно з п. 4.2. Попереднього договору сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі сплати [PERSON] повної суми коштів, що передбачена підпунктом 2.3.1 п. 2.3. розділу 2 цього Попереднього договору на банківський рахунок ТОВ «ВКФ Фарби України» у належному порядку. Відповідно до п. 4.7. Попереднього договору сторони встановили, що укладення та оформлення Основного договору, можливе лише в тому випадку, якщо сума коштів, визначена підпунктом 2.3.1. пункту 2.3. розділу 2 цього Попереднього договору, буде повністю сплачена [PERSON] на рахунок ТОВ «ВКФ Фарби України», до моменту вказаного укладення та оформлення Основного договору. Пунктом 6.1 Попереднього договору встановлено, що договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до моменту укладення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо штрафних санкцій відповідною Стороною при розірванні Попереднього договору. На виконання вимог Попереднього договору від 09 березня 2016 року [PERSON] сплачено на користь ТОВ «ВКФ Фарби України» грошові кошти у розмірі 562473,90грн. 100% від вартості квартири. Крім того, судом встановлено, що 24 квітня 2016 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» та [PERSON] укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванчик І.І., за реєстровим № 472. Відповідно до п. 1.1. вказаного договору сторони зобов`язуються, в строки встановлені даним попереднім договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу відповідно до якого ТОВ «ВКФ Фарби України» зобов`язується передати окрему квартиру, характеристики якої вказані в п. 1.3. розділу 1 цього попереднього договору, в житловому будинку: [ADDRESS] , а [PERSON] зобов`язується прийняти Об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору. Пунктом 1.2. Попереднього договору визначено, що сторони зобов`язуються укласти Основний договір в строк до 30 грудня 2016 року. Сторони встановили, що Основний договір укладається протягом п`яти календарних днів з моменту отримання [PERSON] відповідного повідомлення від ТОВ «ВКФ Фарби України». В будь-якому випадку ТОВ «ВКФ Фарби України» повинен направити [PERSON] вказане повідомлення протягом 5 робочих днів після отримання ним правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві документів, що є необхідними для належного укладення та оформлення Основного договору. Згідно із п. 2.1. Попереднього договору сторони встановили, що при укладенні Основного договору 100% ціна об`єкта (сума Основного договору) буде, разом з ПДВ складати 631039,30 грн. Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладення та виконання Основного договору, яке встановлене п. 1.1. розділу 1 Попереднього договору повинно бути забезпечене. Для підтвердження зобов`язань, що виникли у Сторін згідно з цим Попереднім договором щодо укладення та виконання Основного договору та забезпечення виконання таких зобов`язань, [PERSON] сплачує ТОВ «ВКФ Фарби України» суму грошових коштів у наступних розмірі, порядку та умовах. Згідно з пп. 2.3.1. п. 2.3. Попереднього договору [PERSON] зобов`язується сплатити забезпечувальну суму ТОВ «ВКФ Фарби України», що складає 97% - (41,24 м. кв.) - 612042,84 грн., в тому числі ПДВ (20%) 102007,14 грн. за вартістю 1 м.кв. 14841,00 грн. не пізніше 24 квітня 2016 року, та 3% [PERSON] в день укладення Основного договору. Згідно з п. 4.2. Попереднього договору сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі сплати [PERSON] повної суми коштів, що передбачена підпунктом 2.3.1 п. 2.3. розділу 2 цього Попереднього договору на банківський рахунок ТОВ «ВКФ Фарби України» у належному порядку. Відповідно до п. 4.7. Попереднього договору сторони встановили, що укладення та оформлення Основного договору, можливе лише в тому випадку, якщо сума коштів, визначена підпунктом 2.3.1. пункту 2.3. розділу 2 цього Попереднього договору, буде повністю сплачена [PERSON] на рахунок ТОВ «ВКФ Фарби України», до моменту вказаного укладення та оформлення Основного договору. Пунктом 6.1 Попереднього договору встановлено, що договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до моменту укладення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо штрафних санкцій відповідною Стороною при розірванні Попереднього договору. На виконання вимог Попереднього договору від 24 квітня 2016 року [PERSON] сплачено на користь ТОВ «ВКФ Фарби України» грошові кошти у розмірі 631039,32 грн. 100% від вартості квартири. Статтею 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до вимог статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України). В разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України). Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Відповідно до п. 1.2. попередніх договорів, сторони обумовили, що укладення основних договорів має відбутися в строк до 30 грудня 2016 року. Проте, в зазначений строк основний договір укладений не був. Разом з тим, пунктом 6.2 Попередніх договорів передбачено, що вони діють до укладення Основного договору, або до виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо штрафних санкцій відповідною Стороною при розірванні Попереднього договору. Між сторонами був судовий спір за позовом ТОВ «ВКФ Фарби України» до [PERSON] про розірвання вищевказаного Попереднього договору, за результатами розгляду якого судами було встановлено ряд відповідних обставин і залишено позовні вимоги без задоволення. Так, постановою Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року у цивільній справі № 761/33478/21 було змінено мотивувальну частину рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 05 грудня 2022 року про відмову у задоволенні позовних вимог. Суд звертає увагу, що виходячи з аналізу умов Попереднього