Jurisdiction: civil
Date: 2024-10-15 00:00:00

До Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява [PERSON] , яка подана адвокатом Мартинюк Юлією Сергіївною, до [PERSON] , третя особа Одеська універсальна товарна біржа «Центр» про визнання договору купівлі-продажу дійсним, в якій просить: визнати дійсним договір № Н/98-0497 від 01.09.1998, укладений на Одеській універсальній товарній біржі «Центр» та зареєстрований Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості 14.09.1998 під № кн. 295 пр., стр 128- р 263, за умовами якого [PERSON] , яка діяла в інтересах [PERSON] і [PERSON] продала, а [PERSON] купив квартиру за адресою: [ADDRESS] загальною площею 61,8 кв.м., яка складається з трьох кімнат, житловою площею 43,3 кв.м., а також кухні, туалету, ванної кімнати та коридору. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 01.09.1998 між [PERSON] , [PERSON] , яка діяла в інтересах [PERSON] і [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №Н/98-0497, а саме квартири [ADDRESS] , загальною площею 61,8 кв.м., яка складається з трьох кімнат, житловою площею 43,3 кв.м., а також кухні, туалету, ванної кімнати та коридору. Відповідно до п. 6 Договору, квартиру було продану за 10700 грн та зазначено, що [PERSON] придбав право власності на квартиру з моменту укладення зазначеного договору і реєстрації його на біржі. Вказаний договір було укладено та зареєстровано на Одеській універсальній товарній біржі «Центр» в «Журналі реєстрації договорів по об`єктам нерухомості» за реєстраційним № Н/98-0497 від 01.09.1998. У подальшому договір був зареєстрований 14.09.1998 в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості під № 295пр, стор. 128 р 263. Зазначений договір не було нотаріально посвідчено, оскільки, по-перше, відповідач того не бажав, вважав достатнім посвідчення його на біржі; по-друге, у самому договорі № Н/98-0497 від 01.09.1998 зазначено, що реєстрація договору прирівнюється до нотаріального посвідчення. Позивачі зазначають, що в силу своєї юридичної необізнаності вони не знали про обов`язкове нотаріальне посвідчення правочинів при відчуженні нерухомості, тому не вважали за необхідне оформлювати правочини нотаріально. Правочин обома сторонами повністю виконаний: відповідачем були звільнені всі приміщення, передані ключі, він знявся з реєстрації за вказаною адресою. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. Позивач використовує квартиру протягом 25-ти років для постійного проживання, зареєстрований за вказаною адресою, регулярно оплачує комунальні платежі та утримує квартиру в належному санітарно-технічному стані. Позивач звернувся до нотаріальної контори із метою оформлення заповіту на цю квартиру, однак нотаріусом було відмовлено оскільки не відповідають нормам законодавства і договір № Н/98-0497 купівлі-продажу нерухомого майна від 01.09.1998 було укладено та зареєстровано «Одеською товарною біржою «Центр» з порушенням вимог Закону України «Про товарну біржу». На даний час позивач не має можливості розпоряджатися квартирою на власний розсуд з причин, що не залежать від нього, оскільки дізнався, що чинне законодавство України передбачає нотаріальне посвідчення договорів, а також те, що біржа не повинна була посвідчувати правочину за участю неповнолітніх. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 05 грудня 2023 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за позовною заявою [PERSON] . Розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження. Ухвалою суду від 09 квітня 2024 року закрито підготовче засідання\~по справі та\~призначено\~справу до судового розгляду по суті. У судове засідання учасники розгляду справи не з`явився, про розгляд справи судом повідомлялися належним чином. Від представника позивача адвоката Мартинюк Ю.С. на адресу суду надійшла заява в якій просить розглянути справу без участі позивача та його представника, позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просить їх задовольнити. Відповідачка [PERSON] у судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином, про причини неявки суду не повідомила. На адресу суду засобом поштового зв`язку «Укрпошта» надійшла заява [PERSON] про визнання позову. Суд не\~приймає до\~уваги вказану\~заяву,\~оскільки не\~вдається можливим\~встановити дійсного відправника заяви. Суд, у зв`язку з неявкою відповідачки та неповідомленням про поважність причин такої неявки в судове засідання, ненаданням відповідачкою відзиву на позов, ухвалив слухати справу у відсутності відповідачки, згідно ст.ст.280-281 ЦПК України, при заочному розгляді на підставі наявних у справі доказів. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснювалося. Відповідно до\~ст. 268 ЦПК України\~датою складання повного тексту рішення є\~16 жовтня 2024 року. \~ \~ \~ \~Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає, виходячи з наступних підстав. Судом встановлено, що 01 вересня 1998 року між [PERSON] , діючої від свого імені та представляючи інтереси [PERSON] і [PERSON] , з однієї сторони та [PERSON] з другої сторони, на Одеській універсальній товарній біржі «Центр» було укладено\~договір купівлі-продажу нерухомого майна №Н/98-0497, відповідно до умов якого [PERSON] , діюча від свого імені а також від імені та в інтересах своїх неповнолітніх дітей [PERSON] і [PERSON] продала, а [PERSON] купив квартиру [ADDRESS] , загальною площею 61,8 кв.м., яка складається з трьох кімнат, житловою площею 43,3 кв.м., а також кухні, туалету, ванної кімнати та коридору. Згідно п.6 Договору квартира продана з торгів за 10700 гривень, які отримані продавцем після підписання договору. З вказаного Договору слідує, що його від імені продавця підписано неповнолітньою [PERSON] з відміткою: мовою документу «Дочь расписалась с моегосогласия». Вказаний договір купівлі-продажу зареєстрований в Одеському\~міському бюро\~технічної інвентаризації\~та реєстрації\~об`єктів нерухомості14.09.1998 під № 295пр - стор. 128 р№ 263 (а.с. 5 6). Згідно ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Відповідно до ст.\~1\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» (в редакції, чинній на час виникнення правовідносин) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2\~Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі ст.\~41\~ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до ст.\~42\~ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Згідно ст.\~47\~ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом ст.ст. 128, 153\~ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст.\~224\~ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227\~ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст.\~15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Разом із тим, за загальним правилом, визначеним у статтях 47, 227\~ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договори купівлі-продажу житлового будинку підлягали нотаріальному посвідченню. У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227\~ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. При цьому, згідно зі ст.15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» біржи мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Отже, положення статті 227\~ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З викладеного вбачається, що положення статті 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Висновки щодо тлумачення вищевказаних норм матеріального права викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 21.07.2021 у справі №640/3509/19 (провадження №61-10287св20). Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму\~Верховного Суду\~України від\~25\~грудня 1992\~року №\~13 та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі. Враховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20), від 28 березня 2023 року у справі № 521/4839/21 (провадження № 61-11877св22). Крім того, ч. 2 ст.\~220\~ЦК України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. Поряд з цим, відповідно до ст.\~15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Зазначений Договір купівлі-продажу нерухомого майна №Н/98-0497 від 01 вересня 1998 року був укладений [PERSON] (з однієї сторони) та продавцями фізичними особами, серед яких виступали неповнолітні особи (з другої сторони). Згідно ст.\~15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі: якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня; біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Згідно ст.ст. 1, 5, 8\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність; товарна біржа створюється на засадах добровільного об`єднання заінтересованих юридичних і фізичних осіб, яким це не заборонено чинним законодавством. Членами товарної біржі є засновники, а також прийняті до її складу, згідно із статутом біржі вітчизняні та іноземні юридичні і фізичні особи. Згідно ст.\~11\~Цивільного кодексу Української PCP (1963 року) здатність громадянина своїми діями набувати цивільних прав і створювати для себе цивільні обов`язки (цивільна дієздатність) виникає у повному обсязі з настанням повноліття, тобто, після досягнення вісімнадцятирічного віку. Згідно ст.\~48\~Цивільного кодексу Української PCP (1963 року) недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей. З огляду на вищевикладене, договір купівлі-продажу нерухомого майна №Н/98-0497 від 01 вересня 1998 року не відповідає правовим нормам законодавства, які діяли на час укладення та реєстрації цього Договору, були порушені вимоги Цивільного кодексу Української PCP (1963 року), статей 1, 5, 8, 15 вказаного Закону, спірний договір нотаріально посвідчений не був, а також враховуючи, що такий підписаний неповнолітньою особою, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу дійсним. Оскільки судом ухвалене рішення про відмову у задоволенні позову, враховуючи положення ст. 141 ЦПК України, суд відносить судові витрати по сплаті судового збору за рахунок позивача.

Outcome: dismissed