Jurisdiction: civil
Date: 2024-08-14 00:00:00

04.06.2024 [PERSON] звернувся до Арбузинського районного суду з позовом до [PERSON] , в якій просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості від 24.04.2001 року реєстраційний номер №275027, укладений між сторонами та зареєстрований Южноукраїнським відділом реєстрації товарної біржі «Українська», предметом якого є житловий будинок [ADDRESS] . Позовна заява обґрунтована тим, що згідно зазначеного договору 24.04.2001 року [PERSON] придбав у відповідача [PERSON] житловий будинок [ADDRESS] сплативши їй 1700 грн. Договір зареєстрований відповідно ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» Южноукраїнським відділом реєстрації товарної біржі «Українська» 24.04.2001 року реєстраційний номер №275027. Продавець [PERSON] та покупець [PERSON] виконали всі умови договору. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 23.05.2001 року в реєстровій книзі №1 за реєстровим №118, цим написом право власності на житловий будинок зареєстровано за позивачем. Водночас відповідач, не оспорюючи прав позивача на нерухоме майно, ухилилася від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що є перешкодою позивачу для внесення про нього як власника житлового будинку відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реалізації прав власника щодо даного об`єкту нерухомості, зокрема, права розпорядження даним майном. На цій підставі позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав. 05.06.2024 року провадження у справі відкрите, справу визначено розглядати у порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого судового засідання. 15.07.2024 підготовче провадження у справі закрите, справа призначена до судового розгляду. Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, пояснивши, що купив у [PERSON] спірний житловий будинок, проте на час укладення договору він не знав, що його посвідчення товарною біржею не відповідає вимогам закону. Про це дізнався лише коли оформлював державний акт на земельну ділянку. Просив про визнання договору дійсним в судовому порядку, оскільки на даний час він позбавлений можливості оформити свої права на земельну ділянку для обслуговування зазначеного житлового будинку та розпорядитись належним їй майном. Відповідач в судовому засіданні позовні вимоги визнала, не заперечила щодо їх задоволення. Пояснила, що претензій до позивача не має, але не має змоги звернутись до нотаріуса з приводу належного оформлення договору, оскільки має похилий вік та стан здоров`я не дає змоги це зробити. Суд вислухавши учасників справи, дослідив матеріали справи та зробив висновок, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі договору дарування, посвідченого державним нотаріусом Арбузинської державної нотаріальної контори Мимколаївської обоаств від 01.06.1999 року за реєстровим №551 та зареєстрованого в БТІ смт.Арбузинка в реєстровій книзі №1 під реєстровим №118 від 17.06.1999 року належав житловий будинок [ADDRESS] . 24.04.2001 року між продавцем [PERSON] з одного боку та покупцем [PERSON] з іншого у Южноукраїнському відділі реєстрації товарної біржі «Українська» укладено договір купівлі-продажу нерухомості №275027, а саме: житлового будинку [ADDRESS] на присадибній земельній ділянці площею 0,35 га, де знаходиться: літ.(Аж)-жилий будинок (саман) жилою площею 44,5 кв.м. нежилою площею 11,1 кв.м., а також будівлі та споруди, які складаються з: літ (Б)-сарай (саман), №1-3 огорода (метал, бут), згідно технічного паспорту на жилий будинок. Рішенням Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 20.10.2022 №1128 назву [ADDRESS] змінено на «[ADDRESS]». Згідно зі змістом договору купівлі-продажу від 24.04.2001 року (п.3) об`єкт нерухомості проданий за 1700,00 грн, які продавець одержав від покупця до підписання цього договору. Позивач проживає та зареєстрований у спірному житловому будинку, що підтверджується даними його паспорту та довідкою про склад сім`ї, наданим Центром надання адміністративних послуг Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 23.05.2024 №378, в той час як відповідач має зареєстроване місце проживання за іншою адресою, по [ADDRESS] . Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року. Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору, оскільки отримавши кошти втратила інтерес до подальших дій, пов`язаних з його оформленням. Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач [PERSON] позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.

Outcome: approved