Jurisdiction: civil
Date: 2024-12-10 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовною заявою до ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА», ТОВ «АКТИВ-Р3» про розірвання договору оренди земельної ділянки. В обґрунтування позовних вимог позивачка зазначила, що їй на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 13.12.2023 належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 10,5020 га, кадастровий номер 1225955100:04:002:0072, розташована на території Юр`ївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області. [INFO] між [PERSON] (колишньою власницею землі, що померла) та ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА» укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки на строк 15 років, який зареєстровано реєстраційною службою Юр`ївського районного управління юстиції Дніпропетровської області 26.01.2015. Разом з тим, ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА» належним чином не виконувало умови договору оренди землі та не сплатило орендодавцю у встановленому порядку орендну плату за 2022 та 2023 роки. За інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на дату подачі позову право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1225955100:04:002:0072 перейшло до ТОВ «АКТИВ-Р3» на підставі договору купівлі-продажу від 01.11.2023. Вважаючи порушеними права орендодавця на отримання орендної плати за договором, [PERSON] змушена звернутись до суду з позовом до ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА», ТОВ «АКТИВ-Р3» та просить розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений з ТОВ «Агріколь-Самара» 11.12.2014. Ухвалою від 22.08.2024 у справі відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання. 10.10.2024 ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено судовий розгляд справи. 24.10.2024 залишено без розгляду клопотання представника ТОВ «АКТИВ-Р3» про залучення до матеріалів справи письмових доказів, оскільки таке подано з порушенням процесуальних строків без зазначення поважності причин пропуску строку. Позивачка та її представник адвокат Скирда В.І. в судове засідання не з`явилися, останній надав заяву з проханням проводити судовий розгляд за його відсутності. Представники відповідачів у судове засідання не з`явились, при цьому представник ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА» у відзиві на позов не заперечував проти позовних вимог, визнавши факт несплати орендної плати за 2022-2023 роки, а представник ТОВ «АКТИВ-Р3» просив відмовити в задоволенні позову, посилаючись на порушення позивачкою вимог нормативно-правових актів щодо повідомлення орендаря про зміну власника землі, надавши заяву про проведення судового розгляду за його відсутності. Дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість та достовірність доказів, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, суд доходить таких висновків. Судом встановлено, що [PERSON] , яка померла [INFO] , на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії І-ДП № 070676, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №\~4278 від 12.04.2002 належало право власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 10,5020 га, кадастровий номер 1225955100:04:002:0072, розташовану на території Юр`ївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області. 11 грудня 2014 року між [PERSON] (орендодавець) та ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА» (орендар) укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передала в оренду належну їй на праві власності земельну ділянку строком на 15 років. 26 січня 2015 року здійснено державну реєстрацію речового права оренди зазначеної земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 8500606. За змістом пунктів 3.1. та 5.2.3. договору від 11.12.2014 ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА» як орендар взяло на себе зобов`язання своєчасно виплачувати орендодавцю орендну плату в грошовій формі з розрахунку 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно з вересня по грудень кожного календарного року користування за такий рік. 13 грудня 2023 року позивачка в порядку спадкування отримала право власності на земельну ділянку на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, отже, до неї перейшли права та обов`язки орендодавця за вказаним договором. Пунктами 6.3. та 7.1.договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання цього Договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього Договору, а в разі відсутності взаємної згоди сторін щодо дострокового розірвання договору чи зміни його умов ці питання вирішуються у судовому порядку. ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА» у відзиві на позов визнало, що орендна плата за 2022 та 2023 роки за договором від 11.12.2014, укладеним з [PERSON] , товариством не сплачувалась. 01.11.2023 ТОВ «АКТИВ-РЗ» на підставі договору купівлі-продажу, укладеному між товариством та ТОВ «ФК «КАПІТАЛ-ДНІПРО», набуло право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1225955100:04:002:0072, про що свідчать відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. При цьому новим орендарем землі не надано доказів, що, отримавши право оренди, ТОВ «АКТИВ-РЗ» вживало заходів зі сплати [PERSON] або її спадкоємцю орендної плати за договором від 11.12.2014, останні строки виплати якої настали в грудні 2023 року. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Як встановлено пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України та статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Згідно з пунктом 289.1 статті 289 ПК України, статті 1, частини 5 статті 5 та частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки проводиться та може використовуватись нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Отже, розмір орендної плати та порядок її перегляду є істотною умовою договорів оренди землі та, відповідно, договору оренди землі від 11.12.2014, а отримання орендної плати за передану в користування земельну ділянку (отримання доходу) є по суті єдиною метою, якої прагне досягти орендодавець (позивач), укладаючи договір. \~ \~ \~ \~ Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. У частині першій та другій статті 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. В пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України зазначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Таким чином, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати. Порушення умов договору від 11.12.2014 щодо сплати орендної плати є істотним, оскільки значною мірою позбавило первісного орендодавця та позбавляє його спадкоємця-правонаступника того, на що особа розраховує при укладенні договору, зокрема, отримання гідної та економічно обґрунтованої плати за передачу в користування належної йому землі. Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. На думку суду істотне порушення орендарем такої умови договору оренди, як сплата орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди землі в судовому порядку. Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання (ч.ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України). Таким чином, у зобов`язальних правовідносинах вина особи, яка порушила зобов`язання, презюмується і саме на неї покладається обов`язок з доведення відсутності своєї вини у порушенні зобов`язання. Аналіз вищезазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивачку можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа (Постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13.03.2020 року у справі № 371/628/18). Щодо тієї обставини, що з листопада 2023 року право оренди земельної ділянки належить не ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА», а ТОВ «АКТИВ-Р3», яке на думку представника товариства не допускало систематичного порушення договору, то суд зазначає таке. З якої б причини не сталася заміна сторони в зобов`язанні, останнє зберігається в тому вигляді, яке воно мало місце до цієї заміни. Тобто зобов`язання зберігається в незмінному вигляді, хоча одна з його сторін помінялася. Це правило має основоположне значення для заміни сторони в зобов`язанні і саме це забезпечує правонаступництво особи, яка заступає місце попередньої сторони. Іншими словами договір оренди від цих процесів не зазнає змін він не припиняється, не розривається, не переукладається, до його змісту не вноситься жодних змін. Таким чином, особа, до якої перейшло право оренди за договором, а тим більше укладеним за відсутності згоди орендодавця на укладення такого договору (як в цьому випадку), несе всі правові наслідки (як позитивні, так і негативні), пов`язані з набуттям майнового права, в тому числі і ризик дострокового розірвання договору оренди через невиконання або неналежне виконання обов`язків первісним орендарем, адже по суті має місце правонаступництво. Отже, оскільки під час розгляду справи встановлено, що ТОВ «АГРІКОЛЬ-САМАРА» не виконало свій обов`язок зі сплати орендної плати за землю за договором оренди земельної ділянки за 2022 рік, а ТОВ «АКТИВ-Р3» як новий орендар не виконало обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 рік, суд доходить висновку, що вимоги позивачки про розірвання договору оренди землі є обґрунтованими та підлягають задоволенню. Надаючи оцінку твердженням представника ТОВ «АКТИВ-Р3» як підставу для відмови в задоволенні позову, що [PERSON] порушила ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено обов`язок особи, що набула право власності на орендовану земельну ділянку, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на нерухоме майно повідомити про це орендаря, суд зауважує таке. Виходячи з того, що [PERSON] отримала свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку з кадастровим номером 1225955100:04:002:0072 та зареєструвала своє право власності 13.12.2023, останній день встановленого законом місячного строку для повідомлення орендаря за договором від 11.12.2014 про зміну власника землі припадав на 13.01.2024, тобто вже після закінчення строків сплати орендної плати за 2023 рік (наступили у період з вересня по грудень 2023 року). Разом з тим, ТОВ «АКТИВ-Р3» як особа, до якої з листопада 2023 року перейшло право оренди земельної ділянки, в свою чергу не довів під час судового розгляду, що ним вжиті заходи з повідомлення первісного орендодавця [PERSON] або її спадкоємців про зміну орендаря, а також що ним вживались всі залежні від нього заходи з належного виконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 рік, тому сама по собі вказана вище обставина не може бути підставою для відмови в задоволенні позову. Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд стягує з відповідачів на користь [PERSON] судовий збір, сплачений нею за подання позову до суду, у розмірі 1\~211,20\~грн.

Outcome: approved