Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-03 00:00:00

11.09.2024 р. адвокат Маринушкін А.Г., який представляє інтереси позивача, звернувся до Святошинського районного суду м.Києва з вищевказаним позовом у якому просить визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладений між позивачем, [PERSON] , та відповідачем, ТОВ "Компанія з управління активами "Крістал Ессет Менеджмент" та посвідчений 22 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С., реєстровий номер № 1621. В обгрунтування позовних вимог вказує на укладення 22.09.2021 року між позивачем та відповідачем попереднього договору купівлі продажу квартири, який було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С., реєстровий номер № 1621. На дату укладання попереднього договору, яке мало місце 22.09.2021 року, будинок не був зведений та побудований, знаходився на стадії будівництва. Відповідно до цих же даних, будинок досі (на час пред`явлення позову) не введений в експлуатацію, що вказує на те, що цей об`єкт є незавершеним будівництвом. Таким чином, укладення попереднього договору купівлі-продажу на квартиру в будинку, який ще не побудований, вважає неправомірним, оскільки фактично приховує іншу угоду, а тому вказаний договір вважає удаваним правочином та має бути визнаний недійсним. Зазначає, що при укладенні попереднього договору купівлі-продажу на квартиру, яка ще не побудована, забудовник та покупець фактично мали на меті приховати інший правочин - договір інвестування. Так як на момент укладення попереднього договору ЖК (станом на 22.09.2021 року) знаходилося на стадії будівництва. Тобто, фактично сторони домовляються про інвестування в будівництво, але з метою уникнення певних правових наслідків уклали попередній договір купівлі-продажу. Стверджує, що відповідач навмисно запропонував укласти позивачу попередній договір купівлі-продажу для залучення коштів на будівництво квартири, уникаючи обов`язків за договором інвестування. У такому випадку фактично укладений договір купівлі-продажу майнових прав (інвестування), оскільки об`єкт інвестування (квартира) ще не існує в матеріальному світі на момент укладення правочину, а умови попереднього договору купівлі продажу притаманні умовам договору інвестування. Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 19.09.2024 р. відкрито провадження у справі, вирішено проводити розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін. 25.10.2024 р. від представника відповідача адвоката Андрусенка О.В. надійшов відзив. Як на підставу заперечень вказує, що зазначення в договорі, в присутності нотаріуса тверджень сторін про усвідомлення, розуміння, вираження справжньої волі щодо предмету договору, та вразі, якщо такий договір відповідає вимога закону, спростовує удаваність правочину. Нормами законодавства не заборонено укладати попередній договір купівлі-продажу квартири на стадії будівництва об`єкта. Окрім того, умовами спірного Попереднього договору передбачені всі вимоги щодо укладання попереднього договору та наявні всі істотні умови правочину, тому такий договір вважається чинним та не може бути визнаний недійсним. 05.11.2024 р. від представника позивача адвоката Маринушкіна А.Г. надійшла відповідь на відзив у якій наведені представником відповідача доводи у відзиві на позов заперечуються, оскільки, справжньою метою правочину було приховання інвестиційних відносин, а не укладення попереднього договору купівлі-продажу, оскільки майна (квартири) фізично не існувало, а внесені позивачем кошти мали бути спрямовані саме на будівництво будинку (тобто інвестування). Незважаючи на формальні положення в тексті договору, зокрема пункт 6.15, сторони фактично домовилися про інвестування в будівництво нерухомості. У свою чергу, відповідач повністю усвідомлював удаваний характер правочину під час його укладання та погодився з цим, розуміючи, що сторони не збиралися лише підписувати основний договір купівлі-продажу, а фактично домовлялися про фінансування будівництва об`єкта. 15.11.2024 р. надійшли заперечення від представника відповідача, який посилається на недоведеність позовних вимог. Позивач вважає удаваним правочин, оскільки майна (квартири) фізично не існувало, а кошти позивача мали бути спрямовані саме на будівництво будинку (тобто інвестування). Однак, цивільне законодавство передбачає можливість укладення договорів стосовно товару, який буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому, і відсутній у продавця на момент укладення договору. Вказує, що фінансування будівництва квартири, що є предметом у спірному попередньому договорі, проводиться за рахунок власних коштів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІНТЕРГАЛБУДІНВЕСТ» недиверсифікованого виду закритого типу, а не залучених коштів позивачем. Також вказує на отримання відповідачем сертифікату введення будинку в експлуатацію. У судовому засіданні представники позивача позовні вимоги підтримує та просить задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві. У судовому засіданні представник відповідача позовні вимоги заперечує, просить відмовити у їх задоволенні, вказуючи на їх необґрунтованість. Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, суд доходить висновку, що позовні вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав. Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ст. ст. 12,13 ЦПК України, суд розглядає справи на принципах змагальності і диспозитивності. Згідно зі ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до ст. ст. 76,81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Судом встановлено, що 22.09.2021 р. між ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за №1621. Згідно п.1.1 договору, сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2 цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона-1 (в основному договорі продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру [ADDRESS] , характеристика якої вказана у п.1.3 попереднього договору, в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона-2 (в основному договорі покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеним цим попереднім договором. Запланований термін закінчення будівництва будинку - 4 квартал 2022 року. Пунктом 1.2. Попереднього договору передбачено, що Основний договір укладається Сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 30 листопада 2024 року: 1) отримання відповідачем від позивача 100% Забезпечувального платежу; 2) отримання відповідачем документів на Об`єкт; 3) повне та належне виконання позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього Попереднього договору; 4) отримання Довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів з орендної плати та комунальних платежів за Договором оренди квартири, яка є об`єктом по даному Попередньому договору та який буде укладений між сторонами; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання. Згідно п. 4.1. Попереднього договору, для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладання Основного договору Сторона-2 сплачує Стороні-1 Забезпечувальний платіж у розмірі 3 086 741,77 грн, що еквівалентно 115 522,20 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH. Позивачем протягом періоду часу з 24.09.2021 року по 04.02.2022 року було сплачено 1 229 259,77 грн., про