Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-06 00:00:00

\~ \~ \~ \~ [PERSON] звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідченого 31 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. за № 4808, який укладений між [PERSON] та ТОВ «Агентство нерухомості ЕСТЕЙТ-СЕРВІС». Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 06 лютого 2009 року між [PERSON] та [PERSON] , укладений договір позики, відповідно до якого остання отримала від [PERSON] позику в розмірі 10 320,00 доларів США із строком повернення не пізніше 06 лютого 2011 року, зі сплатою по 180,00 доларів США не пізніше 06 числа кожного місяця. За прострочення [PERSON] обов`язку з повернення боргу сторони встановили обов`язок відповідача сплатити штраф з розрахунку 1 000,00 грн за кожен день прострочення, починаючи з шостого дня прострочення. На забезпечення виконання [PERSON] зобов`язання за договором позики від 06 лютого 2009 року, між [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] укладений іпотечний договір, відповідно до умов якого останні передали позивачу в іпотеку квартиру [ADDRESS] . На забезпечення виконання [PERSON] зобов`язань за договором позики між [PERSON] та [PERSON] 06 лютого 2009 року укладений договір поруки, відповідно до умов якого [PERSON] поручився перед [PERSON] за повернення [PERSON] позичених коштів. Крім того, 26 березня 2011 року між [PERSON] та [PERSON] укладений договір позики, відповідно до якого вона позичила у [PERSON] 3 900,00 доларів США строком до 26 березня 2012 року, при цьому сторони домовились про повернення [PERSON] отриманих коштів частинами по 75,00 доларів США не пізніше 26 числа кожного місяця. За прострочення [PERSON] обов`язку з повернення [PERSON] боргу за договором позики від 26 березня 2011 року сторони встановили обов`язок [PERSON] сплатити неустойку у вигляді штрафу в розмірі 3 % від простроченої суми за кожен день прострочення. На забезпечення виконання [PERSON] зобов`язань за договором позики від 26 березня 2011 року між [PERSON] та [PERSON] 26 березня 2011 року укладений договір поруки, відповідно до умов якого [PERSON] поручився перед [PERSON] за повернення [PERSON] позичених коштів. Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року з [PERSON] на користь [PERSON] стягнуто заборгованість за двома договорами позики у розмірі 403 133,37 грн. \~ \~ \~ \~Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року позов [PERSON] задоволено частково. Стягнуто солідарно з [PERSON] та [PERSON] на користь [PERSON] проценти за користування коштами, три проценти річних, неустойку за договором позики від 06 лютого 2009 року та за договором позики від 26 березня 2011 року за період з 02 липня 2014 року до 07 жовтня 2015 року в розмірі 148 042,84 грн. У рахунок боргу за рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року, а також задоволених вимог у цій справі у розмірі 148 042,84 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS] , належить [PERSON] та [PERSON] , із застосуванням визначеної статтею 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю [PERSON] права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь-якій третій особі покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності або незалежного експерта на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною сторонами в пункті 4 іпотечного договору ціною. Надано право [PERSON] пред`являти правовстановлюючі документи на предмет іпотеки, одержувати і подавати необхідні довідки про належність майна, кількість продажів, визначення вартості майна, витяги з усіх Державних реєстрів прав власності, інших речових прав на нерухоме майно та обтяжень об`єктів нерухомого майна, звіти про оцінку майна та будь-які інші документи в Державній реєстраційній службі України, в державних органах, установах, підприємствах, організаціях усіх форм власності, в державних нотаріальних конторах, у приватних нотаріусів та в архівних установах, які є необхідними для звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS] . У задоволенні вимог [PERSON] щодо передачі в його управління предмета іпотеки до моменту реалізації з наданням права обладнання квартири новими охоронними пристроями, вільного доступу до об`єктів нерухомого майна, зміни замків, укладання договорів на охорону зі спеціалізованими підприємствами, укладання договорів оренди предмета іпотеки з правом отримання орендної плати відмовлено. Виселено [PERSON] та [PERSON] з квартири [ADDRESS] . У задоволенні інших вимог [PERSON] відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат. Постановою Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року апеляційну скаргу [PERSON] , який діє в інтересах [PERSON] , задоволено частково. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року в частині визначення заборгованості, яка підлягає сплаті за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки, змінено, резолютивну частину викладено у такій редакції: звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS] , що належить на праві власності [PERSON] та [PERSON] у рахунок погашення заборгованості за договором позики від 06 лютого 2009 року в сумі 354 350,25 грн, що складається з: 81 156,77 грн - неповернута сума боргу, проценти за користування коштами - 42 972,51 грн, 3 % річних - 8 237,41 грн, неустойка 132 367,00 грн, що були стягнуті заочним рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року за період з 06 лютого 2009 року по 01 липня 2014 року, а також заборгованості за процентами у розмірі 39 314,88 грн, 3 % річних - 5 493,40 грн, неустойки - 44 808,28 грн за період з 02 липня 2014 року по 07 жовтня 2015 року, із застосуванням визначеної статтею 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю [PERSON] права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь- якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності або незалежного експерта на момент продажу, але не нижче ціни, що визначена сторонами в пункті 4 іпотечного договору. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року в частині виселення [PERSON] , [PERSON] скасовано, у задоволенні позову в цій частині відмовлено. В іншій частині рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року залишено без змін. Постановою Верховного Суду від 27 листопада 2019 року касаційну скаргу представника [PERSON] - [PERSON] задоволено частково. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині стягнення заборгованості за договором від 26 березня 2011 року: процентів за користування кошами у розмірі 1 029,00 доларів (еквівалент 25 539,78 грн) та неустойки у розмірі 29 213,14 грн скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині звернення стягнення на предмет іпотеки у рахунок заборгованості змінено, зменшено суму заборгованості в рахунок якої звертається стягнення на предмет іпотеки із 354 350,25 грн до 270 227,09 грн. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині стягнення заборгованості з поручителя [PERSON] - скасовано, ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні вимог до [PERSON] . В іншій частині рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року - залишено без змін. Стягнуто з [PERSON] на користь [PERSON] судовий збір у розмірі 4 665,55 грн. Стягнуто з [PERSON] на користь держави судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 1 936,62 грн. Стягнуто з [PERSON] на користь держави судовий збір за розгляд справи у касаційному порядку у розмірі 10 243,38 грн. Відповідно до договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. за №4808, [PERSON] (продавець) передав у власність Товариству з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «ЕСТЕЙТ-СЕРВСІС» (покупець) квартиру [ADDRESS] , яка належить [PERSON] та [PERSON] на праві власності в рівних долях по 1/2 частині кожному на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченому 23 грудня 2006 року Курас О.О, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 23 грудня 2006 року за реєстровим №2436 та зареєстрованого Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 22 січня 2007 року, відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №13296605. Відповідно до п.1.3 Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтня 2016 року нотаріус вказує, що право продажу квартири виникло у продавця, [PERSON] в силу статті 38 Закону України «Про іпотеку» - на підставі Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року. Відповідно до п. 2.1 Договору ціна продажу квартири 735 500 грн. 00 коп. Відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції від 05 жовтня 2016 року), якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Разом з тим, під час укладення спірного договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтня 2016 року, не було дотримано вимог ст.38 З У «Про іпотеку» (в редакції від 05 жовтня 2016 року), а саме не було дотримано застереження про те, що іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Про укладення спірного договору не було повідомлено ані [PERSON] , ані [PERSON] . Згідно із підпунктом 2.7. пункту 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, для посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Зазначену інформацію нотаріус повинен перевірити. Разом з тим, посвідчуючи договір купівлі-продажу, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рогач Вадим Вікторович не перевірив зазначеної інформації та не встановив, чи належним чином повідомлений позивач про відчуження спірного майна у строки відповідно до вимог чинного законодавства. Отже, за таких обставин, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право відчужувати предмет іпотеки іншій особі. Також, у спірному Договорі ціна продажу квартири 735 500 грн. 00 коп., в той час, як Постановою Верховного Суду від 27 листопада 2019 року за результатами перегляду касаційної скарги з [PERSON] стягнуто суму коштів у розмірі 270 227, 09 грн. Різниця між сумою продажу предмета іпотеки та сумою заборгованості, яка стягнута за рішенням суду, становить 465 270,00 грн., що свідчить про те, що продаж предмета іпотеки був явно не справедливим. Кошти, які залишились від продажу предмета іпотеки, не були повернуті [PERSON] , у зв`язку з чим позивач за захистом своїх прав звернулася до суду з вищезазначеним позовом. Ухвалою від 23.01.2024 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження. 