Jurisdiction: civil
Date: 2024-09-02 00:00:00

У квітні 2024 року [PERSON] звернулась до суду з позовом, в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 09.03.1994, зареєстрований Південною товарною біржею за №144, відповідно до умов якого [PERSON] купила, а [PERSON] продала квартиру [ADDRESS] . В обґрунтування позову [PERSON] зазначила, що 09.08.1994 вона та [PERSON] уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого позивачка придбала у відповідачки квартиру [ADDRESS] , який був зареєстрований на Південній товарній біржі за №144 та не був посвідчений нотаріально. Вони домовились щодо усіх істотних умов договору, повне виконання правочину відбулось ще у 1994 році, оскільки продавець одержав кошти за продаж квартири під час підписання договору, а позивачка виконала усі обов`язки власника. Позивачка посилається на те, що намагалась відчужити належну їй квартиру, але нотаріус повідомила про невідповідність договору купівлі-продажу діючому законодавству через відсутність нотаріального посвідчення, а попередній власник відмовляється від нотаріального посвідчення договору, оскільки на біржі оформлені всі необхідні документи. Ухвалою суду від 14.05.2024 відкрито провадження у справі з призначенням підготовчого засідання. Ухвалою суду від 28.05.2024 закрито підготовче провадження у справі і призначений судовий розгляд по суті у відкритому судовому засдіанні. В судовому засіданні позивачка не була присутньою, від її представника - адвоката Сорочана Є.В. надійшла заява про розгляд справи без участі позивачки та її представника та ухвалення заочного рішення. Відповідачка, належним чином повідомлена про дату, час і місце судового засдіання, не з`явилась без повідомлення причин, відзив не подала. Представник Південної товарної біржі, належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засдіання, не з`явився без повідомлення причин, пояснення не подав. Враховуючи положення ст.ст. 280, 281 ЦПК України, суд вважає можливим провести заочний розгляд справи. Дослідивши надані докази, суд вважає, що позовні вимоги [PERSON] слід задовольнити з таких підстав. З матеріалів справи вбачається, що 09.03.1994 між [PERSON] та [PERSON] на Південній товарній біржі укладено у письмовій формі договір купівлі-продажу №144, за умовами якого [PERSON] продала, а [PERSON] придбала квартиру [ADDRESS] . Цей догоір не було посвідчено нотаріально. Сторони договору домовились щодо всіх його істотних умов. Повне виконання правочину відбулось ще у 1994 році, оскільки продавець одержав кошти за продаж квартири під час підписання договору, а позивачка виконала усі обов`язки власника щодо утримання та володіння майном. У відповідності до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексуУкраїни 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Оскільки спірний договір купівлі-продажу, укладений та зареєстрований на Південній товарній біржі 09.03.1994 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексуУкраїнської РСР 1963 року, Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. У відповідності до приписів ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Верховного Суду від 28.03.2023 року у справі №521/4839/21 зазначено, що положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарнубіржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. За викладеного слід дійти висновку про те, що правочини, укладені з метою придбання (купівлі) на біржових торгах жилого будинку чи то квартири, мають бути оформлені не лише з дотримання письмової форми договору, а й за обов`язкової умови його нотаріального посвідчення. Положеннями ч.2 ст.220 ЦК України регламентовано, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. Позивачка намагалась відчужити належну їй квартиру, але нотаріус повідомила про невідповідність договору купівлі-продажу діючому законодавству через відсутність нотаріального посвідчення, а попередній власник відмовляється від нотаріального посвідчення договору, оскільки на біржі оформлені всі необхідні документи. Отже, враховуючи вищевикладене, суд вважає, що є підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 09.03.1994, укладеного на Південній товарній біржі.

Outcome: approved