Jurisdiction: civil
Date: 2025-01-27 00:00:00

23.07.2024 р. адвокат Демченко О.Б., яка здійснює представництво інтересів позивача звернулась до Святошинського районного суду м. Києва з вищевказаним позовом, у якому просить стягнути з відповідача на користь позивача інфляційні збитки у розмірі 734700,48 грн., 3% річних у розмірі 137394,84 грн. за невиконання умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва. В обґрунтування позовних вимог вказує на укладення 25.01.2019 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та [PERSON] договору №72-2501/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до якого [PERSON] зобов`язується передати ТОВ «ФК «Житло-Капітал» в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкт інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених договором. На виконання умов вказаного договору позивачем внесені кошти у розмірі 1513440,25 грн. за 64,23 кв.м. вимірних одиниць об`єкту інвестування та сплачено вартість винагороди по управлінню майном у розмірі 13519,61 грн. У свою чергу, відповідачем умови договору не виконанні, будівництво не завершено, будинок в експлуатацію не зданий. Таким чином, ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» не виконано умови договору, що підставою для відповідальності за ст. 625 ЦК України. Ухвалою Святошинського районного суду від 29.07.2024 року позовну заяву залишено без руху. Ухвалою Святошинського районного суду м.Києва від 05.08.2024 року відкрито провадження у справі, вирішено проводити розгляд справи в порядку загального позовного провадження. 26.08.2024 р. представником відповідача подано відзив у якому заперечується проти задоволення позовних вимог. Вказує на безпідставність тверджень позивача про невиконання відповідачем умов договору, оскільки ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» не здійснює будівництво об`єкта інвестування, а є управителем, здійснюючи управління фонду фінансування будівництва. Зазначає про помилкове тлумачення позивачем суті укладеного договору, оскільки він не є договором купівлі-продажу квартири із відстрочкою платежу. Також посилається на відсутність грошових зобов`язань між сторонами. 18.10.2024 р. від представника позивача надійшла відповідь на відзив. У якій вказує на невиконання відповідачем взятих на себе зобов`язань за договором №72-2501/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва, так як об`єкт будівництва в експлуатацію не зданий. Стверджує, що правовідносини, які склались між сторонами на підставі укладеного договору є грошовим зобов`язанням на яке поширюється норма ч. 2 ст. 625 ЦК України. Ухвалою Святошинського районного суду м.Києва від 22.10.2024 р. закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті. У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримує та просить задовольнити. У судовому засіданні представник відповідача заперечує проти задоволення позовних вимог. Суд, заслухавши пояснення учасників справи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, доходить наступного висновку. Судом встановлено, що 25.01.2019 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та [PERSON] укладено Договір № 72-2501/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - Договір або Договір про участь у ФФБ, При укладанні Договору Позивач ознайомився із Правилами про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «ЖК SOLAR CITY» (далі - Правила або Правила ФФБ) відповідно до статті 12 Закону № 978-IV, а також пункту 13.17 Договору. Позивач окремим підписом на останній сторінці Договору підтвердив, що ним визнаються Правила ФФБ та він зобов`язується їх дотримуватись, а також отриманий примірник Правил ФФБ. Відповідно до п.1.1. умов договору Довіритель передав Управителю в довірче управління грошові кошти на рахунок Фонду Фінансування будівництва виду А «ЖК SOLAR CITY» з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель прийняв кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснював від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А, Договором між Забудовником та Управителем. Відповідно до п.1.2 Договору про участь у ФФБ Забудовником на дату підписання цього Договору, є Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент». Згідно п.1.9. договору, планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено 30.06.2020 р. Так, відповідно до Договору про участь у ФФБ права та обов`язки Управителя передбачені п. 2.1. Договору «Права і обов`язки Управителя». Відповідно до п. 2.1.1. Управитель зобов`язаний: прийняти від Довірителя у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об`єкта будівництва. Після внесення Довірителем коштів до ФФБ, закріпити за Довірителем конкретний об`єкт інвестування та вилучити цей об`єкт з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції Управителя, для