12.02.2024 відповідачем [PERSON] до суду подано заяву з повідомленням про рішення суду, які стосуються предмета спору та мають значення для вирішення справи. [PERSON] вказує, що позовні заяви з подібними підставами позову та подібним предметом позову вже надходили від позивача [PERSON] та були предметом судового розгляду, за результатами якого виносилися відповідні судові рішення, а саме: 1) ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 18 червня 2021 року по справі № 646/3709/21 за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейст-Сервіс», треті особи: [PERSON] , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сірельченко Олена Володимирівна про витребування майна з незаконного володіння, позовну заяву [PERSON] залишено без розгляду у зв`язку з несплатою судового збору; 2) ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 13 липня 2021 року по справі № 646/3709/21 за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейст-Сервіс», треті особи: [PERSON] , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олена Володимирівна про витребування майна з незаконного володіння, позовну заяву [PERSON] залишено без руху у зв`язку з несплатою судового збору; 3) ухвалою Ленінського районного суду м. Полтави від 16 травня 2022 року по справі № 646/3709/21 за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейст-Сервіс», треті особи: [PERSON] , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олена Володимирівна про витребування майна з незаконного володіння, справу прийнято до провадження Ленінським районним суду м. Полтави; 4) ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 02 жовтня 2023 року по справі № 646/3709/21 за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейст-Сервіс», треті особи: [PERSON] , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олена Володимирівна про витребування майна з незаконного володіння, справу прийнято до провадження Червонозаводським районним судом м. Харкова справу № 646/3709/21; 5) ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 30 листопада 2023 року по справі № 646/3709/21 за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейст-Сервіс», треті особи: [PERSON] , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олена Володимирівна про витребування майна з незаконного володіння, - позов залишено без розгляду у зв`язку з подачею позивачем заяви про залишення позовної заяви без розгляду. Посилаючись на те, що [PERSON] скористався своїм процесуальним правом та звернувся до фахівця у галузі права - адвоката Поліщука Олега Леонтійовича для отримання професійної правничої допомоги з підготування, складення та виготовлення заяв у справі № 646/779/24, просить суд понесені ним судові витрати на правову допомогу у розмірі 2560, 00 грн. компенсувати за рахунок позивача. 15.02.2024 до суду надійшла заява [PERSON] про застосування наслідків спливу строку позовної давності, оскільки [PERSON] пропустила трирічний строк позовної давності. Враховуючи, що договір купівлі-продажу квартири посвідчений 31.10.2016, то початок перебігу позовної давності пов`язується з моментом, коли вона довідалася про порушення її права, а саме про факт вибуття квартири з власності у володіння іншої особи. Пред`явлення позовів у 2021 році та їх повернення у зв`язку з недотриманням процесуальних вимог не є підставою для переривання позовної давності, що узгоджується із правовим висновком Великої Палати Верховного Суду у справі № 523/10225/15-ц від 24.04.2019. Зі змісту позовної заяви [PERSON] не вбачається об`єктивних обставин поважності причин пропуску позивачем строку позовної давності для пред`явлення своїх вимог. За отримання професійної правничої допомоги з підготування, складення та виготовлення заяви про застосування строків позовної давності [PERSON] просить компенсувати йому за рахунок позивача понесені ним судові витрати на правову допомогу у розмірі 2840, 00 грн. 21.02.2024 відповідачем [PERSON] через систему «Електронний суд» до суду подано відзив, у якому, посилаючись на безпідставність тверджень позивача про недотримання вимог ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції від 05 жовтня 2016 року) в частині письмового повідомлення іпотекодавця за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу про свій намір укласти цей договір та порушення приватним нотаріусом процедури посвідчення договору купівлі продажу в частині встановлення, чи належним чином повідомлений іпотекодавець про відчуження спірного майна у строки відповідно чинного законодавства, з огляду на таке. Відповідач [PERSON] категорично заперечує голослівні звинувачення Позивача [PERSON] та стверджує, що на виконання положення ст. 38 Закону України «Про іпотеку» належним чином повідомив іпотекодавця та всіх осіб, які мали зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти оспорюваний договір. На виконання передбаченого частиною 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку, 14 вересня 2016 року Іпотекодержатель [PERSON] засобами поштового зв`язку повідомив Іпотекодавців [PERSON] та [PERSON] про свій намір продати на підставі рішення Червонозаводського районного суду міста Харкова від 14 липня 2016 року предмет іпотеки будь-якій третій особі покупцю за ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності відповідно до звіту про оцінку майна на рівні 735\~500,00 грн. З метою зафіксувати не лише факт направлення Іпотекодавцям та/або отримання ними листа із зазначеним Повідомленням, але ще й зміст вкладення до цього листа, це Повідомлення було направлено Іпотекодавцям на адресу за місцем їх постійного проживання ще й цінними листами з оголошеною цінністю та відповідно, описами вкладення (фотокопії знаків поштової оплати описів вкладення в цінні листи та квитанції про сплату послуг поштового