Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-25 00:00:00

11 грудня 2024 року до Кобеляцького районного суду Полтавської області надійшла позовна заява адвоката Вовка Михайла Володимировича в інтересах [PERSON] до приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації іншого речового права та стягнення заборгованості. Позовна заява обґрунтована тим, що [PERSON] є власником земельної ділянки, кадастровий номер 5321884200:00:001:0578, площею 1,1133 га, яка розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області. 15.08.2017 року між [PERSON] та відповідачем ПП «Гарант-Агро-К» укладено договір оренди землі № б/н, предметом якого є строкове платне користування зазначеною земельною ділянкою, строк дії якого становить 10 років. Проте, всупереч умовам договору, ПП «Гарант-Агро-К» нехтує взятими на себе зобов`язаннями, ухиляється від виплати орендної плати, що порушує права та інтереси позивача як орендодавця. Позивач отримав дохід від ПП «Гарант-Агро-К» лише в І кварталі 2020 року в сумі 5024,83 гривень, у І кварталі 2023 року в сумі 1242,24 гривень та в І кварталі 2024 року в сумі 1242,24 гривень. У порушення умов п. 4.3 договору оренди землі № б/н від 15.08.2017 року, ПП «Гарант-Агро-К» не сплатило позивачу орендну плату за 2018 рік у сумі 4599,15 гривень, 2019 рік - 5049,87 гривень, 2021 рік - 5519,76 гривень, 2022 рік - 6071,74 гривень. У 2020 та 2023 роках сплатило орендну плату не в повному обсязі, а саме: в 2020 році недоплачено 232,09 гривень, у 2023 - 6444,58 гривень. Загальний розмір невиплаченої орендної плати ПП «Гарант-Агро-К» позивачу за користування земельними ділянками становить 27917,19 гривень. Наведене вказує на неодноразове грубе порушення відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати. Порушення ПП «Гарант-Агро-К» умов договору оренди землі № б/н від 15.08.2017 року щодо сплати орендної плати є істотним, оскільки значною мірою позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, гідної та економічно обгрунтованої плати за передачу в користування належної йому землі. Таким чином, адвокат Вовк М.В. прохав суд розірвати договір оренди землі № б/н від 15.08.2017 року, укладеного між [PERSON] та ПП «Гарант-Агро-К», щодо земельної ділянки, кадастровий номер 5321884200:00:001:0578, площею 1,1133 га, яка розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області; скасувати державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право: 21939806), здійсненого на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба» Оржицької районної ради Полтавської області Лантух Т.І. від 18.08.2017 року, індексний номер: 36682974, з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5321884200:00:001:0578; стягнути з ПП «Гарант-Агро-К» на користь [PERSON] заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 27917,19 гривень; витрати, пов`язані з розглядом справи, стягнути за рахунок відповідача. Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 12 грудня 2024 року по даній справі відкрито провадження за правилами спрощеного позовного провадження (а.с.27-28). Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 26 лютого 2025 року постановлено ухвалити заочне рішення. Представник позивача [PERSON] - адвокат Вовк М.В. подав заяву про проведення судового засідання без його участі. Позовні вимоги підтримує та прохає задовольнити в повному обсязі. Відповідач ПП «Гарант-Агро-К», будучи належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, КП «Реєстраційна служба» Оржицької районної ради, будучи належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляду справи через оголошення на офіційному вебсайті судової влади України, в судове засідання не з`явилася, про причини неявки суд не повідомила. Суд, розглянувши та вивчивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню повністю. Судом установлено, що на підставі розпорядження Кобеляцької районної державної адміністрації Полтавської області № 219 від 01.08.2017 року, [PERSON] є власником земельної ділянки, кадастровий номер 5321884200:00:001:0578, площею 1,1133 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області, номер запису про право власності - 21939440 (а.с.12-13). 15 серпня 2017 року [PERSON] уклав з ПП «Гарант-Агро-К» договір оренди землі № б/н, відповідно до пункту 1.1 якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 5321884200:00:001:0578 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва для вирощування рослинницької продукції, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Красненської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області (а.с.9-11). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1133 га, в тому числі сіножаті - 1,1133 га (пункт 2.1 Договору). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 40198,67 гривень (пункт 2.4 Договору). Договір укладено строком на 10 (десять) років (пункт 3.1 Договору). Орендна плата становить 12,5 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки за один повний рік користування земельною ділянкою, з якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України (пункт 4.1 Договору). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації (пункт 4.2 Договору). Орендна плата вноситься один раз в рік, але не пізніше 30 грудня поточного року. Орендар вносить щорічну орендну плату протягом року одним або кількома платежами (пункт 4.3 Договору). Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно ч. 9 ст. 93 ЗК України, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Частиною 4 ст. 