Jurisdiction: civil
Date: 2024-12-01 00:00:00

\~ \~ \~ \~Приватне сільськогосподарське підприємство імені Т.Г.Шевченка (надалі - позивач) звернулося до суду із позовом, в якому просило визнати Додатковий договір про продовження строку дії Договору оренди № 165 від 07.04.2017 р. земельної ділянки кадастровий номер 3221488600:06:003:0029 (надалі - Договір), укладений між позивачем та [PERSON] (надалі відповідач), укладеним у викладеній в позові редакції. Заявлені вимоги мотивувало тим, що 07.04.2018 р. між позивачем та [PERSON] (надалі орендодавець) було укладено Договір оренди земельної ділянки № 165, зареєстрований 28.04.2017 р. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером 20273781. 30.12.2021 р., в зв`язку зі смертю орендодавця, на підставі свідоцтва про право на спадину за заповітом від 29.11.2021, до Договору укладено додаткову угоду про зміну Орендодавця на спадкоємця [PERSON] . Позивач зобов`язання за договором виконував в повному обсязі та своєчасно, а тому 31.08.2023 р., маючи намір продовжити дію договору, надіслав відповідачу повідломення про продовження Дії договору оренди на такий самий строк та на умовах, зазначених в Договорі. Отримавши від відповідача заперечення, що мотивоване своєчасністю повідомлення про намір розірвати договор, з причин неотримання такого, позивач звернув до суду даний позов для захисту своїх прав та інтересів. Представники позивача в судовому засіданні просили позов задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні, вказуючи на безпідставність, позов не визнала з підстав, викладених у відзиві. Суд заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин цієї справи та доказів, наданих сторонами до позову та відзиву, на засадах верховенства права, відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, прийшов до висновку про можливість ухвалення у справі рішення про наступне. 07.04.2017 р. між Приватним сільськогосподарським підприємством імені Т.Г.Шевченка та [PERSON] укладено Договір № 165 оренди земельної ділянки кадастровий номер 3221488600:06:003:0029 (а.с. 8-9). Договір, згідно п. 4.1, укладено на строк, який становить 7 (сім) років з дати державної реєстрації прав оренди. Відповідно до п. 4.2. Договору, після закінчення строку дії Договору, Орендар за згодою сторін має право поновити його на новий строк. В разі неотримання Орендарем за 12 місяців до закінчення строку дії цього Договору письмового повідомлення Орендодавця про відсутність наміру продовжити його дію, поданого належним чином, цей Договір кожного разу вважається продовженим на такий самий строк та на умовах, зазначених в цьому Договорі. В такому разі Орендодавець зобов`язаний переукласти Договір оренди на новий термін або укласти відповідний додатковий договір до цього Договору про продовження строку дії цього Договору. Відповідно до п. 14.2 Договору, це Договір набирає чинності після підписання його Сторонами та діє протягом строку, зазначеному в цьому Договорі. Будь-які письмові повідомлення, згідно п. 14.4. Договору, що надаються/надсилаються відповідно до умов цього Договору (в тому числі, але не обмежуючись, повідомлення щодо наміру припинити дію цього Договору) вважаються здійсненими належним чином якщо вони надіслані поштою, цінним листом з описом вкладення та повідомлення про вручення, або надані під розписку іншій Стороні. Як вбачається з витягу № 86509922 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, Дата та час державної реєстрації речого права номер запису 20273781 - 28.04.2017 16:26:44; підставі виникнення - Договір оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2017. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 35064286, від 05.05.2017 (а.с. 12-13). 01.05.2017 р., як вбачається з акту прийому-передачі, земельну ділянку передано в користування позивача (а.с. 10-11). 30.12.2021 р. між позивачем та відповідачем, як спадкоємцем орендодавця (а.с. 16), укладено Додатку угоду до Договору оренди земельної ідлянки № 165 від 07.07.2017, згідно умов якої внесено зміни до сторони орендодавця та в реквізити договору. Всі інші умови Договору залишилися чинними (а.с. 14). Таким чином, строк дії Договору, згідно п. 4.1. та з урахуванням дати реєстрації права, закінчується 28.04.2024 р., а повідомлення про відсутність наміру продовжити його дію згідно умов договору слід подати до 28.04.2023 р. 07.09.2023 р. позивач за вих. № 78 від 31.08.2023 р. надав відповідачу лист з Додатковими договорами про продовження Договору оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2017, в якому просить повернути підписаний примірник на адресу орендаря (а.с. 19). 08.10.2023 р. відповідач надав позивачу прохання про повернення земельної ділянки кадастровий номер 3221488600:06:003:0029 протягом 30 днів з дати закінчення строку дії Договору оренди, тобто до 28.05.2024, додатком до якого є повідомлення від 17.04.2023 про відсутність наміру продовжити договір оренди та квитанція про відправлення поштового відправлення (а.с. 20-25). 25.10.2023 р. за вих. № 91 позивач повторно надав відповідачу додатковий договір про продовження Договору оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2017, підписаний з боку орендаря (а.с. 26-27). Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Для застосування\~частини першої\~статті 33\~Закону №\~161-X1V\~та визнання\~за орендарем\~переважного права\~на поновлення\~договору оренди\~згідно з\~частинами другою-п`ятою\~цього Закону\~необхідно встановити\~такі юридичні\~факти:\~ орендар\~належно виконує\~свої обов`язки\~за договором;\~орендар до\~закінчення строку\~дії договору\~повідомив орендодавця\~в установлені\~строки про\~свій намір\~скористатися переважним\~правом укладення\~договору на\~новий строк;\~до листа-повідомлення\~орендар додав\~проект додаткової\~угоди;\~орендодавець протягом\~місяця не\~повідомив орендаря\~про наявність\~заперечень та\~своє рішення\~(Постанова\~ВП ВС\~справа №\~709/433/17\~від 5\~червня 2019\~р.,\~від 21\~листопада 2018\~р.\~№ 530/212/17). За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. \~ \~ \~ \~Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі. Суд враховує, що 16.01.2020 р. набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення". Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. \~Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі). \~ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення." \~Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням). Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята\~\~статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК. \~ \~ \~ \~При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже\~\~стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення). \~\~З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору. \~Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними. \~Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами. За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті). Судом встановлено, що позивач, як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі звернувся до відповідача із листом-повідомленням; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової договору до договору оренди землі № 165 від 07.04.2017; відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні, відповідач про такі порушення не зазначав; Відповідач проєкт додаткової угоди розглянув у місячний строк та висловив заперечення щодо продовження дії договору. Стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. \~У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Суд зауважує, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. У межах розумної та добросовісної поведінки орендодавець може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею. \~Оскільки Додаткову угоду, якою змінено склад договору, укладено між сторонами 30.12.2021 р.; строк надіслання орендодавцю повідомлення про намір продовжити договір оренди договором не визначено, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову через недотримання орендодавцем вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а саме розгляд заяви орендаря та надання відповіді про відмову у продовженні дії договору оренди в місячний строк. Крім того, суд критично ставиться до доводів позивача щодо порушення відповідачем дванадцятимісячного строку для повідомлення про намір розірвати договір оренди з підстав направлення такого повідомлення через "підозрілого" відправника, оскільки законодавчо не обмежено коло надавачів послуг поштового зв`язку, до яких може звертатися особа. Виходячи з вищевикладеного, суд, розглянувши справу в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи, приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Outcome: dismissed