зв`язку за їх відправлення на адресу [PERSON] та [PERSON] додаються). Задля підвищення ймовірності отримання Іпотекодавцями повідомлення, Іпотекодержатель направив його [PERSON] та [PERSON] ще й рекомендованою кореспонденцією (фотокопії знаків поштової оплати квитанцій про сплату послуг поштового зв`язку за його відправлення на адресу [PERSON] та [PERSON] додаються) адже, згідно абз. 2 п. 92 Правил надання послуг поштового зв`язку, рекомендовані листи підлягають доставці додому. Але, іпотекодавці, очевидно з метою в майбутньому визнати договір купівлі-продажу квартир недійсним, свідомо, навмисно не отримали направлені їм ані цінні листи, ані рекомендовані листи. Дані поштові відправлення були повернуті на адресу відправника [PERSON] за закінченням терміну зберігання, що перебуває поза межами контролю відправника, отже іпотекодержателем дотримані умови ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Щодо ціни продажу предмету іпотеки вказує таке. 06 лютого 2009 року між [PERSON] та [PERSON] (Позичальником) було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В. А. за реєстровим № 567. Відповідно договору, [PERSON] отримала від [PERSON] позику в розмірі 10 320 доларів США із строком повернення не пізніше 06 лютого 2011 року зі сплатою по 180 доларів США не пізніше 06 числа кожного місяця. За прострочення відповідачем [PERSON] обов`язку з повернення боргу у визначені п. 1 порядку та строки в п. 5 договору позики сторони встановили обов`язок відповідача сплатити штраф з розрахунку 1000 грн. за кожен день прострочення, починаючи з шостого дня прострочення (фотокопія договору позики від 06.02.2009 року додається). Позивач (Позичальник) [PERSON] порушила взяті на себе зобов`язання за договором позики від 06 лютого 2009 року повернула позивачу борг частково на загальну суму всього лише 4 320 доларів США. Крім того, 26 березня 2011 року між [PERSON] (Позикодавцем) та [PERSON] (Позичальником) було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С. І. за реєстровим № 1033. Відповідно договору, [PERSON] позичила у [PERSON] 3 900 доларів США строком до 26 березня 2012 року, при цьому сторони домовились про повернення відповідачем отриманих коштів частинами по 75 доларів США не пізніше 26 числа кожного місяця. За прострочення [PERSON] обов`язку з повернення позивачеві боргу за договором позики від 26 березня 2011 року сторони встановили обов`язок відповідача сплатити неустойку у вигляді штрафу в розмірі 3% від простроченої суми за кожен день прострочення. Позивач (Позичальник) [PERSON] порушила умови договору позики від 26 березня 2011 року і борг позивачеві не повернула. Тобто, загальна сума боргу за договорами позики складає 9 900 доларів США. Отже, не враховуючи неустойки за договором позики та 3% річних, борг [PERSON] за зобов`язаннями складає 9 900 доларів США, що становить 379 018,53 грн. (відповідно офіційному курсу гривні на 20.02.2024 за даними Національного Банку України 38.2847 грн за 1 долар США). Оскільки, Позивач [PERSON] неналежним чином виконувала взяті на себе зобов`язання, визначені договорами позики, заочним рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року з [PERSON] на користь [PERSON] було стягнуто 403 133 грн. 37 грн., яка складається з суми боргу, процентів за користування грошовими коштами та 3% річних за обома договорами позики в сумі 201 566 грн. 37 коп., неустойки в розмірі 132 367 грн. та 69 200 грн. Але [PERSON] свого обов`язку з повернення боргу у визначеному судовим рішенням розмірі так і не виконала. Тому, [PERSON] змушений був вчергове звернутися до суду, в тому числі із позовними вимогами в рахунок задоволення вимог за договором позики від 06 лютого 2009 року та за договором позики від 26 березня 2011 року, а також задоволення вимог про стягнення процентів за користування коштами, трьох процентів річних, неустойки звернути стягнення на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS] , належить [PERSON] та [PERSON] , із застосуванням визначеної ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю [PERSON] права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь-якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності або незалежного експерта на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною сторонами в п. 4 іпотечного договору ціною. Іпотекодержатель в Повідомленні від 14 вересня 2016 року вказав про намір укласти договір купівлі продажу предмета іпотеки третій особі покупцю за ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності відповідно до звіту про оцінку майна на рівні 735 500 (сімсот тридцять п`ять тисяч п`ятсот) грн. 00 коп. Відповідно висновку Верховного Суду, зазначеного в Постанові від 29.09.2020 р. у справі № 757/13243/17 (№ 14-711цс19), невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності правочину, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Таким чином, враховуючи невиконані зобов`язання [PERSON] перед [PERSON] , ціна продажу предмету іпотеки цілком справедлива. Вказує на те , що предметом незадоволення [PERSON] , яке стало приводом для її звернення зараз в суд із позовом, є не самий по собі факт звернення [PERSON] стягнення на заставлене йому в забезпечення виконання зобов`язань позивача з повернення йому позичених у нього коштів, а співвідношення між вартістю предмета іпотеки, на який було звернуто стягнення, та задоволених за