Jurisdiction: civil
Date: 2024-09-08 00:00:00

І. Стислий виклад позицій сторін: позивач [PERSON] , в інтересах якого діє його представник адвокат Сторожук А.Л., звернувся до суду із позовом (а.с. 1-5) до Долинської міської ради, в якому, із врахуванням збільшених позовних вимог (а.с. 69-70), просить: - розірвати договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.09.2020, номер запису про інше речове право: 38091525, укладений 31.08.2020 між Долинською міською радою та ним; - стягнути із відповідача на його користь понесені судові витрати. Позовні вимоги мотивує тим, що 31.08.2020 між Долинською міською радою та ним було укладено договір оренди земельної ділянки. Відповідно до умов договору, Долинська міська рада надає, а він приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування торгово офісного центру, кадастровий номер 2622010100:01:017:0651, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Строк дії договору п`ять років. Земельна ділянка передається в оренду за функціональним призначенням: для будівництва та обслуговування торгово офісного центру. 09 вересня 2020 року, земельну ділянку було йому передано. 30.04.2021 між ним та Долинською міською радою було укладено додаткову угоду №1 до договору оренди, згідно із якою, змінено цільове призначення земельної ділянки з «03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» на «02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово розважальної та ринкової інфраструктури». 07.05.2021 за ним було зареєстровано право оренди земельної ділянки. 13.08.2021 ним (як замовником) та ТОВ «БК «Ковчег ІФ» (як генеральним підрядником) було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт. 22.08.2022 між ним та ТОВ «Девелоперська компанія «Ковчег груп» було укладено договір суборенди землі №1, відповідно до якого, він передає, а суборендар приймає в строкове платне користування дану земельну ділянку. 25.08.2022 відбулась передача цієї земельної ділянки. В подальшому, право на будівництво об`єкта було передано ТОВ «Девелоперська компанія «Ковчег Груп», а також змінено генерального підрядника на ТОВ «Будівельна компанія «Ковчег ІФ». 14.05.2021 об`єкту будівництва було присвоєно поштову адресу. 28.09.2023 було складено акт готовності до експлуатації житлового будинку з офісними приміщеннями, згідно із яким, прийнято рішення про те, що об`єкт готовий до експлуатації. 13.12.2023 відбулась передача житлового будинку з торгово офісними приміщеннями з балансу ТОВ «Девелоперська Компанія «Ковчег Груп» на баланс «ТОВ «Комфорт Сіті ІФ». 02.01.2024 відбулись загальні збори співвласників багатоквартирного будинку, на яких було прийнято рішення визначити управителем будинку «ТОВ «Комфорт Сіті ІФ». Позивач [PERSON] , посилаючись на норму ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої, після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі, вважає, що договір оренди земельної ділянки повинен бути припинений, оскільки він є добросовісним орендарем, будівництво завершилось, об`єкт будівництва було прийнято в експлуатацію та житловий будинок передано в управління ТОВ «Комфорт Сіті ІФ». Звернувшись до відповідача Долинської міської ради із заявою про припинення договору оренди земельної ділянки, йому було повідомлено, що дане рішення на пленарному засіданні міської ради не набрало необхідної кількості голосів. У зв`язку із наведеним, він змушений звертатись до суду із даним позовом. Відповідач Долинська міська рада подала відзив (а.с. 52-54), в якому просить відмовити позивачу [PERSON] в задоволенні даного позову. Заперечення проти позову обґрунтовує фактично лише тим, що позивачем [PERSON] не надано належних доказів виникнення у нього права на припинення договору оренди землі, оскільки протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку прийнятий з порушенням вимог чинного законодавства. Представник позивача [PERSON] адвокат Сторожук А.Л. подав відповідь на\~відзив (а.с. 59-62), в якому зазначає, що 28.09.2023 було складено акт готовності до експлуатації житлового будинку з торгово офісними приміщеннями та було видано сертифікат, яким засвідчено відповідність закінченого будівництва та підтверджено його готовність до експлуатації. Відповідач Долинська міська рада подала заперечення (а.с. 65-66), в якому вказує, що доводи представника позивача в частині того, що припинення договору оренди землі пов`язане лише із завершенням будівництва та прийняттям його в експлуатацію є помилковим, оскільки норма ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» може застосовуватись лише тоді, коли буде доведено відповідними доказами факт припинення користування орендованою земельною ділянкою. У судовому засіданні представник позивача [PERSON] адвокат Сторожук А.