Jurisdiction: civil
Date: 2025-01-15 00:00:00

До Миронівського районного суду Київської області із вищевказаним позовом звернувся представник позивача та просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки №1181-12 від 20 грудня 2012 року, укладений між Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОСВІТ» та [PERSON] . Свої вимоги обґрунтовував тим, що його клієнт у наслідок спадкування прав і обов`язків померлої [PERSON] успадкувала права орендодавця за зазначеним договором оренди, є її правонаступником. Відповідач систематично не виконує свій обов`язок по сплаті орендної плати за договором оренди, зокрема за 2020 та 2021 роки не сплатив орендну плату позивачу, як наслідок наявності підстави для розірвання договору оренди землі, передбаченої ст. 121 Земельного кодексу України. В судовому засіданні представник позивача свої вимоги підтримав та просив їх задовольнити, з підстав зазначених у позові. В судовому засіданні представник відповідача проти задоволення позову заперечувала, свої заперечення мотивувала відсутністю підстав для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, передбачених ст. 141 Земельного кодексу України зважаючи на наступне: Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Згідно з частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Відповідно до положень статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора. Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю. Однак зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса. Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором. Відсутність у договорі обов`язку перераховувати кошти на депозит нотаріуса і нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплату цих сум. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року у справі № 709/1089/17. Законом України від 06 вересня 2012 року № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", який набрав чинності 01 січня 2013 року, ЗК України було доповнено статтею 148-1. Отже, станом на час набуття позивачем спадщини після смерті [PERSON] , яка померла [INFO] була чинною стаття 148-1 ЗК України. Частинами першою, третьою статті 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. На виконання положень статті 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов?язків за договором оренди. Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором оренди землі. Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/350/20, від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19. Саме на позивача як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до відповідача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки; прізвища, ім`я, по батькові нового власника; місця проживання нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Зазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі № 274/3707/20. Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. [PERSON] набула права власність на спірну земельну ділянки після смерті [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за Законом від 08.05.2019р. № 1-649, посвідченого державним нотаріусом Миронівської районної державної нотаріальної контори, Вашекою С.В. Разом з тим [PERSON] не виконала покладений на неї обов`язок, передбачений частиною третьою статті 148-1 ЗК України, не повідомила СТОВ «Агросвіт» про набуття права власності на спірні земельні ділянки із зазначенням: кадастрових номерів, місця розташування та площі земельних ділянок; прізвища, ім`я, по батькові нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів для сплати оренди за користування земельними ділянками. Відтак, відповідач з незалежних від нього причин був позбавлений можливості належним чином виконати обов`язок щодо виплати орендної плати, проте неодноразово намагався сплатити орендну плату, зокрема, шляхом надіслання поштових переказів а також неодноразово повідомляв позивачеві про те, що належно її орендну плату може отримати в касі СТОВ «Агросвіт». Позивач не подав до суду належних та допустимих доказів звернення до відповідача з вимогою про сплату орендної плати та повідомлення про перехід прав та обов`язків за договором оренди із дорученням належним чином засвідчених копій документів, зокрема реквізитів рахунку для одержання орендної плати. Отже несплата орендної плати мала місце у зв`язку з невиконанням орендодавцем обов`язку, передбаченого частиною третьою статті 148-1 ЗК України. Отже при вирішенні даної справи суду варто установити наявність доказів, які підтверджували б факт виконання позивачем законодавчо визначеного обов`язку, передбаченого частиною третьою статті 148-1 ЗК України. Вказані висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 16 лютого 2022 року у справі 16 лютого 2022 року. Позивач при зверненні до суду із позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати не заявляв вимоги, щодо стягнення належної її орендної плати, а отже доводи викладені у позовній заяві про те що вона є пенсіонеркою, отримує мінімальну пенсію за