Jurisdiction: civil
Date: 2024-11-10 00:00:00

05.10.2023 року [PERSON] звернуся до суду із позовом до [PERSON] про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі. У позовній заяві посилався на те, що відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку, серія МК № 056985, виданого «25» квітня 2005року йому належить на праві приватної власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельна ділянка площею 5,45 га., що розташована в межах території Новоодеської міської (Дільничної сільської) ради Миколаївського (Новоодеського) району Миколаївської області, кадастровий номер 4824882300:01:000:0354. Вищевказану земельну ділянку позивач, згідно договору оренди землі укладеного «10» лютого 2009 року та зареєстрованого «02» жовтня 2009 року, передав в оренду строком на сорок дев`ять років [PERSON] . У 2017році [PERSON] помер, а його спадкоємцем є його жінка [PERSON] . Відповідно до п. 9 та 11 Договору оренди землі відповідач зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою сплачувати орендну плату не пізніше 20 грудня кожного року. Однак відповідач порушив свої зобов`язання щодо своєчасності розрахунку за користування земельною ділянкою і на протязі п`яти років не сплачує орендну плату. Орендна плата відповідно законодавства не може становити менше 3% в рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який додається її вартість становить 140 071,75 гривень. Отже відповідач має сплачувати позивачу орендну плату в сумі 4202,15грн. на рік, а за три роки відповідач заборгувала позивачу кошти в сумі 12606,45 гривень. Посилаючись на систематичне порушення відповідачем умов договору оренди позивач просив стягнути із [PERSON] заборгованість по орендній платі яка виникла у відповідача за останні три роки та розірвати договір оренди землі, укладений між [PERSON] (РНОКПП [NUMBER] ) і [PERSON] (РНОКПП [NUMBER] ), щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4824882300:01:000:0354 площею 5,45 га, який було зареєстровано у Новоодеському реєстраційному окрузі (офісі) Миколаївської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах» на підставі якого в Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.10.2009 року №040901901393. Відповідач подала відзив у якому вказувала, що позовні вимоги позивача вона не визнаю із наступних підстав: -позивач не надав доказів того, що в 2017 року помер [PERSON] та того, що відповідач є дружиною покійного [PERSON] , є його спадкоємицею і відповідно до чинного законодавства прийняла спадщину; -позивач стверджує, що відповідач, має сплачувати йому орендну плату в сумі 4202,15 гри. на рік, а за три роки вона йому заборгувала кошти в сумі 12606,45 гри., але в той же час позивач не зазначає за які саме три роки в неї виникла заборгованість по орендній платі, крім того позивач не звертався до відповідача з питанням про будь-яку оплату за землю; -позивач не надав доказів того, що [PERSON] має борг перед ним; -також відповідно до договору оренди землі від 10.02.2009 р. відповідач сплатила [PERSON] за оренду землі 20.07.2021 р. суму у розмірі 17 153,50 (сімнадцять тисяч сто п`ятдесят три гривні 50 копійок), що є більшою від вказаної [PERSON] ціни позову. Під час підготовки справи до розгляду судом витребувано у Новоодеської державної нотаріальної контори спадкову справу після смерті [PERSON] , який помер [INFO] . Позивач у судове засідання не з`явився, але надав письмову заяву, в якій позовні вимоги підтримав, просив про їх задоволення та про розгляд справи за його відсутності. Відповідач у судове засідання не з`явилася, але надала письмову заяву, в якій вказала, що позовні вимоги не визнає, та просила про розгляд справи за її відсутності. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Вивчивши доводи позову і матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні ним правовідносини. Як видно із державного акту про право власності на земельну ділянку серії МК056985 від 25.04.2005 року виданого Новоодеською РДА та довідки ГУДГК у Миколаївській області №605/177-19 від 09.08.2019 року [PERSON] на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,45 га., що розташована в межах території Новоодеської міської (Дільничної сільської) ради Миколаївського (Новоодеського) району Миколаївської області, кадастровий номер 4824882300:01:000:0354. 10.02.2009 року між позивачем як орендодавцем та [PERSON] , як орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендарю передано земельну ділянку площею 5,45 га, розташовану на території Новоодеської міської (раніше Дільничної сільської) ради Миколаївського (раніше Новоодеського) району Миколаївської області, на строк 49 років. Вказаний договір було зареєстровано у Новоодеському реєстраційному окрузі (офісі) Миколаївської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах» на підставі якого в Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.10.2009 року №040901901393. Відповідно до п.п. 9, 10 вказаного Договору сторони погодили, що орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем у розмірі 1370 грн. на рік. Орендна плата вноситься у грошовій, або натуральній формі за бажанням. Обчислення орендної плати здійснюється зі урахуванням індексації. Орендна плата повинна вноситись орендарем до 20 числа першого за звітним роком місяця (у грошовій формі) або до 20 числа останнього у за звітному році місяця. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,03% від несплаченої суми за кожний день прострочення. Спосіб виплати орендної плати у грошовій формі договором не визначений. Згідно п. 40 Договору оренди право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем. Як видно із спадкової справи відкритої після смерті [PERSON] , він помер [INFO] у с. Дільниче Новоодеського району Миколаївської області, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії [NUMBER] від 06.11.2017 року виданим Новоодеським РВДРАЦС ГТУЮ у Миколаївській області. Спадщину після його смерті прийняла його дружина [PERSON] . Таким чином після смерті [PERSON] до [PERSON] перейшли права та обов`язки орендаря за вищевказаним договором оренди і відповідач є орендарем належної позивачу на праві власності земельної ділянки. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі"). Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі"). Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Ст. 24 Закону України "Про оренду землі" визначено право орендодавця вимагати від орендаря в тому числі і своєчасного внесення орендної плати. За правилами ч.3 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно з п.«д» ч.1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Наведені положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 року у справі № 6-146цс12. Згідно із ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Згідно із ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Ст. 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Оскільки позивачем сформульовано обґрунтування позовних вимог як систематична не сплата орендної плати у зв`язку із чим за три роки відповідач заборгувала позивачу кошти в сумі 12606,45 гривень, суд розцінює це обґрунтування як посилання на несплату орендної плати за три останні роки за які у орендаря виник обов`язок по її сплаті тобто 2020 -2022 роки включно. Судом досліджено докази сплати відповідачем орендної плати за вищевказаний період. Так відповідач надала копію квитанції про сплату 20.07.2021 року на прізвище « [PERSON] » 17200 грн. через відділення АТ «Укрпошта». Позивач вказує, що вказана сума грошових коштів більша ніж розмір заборгованості про наявність якої за три останні роки вказує позивач. Також відповідачем надано до суду докази сплати [PERSON] орендної плати за 2023 рік. Надаючи оцінку вищевказаним обставинам, суд виходить із наступного. Сплата орендної плати за 2023 рік не входить до предмету доказування у цій справі з огляду на те, що вирішується питання чи належним чином орендарем виконувалися обов`язки за договором оренди у період за 2020 -2022 роки включно. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435св18) зазначив, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України: (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932св18) зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Таким чином підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). Відповідачем надано докази спроб сплати орендодавцю орендної плати у 2021 році (у сумі 17200грн.) та у 2023 році (у сумі 5000 грн.) сплата якої як вказав суд вище, не входить до предмету доказування у цій справі. Позивач заперечує отримання орендної плати у 2021 році (17200грн.), а відповідачем доказів отримання [PERSON] вказаної суми до суду не надано. Проте суд враховує докази спроби відповідача сплатити [PERSON] орендну плату у 2021 році, розцінюючи це як спробу, якою відповідач вжила відповідний захід для сплати орендної плати, а тому не враховує 2021 рік як такий у якому відповідач порушила свій обов`язок за договором оренди. Разом з тим суд не розцінює вищевказане як фактичну оплату вказаної суми з огляду на те, що доказів отримання коштів орендодавцем суду не надано. Доказів сплати чи спроби сплатити орендну плату [PERSON] за 2020 рік відповідачем до суду не надано, а тому суд розцінює цю обставину як підтвердження порушення [PERSON] обов`язку по сплаті орендної плати на користь [PERSON] за 2020 рік. Крім того оскільки доказів отримання [PERSON] платежу на суму 17200 грн. від 20.07.2021 року відповідачем до суду не надано, суд виходить з того що у разі отримання [PERSON] вказаного переказу відповідач мала б мати відповідні докази отримання адресатом переказу (які мала б подати до суду на обґрунтування заперечень проти позову), а у разі ухилення адресата від отримання цих коштів мала б знати і усвідомлювати, що вказані кошти фактично не отримані і вона має виконувати обов`язок по сплаті орендної плати за 2022 рік. Разом з тим доказів оплати чи спроб оплати орендної плати за 2022 рік на користь [PERSON] відповідачем не надано. Таким чином суд приходить до висновку, що у період відносин сторін з приводу вищевказаного договору оренди землі, який входить до предмету доказування (2020-2022 роки включно), відповідач двічі порушила свій обов`язок по виплаті орендної плати, а саме у 2020 та у 2022 році. Відповідно до статті 288 Податкового кодексу України, річна сума орендної плати не може бути меншою 3 відсотків від нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Згідно витягу №НВ-9917756972023 від 11.04.2023 року із технічної документації з нормативної оцінки земельних ділянок, щодо земельної ділянки кадастровий номер 4824882300:01:000:0354, її нормативна грошова оцінка складає 140071,75 грн. З огляду на вищевказане орендна плата за дослідженим судом Договором оренди має становити 4202,15 грн. Оцінивши досліджені у судовому засіданні докази, суд приходить до висновку, що внаслідок порушення умов договору орендарем [PERSON] - систематичної невиплати орендної плати (2020 та 2022 роки), орендодавець [PERSON] не отримував орендну плату, на яку розраховував та мав право згідно з умовами договору, що є істотним порушенням договору, а тому є підставою для розірвання договору оренди землі, укладеного між [PERSON] (РНОКПП [NUMBER] ) і [PERSON] (РНОКПП [NUMBER] ), щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4824882300:01:000:0354 площею 5,45 га, який було зареєстровано у Новоодеському реєстраційному окрузі (офісі) Миколаївської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах» на підставі якого в Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.10.2009 року №040901901393 Крім того, за відповідачем наявна заборгованість з орендної плати. Вирішуючи позов про стягнення якої суд виходить із того що доказів отримання будь-яких сум грошових коштів у рахунок орендної плати, а також доказів сплати орендної плати у іншій (натуральній) формі за період 2020-2022 роки включно, суду не надано, а відтак із відповідача підлягає стягненню орендна плата за 2020-2022 роки включно, у загальній сумі 12606,45 грн. У силу ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати. За таких обставин,

Outcome: approved