Jurisdiction: civil
Date: 2024-09-04 00:00:00

\~ \~ \~ Короткий зміст\~позовних вимог,\~а також\~позиції учасників\~справи щодо\~позову. Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю "Дружба" ( звернулося до суду із позовом до Приватної агрофірми "Відродження", [PERSON] про визнання договору оренди землі недійсним та укладення договору оренди землі на новий строк. В обґрунтування позову вказано, що 11.11.2015 між ТОВ "Дружба" та відповідачем [PERSON] було укладено договір оренди землі б/н щодо земельної ділянки площею 5,6763 га, з кадастровим номером 5321084500:00:003:0226, розташованої на території Диканської селищної ради Полтавського району Полтавської області (раніше - Петро-Давидівської сільської ради Полтавського району Полтавської області), який зареєстровано приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області Лебедь Н.В., номер запису про інше речове право 12150389 від 20.11.2015. Цей договір оренди землі було укладено на строк 7 років, земельна ділянка була передана в оренду на підставі акта приймання-передачі від 20.11.2015. Позивач ТОВ "Дружба" належним чином виконував умови договору оренди землі, вчасно сплачував орендну плату, будь-які претензії з боку орендодавця [PERSON] були відсутні. В подальшому на адресу позивача надійшов лист орендодавця [PERSON] від 02.08.2022, в якому остання повідомляла про відсутність у неї наміру поновлювати строк дії договору оренди землі та укладати договір на новий строк, так як після закінчення строку дії цього договору вона буде самостійно обробляти землю. Позивач вказує, що відповідно до підпункту 1 пункту 27 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України під час воєнного стану договір оренди землі вважається поновленим на 1 рік без волевиявлення сторін цього договору, а тому строк дії договору оренди землі від 11.11.2015 мав закінчитися 11.11.2023 і відповідно позивач мав право користуватися земельною ділянкою на законних підставах до настання дати закінчення терміну дії договору. 28.09.2022 позивач завчасно направив [PERSON] лист-повідомлення, в якому вказав, що строк дії договору закінчується 11.11.2023, позивач має переважне право користуватися земельною ділянкою і надалі та запропонував укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 11.11.2015 на взаємовигідних умовах у редакції орендаря. Вказаний лист [PERSON] отримала 03.10.2022, однак не надала позивачу на нього відповідь ні в письмовому вигляді, ні в телефонному режимі. В подальшому 20.12.2022 на адресу позивача надійшла заява [PERSON] про бажання припинити договір оренди землі у зв`язку із закінченням його терміну та наміром самостійного обробітку землі. У березні 2023 року та 02.08.2023 на адресу позивача від [PERSON] надійшли повідомлення, в яких відповідачка прохала повернути їй земельну ділянку, так як вона не має наміру переукладати існуючий договір оренди землі та не бажає укладати договір оренди землі на новий строк, так як буде самостійно здійснювати обробіток землі. Позивач вказує, що він завчасно вчинив дії щодо письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору оренди землі від 11.11.2015 шляхом укладення додаткової угоди на більш вигідних умовах для орендодавця, зокрема щодо збільшення розміру орендної плати в сумі 29 100,00 грн. Однак, в березні 2024 року позивач дізнався про порушення його прав, а саме про те, що 24.11.2023 між [PERSON] та ПАФ "Відродження" було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, номер запису про інше речове право 53810905 від 20.02.2024. Позивач зазначає, що відповідач [PERSON] вчинила недобросовісно та порушила переважне право ТОВ "Дружба" на поновлення договору оренди землі від 11.11.2015, уклавши новий договір оренди з іншим орендарем - відповідачем по справі ПАФ "Відродження", хоча у своїх заявах стверджувала про намір самостійно обробляти землю. Посилаючись на вказані обставини, на те, що відповідачі порушили його переважне право на поновлення договору оренди землі від 11.11.2015, яке підлягає захисту, позивач ТОВ "Дружба" просить визнати недійсним договір оренди землі від 24.11.2023, укладений між відповідачами [PERSON] та ПАФ "Відродження", щодо земельної ділянки площею 5,6763 га, з кадастровим номером 5321084500:00:003:0226, розташованої на території Диканської селищної ради Полтавського району Полтавської області (раніше - Петро-Давидівської сільської ради Диканського району Полтавської області), та припинити за ПАФ "Відродження" право оренди на цю земельну ділянку за номером запису про інше речове право 53810905 від 20.02.2024. Позивач також просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11.11.2015 між [PERSON] та ТОВ "Дружба", предметом якої є спірна земельна ділянка, у редакції, зазначеній у позовній заяві, та стягнути з відповідачів судові витрати у справі у вигляді судового збору за подання позову до суду у розмірі 9 084,00 грн та витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 25 000,00 грн. Відповідач [PERSON] надала суду відзив на позов, в якому вказала, що не визнає позов та просила відмовити у його задоволенні у повному обсязі у зв`язку із безпідставністю та необґрунтованістю. Відповідач вказує у відзиві на позов, що вона неодноразово завчасно до закінчення дії договору оренди землі письмово повідомляла орендаря ТОВ "Дружба" про відсутність намірів продовжувати дію договору оренди землі від 11.11.2015. Відсутність волевиявлення є підставою для відмови у задоволенні позову про поновлення договору оренди землі, що зокрема вказано в постанові Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18. Позивач порушив строки звернення з листом-повідомленням про наміри продовження договірних відносин, який датований 28.09.2022 у зв`язку із чим нею, відповідачкою, було відхилено пропозицію орендаря у повному обсязі, про що вона подала заяви з вимогами не використовувати земельну ділянку після закінчення дії договору оренди землі. Вказане свідчить не лише про порушення вимог порядку укладення договору оренди землі на новий строк, визначеного ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а також про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, що має наслідком припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі. Відповідач зазначає, що у неї відсутнє було бажання поновлювати договір оренди з ТОВ "Дружба", зокрема і через те, що останнім виплачувалась низька орендна плата та запропонована орендна плата у додатковій угоді також є заниженою, тоді як ПАФ "Відродження" їй було запропоновано орендну плату у розмірі 45 000,00 грн замість збільшеної запропонованої позивачем орендної плати у розмірі 29 100,00 грн. Відповідач [PERSON] зазначає, що після закінчення дії договору оренди землі та збору урожаю позивач повернув земельну ділянку відповідним чином звільнивши її від користування. Більше ніж через рік після закінчення дії договору оренди з позивачем, 24.11.2023 вона розглянула пропозицію ПАФ "Відродження" та враховуючи заявлені пропозиції щодо розміру орендної плати у розмірі 45 000,00 грн, вона підписала із цією агрофірмою договір оренди землі на строк 7 років. Відсутність погодження сторонами всіх істотних умов договору оренди та намірів його укласти в цілому, зумовлює втрату орендарем свого переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Відповідач ПАФ "Відродження" надало суду відзив на позов, в якому просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. В обґрунтування відзиву вказано, що у листопаді 2023 року між [PERSON] та ПАФ "Відродження" було укладено договір оренди землі строком на 7 років з розміром річної орендної плати 45 000,00 грн. Належна [PERSON] земельна ділянка не була обтяжена жодними правами третіх осіб, в тому числі і орендою. Попередній договір оренди цієї земельної ділянки, що був укладений з ТОВ "Дружба", є припиненим у зв`язку із закінченням строку його дії 11 листопада 2022 року. Наміри орендодавця щодо самостійного використання земельної ділянки у 2023 році не були реалізовані у зв`язку із складною фінансовою ситуацією. Обґрунтування позовних вимог щодо позбавлення позивача першочергового права на поновлення договору лише фактом реєстрації права оренди за іншим орендарем є безпідставним. Позивач пропонував значно нижчу орендну плату за користування землею. Крім того попередній договір з позивачем є припиненим у зв`язку із закінченням строку його дії, а земельна ділянка повернута власнику. Представник позивача ТОВ "Дружба" - адвокат Іванова О.І. в судове засідання не з`явилася, надала суду заяву про підтримання позовних вимог у повному обсязі та розгляд справи за відсутності представника позивача. Відповідач [PERSON] , будучи належним чином повідомленою про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явилася, будь-яких заяв чи клопотань суду не надала. Представник відповідачів [PERSON] та ПАФ "Відродження" - адвокат Таран Р.