Jurisdiction: civil
Date: 2024-08-13 00:00:00

І. Стислий виклад позицій учасників справи. 11.04.2024 [PERSON] через свого представника - адвоката Мостовенко М.В. звернулась до суду з позовною заявою до [PERSON] , ТОВ «Укркарго», державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В., [PERSON] про визнання недійсними договорів, скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, визнання права власності на нерухоме майно, у якій представник позивачки просить: 1) визнати недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016 між ТОВ «Укркарго» та [PERSON] ; 2) визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень (з відкриття розділу) від 20.09.2019, індексний номер 48775038; 3) визнати недійсним Договір купівлі-продажу від 24.03.2023 між [PERSON] та [PERSON] , серія та номер 1304, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О.; 4) скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме реєстрацію права власності [PERSON] на квартиру за адресою [ADDRESS] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1918714680000); 5) визнати за [PERSON] право власності на квартиру за адресою [ADDRESS] , загальною площею 64,1 кв.м., житловою площею 34,4 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2880873680000. Позов обґрунтований такими обставинами. У 2014 році позивачка проінвестувала будівництво 2-кімнатної квартири (будівельний номер [ADDRESS] , у зв`язку з чим набула майнових прав щодо цього об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність відповідної квартири. В подальшому здійснила доплату за квадратні метри з урахуванням фактичної площі квартири - 64,1 кв.м., прийняла квартиру з присвоєним фактичним номером 267 (замість будівельного номера 69) на підставі акту приймання-передачі об`єкта нерухомості, уклала договори з обслуговуючим кооперативом про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та про спільну часткову участь в добудові багатоквартирного будинку, здійснювала оплату комунальних послуг, зареєструвала в Державному реєстрації речових прав на нерухоме майно право власності на дану квартиру з наступними характеристиками: загальна площа 64,1 кв.м., житлова площа 34,4 кв.м., адреса: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2880873680000. Разом з тим, у 2024 році від сусідів по житловому комплексу позивачка дізналась про те, що її квартира виставлена на продаж на сайті з продажу нерухомості, проте позивачка не мала і не є наміру продавати квартиру, жодних оголошень про продаж не розміщувала. При спробі з`ясувати хто намагається поза волею власника продати квартиру, стало відомо про існування зареєстрованого права власності на квартиру за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1918714680000, за [PERSON] . При цьому, перша реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційний номером 1918714680000 була здійснена 18.09.2019 за [PERSON] на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.09.2019, індексний номер 48775038. За даними Державного реєстру прав, 14.01.2020 приватним нотаріусом Василенком О.А. проводилась державна реєстрація змін до розділу щодо адреси об`єкта з реєстраційним номером 1918714680000, а саме [ADDRESS] змінено на [ADDRESS] , а через два тижні знову внесено зміни та вказано [ADDRESS] . Отже, за твердженням позивачки, внаслідок маніпуляцій з адресою розташування квартири [ADDRESS] , а саме такими будівельними термінами як «секція» та «корпус», в Державному реєстрі прав окрім відомостей про право власності [PERSON] на спірну квартиру одночасно містяться відомості про зареєстроване право власності іншої особи на цю ж саму квартиру під іншим реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна. Відповідач [PERSON] повідомлявся про дату, час і місце судового засідання у встановленому законом порядку за зареєстрованим місцем проживання, проте судові повістки повернулися без вручення з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Відповідач ТОВ «Укркарго» повідомлявся про дату, час і місце судового засідання у встановленому законом порядку за офіційно зареєстрованим місцем перебування юридичної особи, проте судові повістки повернулися без вручення з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Відповідач державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» [PERSON] повідомлявся про дату, час і місце судового засідання у встановленому законом порядку за офіційно зареєстрованим місцем перебування юридичної особи, проте судові повістки повернулися без вручення