Jurisdiction: civil
Date: 2025-01-28 00:00:00

У травні 2024 року позивач [PERSON] звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» в якому просить визнати за [PERSON] майнові права на об`єкт будівництва - квартиру [ADDRESS] , ЖК «Панорамне містечко». В обґрунтування позову зазначено, що 24 березня 2015 року між позивачем та ТОВ «СБ ЛТД» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вдовиченко Н.О. та зареєстровано в реєстрі за № 375 (далі - Попередній договір), відповідно до якого позивач та відповідач зобов?язались протягом ІІ (другого) кварталу 2016 року укласти Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого відповідач зобов?язується передати у власність (продати) окрему квартиру, яка знаходиться в житловому будинку [ADDRESS] (надалі - Квартира), будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:412:0040, наданій в користування згідно договору оренди земельної ділянки № 79-6-00558, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 16.11.2007 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та договору № 18/10/13 від 18.10.2013 року про часткову участь у будівництві та передачу функцій замовника (далі - Будинок), а позивач зобов?язується прийняти у власність (купити) квартиру та належним чином сплатити її вартість та передбачений плановий строк введення в експлуатацію будинку - IV (четвертий) квартал 2015 року. Між сторонами укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К186 від 24.03.2015, відповідно до якого позивачка повинна була сплатити ТОВ «СБ ЛТД» 97% вартості квартири , що на день укладання Договору забезпечення становить 543 600,50 грн., у тому числі ПДВ 90 600,08 грн. Позивач та Відповідач погодили, що документом, який підтверджує проведення розрахунків за Договором забезпечення є документи, надані банківською установою щодо операцій з коштами Позивача щодо зарахування на рахунок Відповідача або прибутковий касовий ордер. 25 березня 2015 року позивачка сплатила відповідачу суму коштів в розмірі 543 600,00 гривень, що підтверджується копією платіжного доручення № 1 від 25 березня 2015 року. Пунктом 5.4. Попереднього договору передбачено, що остаточна площа та номер квартири визначається згідно документу про інвентаризацію наданого компетентним органом, визначеним чинним законодавством України. Остаточна площа квартири застосовується для визначення остаточного розміру вартості квартири по Договору купівлі-продажу. 13 січня 2016 року ТОВ «МАЙСТЕРНЯ ДА ВІНЧІ» виготовлено технічний паспорт на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 43,7 кв. м. Оскільки за результатами будівництва площа квартири збільшилась із запланованої та визначеної в Попередньому договорі 42,54 кв. м. до реальної площі 43,7 кв.м. сторони погодили та внесли зміни в Договір забезпечення щодо умов оплати вартості квартири шляхом підписання 17 травня 2016 року Додаткової угоди № 1 до Договору забезпечення, а саме: позивач зобов?язався у строк до 25 травня 2016 року сплатити Відповідачу суму коштів 32 147,00 гривень, у тому числі ПДВ - 5 357,83 гривень. 19 травня 2016 року на виконання Попереднього договору та Договору забезпечення позивач сплатив погоджену суму коштів в розмірі 32 147,00 гривень, що підтверджується копією платіжного доручення № 1 від 19 травня 2016 року. Також, 19 травня 2016 року було проведено фактичну передачу квартири по Акту огляду та приймання-передачі об?єкта нерухомості (квартири), яким було передано квартиру [ADDRESS] інвестору (Позивачу) на підставі Попереднього договору. Зазначеним Актом було зафіксовано, що вказана квартира складається з однієї кімнати загальною площею 43,7 кв. м, розташована на 15 поверсі у другій секції. Передача квартир по зазначеному Акту здійснювалась на підставі пункту 3.2 Попереднього договору. Крім того, Позивачем та Відповідачем було складено протокол фіксації зауважень та недоліків квартири [ADDRESS] , а саме відсутність радіаторів опалення. Позивач в повному обсязі виконала своє зобов?язання стосовно оплати вартості квартири, проте відповідач до цього часу не здійснив дій щодо введення в експлуатацію об?єкта нерухомого майна, не уклав основного договору купівлі-продажу та не передав у власність позивачу квартиру, отже порушив взяті на себе зобов`язання. За вказаних обставин позивач звернулася до суду за захистом свого порушеного права. Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.05.2024 року справу розподілено судді Митрофановій А.О. Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 23 травня 2024 року відкрито провадження у справі, визначено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 17 жовтня 2024 року закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті. Представник позивача в судове засідання не з`явився, подав до суду клопотання про розгляд справи за його відсутності, де у повному обсязі підтримав позовні вимоги, проти ухвалення заочного рішення не заперечував. Відповідач в судове засідання не з`явився, відзиву на позовну заяву чи інших письмових пояснень від нього до суду не надходило, а також повідомлення про іншу адресу, клопотання про відкладення судового розгляду також не заявлялося. Відповідач повідомлявся про дату, час та місце розгляду справи належним чином, шляхом направлення судової повістки, а також копії ухвали суду про відкриття провадження разом із доданою копією позовної заяви з додатками на його адресу, проте направлена судом поштова кореспонденція повернулася на адресу суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Відповідно до частини першої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 223 ЦПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки. У відповідності до положень частин першої, другої статті 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; відповідач не подав відзив; позивач не заперечує проти такого вирішення справи. У разі участі у справі кількох відповідачів заочний розгляд справи можливий у випадку неявки в судове засідання всіх відповідачів. Враховуючи, що в матеріалах справи достатньо даних про права та взаємовідносини сторін, суд вважає можливим вирішити справу на підставі наявних у ній матеріалів та ухвалити заочне рішення, у зв`язку з неподанням відповідачем відзиву, та відсутністю заперечень позивача щодо заочного розгляду справи, що відповідає положенням пункту 3, пункту 4 частини першої статті 280 ЦПК України. У зв`язку з неявкою сторін в силу частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Суд, дослідивши наявні матеріали справи, об`єктивно оцінивши докази у їх сукупності, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з огляду на таке. Частиною першою статті 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до вимог частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Принцип захисту судом порушеного права особи будується при встановленні порушення такого права. Відповідно до частини 1 статті 876 Цивільного кодексу України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах. Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Судом встановлено, що між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено Попередній договір договору купівлі-продажу квартири від 24 березня 2015 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вдовиченко Н.О., за реєстровим номером 375, за яким сторони зобов`язуються укласти Договір купівлі-продажу квартири і відповідно до якого ТОВ«СБ ЛТД» зобов`язується передати позивачу у власність (продати) окрему квартиру [ADDRESS] , а позивач зобов`язується прийняти у власність (купити) об`єкт та належним чином сплатити його вартість (а.с. 10-13). Відповідно до пункту 1.4. Попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію Будинку - ІV (четвертий) квартал 2015 року. (а.с.10) Згідно п.п 1.4.1 попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти договір купівлі-продажу протягом ІІ кварталу 2016 року, але у будь-якому разі не раніше отримання ТОВ «СБ ЛТД» правовстановлюючих документів на об`єкт.(а.с.10) У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена пунктом 2.2, 2.3 розділу 2 Попереднього договору (а.с. 12). На забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором від 27.03.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К186 з метою підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором, укладеним 27.03.2015 року, щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу (далі-Основний договір), та забезпечення виконання таких зобов`язань, [PERSON] сплачує на користь ТОВ «СБ ЛТД» суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 договору. Вказана сума коштів, після її належної сплати [PERSON] за даним Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладання такого Основного договору. Відповідно до пп. 2.2.1 п.2.2 розділу 2 Договору [PERSON] зобов`язується, у строк до 26 березня 2015 року, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» 97% вартості об`єкту, що на день укладання цього договору становить 543 600,50 грн. у тому числі податок на додану вартість 90 600,08 грн. Вартість 1 квадратного метра становить 13175,00 грн, в тому числі ПДВ 20% - 2195,83 грн. (а.с. 14). Відповідно до п. 5.4. розділу 5 Договору остаточна площа та номер Об`єкта визначається згідно документу про інвентаризацію наданого компетентним органом, визначеним чинним законодавтвом України Остаточна площа Об`єкта застосовується Сторонами для визначення розміру суми Основного договору. 17 травня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено додаткову угоду №1 до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С 186 від 24 березня 2015 року. Віповідно до п. 1 Додаткової угоди сторони дійшли спільної згоди викласти п.п. 2.2.1, п. 2.2. статті 2 Договору в наступній редакції: ««2.2.1. Сторона-2 зобов?язується у строк 13 жовтня 2015 року, сплатити Стороні-1 97% (дев?яносто сім) вартості об?єкту, що на день укладення цього Договору становить 543 600 (п?ятсот сорок три тисячі шістсот) гривень 50 копійок, в тому числі ПД 20% - 90 600 гривень 08 копійок. Сторона-2 зобов?язується у строк до 25 травня 2016 року, сплатити Стороні-1 суму коштів 32 147 (тридцять дві тисячі шістсот) гривень 00 копійок в т.ч. ПДВ 20 % - 5 357 гривень 83 копійки. Всього Сторона-2 сплачує Стороні-1 кошти в розмірі 575 747 (п?ятсот сімдесят п?ять тисяч сімсот сорок сім) гривень 50 копійок, в т.