Л.уточнені позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити із підстав викладених у заявах по суті справи. Представник відповідача Долинської міської ради в судове засідання не з`явився, 03.09.2024 через канцелярію суду подав клопотання (а.с. 83), в якому просить розгляд справи проводити без його участі. Зазначив, що свою позицію викладену у поданих заявах по суті справи підтримує та заперечує щодо задоволення позовних вимог. ІІ. Заяви та клопотання сторін, процесуальні дії у справі: ухвалою суду від 13.06.2024 відкрито провадження у даній справі та призначено підготовче судове засідання за участю сторін. 20 червня 2024 року від відповідача Долинської міської ради надійшов відзив. 27 червня 2024 року представник позивача [PERSON] адвокат Сторожук А.Л. подав відповідь на відзив. 02 липня 2024 відповідач Долинська міська рада подала заперечення. 04 липня 2024 року від позивача надійшли заяви про уточнення позовних вимог та про проведення підготовчого суду засідання без участі представника відповідача. Ухвалою суду від 10.07.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин: матеріалами справи встановлено, що 31.08.2020 між відповідачем Долинською міською радою та позивачем [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с. 7-10), відповідно до якого: орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування торгово офісного центру, кадастровий номер 2622010100:01:017:0651, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] (п. 1.1. договору); в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,1641 га (п. 2.1. договору); договір укладено терміном на п`ять років (п. 3.1. договору). Згідно із копією акта приймання передачі земельної ділянки в оренду від 09.09.2020 (а.с. 11), 09.09.2020 орендодавець (Долинська міська рада) передав, а орендар ( [PERSON] ) прийняв земельну ділянку, площею 0,1641 га в строкове платне користування (оренду), терміном на п`ять років. Відповідно до копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №223242105 (а.с. 12-13), зареєстровано право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2622010100:01:017:0651. Строк дії: 01.09.2025. 30 квітня 2021 року між відповідачем Долинською міською радою та позивачем [PERSON] було укладено додаткову угоду №1 до договору від 31.08.2020 (а.с. 14), якою внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 31.08.2020, змінено цільове призначення земельної ділянки з «03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» на «02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово розважальної та ринкової інфраструктури». У зв`язку із цим, було проведено державну реєстрацію, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №255751469 (а.с. 15-16). Згідно із копією дозволу на виконання будівельних робіт від 13.08.2021 №ІФО012210813343 (а.с. 17-18), цей дозвіл надано замовнику [PERSON] , генеральному підряднику ТОВ «Будівельна компанія «Ковчег ІФ», на нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з торгово офісними приміщеннями по [ADDRESS] . 25 серпня 2022 року між позивачем [PERSON] та ТОВ «Девелоперська Компанія «Ковчег груп» було укладено договір суборенди землі №1 (а.с. 19-22). Актом приймання - передачі земельної ділянки у відповідності до умов договору суборенди землі №1 від 25.08.2022 (а.с. 23), було передано в суборенду дану земельну ділянку. Наказом начальниці відділу містобудування та архітектури Долинської міської ради від 14.05.2021 №277 (а.с. 24), присвоєно об`єкту будівництва: нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з торгово офісними приміщеннями поштову адресу: [ADDRESS] . Сертифікатом №ІФ122230928106 (а.с. 34-35), відділ державного архітектурно будівельного контролю Долинської міської ради, засвідчив відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердив його готовність до експлуатації. Актом приймання передачі житлового будинку з балансу на баланс (а.с. 37-38), багатоквартирний житловий будинок з торгово офісними приміщеннями, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , передано з балансу ТОВ «Девелоперська Компанія «Ковчег Груп» на баланс ТОВ «Комфорт Сіті ІФ». Відповідно до протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 02.01.2024, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] (а.с. 41), визначено з 02.01.2024 управителем будинку ТОВ «Комфорт Сіті ІФ» та передано йому функції з управління будинком згідно з договором. Позивачу [PERSON] у задоволенні заяви про припинення договору оренди земельної ділянки (а.с. 42) було відмовлено, у зв`язку із тим, що при голосування на пленарному засіданні міської ради дане питання не набрало необхідної кількості голосів (а.