Jurisdiction: civil
Date: 2024-11-04 00:00:00

В провадженні Приморського районного суду м. Одеси знаходилась справа за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест», Державного реєстратора Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про держану реєстрацію права власності на нерухоме майно. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначав, що 14 січня 2008 року між ним та відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», було укладено кредитний договір № 014/80054/74/87649, за яким банк надав йому кредит у розмірі 79 779,00 доларів США на придбання нерухомості, а саме квартири за адресою: [ADDRESS] , процентна ставка - 14,25 % річних (пункти 1.1.1, 1.1.2, 1.2.1 договору). На забезпечення виконання кредитного договору 30 січня 2008 року між ним і банком укладено іпотечний договір, предметом якого є майнові права на квартиру, яка будується за адресою: [ADDRESS] , будівництво якої не завершено. Згідно з договором про внесення змін до іпотечного договору № 236 від 30 січня 2008 року, укладеного 02 червня 2010 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (іпотекодержатель) та ним (іпотекодавець), внесено зміни до пункту 1.2 іпотечного договору та викладено його у наступній редакції, а саме, що предметом іпотеки є нерухоме майно - квартира за адресою: [ADDRESS] , яка належить йому на праві власності. Згодом йому стало відомо, що 08 червня 2018 року державним реєстратором Івановим І. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки (його квартиру) за ТОВ «ФК «Алькор Інвест», індексний номер 41513366. Підставою виникнення права власності зазначено: договір про внесення змін до іпотечного договору за № 236 від 30 січня 2008 року, серія та номер: 589, виданий 02 червня 2010 року, видавник: ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»; договір про внесення змін до іпотечного договору за № 236 від 30 січня 2008 року, серія та номер: 1222, виданий 26 серпня 2010 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Джулай С. В.; договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідченим 30 січня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Джулай С. В. за реєстровим № 236, серія та номер: 226, виданий 28 березня 2017 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелковий Д. М.; договір про відступлення прав вимоги з додатками, серія та номер: б/н, виданий 28 березня 2018 року, видавник: ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»; договір відступлення прав вимоги з додатками, серія та номер: б/н, виданий 28 березня 2018 року. Позивач вважав, що указане рішення державного реєстратора є незаконним і підлягає скасуванню, оскільки прийняте з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору від 30 січня 2008 року, зокрема, іпотекодержатель не надсилав йому письмову вимогу про усунення порушення. У цій частині посилався на відповідну судову практику Верховного Суду України.\~Всупереч положенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не надало доказів проведення оцінки предмета іпотеки. Крім того, позивач зазначав, що його не було повідомлено про зміну кредитора у зобов`язанні відповідно до договору про відступлення права вимоги, який був однією із підстав для проведення державної реєстрації права власності та не враховано, що у квартирі проживає четверо його неповнолітніх дітей. Рішенням Приморського районного суду м. Одеси (суддя Абухін Р.Д.) від 08 червня 2021 року в задоволенні позову [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор інвест», Державного реєстратора Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про держану реєстрацію права власності на нерухоме майно відмовлено. Постановою Одеського апеляційного суду від 28 березня 2022 року апеляційну скаргу [PERSON] залишено без задоволення. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 червня 2021 року залишено без змін. Постановою Верховного Суду від 07 грудня 2022 року касаційну скаргу представника [PERSON] задоволено частково. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 червня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 28 березня 2022 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції. 28 грудня 2022 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла цивільна справа. За результатами автоматизованого розподілу справа передана для розгляду судді Чернявській Л.М. Ухвалою суду від 30 грудня 2022 року прийнято до провадження зазначену цивільну справу, призначено підготовче провадження по справі. Ухвалою суду від 25 квітня 2023 року клопотання представника позивача про залучення до участі у справі співвідповідача задоволено. Залучено до участі у справі у якості співвідповідача [PERSON] . Продовжено слухати справу за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю « Фінансова компанія « Алькор інвест», Державного реєстратора Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича, [PERSON] про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про держану реєстрацію права власності на нерухоме майно. Протокольною ухвалою суду від 17 жовтня 2024 року закрито підготовче провадження по справі, призначено справу до слухання по суті. В судове засідання 05 листопада 2024 року сторони не з`явились, сповіщались належним чином. Від представника Позивача до суду надійшла заява про розгляд справи за відсутності. Судом встановлено, що 14.01.2008 року між [PERSON] та ВАТ « Райффайзен банк Аваль», правонаступником якого є ПАТ « Райффайзен Банк Аваль» укладено кредитний договір № 014/80054/74/87649, відповідно до умов якого кредитор, ВАТ « Райффайзен банк Аваль», надав позичальнику, [PERSON] кредит в розмірі 79\~779,00 дол. США під процентну ставку 14,25 % річних, а позичальник зобов`язався отриманий кредит використати за цільовим призначенням, повернути кредитору суму кредиту, сплатити проценти за користування кредитом та комісії згідно з умовами договору та тарифами кредитора, а також виконати інші зобов`язання, передбачены цим договором. З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між банком та [PERSON] був укладений іпотечний договір від 30.01.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Джулай С.В., за реєстровим № 236. Предметом іпотеки за вказаним договором є майнові права на квартиру, яка будується за адресою: [ADDRESS] . 02.06.2010 року між тими самими сторонами був укладений договір про внесення змін до іпотечного договору за № 236 від 30.01.2008 року. Згідно якого, предметом іпотеки є квартира під [ADDRESS] . 28.03.2018 року укладено договір про відступлення права вимоги як за основним, так і за іпотечним договором між ПАТ « Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ « ОКСІ Банк», за яким останній набув права вимоги. 