рахунок нього зобов`язань позивача перед іпотекодержателем. Якби [PERSON] в рахунок своїх вимог до іпотекодавців самостійно набув право власності на предмет іпотеки, це питання мало б вирішуватися в порядку, передбаченому частиною 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Але [PERSON] вирішив звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» - шляхом продажу будь-якій третій особі - покупцю. Відповідно до ч. ч. 6, 7 ст. 38 Закону, ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Таким чином, з огляду на наведені Позивачем [PERSON] доводи в обґрунтування заявлених нею позовних вимог, правильним способом захисту її прав було б позиватися з вимогами про стягнення з [PERSON] різниці між вирученою від реалізації її квартири сумою та задоволених ним за рахунок такої реалізації його вимог за договором (-рами) позики. Неправильно обраний Позивачем спосіб захисту його прав є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні її позову. Так само про неправильно обраний позивачем [PERSON] спосіб, нібито захисту її прав, до речі, свідчать і фактичні обставини справи. Незважаючи на звернення [PERSON] стягнення на належну позивачу квартиру, добровільно заставлену нею йому в забезпечення повернення йому позичених нею в нього коштів, а так само ігноруючи той факт, що право власності на цю квартиру перейшло до іншої особи окремого суб`єкта цивільних правовідносин - юридичної особи, створеної відповідно до законодавства України, підзвітного перед засновниками, учасниками (власниками), трудовим колективом, суспільством і, крім іншого, податковими та рештою контролюючими державними органами, позивач [PERSON] досі не звільнила втрачену квартиру та продовжує постійно та безперервно безроздільно користуватися нею для власних потреб і потреб своєї сім`ї, рідних, родичів, друзів і знайомих. Таким чином, квартира, що була предметом іпотеки жодного разу на жодний проміжок часу не вибувала з її володіння та користування. Сам же по собі факт набуття підприємством ТОВ «АН «Естейт-Сервіс» на цю квартиру права власності не спричиняє для нього жодного позитивного змісту: не приносить доходу та не сприяє в реалізації його статутних завдань і цілей, а лише спричиняє нарахування йому податкових зобов`язань з податку на нерухомість, відмінну від земельних ділянок та гіпотетично накопичує кредиторську заборгованість перед підприємствами, що надають за адресою цієї квартири комунальні послуги. Таким чином склалася ситуація, коли володіючий невласник вимагає від суду рішення на його користь про витребування майна від неволодіючого власника. Така конструкція давно визнана неспроможною і свідчить про неправильно обраний спосіб захисту прав позивача. Крім того, раніше [PERSON] вже звертався до суду з заявою про застосування судом до вимог позивача [PERSON] строку позовної давності. Тим не менш. [PERSON] неодноразово стикався з ситуаціями порушення судами його процесуальних прав і законних інтересів, тож задля запобігання можливим непорозумінням, із цим відзивом [PERSON] так само заявляє про необхідність застосування до вимог позивача [PERSON] позовної давності у зв`язку зі спливом трирічного строку. [PERSON] просить стягнути з [PERSON] понесені ним і документально підтверджені судові витрати у вигляді витрат на правову допомогу адвоката за підготовку відзиву у розмірі 2 560 грн. 00 коп. Крім того, відповідач просив витребувати належним чином посвідчені копії всіх матеріалів нотаріальної справи за договором купівлі-продажу квартири від 31 жовтня 2016 року, зареєстрованого у реєстрі за номером 4808, посвідченого приватного нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. 29.02.2024 відповідачем [PERSON] до суду подано доповнену заяву з повідомленням про рішення суду, які стосуються предмета спору та мають значення для вирішення справи (а.с.104-106). 27.03.2024 до суду надійшла відповідь на відзив, у якому позивач категорично не погоджується з наведеними в відзиві на позовну заяву твердженнями, адже їх зміст не відповідає дійсним обставинам справи, таких підстав. Відповідно до п. 1.3 Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтня 2016 року нотаріус вказує, що право продажу квартири виникло у продавця, [PERSON] в силу статті 38 Закону України «Про іпотеку» - на підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року. Відповідно до п.2.1 Договору, ціна продажу квартири 735500 грн. 00 коп. Відповідно до ст.38 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції від 05 жовтня 2016 року) рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за ЗО днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотеко держатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотеко держателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет' своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем. протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Відповідно до ст.39 ЗУ «Про іпотеку» У разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотеко держателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки: початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації. Як вже зазначалося в позовній заяві, згідно із підпунктом 2.7. пункту 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотеко держатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Для посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Зазначену інформацію