с. 43). Спірні правовідносини між сторона виникли у зв`язку із вимогою позивача [PERSON] припинити договір оренди землі на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі». ІV. Оцінка суду: суд, вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши та оцінивши докази в їх сукупності, долучені на обґрунтування позову, з`ясувавши таким чином фактичні обставини справи, вважає, що позовна заява підлягає задоволенню, виходячи з такого. Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ст. 4 ЦПК України). Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права. Згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Положеннями ст. 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Так, у судовому засіданні встановлено, що між відповідачем Долинською міською радою і позивачем [PERSON] було укладено договір оренди землі, строком на п`ять років. Цільове призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово розважальної та ринкової інфраструктури. Також судом встановлено, що будівництво на орендованій земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації і управителем будинку, зборами ОСББ, визначено ТОВ «Комфорт Сіті ІФ» та передано останньому функції з управління будинком. Відповідно до\~ч.\~1\~ст.\~651\~ЦК України,\~зміна або\~розірвання договору\~допускається лише\~за згодою\~сторін,\~якщо інше\~не встановлено\~договором або\~законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України). Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності. Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі. З врахуванням вищенаведеного, суд приходить висновку, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», виникає право на дострокове припинення дії договору оренди. У постанові Верховного Суду від 27.03.2019, справа № 925/315/18, зроблено висновок про те, що сам факт завершення будівництва не свідчить про припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України. Тобто, припинення орендарем користування земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі, підлягає підтвердженню, оскільки сам факт завершення будівництва не свідчить про припинення користування орендарем орендованою земельною ділянкою. Обов`язковою умовою для розірвання договору оренди землі є передача новозбудованого об`єкта нерухомості у власність чи на баланс інших осіб. Так, в судовому засіданні встановлено, що актом приймання передачі, багатоквартирний житловий будинок з торгово офісними приміщеннями передано з балансу ТОВ «Девелоперська Компанія «Ковчег Груп» на баланс ТОВ «Комфорт Сіті ІФ», а також 02.01.2024 визначено управителем цього будинку ТОВ «Комфорт Сіті ІФ» та передано йому функції з управління будинком. Таким чином, оскільки позивач [PERSON] є добросовісним орендарем, будівництво завершене, багатоквартирний житловий будинок із торгово офісними приміщеннями зданий в експлуатацію та такий передано на баланс ТОВ «Комфорт Сіті ІФ», даний позов є підставним і підлягає задоволенню. Доводи сторони відповідача про те, що протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку прийнятий з порушенням вимог чинного законодавства, а тому у позові слід відмовити, суд відхиляє, оскільки процедура проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку не є предметом спору в даній справі. Відповідно до ст. 8 Конституції України, ч. 3 ст. 2 ЦПК України та ч. 1 ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», суд при вирішенні справи керується принципом верховенства права, відповідно до якого зокрема людина, її права та свободи визнаються найвищими цінностями та визначають зміст і спрямованість діяльності держави, та застосовує цей принцип з урахуванням судової практики Європейського суду з прав людини. Європейський суд з прав людини в рішенні у справі «Гарсія Руїз проти Іспанії» (рішення від 21.01.1999), зокрема, зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Європейської конвенції з прав людини і зобов`язує суди викладати підстави для своїх рішень, це не можна розуміти як вимогу давати докладну відповідь на кожний аргумент. Тому, за наведених вище підстав, якими суд обґрунтував своє рішення, суд не вбачає необхідності давати докладну відповідь на інші аргументи, зазначені сторонами, оскільки вони не є визначальними для прийняття рішення у даній справі. V. Розподіл судових витрат: згідно зі ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Враховуючи те, що позивачем [PERSON] було сплачено судовий збір у розмірі 1 211,20 грн (а.с. 6), позов задоволено повністю, тому, відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір слід стягнути з відповідача на його користь. На підставі викладеного, ст. 2, 13, 81 ЦПК України,\~ст. 5, 16, 651 ЦК України, ст. 19, 32 Закону України «Про оренду землі» та

Outcome: approved