Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-09 00:00:00

07.03.2024 року представник позивача звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди землі та стягнення індексації по орендній платі, в якому просить розірвати договір оренди № 233/16 який укладено 12.07.2016 р. між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Північ», щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер 5920384000:01:001:0532, загальною площею 3,9437 га., номер запису про інше речове право 15604502, а також стягнути з відповідача на користь [PERSON] , заборгованість за невиплачену індексацію за договором оренди № 233/16 від 12.07.2016 року в розмірі 11506,67 грн., та понесені\~судові витрати.Свої вимоги мотивує тим, що позивач є власником земельної ділянки кадастровий номер 5920384000:01:001:0532, яку успадкував після батька [PERSON] . 12.07.2016 р. [PERSON] уклав договір оренди з ПрАТ «Райз-Максимко» щодо оренди належної їй йому земельної ділянки. 05.11.2018 року між ПАТ «Райз-Максимко, ТОВ «Райз-Північ» та [PERSON] укладено трьохсторонню додаткову угоду №1 до Договору № 233/16 який укладено 12.07.2016, в якій новий орендар (ТОВ «Райз-Північ») приймає на себе всі права та обов`язки від ПАТ «Райз-Максимко». Також сторони внесли зміни в Договір № 233/16 від 12.07.2016, а саме п. 2 доповнено підпунктом 2.1: «Кадастровий номер земельної ділянки 5920384000:01:001:0532, загальною площею 3,9437 га», п. 5 викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.», п. 9 викладено в наступній редакції: «З 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки». [PERSON] неодноразово звертав увагу орендаря на те, що той неналежним чином виконує умови по договору, а саме в частині п. 10 «Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності здійснюється з урахуванням індексації». Проте орендар ухилявся від виконання свого обов`язку по договору, жодного разу не провів розрахунок по орендній платі з урахуванням індексації. Орендар прямо ухиляється від свого обов`язку, який прямо передбачений в договорі та є істотною його умовою. Вважає, що неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати, також є порушенням умов договорів оренди земельної ділянки. 18.03.2024 р. від відповідача ТОВ «Райз Північ» надійшов відзив на позовну заяву, в якому просить у задоволенні позову [PERSON] до ТОВ «Райз Північ» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості, стягнення індексації відмовити в повному обсязі. Свої заперечення мотивує тим, що відповідач не порушував права позивача, а отже доводи позивача про факт систематичної (два і більше разів) несплати коштів за оренду землі, тобто істотного порушення умов укладених договорів оренди земельних ділянок, є необґрунтованими та недоведеними, та не можуть братися до уваги судом. Розмір орендної плати та її індексація визначаються за домовленістю сторін. Порядок індексації орендної плати законом не передбачений. Цей механізм сторони повинні передбачати в договорі оренди земельної ділянки (як індекс застосовувати, з якого періоду і т.д.). Однак в договорах оренди земельних ділянок, укладеному позивачем з ТОВ «Райз Північ» така інформація відсутня. На даний момент сторони не укладали угоду, у якій чітко було б прописано процедуру індексації орендної плати. Складність також полягає в тому, що індекс інфляції публікується за попередні періоди (щомісяця та за календарний рік), тому на час виплати орендної плати точний індекс інфляції за поточний рік ще не відомий. Надані позивачем розрахунки зроблені некоректно, а тому не повинні враховуватися судом. Вважає, відповідачем було сплачено орендну плату у повному обсязі з урахуванням індексу інфляції. Також просить застосувати строк позовної давності до позовної заяви позивача та відмовити в задоволенні позовних вимог. 18.03.2024 до суду від представника відповідача ТОВ «Райз Північ» надійшла заява якою він просить застосувати строки позовної давності. 18.03.2024 до суду від представника відповідача ТОВ «Райз Північ» надійшло клопотання яким він просить відмовити щодо стягнення судових витрат, а саме правничої допомоги наданої позивачу, що розмір витрат не є повною мірою обґрунтованим та не відповідає критеріям розумності. 19.08.2024\~р.\~та 07.02.2025\~від відповідачаТОВ\~«Райз Північ» надійшли додаткові пояснення у справі, в яких зазначає, що 10.12.2024 р. оприлюднено текст постанови Великої Палати Верховного суду від 20.11.2024 р. № 918/391/23., якому міститься висновок про те, що у разі систематичної повної несплати орендної плати застосуванню підлягає пункт «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України як спеціальна норма права, яка передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі. В даному випадку для розірвання договору достатнім для суду буде встановити факт систематичної несплати орендної плати (2 і більше разів). Якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що договір може бути розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір. Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Виходячи із обставин справи, вбачається, що Позивач тлумачить умови п. 10 Договору інакше ніж Відповідач, і, фактично, спір стосується проведення розрахунку індексації орендної плати, яка передбачена договором оренди земельної ділянки та стягнення недоплачених сум. У разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін (п. 97 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23). Несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів, однак наведений спір за висновками Верховного Суду, викладеними в попередніх абзацах, не є підставою для застосування такої санкції як розірвання договору оренди землі. Також зазначає, що для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка землі, яка розраховується за формулою, виходячи із індексу споживчих цін за попередній рік за формулою, визначеною статтею 289 ПК України, тому твердження позивача про те, що орендна плата нараховувалася без урахування індексу інфляції є помилковими, оскільки відповідач сплачував орендну плату з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі, яка у свою чергу розраховується на базі індексу споживчих цін, що за вказаний період становив 1,0 %. Отже, Позивачу орендна плата за користування Товариством належними йому на праві власності земельними ділянками за 2021-2023 роки були виплачені в узгодженому договорами розмірі з урахуванням індексації НГО. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі і просив задовольнити з підстав, зазначених у позовній заяві. Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечувала і просила відмовити в задоволенні позову з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву, та додаткових пояснень. Представник третьої особи ПрАТ «Райз-Максимко» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Суд вислухавши пояснення сторін, дослідивши наявні у справі письмові докази, дійшов такого висновку. Судом встановлено, що 12.07.2016 р. між [PERSON] , який на момент укладення договору був власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,9437 га., кадастровий номер 5920384000:01:001:0532, що розташована на території Чернеччинської сільської громади (раніше - Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області), було укладено договір оренди землі № 233/16 строком на 10 років, право власності позивача на дану земельну ділянку підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 16.11.2022 року, посвідчений державним нотаріусом Охтирської міської державної нотаріальної контори Богдан К.М., та ПрАТ «Райз-Максимко». 21.07.2016 р. Договір № 233/16 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 15604502, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 07.03.2024 № 368838370 (а.с. 19-21). Відповідно до п. 5 Договору № 233/16 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн. Пунктами 9, 10, 11 Договору № 233/16 визначено, що орендна плата вноситься у грошовій формі та розмірі 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7855,71 грн., із вирахуванням податку з доходів (орендної плати) орендодавця згідно Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», та виплачуються за вимогою орендодавця у формі: грошовій, натуральній, відробітковій. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки: один раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня. 05.11.2018 року між ПАТ «Райз-Максимко, ТОВ «Райз-Північ» та [PERSON] укладено трьохсторонню додаткову угоду №1 до Договору № 233/16 який укладено 12.07.2016, в якій новий орендар (ТОВ «Райз-Північ») приймає на себе всі права та обов`язки від ПАТ «Райз-Максимко». Також сторони внесли зміни в Договір № 233/16 від 12.07.2016, а саме п. 2 доповнено підпунктом 2.1: «Кадастровий номер земельної ділянки 5920384000:01:001:0532, загальною площею 3,9437 га», п. 5 викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.», п. 9 викладено в наступній редакції: «З 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки».\~ З довідки Приват Банк та платіжних інструкцій вбачається, що ТОВ «Райз Північ» було нараховано та виплачено [PERSON] орендну плату без вирахування податків та інших обов`язкових платежів: у 2021 році 9937,48 грн., у 2022 році 9937,48 грн., у 2023 році 9937,48 грн. Згідно зі ст.\~2\~Закону України\~«Про оренду\~землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом\~України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом\~України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Відповідно до ст.\~1\~Закону України\~«Про оренду\~землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13\~цього Закону\~України «Про\~оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі, в тому числі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»). Частинами 1-3\~статті 762\~ЦК України\~визначено,\~що за\~найм (оренду)\~майна з\~наймача справляється\~плата,\~розмір якої\~встановлюється договором\~найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за\~найм (оренду)\~майна може\~вноситися за\~вибором сторін\~у грошовій\~або натуральній\~формі.\~Форма плати\~за найм\~(оренду)\~майна встановлюється\~договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна. За змістом ст.ст. 21, 22, 23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата\~справляється у\~грошовій формі. За\~згодою сторін\~розрахунки щодо\~орендної плати\~за землю\~можуть здійснюватися\~у натуральній\~формі.