Ф. в судове засідання не з`явився, надав суду клопотання, в якому просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі, стягнути з позивача на користь відповідачів понесені ними судові витрати у справі у вигляді витрат на професійну правничу допомогу та провести розгляд справи за його та відповідачів відсутності. Представник відповідача [PERSON] також подав клопотання про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, у якому просив стягнути з позивача на користь відповідача [PERSON] вказані витрати у розмірі 3 000,00 грн. Відповідач ПАФ "Відродження" також подав клопотання про стягнення на свою користь з позивача понесені у справі судові витрати у вигляді витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 2 500,00 грн. Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності, суд дійшов такого висновку. Фактичні обставини справи, встановлені судом. Відповідно до копії державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯМ № 980318 [PERSON] належить на праві приватної власності земельна ділянка площею 5,6800 га, кадастровий номер 5321084500:00:003:0226, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Петро-Давидівської сільської ради Диканського району Полтавської області (нині - Диканської селищної ради Полтавського району Полтавської області). Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, площа вказаної земельної ділянки становить 5,6763 га /а.с. 70, 46-49/. З матеріалів справи вбачається, що 11 листопада 2015 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем ТОВ "Дружба" було укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки строком на 7 років, з орендною платою у розмірі 6 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно, що становить 12 874,18 грн. Цей договір було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав 20 листопада 2015 року за № 12150389 /а.с. 33-35, 27-28, 46-49/. На підставі Акта приймання-передачі від 20.11.2015 зазначена вище земельна ділянка була передана орендодавцем [PERSON] в оренду орендарю ТОВ "Дружба" /а.с. 36/. Судом встановлено, що протягом дії договору оренди землі від 11.11.2015 ТОВ "Дружба" належним чином виконувало умови цього договору, зокрема вчасно сплачувало у передбаченому договором розмірі орендну плату, що підтверджується наявними у матеріалах справи документами про перерахування цим товариством орендної плати [PERSON] та не заперечувалося останньою /а.с. 90-95, 109, 112, 114-132/. З матеріалів справи вбачається, що 02\~серпня 2022\~року [PERSON] звернулася до ТОВ "Дружба" із листом-повідомленням, в якому вказала, що вона не має наміру продовжувати строк дії договору оренди землі від 11.11.2015 чи укладати його на новий термін, так як має намір самостійно здійснювати обробіток належної їй земельної ділянки. [PERSON] просила після закінчення строку дії договору оренди землі не здійснювати обробіток її земельної ділянки. Вказаний лист-повідомлення ТОВ "Дружба" отримало 02 серпня 2022 року за вх. № 23, що підтверджується відміткою на цьому листі /а.с. 39/. 28.09.2022 за вих. № 129 орендарем ТОВ "Дружба" було складено лист-повідомлення на адресу орендодавця [PERSON] , в якому вказано, що відповідно до підпункту 1 пункту 27 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України під час воєнного стану договір оренди землі вважається поновленим на 1 рік без волевиявлення сторін цього договору і ТОВ "Дружба" повідомляє про свій намір продовжити дію договору оренди землі від 11.11.2015 у зв`язку із наявністю переважного права на поновлення його на новий строк та на умовах, визначених у додатковій угоді, яку додано до цього листа-повідомлення /а.с. 37/. Відповідно до наявної у матеріалах справи копії поштової розписки, зазначений вище лист-повідомлення ТОВ "Дружба" від 28.09.2022 відповідач [PERSON] отримала 03 жовтня 2022 року /а.с. 38/. 20\~грудня 2022\~року відповідачка [PERSON] знову звернулася до ТОВ "Дружба" із заявою, в якій заявила про намір припинення договірних відносин з цим товариством у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі від 11.11.2015, оскільки вона буде самостійно використовувати та обробляти свою земельну ділянку. Вказану заяву ТОВ "Дружба" отримало 20 грудня 2022 року за вх. № 38, що підтверджується відповідною відміткою на цій заяві /а.с. 40/. 07\~березня 2023\~року [PERSON] звернулася до ТОВ "Дружба" із повідомленням, в якому просила припинити використання належної їй земельної ділянки у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі. [PERSON] також просила повернути їй земельну ділянку шляхом підписання акту приймання-передачі земельної ділянки, так як вона не має наміру продовжувати строк дії договору оренди землі чи укладати його на новий термін, оскільки хоче самостійно використовувати належну їй земельну ділянку /а.с. 30-31/. \~ \~ \~ 02 серпня 2023 року [PERSON] знову звернулася до ТОВ "Дружба" із листом-повідомленням, в якому вказала, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 11.11.2015 вона не має наміру продовжувати строк його дії чи укладати його на новий термін, так як має намір самостійно використовувати належну їй земельну ділянку. [PERSON] просила після закінчення строку дії договору оренди землі не приступати до обробітку її земельної ділянки. Вказану заяву ТОВ "Дружба" отримало 02 серпня 2023 року за вх. № 16, що підтверджується відповідною відміткою на цьому листі /а.с. 41/. Із відзиву на позов, наданого відповідачкою [PERSON] , вбачається, що після закінчення дії договору оренди землі та збору врожаю орендар ТОВ "Дружба" добровільно повернув [PERSON] належну їй земельну ділянку, акт про повернення земельної ділянки не складався, що не заперечувалося позивачем ТОВ "Дружба" /а.с. 60/. 24.11.2023 орендодавець [PERSON] та орендар Приватна агрофірма "Відродження" уклали договір оренди належної [PERSON] земельної ділянки площею 5,6763 га, з кадастровим номером 5321084500:00:003:0226, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території с. Петро-Давидівка Диканської селищної ради Полтавського району Полтавської області, строком на 7 років, з розміром орендної плати 45 000,00 грн, але не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки /а.с. 64-66/. Відомості про інше речове право - право оренди земельної ділянки за ПАФ "Відродження" за вказаним вище договором оренди від 24.11.2023 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 20.02.2024 за № 53810905 /а.с. 46-49/. Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права. Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. У ч. 1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. За змістом положень статтей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 11.11.2015) договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Згідно з ст. 17 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 11.11.2015) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. За загальним правилом, закріпленим у статті 631 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 11.11.2015) строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Відповідно до ст. 631 ЦК України (у редакції, чинній на момент розгляду справи судом) строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Згідно з ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Разом з тим, частиною 5 статті 6 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній як на час укладення договору оренди землі від 11.11.2015, так і на на момент розгляду справи судом) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, висновками Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладеними в постанові від 10.05.2024 у справі № 471/534/22, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону України "Про оренду землі". З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря отримати право користування земельною ділянкою. У вказаній вище постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України "Про оренду землі" вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації. Законом від 05 грудня 2019 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі Закон № 340-IX), який у відповідній частині набрав чинності 16 січня 2020 року (див. пункт 1 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення"), частину першу статті 19 Закону України "Про оренду землі" доповнено двома реченнями такого змісту: "Дата закінчення\~дії договору\~оренди обчислюється\~від дати\~його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права". Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" викладено в такій редакції: "дата укладення та строк дії договору оренди" Тобто із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону України "Про оренду землі" у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії. Отже, враховуючи вимоги законодавства та вказані вище правові висновки Великої Палати Верховного Суду, суд дійшов висновку, що по даній справі строк дії договору оренди землі від 11.11.2015, укладений між ТОВ "Дружба" та [PERSON] , починає діяти з моменту його укладення (підписання) та мав би закінчитися 11 листопада 2022 року. Проте Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24 березня 2022 року, який вступив в дію з 07 квітня 2022 року, до п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України були внесені зміни, згідно з якими договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, термін користування яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими без волевиявлення сторін на один рік без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про поновлення. Норми щодо автоматичного на 1 рік поновлення договорів оренди землі діяли з 07 квітня 2022 року. Ця норма припинила свою дію 19 листопада 2022 року, після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" від 19.10.2022. Вказане взаємоузгоджується з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 29.03.2023 у справі № 563/376/22-ц. Оскільки термін дії договору оренди землі від 11.11.2015 мав би закінчитися 11.11.2022, тобто після внесених змін і до 19.11.2022, то строк дії цього договору оренди землі був автоматично поновленим без волевиявлення сторін на 1 рік без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про поновлення, тобто до 11 листопада 2023 року. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Таким чином, орендар землі повинен усвідомлювати, що користується чужою земельною ділянкою, користується нею тимчасово, упродовж часу (строку), який визначається за згодою сторін договору. Після спливу такого строку за загальним правилом орендар має обов`язок повернути орендовану земельну ділянку власнику (орендодавцю). Відповідно до правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX від 05.12.2019 (далі - Закон № 340-IX) суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон України "Про оренду землі" - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року. За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Зокрема, за наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Відповідно до п. 7 договору оренди землі від 11.11.2015, укладеного між ТОВ "Дружба" та [PERSON] , після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено (пункт 32 договору оренди землі). З оцінених в сукупності вказаних вище положень Закону України "Про оренду землі", Земельного кодексу України та правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, вбачається, що реалізувати вимоги позивача ТОВ "Дружба" у спосіб, що визначений п. 7 договору оренди землі від 11.11.2015, тобто шляхом поновлення договору на новий строк, в розумінні чинного законодавства є неможливим без внесення відповідних змін до цього договору оренди землі, що вже припинив свою дію. При цьому, обґрунтування позивача у позовній заяві стосуються не поновлення договору оренди землі, а його укладення на новий строк у розумінні ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Таким чином, посилання позивача на порушення відповідачами передбаченого умовами договору оренди землі від 11.11.2015 переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк є безпідставними, зокрема, у зв`язку із тим, що саме таке право не передбачено цим договором оренди, а відповідні зміни до договору позивачем, як орендарем, не ініціювалися. Правові підстави переважного право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України "Про оренду землі". Відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 25 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Вказаний вище правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.05.2019 у справі № 233/844/18, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18. Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі") (постанова Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18). Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Частиною 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Водночас предмет регулювання статті 33 Закону "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі. При вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд також має з`ясувати, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору. За наявності вираженого волевиявлення орендодавця на відмову від продовження оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може бути підставою для поновлення орендних відносин між сторонами. Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18 та від 29 червня 2022 року в справі № 692/531/21. У постанові № 272/440/18 від 28.09.2020 Верховний Суд зазначив, що "… у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі". Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним. З матеріалів справи вбачається, що [PERSON] чотири рази, в тому числі тричі після отримання повідомлення ТОВ "Дружба" про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк на умовах, визначених у додатковій угоді, направляла ТОВ "Дружба" листи із вказівкою про своє небажання продовжувати договірні відносини з позивачем та прохала після закінчення дії договору оренди повернути їй земельну ділянку, так як мала намір самостійно її обробляти. З відзиву на позов, наданого [PERSON] , вбачається, що остання не бажала продовжувати договір оренди землі з позивачем також через запропоновану ним низьку орендну плату у порівнянні з іншими орендарями. Таким чином, у даному випадку між сторонами договору існували розбіжності щодо орендної плати, що є істотною умовою договору оренди землі, додаткова угода до договору оренди землі [PERSON] не була підписана. Орендодавець [PERSON] неодноразово повідомляла орендаря ТОВ "Дружба" про відсутність свого волевиявлення на поновлення договору оренди землі на новий строк. Про припинення договірних відносин між позивачем та [PERSON] також свідчить те, що після 11.11.2023 ТОВ "Дружба" добровільно передало [PERSON] належну їй земельну ділянку і сторони претензій одна до одної не мали, що не заперечувалося позивачем. Позивачем не було надано суду доказів того, що він і на теперішній час використовує належну [PERSON] земельну ділянку чи доказів того, що він сплачував [PERSON] орендну плату за користування цією земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі від 11.11.2015. Доводи позивача ТОВ "Дружба" про те, що [PERSON] ввела його в оману, вказуючи у заявах про намір самостійно обробляти землю, натомість уклала договір оренди з іншим орендарем, тому порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди, суд вважає необґрунтованими, виходячи з наступного. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" зобов`язує орендодавця повідомити орендаря про бажання чи небажання продовжувати договір, а не вказувати причини такого. Вказаний висновок також викладено у постанові Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 693/42/18. Крім того, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" не містить вимоги щодо обґрунтованості заперечення орендодавця стосовно переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк Враховуючи те, що строк дії укладеного між ТОВ "Дружба" та [PERSON] договору оренди землі від 11.11.2015 закінчився 11.11.2023, орендодавець [PERSON] до закінчення строку дії цього договору неодноразово письмово повідомляла орендаря ТОВ "Дружба" про відсутність намірів про продовження договірних відносин та відповідно не погодилася із запропонованими орендарем умовами, що були викладені в додатковій угоді до договору оренди, таку додаткову угоду не підписала, тобто у встановлені законом строки категорично вказала про відсутність свого волевиявлення на поновлення довору оренди землі на новий строк, беручи до уваги те, що орендар повернув орендодавцю земельну ділянку, нині її не обробляє та не здійснював орендну плату після закінчення строку дії цього договору, враховуючи те, що [PERSON] уклала новий договір оренди землі із ПАФ "Відродження" після закінчення строку дії договору оренди землі від 11.11.2015, укладеного з ТОВ "Дружба", суд вважає безпідставними та необґрунтованими твердження позивача про порушення відповідачами його переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому вважає за необхідне відмовити у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11.11.2015 між [PERSON] та ТОВ "Дружба". Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі від 24.11.2023, укладеного між [PERSON] та ПАФ "Відродження", та припинення права оренди за ПАФ "Відродження", суд дійшов такого висновку. З матеріалів справи вбачається, що [PERSON] та ПАФ "Відродження" уклали договір оренди землі 24 листопада 2023 року, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди землі від 11.11.2015, укладеного з ТОВ "Дружба", який припинив свою дію 11 листопада 2023 року. Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 24.11.2023 та припинення права оренди за ПАФ "Відродження" позивач обґрунтовував тим, що укладенням цього договору порушено його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. Судом було встановлено, що відповідач [PERSON] неодноразово повідомляла позивача ТОВ "Дружба" про відсутність намірів продовжувати договірні відносини, [PERSON] не підписала запропоновану позивачем додаткову угоду до договору оренди землі. Судом також було встановлено, що між ними не було досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, зокрема щодо розміру орендної плати, яка була занизькою у порівнянні з іншими орендарями, а тому в силу ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право орендаря ТОВ "Дружба" на укладення договору оренди землі на новий строк є припиненим. Оспорюваний договір оренди землі від 24.11.2023 укладено [PERSON] з новим орендарем ПАФ "Відродження" після закінчення дії попереднього договору оренди землі від 11.11.2015, укладеного з ТОВ "Дружба". Враховуючи вказані вище обставини в їх сукупності, суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 24.11.2023, укладеного між [PERSON] та ПАФ "Відродження", та припинення права оренди за ПАФ "Відродження". Вирішення судом питання щодо розподілу судових витрат у справі. Враховуючи те, що у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі, то відповідно до ст. 141 ЦПК України понесені позивачем ТОВ "Дружба" судові витрати у справі у вигляді сплаченого судового збору за подання позову до суду у розмірі 9 084,00 грн та витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 25 000,00 грн не підлягають стягненню з відповідачів та залишаються на рахунок позивача. Розглянувши клопотання представника відповідача [PERSON] - адвоката Тарана Р.Ф. та відповідача ПАФ "Відродження" про стягнення з позивача на користь відповідачів понесених у справі судових витрат у вигляді витрат на професійну правничу допомогу, суд дійшов такого висновку. Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат пов`язаних із розглядом справи відносяться витрати на професійну правничу допомогу. Відповідно до ч. 3 ст. 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися. Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача. Згідно з ч. 2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Відповідно до ч. 6 ст. 137 ЦПК України обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами. На підтвердження понесення відповідачем [PERSON] витрат на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 3 000,00 грн представником відповідача надано суду: копію угоди на представництво інтересів у цивільній справі № 1 від 09.05.2024, в якому між [PERSON] та адвокатом Тараном Р.Ф. узгоджено розмір гонорару адвоката у розмірі 3 000,00 грн та копію банківської квитанції від 05.09.2024, яка підтверджує сплату відповідачем [PERSON] на користь адвокатського бюро "Тарана Руслана" коштів за надання правничої допомоги у розмірі 3 000,00 грн. На підтвердження понесення відповідачем ПАФ "Відродження" витрат на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 2 500,00 грн цим відповідачем надано суду: копію договору про надання правової допомоги № 15 від 09.05.2024, в якому між ПАФ "Відродження" та адвокатом Тараном Р.Ф. узгоджено розмір гонорару адвоката у розмірі 2 500,00 грн та копію банківської квитанції від 05.09.2024, яка підтверджує сплату відповідачем ПАФ "Відродження" на користь адвокатського бюро "Тарана Руслана" коштів за надання правничої допомоги у загальному розмірі 7 500,00 грн, до яких входить зокрема гонорар адвоката у розмірі 2 500,00 грн по даній справі. У постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/12876/19, суд зауважив, що розмір гонорару визначається лише за погодженням адвоката з клієнтом, а суд не вправі втручатися в ці правовідносини. Разом з тим, при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц). Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у рішеннях від 12 жовтня 2006 року у справі "Двойних проти України" (пункт 80), від 10 грудня 2009 року у справі "Гімайдуліна і інших проти України" (пункти 34-36), від 23 січня 2014 року у справі "East/West Alliance Limited" проти України", від 26 лютого 2015 року у справі "Баришевський проти України" (пункт 95) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим. У рішенні Європейського суду з прав людини від 28 листопада 2002 року у справі "Лавентс проти Латвії" зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір. Проаналізувавши надані відповідачами документи на підтвердження понесення ними витрат на професійну правничу допомогу, враховуючи всі аспекти та складність справи, якість та складність складених документів, виходячи із загальних засад цивільного законодавства щодо справедливості, добросовісності та розумності, принципу співмірності та розумності судових витрат, на компенсацію яких має право сторона, враховуючи обсяг та характер наданих адвокатом послуг та виконаних робіт, те, що у задоволенні позову відмовлено на користь відповідачів, відсутність клопотання позивача про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката (при тому, що представник позивача зареєстрований в Електронному суді та відповідно мав можливість ознайомитися з клопотаннями відповідачів про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу та відповідно подати відповідне клопотання), суд дійшов висновку, що вимоги відповідачів про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу підлягають задоволенню у повному обсязі та вважає за необхідне стягнути вказані судові витрати з позивача ТОВ "Дружба" на користь відповідача ПАФ "Відродження" у розмірі 2 500,00 грн, а на користь відповідача [PERSON] у розмірі 3 000,00 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved