Jurisdiction: civil
Date: 2024-12-19 00:00:00

29.08.2024 року представник позивача Пилипчук І.Ю. звернулася до суду з позовом в інтересах ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Злато Таврії» до [PERSON] про поновлення договору оренди та визнання додаткової угоди укладеною. \~ \~ \~ \~ \~ Позовна\~заява мотивована\~тим,\~що 18\~травня 2009\~року між\~Товариством з\~обмеженою відповідальністю\~"СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ\~ПІДПРИЄМСТВО "ЗЛАТО\~ТАВРІЇ"\~та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки к.н. 6520681800:03:004:0014, площею 6,2432 га, в тому числі ріллі богарної 6,2432 га. Строк дії Договору оренди закінчувався 18.05.2024р., 10 квітня 2024 року ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ», в порядку ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», на адресу\~ [PERSON] надіслало лист-повідомлення № 421 від 10.04.2024р. про те, що товариство має намір поновити Договір оренди земельної ділянки у зв`язку з чим направило даний лист та долучило проект додаткової угоди №1 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 18.05.2009 року (надалі\~Додаткова угода №1) у двох примірниках для подальшого ознайомлення та підписання орендодавцем. Зазначений лист-повідомлення було скеровано на адресу відповідача цінний з описом вкладення листом. Станом на день подання даного позову від [PERSON] на адресу ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ» не надходило жодних листів про заперечення у поновленні Договору оренди землі, втім відповідач також не надіслав на адресу позивача підписаний примірник Додаткової угоди №1. Вказані діяння відповідача слід кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення Договору оренди на той самий строк, проте таке поновлення обов`язково має оформлятись шляхом підписання сторонами Додаткової угоди. Зазначені факти, як кожен окремо, так і в сукупності, свідчать про бажання позивачем скористатися своїм переважним правом поновлення строку договору, тому позивач змушений звернутися до суду з вказаними вимогами. Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі, наполягав на задоволенні позовних вимог. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явився, хоча був належно повідомлений про час та місце судового розгляду справи, шляхом поміщення оголошення на сайті «Судова влада України». Дослідивши письмові докази, перевіривши наведені обставини, суд вважає, що позов необхідно задовольнити повністю з огляду на таке. 18 травня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ ПІДПРИЄМСТВО "ЗЛАТО ТАВРІЇ" та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки к.н. 6520681800:03:004:0014, площею 6,2432 га, в тому числі ріллі богарної 6,2432 га. \~ \~ \~ \~ \~ Договір\~оренди було\~зареєстровано у\~Бериславському районному\~відділі Херсонської\~Регіональної філії\~Центру ДЗК,\~про що\~у Державному\~реєстрі земель\~вчинено запис\~від 18.05.2009р.\~за №4АА002364-040971500028 та зроблено відповідний запис на останній сторінці Договору оренди. Факт належної реєстрації Договору оренди додатково підтверджується висновком Відділу земельних ресурсів у Бериславському районі Головного управління земельних ресурсів у Херсонській області з надання земельних ділянок у користування на замовлення юридичних та фізичних осіб № 02-65/2-4081 від 17.04.2009р. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 172019643 від 27.06.2019р. було зареєстровано право оренди ТОВ "СП "ЗЛАТО ТАВРІЇ" земельної ділянки к.н. 6520681800:03:004:0014, площею 6,2432 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за адресою: Херсонська область, Бериславський район, с/рада Качкарівська (надалі\~Земельна ділянка) на підставі Договору оренди, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зроблено запис про інше речове право: 32179802 від 21.06.2019р., строком дії до 18.05.2024 року, тобто на 15 (п`ятнадцять) років, з правом пролонгації. На виконання умов Договору оренди між його сторонами було складено акт про передачу та прийом земельної ділянки в натурі від 18.05.2009р., який скріплено підписами сторін Договору оренди в присутності представників Качкарівської сільської ради Бериславського району Херсонської області, про що проставлено підписи [PERSON] , [PERSON] , які скріплено відтиском печатки ради. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 10.04.2024 року за № 421 орендарем надіслано орендодавцю лист-повідомлення про намір орендаря продовжити оренду земельної ділянки, до якого було долучено додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 18.05.2009 року. Станом на день подання даного позову від [PERSON] на адресу ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ» не надходило жодних листів про заперечення у поновленні Договору оренди землі, втім відповідач також не надіслав на адресу позивача підписаний примірник Додаткової угоди №1. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Положеннями ст.16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу та встановлено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів. Згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України). Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі". Згідно із ч.1 ст.4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч.1 ст.5 названого Закону). Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом. Відповідно до ч.1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з п.2 ч. 1 ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки. Відповідно до ч.4 ст.334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; згідно з ч.2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права. Згідно із ч.1 ст.19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст.33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - до зміни редакції цієї статті згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року № 340-ІХ, підпункт 8 пункту 8 розділу І якого набрав чинності 16 липня 2020 року). Відповідно до ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Саме на положення частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» покликався позивач у листі-повідомленні про наміри поновити дію Договору оренди Земельної ділянки. Згідно з ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі», орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. На виконання ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі», ТОВ "СП "ЗЛАТО ТАВРІЇ" долучило до листа-повідомлення відповідний проект Додаткової угоди №1, що підтверджується описом вкладення до цінного листа та необхідність здійснення чого прямо вказано в диспозиції згаданої норми: до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Отож, позивач скористався переважним правом на укладання Договору оренди на новий строк, оскільки виконав приписи ч.ч. 1-3 ст.33 Закону України «Про оренду землі». Надсилаючи лист-повідомлення з проектом Додаткової угоди №1 на адресу відповідача ТОВ "СП "ЗЛАТО ТАВРІЇ" завчасно продемонструвало наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою, а орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримав можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку Договору оренди, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті Додаткової угоди №1, яку надав позивач. Згідно із ч. ІІ ст.33 Закону України «Про оренду землі», відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Частиною 8 ст.33 Закону України «Про оренду землі» визначено: додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Окрім того, проект Додаткової угоди №1 передбачає орендну плату в рази більшу, ніж була встановлена Договором оренди. Отже, умови пропонованої угоди є значно вигіднішими, ніж були попередньо, проте орендодавець не виявив прямої волі на підписання Додаткової угоди №1 на запропонованих умовах. Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі» (поточна редакція), зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено вичерпний перелік підстав для припинення договору оренди землі, а власне договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями". Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом, зокрема: систематична несплата земельного податку або орендної плати; використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам закону тощо. Між тим, частинами 3, 4 ст. 126-1 ЗК України передбачено порядок припинення договору оренди: сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк. Проводячи порівняння істотних умов Договору оренди та істотних умов Додаткової угоди №1, варто відмітити, що фінансові умови стали значно вигіднішими для відповідача у справі, тому права орендодавця не є порушеними стороною орендаря та задоволення даного позову також не призведе до порушення прав. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 № 904/8884/21 зроблено наступні висновки: у разі відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду. Отже, беручи до уваги вище процитовані висновки постанови Великої Палати Верховного Суду, які в повній мірі є релевантними до правовідносин, що склались між сторонами Договору, є можливим стверджувати, що сторона позивача діє у належний, законний спосіб, спрямований на поновлення строку Договору оренди, чого не можливо сказати про сторону відповідача, відповідно, висновки постанови ВП ВС від 05.07.2023 року № 904/8884/21 мають прийматись до уваги при ухваленні рішення у справі. Для поновлення Договору оренди землі з підстав, передбачених частиною першою статті 33 Закону "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів, які є присутніми в структурі правовідносин, що склались між ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ» та [PERSON] орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Схожі за змістом висновки були зроблені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц. Окрім того, постановою Касаційного цивільного суду від 09.01.2023 у справі № 359/4535/20 визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін . Задля підтвердження необхідності захисту вразливішої (слабкішої) сторони у правовідносинах, а саме ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ» для забезпечення гарантії стабільності господарських відносин, подання позову про відновлення дії Договору оренди земельних ділянок в частині оренди Земельної ділянки та визнання Додаткової угоди укладеною є належним способом захисту Позивача та спрямований на відновлення порушеного права - здійснення підприємницької діяльності, шляхом реалізації права оренди Земельної ділянки. Аналогічні за змістом висновки сформульовані в постанові КГС ВС від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, зокрема: цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципі свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, не зважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз V місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди) не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками. Приймаючи до уваги положення вище процитованих норм статті 31 Закону України «Про оренду землі», частин 3, 4 ст.126-1 Земельного кодексу України та зважаючи на дійсність запису про інше речове право, право оренди Земельної ділянки ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ», що вчинений в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, варто дійти висновку, що відсутні підстави для припинення Договору оренди, оскільки орендарем, позивачем у справі, не було вчинено жодних діянь, які могли б слугувати основою для припинення Договору оренди з підстав, що вище наведені. ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ» використовувало земельну ділянку за цільовим призначенням, проводило своєчасну сплату орендної плати; на адресу позивача, протягом дії Договору оренди, від відповідача не надходило жодних зауважень, нарікань відносно неналежного виконання умов Договору оренди. Окрім того, відповідач не скористався своїм правом на відмову від поновлення Договору оренди в порядку передбаченому законодавством, тому є законні підстави для продовження права оренди земельної ділянки ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ» на новий строк. Реалізація переважного права ТОВ «СП «ЗЛАТО ТАВРІЇ» на поновлення дії Договору оренди є порушеною відповідачем та підлягає захисту не інакше, як в судовому порядку. Що стосується вимог про стягнення витрат на правничу допомогу, суд прийшов до наступного. Як установлено в частині другій статті 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорар адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Згідно ч. 8\~ст. 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Відповідно до практики Європейського суду з прав людини, про що, зокрема, відзначено у пункті 95 рішення у справі "Баришевський проти України" від 26.02.2015, пунктах 34-36 рішення у справі "Гімайдуліна і інших проти України" від 10.12.2009, пункті 80 рішення у справі "Двойних проти України" від 12.10.2006, пункті 88 рішення у справі "Меріт проти України" від 30.03.2004 заявник має право на відшкодування судових та інших витрат лише у разі, якщо доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їх розмір обґрунтованим. У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Лавентс проти Латвії" від 28.11.2002 зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір. \~ \~ \~ \~ \~ Слід\~вказати,\~що звернення\~до суду\~з позовами\~про поновлення\~договору оренди\~та визнання\~додаткової угоди\~укладеною носить масовий характер. З цих підстав суд вважає, що послуги адвокатів за даною категорією справ є стандартними послугами і тому не потребують великих професійних затрат, а тому витрати на послуги адвоката в розмірі 15000,00 грн. за даною справою на складання позовної заяви є співмірними із складністю справи та виконаних адвокатами робіт, а тому такий розмір витрат є обґрунтованим і підлягає стягненню з відповідача. Також на підставі п.1 ч.2 ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню понесені позивачем судові витрати в розмірі 6056,00 грн.

Outcome: approved