Jurisdiction: civil
Date: 2025-01-13 00:00:00

Позивач звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» про розірвання укладеного між ним та відповідачем договору оренди землі №61/01/21 від 21.01.2021 року по земельній ділянці загальною площею 2,0000 гектарів (рілля) кадастровий номер 6325483000:01:000:0554 та стягнення з відповідача на його користь суму заборгованості за вказаним договором оренди в сумі 4\~379,60 грн. В обґрунтування позовних вимог, позивач зазначив, що позивач є власником земельної ділянки, площею 2,0000 га ріллі, кадастровий номер 6325483000:01:000:0554, місце розташування: землі Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області. 21.01.2021 між Позивачем, як орендодавцем та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ТПК «АГРОАЛЬЯНС ЛТД», як орендарем було укладено договір оренди землі №61/01/21 від 21.01.2021. Строк дії договору 49\~років від дати його укладення. Відповідно до умов договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у строк не пізніше 31 грудня цього поточного року. Позивач зазначив, що протягом 2022 та 2023 років, відповідач, в порушення вимог договору та вимог ст. 141 Земельного кодексу України, ч.\~2 ст. 651 Цивільного кодексу України, систематично не сплачує орендну плату за вказану земельну ділянку, чим істотно порушує умови договору оренди землі, що свідчить про невиконання орендарем своїх обов`язків за договором та наявність підстав для його розірвання. Ухвалою судді Чугуївського міського суду Харківської області від 24.05.2024 відкрито провадження у даній справі та призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження. 31.07.2024 року ухвалою Чугуївського міського суду Харківської області закрито підготовче провадження по справі та справу призначено до судового розгляду по суті. Представник відповідача - адвокат Пекаренін А.А. через систему\~"Електронний\~суд" надав письмові пояснення, в яких зазначив, що територія, на якій розташована у тому числі орендована у позивача земельна ділянка, перебувала в окупації та в зоні проведення активних бойових дій, що є прямим впливом обставин непереборної сили та виключило можливість відповідача використовувати об`єкт оренди відповідно до його цільового призначення, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди. Представником позивача були надані заперечення проти письмових пояснень Відповідача. Представник позивача надав заяву, в якій просив провести судове засідання без їх участі, позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити. Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про дату та час судового засідання повідомлявся своєчасно та належним чином, у письмових поясненнях просив проводити розгляд справи без участі представника відповідача. Суд, вивчивши матеріали справи, повно та всебічно дослідивши надані докази, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини. Згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №215742985 від 10.07.2020 позивачу на підставі рішення Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області б/н від 18.06.2020 на праві приватної власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 6325483000:01:000:0554, площею 2 га. 21.01.2021 між [PERSON] та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ТПК «АГРОАЛЬЯНС ЛТД» укладено договір оренди землі №61/01/21. Пунктом 1 договору, передбачено що Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства, яка має кадастровий номер 6325483000:01:000:0554 і знаходиться на землях Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області. Згідно з пунктами 2, 5 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0000 га ріллі. Нормативно грошова оцінки Земельної ділянки на дату укладення договору з урахуванням\~ коефіцієнту індексації становить 63 006,79 грн Строк дії договору становить 49\~років від дати його укладення, відповідно до вимог п. 8 договору. Пунктами 9, 10 договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 890,20 грн. на рік в грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється щорічно з проведенням індексації. При щорічному обчисленні розміру орендної плати враховується індекс інфляції за попередній рік згідно з даними Державної служби статистики України (спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади у галузі статистики). Згідно з підпункту 1 пункту 11 Договору орендна плата за кожний поточний рік оренді землі за цим договором виплачується у строк не пізніше 31 грудня цього поточного року. Пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором. Згідно з пунктом 43 договору, цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки за Орендарем. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.