виключення можливості закріплення цього об`єкту за іншими Довірителями, якщо Довіритель бере на себе зобов`язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ. Після внесення Довірителем коштів до ФФБ закріпити за Довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування. Використовувати грошові кошти Довірителя, отримані у довірчу власність, для фінансування спорудження об`єкта будівництва в межах передбачених чинним законодавством. Особисто здійснювати управління грошовими коштами Довірителя, не передавати свої права по цьому Договору іншим особам. Видати Довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ після внесення Довірителем коштів до ФФБ. У випадках, передбачених цим Договором, повернути кошти Довірителю на умовах Правил ФФБ та цього Договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього Договору. Передати Довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав. Після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, та здійснення Довірителем остаточних розрахунків з Управителем за даними БТІ, надати Довірителю в обмін на Свідоцтво про участь у ФФБ, на умовах Правил ФФБ, Довідку за встановленою Управителем формою (надалі - «Довідка»), яка підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. За умови виконання Довірителем своїх зобов`язань перед Управителем щодо внесення до ФФБ коштів, внести Довірителя в перелік Довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об`єктів інвестування, перелік яких Управитель надає Забудовнику. У разі зміни умов договору, укладеного між Управителем та Забудовником, укласти з Довірителем додатковий договір (внести зміни, викласти у новій редакції). Письмово повідомити Довірителя про внесення змін до умов договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку заміни забудовника. Строк дії договору сторонами не визначено. З наведеного слідує, що договір чинний і продовжує діяти до повного завершення будівництва та ряду зобов`язань, які є у Управителя перед Довірителем передбачені Договором про участь у ФФБ та введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Таким чином, твердження позивача про невиконання умов договору у зв`язку з простроченням його виконання Управителем - ТОВ ФК Житло Капітал є помилковими. Щодо твердження позивача, що договір участі у фонді фінансування будівництва є фактично договір купівлі продажу із розстроченням платежу. Між ТОВ «Укрбуд Девелопмент» як Забудовником ЖК «SOLAR CITY» та ТОВ «ФК Житло Капітал» як управителем Фонду фінансування будівництва типу А ЖК «SOLAR CITY» укладено Договір управителя із забудовником №72-01/03/18. Згідно умов цього договору, п. 1.1 Забудовник зобов`язується за замовленням Управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування Довірителям в порядку та в строки, встановлені цим Договором та Правилами ФФБ, а Управитель зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів Довірителів на умовах, визначених цим договором та Правилами ФФБ. В п.1.2. вказаного Договору вказано, що Забудовник, відповідно до чинного законодавства України, виконує функції замовника будівництва для спорудження об`єкта будівництва. Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого Управителем. В пункті 1.8. Договору управителя із забудовником зазначено, що після завершення будівництва Забудовник здійснює необхідні заходи в порядку, передбаченому чинним законодавством України та умовами цього Договору щодо: введення об`єктів будівництва в експлуатацію; оформлення права власності Довірителів на конкретні об`єкти інвестування (які згідно інформації Управителя виконали свої зобов`язання перед Управителем у повному обсязі) та передачі цим Довірителям правовстановлюючих документів. Отже, суб`єктами правовідносин по будівництву Об`єкта будівництва (Житлового будинку) і об`єктів інвестування (квартир, та нежитлових приміщень), які знаходяться в будинку, за участі фонду фінансування будівництва є Забудовник, Управитель Фонду фінансування будівництва та Установники управління майном (Довірителі). Управитель Фонду фінансування будівництва (Управитель ФФБ) - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим Законом № 978-IV. В даному випадку забудовником ЖК «SOLAR CITY» є ТОВ «Укрбуд Девелопмент» управителем ФФБ є ТОВ «ФК Житло Капітал», довірителем Пашкурний В.