Jurisdiction: civil
Date: 2024-09-26 00:00:00

Позивачка звернулася до суду із позовною заявою, у якій просить визнати договір оренди землі, укладений 01 грудня 2021 року між позивачкою та СТОВ «СВІТОЧ», щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,3766 га з кадастровим номером 5321683400:00:008:0075, на підставі якого 25 жовтня 2022 року за номером 48295799 зареєстовано інше речове право за СТОВ «СВІТОЧ». В обгрунтування позову зазначає, що [PERSON] , є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 5321683400:00:008:0075, 2,3766 га, що знаходиться на території Полтавської області Полтавського (колишнього Карлівського) району Максимівської сільської ради (за межами населеного пункту), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2483811153080, номер відомостей про речове право (право власності):44567838. 01 грудня 2021 року між [PERSON] та СТОВ "СВІТОЧ" код ЄДРПОУ: 05287874, було укладено Договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на 10 років. Цей договір є укладеним з моменту його підписання Сторонами з наступною державною реєстрацією відповідного речового права (права оренди), що витікає з укладення договору (п.13.1. Договору). Згідно вказаного Договору оренди землі в Державному реєстрі речових прав 25.10.2022 здійснено державну реєстрацію іншого речового права - право оренди земельної ділянки (номер запису про інше речове право: 48295799). Згідно п. 2.4 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 102597,95 грн. Згідно п. 4.1. вказаного Договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі: не менше 3% (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: 3078,00 грн. (три тисячі сімдесят сім грн. 00 коп.) за один календарний рік оренди, або у натуральній формі, яка відповідає грошовому еквіваленту, що встановлена під час отримання сільськогосподарської продукції у відповідності до цін на Товарній біржі. На думку Позивача вказаний Договір оренди землі є недійсними, так як він не відповідає вимогам закону щодо істотних умов договору. Зокрема, умовами договору чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Термін «не менше 3 % (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати: це може бути 3%, 5%, 12% чи 18% від нормативної грошової оцінки. Позивач стверджує, що на даний час землекористувачі орендодавцям виплачують орендну плату в розмірі 14%-18% від нормативної грошової оцінки. Тобто із вказаних положень Договору оренди землі неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність Договору оренди землі вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цього Договору оренди землі також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати. Обов`язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням. Крім того, відсутність у спірному Договору оренди землі точного розміру орендної плати, унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням права орендодавця та підставою для визнання такого Договору недійсним відповідно до статей 203, 215 ЦК України. Позивач та її представник в судовому засіданні позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача в судовому засіданні не визнала позовні вимоги, просила відмовити в їх задоволенні. 09 квітня 2024 року представник відповідача надала до суду відзив в якому вказала, що з твердженнями позивача, викладеними в позовній заяві, не погоджується, оскільки вони є повністю безпідставними та не підтверджуються жодними належними доказами і не відповідають як чинному законодавству, так і актуальній судові практиці. Представник відповідача зазначає, що на момент укладення оспорюваного Договору оренди землі погоджено всі істотні умови, в тому числі договір мітить обов`язкову істотну умову у вигляді зазначення у п. 4.1 розміру орендної плати у фіксованому грошовому виразі із передбаченням умов збільшення розміру та можливість оплати орендної плати у натуральному виразі. Укладений 01.12.2021 року договір оренди землі позивачем підписаний власноручно, зауважень під час підписання договору вона не висловлювала. В п. 2.4. Договору визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору, яка становить 102597,95 грн. Відповідно до п. 4.1. Договору орендна плата вноситься у грошовому розмірі6 не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме 3078,00 грн за один календарний рік, або в натуральній формі, яка відповідає грошовому еквіваленту, що встановлена під час отримання сільськогосподарської продукції у відповідності до ціни на товарній біржі. Тобто в пункті 4.1. Договору чітко визначений розмір орендної плати - 3078, 00 грн за один календарний рік оренди та передбачено умови збільшення її розміру - не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також можливість виплати орендної плати у натуральному виразі. В разі, якщо нормативна грошова оцінка земельної ділянки зміниться, то це є підставою для перегляду розміру орендної плати, що здійснюється за згодою сторін відповідно до положень пункту 4.5 Договору. Договором визначено, що підставою для перегляду розміру орендної плати є зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка змінилася лише у 2023 році, тому 01.01.2024 року виникла підстава для перегляду розміру орендної плати. Натомість позивач не зверталася до відповідача із заявою про перегляд орендної плати. Суд, вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку. У відповідності до статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Судом встановлено, що 01 грудня 2021 року між Орендодавцем - [PERSON] та Орендарем - СТОВ «Світоч», в особі генерального директора [PERSON] , було укладено договір оренди землі, за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5321683400:00:008:0075, яка розташована на території Полтавської області Полтавського району Карлівської міської ради (за межами населених пунктів) (п.1.1 Договору). В оренду передається земельна ділянка загальною площею: 2,3766 га ріллі (п.2.1 Договору). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 102597,95 грн. (п. 2.4Договору). Договір укладено на 10 (десять) років (п. 3.1 Договору). Після закінчення терміну дії договір буде пролонгований. Сторона договору, яка бажає скористатись правом відмови від поновлення договору не пізніше як за місяць до дати закінчення договору подає до державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору (п. 3.2 Договору). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі: не менше 3% (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: 3078,00 грн за один календарний рік оренди, або у натуральній формі, яка відповідає грошовому еквіваленту, що встановлена під час отримання сільськогосподарської продукції у відповідності до ціни на товарній біржі (п. 4.1. Договору). Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності у поточному році (починаючи з другого календарного року оренди) здійснюється за згодою сторін з урахуванням індексів інфляцій за минулий рік та у відповідності до положень п. 4.5. та п. 11.1 Договору (п. 4.2 Договору). Оренда вноситься у такі строки: до 31 грудня поточного року оренди (п. 4.3 Договору). Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5321683400:00:008:0075, площею 2,3766 га. На підставі договору оренди землі від 01.12.2021 року, зареєстровано право оренди земельної ділянки строком на 10 (сім) років орендаря СТОВ «Світоч» на земельну ділянку з кадастровим номером 5321683400:00:008:0075, площею 2,3766 га, орендодавець [PERSON] . Згідно витягу № НВ-9932104502024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5321683400:00:008:0075 становить 107830,44 грн, дата формування витягу 05.03.2024 року. З листа Держгеокадастру № 6-28-0.222-600/2-24 від 12.01.2024 року вбачається, що нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення у 2021 та 2022 році не змінювалася. Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051. Крім того, у згаданому листі Держгеокадастр повідомляє, що всі витяги сформовані до 15.01.2024 року не містять коефіцієнтів індексації за 2023 рік. Як вбачається з платіжної інструкції 36 від 19.12.2022 року [PERSON] отримала від СТОВ «Світоч» 2495,00 грн. орендної плати за землю за 2022 рік. За оренду земельної ділянки у 2023 році від СТОВ «Світоч» позивачка отримала 5000,00 грн, що підтверджується відомістю розподілу витрат «СТОВ «Світоч» № 231109РВ000035481925 від 09.11.2023 року. Статтею 5 ЦПК України встановлено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Згідно статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Статтею 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Позивач звернулась до суду з позовом про визнання договору оренди землі недійсним з тих підстав, що у вказаному договорі розмір орендної плати з прив`язкою до «не менше 3%» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Спірні правовідносини регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі». Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно зі статтею 125 ЗК України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Частиною першою статті 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Згідно з статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). В пункті 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі - Постанова) визначено, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці. За змістом положень статей 210, 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим». Позивач звертаючись до суду посилається на те, що оспорюваний договір у вказаному договорі розмір орендної плати з прив`язкою до «не менше 3%» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Згідно з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У постанові Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав. Судом встановлено, що між сторонами 01.12.2021 року було укладено договір оренди землі в якому зазначено розмір орендної плати - у грошовій формі в розмірі: не менше 3% (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: 3078,00 грн за один календарний рік оренди , або у натуральній формі, яка відповідає грошовому еквіваленту, що встановлена під час отримання сільськогосподарської продукції у відповідності до ціни на товарній біржі (п. 4.1 Договору). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 102597,95 грн. (п. 2.4Договору). Договір оренди містить істотні умови визначені в пункті 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», а саме чітко зазначено про розмір орендної плати - 3078, 00 грн за один календарний рік оренди та передбачено умови збільшення її розміру - не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також можливість виплати орендної плати у натуральному виразі, порядок обчислення її розміру з врахуванням індексації та інфляції, спосіб та умови розрахунків, строк та порядок внесення орендної плати, а також відповідальність за несплату орендної плати. . В разі, якщо нормативна грошова оцінка земельної ділянки зміниться, то це є підставою для перегляду розміру орендної плати, що здійснюється за згодою сторін відповідно до положень пункту 4.5 Договору. Крім того, під час розгляду справи Відповідачем надано підтвердження сплати ним коштів в рахунок оплати за оренду земельної ділянки. Позивачу на час укладення договору оренди земельної ділянки було відомо про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, яка перебуваєь у її власності, Відповідач з часу укладення договору оренди сплачував їй орендну плату, тобто виконував умови договору оренди, Позивачем при зверненні до суду підтверджень того, що обрахунок орендної плати було здійснено невірно до суду не надала, сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом. [PERSON] не зверталася до відповідача із заявою про перегляд розміру орендної плати (доказів звернення суду не надано). Таким чином Позивач не довела обставин, що свідчили б про недійсність спірного договору оренди землі та порушення її прав при укладанні оспорюваного правочину, тобто Позивач не підтвердила порушення її прав з підстав відсутності у спірному договорі оренди землі чітко визначеного розміру орендної плати. Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Відповідно до частини першої, п`ятої, шостої статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що обставини, на які посилається Позивач, як на підставу для задоволення заявлених нею позовних вимог щодо недійсності правочину в зв`язку з відсутністю у спірному договорі оренди землі чітко визначеного розміру орендної плати, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, оскільки не ґрунтуються на достатніх, належних та допустимих доказах по справі, які доводять наявність існування порушень чи реальної небезпеки порушень з боку Відповідача прав Позивача, які підлягають відновленню в порядку встановленому законом. Статтею 89 ЦПК України визначено, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. На підставі вищевказаного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову.

Outcome: dismissed