Jurisdiction: civil
Date: 2024-10-07 00:00:00

У серпні 2024 року представник позивача адвокат Рубан С.Ю., який діє в інтересах [PERSON] звернуся до Арбузинського районного суду Миколаївської області з позовом до Арбузинської селищної ради Миколаївської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним, мотивуючи вимоги тим, що 17 грудня 2001 року між позивачем [PERSON] та [PERSON] було укладено договір про купівлю-продажу житлового будинку [ADDRESS] . Дана угода була зареєстрована Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржею за №1298 17 грудня 2001 року. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 17.12.2001 року за реєстровим № 1079 та цим написом право власності зареєстрований за позивачем. Після укладення договору сторони здійснили всі дії щодо його виконання. Після укладення Договору купівлі-продажу нерухомого майна, [PERSON] звільнила проданий будинок, віддала ключі та знялася з реєстрації за вказаною адресою, однак ухилилася від нотаріального посвідчення угоди. Посилаючись на ці обставини, позивач просила визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку [ADDRESS] . Ухвалою від 06 серпня 2024 року у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання та витребувано від завідувача Арбузинською державною нотаріальною конторою Миколаївської області Бойченка В.А. інформаційну довідку зі Спадкового реєстру (спадкові справи та видані на їх підставі свідоцтва про право на спадщину) після смерті [PERSON] , яка померла у 2015 році. Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 20.09.2024 року закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті. Позивач в судове засідання не з`явився, через канцелярію суду від представника позивача надійшла заява, в якій позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд розглядати справу у їх відсутність. Представник Арбузинської селищної ради Первомайського району Миколаївської області в судове засідання не з`явилась, від селищного голови надійшла заява про відсутність заперечень щодо задоволення позову, прохав розглянути справу у відсутність представника селищної ради. Суд, дослідивши матеріали справи зробив висновок, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 17 грудня 2001 року між позивачем [PERSON] та [PERSON] було укладено договір про купівлю-продаж будинку [ADDRESS] . Дана угода була зареєстрована Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржею за №1298 17 грудня 2001 року. Будинок [ADDRESS] на момент продажу належав [PERSON] на підставі свідоцтва про право власності, виданого Нар`ян-Марською державною нотаріальною конторою Архангельської області Російської Федерації 2 листопада 1995 року, зареєстрованого в реєстрі за №783. [PERSON] , як покупець, сплатив продавцю належну за договором покупну ціну, а [PERSON] отримала кошти за купівлю будинку та передала будинок у його розпорядження. Тобто, була досягнута згода з усіх необхідних та суттєвих умов угоди та відбулося її виконання. Крім того, право власності на будинок було зареєстровано 17.12.2001 року в Арбузинському КП «Бюро технічної інвентаризації» за № 1079. [INFO] померла [PERSON] , яка являлась продавцем за договором купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] , що підтверджується копією актового запису про смерть серії [NUMBER] від 07 квітня 2015 року. Відповідно до інформаційної довідки зі Спадкового реєстру спадкова справа після смерті [PERSON] не заводилась. Рішенням виконавчого комітету Арбузинської селищної ради Миколаївської області від 22.09.2000 №137 назву [ADDRESS] відновлено на колишню назву «Набережна». Позивач проживає та зареєстрований у спірному житловому будинку [ADDRESS] , що підтверджується даними його паспорту. Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року. Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору, оскільки отримавши кошти втратила інтерес до подальших дій, пов`язаних з його оформленням. На даний час оформити договір в нотаріальному порядку не можливо, оскільки відповідач померла. Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач [PERSON] позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.

Outcome: approved