Jurisdiction: civil
Date: 2024-09-18 00:00:00

29 квітня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшов позов [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. В обґрунтування позову зазначено, що між [PERSON] , діючої від себе особисто та від імені, на час укладення договору, неповнолітнього [PERSON] , [PERSON] (продавці за договором) та [PERSON] (покупець за договором) був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна № 19475 від 28.02.1997 року, який був зареєстрований на Одеській товарній біржі нерухомості за № 19475 від 28.02.1997 року. Відповідно до укладеного договору, [PERSON] , діючи від імені, на час укладення договору неповнолітнього, [PERSON] , [INFO] та [PERSON] продали [PERSON] , квартиру, яка розташована за адресою: [ADDRESS] . Набута за договором зазначена квартира має загальну площу 57,60 кв.м., корисну площу 56,9 кв.м., яка складається з 2 (двох) кімнат, житловою площею 33,4 кв.м. Позивачка зареєстрована та мешкає у вказаній квартирі та здійснює всі права власника щодо цього майна проте, розпорядитися своїм майном не має можливості, з огляду на положення норми ст.657 Цивільного Кодексу України. Ухвалою суду від 06 травня 2024 року відкрито провадження по справі, встановлено спрощений порядок розгляду справи. Відповідачі в судове засідання не з`явилися, відзив на позов не надали, про дату, час та місце розгляду справи неодноразово були повідомлені належним чином через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, відповідно до вимог ч. 11 ст. 128 ЦПК України, у зв`язку з тим, що зареєстроване місце проживання (перебування), місцезнаходження та місце роботи невідомо. 02 вересня 2024 року представник позивачки адвокат Левіт В.С. надав до суду подана заява про розгляд справи за його відсутності. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється. Дослідивши матеріали справи подані докази, з`ясувавши всі обставини справи в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Судом встановлено, що між [PERSON] , діючої від себе особисто та від імені, на час укладення договору, неповнолітнього [PERSON] , [PERSON] (продавці за договором) та [PERSON] (покупець за договором) був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна № 19475 від 28.02.1997 року, який був зареєстрований на Одеській товарній біржі нерухомості за № 19475 від 28.02.1997 року. Відповідно до укладеного договору, [PERSON] , діючи від імені, на час укладення договору неповнолітнього, [PERSON] , [INFO] та [PERSON] продали [PERSON] , квартиру, яка розташована за адресою: [ADDRESS] . Набута за договором зазначена квартира має загальну площу 57,60 кв.м., корисну площу 56,9 кв.м., яка складається з 2 (двох) кімнат, житловою площею 33,4 кв.м. Позивачка зареєстрована та мешкає у вказаній квартирі та здійснює всі права власника щодо цього майна проте, розпорядитися своїм майном не має можливості, з огляду на положення норми ст.657 Цивільного Кодексу України. Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини. За положенням частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Відповідно до частин першої, третьої статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року. У відповідності до ст. 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу (ч. 1 ст. 47 цього Кодексу). В той час, відповідно до статті 15 Закону України «Про товарні біржі» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарні біржі» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Судом встановлено, що сторонами було виконано обов`язки за договором купівлі-продажу нерухомого майна в повному обсязі, Продавцем було передано у власність Покупця нерухоме майно, а Покупцем було прийнято таке майно та сплачено ціну відповідно до умов вищезазначеного договору. Згідно п. 1.3. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002р. № 7/5 (який був чинний на момент виникнення правовідносин), державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації. На виконання вищезазначеного положення, 24.03.1997 року Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості за реєстровим номером 359 стор.100-кн 215 пр., було зареєстровано право власності на вищезазначений об`єкт нерухомості за [PERSON] . Відповідно до частини 1 Закону України від 10.12.1991 року № 1956-ХІІ "Про товарні біржі" (в редакції, чинній на момент укладання спірного правочину), товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Згідно ст. 15 Закону України «Про товарні біржі» біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених умов, а саме: якщо вона являє собою куплю-продаж, допущений до обороту на товарній біржі, якщо її учасники - члени біржі, якщо вона зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Угоди, зареєстровані на товарній біржі не підлягають нотаріальному посвідченню. (ч. 2 ст. 15 Закону України "Про товарні біржі"). Тобто, чинне на момент укладання спірного правочину законодавство, а саме ч. 2 ст. 15 ЗУ „Про товарні біржі", дозволяло укладати угоди купівлі продажу нерухомого майна за участю фізичних осіб, без нотаріального посвідчення біржового контракту. Відповідно до абз. 3 п. 2 Постанови №14 Пленуму Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18 грудня 2009 року, в якому роз`яснено, що у випадку наявності суперечності між нормами законів (кодексів), що мають юридичну силу, застосуванню підлягає той, що прийнятий пізніше. Оскільки в даних правовідносинах наявна колізія норм матеріального права, що мають однакову юридичну силу - ст. 15 Закону України "Про товарні біржі" та ст. 277 ЦК Української РСР 1963 року, Закон України "Про товарні біржі" було прийнято в 1991 року, а Цивільний кодекс на момент укладання спірного правочину діяв з 1963 року, тому при вирішенні спору про необхідність чи відсутність необхідності нотаріального посвідчення правочину, укладеного на товарній біржі, суд вважає правомірним застосування сторонами спірного правочину ст. 15 Закону України "Про товарні біржі" (як нормативного акта, прийнятого пізніше), що дозволяв укладати біржові контракти щодо відчуження житлової нерухомості фізичною особою без нотаріального посвідчення. Таким чином, сторони виконали всі умови договору купівлі-продажу, у результаті яких наступили юридичні наслідки, а саме одна сторона передала іншій нерухоме майно. Отже, докази щодо виконання умов договору купівлі-продажу ніким не спростовані та свідчать про те, що сторони є добросовісними набувачами нерухомого майна. Міністерство юстиції України за №17-12-44 від 10 квітня 1998 року з цього приводу роз`яснило, що угоди, укладені на біржі не прирівняні до нотаріально посвідчених, а тільки підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. Крім того, п. 2 ст. 220 ЦК України зазначає, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Верховний Суд у своїй постанові від 04.03.2019 у справі № 665/2266/16ц у подібних правовідносинах зазначає наступне: «однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість». З огляду на викладене, оскільки сторони договору домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна та така домовленість підтверджується наявними, дослідженими судом матеріалами справи, при цьому сторони повністю виконали умови укладеного договору, який не було нотаріально засвідчено з посиланням на положення ст. 15 Закону України «Про товарні біржі», наявні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна № 19475 від 28.02.1997 року, який був зареєстрований на Одеській товарній біржі нерухомості за № 19475 від 28.02.1997 року, дійсним. На підставі викладеного,

Outcome: approved