договору, у [PERSON] та [PERSON] була відсутня об`єктивна можливість укласти з ТОВ «ВКФ Фарби України» Основні договори, з огляду на відсутність у ТОВ «ВКФ Фарби України» обумовлених у Попередніх договорах документів, крім того не було встановлено, що ТОВ «ВКФ Фарби України» направляв пропозиції стосовно укладення Основних договорів в порядку, визначеному п.1.2 Попередніх договорів. Не було встановлено, що [PERSON] та [PERSON] порушили взяті на себе зобов`язання за Попередніми договорами, що мали б наслідки одностороннього розірвання Попередніх договорів, що передбачено п.5.4 Попередніх договорів. Суд звертає увагу, що ТОВ «ВКФ Фарби України» у справі про розірвання Попереднього договору не доведено порушення [PERSON] умов Попереднього договору. Крім того, відхилено аргумент ТОВ «ВКФ Фарби України», як на підставу розірвання Попереднього договору в одностороньому порядку, неукладення Основного договору в строк до 31 грудня 2016 року, оскільки вказаний обов`язок, поєднано з умовою надсилання ТОВ «ВКФ Фарби України» пропозиції на укладення Основного договору, а також отримання ТОВ «ВКФ Фарби України» відповідних документів обумовлених сторонами у п.1.2 Попереднього договору. Наведена Постанова Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року у цивільній справі № 761/33478/21 набрала законної сили з дня її прийняття та не оскаржувалася у касаційному порядку. Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою. Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном. Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Зміст права власності виявляється у праві: володіння, користування, розпорядження (статті 317 Цивільного кодексу України). За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права. Відповідно до ст. 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Відповідно до ч. 1 ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод 1950 р., ратифікованою законом від 17.07.97 №475/97-ВР, зокрема ст. 1 Першого протоколу до неї (1952 р.), передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства й на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Частина 1 ст. 530 ЦК України встановлює, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). У ч. 1 ст. 190 ЦК України вказується, що майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен громадянин має право на житло, держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду, право приватної власності набувається в порядку визначеному законом, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, а також право власності є непорушним. 13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань за відсутності факту введення будинку в експлуатацію ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України). Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо). Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України). Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. У постанові від 24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц(провадження № 6-318цс15) Верховний Суд України дійшов висновку про необхідність позивача за відповідних обставин захищати свої майнові права, а не права власності, яке ще не виникло Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказала, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником. Відповідно до частини першої статті 4 та частини першої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: звернення до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу; визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України). Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (Постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55) та від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31)). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача. Зі змісту ст.ст. 328, 331 ЦК України випливає, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості. Тому саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав (статті 392, 388 ЦК України). Отже, зважаючи на факти та обставини, встановлені судом при розгляді цієї справи та цивільної справи за позовом ТОВ «ВКФ Фарби України» до [PERSON] , про розірвання вищевказаного Попереднього договору (№ 761/33478/21), суд дійшов висновку, що ТОВ «ВКФ Фарби України» як забудовником не було виконано належним чином взяті на себе зобов`язання, що також мало наслідком відсутність факту введення будинку в експлуатацію, відтак порушені права [PERSON] та [PERSON] можуть бути захищені шляхом визнання майнових прав на об`єкт будівництва. Суд відхиляє доводи відповідача про відсутність у нього обов`язку забезпечити будівництво та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва та обов`язку передати майнові права, з огляду на те, що дані тези спростовуються п. 1.1 Попереднього договору. Крім того, суд відхиляє доводи відповідача про те, що Основні договіри не укладено з вини позивачів та останні на власний розсуд не реалізують наявне у них право, з огляду на те, що укладання Основних договорів нерозривно пов`язано з надсиланням ТОВ «ВКФ Фарби України» пропозиції на укладення Основних договорів позивачам, що підтверджується умовами Попередніх договорів та постановою Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року у цивільній справі № 761/33478/21. Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд дійшов висновку, що права позивачів підлягають захисту шляхом визнання майнових прав за [PERSON] на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: однокімнатну квартиру будівельний номер [ADDRESS] , загальною площею 37,9 м.кв., та шляхом визнання майнових прав за [PERSON] на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: однокімнатну квартиру [ADDRESS] .

Outcome: approved