Jurisdiction: civil
Date: 2024-10-02 00:00:00

Представник позивача звернулася до суду з позовом до Лозівської міської об`єднаної територіальної громади в особі Лозівської міської ради Харківської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним. В обґрунтування позовних вимог зазначила, що 25 серпня 2001 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір купівлі - продажу №262 житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] . Договір був укладений в Лозівській товарній біржі та зареєстрований в Лозівському БТІ. З метою реалізації свого права на розпорядження належним майном, позивач виявив намір відчужити раніше придбаний житловий будинок, у зв`язку з чим звернувся до нотаріуса щодо посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку. Однак, приватним нотаріусом Лозівського районного нотаріального округу Харківської області Завадою М.В. роз`яснено, що наявний договір купівлі-продажу житлового будинку не відповідає вимогам законодавства. В порушення вимог ч.1 ст. 227 ЦК УРСУ, яка діяла на час укладання та посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, вказаний договір не посвідчений нотаріально. Наразі, укладання нотаріального договору сторонами, тобто позивачем та попереднім власником будинку [PERSON] не можливо, з огляду на те, що 01.01.2005 року остання померла. Даний факт унеможливлює розпорядження належним позивачу майном. Враховуючи викладене, представник просила суд визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] , укладений 25 серпня 2001 року між [PERSON] і [PERSON] та зареєстрований в Лозівській філії Харківської товарної біржі за №262. Позивач та його представник в судове засідання не з`явились, представник надала заяву про розгляд справи за їх відсутності. На задоволенні позовних вимог наполягала в повному обсязі. Представник відповідача у судове засідання не з`явилась, надала клопотання про розгляд справи за відсутності представника Лозівської міської ради за наявними в матеріалах справи документами. Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в раз якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що згідно договору купівлі-продажу №262, укладеного в Лозівській філії Харківської товарної біржі 25 серпня 2001 року, [PERSON] придбав житловий будинок за адресою: [ADDRESS] , у [PERSON] , який зареєстрований в Лозівському БТІ (реєстровий номер 2082 від 11.01.2002 року), що підтверджено копією договору купівлі-продажу (а.с.8). З довідки КП «Житлова управляюча компанія» Лозівської міської ради Харківської області від 23.07.2024 року №550 вбачається, що згідно архівних реєстраційних матеріалів підприємства, серед зареєстрованих будинків (квартир) в м. Лозова та Лозівському районі станом на 01.01.2013 року житловий будинок, розташований за адресою: [ADDRESS] оформлено та зареєстровано за [PERSON] на підставі Договору купівлі-продажу №262 від 25.08.2001 року, підписаного та зареєстрованого в Лозівській філії Харківської товарної біржі на підставі біржового контракту №262 від 25.08.2001 року, р.№262. Запис у реєстровій книзі Лозівського БТІ №3дод-144, реєстровий №2082 від 11.01.2002 року (звор. бік а.с. 6). Позивач звертався до приватного нотаріуса з проханням посвідчити договір купівлі-продажу вищевказаного житлового будинку, проте 03.07.2024 року приватним нотаріусом Лозівського районного нотаріального округу Харківської області Завадою М.В. їй було роз`яснено, що наявний договір купівлі-продажу житлового будинку не відповідає вимогам законодавства (а.с. 7). Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, майно за адресою: [ADDRESS] , за [PERSON] не оформлено та не зареєстровано. Згідно витягу №3154 про зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб від 25.06.2024 року, за адресою: [ADDRESS] , зареєстровані: [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] (звор.бік а.с.1). Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Пунктом 2 Постанови Пленуму\~Верховного Суду\~України "Про\~судову практику\~розгляду цивільних\~справ про\~визнання правочинів\~не дійсними"\~N\~9\~від 06.11.2009\~року встановлено,\~що відповідність\~чи невідповідність\~правочину вимогам\~законодавства має\~оцінюватися судом\~відповідно до\~законодавства,\~яке діяло\~на момент\~вчинення правочину.\~Згідно п.\~4\~Прикінцевих та\~перехідних положень\~ЦК України (2004 року) Цивільний кодекс\~України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі ст.\~153\~ЦК УРСР (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст.\~224\~ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР 1963 року, що діяв на час укладення договору купівлі-продажу, договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Статтею 47 УРСР (в редакції 1963 року) встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року N3 "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Зі змісту договору купівлі-продажу № 262 від 25.08.2001 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог\~ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", зареєстрований на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. Підлягає реєстрації в Лозівському бюро технічної інвентаризації. Відповідно до\~ст.\~15\~Закону України\~"Про\~товарну біржу" в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.\~Закон України\~"Про\~товарну біржу" в редакції, діючій на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до\~ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст.15 Закону України "Про товарну біржу", є підстави для визнання договору купівлі-продажу № 262 від 25.08.2001 року, оформленого в Лозівській товарній біржі, дійсним. В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] . Отримавши державну реєстрацію в Лозівському бюро технічної інвентаризації права власності на житловий будинок, розташований за адресою: [ADDRESS] , який [PERSON] придбав за договором купівлі-продажу від 25.08.2001 року №262, держава цим самим визнала право власності позивача на спірний житловий будинок, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах. Враховуючи наведені обставини, суд вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі та вважає за необхідне визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] , укладений 25 серпня 2001 року між [PERSON] і [PERSON] та зареєстрований в Лозівській філії Харківської товарної біржі за №262.

Outcome: approved