Jurisdiction: civil
Date: 2024-09-24 00:00:00

Позивачка [PERSON] \~звернулася до\~суду з\~позовною заявою,\~в якій\~просила стягнути\~з[PERSON] \~грошові коштів\~за договором. Позов обгрунтовано тим, що 14 березня 2024 року вона, [PERSON] , домовилася з [PERSON] через рієлтора [PERSON] про купівлю будинку за адресою: [ADDRESS] . Вони підписали попередній договір, та нею було надано відповідачці аванс в розмірі 1000 доларів США, про що зазначено у договорі. Попередній договір підписано 14 березня 2024 року в м.Марганець обома сторонами в присутності рієлтора Макарової А.М. За умовами договору сторони домовилися до 10 квітня 2024 року підписати та нотаріально засвідчити договір купівлі-продажу будинку [ADDRESS] . Покупець зобов`язується купити, а продавець продати вищевказаний будинок із земельною ділянкою. Якщо договір купівлі-продажу будинку не буде укладений з вини продавця, то він повинен буде повернути грошові кошти у сумі 1000 доларів США і неустойку у розмірі 38200 гривень. Фактична передача об`єкта нерухомості покупцеві буде здійснена не пізніше 18-00 години 10 квітня 2024 року. В пункті 3 договору зазначено, що покупець передав, а продавець отримав 1000 доларів США, що еквівалентно 38200 гривень. 09 квітня 2024 року рієлтор їй повідомила, що покупець відмовляється продавати будинок, та по пошті направила їй гроші в гривнях, які еквівалентні 1000 доларів. 10 квітня 2024 року вона отримала 39222 гривень від відповідачки. Оскільки порушення зобов`язання сталося з вини відповідачки, то вона повинна виплатити їй суму 38200 гривень неустойки у вигляді штрафу в формі подвійного відшкодування внесеного авансу. Просить суд стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] грошові кошти в сумі 38200 гривень, які є неустойкою у вигляді штрафу в формі подвійного відшкодування внесеного авансу за купівлю в майбутньому будинку [ADDRESS] , та стягнути з відповідачки судові витрати. 26 квітня 2024 року від представника відповідачки [PERSON] адвоката Гончаренка О.О. надійшов відзив на позовну заяву, у якому він просить суд відмовити у задоволенні позову. У відзиві зазначає, що з обгрунтованістю вимог відповідачка не погоджується, оскільки 17 березня 2024 року [PERSON] попередила [PERSON] про те, що продавати будинок не буде, запропонувала повернути 1000 доларів США, на що [PERSON] відмовилася. 18 березня 2024 року [PERSON] було зателефоновано та запропоновано отримати від [PERSON] 1000 доларів США, на що [PERSON] сказала, що хоче отримати гроші у подвійному розмірі, на що їй було роз`яснено, що передана сума є авансом, а не завдатком, на що [PERSON] повідомила, що буде чекати 10 квітня 2024 року, а потім звернеться до суду. 18 березня 2024 року [PERSON] направила [PERSON] пропозицію отримати 1000 доларів США або повідомити реквізити картки для зарахування грошей, однак лист отримано не було. 29 березня 2024 року [PERSON] через АТ Укрпошта відправила грошовий переказ на ім`я [PERSON] в сумі 39222 гривень, який остання отримала лише 10 квітня 2024 року. Позивач вважає внесені 1000 доларів США завдатком, при цьому посилається на неустойку у вигляді штрафу в формі подвійного відшкодування внесеного авансу, що є протирічним. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу будинку по [ADDRESS] . Оскільки договір купівлі-продажу частини будинку, який за своєю формою та змістом відповідав би вимогам закону (нотаріально посвідчений), між сторонами укладено не було, а сторони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, передана [PERSON] грошова сума [PERSON] в еквіваленті 1000 доларів США є авансом, а не завдатком. Укладений між сторонами «попередній договір від 14 березня 2024 року» є недійсним, оскільки правочини щодо нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню. Позивачка [PERSON] в судовому засіданні пояснила, що договір вони підписували разом з відповідачкою, за будинок відповідачка хотіла 10000 доларів США, вона їй дала завдаток 1000 доларів США у рієлтора. Домовилися, що віддасть всі кошти через два тижні. Відповідачка подзвонила, що передумала продавати будинок, а в подальшому направила їй по пошті 1000 доларів США. Представник позивача адвокат Левченко А.В. у судовому засідання пояснив, що договір було підписано сторонами та завірено рієлтором. Відповідачка відмовилася від продажу будинку. Домовлялися про повернення подвійного завдатку у розмірі 1000 доларів США, 38200 гривень. Представник відповідача адвокат Гончаренко О.О. у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, зазначив, що договір повинен бути укладений та завірений нотаріально. Договір є нікчемним. Допитаний в судовому засіданні свідок [PERSON] , який є цивільним чоловіком позивачки, пояснив, що вони разом із дружиною [PERSON] їздили до [PERSON] , дивилися будинок, домовилися, що зустрінуться у рієлтора. Вони договір читали, ніяких зауважень не було. [PERSON] через кілька днів подзвонила та сказала, що будинок продавати не буде. Вона сказала, що поверне 1000 доларів США, неустойку повертати не буде. Рієлтор їй роз`яснила, що в разі непродажу їй буде штраф. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч.1 ст.13 ЦПК України). Відповідно до ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Заслухавши пояснення сторін/представників сторін, допитавши свідка, дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив наступні обставини. 