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». Згідно статті 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. У статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної виникає з моменту державної реєстрації такого права. Тому строк дії спірного договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Таку правову позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 18.01.2017 року по справі № 6-2777цс16, яка також була підтверджена і Постановою Верховного Суду в постанові суду від 27.06.2018 року по справі № 220/1897/16-ц. Отже, обов`язок орендаря щодо сплати орендної плати та право орендодавців на її отримання виникає після проведення державної реєстрації договорів оренди землі. Датою державної реєстрації договору оренди земельної ділянки загальною площею 1,1133 га, кадастровий номер 5321884200:00:001:0578, яка розташована на території колишньої Красненської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області, є 15.08.2017 року, номер запису про інше речове право: 21939806 (а.с.13). За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Пунктом 9.1 спірного договору оренди землі встановлено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати. Праву орендодавця кореспондує обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (пункт 9.4 Договору). У порушення умов договору оренди землі № б/н від 15 серпня 2017 року, позивачу не була виплачена відповідачем орендна плата за землю за 2018, 2019, 2021, 2022 роки, тобто не в строки, передбачені пунктом 4.3 спірного договору оренди землі. Лише в І кварталі 2020 року сплатило орендну плату в сумі 5024,83 гривень, у І кварталі 2023 року - 1242,24 гривень та в І кварталі 2024 року - 1242,24 гривень. У 2020 та 2023 роках сплатило орендну плату не в повному обсязі, а саме: в 2020 році недоплачено 232,09 гривень, у 2023 - 6444,58 гривень (а.с.15-18). У порушення умов п. 4.3 договору оренди землі № б/н від 15.08.2017 року, ПП «Гарант-Агро-К» не сплатило позивачу орендну плату за 2018 рік у сумі 4599,15 гривень, 2019 рік - 5049,87 гривень, 2021 рік - 5519,76 гривень, 2022 рік - 6071,74 гривень. Загальний розмір невиплаченої орендної плати ПП «Гарант-Агро-К» позивачу за користування земельними ділянками становить 27917,19 гривень. Наведене вказує на неодноразове грубе порушення відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати. У пункті 12.3 спірного договору оренди землі сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Положеннями частин 1, 2 ст. 614 ЦК України встановлено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. За змістом ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. У пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Так, аналіз статей 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК\~ України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 28.02.2018 року по справі № 587/173/15-ц за результатом розгляду справи про розірвання договорів оренди з підстав систематичної несплати орендної плати: «Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність». При вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору. Такий правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року (справа № 6-977цс16) та від 12 грудня 2012 року (справа № 6-146цс12). У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року (справа № 183/262/17) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не в повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Порушення відповідачем умов договору № б/н від 15.08.2017 року щодо сплати орендної плати є істотним, оскільки значною мірою позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, отримання гідної та економічно обґрунтованої плати за передачу в користування належної йому землі. Відповідач не спростував такі твердження і не надав суду докази про виплату позивачу орендної плати за землю за 2018, 2019, 2021, 2022 роки. Крім того, відповідач не виплатив орендну плату позивачу і в ході розгляду даної справи, що, на думку суду, свідчить про недобросовісну поведінку відповідача. Доказів протилежного суду не надано. Отже, факт систематичного порушення умов договору оренди землі № б/н від 15.08.2017 року щодо несвоєчасної сплати відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою за 2018, 2019, 2021, 2022 роки є доведеним та є підставою для розірвання такого договору, стягнення заборгованості зі сплати орендної плати в сумі 27917,19 гривень. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Однією із загальних засад державної реєстрації прав є обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). У ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Державна реєстрація прав є обов`язковою, оскільки відповідно до ст. 331, 334 ЦК України та ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до закону, виникають з моменту такої реєстрації. За змістом частини 1 статті 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. З наведених положень Закону вбачається, що в разі ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Враховуючи розірвання договору оренди землі № б/н від 15.08.2017 року, державна реєстрація іншого речового права (номер запису про інше речове право: 21939806), здійсненого на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба» Оржицької районної ради Полтавської області Лантух Т.І. від 18.08.2017 року, індексний номер: 36682974, підлягає скасуванню з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки площею 1,1133 га з кадастровим номером 5321884200:00:001:0578. Враховуючи викладене вище, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, а тому задовольняє їх у повному обсязі.

Outcome: approved