Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-12 00:00:00

06.09.2024 позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] , в якому просив визнати за [PERSON] майнове (речове) право на однокімнатну квартиру [ADDRESS] . В обґрунтування заявлених вимог зазначив, що 16.08.2018 між позивачем та відповідачем укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, в якому сторони домовились у строк до 30 грудня 2019 року укласти основний договір купівлі-продажу квартири. Незважаючи на факт введення в експлуатацію житлового будинку, де розташована спірна квартира, та неодноразові звернення позивача (покупця) щодо укладання договору, відповідач не виконує взятого на себе обов`язку щодо укладення основного договору купівлі-продажу вищевказаної квартири. Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 11.09.2024 позов залишено без руху у зв`язку з несплатою позивачем судового збору. 17.09.2024 [PERSON] подана довідка МСЕК №989865, відповідно до якої вбачається, що позивачу встановлена безстроково друга група інвалідності, що є підставою звільнення від сплати судового збору на підставі п.9 ч.1 ст.5 Закону України «Про судовий збір». У зв`язку із чим ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 19.09.2024 відкрито загальне позовне провадження у цій цивільній справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 10.12.2024 підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду у відкритому судовому засіданні. Позивач у судове засідання не з`явилася. Представник позивача в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав в повному обсязі з підстав викладених у позові. Відповідач у судове засідання не з`явився з невідомих причин, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином відповідно до п.1 ч.8 ст. 128 ЦПК України. Про причини своєї неявки не повідомив, заяв або клопотань до суду від відповідача не надходило. \~ \~ \~ \~В поданих 15.10.2024 поясненнях просить у задоволенні позовних вимог відмовити з огляду на те, що позивачем не подано доказів ухилення відповідача від укладення основного договору. Окрім того, визнає той факт, що житловий будинок за адресою: [ADDRESS] є введеним в експлуатацію. \~ \~ \~ \~Суд, заслухавши представника позивача, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, оцінивши їх кожний окремо та у сукупності й взаємозв`язку, дійшов висновку, що вимоги позивача є не ґрунтуються на вимогах закону, а тому підлягають відхиленню з наступних підстав. \~ \~ \~ \~З матеріалів справи вбачається, що 16.08.2018 між [PERSON] (продавець) та [PERSON] у відповідності до ст. 635 ЦК України укладено Договір, згідно із п. 1 якого продавець зобов`язався у майбутньому, в строк до 17 години 00 хвилин тридцятого (включно) грудня дві тисячі дев`ятнадцятого року укласти договір купівлі-продажу квартири, а саме: однокімнатної квартири [ADDRESS] (п. 2.2. Договору). \~ \~ \~ \~Відповідно до п. 2.4. Договору сторони визначили ціну квартири у розмірі 355923 грн 00 коп., що була сплачена покупцем ще до підписання цього договору. Сума цієї попередньої оплати повинна бути зарахована Продавцем в якості сплати грошової суми під час укладання основного договору (п.2.10 Договору). \~ \~ \~ \~ Покупець зобов`язується, впродовж одного календарного місяця з моменту прийняття житлового будинку в експлуатацію, укласти з продавцем основний договір, якщо будинок буде введено в експлуатацію раніше дати, зазначеної в п. 1 цього договору (п. 12 Договору). \~ \~ \~ \~Згідно із п. 5 Договору, у разі якщо одна сторона ухиляється від виконання зобов`язання за договором (тобто ухиляється від укладання основного договору), інша сторона вправі звернутися до суду з вимогою про примушення укласти основний договір, на умовах, визначених цим договором. \~ \~ \~ \~Зважаючи на те, що кожна із сторін визнає факт введення в експлуатацію житлового будинку за адресою: [ADDRESS] , а суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цієї обставини або добровільності такого визнання, то на підставі ч.1 ст. 82 ЦПК України суд дійшов висновку, що введення в експлуатацію будинку, де розміщена спірна квартира - є встановленою обставиною. \~ \~ \~ \~З претензії, яка направлена відповідачу 29.06.2023 вбачається, що позивач звертався з вимогою щодо укладення основного договору купівлі продажу квартири. \~ \~ \~ \~Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. На підтвердження своїх позовних вимог позивач надав попередній договір купівлі-продажу квартири, укладений 16.08.2018 між ним та [PERSON] у простій письмовій формі, а також вказав про здійснення розрахунку за цим договором. Відповідно до ст. 635 ЦК України, в редакції чинній на момент укладання договору від 16.08.2018, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Згідно із ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно із ч.3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору. Однак, в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про факт ухилення [PERSON] від нотаріального посвідчення попереднього договору, або ж про намір [PERSON] нотаріально посвідчити вказаний договір, вжиття ним будь-яких заходів для такого посвідчення. Суд зауважує, укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється (ст. 635 ЦК України). Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як визнання прав на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. Отже, зважаючи на викладене, суд вважає, що попередній договір, на який посилається позивач як на підставу задоволення позовних вимог, юридично не є укладеним, оскільки не був нотаріально посвідчений, не є основним і не створює наслідків його невиконання, які б мали місце у випадку укладення основного договору, а тому у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити. Таке правозастосування узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними, зокрема, в постанові від 03.06.2021 у справі №520/970/18, в постанові від 08.01.2025 у справі №466/4374/22, що враховується судом при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин на підставі ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів». Суд відхиляє посилання адвоката Ісмаілова Р.Г. на нерелевантну практику Верховного Суду, зокрема, постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 у справі №761/5156/13-ц, постанова Верховного Суду від 16.11.2020 у справі №755/8933/18, оскільки в цих справах Верховним Судом винесені відповідні рішення, у зв`язку із порушенням продавцем взятих на себе договірних зобов`язань не за попереднім договором, а за основним договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно. Про це йде мова і у постанові Верховного Суду від 24.10.2018 у справі №344/8552/16-ц, де зазначено, що незважаючи на те, що укладений між сторонами договір має назву попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, цей договір не є попереднім, оскільки у цьому договорі викладені всі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір), оскільки предметом цього договору є нежитлове приміщення, яке відповідно до пункту 1.1 буде створене у майбутньому. Крім того, цей договір не відповідає вимогам статті 635 ЦК України, а саме у ньому відсутня умова про те, що протягом певного строку (у певний термін) буде укладено основний договір. Відповідно до ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача. Зважаючи на те, що у цій справі прийняте рішення про відмову у позовних вимог,

Outcome: dismissed