Jurisdiction: civil
Date: 2024-11-19 00:00:00

[PERSON] (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до [PERSON] (далі - відповідач), в якому просить усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою (прибудинковою територією), розташованою за адресою: [ADDRESS] , шляхом знесення самочинного будівництва, а саме прибудови до належної відповідачу квартири [ADDRESS] . Позивач в обґрунтування позову зазначає, що відповідач є власником квартири [ADDRESS] . У період з вересня 2023 він розпочав реконструкцію вказаної квартири, з метою переведення її до нежитлового фонду для відкриття аптечного закладу. При цьому, без узгодження із співвласниками багатоквартирного будинку, які також є користувачами прибудинкової території (земельної ділянки), не маючи документів на земельну ділянку, здійснив самовільне зайняття частини прибудинкової території, встановивши поза геометричними межами належної йому квартири, споруду у вигляді прибудови до квартири. Вказана споруда закриває вхід до підвального приміщення, де знаходяться будинкові комунікації та обладнання. Більш того, відповідачем здійснено самовільне зайняття тієї частини земельної ділянки, яка прилягає до збудованої ним споруди, де складаються будівельні матеріали, інструмент. Вважає, що відповідач побудував споруду на земельній ділянці не відведеній для цієї мети, межі якої не визначені, чим порушив права позивача як власника квартири у багатоповерховому будинку на вільне користування прибудинковою територією. Добровільно демонтувати прибудову відповідач відмовляється. У зв`язку з введенням військового стану, органи, уповноважені здійснювати архітектурно - будівельний контроль не можуть здійснити перевірки за зверненнями співвласників будинку, у зв`язку з чим подано позовну заяву до суду. Ухвалою суду від 30 квітня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. Відповідачем подано відзив на позовну заяву, яким просив у задоволенні позову відмовити. З приводу покликань на самовільне захоплення земельної ділянки зазначив, що до матеріалів справи не було долучено доказів формування земельної ділянки, а також, які підтверджують наявність прав на таку в позивача. Зауважує, що відповідно до графічних матеріалів карти kadastr live відсутні відомості про присвоєння під цим будинком кадастрового номеру земельної ділянки. Зазначає, що відповідач набув у власність квартиру [ADDRESS] у вказаному багатоквартирному будинку на підставі договору купівлі - продажу від 08.09.2023. З метою реконструкції квартири в нежитлове приміщення з влаштуванням вхідної групи, ним отримано містобудівні умови та обмеження, які затвердженні наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу київської міської ради (КМДА) від 25.09.2023 № 627. На виконання вимог вказаних містобудівних вимог відповідач отримав згоди у вигляді підписання опитувального листа від частини власників квартир, оскільки вважає, що іншого порядку законодавством не встановлено. Крім того, отримав лист погодження від КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району м. Києва» від 29.11.2023 про надання згоди на проведення відповідної реконструкції. Відповідачем замовлено проектну документацію в ТОВ «АРТ-БІЛДІНГ», яка була затверджена шляхом накладення електронного підпису в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. 06.12.2023 Департамент з питань державного архітектурно - будівельного контролю м. Києва ВО КМР «КМДА) зареєстрував повідомлення по початок будівельних робіт на об`єкті з незначними наслідками (СС1) Також, відповідачем 27.12.2023 забезпечено отримання контрольної картки на порушення благоустрою. Після проведення будівельних робіт та здійснення технічної інвентаризації об`єкта після реконструкції відповідачем було зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації. В подальшому, відповідач отримав витяг з ДРРП про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення від 13.02.2024. Вважає, що оскільки ним отримано усі дозвільні документи, то будівництво не можна вважати самочинним. Стверджує, що позивачу не належить жодного майна, окрім квартири [ADDRESS] у вказаному багатоквартирному будинку. Просить у задоволенні позову відмовити через недоведеність позовних вимог. 29 липня 2024 року ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Ухвалою суду від 18.10.2024 залучено до справи Київську міську раду як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору. Третьою особою подані пояснення щодо позову (відзиву) у яких зазначено, що використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням, а створення на її території певних об`єктів має проводитись тільки за згоди співвласників і за умови, що такі об`єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників багатоквартирного будинку. Перепланування квартири відповідача в нежитлове приміщення потребувало влаштування входів на місці існуючих віконних прорізів шляхом демонтажу підвіконної частини, влаштування приставної, збірно-розбірної конструкції сходів вхідної групи (без зайняття земельної ділянки). У судовому засіданні представник позивача просив позов задовольнити у повному обсязі з підстав, які викладені у позовній заяві. Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечив, просив у позові відмовити, покликався на доводи, зазначені у відзиві на позов. Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, просив проводити судовий розгляд без його участі. Заслухавши представника позивача та представника відповідача у судовому засіданні, дослідивши матеріали справи, допитавши свідків, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об`єктивному дослідженні, суд встановив наступне. Позивач проживає у квартирі [ADDRESS] , яка належить їй на праві власності. У вказаному будинку ОСББ не створено. Відповідач набув у власність квартиру [ADDRESS] на підставі нотаріально посвідченого договору-купівлі продажу від 08.09.2023 № 1570 площею 94,6 кв.м. Встановлено, що відповідачем здійснено реконструкцію вказаної квартири під нежитлове приміщення торгівельного призначення, яке згідно проекту полягало у демонтажі самонесучих перегородок та влаштування нових перегородок, влаштування входів на місці існуючих віконних прорізів шляхом демонтажу підвіконної частини, влаштування приставної, збірно-розбірної конструкції сходів вхідної групи із забезпеченням потреб маломобільних груп населення на [ADDRESS] . Відповідно до даних наданого відповідачем витягу з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва 08.01.2024 завершено будівельні роботи. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав № 365670858 від 13.02.2024, наданого відповідачем, з`ясовано, що після реконструкції зареєстровано право власності останнього на закінчений будівництвом об`єкт (група приміщень) загальною площею 95.9 кв.