Jurisdiction: civil
Date: 2024-10-02 00:00:00

28.12.2023 року [PERSON] звернувся до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗГОДА» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації права оренди, посилаючись на те, що [PERSON] (надалі - позивач, орендодавець) відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку серії КР за №085939, виданого Вільшанською районною державною адміністрацією Кіровоградської області 08 липня 2005 року є власником земельної ділянки загальною площею 1,50 га ріллі (ділянка за №035, кадастровий номер:3524380800:02:000:5035), яка надана позивачу для ведення особистого селянського господарства на території Добрянської сільської ради Голованівського (бувшого Вільшанського) району Кіровоградської області. 17 січня 2012 року між позивачем по справі та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗГОДА», строком на 10 років, був укладений договір оренди землі на вищезгадану земельну ділянку. Зазначений договір оренди землі, пройшов обов`язкову державну реєстрацію у відділі Держкомзему у Голованівському (бувшому Вільшанському) районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02 серпня 2012 року за №352430004001549. Відповідно, після закінчення строку дії вищезазначеного договору оренди землі, який сплив 17.01.2022 року, відповідач по справі спірну земельну ділянку позивачу не повернув та не запропонував продовжити дію договору оренди земельної ділянки на новий строк, що відповідно передбачено у третьому реченні п.8 розділу договору «Строк дії договору», а саме «У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію». Однак, відповідних звернень з боку відповідача по справі на адресу позивача (орендодавця) по справі, не надходило. Разом з тим, питання продовження договору оренди землі врегульоване ст.33 Закону України "Про оренду землі", яким передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. 24 січня 2022 року, позивач звернувся до відповідача по справі з вимогою повернути належну йому на праві власності спірну земельну ділянку. Натомість, останнім був наданий позивачу примірник копії додаткової угоди (надалі - оспорюваний правочин, угода) від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Голованівському (бувшому Вільшанському) районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02 серпня 2012 року за №352430004001549, ніби то укладеної між позивачем та відповідачем по справі. Крім того, відповідач під час зустрічі з позивачем наполягав на тому, що спірну додаткову угоду від 25 червня 2021 року вважає такою, що укладена згідно до вимог чинного законодавства України та відповідно повернути земельну ділянку належну позивачу, не має наміру. Спірна додаткова угода від 25 червня 2021 року, пройшла державну реєстрацію та відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 31.01.2022 року за №297090258, дію договору оренди землі від 17 січня 2012 року зареєстрованого у відділі Держкомзему у Голованівському (бувшому Вільшанському) районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02 серпня 2012 року за №352430004001549, було продовжено додатковою угодою від 25.06.2021 року до 02.08.2032 року з автоматичним продовженням дії договору, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:62754295 від 05.01.2022 року. Запис здійснений державним реєстратором Коваль Я.Ю., виконавчий орган Добровеличківської селищної ради - Апарат ради, Кіровоградської області (номер запису про інше речове право 46077005). Таким чином, додаткова угода від 25 червня 2021 року, суперечить волі позивача по справі, оскільки останній оспорюваний правочин зі строком дії речового права на 20 років (дата закінчення дії: 02.08.2032 року) з автоматичним продовженням дії договору не підписував, інших осіб на її підписання не уповноважував, волевиявлення на укладення такої угоди не мав, а підпис у графі «Орендодавець», виконано не ним, а іншою особою, що є порушенням приписів ч.ч. 3, 4 ст. 203 ЦК України. Позивач просить зобов`язати відповідача повернути позивачу належну йому на праві власності земельну ділянку загальною площею 1,50 га ріллі, кадастровий номер 3524380800:02:000:5035, яка надана позивачу для ведення особистого селянського господарства на території Добрянської сільської ради, №035 Голованівський район Кіровоградська область. Скасувати державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗГОДА» (ЄДРПОУ 23100419), на земельну ділянку загальною площею 1,50 га ріллі, кадастровий номер 3524380800:02:000:5035, яка надана [PERSON] для ведення особистого селянського господарства на території Добрянської сільської ради, №035 Голованівський (Вільшанський) район Кіровоградська область, зареєстрованого 04.01.2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про речове право 46077005, проведену на підставі додаткової угоди до договору серія та номер б/н від 25.06.2021 року та договору оренди землі, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Голованівському (Вільшанському) районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02 серпня 2012 року за №352430004001549. Стягнути з відповідача на користь позивача понесені ним судові витрати. Ухвалою Вільшанського районного суду Кіровоградської області від 10.01.2024 року відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін. 08.04.2024 року ухвалою Вільшанського районного суду