ч. ПДВ 20 % - 95 957 гривень 92 копійки, як оплату за 43,7 кв. м. за ціною 13 175 (тринадцять тисяч сто сімдесят п?ять) гривень 00 копійок, в тому числі ПДВ 20% - 2 195 гривень 83 копійок).» (а.с.18) Позивачем [PERSON] на користь ТОВ «СБ ЛТД» сплачено грошові кошти згідно договору про забезпечення виконання зобов`язань №ПМ/2С-К186 від 24.03.2015 р. в розмірі 543600,00 грн, в тому числі ПДВ - 90600,00 грн, що підтверджується платіжним дорученням №1 від 25 березня 2015 року (а.с. 19), та сплачено грошові кошти згідно додаткової угоди №1 до Договору про забезпечення виконання зобов`язань №ПМ/2С-К186 від 24.03.2015 р. в розмірі 32147,00 грн, що підтверджується платіжним дорученням №1 від 19 травня 2016 року (а.с. 23). 13 січня 2016 року Товариством з обмеженою відповідальність «Майстерня Да Вінчі» виготовлено технічний паспорт на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 43,7 кв. м. (а.с. 20-22). 19 травня 2016 року було проведено фактичну передачу квартири [ADDRESS] , що підтверджується Актом огляду та приймання-передачі об`єкта нерухомості (квартири) від 19 травня 2016 року. (а.с.24) Станом на 13.05.2024 року ТОВ «СБ ЛТД» свої зобов`язання по договору не виконав, будинок [ADDRESS] в експлуатацію не ввів, не уклав основного договору купівлі-продажу квартири та доказів зворотньому суду не надав. Звертаючись до суду з позовом, позивач вказує, що нею сплачено всі передбачені договором кошти вартості квартири до завершення будівництва об`єкту нерухомого майна, в якому знаходиться квартира, та прийняття його до експлуатації, відтак їй належать майнові права на цю квартиру. Частиною 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до правил ст. ст. 177, 190 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага; майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року№18-рп/2004 щодо поняття порушеного права, за захистом якого особа може звертатися до суду, то це поняття, яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття «охоронюваний законом інтерес». Щодо останнього, то в тому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття «охоронюваний законом інтерес» означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачений статтею 16 ЦК України. У вказаній нормі зазначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст. 328 ЦК України). Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно вимог статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україна», а саме ст. 3 визначено поняття «майнових прав» як будь-яких прав, пов`язаних з майном, відмінних від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Отже, оскільки позивачем виконано зобов`язання щодо оплати вартості квартири [ADDRESS] ), яка знаходиться в межах об`єкту новоствореного нерухомого майна, а саме житлового будинку [ADDRESS] , який на теперішній час не прийнятий до експлуатації, тому відповідно [PERSON] має 97 % майнових прав на вказаний об`єкт. Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Таким чином права Позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав на квартири [ADDRESS] . Європейським судом з прав людини, зокрема у Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви №846/16 та 1075/16), закріплено поняття та принцип «Легітимних очікувань». Відповідно до положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «ЄКПЛ») до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права. Так відповідно до правових висновків Європейського суду з прав людини переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист. З викладеного випливає, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист, тобто визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва за умови належного виконання Позивачем взятих на себе зобов`язань з оплати грошових коштів, що зараховуються як плата за квартиру, являється належним способом захисту прав майбутнього покупця. Аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позивачем правомірно пред`явлено вимоги до відповідача, оскільки в межах даного спору доведено факт порушення з боку відповідача договірних зобов`язань в частині передачі покупцю права власності на об`єкт нерухомості, що є предметом Попереднього договору, при цьому суд враховує, що на даний час запланований термін будівництва та здачі об`єкту капітального будівництва в експлуатацію, який погоджений сторонами (ІІ квартал 2016 року), сплинув, додаткових угод, які передбачали зміну умов договорів, в тому числі в частині визначення інших строків здачі будинку в експлуатацію, між сторонами не укладено, ці обставини не спростовано відповідачем ТОВ «СБ ЛТД», який не скористався процесуальним правом подати відзив на позовну заяву та докази на спростування заявлених позовних вимог і підтвердження належного виконання зі свого боку договірних зобов`язань. Враховуючи викладене вище, суд доходить висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі. Згідно вимог статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує питання про розподіл між сторонами судових витрат. Тому, відповідно до вимог частини першої статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 5 757,48 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved