Jurisdiction: civil
Date: 2024-11-13 00:00:00

У травні 2024 року [PERSON] (далі по тексту - [PERSON] , позивач) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» (надалі ТОВ «ОСВ Практик», Відповідач -1), Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» (надалі ЖБК «Захисник»), про визнання майнових прав. Позов обгрунтований наступними обставинами. ЖБК «Захисник» створений для організації будівництва житлового будинку за будівельною адресю: [ADDRESS] , з певною кількістю членів кооперативу, відповідно до Розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 від 16.07.2013. 20.06.2014 між ЖБК «Захисник» (замовник) та TOB «ОСВ ПРАКТИК» (генеральний підрядник) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2. За цим договором генпідрядник зобов`язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою - [ADDRESS] . Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року. Пунктом 1.2 вищевказаного Договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник», замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведено в пункті 1.3 Договору. 18.09.2015 [PERSON] уклала з ТОВ «ОСВ Практик», в особі директора [PERSON] , нотаріальний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, предметом якого є майнові права на квартиру [ADDRESS] . [PERSON] належним чином виконала свої зобов`язання за договором, сплативши 320 100 грн. на користь TOB «ОСВ ПРАКТИК». При цьому, відповідач не виконує умови договору. Дані обставини свідчать про невизнання відповідачем факту переходу майнових прав до позивача, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом, оскільки на даний момент не існує жодного документа, який може бути доказом отримання позивачем майнових прав на об`єкт нерухомості, що у свою чергу є грубим порушенням прав та інтересів позивача. На даний момент будівництво житлового будинку не закінчено, об`єкт в експлуатацію не введено, при цьому відповідач не дотримується взятих на себе зобов`язань щодо строків будівництва, тим самим порушуючи умови договору. Представник позивача у судове засідання не прибув, подав клопотання про розгляд справи у його відсутність, позвні вимоги підтримала, проти ухвалення заочного рішення не заперечувала. Представник ТОВ «ОСВ Практик» в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений в установленому законом порядку. Представник відповідача ЖБК «Захисник» в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений в установленому законом порядку, про причини неявки сулду не повідомив. Дослідивши матеріали справи, суд вважає встановленими наступні факти та відповідні ним правовідносини. Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 від 16.07.2013 для організації будівництва зазначеного житлового будинку створено ЖБК «Захисник», з певною кількістю членів кооперативу. 20.06.2014 між ЖБК «Захисник» (замовник) та TOB «ОСВ ПРАКТИК» (генеральний підрядник) було укладено Договір генерального підряду на капітальне будівництво №2, за умовами якого генпідрядник зобов`язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою: [ADDRESS] . Пунктом 1.2 вищевказаного Договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник», замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведено в пункті 1.3 Договору. 18.09.2015 [PERSON] уклала з ТОВ «ОСВ Практик» нотаріальний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, предметом якого є майнові права на квартиру [ADDRESS] . За умовами пункту 1.4 зазначеного договору купівлі-продажу майнових прав від 18.09.2015 визначено, що документами, які будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру є цей договір купівлі - продажу майнових прав, довідки про оплату в повному обсязі вартості об`єкту продажу, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт. Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року. Покупцем здійснено оплату 320 100 грн., що становить 100 % вартості майнових прав на квартиру [ADDRESS] , про що свідчить відповідна довідка з ТОВ «ОСВ Практик» /а. с. 76/. Звертаючись до суду з заявленим позовом позивач вказує, що ним виконано умови договору щодо оплати вартості квартири у повному обсязі, однак отримати свідоцтво про право власності на квартиру не вдається за можливе, оскільки в запланований термін закінчення будівництва даний об`єкт будівництва не завершено та не введено в експлуатацію. Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. При цьому, нормами ч.ч.7 та 8 п.50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, визначено, що у разі коли завершення будівництвом об`єкту містобудування та державної реєстрації прав на такий об`єкт за особами, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва, здійснюється після 1 січня 2013 р., особа, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовник будівництва), після прийняття такого об`єкта в експлуатацію подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення прав власності на такий об`єкт до проведення реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінювалася); затверджений такою особою перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об`єкта будівництва. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий з моменту набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У Постанові № 6-98цс13 від 02.10.2013 Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). Судом встановлено, що [PERSON] виконала свої зобов`язання за договором, сплативши грошові кошти 320 100 грн., у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набув майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року. Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Згідно із ч.1, ч.2 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Відповідно до ст. 511 ЦК України, зобов`язання не створює обов`язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов`язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ст. 634 ЦК України, договір приєднання може бути змінений або розірваний на вимогу сторони, яка приєдналася, якщо вона позбавляється прав, які звичайно мала, а також якщо договір виключає чи обмежує відповідальність другої сторони за порушення зобов`язання або містить інші умови, явно обтяжливі для сторони, яка приєдналася. Сторона, яка приєдналася, має довести, що вона, виходячи зі своїх інтересів, не прийняла б цих умов за наявності у неї можливості брати участь у визначенні умов договору. Згідно із ч.3 ст. 653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Згідно із ст. 851 ЦК України, підрядник має право не розпочинати роботу, а розпочату роботу зупинити, якщо замовник не надав матеріалу, устаткування або річ, що підлягає переробці, і цим створив неможливість виконання договору підрядником Згідно із ст. 875 ЦК України, за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Згідно до ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Відповідно до ст. 880 ЦК України, віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об`єкта будівництва на замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника. Доводи позивача про те, що до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме квартири [ADDRESS] та введення його в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на цей об`єкт, є такими, що грунтуються на законі. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові № 14-461 цс19 від 09.10. 2019. Позивач приєднався до будівництва квартири [ADDRESS] на стадії будівництва, до введення будинку в експлуатацію, на момент дії нормативно-правових актів, які по-різному регулюють сферу правовідносин, що виникають з приводу залучення коштів фізичних осіб на етапі будівництва відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав, який укладено відповідно Цивільного Кодексу України. Підстави залучення коштів від інших фізичних осіб на стадії будівництва врегульовані ЗУ "Про кооперацію", ЗУ "Про інвестиціцну діяльність" та іншими нормативно-правовими актами. Виходячи з правочинів, укладених між замовником та підрядником відповідачі не заперечують факт інших джерел фінансування капітального будівництва, ніж пайові внески, тобто залучення коштів не лише відповідно до ЗУ "Про кооперацію". Разом з тим, ЖБК "Захисник" не визнає майнових зобов`язань перед іншими фізичними особами, які брали участь у фінансуванні будівництва в період діяльності ТОВ "ОСВ Практик", посилаючись на ЗУ "Про кооперацію" та відсутність членства. Таким чином позивач позбавляється майнових прав у складі невведеного в експлуатацію об`єкта будівництва, які у нього виникли з моменту укладення договору - купівлі-продажу майнових прав. Враховуючи, що будинок, розташований за будівельною адресою по [ADDRESS] належить ЖБК "Захисник" для позивача, який не є членом кооперативу існує ризик з моменту розірвання договору між підрядником і замовником порушення майнових прав на об`єкт будівництва, квартиру [ADDRESS] . З урахуванням сплати коштів у розмірі 320 100 грн. право позивача підлягає захисту внаслідок зобов`язання, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу України, оскільки договір купівлі-продажу майнових прав не було оскаржено ЖБК "Захисник" в судовому порядку. Суд приходить до висновку про те, що заявлені позовні вимоги в частині визнання майнових прав позивача є обгрунтованими та доведеними. Згідно зі ст. 656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. За договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами. Відповідно до ст. 657 ЦК України, згідно з якою договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. В договорі купівлі-продажу майнових прав на нерухомість має бути зазначено, що покупець придбаває майнові права на конкретну квартиру чи будинок, має бути роз`яснено зміст цих прав, тобто які саме майнові права передаються покупцю (повинно бути чітко зазначено, що після введення будинку чи квартири в експлуатацію передається покупцю у власність; також чітко і однозначно має бути описаний порядок такої передачі) та регламентовано, з якого моменту покупець стає власником майнових прав на нерухомість.Окрім цього договір купівлі-продажу майнових прав має містити чітко визначену саму квартиру/будинок (кінцевий об`єкт), а саме: а) будівельна адреса об`єкта; б) номер приміщення згідно з будівельною нумерацією; в) поверх; г) площа загальна і жила; ґ) кількість кімнат. Відповідно до ст. 55 Конституції України кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. Даною нормою Основного Закону України передбачено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом; кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб; кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. За змістом ст. ст. 4, 5 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а частиною 2 визначено способи здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом. Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд враховує вимоги ст. 80 ЦПК України, зокрема достатність доказів для вирішення справи, наданих до суду. Таким чином, зважаючи на обставини справи, придбання позивачем майнових прав на однокімнатну квартиру [ADDRESS] та невизнання ЖБК «Захисник» умов Договору купівлі-продажу майнових прав, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права щодо визнання майнових прав за [PERSON] на квартиру будівельний номер [ADDRESS] , як частину в об`єкті незавершеного будівництва згідно з договором купівлі - продажу від 18.09.2015 забезпечить поновлення прав та захист від незаконних посягань у майбутньому, а відтак позов за заявленими вимогами підлягає задоволенню. Відповідно ст. 141 ЦПК України судові витрати підлягають стягненню з відповідачів. Враховуючи викладене,

Outcome: approved