Кіровоградської області від 08.04.2024 року задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів 08.05.2024 року від відповідача до Вільшанського районного суду Кіровоградської області надійшов оригінал додаткової угоди від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року. Ухвалою Вільшанського районного суду Кіровоградської області від 11.06.2024 року клопотання представника позивача задоволено, призначено по справі судово-почеркознавчу експертизу. Провадження у справі зупинено до отримання експертного висновку. На адресу суду 22.07.2024 року надійшов висновок експерта за результатами судово-почеркознавчої експертизи №СЕ-19/112-24/8742-ПЧ від 18.07.2024 року. Ухвалою Вільшанського районного суду Кіровоградської області від 06.08.2024 року поновлено провадження у справі. Позивач та представник позивача адвокат Лалаян Н.А. в судове засідання не з`явилися. Представник позивача надала суду заяву, в якій просить розглянути справу без участі позивача та її представника. Позовні вимоги підтримує повністю та просить задовольнити з урахуванням експертного висновку. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, причини неявки суду не повідомив. Відзив на позов суду не надав. Розгляд справи здійснюється на підставі ст. 279 ЦПК України в порядку спрощеного позовного провадження в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін. Враховуючи, що сторони по справі в судове засідання не з`явились, відповідно до ч. 2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. В порядку спрощеного позовного провадження вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню повністю. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. В судовому засіданні встановлено, що згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серія КР №085939, виданого Вільшанською районною державною адміністрацією Кіровоградської області 08.07.2005 року на підставі її розпорядження від 29.01.2004 року №26-р, [PERSON] є власником земельної ділянки площею 1,50 га., для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Добрянської сільської ради, ділянка №035, Вільшанський район Кіровоградська область, кадастровий №3524380800:02:000:5035 (а.с.21). Відповідно до копії договору оренди землі б/н від 17.01.2012 року, орендодавець [PERSON] та орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Згода» уклали договір, зареєстрований у відділі Держкомзему у Вільшанському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02 серпня 2012 року за №352430004001549 строком на 10 років. Згідно якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,50 га ріллі (а.с.22). Згідно копії додаткової угоди від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року, орендодавець [PERSON] та орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Згода» уклали додаткову угоду, сторони домовились внести зміни до договору оренди землі від 17.01.2012 року зареєстрованого 02.08.2012 року за №352430004001549 шляхом викладення його в наступній редакції. Згідно п. 3.1. зазначеної угоди: Договір укладено строком на 20 років з дати реєстрації договору (а.с.29). У відповідності до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №297090258 від 31.01.2022 року, номер запису про інше речове право: 46077005, 04.01.2022 року державним реєстратором виконавчого органу Добровеличківської селищної ради апарат ради, Кіровоградська область Коваль Я.Ю. здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер 3524380800:02:000:5035, площею 1,4999 га, на підставі додаткової угоди до договору б/н, виданий 25.06.2021 року, видавник ТОВ «Згода»/Левкулич Є.Я.; договір оренди землі №352430004001549, виданий 02.08.2012 року, видавник відділ Держкомзему у Вільшанському районі; на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 62754295 від 05.01.2022 року; дата закінчення дії 02.08.2032, з автоматичним продовженням дії договору (а.с.30). Звернень з боку відповідача (орендаря) по справі на адресу позивача (орендодавця) по справі, щодо продовження договірних відносин не надходило. Разом з тим, позивач стверджує, що він не укладав з відповідачем 25.06.2021 року додаткової угоди до договору оренди землі від 17.01.2012 року та не мав наміру на її укладання. При цьому, відповідно до додаткової угоди від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року зареєстрованого в державному реєстрі земель 02.08.2012 року за №352430004001549, додаткова угода від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року, укладена між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Згода» в особі [PERSON] 25.06.2021 року. Отже, підпис є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підписів підтверджує наміри учасників правочину і є доказом їх волевиявлення. Як вбачається з висновку експерта №СЕ-19/112-24/8742-ПЧ судової почеркознавчої експертизи від 18.07.2024 року, який було здійснено на виконання ухвали суду про призначення судово-почеркознавчої експертизи, досліджуваний підпис, розташований у колонці «орендодавець» розділу 11. «Реквізити сторін» зворотного боку додаткової угоди до договору оренди землі від 17.01.2012 року зареєстрованого 02.08.2012 року, укладеної між [PERSON] та ТОВ «Згода» - виконаний не [PERSON] , а іншою особою (а.