Jurisdiction: civil
Date: 2024-12-17 00:00:00

[PERSON] (надалі за текстом - позивач, покупець) звернувся до Печерського районного суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Реал-Комфорт» (надалі за текстом - відповідач, продавець), про стягнення заборгованості. Позовні вимоги обгрунтовані неналежним виконанням відповдачем умов Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 07.02.2024 №123 (надалі за текстом - Попередній договір) та Договору про забезпечення виконання зобов`язань №М/53 від 07.02.2021 (надалі за текстом - Договір забезпечення) у частині своєчасного введення квартири в експлуатацію, у зв`язку з чим, просить суд стягнути з відповідача на користь позивача 916304,27 грн., з яких 789238,56 грн. основного боргу, 92692,80 грн. інфляційних втрат та 34372,91 грн. 3% річних. Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 12 березня 2024 року цивільну справу за позовом [PERSON] до ТОВ «Реал-Комфорт», про стягнення заборгованості передано на розгляд за підсудністю до Подільського районного суду міста Києва. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.05.2024, справу передано для розгляду судді Гребенюку В.В. Ухвалою Суду від 13.08.2024, відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд в загальному позовному провадженні та призначено підготовче засідання на 24.10.2024. За наслідками підготовчого засідання 24.10.2024 судом закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до судового розгляду по суті на 18.12.2024. 18.12.2024 до суду від позивача надійшла заява про розгляд без участі. Від відповідача до суду відзив не надходив. У судове засідання 18.12.2024 представники учасників судової справи не прибули. За змістом ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. За наведених обставин, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи у судовому засіданні 18.12.2024 за відсутності представників учасників справи, запобігаючи при цьому безпідставному затягуванню розгляду справи. У судовому засіданні 18.12.2024 судом було прийнято, складено і підписано вступну та резолютивну частини рішення. Розглянувши матеріали справи та дослідивши докази, суд встановив наступне. 07.02.2021 між позивачем та відповідачем було укладено Попередній договір, відповідно до п. 1.1. якого за цим Попереднім договором Сторони зобов`язуються, у строки встановлені в п.1.4. статті 1 цього Попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири (надалі за текстом - «Основний договір»), відповідно до якого Сторона-1 (в Основному договорі - «Продавець») зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані в п. 1.4.1 пункту 1.4. розділу 1 цього Попереднього договору (надалі за текстом - «Об`єкт»), яка знаходиться в житловому будинку [ADDRESS] (надалі за текстом - «Будинок»), а Сторона-2 (в Основному договорі - «Покупець») зобов`язується прийняти у власність (купити) Об`єкт та належним чином сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору. Згідно з п. 1.3. та п. 1.4. Попереднього договору плановий строк введення в експлуатацію Будинку - IV (четвертий) квартал 2021 року. Сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом І - ІІ (першого - другого) кварталу 2022 року, з урахуванням вимог п. 5.2. цього Попереднього договору, але в будь-якому разі не раніше отримання Стороною-1 документів на право власності на Об`єкт - надання відповідними органами/суб`єктами наділеними повноваженнями в сфері реєстрації прав на нерухоме майно, документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору. Сторони встановили, що Основний договір укладається протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання Стороною-2 відповідного повідомлення від Сторони-1, яке надсилається поштою рекомендованим листом або іншим способом, який Сторони оберуть за взаємним погодженням. У відповідності до п. 6.1. Попереднього договору За невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за Попереднім договором винна Сторона несе відповідальність, передбачену чинним законодавством України. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється (відмовляється) від укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, зобов`язана відшкодувати іншій Стороні завдані цим фактичні збитки протягом ЗО (тридцяти) календарних днів з моменту у який мав бути укладений Основний договір. 07.02.2021 між позивачем та відповідачем було укладено Договір забезпечення відповідно до п. 1.1. якого Для підтвердження зобов`язань, що виникли у Сторін згідно з Попереднім договором, укладеним «07» лютого 2021 року, між «Стороною-1» та «Стороною-2», посвідченим Басенко К.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрованим в реєстрі за № 123, щодо укладення та нотаріального посвідчення основного договору, та забезпечення виконання таких зобов`язань, Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 Договору. Вказана сума грошових коштів, після її належної сплати Стороною-2 за Договором, зараховується Стороною-1 до платежів за Основним договором. Згідно з п. 2.1. Договору забезпечення розрахунки по Договору здійснюються шляхом перерахування Стороною-2 грошових коштів на поточний рахунок Сторони-1 № [NUMBER] , відкритий в АТ КБ «Приватбанк», МФО 321842 (підтвердженням оплати є документи надані банківською установою (банківська виписка, або інший документ, відповідно до чинного законодавства України), або шляхом готівкового розрахунку зі Стороною-1 (підтвердження оплати є розписка надана Стороною-1). У відповідно до п. 2.2. Договору забезпечення розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов Договору, як забезпечення виконання зобов`язання згідно пункту 1.1 розділу 1 Договору складає: 789238,56 грн., що становить 97% за 38,994 кв.