Jurisdiction: civil
Date: 2025-01-21 00:00:00

[PERSON] , через свого представника адвоката Лещенко О.О., звернулася до суду із позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно. Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що 01.02.2013 року між позивачкою та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер 4824810000:08:004:0049, площею 2,93 га, яка розташована в межах Новоодеської міської ради Миколаївської області, без нотаріального посвідчення, яка належала відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії МК № 063198. Вказує, що сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та відбулося їх повне виконання. Позивач (покупець) сплатив продавцю (відповідачеві) кошти в повному обсязі відповідно до умов договору, а відповідач (продавець) передав позивачеві предмет договору купівлі-продажу, а саме - земельну ділянку кадастровий номер 4824810000:08:004:0049, площею 2,93 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах Новоодеської міської ради Миколаївської області. За таких обставин між сторонами фактично було укладено договір купівлі-продажу вказаного об`єкту. Підтвердженням укладення попереднього договору є розписка від 01 лютого 2013 року, згідно якої [PERSON] зобов`язався в подальшому засвідчити договір в нотаріальному порядку. У відповідності до розписки позивачем було передано відповідачеві 3000 (три тисячі) грн., а відповідач для гарантування виконання своїх обов`язків перед позивачкою, передав їй оригінал державного акта на право приватної власності на землю серії МК № 063198, виданого 09.03.2005 року Новоодеською районною державною адміністрацією. Вказує, що після продажу земельної ділянки та отримання коштів відповідач почав уникати зустрічей з позивачкою, на вимогу нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу земельної ділянки повідомляв про відсутність часу та грошей, а в подальшому взагалі виїхав на постійне місце проживання до російської федерації. Після повномасштабного вторгнення на територію України країни-агресора, взагалі втратися будь-який зв`язок із відповідачем, у зв`язку з чим позивачка безповоротно втратила можливість нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу земельної ділянки з власником. У зв`язку з вищевикладеним позивачка вважає, що її права, як покупця, порушені і їх відновлення можливе лише в судовому порядку шляхом визнання дійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та визнання за нею права власності на спірну земельну ділянку. Представник позивачки [PERSON] адвокат Лещенко О.О. в судовому засіданні позовну заяву підтримав та просив про її задоволення. Відповідач, будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце судового засідання, в тому числі у відповідності до ч. 11 ст. 128 ЦПК України через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, до суду не з`явився, про причини неявки не повідомив, правом подання відзиву не скористався. Відповідно до\~ч.\~2\~ст.\~247\~ЦПК України,\~ фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Вивчивши доводи позову і матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні ним правовідносини. Відповідно до розписки, складеної 01 лютого 2013 року, [PERSON] отримав від [PERSON] грошові кошти в сумі 3000,00 грн., в якості оплати за продаж земельної ділянки площею 2,93 га, розташованої в межах Новоодеської міської ради Миколаївської області, кадастровий номер 4824810000:08:004:0049, яка належить йому на праві приватної власності на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії МК № 063198. В якості підтвердження свого наміру продати вказану земельну ділянку [PERSON] передав [PERSON] оригінал державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії МК № 063198. Також в розписці [PERSON] зазначив, що оскільки вони з [PERSON] досягли усіх істотних умов договору, зобов`язався звернутися до нотаріуса з метою укладання договору купівлі-продажу і оформити всі документи для продажу земельної ділянки за свій рахунок. У відповідності до державного акту на право власності на земельну ділянку серії МК № 063198, виданого на ім`я [PERSON] , йому на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,93 га, розташована в межах Новоодеської міської ради Миколаївської області, кадастровий номер 4824810000:08:004:0049. Допитані в судовому засіданні свідки [PERSON] та [PERSON] показали, що їм відомо про факт укладення договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки між [PERSON] та [PERSON] . Також свідки пояснили, що на даний час відповідач [PERSON] виїхав на постійне місце проживання до російської федерації та зв`язок з ним на даний час втрачено. Таким чином, аналізуючи представлені позивачем докази, суд вважає, що при укладенні угоди між сторонами було досягнуто згоди про всі істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, на виконання яких позивачем було сплачено обумовлену суму коштів, а продавець (власник) передав йому наявні оригінали правовстановлюючих документів, тобто виконали умови договору в частині фактичної передачі майна та забезпечення до нього вільного доступу. У відповідності до ст. 2 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до вимог ст. 55 Конституції України кожному гарантується судовий захист його прав і свобод. Згідно ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Пунктом 2 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Відповідно до ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, але одна із сторін ухиляється від нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Як видно із досліджених судом доказів, позивач та відповідач домовилися щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу, що підтверджується розпискою складеною у простій письмовій формі, виконали його умови, але нотаріально не посвідчили. У зв`язку з чим суд може визнати укладений між ними договір дійсним. У відповідності до ч.ч. 1 і 2 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом. Відповідно до ч. 3 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Не встановивши обставин які б свідчили про відсутність можливості у позивачки набути право власності на придбане в законному порядку майно, суд вважає за можливе визнати за нею таке право. При цьому, судом враховано, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким частину 3 ст.640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації». З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину. Судом також не встановлено обмежень, закріплених у ст. 130 ЗК України, щодо можливості набуття позивачкою права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Також на час визнання дійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, який судом розцінюється як попередній договір, мораторій щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення втратив свою дію з 01.07.2021, у зв`язку з набранням чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року № 552-IX, згідно якого фізичні особи - громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові № 142/119/20 від 07 грудня 2022 року дійшов висновку, що із урахуванням принципу розумності, очевидно, що позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин. Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України. Проявом розумності є те, що законодавець не пов`язує можливість визнання дійсним договору із залученням податкового чи іншого органу, який контролює сплату фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів. Очевидно, що для контролю сплати фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів в публічному праві існують відповідні механізми, які не можуть бути реалізовані під час розгляду судом цивільної справи. Цивільний суд за позовом про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України вирішує цивільний спір, а не визначає, розмір та порядок сплати податків, зборів чи інших обов`язкових платежів. Таким чином, виходячи з вищевикладеного суд приходить до висновку, що хоча сторони, у відповідності до вимог законодавства, не посвідчили нотаріально договір купівлі-продажу спірного майна, але домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне виконання договору, і у позивачки після повномасштабного вторгнення на територію України країни-агресора втрачений будь-який зв`язок із відповідачем та можливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки з її власником, позовні вимоги [PERSON] підлягають задоволенню.

Outcome: approved