Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-05 00:00:00

23.10.2024 року до Центрально-Міського районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області на підставі ухвали Інгулецького районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 20.09.2024 року за підсудністю надійшла позовна заява [PERSON] , в інтересах якого діє адвокат Редіч Наталія Юріївна, до Криворізької міської ради про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним. Вказаний позов мотивовано тим, що 18 лютого 2002 року між позивачем та ВАТ «Широківський сирзавод» в особі представника Логінова О.С. на товарній біржі «Українська товарна біржа» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, реєстраційний № 826457, а саме, - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 38,5 кв.м., житловою площею 24,0 кв.м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Зазначає, що вищевказаний будинок належав ВАТ «Широківський сирзавод» на підставі балансової довідки б/н від 18.02.2002. З довідки КП «Криворізьке РБТІ» ДОР позивачу стало відомо про відсутність будь-яких даних щодо реєстрації за позивачем права власності на вищезазначений житловий будинок. З метою здійснення реєстрації права власності на підставі Договору купівлі-продажу позивач звернулася до державного реєстратора прав на нерухоме майно із заявою про проведення реєстраційних дій, однак отримала відмову, у зв`язку із відсутністю нотаріального посвідчення, наданого для реєстрації договору. Оскільки, сторони договору купівлі-пролажу досягли згоди щодо всіх умов договору, що підтверджується підписами сторін, всі зобов`язання за договором сторонами виконані в повному обсязі, а також зважаючи на неможливість нотаріального посвідчення зазначеного договору у зв`язку із припиненням юридичної особи, яка була стороною правочину, позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості, а саме: будинку з господарськими будівлями та спорудами за адресою: [ADDRESS] , укладений на товарній біржі «Українська товарна біржа» 18.02.2002 року, реєстраційний № 826457.\~ Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.10.2024 року цивільна справа розподілена та надійшла в провадження головуючого судді Чирського Г.М. Ухвалою суду від 25.10.2024 року вищезазначений позов прийнято до розгляду та відкрито спрощене позовне провадження у справі з викликом сторін. Позивач та її представник в судове засідання не з`явилися, від представника на електронну адресу суду надійшло клопотання про розгляд справи без участі сторони позивача. Представник відповідача - Криворізької міської ради у судове засідання не з`явився. В матеріалах справи міститься раніше подане клопотання, в якому сторона відповідача просила відмовити у задоволенні позовних вимог до Криворізької міської ради. Дослідивши наявні у справі матеріали, суд дійшов наступного висновку. Як вбачається з матеріалів справи,\~\~18 лютого 2002 року [PERSON] та ВАТ «Широківський сирзавод», в особі представника Логінова Олександра Сергійовича, уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме : житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 38,5 кв.м., житловою площею 24,0 кв.м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , зареєстрований на Українській товарній біржі за реєстраційним № 826457. Згідно відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, діяльність юридичної особи ВАТ «Широківський сирзавод» припинена на підставі ухвали Господарського суду Дніпропетровської області від 10.07.2014 р. Право власності на нерухоме майно не було зареєстровано позивачкою в бюро технічної інвентаризації, що підтверджується довідкою КП «Криворізьке районне бюро технічної інвентаризації Дніпропетровської обласної ради за № 211785 від 22.07.2024 року. Рішенням №74046063 від 10 липня 2024 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Глеюватської сільської ради Дніпропетровської області Волос О.В., відмовлено [PERSON] в державній реєстрації права власності на домоволодіння, оскільки подані документи не дають змоги встановити набуття , зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, а саме: поданий для державної реєстрації договір купівлі-продажу від 18.02.2002 року не посвідчений нотаріально. Момент виникнення права власності на річ (майно) визначається законом. У відповідності до статті\~5\~Цивільного кодексу\~України (далі\~-\~ЦК\~України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Відповідно до частини першої статті\~58\~Конституції України\~закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. До того ж\~пунктом 2 Постанови Пленуму\~Верховного Суду\~України "Про\~судову практику\~розгляду цивільних\~справ про\~визнання правочинів\~недійсними"\~№9\~від 06\~листопада 2009\~року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень\~Цивільного кодексу\~України 2003 року (далі\~-\~ЦК\~України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Враховуючи, що спірні правовідносини виникли 18 лютого 2002 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення\~Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі\~-\~ЦК\~Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей\~128,\~153\~ЦК\~Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті\~224\~ЦК\~Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі статтею\~41\~ЦК\~Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті\~42\~ЦК\~Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі статтею\~47\~ЦК\~Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. Приписами ст.224 ЦК УРСР встановлено, що за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. При укладанні договору купівлі-продажу від 18.02.2002 року сторони керувались ч.2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», відповідно до якої, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Частиною 2\~ст.47 ЦК УРСР від 1963 року\~передбачено, що у разі, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсною. При цьому, вказана норма може застосовуватись лише за наявності таких необхідних умов: одна зі сторін має повністю або частково виконати угоду; інша сторона має ухилятись від нотаріального оформлення угоди; має існувати вимога сторони, яка виконала свої обов`язки. Відсутність хоча б однієї з цих умов унеможливлює визнання договору купівлі-продажу житла з недотриманням нотаріальної форми дійсним. У п.4 постанови Пленуму Верховного Суду України за №3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (із змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах), міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його частини. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч.2\~ст.47 ЦК України, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. На час укладення вищевказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна була чинною частина друга\~статті 9 ЖК УРСР, за змістом якої громадяни мали право, зокрема, придбавати квартири (будинки), та, відповідно, частин останніх), на біржових торгах. Підтвердженням визнання такого права державою є реєстрація права власності у КП «БТІ». У зв`язку з викладеним, за наявними матеріалами, суд позбавлений можливості встановити обставини укладення договору купівлі-продажу житлового будинку з будівлями та спорудами за адресою: [ADDRESS] , на торговій біржі, для визнання його дійсним через більш ніж 22 роки після укладення. Статтею\~227\~ЦК\~Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Однак вказаний договір не зареєстровано позивачкою в бюро технічної інвентаризації відповідно до ст.\~227\~ЦК УРСР від 1963 року. Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями\~224,\~227\~ЦК\~Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Положення статті\~227\~ЦК\~Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20). У статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі. Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20). За правилами статей\~12,\~81\~ЦПК\~України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Звертаючись до суду позивач посилається на те, що при укладенні спірного правочину між ним та відповідачем досягнуто згоди з усіх істотних умов договору та виконано всі умови договору. Нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку не представляється можливим. Разом з тим, як встановлено судом після укладення 18.02.2002 року договору купівлі-продажу у формі торгового біржового контракту, реєстрація речового права на спірний житловий будинок в органах бюро технічної інвентаризації за позивачем не проводилася. Як зазначено вище, норма\~частини другої\~статті 220 ЦК\~не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей\~210 та 640\~ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Оскільки ані державної реєстрації, ані нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу житлового будинку здійснено не було при його укладенні, то вказаний договір в розумінні\~ст. 220 ЦК України\~не є укладеним і не створює прав та обов`язків для сторін. Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги є необґрунтованими та не підлягають задоволенню. У відповідності до\~ст. 141 ЦПК України, у зв`язку з відмовою у задоволенні позову, судовий збір понесений позивачем при подані позовної заяви до суду, необхідно покласти на останнього.

Outcome: dismissed