нотаріус повинен перевірити. Правовою основою діяльності нотаріату є Конституція України, Закон України «Про нотаріат», інші законодавчі акти України. Відповідно до розділу XI Сумлінність Правил професійної етики нотаріусів України затверджених наказом Міністерства юстиції України від 07 червня 2021 № 2039/5 нотаріус зобов`язаний надавати правову допомогу фізичним та юридичним особам компетентно і добросовісно, що передбачає знання відповідних норм права, наявність необхідного досвіду їх застосування. Відтак, слід зазначити, що перевірка документального підтвердження повідомлення іпотекодержателем осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек, як складова належного та сумлінного вчинення нотаріальних дій, є обов`язком нотаріуса відповідно до чинного законодавства, а тому не потребує окремого доказування. Іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна. Разом з тим, під час укладення спірного Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтні 2016 року не було дотримано вимог ст.38 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції від 05 жовтня 2016 року), а саме не було дотримано застереження про те, що іпотекодержатель зобов`язаний за ЗО днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Про укладення спірного договору не було повідомлено ні [PERSON] , ні [PERSON] . Безпідставним та необґрунтованим є твердження відповідача, що [PERSON] навмисно не отримувала направлений їй лист, адже відповідно до відмітки на конверті 17 жовтня 2016 року за закінченням терміну зберігання. Така відмітка не є причиною невручення, не розкриває суті причини неможливості вручити адресату відповідного рекомендованого листа. А отже, подібна відмітка не дає обґрунтованих підстав для визначення факту належного повідомлення Позивача про намір реалізації предмету іпотеки будь-якій третій особі, зокрема не визначає, чи адресат відмовився від отримання рекомендованого листа, чи адресат відсутній, чи особу, якій адресовано лист, не виявлено в місці проживання. Аналогічна правова позиція міститься в Окремій ухвалі Верховного суду 23 січня 2019 року по справі№ 761/15565/16-ц та постанови Верховного Суду від 20 червня 2018 року по справі № 127/2871/16-ц та постанові Верховного Суду від 26 березня 2020 року по справі №617/1674/13-ц. Якщо, на думку відповідача належним повідомленням була відмітка на конверті зроблена 17 жовтня 2016 року «за закінченням терміну зберігання», то на думку відповідача саме 17 жовтня 2016 року було повідомлено позивачку про укладення договору купівлі-продажу. У відтак, таке повідомлення відбулося не за 30 днів (як того вимагає ЗУ «Про іпотеку») до укладення договору, а набагато менше, адже спірний договір було укладено 31 жовтня 2016 року. Щодо тверджень, відповідача, що [PERSON] не заявила клопотання про витребування доказів, то варто заначити, що відповідно до ч. 2,3 ст 43 ЦПК України подача доказів та клопотань до суду це право учасника справи, зокрема і Позивача, а не обов`язок. Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягай згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч. 1 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3. 5. 6 ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ст. 215 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Частиною 1 статті 317 ЦК України визначено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. А отже, Договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідчений 31 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. за №4808 порушує законні права та інтереси [PERSON] , а тому визнання вказаного Договору недійсним є єдиним способом захисту прав [PERSON] . Відтак, твердження Відповідача, щодо неправильно обраного способу захисту є хибним. Звертає увагу суду, що Договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , яка належала [PERSON] та [PERSON] , посвідчений 31 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. за №4808, який укладений між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «ЕСТЕЙТ-СЕРВСІС». Відповідно до ст. 657 ЦК Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Частиною 3 статті 640 визначено, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Законом України від 30.03.2020 №540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» розділ XII "Прикінцеві положення ЦПК України доповнено пунктом 3 такого змісту: Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені ст.49, 83, 84, 170. 178, 179, 180, 181. 185. 210, 222, 253, 275,284, 325, 354, 357, 360, 371, 390, 393,395, 398,407,424 цього Кодексу, а також інші процесуальні строки щодо зміни предмета або підстави позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог, подання доказів, витребування доказів, забезпечення доказів, а також строки звернення до суду, подання відзиву та відповіді на відзив, заперечення, пояснень третьої особи щодо позову або відзиву, залишення позовної заяви без руху, подання заяви про перегляд заочного рішення, повернення позовної заяви, пред`явлення зустрічного позову, заяви про скасування судового наказу, розгляду справи, апеляційного оскарження, розгляду апеляційної скарги, касаційного оскарження, розгляду касаційної скарги, подання заяви про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами продовжуються на строк дії такого карантину". Відповідно до роз`яснення Верховного Суду щодо продовження процесуальних