14 березня 2024 року між [PERSON] продавець та [PERSON] покупець, було укладено попередній договір, за яким, сторони зобов`язуються до 10 квітня 2024 року підписати та нотаріально засвідчити Договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості, а саме: будинку [ADDRESS] . Ціна вказаного об`єкта нерухомості становить 11000 доларів США (п.2). В пункті 3 договору зазначено, що, підтверджуючи свої обов`язки підписати та нотаріально засвідчити Договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості, покупець передав, а продавець прийняв суму грошей, яка становить 1000 доларів США, що еквівалентно 38200 гривень. Вказана сума грошей є гарантованою сумою і зараховується в рахунок оплати при продажу даного об`єкта нерухомості (п.4 Договору). У разі не підписання Договору купівлі-продажу нерухомості у встановлений термін, згідно умов договору, через залежність від продавця, продавець зобов`язується повернути суму внесених покупцем грошових коштів: 1000 доларів США та неустойку у розмірі 38200 гривень (п.5 Договору). У разі не підписання договору купівлі-продажу нерухомості у встановлений термін, згідно умов цього договору, через залежність від покупця, сума грошей залишається у розпорядженні продавця (п.6 Договору). За п.7 Договору фактична передача об`єкта нерухомості покупцеві буде здійснена не пізніше 18 годин 00 хвилин 10 квітня 2024 року. Договір підписано продавцем та покупцем, а також агентством нерухомості «Центр Житла» [PERSON] (а.с.8-9). 18 березня 2024 року [PERSON] в письмовій формі повідомила [PERSON] про те, що не має наміру продавати будинок [ADDRESS] . Просила повідомити місце повернення їй 1000 доларів США, внесених в якості авансу по попередньому договору, або повідомити реквізити картки для перерахування коштів у гривнях по курсу долара на дату здійснення платежу (а.с.24). Згідно відмітки на поштовому конверті, [PERSON] відмовилася отримувати лист (а.с.25). 29 березня 2024 року через АТ «Укрпошта» [PERSON] на ім`я [PERSON] здійснила переказ коштів в розмірі 39222 гривень (а.с.26). Відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст.ст.626, 627, 628, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. За ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Частиною 2 ст.635 ЦК України встановлено, що сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. За ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Отже, попередній договір в силу своєї правової природи не є правочином, який породжує взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на реальне настання тих чи інших умов договору, він створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (ст.549 ЦК України). Забезпечення виконання зобов`язання за попереднім договором, укладеним 14 березня 2024 року між [PERSON] та [PERSON] , передбачене в пунктах 5 та 6 вказаного договору. Так,\~в пункті\~5\~зазначено,\~що у разі не підписання Договору купівлі-продажу нерухомості у встановлений термін, згідно умов договору, через залежність від продавця, продавець зобов`язується повернути суму внесених покупцем грошових коштів: 1000 доларів США та неустойку у розмірі 38200 гривень (п.5 Договору) У разі не підписання договору купівлі-продажу нерухомості у встановлений термін, згідно умов цього договору, через залежність від покупця, сума грошей залишається у розпорядженні продавця (ст.571 ЦК України). Тобто, забезпечення виконання зобов`язання, так як воно викладене в повередньому договорі, помилково назване неустойкою, має всі ознаки завдатку, і по суті, і за правовими наслідками, викладеними в ст.571 ЦК України і відтвореними в договорі. Відповідно до ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу. Така позиція Верховного Суду викладена в постанові від 23 липня 2018 року у справі № 461/5297/16-ц. Оскільки договір купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] , який би за своєю формою і змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було, передані\~ [PERSON] [PERSON] грошові кошти розмірі 1000,00 дол. США є авансом і були повернуті відповідачкою позивачці. Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. За ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Пункт 5 Попереднього договору від 14 березня 2024 року не відповідає вимогам ст.546 ЦК України, визначеним для неустойки (штрафа, пені), а тому є недійсним в частині стягнення неустойки в розмірі 38200 грн. Відповідно до ст.ст.216, 217 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Позивачка не зверталась до суду з вимогою про визнання пункту 5 Попереднього договору від 14 березня 2024 року в частині визначення неустойки дійсним, а тому такий не створює юридичних наслідків, і не підлягає виконанню. Також, суд погоджується з доводами представника відповідчки, що Попередній договір від 14 березня 2024 року є недійсним у зв`язку з відсутністю нотаріального посвідчення. Так, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (абз.4 ч.1 ст.635 ЦК України). З аналізу статей Цивільного кодексу України щодо форми договорів вбачається, що договори укладаються в усній або письмовій формі. До форми договорів законодавець відносить і наявність/відсутніть нотаріального посвідчення договору. За ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Статтею 657 ЦК України, якою визначається форма окремих видів договорів купівлі-продажу, зазначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Укладений між сторонами Попередній договір від 14 березня 2024 року є недійсним, оскільки не посвідчений нотаріально. Враховуючи вищевикладене, в задовленні позовних вимог необхідно відмовити.

Outcome: approved