Jurisdiction: civil
Date: 2024-11-13 00:00:00

До Заводського районного суду м. Миколаєва надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , третя особа Універсальна торгова біржа Віконт-Т, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, про визнання договору купівлі-продажу дійсним. Позовні вимоги мотивовано тим, що 10.12.1997 року позивач та відповідачі уклали договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , який був зареєстрований Універсальною товарною біржою «Віконт Т» за №930 та в КП «ММБТІ» 27.01.1998 за №16684. У самому договорі купівлі-договору зазначено, що він не підлягає нотаріальному посвідченню. А тому позивач звернувся до суду та просить задовольнити позовні вимоги. 30 серпня 2024 року відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін на 11.00 год 01.10.2024. У призначений день розгляд справи було відкладено у зв`язку з неявкою відповідачів, виклик яких було здійснено через оголошення на офіційному веб-порталі судової влади України, на 10.00 год 25.10.2024. У призначений день судове засідання не відбулося у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю головуючої судді. Станом на час розгляду справи прізвище головуючої змінено з [PERSON] . У судовому засіданні представник позивача [PERSON] підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволені. Матеріали справи містять заяву про розгляд справи без участі позивача. Відповідачі, відповідно до вимог ч. 11 ст. 128 ЦПК України, були належним чином повідомлені, однак повторно до суду не з`явились. Відзив не подали. Від третьої особи Універсальної товарної біржі «Вікконт-Т» пояснень, заяв чи клопотань суду не надходило. Згідно відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, товарна біржа перебуває в стані припинення. За вказаних обставин суд вважає за можливе на підставі ч. 4 ст. 223, ст. 280, ст. 281 ЦПК України провести заочний розгляд справи. Заслухавши доводи представника позивача, дослідивши письмові матеріали справи та надавши оцінку наданим позивачем доказам, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до\~ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього\~Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Правилами\~ст. 12 ЦПК України\~визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч. 5\~ст. 81 ЦПК України\~докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Судом встановлено, що 10.12.1997 року позивач та відповідачі уклали договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , який був зареєстрований Універсальною Товарною Біржою «Віконт Т» за №930 та в КП «ММБТІ» 27.01.1998 за №16684. У самому договорі купівлі-договору зазначено, що він не підлягає нотаріальному посвідченню. Дане підтверджується відповідними письмовими доказами, які містяться в матеріалами справи. Судом було оглянуто оригінали договору купівлі-продажу та технічного паспорта. Статтею 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року №1952-ІV\~(вступив в дію з 01.01.2013 року) визначена обов`язковість державної реєстрації прав на нерухоме майно. За змістом ч. 1\~ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Відповідно до\~ст. 5 ЦК України, до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. При цьому, п. 4 Прикінцевих і\~перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності з 01.01.2004 року, визначено, що цей Кодекс застосовується до цивільних правовідносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, правовідносини щодо купівлі-продажу спірного майна виникли у 1998 році, тому для їх врегулювання слід застосовувати норми\~ЦК УРСР\~в редакції 1963 року. Так,\~статтею 47 ЦК УРСР\~визначено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою\~статті 48 цього кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. \~ \~ \~ \~Згідно змісту\~статті 15 Закону України «Про товарну біржу», чинній на час укладення угоди, яка предметом розгляду у даній справі: Біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. ( Частина третя статті 15 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2932-XII ( 2932-12 ) від 26.01.93 ) Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. З аналізу вказаної статті та наданого позивачем договору купівлі-продажу є очевидним, що договір укладено з дотриманням вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу». Біржова операція являла собою купівлю-продаж, договір зареєстровано на біржі у той же день. Отже, договір купівлі-продажу у відповідності до вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» вважався укладеним. Разом із тим, згідно з роз`ясненнями Міністерства юстиції України від 10 квітня 1998 року № 17-12/44 «Щодо діяльності товарних бірж» передбачено особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини). Якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважається, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги згідно зі\~ст. 47 ЦК УРСР\~тягне недійсність договору. Також у вказаному роз`ясненні звертається увага на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених. \~ \~ \~ \~Проте суд ураховує, що договір купівлі-продажу було укладено до таких роз`яснень, а примітка у ст. 15 ЗУ «Про біржу»: «Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню» викликає однозначне розуміння та не породжує сумніви у зазначеному. Згідно зі\~статтею 224 ЦК УРСР\~за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (стаття 128 ЦК УРСР). Відповідно до частини першої статті\~45, статті\~47 ЦК УРСР\~недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою\~статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Статтею 227 ЦК УРСР\~передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу). Як роз`яснено у пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин та втратила чинність 06.11.2009) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої\~статті 47 ЦК\~за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями\~101,\~102,\~105,\~114,\~226 ЦК\~). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої\~статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач посилається на те, що ним було здійснено реєстрацію права власності на квартиру у КП «ММБТІ» 27.01.1998, а на даний час здійснити нотаріальне посвідчення договору неможливо, тому просить визнати дійсним спірний договір купівлі-продажу з тих підстав, що між сторонами відбулося повне виконання умов договору. Відповідно до частини другої\~статті 47 ЦК УРСР, чинної на час виникнення спірних правовідносин, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Судом встановлено, що між сторонами правочину мав місце договір купівлі-продажу нерухомого майна, який не був нотаріально посвідчений, як того вимагає частина перша\~статті 227 ЦК УРСР, але він був письмо укладений, зареєстрований Універсальною Товарною Біржою «Віконт-Т» та зареєстрований у КП «ММБТІ» 27.01.1998. Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки оформляючи його на біржі, були ознайомлені із застереженням в договорі про те, що нотаріальному посвідченню договір не підлягає. Наразі позивач позбавлений можливості розпорядитися своєю власністю і причиною тому послугувало не неналежне виконання сторонами умов укладеного договору, а нечіткість вимог законодавства, що призвело до хибної думки учасників договору щодо відсутності законодавчої необхідності його нотаріального посвідчення. З 1997 року і до сьогодні позивач користується придбаною нерухомістю, право власності на яку було зареєстровано в БТІ. Однак, відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу створює перешкоди для позивача у реалізації її законних прав на розпорядження своєю власністю. А тому його права підлягають захисту. За цих обставин суд вважає, що заявлені вимоги підлягають задоволенню.

Outcome: approved