Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-12 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовною заявою до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 18.08.2000 між [PERSON] (рос. [PERSON] ), яка на той момент діяла від свого імені та як законний представник неповнолітньої [PERSON] (рос. [PERSON] ), [PERSON] (рос. [PERSON] ), як продавцем з одного боку, та [PERSON] , як покупцем з іншого, було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, \~зареєстрований на Товарній біржі «НОВИЙ ВІК» за №1-203, за умовами якого [PERSON] набув у приватну власність квартиру. На підставі ст. 15 Закону України «про товарну біржу» даний договір зареєстрований на біржі нерухомості «НОВИЙ ВІК» та нотаріальному посвідченню не підлягав. Відповідно до технічного паспорту на квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] , житлове приміщення має загальну площу 45,10 кв.м., житлову площу 28,00 кв.м., знаходиться на 4 поверсі 5-поверхового будинку, складається з 2-х кімнат (І кімната площею 17,40 кв.м., II - 10,60 кв.м.), кухні площею 5,90 кв.м., ванної кімнати 2,20 кв.м., вбиральні 1,10 кв.м., коридору - 5,30 кв.м., вбудованої шафи 1,80 кв.м. Квартира обладнана балконом площею 0,80 кв.м. Право приватної власності на зазначене житлове приміщення зареєстроване за [PERSON] у КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації». На даний час нотаріальне посвідчення договору неможливе, тому причиною звернення позивача до суду став захист своїх прав, як власника нерухомого майна, набутого за договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі та не посвідченим нотаріально, що з огляду на наявні розбіжності в законодавстві впливає на дійсність правочину як правовстановлюючого документу, та як наслідок, на вільну реалізацію позивачем своїх прав як власником спірного житлового приміщення, у тому числі щодо відчуження на користь інших. Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.12.2024 року, на підставі розпорядження заступника керівника апарату Центрально-Міського районного суду м. Кривого Рогу № 266/24\~\~ від 18.12.2024 року, у зв`язку із звільненням судді [PERSON] з посади судді Центрально-Міського районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області, справу передано для розгляду судді Чирському Г.М. Ухвалою суду від 06.01.2025 року цивільну справу прийнято до свого провадження, постановлено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін. Позивач та його представник в судове засідання не з`явилися, представник позивача подав письмову заяву про розгляд справи без участі сторони позивача, підтримуючи позовні вимоги в повному обсязі. Відповідачі\~в судове засідання повторно не з`явилися, з невідомих суду причин, хоча про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, про причини своєї неявки суд не повідомили, відзив на позов не подали. За таких обставин суд вважає можливим розглянути справу у відсутність представника позивача та відповідача на підставі наявних у справі доказів та ухвалити заочне рішення, відповідно до положень ст.ст.\~280,\~282 ЦПК України. Враховуючи, що сторони до суду не прибули, в матеріалах справи мається достатня кількість доказів для вирішення справи по суті, суд відповідно до вимог ч.2 ст.247\~ЦПК України\~вважає за доцільне ухвалити рішення без участі сторін по справі та без фіксації процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.\~\~\~\~\~\~\~\~ Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку. Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з наступних підстав. Так, в судовому засіданні встановлено, що 18.08.2000 року між [PERSON] (російською мовою - [PERSON] ), яка на той момент діяла від свого імені та як законний представник неповнолітньої [PERSON] (російською мовою - [PERSON] ), [PERSON] (російською мовою - [PERSON] ), як продавцем з одного боку, та [PERSON] (російською мовою [PERSON] ), як покупцем з іншого, було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири загальною площею 45,10 кв., житловою площею 28,00 кв.м., розташовану за адресою: [ADDRESS] . Згідно п.9 договору, правочин укладено на виконання біржової угоди, зареєстрованої на Товарній біржі «НОВИЙ ВІК» за реєстровим №1-203 від 18.08.2000. На підставі ст. 15 Закону України «про товарну біржу» даний договір зареєстрований на біржі нерухомості «НОВИЙ ВІК» та нотаріальному посвідченню не підлягав. Відповідно до технічного паспорту на квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] , житлове приміщення має загальну площу 45,10 кв.м., житлову площу 28,00 кв.м., знаходиться на 4 поверсі 5-поверхового будинку, складається з 2-х кімнат (І кімната площею 17,40 кв.м., II - 10,60 кв.м.), кухні площею 5,90 кв.м., ванної кімнати 2,20 кв.м., вбиральні 1,10 кв.м., коридору - 5,30 кв.м., вбудованої шафи 1,80 кв.м. Квартира обладнана балконом площею 0,80 кв.м. Право приватної власності на зазначене житлове приміщення зареєстроване за [PERSON] у КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації» 28.08.2000 року із внесенням запису в реєстрову книгу 194П, ст.315, запис №315. Причиною звернення позивача до суду став захист своїх прав, як власника нерухомого майна, набутого за договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі та не посвідченим нотаріально, що з огляду на наявні розбіжності в законодавстві впливає на дійсність правочину як правовстановлюючого документу, та як наслідок, на вільну реалізацію позивачем своїх прав як власником спірного житлового приміщення, у тому числі щодо відчуження на користь інших. Згідно ч. 1\~.nsf/link1/an_7396/ed_2020_02_13/pravo1/T04_1618.html?pravo=1#7396" title="Цивільний процесуальний кодекс України (ред. з 15.12.20ст. 4 ЦПК\~України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Частиною 1\~vo=1#7467" title="Цивільний процесуальний кодекс України (ред. з 15.12.2017); нормативно-правовий акт № 1618-IV від 18.03.2004">статті 13 ЦПК України\~передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих\~учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Момент виникнення права власності на річ (майно) визначається законом. У відповідності до статті\~5\~Цивільного кодексу\~України (далі\~-\~ЦК\~України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Відповідно до частини першої статті\~58\~Конституції України\~закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. До того ж\~пунктом 2 Постанови Пленуму\~Верховного\~Суду\~України "Про\~судову\~практику\~розгляду цивільних\~справ\~про\~визнання правочинів\~недійсними"\~№9\~від\~06\~листопада\~2009\~року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень\~Цивільного кодексу\~України 2003 року (далі\~-\~ЦК\~України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Враховуючи, що спірні правовідносини виникли 18 лютого 2002 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення\~Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі\~-\~ЦК\~Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей\~128,\~153\~ЦК\~Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті\~224\~ЦК\~Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. На час укладення вищевказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна була чинною частина друга\~статті 9 ЖК УРСР, за змістом якої громадяни мали право, зокрема, придбавати квартири (будинки), та, відповідно, частин останніх), на біржових торгах. Підтвердженням визнання такого права державою є реєстрація права власності у КП «БТІ». Згідно ст. 227 ЦК України (1963 року), договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. У статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі статтею\~41\~ЦК\~Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті\~42\~ЦК\~Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Відповідно до ст. 47 ЦК України (1963 року), нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Приписами ст.224 ЦК УРСР встановлено, що за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу від 18.08.2000 року дійсно підлягав нотаріальному посвідченню, однак не був нотаріально оформлений з посиланням на ст.15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 (в редакції, чинній на момент укладення договору). Так, під час укладення вказаної угоди сторони не посвідчили його нотаріально, вважаючи достатньою його реєстрацію на товарній біржі та в КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації». Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями\~224,\~227\~ЦК\~Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Положення статті\~227\~ЦК\~Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20). У відповідності до ч.2 ст.47 ЦК УРСР та п.4 Постанови Пленуму Верховного Суду України 28.04.1978 р. № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними», якщо угода, що потребує нотаріального посвідчення, виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального посвідчення, суд за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників, вправі визнати угоду дійсною. На момент укладення правочину сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов, продавець [PERSON] , яка на той момент діяла від свого імені та як законний представник неповнолітньої [PERSON] , [PERSON] , передали [PERSON] , як покупцеві, правовстановлюючі документи на відчужуване майно, а останній сплатив вартість цього майна. До того ж наявність реєстрації права власності на спірне житлове приміщення за позивачем, проведена КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації» 28.08.2000, внесення змін до технічної документації на квартиру щодо власника, зареєстрованих в КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації», у сукупності в черговий раз свідчать про дійсність та правомірність набуття квартири у власність позивачем за наслідками фактичного виконання умов угоди обома сторонами. Згідно ст. 220 ЦК України\~у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до ч.2 ст. 220 ЦК України (2003), якщо сторони у письмовій формі погодили усі істотні умови договору купівлі-продажу та відбулося його повне або часткове виконання сторонами, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У зв`язку з тим, що сторони за договором купівлі-продажу нерухомого майна повністю виконали свої обов`язки по цьому договору, однак не мають можливості його нотаріально посвідчити, то суд вважає необхідним вказаний договір визнати дійсним. З матеріалів справи вбачається, що дана угода була виконана сторонами повністю. Відповідно до ч. 1\~ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. У Рішенні Європейського Суду від 29 листопада 1991 року у справі «Пайн Велей Девелопментс ЛТД» проти Ірландії» зазначається, що власники мають право претендувати щонайменше на законне сподівання на можливість користуватися своєю власністю. За правилами статей\~12,\~81\~ЦПК\~України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. З огляду на викладене, судом встановлено, що сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на норму\~статті 15 Закону України «Про товарну біржу», а тому суд вважає, що є підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18.08.2000 року, оформленого на Товарній біржі «Новий вік». У зв`язку з тим, що позивач не наполягає на стягненні з відповідачів судового збору, що є його правом, суд при ухваленні рішення зазначене питання не розглядає.

Outcome: approved