Jurisdiction: civil
Date: 2024-09-09 00:00:00

Адвокат Савчук О.В. інтересах [PERSON] звернувся до суду з позовом до Територіальної громади в особі Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, третя особа: Приватний нотаріус Полтавського районного нотаріального округу Троцька Олена Анатоліївна, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно. Просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки в [ADDRESS] , укладений 08 квітня 2021 року між покупцем [PERSON] (ідентифікаційний номер [NUMBER] ) та продавцем [PERSON] . Визнати за [PERSON] (ідентифікаційний номер [NUMBER] ) право власності на житловий будинок А-1 загальною площею 54,1 м. кв. та житловою площею 32,6 м. кв., сарай Б, вбиральню В, гараж Г, сарай (тимчасовий) Д, ворота №1, огорожу № 2, колодязь № 4., що знаходиться в [ADDRESS] . Визнати за [PERSON] (ідентифікаційний номер [NUMBER] ) право власності на земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд площею 0,2267 га, що знаходиться в [ADDRESS] . Представник позивача позовні вимоги підтримав та прохав суд їх задовольнити, про що надав відповідну заяву. Представник відповідача до суду не з`явився, надав заяву про розгляд справи у відсутності представника, проти задоволення позовних вимог не заперечував. Представник третьої особи до суду не з`явилася, надала заяву про розгляд справи у її відсутності, проти задоволення позовних вимог не заперечувала. Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов є обґрунтованим та підлягає задоволенню з таких підстав. 08 квітня 2021 року позивач досягнув згоди з [PERSON] про купівлю в нього житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки для обслуговування житлового будинку і господарських споруд в [ADDRESS] . Так як сім`ї у [PERSON] не було, а батько з матір`ю померли, залишившись один в похилому віці він вирішив продати свій будинок та перейти на утримання до геріатричного пансіонату, оскільки відчував у своєму віці слабкість та не впевненість в тому, що зможе надалі проживати без сторонньої допомоги. Оскільки документи на житловий будинок та земельну ділянку не були переоформлені і не готові для укладення договору купівлі-продажу, сторони домовилися про передачу коштів за нерухоме майно та підписання розписки, в підтвердження передачі позивачем коштів [PERSON] . Згідно розписки позивач передав власнику житлового будинку і земельної ділянки 100 000 (сто тисяч) грн., а власник вище вказаного нерухомого майна отримав дану суму коштів в присутності свідка [PERSON] (батька позивача). Перед підписанням даної розписки позивач впевнився в тому, що житловий будинок та земельна ділянка в [ADDRESS] дійсно належить на праві власності [PERSON] . Доказом цього є договір міни житлового будинку від 24.07.1996 р., рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 07.11.2019 р. по справі № 545/2530/19 про встановлення факту, що має юридичне значення, та державний акт на право приватної власності на землю серії І-ПЛ № 018837. Згідно договору міни [PERSON] (мати [PERSON] ), [PERSON] (батько [PERSON] ) та [PERSON] шляхом обміну отримали у власність житловий будинок з господарськими будівлями в [ADDRESS] та земельну ділянку площею 0,2267 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд в [ADDRESS] . Право власності на житловий будинок зареєстроване в КП БТІ Інвентаризатор 29.07.1996 р., що підтверджується реєстраційним написом на зворотній стороні договору. А державна реєстрація права власності на земельну ділянку підтверджується написом на державному акті І-ПЛ №018837, що виданий 15.01.1996 р. на ім`я попереднього власника [PERSON] . Рішенням Полтавського районного суду від 07.11.2019 р. [PERSON] встановив факт належності договору міни від 24.07.1996 р. йому та його батькам, оскільки в договорі міни їхні прізвища зазначені як [PERSON] (через букву и) тоді як правильним є прізвище [PERSON] . Під час підписання розписки [PERSON] передав копію свого паспорту позивачу та зобов`язався підготувати документи на нерухоме майно до продажу, а саме, переоформити на себе житловий будинок і земельну ділянку, оскільки його батьки померли, а майно знаходилось на праві спільної сумісної власності із батьками. Крім [PERSON] інших спадкоємців після його батьків не було, він був єдиною дитиною. Доказом того, що [PERSON] готував документи для оформлення договору купівлі-продажу є акти погодження меж земельної ділянки, що виготовлені проектною організацією та замовлений технічний паспорт на житловий будинок. Замовлена технічна документація на земельну ділянку залишається не завершеною у виконавця інженера-землевпорядника ФОП [PERSON] так як замовлення було подане спадкодавцем і забрати його може лише замовник або спадкоємець. [PERSON] , батько продавця ( [PERSON] ), помер [INFO] , а мати [PERSON] померла [INFO] . [PERSON] за метою підготовки документів для продажу 20 квітня 2021 року звернувся до приватного нотаріуса Полтавського районного нотаріального округу Троцької О.А. із заявою про відкриття спадщини після своєї матері, про що нотаріусом видано витяг про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 64435007. Доказом родинних зв`язків [PERSON] з [PERSON] та [PERSON] є копія свідоцтва про народження, що додається до позовної заяви. За даними технічного паспорту в новій редакції до складу нерухомого майна, що знаходиться в [ADDRESS] входить житловий будинок А-1 загальною площею 54,1 м. кв. та житловою площею 32,6 м. кв., сарай Б, вбиральня В, гараж Г, сарай (тимчасовий) Д, ворота №1, огорожа №2, колодязь №4. Житловий будинок 1953-го року будівництва. Жодних реконструкцій та добудов не здійснювалося. Позивач та\~ [PERSON] фактично\~виконали всі\~умови договору\~купівлі-продажу\~житлового будинку:\~одна сторона\~передала кошти\~інша сторона\~отримала нерухоме\~майно,\~але за\~відсутності на\~той час\~належним чином\~підготовлених правовстановлюючих\~документів на\~нерухоме майно\~сторони не\~змогли укласти\~відповідний нотаріальний\~договір.