О. Аналізуючи зміст укладених між сторонами договорів (Договір про участь у Фонді фінансування будівництва, Договір управителя із забудовником) є підстави зробити висновок, що ТОВ «ФК Житло-Капітал», як управитель, є фінансовою установою, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном (Довірителів) і здійснює управління фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) з метою фінансування спорудження об`єктів будівництва згідно із законодавством України та правилами ФФБ і не відповідальна за здійснення будівництва. В свою чергу, згідно умов даних договорів ТОВ «Укрбуд Девелопмент» є забудовником, який згідно із законодавством та відповідних договірних правовідносин має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклав договори з управителем. За приписами ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» договором управління майном для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном, а договір управителя із забудовником це договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об`єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об`єктів інвестування установникам управління майном та укладається у випадках, передбачених цим Законом. Стаття 3 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначає, що системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб`єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю. Суб`єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном. Згідно положень ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель фонду: - на праві довірчої власності здійснює управління фондом; - несе відповідальність за дотримання вимог цього Закону Правил фонду та договору управління майном; - несе відповідальність за забезпечення інтересів установника управління, повноту і своєчасність виконання своїх зобов`язань перед ним. Згідно ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: - змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; - погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; - зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; - збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів. Таким чином, нормами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що управитель не відповідальний за організацію будівництва, будівництво, та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва, а є фінансовою установою, яка лише акумулює кошти установників фонду та здійснює за розпорядженням установників фонду інвестування коштів в будівництво. Отже, твердження позивача про те, що договір про участь у фонді фінансування будівництва є по суті договором купівлі-продажу квартири із відстрочкою платежу є необґрунтованими. Щодо тверджень позивача про існування грошових зобов`язань у ТОВ ФК «Житло Капітал». За змістом ст. ст. 524, 533-535 і 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, виражене у грошових одиницях (національній валюті України чи у грошовому еквіваленті зобов`язання, вираженого в іноземній валюті), що передбачає обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора, який має право вимагати від боржника виконання цього обов`язку. Тобто, грошовим є будь-яке зобов`язання, в якому праву кредитора вимагати від боржника сплати коштів кореспондує обов`язок боржника з такої сплати. Згідно з частиною другою статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Стаття 625 ЦК України розміщена у розділі І "Загальні положення про зобов`язання" книги 5 ЦК України. Відтак, приписи розділу І книги 5 ЦК України поширюються як на договірні зобов`язання (підрозділ 1 розділу III книги 5 ЦК України), так і на не договірні (деліктні) зобов`язання (підрозділ 2 розділу III книги 5 ЦК України). Отже, у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань. Зазначена правова позиція міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року (справа N 686/21962/15-ц). У даному випадку, між ТОВ «ФК «Житло Капітал» та [PERSON] укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва. При укладанні Договору Позивач ознайомився із Правилами про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «ЖК SOLAR CITY» відповідно до статті 12 Закону № 978-IV, а також пункту 13.17 Договору. Позивач окремим підписом на останній сторінці Договору підтвердив, що ним визнаються Правила ФФБ та він зобов`язується їх дотримуватись, а також отриманий примірник Правил ФФБ. При дослідженні умов договору відсутні будь-які умови договору, які свідчили б про наявність у Управителя ФФБ будь-яких грошових зобов`язань перед Довірителем/Позивачем. Відповідно до п.1.1. умов договору Довіритель передав Управителю в довірче управління грошові кошти на рахунок Фонду Фінансування будівництва виду А «ЖК SOLAR CITY» з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель прийняв кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснював від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А, Договором між Забудовником та Управителем. В обов`язки Управителя не входить здійснення заходів по будівництву будинку, здачу його в експлуатацію та передачу квартири Довірителю. Цей обов`язок покладений виключно на забудовника. Вищенаведене дає підстави для висновку, що у ТОВ «ФК Житло Капітал» відсутні грошові зобов`язання перед позивачем, а тому у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Outcome: dismissed