Jurisdiction: civil
Date: 2025-01-09 00:00:00

14.11.2024\~року \~позивачка звернулася\~до суду\~з позовом\~ до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. Ухвалою суду від 15.11.2024 року прийнято позовну заяву, відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою суду від 09.12.2024 року закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду, про що повідомлено учасників судового розгляду. Обгрунтовуючи позовні вимоги позивач вказує, що в серпні 2021 році між нею та відповідачем був укладений попередній договір купівлі-продажу майна, а саме: квартири загальною площею 203,4 кв.м., житловою площею 80,6 кв.м, яка розташована за адресою: [ADDRESS] , та земельна ділянка площею 417 кв.м., яка розташована за адресою: [ADDRESS] .Договір був укладений між ними у простій письмовій формі,при цьому ключі від квартири були передані їй.В січні 2022 року відповідач мав повернутися з Росії для оформлення документів нотаріально, однак він не приїхав та не відповідає на дзвінки. Тому просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 05 серпня 2021 року, а саме: квартири загальною площею 203,4 кв.м., житловою площею 80,6 кв.м, яка розташована за адресою: [ADDRESS] , та земельної ділянки площею 417 кв.м., яка розташована за адресою: [ADDRESS] ., укладний між [PERSON] та [PERSON] дійсним. \~ \~ \~ \~Представник позивачки\~ [PERSON] ,\~яка представляє\~інтереси на\~підставі ордера\~ВХ №\~1075374\~від 09\~грудня 2024\~року,\~в судовому\~засіданні підтримала\~вимоги \~ [PERSON] \~і просить\~суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 05 серпня 2021 року квартири за [ADDRESS] ,площею-20,0кв.м.,туалету,площею-3,2кв.м.,та 1,9 кв.м.,ванної,площею-11,7 кв.м.,та 13,4 кв.м, передпокою,площею- 25,6 кв.м. та 20,0 кв.м.,кладової,площею-21,0кв.м., яка розташована за адресою: [ADDRESS] , та земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку,господарських будівель і споруд (присадибна ділянка),з кадастровим номером 6810400000:12:001:0184, площею 0,0417 га( 417 кв.м.), яка розташована за адресою: [ADDRESS] , укладений між продавцем\~\~ [PERSON] , та покупцем\~\~ [PERSON] . Відповідач в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся шляхом публікації оголошення про виклик на веб-сайті суду, оскільки можливість надання доручення про виручення документів та виклик відповідача в судове засідання в порядку міжнародної правової допомоги відсутня внаслідок повномасштабного вторгнення РФ на територію України. Суд вважає за можливе справу розглядати у відсутності відповідачки. Заслухавши представника позивачки, вивчивши матеріали справи, судом встановлено, що в серпні 2021 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений попередній договір купівлі продажу квартири загальною площею 203,4 кв.м., житловою площею 80,6 кв.м, яка розташована за адресою: [ADDRESS] та земельної ділянки площею 417 кв.м, яка розміщена за адресою: [ADDRESS] . Вказаний факт підтверджується договором купівлі-продажу. Після підписання договору відповідач (продавець) отримав кошти, що передбачено п.7 у повному обсязі та передав ключі від будинку, правовстановлюючі документи,а покупець зобов`язувався підготувати документи, які є необхідними для укладення договору купівлі-продажу в частині земельної ділянки, в тому числі отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку,здійснення оцінки вказаного майна. Однією з умов укладеного договору було те, що\~до 01.01.2022 року відповідач зобов`язувався укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. Відповідно до інформаційної довідки за № 403382139 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартира [ADDRESS] за описом складається з: кімнати пл.20,0 кв.м.,40,9 кв.м.,19.7 кв.м., кухня пл. 20,0 кв.м., туалет пл. 3,2 кв.м., 1,9 кв.м., ванна пл.11,7 кв.м.,13.4 кв.м, передпокій пл. 25,6 кв.м., 20,0 кв.м., кладова пл.. 21,0 кв.м. Відповідно до Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права земельна ділянка площею 0,0417 га (417 кв.м), яка розташована за адресою: [ADDRESS] , цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівле і споруд (присадибна ділянка) має кадастровий номер 6810400000:12:001:0184. Як вбачається, з позовної заяви, [PERSON] , в телефонному режимі цікавився станом підготовки документів на майно, зазначав, що скоро приїде. В подальшому обіцяв, що приїде на початку січня 2022 року, але не приїхав,\~на дзвінки\~не реагує,\~узяті на\~себе зобов`язання\~не виконує.Зв`язок із відповідачем взагалі втрачений. А на даний час у зв`язку із російською агресією обставини взагалі не сприяють на покращення стосунків між ними та вирішення питання щодо укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу. Відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України,зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно зі ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно до ч.2 ст.218 ЦК України,якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її\~вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. Правові наслідки недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення договору визначені в ст.220 ЦК України, згідно з вимогами якої такий договір є нікчемним. Згідно з ч.2 вказаної статті ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Частиною 3 статті 640 ЦК України, визначено, що договір який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації\~з моменту державної реєстрації. Відповідно до ст.392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документу, який засвідчує його право власності. Оскільки сторони у справі домовилися щодо усіх істотних умов договору і відбулося повне виконання договору, що підтверджено письмовими доказами,проте одна із сторін, а саме відповідач у справі ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд приходить до висновку про можливість визнання дійсним договору купівлі-продажу від 05 серпня 2021 року, укладеного між продавцем\~\~ [PERSON] та покупцем\~ [PERSON] . Відповідно до статті 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону. Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» ( зі змінами та доповненнями ), з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».

Outcome: approved