з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Відповідач [PERSON] повідомлявся про дату, час і місце судового засідання у встановленому законом порядку, що підтверджується повідомленнями про вручення рекомендованого поштового відправлення. Жоден із відповідачів правом на подання відзиву не скористався. Від третьої особи Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли копії реєстраційної справи номер 1918714680000 в паперовій формі та електронній формі, а також пояснення щодо позовної заяви. У поданих суду поясненнях Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) просив суд прийняти рішення на власний розсуд, у відповідності до норм чинного законодавства, а також просив розгляд справи здійснювати без участі його представника. При цьому, Департамент зазначив, що право власності [PERSON] на кв. [ADDRESS] (РНОНМ 1918714680000) зареєстровано 18.09.2019 держреєстратором КП «Реєстраційне бюро» [PERSON] з відкриттям розділу, зокрема, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав 1090/4/6/267 МП, відповідно до якого предметом договору є кв. [ADDRESS] ; пряме посилання на документи, на підставі яких приватний нотаріус Василенко О.А. вносив зміни у адресу об`єкта нерухомого майна у Держреєстрі не міститься, однак у реєстраційній справі наявні документи із зазначенням адреси об`єкту - корпус 4; 24.03.2023 приватним нотаріусом Карою О.О. зареєстровано право власності на спірний об`єкт за громадянином [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу №1304 від 24.03.2023; [PERSON] фактично заявлено позовні вимоги щодо скасування прав на об`єкт нерухомого майна кв. [ADDRESS] , який відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на дату подання позову є окремим об`єктом нерухомого майна з реєстраційним номером 1918714680000, однак позивачкою одночасно заявлено і позовну вимогу про визнання права власності на квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2880873680000, інформація про який вже міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та ніким не оскаржується. На думку, Департаменту, позовна вимога [PERSON] на кв. [ADDRESS] не підлягає задоволенню, адже дане право вже зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Додатково Департамент зазначив, що розділ об`єкту нерухомого майна, який зареєстровано з порушенням норм законодавства, підлягає закриттю та вказав, що відповідно до приписів статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розділ Державного реєстру прав закривається, зокрема, у разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ. Від третьої особи Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кари О.О. надійшли завірені копії договору купівлі-продажу квартири від 24.03.2023, посвідченого за реєстровим № 1304 та документів, на підставі яких було посвідчено цей договір, а також клопотання про розгляд справи без її участі. Від третьої особи Обслуговуючого кооперативу «ОБК Східна Брама» надійшли пояснення по справі, відповідно до яких кооператив був створений співвласниками житлового будинку, що за адресою: [ADDRESS] , та надає житлово-комунальні послуги позивачці, як власниці квартири [ADDRESS] ) цього будинку. За даними, які були передані кооперативу від забудовника ТОВ «Укркарго», позивачка була включена до списку інвесторів на підставі нотаріально посвідченого попереднього договору, яким за нею закріплена квартира [ADDRESS] загальною площею 64,1 кв.м. З нею, як власницею, кооперативом укладений договір про надання житлово-комунальних послуг, а також договір про спільну часткову участь в добудові відповідного багатоквартирного будинку. Крім того, кооператив вказав, що будівельні номери секцій 3 та 4 після завершення будівництва змінені на корпус 2 житлового будинку за адресою: [ADDRESS] . У списках інвесторів [PERSON] та [PERSON] не значаться. З огляду на викладене, кооператив вважав позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Третя особа КП «Реєстраційне бюро» повідомлялося про дату, час і місце судового засідання у встановленому законом порядку за офіційно зареєстрованим місцезнаходженням юридичної особи, проте судові повістки повернулися без вручення з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Правом на подання пояснень третьої особи щодо позову КП «Реєстраційне бюро» не скористалося. ІІ. Рух справи, процесуальні дії суду та заяви (клопотання) учасників справи. Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Заставенко М.О. від 15.04.2024 задоволено заяву [PERSON] про забезпечення позову; накладено арешт на квартиру загальною площею 60,4 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м., розташовану за адресою [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1918714680000. Ухвалою від 17.04.2024 відкрито провадження у справі; справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження у підготовче засідання; задоволено клопотання позивачки про витребування доказів. 29.04.2024 від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли документи на виконання ухвали суду. 16.05.2024 від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли пояснення по справі. 03.06.2024 від Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кари Олександри Олександрівни надійшли документи на виконання ухвали суду. 12.06.2024 від представника позивачки надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання. 12.06.2024 судом постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 03.07.2024. 03.07.2024 до початку підготовчого засідання від представника позивачки надійшло клопотання про поновлення строку для подання доказів та приєднання доказів до матеріалів справи, а саме: заяви свідка [PERSON] від 20.06.2024 та копії адвокатського запиту №12/06/24-1 від 12.06.2024. Вказане клопотання судом задоволено. У підготовчому засіданні 03.07.2024 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до розгляду по суті. 08.07.2024 від Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кари О.О. надійшло клопотання про розгляд справи без її участі. 14.08.2024 від представника позивачки надійшла заява про вирішення питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог. 14.08.2024 від відповідача [PERSON] надійшло клопотання про відкладення розгляду справи. У задоволенні вказаного клопотання судом відмовлено, про що 14.08.2024 постановлено протокольну ухвалу. Судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення. ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом. 15.06.2014 між ТОВ «Радуга сіті» відповідно до договору № 02-12/13 про часткову участь у будівництві та передачу функцій замовника, укладеного 02.12.2013 з ТОВ «Укркарго», та [PERSON] був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири (надалі - Попередній договір), відповідно до умов якого сторони взяли на себе зобов`язання протягом ІV кварталу 2015 року, за умови здійснення [PERSON] повної оплати, укласти договір купівлі-продажу квартири в новозбудованому житловому будинку [ADDRESS] . Квартира загальною площею 60,41 кв.м. та складається з 2 кімнат, розташована в 4 секції на 6 поверсі та має будівельний номер 69. Даний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., реєстровий номер 983. Виконання зобов`язаннь за цим договором було забезпечено укладеним між сторонами цього ж дня договором про забезпечення виконання зобов`язаннь № 727/4/6/69 (надалі - Договір забезпечення), відповідно до умов якого [PERSON] мала сплатити на користь ТОВ «Радуга сіті» кошти, які після їх сплати будуть зараховані до платежів за основним договором на момент його укладення. Відповідно до п. 2.2. Договору забезпечення кошти в сумі 468 781,60 грн позивачка зобов`язалася сплатити ТОВ Радуга сіті» в день підписання цього договору. Наявною у справі копією квитанції № PN46 від 15.06.2014 підтверджується, що 15.06.2014 [PERSON] на виконання умов Договору про забезпечення виконання зобов`язання сплатила на банківський рахунок продавця ТОВ «Радуга Сіті» грошові кошти в розмірі 468 781,60 грн. Отже, матеріалами справи підтверджується, що у 2014 році позивачка здійснила інвестування коштів в будівництво 2-кімнатної квартири (будівельний номер [ADDRESS] . Однак, як вказує позивачка, будівництво об`єкта суттєво затримувалося та в подальшому нею була отримана усна інформація про те, що ТОВ «Радуга Сіті» нібито має намір припинити участь у будівництві ЖК «Східна брама». Позивачка зазначила, що при намаганні з`ясувати в офісі забудовника дійсну ситуацію, що склалася навколо будівництва об`єкта, керівництво ТОВ «Укркарго» повідомило, що ТОВ «Укркарго» (як співзабудовник) визнає виконання позивачкою зобов`язань по оплаті згідно Договору забезпечення та з метою захисту її майнових інтересів запропонувало підписати з ТОВ «Укркарго» договір купівлі-продажу майнових прав на проінвестований нею об`єкт з умовою здійснення доплати за квадратні метри, на які фактично збільшився об`єкт нерухомості в ході будівництва, а також з урахуванням вже відомого на той час фактичного номеру квартири [ADDRESS] (замість будівельного номера - 69). Так, 29.03.2018 між ТОВ «Укркарго» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено Договір № 727/4/6/69 купівлі-продажу майнових прав (надалі - Договір купівлі-продажу майнових прав), за умовами якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] , з наступними характеристиками: квартира [ADDRESS] , загальна площа квартири 64,1 кв.м., поверх 6. При цьому, за змістом п.п. 4.1., 4.2. вказаного Договору купівлі-продажу майнових прав, вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за 1 кв.м становить 8 000,00 грн з ПДВ (як це і було визначено в Попередньому договорі та Договорі забезпечення), а загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 512 800,00 грн. Наявною в матеріалах справи квитанцією до прибуткового касового ордеру № 32 від 13.08.2018 підтверджується, що на виконання взятих на себе зобов`язань за Попереднім договором, Договором забезпечення та Договором купівлі-продажу майнових прав позивачка здійснила доплату коштів у сумі 44 080,00 грн за квадратні метри з урахуванням фактичної площі квартири. 31.03.2019 [PERSON] видано довідку на підтвердження повної сплати за об`єкт нерухомості по договору № 727/4/6/69 від 29.03.2018. Також [PERSON] включена до списку інвесторів, за кошти яких ТОВ «Укркарго» збудовані квартири в будинку [ADDRESS] , що підтверджується випискою зі списку інвесторів вих.№ 267 від 31.03.2019. За актом прийому-передачі від 31.03.2019 ТОВ «Укркарго» передало позивачці двокімнатну квартиру [ADDRESS] . Згідно з даними витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.02.2024, індексний номер витягу: 366133709, позивачка зареєструвала за собою право власності на двокімнатну квартиру загальною площею 64,1 кв.м., житловою площею 34,4 кв.м., розташовану за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2880873680000. В той же час, відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та наявними у справі копіями матеріалів реєстраційної справи номер 1918714680000 підтверджено, що державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 48775038 від 20.09.2019 11:49:24, про реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 60,4 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м., що розташована за адресою: [ADDRESS] , за відповідачем [PERSON] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1918714680000). Підставою для виникнення права власності вказані: договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 1090/4/6/267МП, виданий 18.01.2016, видавник ТОВ «Укркарго» та [PERSON] ; акт прийому-передачі об`єкту нерухомості, серія та номер: б/н, видавник ТОВ «Укркарго» та [PERSON] ; довідка про 100% фінансування згідно з договором 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: б/н, видавник ТОВ «Укркарго»; виписка із переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартир в ЖК «Східна Брама» по [ADDRESS] , серія та номер: б/н, видавник ТОВ «Укркарго». За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 14.01.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. проводилася державна реєстрація змін до розділу щодо адреси об`єкта з реєстраційним номером 1918714680000, а саме: [ADDRESS] змінено на [ADDRESS] , а в подальшому - 29.01.2020 внесено нові зміни до розділу і адресою об`єкта вказано: [ADDRESS] . 24.03.2023, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 1304, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О., в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О. зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру, загальною площею 60,4 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м., розташовану за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1918714680000, за власником [PERSON] . За умовами договору купівлі-продажу квартири від 24.03.2023, укладеного між [PERSON] (як продавцем) та [PERSON] (як покупцем), продавець передає, а покупець приймає у власність належну продавцю на праві приватної власності квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1918714680000. IV. Зміст спірних правовідносин, норми права і мотиви їх застосування. Згідно з частиною 3 статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. Відповідно до частини 1 статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 16 ЦК України). Стаття 41 Конституції України наголошує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Частинами 1 та 2 статті 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 ЦК України). Відповідно до частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина 1 статті 182 ЦК України). Судом на підставі досліджених доказів встановлено, що позивачка на підставі укладеного з ТОВ «Радуга Сіті» Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 15.06.2014 та Договору про забезпечення виконання зобов`язань від 15.06.2014, з урахуванням підписаного з ТОВ «Укркарго» Договору купівлі-продажу майнових прав № 727/4/6/69, набула у власність двокімнатну квартиру за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 64,1 кв.