м. За приписами, ч. 1 та 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 Цивільного кодексу України). На підтвердження згоди співвласників багатоквартирного будинку на проведення реконструкції відповідачем представлено опитувальні листи (без дат), які містять прізвища, ініціали, підписи та номери квартир [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] . Проте такі письмові докази не свідчать про отримання згоди співвласників виходячи з наступного. Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон № 417-VIII) визначено особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, врегульовано правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління. Так, ст. 1 Закону № 417-VIII визначено, що багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч. 1 ст. 5 Закону № 417-VIII). Співвласники мають право, зокрема, вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників; брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника. При цьому Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (ст. 6 Закону Закону № 417-VIII). Відповідно до положень ч. 1 ст. 10 Закону № 417-VIII співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. Так, за приписами ч.ч. 11-13, 15, 16 ст. 10 Закону № 417-VIII кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою та чотирнадцятою цієї статті. Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень, визначених абзацами другим - сьомим цієї частини. Рішення зборів співвласників оформлюється протоколом. Якщо в результаті проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частинами тринадцятою та чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах співвласників. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів співвласників. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим. У ряді випадків, передбачених ст. 10 Закону № 417-VIII, вимагається кваліфікована більшість голосів. У судових засіданнях також були допитані як свідки мешканці цього будинку [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , які повідомили суду, що співвласників будинку для прийняття рішення не збирали. Крім того, коли розпочалося будівництво, деякі мешканці будинку виходили на протести та викликали поліцію. Проведенням добудови було порушено фасад будинку, перекрито запасний вихід з підвалу будинку, який використовується як укриття. Отже суд приходить до висновку, що відповідачем не отримано згоди співвласників багатоквартирного будинку на проведення реконструкції квартири, оскільки відповідне рішення в порядку, передбаченому ст. 10 Закону № 417-VIII не приймалось. Зазначене порушило право позивача на користування спільним майном багатоквартирного будинку, оскільки будівельні роботи призвели до втручання в несучі конструкції будинку, шляхом влаштування вхідної групи замість існуючих віконних прорізів. З приводу заперечень відповідача про відсутність у позивача будь-яких прав на прибудинкову територію слід зазначити наступне. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (частини друга, третя статті 42 ЗК України). Створення на прибудинковій території певних об`єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об`єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку. Право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) вимагає погодження співвласників (див. подібний висновок у пунктах 75 - 76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (провадження № 14-175цс20). У постанові Верховного Суду від 27 січня 2023 року у справі № 621/2300/16-ц (провадження № 61-6391св20) зазначено, що: «із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України вбачається, що земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. […] Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку». У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 757/13549/16-ц (провадження № 61-12973св23) вказано: «виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов`язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об`єктом правочину, пов`язаного із переходом права власності на квартир у або нежитлове приміщення. Отже, сама по собі відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія». Відтак, надана відповідачу відповідь Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 28.06.2024 № 0570202/2-8824 про те, що за даними міського земельного кадастру земельна ділянка за адресою знаходження багатоквартирного будинку належить до комунальної власності, а дозволи на її відведення, розроблення документації з землеустрою не видавались, не спростовує наявність в позивача права на користування прибудинковою територією. Щодо доводів позивача про захоплення земельної ділянки шляхом розміщення на ній будівельних матеріалів то такі в цілому є безпідставними з огляду на те, що відповідно до акту до контрольної картки № 23070056 від 26.12.2023, підписаного 20.06.2024 відповідачем та представником балансоутримувача (без зазначення дати) КП «КК з обслуговування житлового фонду Подільського району м. Києва» благоустрій території після виконання робіт віднослено. Водночас, позивачем не доведено порушень саме правил забезпечення благоустрою територій під час проведення відповідачем будівельних робіт. Відповідно до пункту 4 частини другої статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути відновлення становища, яке існувало до порушення. Цей спосіб пов`язаний з застосуванням певних заходів, спрямованих на відновлення порушеного суб`єктивного права особи у тому стані, в якому воно існувало до його порушення. Тобто, для того, щоб подати цей позов необхідно, щоб суб`єктивне право не було припинене, і його можна було відновити шляхом усунення наслідків правопорушення. Цей спосіб захисту може знаходити свій прояв у вимогах про усунення перешкод у здійсненні права спільної власності між співвласниками (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 серпня 2018 року у справі № 545/3728/16-ц (провадження № 61-9958св18)). При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в зазначених постановах Верховного Суду та аналогічних, викладених в постанові Верховного Суду від 14 серпня 2024 року у справі справа № 442/1888/23. Відповідно до вимог статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статі 76, 77 ЦПК України). Згідно вимог статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом. З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що позов необхідно задовольнити в межах позовних вимог частково, зобов`язавши відповідача привести елементи багатоквартирного житлового будинку за адресою: [ADDRESS] в попередній стан, шляхом демонтування вхідної групи на [ADDRESS] .

Outcome: partial