28.03.2018 року укладено договір про відступлення права вимоги як за основним, так і за іпотечним договором між ПАТ « ОКСІ Банк» та ТОВ « ФК « Алькор Інвест». З матеріалів справи вбачається. що власником спірної квартири, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] є [PERSON] , яка набула право власності на квартиру на підставі Договору купівлі-продажу від 28.10.2019 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В., за реєстровим № 90 Звертаючись до суду з відповідним позовом, позивач просив визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень, індексний номер 41513366 від 06.06.2018 року, яке було прийнято державним реєстратором Крижанівської сільської ради Лиманського району Одеської області Івановим Ігорем Володимировичем; Витребувати у [PERSON] , [INFO] , (РНОКПП [NUMBER] ) на користь [PERSON] , [INFO] , (РНОКПП [NUMBER] ), квартиру під номером [ADDRESS] (загальна площа 88,9 кв.м.); Припинити право власності за [PERSON] , [INFO] , (РНОКПП [NUMBER] ), та поновити право власності за [PERSON] , [INFO] , (РНОКПП [NUMBER] ), на квартиру під номером [ADDRESS] Вирішуючи спір, суд виходив з наступного. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», тут і далі у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 30 січня 2008 року станом на 12 травня 2006 року, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частини перша та третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»). За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення\~\~стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. У Розділі 4 «Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки» іпотечного договору від 30 січня 2008 року, укладеного між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», та [PERSON] сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. У пункті 4.5 іпотечного договору сторони передбачили, зокрема, що у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим та/або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно зі статтями 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом. Таким чином, сторони в іпотечному договорі від 30 січня 2008 року передбачили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі. У зв`язку з переходом усіх прав та обов`язків, як за основним, так і за іпотечним договорами на підставі відповідних договорів про відступлення права вимоги, ТОВ «ФК «Алькор Інвест», скориставшись добровільним (позасудовим) врегулюванням щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, звернулося до державного реєстратора [PERSON] та зареєструвало за собою право власності на предмет іпотеки - квартиру за адресою [ADDRESS] . Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тут і далі у редакції, чинній на час державної реєстрації права власності на спірну квартиру станом на 07 березня 2018 року, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У статті 18 вказаного Закону визначено порядок проведення державної реєстрації прав. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19). Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, серед іншого, визначено відповідним Порядком. Так, згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час реєстрації права власності станом на 01 березня 2018 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Тобто цим Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені,на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19). Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211. Отже, наведені норми спрямовані на фактичне повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, провадження № 14-501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661цс18;\~від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19. Всупереч ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель не надсилав Позивачам письмову вимогу про усунення порушення. 10 квітня 2018 року було направлено два листа-вимоги за вих. №10/04/2018-6 та за вих. № 10/04/2018-7 (а. с. 140-141, 143-144, т. 1). Вказані повідомлення про вручення поштових відправлень були повернуті на адресу ТОВ «ФК «Алькор Інвест» 27 квітня та 30 квітня 2018 року, відповідно, за трек номерами 03031 1499705 9 та 03031 1499706 7, з відміткою «за закінченням терміну зберігання» (а. с. 142, 146, т. 1). Про це у поясненнях на позовну заяву зазначало й саме товариство. Дослідивши матеріалами, які були наданні Управлінням державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради, суд встановив, що для здійснення перереєстрації квартири була надана лист-вимога від 10.04.2018 року та копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення , на якому ніби то є підпис [PERSON] . Однак, дану вимогу Позивач не отримував, відповідно підпис не ставив. Виходячи з цього до Приморського районного суду м.Одеси представником [PERSON] - адвокатом Хижняк А. В. було подано заяву про призначення почеркознавчої експертизи. В Ухвалі Приморського районного суду від 15.03.2021 року про відмову в задоволенні клопотання про призначення почеркознавчої експертизи вказано, що в матеріалах справи наявна нотаріально посвідчена заява від 06.06.2018 року в якій [PERSON] зазначає, що йому відомо про набуття ТОВ « ФК «Алькор Інвест» права вимоги за Кредитним договором та іпотечним договором на підставі Договору відступлення права вимоги та Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 28.03.2018 які укладено між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ « ФК « Алькор Інвест». Також зазначено, що [PERSON] доведено про намір ТОВ « ФК « Алькор Інвест» як правонаступника ПАТ « Райффайзен Банк Аваль» звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України « Про іпотеку». Суд погоджується з позицією Позивача, що в нотаріально посвідченій заяві від 06.06.2021 року вказано не про отримання Позивачем вимоги, а про усне попередження про намір. Крім того, в заяві про призначення експертизи Позивач ставив вимогу про витребування у ТОВ «Фінансова компанія «АЛЬКОР ІНВЕСТ» оригінал рекомендованого повідомлення номер: 65045 14151300, виданий Укрпоштою, дата подання 19.04.2018 року на ім`я [PERSON] на адресу: [ADDRESS] . Однак у судовому засіданні представник ТОВ «Фінансова компанія «АЛЬКОР ІНВЕСТ» повідомив про те, що оригінал втрачений, що свідчить про ухилення від проведення експертизи. Щодо оцінки предмета іпотеки Частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Велика Палата Верховного Суду у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна, не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки. Оскаржуване рішення державного реєстратора було прийнято без надання товариством інформації про вартість майна, що є порушенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Водночас на момент державної реєстрації права власності на об`єкт іпотеки діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»,який ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. Вказане узгоджується з правовим висновком щодо застосування положень цього Закону, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19; від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20. На підставі викладеного,

Outcome: approved