\~Розрахунок у\~натуральній формі\~має відповідати\~грошовому еквіваленту\~вартості товарів\~за ринковими\~цінами на\~дату внесення\~орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Зі змісту укладеного між сторонами договору оренди землі № 80/16 від 07 квітня 2016 року, а також додаткової угоди до цього договору, слідує, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Суд не може погодитися з заявленим позивачем розміром заборгованості з орендної плати за вказаним договором оренди землі. Аналіз частини 3 статті 762\~ЦК України дозволяє стверджувати, що договором найму або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Це правило розраховано на те, щоб на майбутнє можна було змінювати або навіть забезпечити автоматичну зміну розміру плати за користування. Зокрема, сторони в договорі найму можуть встановити, що: розмір плати за користування за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць; плата за користування підлягає індексації. Індексація проводиться наймачем шляхом множення розміру орендної плати на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується плата за користування. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 540/544/18, від 09 червня 2021 року у справі №948/393/20. З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності і тлумачення умов договорів оренди землі щодо періоду внесення орендної плати, на користь його дійсності, чинності та виконуваності, коефіцієнт інфляції має обчислюватися для орендної плати за спірний період, як добуток індексів інфляції з 01 січня відповідного року до визначеної сторонами договорів дати виконання зобов`язань зі сплати орендної плати 31 грудня, та 01 грудня - відповідно до умов договору. Тому, розмір орендної плати, який підлягав сплаті товариством за договором оренди землі № 233/16 від 12.07.2016 року, з урахуванням змін внесених додатковою угодою №1 від 23.02.2018 року: за 2021 рік 12272,78 грн. (11222,45 x 1,09359178 (індекс інфляції за період з 01.01.2021 до 01.12.2021), сплачено відповідачем 9937,48 грн. (розмір недоплати становить 2335,30 грн.); за 2022 рік 14109,22 грн. (11222,45 x 1,25723182 (індекс інфляції за період з 01.01.2022 до 01.12.2022), сплачено відповідачем 9937,48 грн. (розмір недоплати становить 4171,74 грн.); за 2023 рік 11711,00 грн. (11222,45 x 1,04353331 (індекс інфляції за період з 01.01.2023 до 01.12.2023), сплачено відповідачем 9937,48 грн. (розмір недоплати становить 1773,52 грн.); З вказаного слідує, що нарахування та виплата відповідачем орендної плати позивачу проводилась без урахування індексації за договором оренди землі № 233/16. Загальний розмір недоплаченої орендної плати становить 8280,56 грн., що і підлягає стягненню з відповідача на користь позивачки з вирахуванням податків та інших обов`язкових платежів. Відсутність у договорах оренди землі узгодженого сторонами порядку обрахування орендної плати з урахуванням індексу інфляції не звільняє відповідача, як зобов`язану сторону цих договорів, від виконання взятих на себе зобов`язань, у тому числі, в частині сплати орендної плати у належному рівні. Щодо доводів відповідача про проведення розрахунку заборгованості з орендної плати з пропуском строків позовної давності, то суд вважає їх безпідставними. Зокрема, позивач, звертаючись до суду з позовом просив стягнути заборгованості з орендної палати, яка виникла за період з 2021 до 2023 роки. Відповідно до п. 12 та п. 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. У період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану. Отже, з урахуванням вказаних норм, з позовом про стягнення заборгованості за договорами оренди позивач звернувся в межах строків позовної давності. В частині вирішення позовних вимог про розірвання укладених між сторонами договорів оренди землі, суд звертає увагу на таке. Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом\~України та іншими законами України. Пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651\~ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною. Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651\~ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19). Судом встановлено, що відповідачем за договором оренди землі, не було, в повному обсязі виконано зобов`язання в частині виплати орендної плати з урахуванням індексації, а саме у договорі: № 233/16 від 12.07.2016 року у 2021 - 2023 роках, Так, розмір недоплаченої орендної плати за договором: № 233/16 у 2021 році становить 2335,30 грн., з 12272,78 грн. (19,03% від загальної суми), у 2022 році становить 4171,74 грн., з 14109,22 грн. (29,57% від загальної суми), у 2023 році становить 1773,52 грн., з 11711,00 грн. (15,14% від загальної суми), Зазначений розмір недоплаченої відповідачем орендної плати, на переконання суду, є незначним. Позиція сторін свідчить про те, що вони не дійшли згоди щодо порядку обрахунку розміру орендної плати з урахуванням індексації. Таким чином, зважаючи на те, що часткова несплата відповідачем орендної плати не призвело до істотного порушення умов укладеного між сторонами договору, суд не вбачає підстав для розірвання договору оренди землі № 233/16, та вважає, що стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи викладене, з відповідача на користь позивача належить стягнути 871,58 грн. (1211,20 грн. х 71,96%) судового збору. На підставі викладеного, ст.ст. 526, 610, 629, 651 ЦК України, ст. 141 ЗК України, ст. 2, 13, 15, 21, 22, 32 Закону України «Про оренду землі»,

Outcome: partial