Jurisdiction: civil
Date: 2024-12-04 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним. В обґрунтування позовних вимог позивачка зазначила, що 14 серпня 2000 року між нею та громадянкою [PERSON] був укладений договір купівлі продажу нерухомості № 56899, а саме: житлового будинку, який знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Вказаний договір був укладений на Українській товарній біржі. Вартість житлового будинку склала 2000 грн., які отримала продавець житлового будинку. Правочин обома сторонами виконано повністю, продавцем було передано позивачці ключі від житлового будинку, забезпечено зняття з реєстрації за вказаною адресою, а позивачка протягом 24 років використовує даний житловий будинок. Проте, на час укладення вказаного договору, ні позивачка, ні продавець не знали, що правочин підлягав нотаріальному посвідченню за нормами цивільного законодавства, що діяли на час вчинення правочину. Натомість, норми діючого на той час Закону України «Про товарну біржу» передбачали, що правочини, зареєстровані на біржі, не підлягали подальшому нотаріальному посвідченню. В подальшому, позивачка намагалася вчинити нотаріальні дії з оформлення договору купівлі продажу, проте відповідачка відмовилася від проведення нотаріальних дій, мотивуючи власною незацікавленістю у вчиненні таких дій, тим самим ухилилася від нотаріального посвідчення договору. На теперішній час, відповідачка не виходить на зв`язок та не бажає вчиняти нотаріальні дії щодо договору купівлі - продажу. Виходячи з наведеного, посилаючись на ухилення відповідачкою від нотаріального посвідчення договору купівлі продажу, позивачка просила суд: визнати договір купівлі продажу нерухомості від 14.08.2000 року № 56899 житлового будинку з надвірними спорудами, за адресою: [ADDRESS] , укладений між [PERSON] та [PERSON] дійсним. Ухвалою Казанківського районного суду Миколаївської області від 30.10.2024 року було відкрито провадження у справі, постановлено проводити розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін. Вказаною ухвалою запропоновано позивачці надати докази ухилення відповідачки від здійснення нотаріального посвідчення договору. 21 листопада 2024 року на адресу суду надійшли пояснення позивачки, де між іншим, вона просила допитати в судовому засіданні свідка [PERSON] . В судовому засіданні позивачка підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити. Суду пояснила, що в 2000 році придбала вказаний житловий будинок у відповідачки на підставі зареєстрованого на товарній біржі договору купівлі продажу, проте не була обізнана про його обов`язкове нематеріальне посвідчення. Під час проведення реєстраційних дій вона дізналась про необхідність нотаріального посвідчення договору, але оскільки місце знаходження відповідачки їй не було відомо, вона не мала можливість забезпечити нотаріальне посвідчення договору купівлі продажу. В подальшому, випадково вона зустріла сусідку, через яку дізналась номер телефону відповідачки. Проте, в ході телефонної розмови, відповідачка посилаючись на свій похилий вік відмовилась від вчинення залежних від неї дій щодо нотаріального посвідчення договору купівлі продажу. В результаті неодноразових перемовин по телефону, відповідачка висловила небажання вчиняти будь-які дії, необхідні позивачці, а в подальшому взагалі перестала виходити на зв`язок. Відповідачка в судове засідання не з`явилася, про дату, час і місце його проведення була повідомлена належним чином, причини неявки суду не повідомила. Заслухавши пояснення позивачки, допитавши свідка та дослідивши письмові докази та матеріали справи, суд приходить такого висновку. Частиною 1\~ст.15 ЦК України\~визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ч.1\~ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Згідно з ч.1\~ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленого цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомості від 14 серпня 2000 року, який зареєстровано Українською товарною біржею за реєстровим №56899, [PERSON] продала позивачці житловий будинок, поряд з іншими об`єктами: житловий будинок [ADDRESS] . З реєстраційного посвідчення виданого Казанківським бюро технічної інвентаризації вбачається, що житловий будинок розташований, за адресою: [ADDRESS] , в цілому зареєстрований за позивачкою на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу нерухомості, посвідченого Казанківською філією Української товарної біржі за №56899 від 14.08.2000 року, та записано в реєстрову книгу № 6 за зареєстрованим №1189/1382 від 14.08.2000 року. Як вбачається з технічного паспорту на житловий будинок з господарськими та спорудами, розташованого за адресою: [ADDRESS] складається з житлового будинку, сараїв, літньої кухні, гаражу, вбиральні, погрібу, споруди та огорожі. Будинок садибного типу включає: коридор, передпокій, трьох житлових кімнат, ванної кімнати та кухні, загальною площею 71.3 кв.м. та житлової площі 44,2 кв.м. Допитаний в судовому засіданні свідок [PERSON] пояснив суду, що є сусідом позивачки, обізнаний про те, що у 2000 році відповідачка продала позивачці житловий будинок в якому. З того часу, проживає та володіє позивачка. В цьому разі, він став випадковим свідком телефонної розмови позивачки та відповідачки з приводу необхідності дооформлення купівлі-продажу житлового будинку та особисто чув, як відповідачка в грубій формі відмовилася від вчинення будь-яких залежних від неї дій на користь позивачки. На уточнюючи запитання суду, свідок пояснив, що відповідачка після продажу житлового будинку позивачці переїхала до м. Кривий Ріг, тому її місцезнаходження було невідомо. Однак, одного разу, перебуваючи на кладовищі знайома сусідка повідомила йому про наявність у неї номеру телефону відповідачки, після цього він про це повідомив позивачку, яка при ньому й зателефонувала відповідачці. Встановивши наведені обставини, суд приходить до наступного висновку. Відповідно до статті\~5\~Цивільного кодексу\~України (далі\~-\~ЦК\~України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Відповідно до частини першої статті\~58\~Конституції України\~закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень\~ ЦК\~України, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на Українській товарні \~ \~ \~ \~й біржі 14 серпня 2000 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення\~Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі\~-\~ЦК\~Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Так, відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі статтею\~41\~ЦК\~Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті\~42\~ЦК\~Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі статтею\~47\~ЦК\~Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом статей\~128,\~153\~ЦК\~Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті\~224\~ЦК\~Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею\~227\~ЦК\~Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями\~224\~227\~ЦК\~Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Положення статті\~227\~ЦК\~Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20), від 28.03.2023 року в справі № 521/4839/21 (провадження № 61-11877/св22). Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі. Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20). Крім того, частиною другою статті\~220\~ЦК\~України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. Як встановлено судом з пояснень позивачки та свідка, то відповідачка в категоричній формі відмовилася від нотаріального посвідчення договору купівлі продажу, оскільки передала житловий будинок позивачці, вважає йог проданим останній та не вбачає необхідності вчиняти інші будь-які дії з приводу будинку. Виходячи з цього, за відсутності інших обставин, що спростовують доводи позивачки. Суд приходить до висновку, що позовні вимоги слід задовольнити. Відповідно до ст. 141 ЦПК України. судові витрати в розмірі 1211,20 грн судового збору підлягають стягненню з відповідачки на користь позивачки.

Outcome: approved