що було зазначено позивачем і встановлено судом у справі №757/32849/23-ц. Згідно п. 6.15. Сторони погодили, що цей договір є Попереднім договором, закріплює лише зобов`язання сторін укласти Основний договір та не є договором про відчуження майнових прав і не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості, не підтверджує право власності Сторони-2 на такий Об`єкт. Особи, що підписали цей Попередній договір, стверджують один одному та повідомляють усім заінтересованим у тому особам, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали (і усвідомлюють) значення своїх дій і могли (можуть) керувати ними; розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором; при укладанні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані ними; договір укладається ними у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску; договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом впливу тяжких для Сторони-2 обставин; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним); цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним); питання, які неурегульовані у цьому попередньому договорі, вирішуються відповідно до вимог чинного законодавства, зокрема, Цивільного кодексу України. Вказаний договір підписано сторонами, встановлено їх дієздатність та правоздатність договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за №1621. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. З матеріалів справи вбачається, що сторони уклали попередній договір, яким лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України). У частині першій статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Зі змісту попереднього договору купівлі-продажу квартири від 22.09.2021 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С., вбачається, що в ньому сторони лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, проте позивач вважає, що між ним і відповідачем дійсно був укладений інвестиційний договір, а попередній договір є удаваним. Відповідно до приписів частини 1 статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (ч. 2 ст. 235 ЦК України). А тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним лише у тому разі, коли буде встановлено, що правочин, який сторони насправді вчинили, не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Тобто за удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють один правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини. Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головним елементом угоди (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який підлягав встановленню судом у цій справі є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договорів та з`ясування питання про те, чи не укладені ці угоди з метою приховати іншу угоду та яку саме. Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 26 червня 2019 року у справі №759/17395/15-ц (провадження №61-9297св18). При укладенні удаваного договору воля сторін спрямована на встановлення інших цивільно - правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином. За удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини. Розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання певної користі усіма або принаймні одним із них. Стверджуючи про удаваність правочину, позивач заперечує проти наявності навмисних дій, волевиявлення та свідомого уявлення про реальну природу правочину зі свого боку, що не відповідає змісту ст. 235 ЦК України. Так, в пункті 6.15 попереднього договору сторони підтвердили, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали (і усвідомлюють) значення своїх дій і могли (можуть) керувати ними; розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором; при укладанні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані ними; договір укладається ними у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску; договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом впливу тяжких для Сторони-2 обставин; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним); цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним); питання, які неурегульовані у цьому попередньому договорі, вирішуються відповідно до вимог чинного законодавства, зокрема, Цивільного кодексу України. З урахуванням наведеного, суд вважає, що позивачем належними та допустимими доказами не доведено наявності між ним та відповідачем інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені попереднім договором, також не доведено, що у сторін настали інші права та обов`язки, ніж ті, що передбачені попереднім договором, а тому вказаний договір не може вважатись удаваним та визнаватись таким. Крім того, попередній договір в силу своєї правової природи не є правочином, який породжує взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на реальне настання тих чи інших умов договору, він створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. При цьому [PERSON] стверджує, що між сторонами дійсно було укладено інвестиційний договір. Згідно зі статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності. Інвестиційним договором є угода між особою, яка має право на об`єкт будівництва (замовник будівництва, інвестиційний фонд тощо), та інвестором з метою участі інвестора у будівництві шляхом залучення коштів та отримання в майбутньому у власність об`єкт. Отже, істотною умовою інвестиційного договору є предмет договору - інвестиції. За своєю правовою природою інвестиційний договір дуже схожий на попередній договір купівлі-продажу, який передбачений Цивільним кодексом України. Він передбачає укладання договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості після сплати інвестором інвестиційних коштів та введення об`єкту в експлуатацію. Усі істотні умови договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості (загальна площа об`єкту, кількість кімнат, план-схема, матеріал, з якого будується об`єкт тощо) повинні бути відображені в інвестиційному договорі. Це виступає гарантією передачі об`єкту, про який сторони домовились. Законодавчого визначення форми інвестиційного договору немає, а тому потрібно дотримуватись основних правил Цивільного кодексу України щодо укладення договорів. Отже, інвестиційний договір укладається в простій письмовій формі та не підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. За змістом попереднього договорукупівлі-продажу від 22.09.2021 р. предметом договору є квартира [ADDRESS] . Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами" Крістал Ессет Менеджмент" зобов`язується передати у власність квартиру [ADDRESS] . З огляду на наведене, вказаний попередній договір не містить істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав). Отже, спірний договір не містять істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав), а тому доводи позивача про те, що між сторонами мав місце саме інвестиційний договір, є безпідставними. Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Доказування у цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях. Європейський суд справ людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). За таких обставин, суд встановивши відсутність у матеріалах справи достатніх доказів, які б вказували на удаваність оспорюваного правочину, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Outcome: dismissed