м., житловою площею 34,4 кв.м., зареєструвала своє право власності та здійснювала правомочності власника. Також позивачка зареєструвала за вказаною адресою своє місце проживання. При цьому, Попередній договір купівлі-продажу квартири від 15.06.2014 між [PERSON] та ТОВ «Радуга сіті» був посвідчений нотаріально. До позовної заяви позивачкою додані первинні документи, а саме: квитанцію № PN46 від 15.06.2014 (з печаткою банку) на суму 468 781,60 грн та квитанцію до прибуткового касового ордеру № 32 від 13.08.2018 на суму 44 080,00 грн, якими підтверджується сплата нею грошових коштів в рахунок вартості квартири в день укладення Попереднього договору та Договору забезпечення, а також підтверджується здійснення доплати за квадратні метри, на які збільшився об`єкт нерухомості в ході будівництва. Тобто, матеріалами справи підтверджується виконання позивачкою своїх фінансових зобов`язань за Попереднім договором, Договором забезпечення, Договором купівлі-продажу майнових прав та здійснення нею фактичної сплати забудовнику грошових коштів у загальній сумі 512 861,60 грн (що відповідає вартості за квадратний метр об`єкта інвестування на рівні 8 000,00 грн, як це було погоджено у вказаних договорах). При цьому, судом встановлено, що 01.05.2019 позивачка уклала з обслуговуючим кооперативом «ОБК Східна Брама» договір № 727/4/6/69 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та додаткові угоди про надання послуг з тимчасового теплопостачання, електропостачання, водопостачання та водовідведення. В поданих суду письмових поясненнях обслуговуючий кооператив «ОБК Східна Брама» підтвердив, що [PERSON] є споживачем послуг, які надаються їй як власниці квартири за адресою [ADDRESS] на підставі Договору № 002-267 від 01.05.2019, а також підтвердив, що у [PERSON] заборгованість за комунальні послуги відсутня. Крім того, у справі наявний укладений 01.05.2019 між обслуговуючим кооперативом «ОБК Східна Брама» та [PERSON] (як власницею квартири [ADDRESS] ) договір № 002-267, предметом якого є спільна часткова участь сторін в добудові багатоквартирного житлового будинку, що складається з 2-х корпусів і 4 під`їздів, розташованого за адресою: [ADDRESS] . Наведеним підтверджується, що після прийняття квартири за актом приймання-передачі позивачка, як власниця майна, несе витрати на його утримання, в тому числі сплачуючи комунальні послуги. Також суд зазначає, що на замовлення позивачки 12.02.2024 Фізичною особою-підприємцем [PERSON] виготовлено Технічний паспорт на квартиру [ADDRESS] . За результатами технічної інвентаризації підтверджено, що порівняно із проектними даними, які були зазначені в Попередньому договорі та Договорі забезпечення, після завершення будівництва фактична площа квартири збільшилася до 64,1 кв.м. Факт здійснення позивачкою доплати за квадратні метри, що перевищили проектну площу квартири, підтверджено належними і допустимими доказами, про що зазначалося вище. Та обставина, що [PERSON] була включена до списку інвесторів на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 15.06.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., зареєстрованого в реєстрі за № 983, та закріплення за нею у зв`язку з цим квартири [ADDRESS] загальною площею 64,1 кв.м. підтверджується також письмовими поясненнями обслуговуючого кооперативу «ОБК Східна Брама», який здійснює функцію утримання та обслуговування, а також добудову житлового комплексу «Східна Брама» по [ADDRESS] . У постанові від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 (провадження №14-8цс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за правочинами, що підтверджують здійснення інвестування, отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. При цьому, оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Однак, як встановлено судом, право власності на спірну квартиру було зареєстроване також під іншим реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна (з відкриттям іншого розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) за відповідачем [PERSON] . Підставою виникнення права власності на дану квартиру у [PERSON] вказано договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016 між ТОВ «Укркарго» та [PERSON] ; акт прийому-передачі об`єкту нерухомості, серія та номер: б/н, видавник ТОВ «Укркарго» та [PERSON] ; довідка про 100% фінансування згідно з договором 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: б/н, видавник ТОВ «Укркарго»; виписка із переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартир в ЖК «Східна Брама» по [ADDRESS] , серія та номер: б/н, видавник ТОВ «Укркарго». Водночас суду надані переконливі докази, які свідчать про те, що первинна реєстрація права власності на спірну квартиру за [PERSON] під реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 1918714680000 була здійснена на підставі підроблених документів. Як встановлено судом, предметом договору купівлі-продажу майнових прав № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016 між ТОВ «Укркарго» та [PERSON] є набуття останнім майнових прав на квартиру [ADDRESS] . Орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості склала 725 280,00 грн та мала бути сплачена покупцем у строк до 25.01.2016 на поточний рахунок продавця. Згідно із частиною 1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно зі статтею 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому; предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права; до договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Частина 1 статті 626 ЦК України дає визначення, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а у статті 627 закріплено принцип свободи договору, яка полягає передусім у вільному виявленні волі сторін на вступ у договірні відносини. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України). Частиною 1 статті 638 ЦК України (в редакції, чинній станом на 18.01.2016) визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до частини 2 статті 207 ЦК України (в редакції, чинній станом на 18.01.2016) правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства. У договорі купівлі-продажу майнових прав № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016 та інших документах, вказаних як підстава для реєстрації права власності на спірну квартиру за [PERSON] , зазначено, що від імені ТОВ «Укркарго» дані документи підписані [PERSON] (паспорт серії [NUMBER] , виданий Оболонським РВ ГУДМС України в місті Києві 20.02.2014, зареєстрований за адресою: [ADDRESS] ), який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., зареєстрованої в реєстрі за № 1642 від 25.09.2015. Проте, в письмовій заяві свідка від 20.06.2024 [PERSON] повідомив суд, що не укладав від імені ТОВ «Укркарго» Договір №1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18.01.2016 з покупцем - громадянином України [PERSON] , а також не підписував Довідку про 100% фінансування згідно договору №1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18.01.2016, не підписував Виписку із переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартир в ЖК «Східна Брама» по [ADDRESS] , не підписував Акт прийому-передачі об`єкту нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МП від 18.01.2016; така особа, як [PERSON] , йому не знайома, ніколи з ним не зустрічався, жодних документів з ним не підписував, ніяких довідок йому не видавав. Як повідомив [PERSON] в заяві свідка, він ніколи не працював в ТОВ «Укркарго» та не був його представником за вищевказаною довіреністю, а в 2015-2016 роках працював в ТОВ «Крістал-Сіті» (код ЄДРПОУ 39173455) на посаді менеджера; дане підприємство було одним із підрядників, яке здійснювало будівництво житлового комплексу «Східна Брама» по [ADDRESS]; його робота в ТОВ «Крістал-Сіті» взагалі не стосувалася обслуговування інвесторів житлового будівництва ЖК «Східна Брама» по [ADDRESS] . У заяві свідка [PERSON] підтвердив про обізнаність із змістом закону щодо кримінальної відповідальності за надання неправдивих показань. Підпис [PERSON] на заяві свідка від 20.06.2024 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стопченко К.О. Крім того, судом враховується, що копії відповідних документів, про які йде мова у заяві свідка, представником позивачки були передані [PERSON] для ознайомлення разом з адвокатським запитом № 12/06/24-1 від 12.06.2024. В письмових поясненнях по справі обслуговуючий кооператив «ОБК Східна Брама» повідомив суд, що в ЖК «Східна Брама» траплялися непоодинокі випадки подвійного оформлення документів на одні і ті ж самі об`єкти нерухомого майна, у зв`язку з чим питання щодо правомірності володіння такими об`єктами були предметом судового розгляду. При цьому, кооператив вказав, що за даними, які були передані до ОК «ОБК «Східна Брама» від ТОВ «Укркарго», [PERSON] не значиться у списку інвесторів; з моменту створення кооперативу дана особа жодного разу до правління кооперативу не зверталася, документи про право власності на об`єкт нерухомого майна у вказаному житловому комплексі не надавала, не укладала з ОК «ОБК Східна Брама» договори про надання послуг з тимчасового управління багатоквартирним будинком, будь-яких платежів на користь кооперативу не здійснювала. Також суд констатує, що матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження здійснення [PERSON] сплати грошових коштів в рахунок оплати майнових прав за договором № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016 (в той час як у п. 4.3. цього договору прямо вказано на обов`язок покупця у строк до 25.01.2016 перерахувати на поточний рахунок продавця 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості). Крім того, в документах, вказаних як підстава для реєстрації права власності [PERSON] на спірну квартиру, зазначена проектна (60,4 кв.м.) площа квартири, а не її фактична площа (яка складає 64,1 кв.м.). Отже сукупність встановлених судом обставин дає достатні підстави вважати, що договір купівлі-продажу майнових прав від 18.01.2016 уповноваженим представником забудовника ТОВ «Укркарго» не підписувався, а був підписаний від його імені невстановленою особою. Наведене свідчить про відсутність волевиявлення учасника правочину - ТОВ «Укркарго», яке б відповідало його внутрішній волі та яка мала бути спрямована на реальне настання певних правових наслідків, що обумовлені таким правочином. Так само уповноваженим представником забудовника не підписувалися і довідка про 100% фінансування згідно договору № 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18.01.2016, виписка із переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартир в ЖК «Східна Брама» по [ADDRESS] та акт прийому-передачі об`єкту нерухомості від 18.01.2016. Тобто спірну квартиру [PERSON] ТОВ «Укркарго» не передавало. Доказів зворотного суду не надано. Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Отже, відповідно до частини 3 статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Тобто за своєю природою та законодавчим визначенням правочин є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети. При цьому, сама по собі наявність на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням. За приписом частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Оскільки судом встановлено відсутність волевиявлення забудовника ТОВ «Укркарго» на укладання з [PERSON] спірного правочину - договору купівлі-продажу майнових прав № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016, вказаний договір суперечить приписам частини 3 статті 203 ЦК України, а тому підлягає визнанню судом недійсним. Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Відтак, оскільки договір купівлі-продажу майнових прав № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016 є недійсним, такий правочин не створює наслідків у вигляді набуття [PERSON] права власності на спірну квартиру. Проте, як свідчать матеріали справи, 24.03.2023 між [PERSON] (як продавцем) та [PERSON] (покупець) був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О. та зареєстрований в реєстрі за номером 1304, за умовами якого продавець передає, а покупець приймає у власність належну продавцю на праві приватної власності квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1918714680000. Водночас, суд зазначає, що за приписами статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього. В свою чергу, за змістом пункту 3 частини 1 статті 388 ЦК України, власник має право витребувати майно від набувача у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Відтак, оскільки [PERSON] не був власником спірної квартири та не мав права її відчужувати, враховуючи, що відповідне майно вибуло з володіння дійсного власника поза його волею, то в силу положень статті 658 ЦК України та статті 330 ЦК України [PERSON] (як покупець за Договором купівлі-продажу від 24.03.2023) права власності на спірну квартиру також не набув. Реєстрація права власності на квартиру, яка належить позивачці, за [PERSON] , а в подальшому - за [PERSON] , порушує її права як власниці майна, а тому потребує захисту. Статтею 386 Цивільного кодексу України встановлено, що держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Умови та порядок здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно встановлені нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV від 01.07.2004 (далі - Закон № 1952-IV). Відповідно до статті 1 Закону № 1952-VI його дія поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав. Згідно з частиною 1 статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державній реєстрації прав підлягають , зокрема, право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на майбутній об`єкт нерухомості (пункт 1 частини 1 статті 4 Закону № 1952-VI). За нормою пункту 1 частини 1 статті 27 Закону № 1952-VI (в редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації права власності на квартиру за [PERSON] ) державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, зокрема, на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката. Відповідно до частини 1 статті 18 Закону № 1952-VI (в редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації права власності на квартиру за [PERSON] з відкриттям розділу) державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви. Отже, державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно. Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18. Відтак, оскільки договір купівлі-продажу майнових прав № 1090/4/6/267МП від 18.01.2016 є недійсним, враховуючи, що ані [PERSON] , ані [PERSON] не набули права власності на спірну квартиру, підстави для підтвердження факту набуття ними права власності та здійснення державної реєстрації відсутні. Відповідно до частини 3 статті 26 Закону № 1952-VI (в редакції, чинній на час вирішення справи судом) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. За приписами пункту 5 частини 1 статті 14 Закону № 1952-VI, розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ. Частиною 7 статті 14 Закону № 1952-VI визначено, що у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру прав у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі прав. Враховуючи викладене, суд вбачає підстави для захисту порушеного права позивачки у спосіб, передбачений чинним законодавством, шляхом визнання недійсним договору № 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18.01.2016 між ТОВ «Укркарго» та [PERSON] , скасування рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 20.09.2019 індексний номер 48775038, а також скасування державної реєстрації права власності [PERSON] на квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1918714680000) з припиненням права власності останнього на вищевказану квартиру. Саме такий спосіб захисту порушених прав позивачки, на думку суду, є ефективним за встановлених судом обставин, з огляду на те, що на сьогоднішній день запис про державну реєстрацію за позивачкою права власності на відповідну квартиру вже існує (тобто реєстрація за позивачкою права власності на нерухоме майно вже здійснена з відкриттям іншого розділу Державного реєстру прав). Натомість, суд не знаходить правових підстав для задоволення вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 24.03.2023 між [PERSON] та [PERSON] , оскільки, як встановлено судом, право власності на спірне майно [PERSON] за даним договором не набув в силу прямої вказівки на те статті 658 ЦК України та статті 330 ЦК України, а відтак сам по собі факт визнання даного договору недійсним до відновлення порушених прав позивачки не призведе. Позовні вимоги в частині визнання за позивачкою права власності на квартиру, що за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2880873680000, також не підлягають задоволенню, оскільки матеріалами справи підтверджено, що позивачка є власницею цього нерухомого майна, її право власності на вказане майно зареєстровано у встановленому законом порядку і вона фактично ним володіє та користується. З огляду на встановлені судом обставини, що підтверджені доказами, позовні вимоги [PERSON] підлягають частковому задоволенню. VI. Розподіл судових витрат між сторонами. За правилом, встановленим статтею 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі задоволення позову - на відповідача. Спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь у такому спорі реєстратора як співвідповідача не змінює приватно правового характеру спору. Отже, з огляду на результат розгляду справи та порушення прав позивачки саме відповідачами [PERSON] та [PERSON] , сплачений нею при подачі позову судовий збір за три задоволені позовні вимоги немайнового характеру та задоволену заяву про забезпечення позову покладається на відповідачів [PERSON] (1 211,20 грн х 2 + 302,80 грн = 2 725,20 грн) та [PERSON] (1 211,20 грн + 302,80 грн = 1 514,00 грн). На підставі викладеного,

Outcome: partial