строків під час дії карантину: На усій території України карантин установлено з 12 березня 2020 року до 24 квітня 2020 року (постанови Кабінету Міністрів України від 11.03, 2020 Р. № 211 і від 02.04.2020 №255 та продовжено до 11 травня 2020 (постанова Кабінету Міністрів України від 22.04,2020 №291). Зазначені законодавчі зміни набули чинності з моменту опублікування Закону №540- IX, тобто з 2 квітня 2020 року. Проте, ураховуючи що запропоновані зміни не встановлюють нових обов`язків, не скасовують і не звужують прав учасників судового процесу, не обмежують їх використання, вони мають зворотну силу. Законом №540-ІХ визначено, що процесуальні строки у визначених ним випадках не зупиняються, не поновлюються, а автоматично продовжуються. Згідно із Законом № 540-ІХ строк, на який продовжені процесуальні строки, визначений строком закінчення карантину, тобто моментом, коли Кабінет Міністрів України ухвалить офіційне рішення про його закінчення. У зв`язку з збройною аграфією російської федерації після Указу Президента У країни «Про введення воєнного стану в Україні» № 64/2022 від 24 лютого 2022 року до ряду нормативно-правових актів внесено законодавчі зміни. Так, пунктом 19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України передбачено, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 Цивільного кодексу, продовжуються на строк його дії. Також, звертає увагу суду, що відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, відповідач - [PERSON] є кінцевим бенефіціаром з часткою в статутному капіталі 43,93% Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт -Сервіс». За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном» (ВС КЦС від 10.05.2022 р. №308/13017/16-ц). 23.05.2024 представником позивача до суду подано клопотання про закриття підготовчого судового засідання та витребування у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченка О.В. належним чином завірені копії матеріалів, на підставі яких посвідчено договір купівлі-продажу квартири від 31.10.2016 за реєстровим номером 4808. \~ \~ \~ \~Ухвалою суду від 23.05.2024 підготовче провадження закрито, витребувано від приватного нотаріуса копії матеріалів, на підставі яких посвідчено договір купівлі-продажу від 31.10.2016 за № 4808. \~ \~ \~ \~22.07.2024 до суду надійшли копії матеріалів справи щодо посвідчення договору купівлі-продажу вищевказаної квартири. \~ \~ \~ \~У судовому засіданні позивач та її представник позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити. Відповідачі [PERSON] у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується довідками, сформованими автоматизованою системою документообігу суду про успішну доставку процесуальних документів, у тому числі судових викликів, до електронного кабінету фізичної особи в системі «Електронний суд». Представник відповідача ТОВ «Агентство нерухомості «ЕСТЕЙТ-СЕРВІС» у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується довідками, сформованими автоматизованою системою документообігу суду про успішну доставку процесуальних документів, у тому числі судових викликів, до електронного кабінету юридичної особи в системі «Електронний суд». Відзив не поданою. Третя особа [PERSON] у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олена Володимирівна у судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується рекомендованими поштовими повідомленнями, які отримані нею особисто. Крім того, на виконання ухвали суду від 03.07.2024 надано копію матеріалів справи стосовно договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31.10.2026 та зареєстрованого в реєстрі за № 4808. Суд, заслухавши доводи позивача та її представника, з`ясувавши позицію відповідача, викладену у відзиві та інших заявах по суті, дослідивши письмові докази, встановив обставини та правовідносини, що виникли між сторонами. На підставі договору купівлі-продажу квартири від 31.10.2016 за реєстровим номером 4808, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В., встановлено, що його укладено на підставі рішення Червонозаводського районного суду м.Харкова від 14.07.2016 у справі № 646/13196/15-ц за позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки, між [PERSON] , який є іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В.А. 06.02.2009 за реєстровим номером 569, іпотекодавцями за яким є [PERSON] та [PERSON] на підставі та на виконання вищевказаного рішення суду, з однієї сторони та ТОВ «Агентство нерухомості «ЕСТЕЙТ-СЕРВІС» уклали договір купівлі-продажу квартири. За умовами договору продавець передає, а покупець приймає у власність квартиру [ADDRESS] і сплачує за неї ціну, визначену цим договором. Право продажу квартири виникло у продавця в силу положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення Червонозаводського районного суду м.Харкова по справі № 646/13196/15-ц за позовом продавця до власників про звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку із порушенням умов договору позики, укладеного між [PERSON] та [PERSON] 06.02.2009, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В.А., за реєстровим номером № 567, зобов`язання за якими були забезпечені іпотекою згідно договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В.