\~ [PERSON] \~на час\~підписання розписки\~був власником\~будинку і\~земельної ділянки\~на праві\~спільної сумісної\~власності (без\~визначення часток\~у власності),\~після батьків,\~які також\~були співвласниками\~єдиним спадкоємцем\~був [PERSON] .\~Доказом цього\~може бути\~інформація із\~спадкової справи\~№ 22/2021\~та №\~23/2021,\~яку можливо\~отримати за\~ухвалою суду\~від приватного\~нотаріуса Троцької\~О.А.\~А після\~смерті [PERSON] \~спадкоємців не\~має,\~що підтверджується\~інформаційною довідкою\~із Спадкового\~реєстру від\~06.02.2023\~р.,\~копія якої\~додається.\~Згідно п. 5 ст. 1268 ЦК України незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. Зараз оригінали правоустановчих документів на нерухоме майно знаходяться у позивача, він безперешкодно користується житловим будинком, але відсутність правоустановчих документів на житловий будинок та земельну ділянку позбавляють можливості позивача навіть переоформити особові рахунки комунальних служб та належно сплачувати за комунальні послуги. Позивач фактично користується нерухомим майном безперешкодно і на даний час, але має намір зареєструвати на нього право власності, так як вважає, що він є єдиним власником після сплати за нього коштів. Крім того, позивач взяв на себе оплату та організацію поховання [PERSON] оскільки нікого з близьких у нього не залишилося. У договорі міни від 24.07.1996 р. на реєстраційному написі вказано, що право власності на житловий будинок зареєстроване в книзі № 1 за реєстровим № 3 за [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] 29 липня 1996 року. Такий же напис мається і на державному акті на земельну ділянку, де вказується три співвласники землі на підставі договору міни. Отже, [PERSON] згідно правоустановчих документів був співвласником нерухомого майна, а оскільки після смерті батьків він залишився єдиним спадкоємцем, то спадкове майно належить лише йому одному. Як свідчить ч. 5 ст. 1268 ЦК України, незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. Згідно ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. [PERSON] і склав розписку з метою в майбутньому нотаріально оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, а кошти отримати авансом. Після смерті [PERSON] було відкрито спадкову справу у Полтавській районній державній нотаріальній конторі 07.02.2023 р. за № 25/2023 р. за заявою позивача. Але оскільки позивач не відноситься до спадкоємців за законом та заповітом і при цьому існує розписка із фактичним виконанням умов договору купівлі-продажу. Інших спадкоємців не існує, про що свідчить спадкова справа № 25/2023 Полтавської районної державної нотаріальної контори. Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Істотними умовами будь-якого договору купівлі-продажу нерухомого майна є предмет договору та ціна. В тексті розписки, як письмової угоди між сторонами, чітко зазначено, що предметом договору є житловий будинок в [ADDRESS] та земельна ділянка площею 0,2267 га, що належала [PERSON] згідно державного акту І-ПЛ № 018837. Тобто, у розписці від 08.04.2021 р. ідентифіковано нерухоме майно, за яке [PERSON] отримав кошти. Іншою істотною умовою договору є ціна, яка зазначена у розписці (100 000 грн.), що складає повну вартість нерухомого майна та була оплачена позивачем [PERSON] в день складення розписки за присутності свідка. Така сума взаємно обумовлена між сторонами, про що кожен розписався в розписці. За тих умов, які мали місце на час укладення розписки іншим шляхом не можливо довести факт передачі коштів за нерухоме майно, а ніж за показанням свідка. Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно зі ст.\~202\~ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Згідно ст. 219 ЦК України, суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі. В даному випадку перешкодою для вчасного оформлення договору в нотаріальному порядку була відсутність правоустановчих документів на нерухоме майно. Стаття 218 ЦК України передбачає, що недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. В даному випадку розписка є письмовим документом і в ній чітко зазначено за що позивач сплатив кошти, що відповідає основним (істотним) умовам договору, зокрема, ціна, предмет договору, дата укладення згоди, згода сторін, що підписалися. У відповідності до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Згідно до ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Сторони дійсно досягли згоди з усіх істотних умов: позивач (покупець) передав грошові кошти за нерухоме майно, а продавець ( [PERSON] ) передав йому нерухоме майно з правоустановчими документами. У відповідності до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Таким чином позивач фактично виконав умови договору, але в зв`язку зі смертю власника нерухомого майна не має можливості оформити нотаріально договір купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки, що знаходиться в [ADDRESS] . З урахуванням\~викладеного,\~суд вважає,\~що позовні\~вимоги є доведеними в судовому порядку та такими, що підлягають задоволенню.

Outcome: approved