Jurisdiction: civil
Date: 2025-02-02 00:00:00

[PERSON] звернувся до Святошинського районного суду міста Києва з позовною заявою до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Макаров Олег Вячеславович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий Олексій Сергійович про стягнення збитків. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що згідно умов нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири від 27.02.2020 Акціонерне товариство «Альфа-Банк» передав у його власність квартиру за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 94, 80 кв.м. Відповідно до п. 1.6. договору від 27.02.2020 продавець гарантував, що незастережних недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання майна за цільовим призначенням, немає; від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для укладення цього договору; до моменту укладення цього договору майно нікому іншому не подароване, не продане, іншим способом не відчужене; майно під забороною (арештом) чи у заставі не перебуває, в податковій заставі не перебуває; майно як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передане; обмежень щодо використання майна за призначенням (сервітути тощо) немає; обтяжень, а також будь-яких прав у третіх осіб щодо майна, немає. В квартирі, що відчужується, не зареєстровані малолітні, неповнолітні (не права користування), непрацездатні особи. Обставини, які в подальшому стали підставою для вилучення у нього квартири, виникли ще до її продажу, при цьому він не знав та не міг знати про наявність цих підстав. Постановою Київського апеляційного суду від 16.09.2020 у справі № 759/5454/19 за позовом [PERSON] до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Макарова Олега Вячеславовича про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та скасування державної реєстрації прав власності Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на кв. [ADDRESS] скасовано рішення Святошинського районного суду м. Києва від 21.01.2020 та ухвалено нове судове рішення, яким визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Макарова Олега Вячеславовича Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості», м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 43995268 від 12.11.2018. 26.07.2023 Велика Палата Верховного Суду залишила без змін постанову Київського апеляційного суду від 16.09.2020. Відповідно до звіту про незалежну оцінку квартири, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , станом на 29.07.2021, її ринкова вартість становить 6 584 910,00 грн. Просив стягнути з Акціонерного товариства «Сенс Банк» на свою користь 6598330 грн., з яких 6584910 грн. - збитки; 13420 грн. - судові витрати. 04.10.2023 постановлено ухвалу про передачу цивільної справи за підсудністю. 27.10.2023 постановлено ухвалу про відкриття загального провадження у справі. 31.07.2024 постановлено ухвалу про призначення судової оціночно-будівельної експертизи та зупинено провадження у справі. 03.09.2024 постановлено ухвалу про поновлення провадження у справі. 02.10.2024 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження. 04.07.2024 відповідач подав до суду письмові пояснення, в яких зазначив, що на момент придбання позивачем квартири, укладений договір купівлі-продажу квартири від 27.02.2020 відповідав усім ознакам дійсності правочину та не був визнаний судом недійсним, право власності на відчужене майно було зареєстроване за відповідачем, а тому останній в силу положень ст. 317 ЦК України вправі був його віджувати. Відповідач є добросовісним набувачем вищевказаного майна. Станом на момент укладення договору купівлі-продажу квартири від 27.02.2020 жодних прав на майно третіми особами не заявлялось, про існування таких прав банку відомо не було. Позивач підтримав заявлений позов. Представник позивача також підтримав заявлений позов. Зазначив, що збитки, зазначені в позовній заяві, це ринкова вартість квартири з урахуванням витрат на проведення ремонту. Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог. В судове засідання не з`явився. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися. Дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступне. 27.02.2020 між Акціонерним товариством «Альфа-Банк» та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений 27.02.2020 приватним нотаріусом Київського майського нотаріального округу Малим О.С., за реєстровим №252. Відповідно до п.1.1 договору від 27.02.2020 продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] , і сплачує за нього ціну визначену цим договором. Відповідно до п. 1.2. договору від 27.02.2020 майно належить продавцю на підставі договору іпотеки №44.02/-13-529/1, посвідченого 24.04.2008 Ковальчуком С.П., приватним нотаріусом Київського майського нотаріального округу, за реєстровим №4078. Відповідно до п. 1.5, п. 1.6 договору від 27.02.2020 продавець гарантує, що жодна особа не має прав користування чи оренди майна та його частин. Продавець гарантує, що незастережених недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання майна за цільовим призначенням, немає; від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для укладення цього договору; що жодних самочинних перепланувань чи переобладнань на момент укладення цього договору в майні без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту продавцем не проводилось, до моменту укладення цього договору майно нікому іншому не подароване, не продане, іншим способом не відчужене; майно під забороною (арештом) чи у заставі не перебуває, в податковій заставі не перебуває; майно як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передане; обмежень щодо використання майна за призначенням (сервітути тощо), немає, обтяжень, а також будь-яких прав у третіх осіб щодо майна, немає. Відповідно до п. 1.8 договору від 27.02.2020 за адресою місцезнаходження майна зареєстрована [PERSON] , [INFO] . Відповідно до п. 2.1. договору від 27.02.2020 майно продається ціною 1 355 695 грн., без ПДВ, що сплачені покупцем на рахунок продавця. Своїми підписами сторони підтверджують проведення повного розрахунку. Зазначена ціна встановлена за згодою сторін цього договору, є остаточною та не підлягає будь-змінам. Відповідно до п. 3.1.2., 3.1.3 договору від 27.02.2020 продавець зобов`язаний попередити покупця про права третіх осіб на відчужуване майно та про всі відомі йому недоліки відчужуваного майна. Відповідно до копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.02.2020 №2021332142 квартира, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] , на праві приватної власності належить [PERSON] , підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу квартири, серія та номер 252, виданий 27.02.2020. Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 30.08.2023 по справі №759/21952/20 витребувано з чужого незаконного володіння [PERSON] квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1691547080000, на користь [PERSON] . Постановою Київського апеляційного суду від 16.09.2020 по справі №759/5454/19, яка залишена без змін постановою Великої Палати Верховного Суду від 26.07.2023, визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Макарова Олега Вячеславовича Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості», м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний помер 43995268 від 12.11.2018. Скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про проведену державну реєстрацію прав, а саме: запис про право власності № 28871270 від 09.11.2018 на квартиру загальною площею 94, 8 кв.м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , за акціонерним товариством «Укрсоцбанк», внесений на підставі рішення державного реєстратора Макарова Олега Вячеславовича Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості», м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 43995268 від 12.11.2018. Відповідно до висновку експерта №003/24 від 23.08.2024 ринкова вартість квартири загальною площею 94, 8 кв.м., розташованої за адресою: [ADDRESS] , станом на 05.09.2023 становить 7092000 грн. без ПДВ. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно з пунктом першим частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини. Відповідно до ст. 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі. Якщо особа, яка порушила право, одержала у зв`язку з цим доходи, то розмір упущеної вигоди, що має відшкодовуватися особі, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право. На вимогу особи, якій завдано шкоди, та відповідно до обставин справи майнова шкода може бути відшкодована і в інший спосіб, зокрема, шкода, завдана майну, може відшкодовуватися в натурі (передання речі того ж роду та тієї ж якості, полагодження пошкодженої речі тощо), якщо інше не встановлено законом. Відповідно до частини четвертої статті 390 ЦК України добросовісний набувач (володілець) може залишити за собою здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені без завдання майну шкоди. Якщо відокремлення поліпшень неможливе, добросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість майна. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ч. 1 ст. 661 ЦК України у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Відповідно до ч.1 ст. 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу. Відповідно до п. 31 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 року № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" у разі якщо позов власника про витребування майна із чужого незаконного володіння задоволено, покупець цього майна має право відповідно до статті 661 ЦК звернутися до суду з вимогою до продавця про відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до моменту його продажу. В постанові Верховного Суду України від 12.07.2017 по справі № 369/6601/15-ц|6-2458цс16 висловлена правова позиція, про те, що статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на майно, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу його не можна витребувати в нього; одним із чинників дотримання принципу пропорційності при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації, тому покупець, у якого вилучається майно, не позбавлений можливості порушувати питання про відшкодування завданих збитків на підставі статті 661 ЦК України, яка встановлює, що в разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Таким чином, встановленим законом способом захисту покупця, який не знав і не міг знати про наявність підстав неможливості відчуження майна продавцем, є відшкодування заподіяних йому збитків. У справі відсутні докази про те, що покупець, тобто позивач, знав або не міг не знати про неможливість відчуження спірної квартири відповідачем. Судом встановлено, що позивач набув у власність на підставі договору від 27.02.2020 спірну квартиру вартістю 1 355 695 грн., без ПДВ, що були сплачені ним на рахунок продавця. Згодом спірна квартира була витребувана у позивача, який є добросовісним набувачем нерухомого майна, на підставі судового рішення на користь власника цієї квартири [PERSON] . Отже, [PERSON] як покупець майна, у якого було витребуване майно із чужого незаконного володіння на користь власника, має право відповідно до статті 661 ЦК звернутися до суду з вимогою до продавця і вимагати відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до моменту його продажу. З моменту набуття позивачем права власності на спірну квартиру та до моменту витребування її на користь власника, позивач провів ремонтні роботи в спірній квартирі, а вартість збитків визначені відповідно до ринкової вартості спірної квартири з урахуванням проведення ним поліпшень квартири. Таким чином, відповідно до приписів ч.4 ст. 390 ЦК України вимоги щодо відшкодування здійснених витрат на ремонт майна мають бути заявлені до власника майна, оскільки відокремлення поліпшень від майна є неможливим. Відповідач не є власником майна, оскільки спірна квартира витребувана на користь іншої особи, а тому позов в зазначеній частині заявлено до неналежної особи. Отже з відповідача на користь позивача на відшкодування понесених збитків слід стягнути суму, сплачену за придбання квартири у розмірі 1 355 695 грн., вказану в договорі купівлі-продажу. В задоволенні решти позовних вимог слід відмовити, оскільки належним відповідачем за цими вимогами є [PERSON] , на користь якої була витребувана квартира. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог. Згідно із ч. 1, 3 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по оплаті судового збору пропорційно розміру задоволених позовних вимог (20,59% ) в сумі 2763, 19 грн., оскільки позовні вимоги задоволено частково.

Outcome: partial