Jurisdiction: civil
Date: 2024-11-10 00:00:00

17 вересня 2024 року [PERSON] звернулася до суду з позовом про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості - квартири за адресою: [ADDRESS] , укладений 23.01.2021 між [PERSON] та [PERSON] та визнання за [PERSON] право власності на квартиру за адресою [ADDRESS] , загальною площею 133,1 кв.м., житловою площею 66,2 кв.м. В обгрунтування позову вказувала, що згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №271502631 від 20.08.2021 року, квартира за адресою: [ADDRESS] , на праві приватної власності належить [PERSON] . 23.01.2021 між [PERSON] та [PERSON] досягнуто домовленості щодо продажу квартири за адресою [ADDRESS] та 23.01.2021 укладений попередній договір купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості квартири. Нотаріусом даний договір не посвічувався. За домовленістю сторін продаж квартири буде вчинено в розмірі 24 500 доларів США. Сторони зобов`язалися в майбутньому укласти і належним чином оформити відповідний основний договір купівлі-продажу квартири на умовах, в порядку зазначені попереднім договором в строк до 30 вересня 2021 року. Позивач, після укладення попереднього договору купівлі-продажу стала проживати в придбаній квартирі, перевезла свої особисті речі, сплачує комунальні платежі, стала користуватися нею як своєю власністю. Наприкінці літа 2021 року, після державної реєстрації права власності на квартиру, позивач звернулась до відповідача з пропозицією укладення основного договору купівлі- продажу квартири, однак, з`ясувалось, що у червні/липні 2021 року відповідач виїхала до м. Москви, Російська Федерація, де проживає на даний час. У зв`язку з відсутністю Відповідача в м. Миргороді укладення договору неможливе. Позивач звернулася до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу квартири, проте отримала усне роз`яснення, що нотаріально посвідчити такий договір неможливо, оскільки згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 2022 року № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», оскільки власником будинку є громадянка Російської Федерації. Відповідно до ухвали судді від 19 вересня 2024 року прийнято до розгляду позовну заяву в порядку спрощеного позовного провадження. Представник позивача в судовому засіданні просив позов задовольнити з підстав викладених в позовній заяві та визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості - квартири за адресою: [ADDRESS] , укладеного 23.01.2021 між [PERSON] та [PERSON] , оскільки при його укладенні було досягнуто усіх істотних умов, а також визнати за [PERSON] право власності на квартиру за адресою [ADDRESS] , загальною площею 133,1 кв.м., житловою площею 66,2 кв.м. Вказував, що відповідач ухиляється від укладення основного договору купівлі продажу або нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі продажу квартири, оскільки є громадянкою Росії та виїхала в червні липні 2021 року проживати до Російської Федерації, і наданий час у зв`язку із військовою агресією Російської Федерації проти України нотаріусам заборонено посвідчувати будь які угоди укладені із громадянами Російської Федерації. Відповідач в судове засідання не з`явилася, її представник подав заяву в якій просив проводити розгляд справи у його відсутність та відсутність відповідача, позовні вимоги визнав (а.с.56,57). Заслухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд встановив. Згідно ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що 23.01.2021 між сторонами був укладений попередній договір купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості, квартири за адресою: [ADDRESS] . Нотаріально даний договір не посвідчений (а.с. 24-25). Сторони зобов`язалися в майбутньому укласти і належним чином оформити відповідний основний договір купівлі-продажу квартири на умовах, в порядку зазначені попереднім договором в строк до 30 вересня 2021 року (п. 6 Договору). Відповідно до п. 8 Попереднього договору на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу [PERSON] передала, а [PERSON] отримала від [PERSON] повну оплату в сумі 690985,75 (шістсот дев`яносто тисяч дев`ятсот вісімдесят п`ять) гривень 75 коп., що на день підписання попереднього договору є еквівалентом 24500,00 (двадцять чотири тисячі п`ятсот) доларів США, виходячи із офіційного курсу Національного банку України 1 USD = 28,2035 грн. Зазначена сума розцінюються Сторонами, як повна передплата в рахунок наступного договору купівлі-продажу вищезазначеної майбутньої квартири [ADDRESS] . Факт передачі та отримання зазначеної суми коштів підтверджується підписанням Сторонами цього Попереднього договору та розпискою про отримання повної суми. Згідно розписки від 23 січня 2021 року [PERSON] отримала від [PERSON] грошову суму в розмірі 24500 доларів США, що в еквіваленті на день отримання коштів становить 690 985,75 грн (а.с. 26). Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №271502631 від 20.08.2021 року право власності на вищезазначену квартиру зареєстровано 16.08.2021 за [PERSON] (а.с.15-16). Позивач є користувачем вищезазначеної квартири, що підтверджується квитанціями про оплату комунальних послуг (а.с. 27-28). Відповідач надала представнику [PERSON] нотаріально посвідчену довіреність 50 А Б 6351998 від 29.10.2021, пов`язану із укладенням та належним оформленням договору купівлі-продажу квартири за вищевказаною адресою за ціною та на умовах, які будуть представником визначатися самостійно, а також представляти його інтереси у взаємовідносинах зі всіма без виключення установами і організаціями по питаннях, пов`язаних з укладенням і належним оформленням договору купівлі-продажу (а.с. 31-32). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Згідно ч. 2 ст. 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з часу передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з ч. 3 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли домовленості з усіх істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно зі ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Згідно з частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (абзац перший частини першої статті 207 ЦК України в редакції на час укладення попереднього договору купівлі - продажу). Відповідно до частини першої статті 209 ЦК України в редакції на час укладення попереднього договору купівлі продажу, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом (абзац 1 частини першої статті 218 ЦК України). Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок, про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28 вересня 2022 року (справа № 389/482/19, провадження № 61-17439св20). Судом встановлено, що сторони 23.01.2021 уклали, без нотаріального посвідчення, попередній договір купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості, квартири [ADDRESS] . Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №271502631 від 20.08.2021 року право власності на вищезазначену квартиру зареєстровано 16.08.2021 за [PERSON] . Відповідно до Указу Президента України №69/2022 «Про загальну мобілізацію» від 24.02.2022 у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України та з метою забезпечення оборони держави, підтримання бойової і мобілізаційної готовності Збройних Сил України та інших військових формувань, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до частини другої статті 102, пунктів 1, 17, 20 частини першої статті 106 Конституції України оголошено провести загальну мобілізацію. Постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 2022 року №480, зокрема, внесені зміни до постанов Кабінету Міністрів України: від 28.02.2022 р. № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану»; від 28.02.2022 р. № 165 «Деякі питання реалізації прав, свобод і законних інтересів фізичних та юридичних осіб»; від 06.03.2022 р. № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», за змістом яких до прийняття та набрання чинності Законом щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов`язаних з державою-агресором, нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії у разі звернення за вчиненням нотаріальної дії громадянина російської федерації, крім того, що проживає на території України на законних підставах. Згідно пояснень представника позивача, відповідач ухиляється від укладення основного договору купівлі продажу або нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі продажу квартири, оскільки є громадянкою Росії та виїхала в червні липні 2021 року проживати до Російської Федерації, і наданий час у зв`язку із військовою агресією Російської Федерації проти України нотаріусам заборонено посвідчувати будь які угоди укладені із громадянами Російської Федерації. На думку суду вищезазначені обставини не свідчать про безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрату можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі статтею 220 ЦК України. Враховуючи вищевикладене у задоволенні позовних вимог [PERSON] про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості - квартири за адресою: [ADDRESS] , укладений 23.01.2021 між [PERSON] та [PERSON] та визнання за [PERSON] право власності на квартиру за адресою [ADDRESS] , загальною площею 133,1 кв.м., житловою площею 66,2 кв.м. слід відмовити.

Outcome: dismissed