\~ Відомості щодо права власності та права оренди зафіксовано також у Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 11.04.2024 №373802928. До суду надано копію відомості з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 26.06.2024 за період з 01.01.2021 по 01.01.2024, з якого вбачається, що на рахунок позивача від відповідача кошти надходили один раз у червні 2021 року у розмірі 1900,00 грн (342 грн податок, 28,50 грн військовий збір). Відповідно до ст.41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. За ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Статтею 1 Закону України від 06.10.1998 року (№ 161-XIV) "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ч.4 ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України). Відповідно до абз.1 ч.1 ст.792 ЦК України, ст.13 Закону України "Про оренду землі" за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні, або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Згідно ст.31 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає підстави припинення договору оренди землі, вказано, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Згідно з ч.1 ст.6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до ст.13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до п.3 ч.1 ст.15 Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. За змістом ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідно до пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати, тобто два та більше випадки. Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Вказана позиція висловлена Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 27 січня 2020 року в рамках справи №469/908/15-ц, провадження №61-34891св18 (ЄДРСРУ №87211408). Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі №6-146цс12, у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 та у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31 січня 2019 року у справі №527/570/17-ц та від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18. Позивач стверджує, що протягом дії укладеного договору Відповідач, в порушення вимог договору та вимог ст. 141 Земельного Кодексу України, систематично не сплачує орендну плату за вказану земельну ділянку протягом 2022 та 2023 років, чим істотно порушує умови Договору оренди землі. Відповідачем факт несплати позивачу грошових коштів за договором не спростовано, а навпаки підтверджено в наданих поясненнях. Суд виснуває, що відповідач допустив порушення строків виплати орендної плати, до подання позову позивачем, що порушило передбачене договором право орендодавця на її своєчасне отримання, у зв`язку з чим позов підлягає задоволенню. У договорі зазначається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 63 006,79 грн, в зв`язку з чим орендна плата за 2022 рік використання земельної ділянки з урахуванням інфляції складає 2\~393,00 грн, за 2023 рік - 1\~986,60 грн, загалом 4\~379,60 грн. Згідно зі ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Так, відповідно до положень ст.651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичного (два та більше випадків) невнесення орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди в цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Аналогічна правова позиція викладена у постанові ВСУ від 12 грудня 2012 у справі № 6-146цс12, від 25 червня 2011 року №6-17цс11, від 28 вересня 2016 року у справі №362/5740/15-ц. Відповідно до ст.611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки встановлені договором або законом, зокрема в тому числі, розірвання договору, а відповідальність особи, яка порушила зобов`язання, наступає лише за наявності її вини у формі умислу або необережності, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічна позиція викладена в постанові ВСУ від 13.05.2019 року справа № 469/905/15-ц про відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичної несплати орендної плати. Перебування сторін у договірних відносинах передбачає наявність у кожної із сторін прав і обов`язків. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Справедливість, добросовісність та розумність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного право відношення. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, а також у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність». За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Згідно з ст.614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Частиною 2 ст.651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом. Істотними є такі порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору. З огляду на те, що несплата орендної плати позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладанні договору до правовідносин, що виникли між сторонами, може бути застосовані наслідки передбачені зазначеною нормою. Таким чином, неналежне виконання умов договору щодо обов`язку зі сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. З урахуванням наявних в справі доказів, якими підтверджується наявність та належність земельної ділянки позивачу, перебування земельної ділянки в оренді у відповідача, враховуючи не надання суду відповідачем доказів на підтвердження факту виплати орендної плати протягом 2022-2023 років, суд вважає наявними підстави для висновку про систематичну несплату