с.111-114). Судом встановлено, що спірна додаткова угода від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року, укладена від імені [PERSON] , підписана не ним, а іншою особою. Таким чином спірна додаткова угода від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року була укладена без волевиявлення [PERSON] , факт не підписання ним додаткової угоди від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року підтверджується як його поясненнями, так і висновком експерта. Експертиза виконана згідно з вимогами закону, предметом дослідження безпосередньо був оригінальний примірник саме оспореної додаткової угоди від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року, висновок експертизи не оспорений і оцінюється судом як такий, що відповідає вимогам чинного законодавства і є належним доказом. Отже, факт відсутності волевиявлення [PERSON] на укладення додаткової угоди від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року є доведеним. Відповідачем не надано доказів, які б спростовували висновок експертизи. За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на дату, зазначену в спірному договорі) договір оренди землі укладається в письмовій формі, а за статтею 18 цього Закону договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. За частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті). У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Іншими словами, у тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли. Зазначена позиція відповідає правовим висновкам Верховного Суду, викладеним в Постанові від 19.08.2020 року по справі № 358/815/17. Згідно ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Враховуючи те, що спірну додаткову угоду від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року, якою передбачено, що договір укладено строком на 20 років з дати реєстрації договору оренди землі за кадастровим номером 3524380800:02:000:5035, позивач не підписував, зазначена спірна додаткова угода до договору оренди землі не є укладеною. У такому разі зайняття земельної ділянки відповідачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не пов`язане із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. У цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельної ділянки, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимог про повернення такої ділянки. Аналогічний висновок міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц, від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц, від 11 вересня 2019 року у справі №487/10132/14-ц. Отже, власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним додаткової угоди до договору оренди землі у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсності змісту правовідносин, які склалися у зв`язку з фактичним використанням земельної ділянки. Реєстрація неукладеної між сторонами додаткової угоди від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року порушує права та законні інтереси позивача на розпорядження своєю власністю, а саме належною йому земельною ділянкою. Отже, реєстрація права оренди ТОВ «Згода» на належну позивачу земельну ділянку, коли додаткову угоду від 25.06.2021 року до договору оренди землі від 17.01.2012 року позивач фактично не підписував, тобто цей правочин є неукладеним, не відповідає вимогам закону. За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. До 16.01.2020 р. була чинною редакція ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої: «У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься саме запис про скасування державної реєстрації прав». Однак Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16.01.2020 р., законодавець змінив зазначену норму, виклавши її наступним чином: «У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону». Із зазначеного вбачається, що законодавець виключив з конструкції статті можливість скасування запису про проведену державну реєстрацію прав, у зв`язку з чим задоволення позовної вимоги про скасування записів державного реєстратора не призведе до ефективного захисту прав, оскільки нормою воно не передбачене, а реєстратор, у свою чергу, отримуючи судове рішення про скасування запису, не зможе його виконати. Саме такий вектор правової визначеності прослідковується у постановах Верховного Суду, а саме: Касаційного цивільного суду від 16.09.2020 р. у справі №352/1021/19 та Касаційного господарського суду у постанові від 03.09.2020 р. у справі №914/1201/19, де суди зазначили, що починаючи з 16.01.2020 р. скасування запису про проведену державну реєстрацію права не може привести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі. З огляду на викладене, рішення суду про зобов`язання відповідача повернути позивачеві земельну ділянку не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. Отже у цьому разі слід одночасно заявляти вимогу про скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки згідно ч. 1 ст. 210 ЦК України та ст. 19 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Частиною першою, другою ст. 141 ЦПК України, встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача. Як вбачається з наданої квитанції, позивач за подання даного позову до суду, сплатив судовий збір в розмірі 2147 грн. 20 коп. а тому з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, які складаються з судового збору в сумі 2147 грн. 20 коп. та витрат, пов`язаних з проведенням судово-почеркознавчої експертизи в сумі 14539 грн. 84 коп..

Outcome: approved