Jurisdiction: civil
Date: 2024-10-07 00:00:00

У травні 2023 року [PERSON] (далі - [PERSON] , позивач) звернулася до Солом`янського районного суду м. Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «АСА-ПЛЮС» (далі - ТОВ «АСА-ПЛЮС», відповідач-2), у якому просила суд застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину - Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 та Додаткової угоди №1 від 25.11.2020 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 та стягнути із відповідача на користь позивача сплачені кошти у розмірі 699 275,00 грн. Позовні вимоги мотивує тим, що 19 грудня 2019 року між ТОВ «АСА-ПЛЮС» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т, відповідно до якого сторони зобов`язалися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості - основний договір. Вказує, що пунктом 1.2 договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т визначено, що продавець ТОВ «АСА-ПЛЮС» відповідно до умов основного договору зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомості, що розміщений в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 33.25 кв.м. в житловому комплексі «Ліверпуль», друга черга будівництва. При цьому, покупець [PERSON] зобов`язується прийняти та оплатити вартість об`єкта нерухомості в розмірі та порядку, визначеними цим договором, а саме: 552 415,50 грн., що становить по курсу продажу валюти в ПАТ КБ «Приватбанк» на день укладення договору 23 607,50 доларів США. Будинок, в якому знаходиться об`єкт нерухомості, належить до проекту «Друга черга будівництва клубного містечка « Ліверпуль» » м. Київ Солом`янський район вулиця Вишнева (мікрорайон «Жуляни)» та розміщується на земельній ділянці: кадастровий номер 8000000000:72:577:0022 та кадастровий номер 8000000000:72:577:0001, що належить продавцю - ТОВ «АСА-ПЛЮС», на праві приватної власності. Зазначає, 25 листопада 2020 року між ТОВ «АСА-ПЛЮС» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено Додаткову угоду до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості від 19.12.2019 за №191219-т, відповідно до якого сторони підтвердили свої зобов`язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості - основний договір. За п. 2.1. Додаткової угоди №1 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т визначено, що продавець - ТОВ «АСА-ПЛЮС» відповідно до умов основного договору зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомості, що розміщений в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 34.99 кв.м. При цьому, ціна об`єкта нерухомості у відповідності до п.4.1 складає 699 275,00грн. що еквівалентно 24 493,00 доларів США, виходячи із вартості 1 кв.м. у розмірі еквівалентному 700 доларів США. Згідно з пунктами 3.1., 3.3. вказаної Додаткової угоди №1 від 25.11.2020 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 закінчення будівництва та введення в експлуатацію будинку, в якому знаходиться об`єкт нерухомості забезпечується продавцем в термін: 1 квартал 2021 року. Сторони зобов`язались укласти основний договір у строк до 28 вересня 2021 року. Позивач вказує, що розрахунки за цим договором здійснювалися у відповідності до п.4.1 - 4.2.3 за реквізитами продавця, зазначеними в п.2.6 в Попередньому договорі купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 та уточнені в розділі 9 «підписи та реквізити сторін» в Додатковій угоді №1 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т, в наступному порядку: -до підписання договору позивач сплатила продавцю Гарантійний платіж - в розмірі еквівалентному сумі 300 доларів США; -до 26.11.2020 позивач сплатила гарантований платіж 2 у розмірі 341 087 грн., що еквівалентно 11 947долларів США; -до 26.08.2021 позивача сплатила гарантований платіж 2 у розмірі 349 652 грн., що еквівалентно 12 247 доларів США, щомісячними платежами до 26 числа кожного поточного місяця в сумі еквівалентній 1 361 долару США. Зазначає, що відповідно до п.6.7. попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 та п.8.8 Додаткової угоди №1 від 25.11.2020р. до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019, сторони домовились укласти цей договір у простій письмовій формі, що відповідає їх справжній волі і вважають цей договір укладеним з моменту з моменту скріплення його своїми підписами. Попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 та Додаткова угода №1 від 25.11.2020 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т, підписані сторонами та скріплені печаткою ТОВ «АСА-ПЛЮС». Стверджує, що всього позивачем було сплачено відповідачу 699 275,00 грн., що еквівалентно 24 493,00 доларів США, виходячи із вартості 1 кв.м. у розмірі еквівалентному 700 доларів США., що відповідає умовам Додаткової угоди №1 від 25.11.2020 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 та Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019. Вказує, що Попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 та Додаткова угода №1 від 25.11.2020 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 не були нотаріально посвідчені у встановленому законом порядку. Зазначає, що станом на час звернення до суду із даним позовом відповідач не виконав своїх зобов`язань за умовами, як попереднього договору так і за умовами додаткової угоди до попереднього договору, а саме відповідач не збудував будинок та не передав позивачу квартиру у власність, на будівельному майданчику, відведеному для будівництва житлового будинку, на даний час не ведуться жодні будівельні роботи, а будівельники та виконавці робіт на об`єкті відсутні, офісне приміщення відповідача зачинено та не працює. Оскільки попередній договір не є нотаріально посвідчений, він є нікчемним з моменту його укладення, а тому відповідач повинен повернути позивачу 699 275,00 грн., які були ним сплачені, на підставі ч. 1 ст. 216 ЦК України. З урахуванням викладеного вище, просила суд позовні вимоги задовольнити. 19.05.2023 на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями дану справу було передано до провадження судді Букіної О.М. Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 22.05.2023 у справі було відкрито провадження та призначено до розгляду у підготовчому засіданні у порядку загального позовного провадження. Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 22.05.2023 було відмовлено у задоволенні заяви позивача про забезпечення позову. Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 29.06.2023 було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні. Заочним рішенням Солом`янського районного суду м.Києва від 18.12.2023 позов було задоволено частково. Ухвалою Солом`янського районного суду м.Києва від 18.04.2024 заочне рішення Солом`янського районного суду м.Києва від 18.12.2023 скасовано, а справу призначено до судового розгляду на 08.07.2024 о 14.00 год. Представник позивача у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. У справі міститься заява представника позивача від 19.09.2024 про розгляд справи за її відсутності. Позовні вимоги підтримала та просила позов задовольнити. Відповідача у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений шляхом надсилання повістки за місцезнаходженням відповідача, проте остання не була отримана та повернулася до суду із відміткою «адресат відсутній». Крім того, відповідача було повідомлено про слухання справи на 08.10.2024 о 14.00 год. через електронний кабінет. Проте, представник відповідача у судове засідання не з`явився повторно, про причини неявки суд до відома не поставив. Суд вважає повідомлення відповідача про розгляд справи належним. Відповідачем відзиву на позовну заяву у встановлений строк подано не було,як і не було подано будь-яких пояснень чи доказів щодо суті заявлених вимог позивача після скасування заочного рішення у справі. Суд вважає за можливе розглядати справу у відсутності сторін, оскільки їх неявка не перешкоджає розгляду справи. У відповідності до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося. Суд, дослідивши та оцінивши матеріали справи, приходить до наступного висновку. Судом встановлено, що 19 грудня 2019 року між ТОВ «АСА-ПЛЮС» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т, відповідно до якого сторони зобов`язалися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості - основний договір. Пунктом 1.2 договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т визначено, що продавець ТОВ «АСА-ПЛЮС» відповідно до умов основного договору зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомості, що розміщений в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 33.25 кв.м. в житловому комплексі «Ліверпуль», друга черга будівництва. При цьому покупець [PERSON] зобов`язується прийняти та оплатити вартість об`єкта нерухомості в розмірі та порядку, визначеними цим договором, а саме: 552 415,50 грн., що становить по курсу продажу валюти в ПАТ КБ «Приватбанк» на день укладення договору 23 607,50 доларів США. Будинок, в якому знаходиться об`єкт нерухомості, належить до проекту «Друга черга будівництва клубного містечка « Ліверпуль» » м. Київ Солом`янський район вулиця Вишнева (мікрорайон «Жуляни)» та розміщується на земельній ділянці: кадастровий номер 8000000000:72:577:0022 та кадастровий номер 8000000000:72:577:0001, що належить продавцю - ТОВ «АСА-ПЛЮС», на праві приватної власності. Договір підписаний сторонами та скріплений печаткою ТОВ «АСА-ПЛЮС». 25 листопада 2020 року між ТОВ «АСА-ПЛЮС» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено Додаткову угоду до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості від 19.12.2019 за №191219-т, відповідно до якого сторони підтвердили свої зобов`язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості - основний договір. За п. 2.1. Додаткової угоди №1 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т визначено, що продавець - ТОВ «АСА-ПЛЮС» відповідно до умов основного договору зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомості, що розміщений в житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 34.99 кв.м. При цьому, ціна об`єкта нерухомості у відповідності до п.4.1 складає 699 275,00грн. що еквівалентно 24 493,00 доларів США, виходячи із вартості 1 кв.м. у розмірі еквівалентному 700 доларів США. Згідно з пунктами 3.1., 3.3. вказаної Додаткової угоди №1 від 25.11.2020 до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 закінчення будівництва та введення в експлуатацію будинку, в якому знаходиться об`єкт нерухомості забезпечується продавцем в термін: 1 квартал 2021 року. Сторони зобов`язались укласти основний договір у строк до 28 вересня 2021 року. Проте,як свідчать наявні матеріали справи основний договір між сторонами укладено не було. На виконання умов Попереднього договору позивачем було сплачено на користь відповідача грошові кошти наступним чином: 25.11.2020 - 299 000,00 грн.; 26.11.2020 - 42 087,00 грн.; 23.12.2020 - 38 788,50 грн.; 25.01.2021 - 38 516,30 грн.; 25.02.2021 - 38 176,05 грн.; 12.03.2021 - 37 972,00 грн.; 05.04.2021 - 1,00 грн.; 21.04.2021 - 38 340,00 грн.; 26.05.2021 - 37 565,00 грн.; 25.06.2021 - 37 700,00 грн.; 24.07.2021 - 37 090,00 грн.; 06.08.2021 - 36 980,00 грн. (а.с. 13, 15, 16, 18, 20). Тобто, позивачем на виконання умов Попереднього договору було сплачено грошові кошти у загальному розмірі 682 215,85 грн. Судом також встановлено, що підписаний між сторонами попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 не був нотаріально посвідчений у встановленому законом порядку. Як стверджує представник позивача у позові, відповідач не виконав своїх зобов`язань за попереднім договором, не збудував будинок та не передав квартиру у власність позивача, на будівельному майданчику, відведеному для будівництва житлового будинку, не ведуться жодні будівельні роботи, а будівельники та виконавці робіт на об`єкті відсутні, офісне приміщення відповідача зачинено та не працює. Оскільки попередній договір не є нотаріально посвідчений, він є нікчемним з моменту його укладення, а тому відповідач повинен повернути позивачу 682 215,85 грн., які були ним сплачені, на підставі ч.1 ст.216 ЦК України. Оскільки відповідач в добровільному порядку не виконав вимоги позивача щодо повернення коштів, [PERSON] звернулася до суду з указаним позовом про стягнення таких коштів у судовому порядку. Вирішуючи спір по суті позовних вимог, суд дійшов таких висновків. Відповідно до положень ч.1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,- у письмовій формі. Така норма є імперативною, а тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов`язковим. Відповідно до попереднього договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості №191219-т від 19.12.2019 сторони мали намір у майбутньому укласти договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості. Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна визначено також у ст.55 Закону України «Про нотаріат». Відповідно до ч.4 ст.203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Згідно ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст.220 ЦК України). Згідно ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі,- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Згідно ч.4, ч.5 ст.216 ЦК України правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. Враховуючи, що при укладенні попереднього договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості №191219-т від 19.12.2019 сторонами не було додержано вимог закону щодо його нотаріального посвідчення, такий договір є нікчемним з моменту укладання в силу закону. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) зазначено, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту. Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина перша 1212 ЦК України. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац 1 частини першої статті 216 ЦК України). Системне тлумачення абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України та пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що: (а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; (б) правила абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; (в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 01.09.2021 року у справі №363/222/17 та від 08.09.2021 року у справі №522/22915/15-ц. Ураховуючи наведене, грошові кошти у сумі 682 215,85 грн., які були сплачені позивачем протягом 2020 -2021 років за нікчемним правочином підлягають стягненню з відповідача ТОВ «АСА-ПЛЮС» на користь [PERSON] на підставі статті 1212 ЦК України, як такі, що були набуті відповідачем без достатньої правової підстави. При цьому, суд не знаходить підстав для стягнення із відповідача на користь позивача грошових коштів у розмірі 699 275,00 грн., оскільки матеріали справи містять лише відомості щодо сплати позивачем на користь позивача грошових коштів у розмірі 682 215,85 грн. З огляду на наведене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. За змістом ч.1, п.1 ч.3 ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу. Порядок розподілу судових витрат між сторонами визначений ст.141 ЦПК України, у відповідності до якої судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, із відповідача на користь позивача підлягає стягненню понесені витрати на сплату судового збору у розмірі 6 822,15 грн.

Outcome: partial