визначеної договором орендної плати за користування земельною ділянкою, а тому наявні підстави для розірвання договору оренди. Посилання представника відповідача на ту обставину, що територія, на якій розташована орендована у позивача земельна ділянка, перебувала в окупації та в зоні проведення активних бойових дій, що є прямим впливом обставин непереборної сили та виключило можливість відповідача використовувати об`єкт оренди відповідно до його цільового призначення, а тому відсутні підстави для задоволення позову, суд вважає безпідставними та необґрунтованими, виходячи з наступного. Відповідно до наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, Чкаловська селищна територіальна громада (за винятком сел. Пролісне, с. Гаврилівка, с. Гракове, с. Іванівка, с. Миколаївка, с. Нова Гнилиця, с. Осиковий Гай, с. Степове, с. Студенок, с.\~ Юрченкове, с. Дослідне, с. Залізничне) з 24.02.2022 по 11.09.2022 включена до Переліку територій, тимчасово окупованих рф. З 11.09.2022, тобто з моменту деокупації територій, де знаходиться спірна земельна ділянка, відповідач не здійснив дій, пов`язаних з проведенням обстеження та очищення спірної земельної ділянки від забруднення вибухонебезпечними предметами, і тільки наприкінці 2024 року, тоді коли справа перебувала на розгляді в суді, звернувся до ГУ ДСНС України у Харківській області і отримав роз`яснювальний лист від 15.10.2024 №65310-1-6305/65312, в якому зазначено, що орендована земельна ділянка з кадастровим номером 632548300:01:000:0554 потребує проведення виконання заходів з обстеження та очищення від вибухонебезпечних предметів земель сільськогосподарського призначення. Запропоновано звернутися до начальника Чкаловської селищної військової адміністрації, який виступає замовником послуг розмінування та подає необхідне повідомлення до Харківської ОВА (через Департамент цивільного захисту ХОВА), однак відповідач таких дій не здійснив, хоча зобов`язаний використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням та докладати зусиль для збереження стану земельної ділянки протягом строку оренди, відповідно до вимог законодавства, з огляду на умови п. 17 розділу «Умови використання земельної ділянки» та пп. 1 п. 38 розділу «Інші права та обов`язки сторін» Договору оренди. Суд зауважує, що зазначений лист від 15.10.2024 №65310-1-6305/65312 не є доказом забруднення території вибухонебезпечними предметами, що потребує очищення, крім того, у листі зазначено, що обстеження ДСНС орендованої земельної ділянки не проводилось та землі відповідача відсутні в переліку планів виконання заходів з обстеження на 2023 та 2024 роки. Крім того, Чкаловська селищна військова адміністрація листом від 04.12.2024 №04-13/2721 повідомляє, що стосовно земельних ділянок, що знаходяться в оренді ТОВ «ТПК» АГРОАЛЬЯНС ЛТД» Чкаловською селищною військовою адміністрацією не приймалися жодні рішення щодо забруднення (потенційного забруднення) цих ділянок вибухонебезпечними предметами, а також не приймалися жодні рішення щодо звільнення ТОВ «ТПК» АГРОАЛЬЯНС ЛТД» від оподаткування з причини відсутності відповідних звернень з боку уповноважених осіб підприємства та не надання вказаним підприємством відповідних документів. Чкаловською селищною військовою адміністрацією зазначається, що в Державному земельному кадастрі відсутні відомості/дані, які б свідчили про забруднення земельних ділянок, що знаходяться в оренді у ТОВ «ТПК» АГРОАЛЬЯНС ЛТД» вибухонебезпечними предметами. Також відповідачем, як суб`єктом господарської діяльності, не наданий суду Сертифікат, виданий ТПП України, який засвідчує настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), як того вимагає Закон України «Про Торгово-промислові палати», а отже обставина, на яку посилається відповідач, як на підставу своїх заперечень щодо заявлених позовних вимог, як то на існування на території України та безпосередньо у Харківській області обставин непереборної сили, що виключило можливість відповідача використовувати об`єкт оренди, відповідно до його цільового призначення, суд вважає безпідставним та недоведеним. Отже, відповідач не довів обставини, які свідчать про те, що орендована земельна ділянка не використовувалася ним або не могла бути використана протягом 2022 та 2023 років, і він не відповідає за ці обставини, а отже суд приходить до висновку, що має місце систематичне порушення договору оренди зі сплати орендної плати, два роки поспіль, що є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди, та наявні істотні порушення умов договору оренди, що є додатковою підставою для розірвання спірного Договору оренди. Враховуючи зазначене вище, суд вважає, що позовні вимоги позивача про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати та розірвання договору оренди землі слід задовольнити, оскільки відповідачем істотно порушено умови договору оренди, а саме систематично не сплачувалась орендна плата. Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог На підставі викладеного,

Outcome: approved