Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-13 00:00:00

До Приморського\~районного суду\~м.\~Одеси надійшла\~позовна заява\~ [PERSON] ,\~яка подана\~адвокатом Форманюк\~Оленою Миколаївною,\~до Одеської\~міської ради,\~третя особа\~Товарна Біржа\~«Центральна Одеська\~Біржа» про\~визнання договору\~купівлі-продажу\~нерухомого майна\~дійсним,\~в якій\~просить:\~визнати дійсним,\~зареєстрований 18\~серпня 1997\~року на\~Товарній Біржі\~«Центральна Одеська\~біржа» в\~«Журналі реєстрації\~біржових угод\~з нерухомістю»,\~Договір №\~3168\~від 18\~серпня 1997\~року купівлі-продажу\~37/100\~частини нерухомого\~майна будинку\~ [ADDRESS] ,\~37/100\~частини будинку\~складається із\~літ «Е»\~-\~5-1\~коридор (3,3\~кв.м.),\~5-2\~коридор (8,2\~кв.м.),\~5-3\~кухня (9,6\~кв.м.),\~5-4\~-\~ванна (4.1\~кв.м.),\~5-5\~-\~жила (24,8\~кв.м.),\~ 5-6 - жила (14,0 кв.м.), 6-1 - комора (3,3 кв.м.), 7-1 комора (4,4 кв.м.), а всього 71,7 кв.м., з яких 38,8 кв.м - жила, укладений 18 серпня 1997 року між [PERSON] та [PERSON] ; витрати за подачу позову залишити за рахунок позивача. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивачка є власником 37/100 частин будинку, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] на підставі договору № 3168 купівлі-продажу нерухомого майна від 18 серпня 1997 року, що укладений між [PERSON] та [PERSON] на Товарній Біржі «Центральна Одеська біржа». Згідно п. 3 Договору частина будинку продана за 10591 грн, які продавець отримав від покупця до підписання цього договору. 20.08.1997 вказаний договір купівлі-продажу зареєстровано за позивачем в «ОМБТІ», номер запису 5327 в книзі 109 дол. сторінка 178. 11.08.1997 ОМБТІ виготовило технічний паспорт на весь будинок на ім`я усіх співвласників, позивачці належить 37/100 частини будинку по [ADDRESS] . З 1997 року позивачка є власником спірного нерухомого майна, щорічно сплачує до місцевого бюджету земельний податок за користування нерухомим майном. Продавець [PERSON] , який є братом колишнього чоловіка позивачки, помер [INFO] , у зв`язку з чим відповідачем у справі вказана Одеська міська рада. Правочин усіма сторонами повністю виконаний: відповідач отримав гроші до підписання договору, про що вказано безпосередньо в договорі, а позивачка поселилася в свою частину будинку, де була у встановленому законом порядку зареєстрована, де і мешкає до теперішнього часу. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. Позивачка використовує свою частину будинку протягом 27 років, мешкає, регулярно сплачує комунальні платежі та утримує свою частину в належному санітарно - технічному стані. На час укладення договору, сторони договору не знали, що правочин, в відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають. Біржове оформлення договору сторонами було вибрано, оскільки така форма оформлення подібного роду договорів відповідала дійсному законодавству, що підтверджується державною реєстрацією даного договору в «ОМБТІ». На даний час позивачка не має можливості розпоряджатися своєю власністю, оскільки вказаний договір купівлі-продажу не було нотаріально посвідчено. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2024 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за позовною заявою [PERSON] . Розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження. Ухвалою суду від 05 листопада 2024 року закрито підготовче провадження\~по справі та\~призначено\~справу до судового розгляду по суті. У судове засідання учасники розгляду справи не з`явився, про розгляд справи судом повідомлялися належним чином. Від представника позивачки [PERSON] - адвоката Форманюк О.М. на адресу суду надійшла заява, в якій просить розглянути справу без участі позивачки та її представника, позовні вимоги підтримує та просить їх задовольнити, проти заочного рішення не заперечує. Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суду не повідомив, відзив на позов не подав. Представник третьої особи - Товарної Біржи «Центральна Одеська Біржа» у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суду не повідомив. Суд, у зв`язку з неявкою відповідача та неповідомленням про поважність причин такої неявки в судове засідання, ненаданням відповідачем відзиву на позов, ухвалив слухати справу у відсутності відповідача, згідно ст.ст.280-281 ЦПК України, при заочному розгляді на підставі наявних у справі доказів. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснювалося. Відповідно до\~ст. 268 ЦПК України\~датою складання повного тексту рішення є\~14 лютого 2025 року. \~ \~ \~ \~Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд дійшов наступного висновку. Судом встановлено,\~що 18\~серпня 1997\~року між\~ [PERSON] та\~ [PERSON] на\~Товарній Біржі\~«Центральна Одеська\~біржа» було\~укладено договір\~купівлі-продажу\~нерухомого майна\~№3168,\~відповідно до\~умов якого,\~ [PERSON] \~продав,\~а [PERSON] \~купила 37/100\~частин будинку\~під номером\~ [ADDRESS] ,\~які складаються\~з:\~літ «Е»\~-\~5-1\~коридор,\~5-2\~коридор,\~5-3\~кухня,\~5-4\~-\~ванна,\~5-5\~-\~жила (38,8\~кв.м.),\~ 5-6 - жила, 6-1 - комора, 7-1 комора. Згідно п.3 Договору частина будинку продана за 10591 грн, які продавець отримав від покупця до підписання договору. Вказаний договір купівлі-продажу зареєстрований в «ОМБТІ» 20 серпня 1997 року кн. 109 доп. стр.178 р.№ 5327 (а.с. 16 18). Відповідно до листа КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради № 42362/04-04 від 25.07.2024 станом на 31.12.2012 право власності на 37/100 частин будинку за адресою: [ADDRESS] зареєстровано за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу №3168 від 18.08.1997 (а.с. 27). Позивачка щорічно сплачує до місцевого бюджету земельний податок за користування нерухомим майном, що підтверджується копіями квитанцій за 2018, 2019, 2021 та 2024 роки (а.с.29 35). Відповідно до свідоцтва про смерть Серія [NUMBER] , яке видано Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Одеса) 16.11.2022 [PERSON] , [INFO] помер [INFO] (а.с. 28). Відповідно до ч. 1, 2, 4 ст.\~15\~Закону України\~«Про товарні\~біржі» біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Згідно зі ст.\~41\~ЦК УРСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті 42\~ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Згідно зі ст.\~47\~ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. За змістом статей 128, 153\~ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст.\~224\~ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227\~ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 вказав, що на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що відсутні жодні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, дійсним, оскільки останній є таким в силу вимог вищенаведених норм ЦК УРСР 1963 року та ст. 15 Закону України «Про товарну біржу». Крім того,\~відповідно до\~положень пп.\~1.2\~п.\~1\~глави 2\~«Посвідчення правочинів\~про відчуження\~та заставу\~майна» розділу\~ІІ «Порядок\~вчинення окремих\~видів нотаріальних\~дій» Наказу\~Міністерства юстиції\~України від\~22.02.2012\~№296/5 Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: …договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо. Враховуючи правила вчинення нотаріальних дій нотаріуси мають право при оформленні відчуження нерухомості приймати до уваги договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, що свідчить про відсутність перешкод для позивача у розпорядженні належним їй майном. Оскільки права позивача не порушені, позовні вимоги не підлягають задоволенню. Враховуючи, що судом ухвалене рішення про відмову у задоволенні позову, враховуючи положення ст. 141 ЦПК України, суд відносить судові витрати по сплаті судового збору за рахунок позивача.

Outcome: dismissed