Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-13 00:00:00

Представник [PERSON] звернувся до суду з даним позовом, мотивуючи заявлені вимоги наступним. 31.08.2018 між позивачем (покупець) та ТОВ «Картель Буд» (продавець) було укладено договір купівлі - продажу майнових прав № 182/2ШК. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] , кількість кімнат 1, секція 2, 21 поверх , загальною площею 42,12 кв. м. Запланований термін будівництва та введення об`єкта в експлуатацію 1 квартал 2019 року. За умовами договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 631 800,00 грн. 21.01.2020 між позивачем та відповідачем було укладено додаткову угоду № 1 де п. 2.4. договору сторони виклали в наступній редакції: запланований термін будівництва та введення об`єкта в експлуатацію - 4 квартал 2020 року. Також сторони визначили наступний порядок розрахунків: покупець перерахував за 61,85% - 26,05 кв. м. вартості об`єкта фінансування визначеної у п. 4.2. цього договору, а саме 390 800,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 65 133,33 грн. на поточний рахунок по фіксованій вартості метра квадратного 15 000,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 2 500,00 грн. Залишок від метрів квадратних, а саме 38,15% - 16,07 кв. м. покупець перераховує об`єкту фінансування , а саме 241 000,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 40 166,67 грн. по фіксованій вартості метра квадратного 15 000,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 2 500,00 грн. наступним чином: 30 000,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 5 000,00 грн. до 24.01.2020 року, а залишок 211 000,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 43 000,00 грн. не пізніше 26 числа кожного місяця . Розстрочка до 26.03.201 року включно. Орієнтовний місячний платіж складає - 15 071,43 грн. В подальшому, а саме 24.03.2020 між сторонами було укладено додаткову угоду № 3 відповідно якої сторони узгодили обов`язок покупця по здійсненню розрахунків за договором купівлі - продажу майнових прав № 182/2ШК від 31.08.2018 року за вказаними реквізитами. На виконання умов договору позивач сплатила на рахунок Товариства 100% вартості майнових прав об`єкта нерухомості за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 42,12 кв. м. в сумі 631 800,00 грн., в том числі ПДВ 20% - 105 300,00 грн., що підтверджується відповідною довідкою. Отже, позивачем виконано умови договору. Разом з тим відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання, не завершив будівництво та не ввів будинок і експлуатацію. За таких обставин, представник позивача просить суд визнати за [PERSON] майнові права на об`єкт незавершеного будівництва , а саме однокімнатну квартиру будівельний номер [ADDRESS] , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Провадження у справі відкрито 19.08.2024, відповідно до положень ст. ст. 19, 274 ЦПК України вирішено питання про її розгляд за правилами загального позовного провадження. Представником відповідача подано відзив на позов де зазначено наступне. Позивач, укладаючи договір діяв добровільно та на власний розсуд, усвідомлюючи зміст всіх його положень та вважав їх для себе прийнятними. Достеменно, на переконання відповідача, [PERSON] усвідомлювала, що строк завершення будівництва є запланованим (орієнтовним). Строк прийняття будинку в експлуатацію сторонами не визначений, а тому твердження позивача, що Товариством порушено взяті на себе зобов`язання безпідставні. Також, зважаючи на те, що об`єкт нерухомості не введено в експлуатацію, відсутні підстави для направлення позивачу повідомлення про підписання Акту приймання - передачі майнових прав. Крім того, з положень договору, укладеного між сторонами, а саме п.п. 3.1., 3.2., майнові права передаються шляхом підписання Акту прийому - передачі майнових прав, власником яких до моменту передачі покупцю в порядку визначеному п. 3.2. договору, є ніхто інший ніж відповідач. Представники сторін в судове засідання не з`явились, про день та час розгляду справи повідомлялись належним чином. Представник [PERSON] просив розглянути справу за його відсутності та відсутності позивача. Представник ТОВ «Картель Буд» також просив здійснити проведення судового засідання без участі представника ТОВ «Буд Картель». Дослідивши наявні в справі докази, та надавши їм належну правову оцінку, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Встановлено, і не заперечується сторонами, що 31.08.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Буд Картель» т (продавець) а [PERSON] (покупець)було укладено договір № 182/2/ШК купівлі - продажу майнових прав. Сторони домовились, що об?єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором, є об?єктом нерухомості, розташований в об?єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] , з наступними характеристиками: квартира [ADDRESS] . При цьому об`єктом капітального будівництва є житловий будинок з нежитловими приміщеннями за адресою: [ADDRESS] , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:91:050:0046, право на спорудження якого виникло у продавця на підставі договору № 28/05 ФЗ/14 від 28.05.2014 рокк, укладеного між Державним навчальним закладом «Київський індустріальний коледж» та ТОВ «ВКФ «Фарби України». Майнові права за договором - це всі права на об`єкт нерухомості, які належать ТОВ «Картель Буд». Майнові права відчужуються покупцю, який у зв`язку із цим набуває у майбутньому право власності на об`єкт нерухомості (р. 1.3. Договору). Запланований термін будівництва 1 квартал 2019 року, як вбачається з п. 2.4. Договору. Майнові права на Об?єкт нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Акт підписується Сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати 100% загальної площі Об`єкта нерухомості, що визначена у пункті 2.2. цього Договору, введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків відповідно до п.4.3. даного Договору (п.3.1.). Продавця до Покупця після підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт П.3.2.Договору визначено, що право власності на Майнові права переходить від нерухомості, для підписання якого та отримання інших документів Покупець має з`явитися до Продавця протягом 3-х (трьох) днів з моменту отримання відповідного повідомлення. При наявності поважних причин Покупець має письмово попередити про них Продавця та отримати згоду Продавця на продовження терміну підписання Акту Сторони погоджуються, що у випадку часткової оплати вартості загальної площі Об`єкта нерухомості, Покупець не набуває права власності на частину майнових прав (п.3.3.Договору). В подальшому між позивачем та відповідачем, а саме 21.01.2020 укладено Додаткову угоду № 1 до договору № 182/2/ШК купівлі - продажу майнових прав від 31.08.2018, відповідно до якої сторонами, зокрема, визначено запланований термін будівництва та здачі будинку в експлуатацію 4 квартал 2020 року. За умовами договору 182/2/ШК купівлі - продажу майнових прав від 31.01.08.2018 [PERSON] взяла на себе зобов`язання сплатити вартість майнових прав об`єкту нерухомості у розмірі 631 800,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 105 300,00 грн. в поряду, та визначені статтею 4 договору та з урахуванням положень додаткової угоди № 1 від 21.01.2020. Як вбачається з довідки ТОВ «Картель Буд» від 22.03.2021, і не оспорюється представником відповідача, позивач відповідно до умов Договору, сплатила продавцю грошові кошти у розмірі 631 800,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 105 000,00 грн, що складає 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Представник позивача зазначає, що ТОВ «Картель Буд» порушено умови договору, будівництво не завершено, будинок в експлуатацію не введений, а тому просить захистити права [PERSON] шляхом визнання за нею майнових прав на об`єкт нерухомості. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки . Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений ст. 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). Так, під час розгляду справи не було встановлено обставин та не отримано доказів завершення будівництва та введення будинку [ADDRESS] в експлуатацію. Зважаючи на вищенаведене [PERSON] , як інвестору, до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме однокімнатної квартири [ADDRESS] , на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:91:050:0046, та введення будинку в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на цей об`єкт. Верховний Суд у постанові від 13 травня 2019 року в рамках справи № 760/17864/16-ц підтвердив раніше, сформовану позицію викладену у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, яка полягає в тому, що у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в і № 14-461 цс19 (постанова від 09 жовтня 2019 року). Оскільки укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є інвестиційним договором, а тому невиконання відповідачем зобов`язань за договором призводить до порушення прав позивача, і саме через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу у останнього відсутня можливість зареєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку. За таких обставин, з боку відповідача порушується право позивача про визнання за ними майнових прав на закріплений за ним Об`єкт незавершеного будівництва. При цьому суд не може покласти в основу рішення доводи представника відповідача викладені у відзиві, оскільки спростовуються матеріалами справи та наданими позивачем доказами в їх сукупності. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обгрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006р. у справі «Проніна проти України»). За таких обставин позов [PERSON] підлягає задоволенню. Розподіляючи судові витрати, суд керується положеннями ст. 141 ЦПК України. Виходячи з наведеного,

Outcome: approved