віком, правомірно розраховувала на отримання кошів за вказаним договором оренди щоб мати можливість придбати для себе продукти харчування та найнеобхідніші товари загального споживання. Заслухавши учасників судових засідань, розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши усі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив таке. Між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агросвіт» та [PERSON] 20 грудня 2012 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення №1181-12, загальною площею 2,657 га., кадастровий номер: 3222982600:01:201:0006 (далі Договір оренди). У відповідності до пункту 2.1 Договору оренди, цей договір укладено на 14 років з 20 грудня 2012 року по 01 грудня 2026 року. Пунктами 3.1 та 3.2 Договору оренди передбачено, що орендна плата виплачується орендарем у грошовій, натуральній та відробіткових формах. Форма орендної плати за оренду земельної ділянки на один рік встановлюється за домовленістю сторін. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше як у термін від 01 вересня до 31 грудня кожного року. Аналіз змісту норм пунктів 3.1 та 3.2 Договору оренди дає підстави суду дійти висновку, що орендна плата може виплачуватися в трьох формах, зокрема: у грошовій, натуральній чи відробітковій. Конкретна форма орендної плати за кожний рік оренди повинна встановлюватися за домовленістю сторін цього договору, та не може визначатися стороною одноособово. Цей договір є чинним, а тому у відповідності до презумпції правомірності правочину, передбаченої ст. 204 Цивільного кодексу України та норм ст. ст. 526, 629 Цивільного кодексу України має виконуватися усіма його сторонами, зокрема як орендарем так і орендодавцем. Із заяв по суті позову вбачається, що сторони визнають той факт, що позивач [PERSON] 08 травня 2019 року успадкувала право власності на орендовану відповідачем земельну ділянку за вищезазначеним договором оренди після смерті [PERSON] , а тому у відповідності до ч. 1 ст. 82 ЦПК України суд вважає доведеним цю обставину. У відповідності до вищезазначеного договору оренди відповідач був зобов`язаний сплатити позивачу орендну плату за 2020 рік до 31 грудня 2020 року, проте цього не зробив. Під час розгляду справи судом не встановлено поважних причин, які перешкоджали відповідачу виконати свій обов`язок щодо сплати позивачу як орендодавцю орендну плату за 2020 рік, зокрема, шляхом надіслання орендної плати за місцем проживання орендодавця або шляхом внесення належних орендодавцю грошей у депозит нотаріуса, чи доказів намагання з`ясувати у позивача щодо можливості в іншій формі, передбаченій пунктом 3.1 Договору оренди здійснити виплату орендної плати а позивач відмовився від цього. За таких обставин суд погоджується із доводами позивача про те, що відповідачем в порушення норм пунктів 3.1 та 3.2 Договору оренди не виконав взяте на себе зобов`язання по оплаті за користування орендованою земельною ділянкою за 2020 рік. У відповідності до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: систематична несплата земельного податку або орендної плати. Аналіз змісту ст. 141 Земельного кодексу України дає підстави дійти висновку, що підставою для дострокового припинення договору оренди землі є саме систематична, два і більше рази, не сплата орендної плати. Під час розгляду справи судом не встановлено саме систематичну несплату відповідачем орендної плати за договором оренди, оскільки останній в 2021 році вживав заходів щодо виплати позивачу орендної плати за 2021 рік. Зокрема 14 грудня 2021 року відповідач звернувся до позивача із листом №78, в якому повідомив позивача про необхідність отримання орендної плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер 3222982600:01:201:0006 чи надати реквізити рахунку для перерахування цих коштів (а.с.43 том 1). При цьому як вбачається із довідки форми 20 Укрпошти, позивач відмовилася отримати поштове відправлення із цим листом. Тобто неотримання позивачем орендної плати за 2021 рік лежить саме в межах її волі на це, та не пов`язано із небажанням відповідача здійснити оплату цих коштів у строк, передбачений договором оренди. Відповідач не може примусити позивача виконати свій обов`язок щодо отримання орендної плати. Стороною позивача не надано доказів того, що позивач зверталася до відповідача в 2021 році з метою отримання орендної плати проте їй в цьому було відмовлено. За таких обставин суд приходить до висновку про відсутність підстави для припинення договору оренди, передбаченої пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, оскільки зі сторони відповідача відсутня системність невиплати орендної плати. Така правова позиція узгоджується із правовою позицією Верховного суду, викладену в постанові від 16 лютого 2022 року по справі №612/678/19-ц, за якою не є підставою припинення договору оренди надання орендарем пропозиції орендодавцю прийняти орендну плату. Зважаючи на викладене, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, а тому

Outcome: dismissed