А. 06.02.2009 за реєстровим номером 569. Ціна продажу 735\~500, 00 грн., яка визначена шляхом проведення незалежної оцінки на підставі висновку про вартість об`єкта оцінки від 13.09.2016, складеного ФОП [PERSON] . Продавець повідомляє покупця, що умови ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а саме: повідомлення іпотекодавця про продаж предмета іпотеки, виконані ним в повному обсязі, що підтверджується повідомленням від 14.09.2016. При вирішення спору суд виходить з такого. Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20). Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)). Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)). Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)). Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)). Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України). Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)). У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або "вражати" договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)). У Цивільному кодексі України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов). Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)). Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)). Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)). Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)). Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України "Про іпотеку", в редакції чинній на момент вчинення оспорюваного договору). Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22)). При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: "згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону). Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку". Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду виснувала, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку". У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: "відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності вказаного правочину, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України). Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України). При зверненні до суду із позовом [PERSON] посилалася на те, що всупереч нормам статті 37 Закону України «Про іпотеку» їй не було направлено письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам, та на те, що ціна предмету договору купівлі-продажу не відповідає загальній сумі заборгованості, яка встановлена рішеннями судів. Суд враховує, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. Позивач не спростувала презумпцію належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, у зв`язку з чим відсутні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу. Суд відхиляє доводи позивача про те, що у зв`язку з тим, що відповідач [PERSON] , як співзасновник ТОВ «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс», не мав права набуття на предмет іпотеки, оскільки договір купівлі-продажу квартири укладено [PERSON] як іпотекодержателем та ТОВ «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс» на підставі договору іпотеки, тому аргумент [PERSON] про набуття саме [PERSON] права власності на предмет іпотеки є необґрунтованим. Крім того, суд не приймає до уваги посилання позивача про те, що вона не отримувала жодного повідомлення від відповідача про вартість майна, яка повинна погоджуватися з нею, як власником майна, та повинна відповідати загальній сумі її боргу, оскільки позивачка всупереч обізнаності щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не вчинила дій для сплати існуючої заборгованості за договором позики, а також не скористалась своїм першочерговим правом та не повідомила [PERSON] про намір купити предмет іпотеки на виконання норм статті 38 Закону України "Про іпотеку". Позивачка в обґрунтування позову в якості підстави для визнання спірного договору недійсним посилалась на існування спірної заборгованості, утвореної внаслідок невиконання умов договору позики. Проте, позивачкою не обґрунтовано зазначене твердження, зокрема, враховуючи суть спору, з огляду на відсутність необхідності перевірки спірності заборгованості, при посвідченні нотаріусом державної реєстрації договорів купівлі-продажу або права власності на предмет іпотеки за новим власником. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (частина третя статті 38 Закону України "Про іпотеку"). У пункті 4 договору іпотеки від 06.02.2009 сторони оцінили предмет іпотеки на суму 37\~032, 00 грн., при цьому рішенням суду з урахуванням постанови Верховного Суду від 27.11.2019 з [PERSON] стягнута заборгованість у розмірі 270\~227, 09 грн. На підставі викладеного, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним у зв`язку з його необґрунтованістю та недоведеністю. Виходячи з вимог статті 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Враховуючи, що судовим розглядом справи не встановлено порушення прав або охоронюваних законом інтересів позивача, за захистом якого та звернулася до суду, суд не обґрунтовує доводи сторін щодо строків позовної давності. За положеннями ч.ч.1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача. Враховуючи, що у задоволенні позову відмовлено, понесені [PERSON] витрати на сплату судового збору слід покласти на неї, стягнувши з позивача на користь відповідача понесені ним витрати на правову допомогу у загальному розмірі 7960, 00 грн. (за підготовку відзиву, заяви про застосування строків позовної давності, заяви про наявність інших аналогічних справ), оскільки вони підтверджені належними доказами.

Outcome: approved