м. від загальної площі об`єкту. Решту коштів, Сторона-2 зобов`язується сплатити при укладанні Основного договору, які вираховуватимуться з розрахунку вартості 1 (одного) кв.м. - 20240,00 в тому числі ПДВ 20% 3373,33 грн. Позивач сплатив відповідачу 789238,56 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру №1 від 08.02.2021 на суму 681640,00 грн. та квитанцією №9223-0473-3328-6097 від 08.02.2021 на суму 107598,56 грн. Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд керується наступним. Згідно приписів статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно частини першої статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умові (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. У відповідності з ч. 1 статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до статті 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Згідно з частиною 1 статті 598 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч.3 ст.635 ЦК України). Суд зазначає, що виходячи з умов Попереднього договору, що основний договір мав бути укладений між сторонами не пізніше І-ІІ (першого - другого) кварталу 2022 року. Системний аналіз статті 635 Цивільного кодексу України свідчить про те, що основним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим. Отже, не укладення сторонами основного договору не пізніше І-ІІ (першого - другого) кварталу 2022 року має наслідком припинення дії попереднього договору та зобов`язань між сторонами, незалежно від причин не укладення основного договору. При цьому, згідно з частиною 1 статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Таким чином, будь-які зміни умов Попереднього договору можуть бути погоджені сторонами виключно у межах строку дії договору. Матеріали справи не містять ні доказів укладення основного договору не пізніше І-ІІ (першого - другого) кварталу 2022 року, ні доказів внесення змін до Попереднього договору в частині продовження строку для укладення Основного договору та продовження строку дії Попереднього договору. З урахуванням викладеного оскільки Основний договір, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам чинного законодавства, сторонами у справі укладений не був, зобов`язання, встановлене Попереднім договором, припинилось та Попередній договір припинився в перший день ІІІ кварталу 2022 року. Позивач зазначає, що відповідач має повернути йому суму завдатку. Відповідно до частини 1 статті 546 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Згідно зі статтею 570 ЦК України, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Отже, сам факт не укладення основного договору у строк, визначений попереднім договором, є порушенням зобов`язання. З урахуванням зазначеного, зобов`язання (повернення забезпечувального платежу), відповідно до положень частини 1 статті 530 ЦК України, фактично виникло у відповідача у зв`язку із закінченням обумовленого сторонами Попереднього договору строку на укладання Основного договору. Таким чином, у відповідача виникло зобов`язання повернути позивачу суму забезпечувального платежу (авансу (попередньої оплати)) відповідно до частини 1 статті 530 ЦК України з наступного дня після спливу строку на укладення Основного договору. Вищевикладене узгоджується із правовим висновком Верховного Суду, наведеним у Постанові від 22.09.2020 у справі № 918/631/19. Таким чином, оскільки основний договір, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам чинного законодавства, сторонами у справі укладений не був, сплачена відповідачу сума завдатку є авансом та підлягає поверненню позивачу. Відповідна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду України від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12. При цьому суд зауважує, що доказів визнання недійсним Попереднього договору або його окремих положень чи розірвання договору до матеріалів справи не надано. З огляду на зазначене, передана позивачем відповідачеві грошова сума у загальному розмірі 789238,56 грн. є авансом, який підлягає поверненню, у зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню. Крім того, позивачем заявлено до стягнення з відповідача 34372,91 грн 3% річних та 92692,80 грн інфляційних втрат. Відповідно до вимог ст. 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Проте, судом було встановлено, що відповідачем не було допущено прострочення виконання грошового зобов`язання, а матеріали справи не містять доказів досягнення між сторонами згоди у попередньому договорі щодо визначення розміру процентів за користування чужими грошовими коштами у порядку ст.536 Цивільного кодексу України, відтак, у задоволенні позовних вимог у цій частині слід відмовити. Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України судові витрати позивача по сплаті судового збору покладаються на сторін пропорційно задоволених позовних вимог.

Outcome: partial