Jurisdiction: civil
Date: 2024-07-24 00:00:00

[PERSON] , [PERSON] , [PERSON] звернулися до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції», в якому просять визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюк Л.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 жовтня 2021 року за індексним номером 61082602, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: [ADDRESS] (далі - Квартира) за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції». Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у приватного нотаріуса були відсутні правові підстави для реєстрації права власності на квартиру за відповідачем, оскільки позивачі не узгоджували з первісним іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, натомість позивачі погодилися на застосування такого порядку шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який між сторонами не укладався. Позивачі також вказують, що у них відсутні документи, які подавалися держаному реєстратору для проведення державної реєстрації Квартири, а письмову вимогу відповідача про усунення порушень вони не отримували. Крім цього позивачі вказують, що відповідач також не здійснював оцінку вартості квартири, оскільки жоден суб`єкт оціночної діяльності до позивачів із проханням надати для огляду належне їм приміщення не звертався. Згідно із протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11 лютого 2022 року позовну заяву було передано для розгляду судді Якусику О.В. Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 07 липня 2022 року позовну заяву залишено без руху. Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 07 липня 2022 року заяву представника [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] - адвоката Онопко В.О. про забезпечення позову задоволено частково. Накладено арешт на квартиру, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2485150680000). В іншій частині відмовлено. 18 липня 2022 року від позивача надійшла заява про усунення недоліків Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 18 липня 2022 року прийнято позовну заяву до розгляду за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 15 вересня 2022 року, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюх Людмилу Василівну. 08 серпня 2022 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог. Заперечення відповідача проти позову ґрунтуються на тому, що (1) нормами закону України «Про іпотеку» і приписами іпотечного договору передбачалася можливість реєстрації права власності на предмет іпотеки саме на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в пп. 4.2.3 іпотечного договору; (2) приватному нотаріусу були подані всі документи, які передбачені пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року; (3) звіт про оцінку майна не подається державному реєстратору і не є підставою для винесення рішення про державну реєстрацію речового права, яке оскаржує позивач; (4) відповідач повідомляв позивачів про відступлення права вимоги за договорами, крім цього відповідні відомості про заміну іпотекодержателя були зареєстровані в Реєстрі і були публічно доступними. 15 вересня 2022 року підготовче судове засідання відкладено на 31 січня 2023 року. 31 січня 2023 року підготовче засідання відкладено на 26 грудня 2023 року. 26 грудня 2023 року підготовче засідання не відбулось, у зв`язку з оголошеною в місті Києві повітряною тривогою. Підготовче засідання призначено на 14 лютого 2024 року. Відповідач у підготовче засідання не прибув, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Ухвалою суду від 14 лютого 2024 року підготовче провадження у справі № 753/2868/22 закрито та призначено справу до судового розгляду по суті на 27 березня 2024 року, витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюх Людмили Василівни копії матеріалів нотаріальної справи щодо рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22.10.2021 за індексним номером 61082602, згідно з яким здійснено державну реєстрацію прав власності на квартиру за адресою: [ADDRESS] , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» (код ЄДРПОУ 37356981); 27 березня 2024 року розгляд справи відкладено на 22 квітня 2024 року. 22 квітня 2024 року розгляд справи відкладено на 04 червня 2024 року. Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 04 червня 2024 року витребувано у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (м. Київ, вул. Студентська, 7, код ЄДРПОУ 43156341) копію реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна - квартиру за адресою: [ADDRESS] (реєстраційний номер 2485150680000), відкладено розгляд справи на 03 липня 2024 року. 03 липня 2024 року розгляд справи відкладено на 25 липня 2024 року. У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав повністю з викладених у позові підстав. Відповідач у судове засіданні свого представника не направив, про поважні причини неможливості явки представника не повідомив. Приватний нотаріус Черленюх Л.В. у судове засідання також не з`явилася, письмові пояснення щодо позов не подала. Суд, заслухавши представника позивачів, дослідивши матеріали справи та проаналізувавши обставини в їх сукупності, дійшов таких висновків. Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (стаття 5 ЦПК України). Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Як встановлено судом, 28 вересня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» та [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] був укладений договір іпотеки № 65497, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В., зареєстрований в реєстрі за №7135, відповідно до умов якого з метою забезпечення виконання зобов`язань [PERSON] за договором про надання споживчого кредиту № 11225478000 від 28 вересня 2007 року та за договором про надання споживчого кредиту № 11225548000 від 28 вересня 2007 року, в іпотеку було передано належну позивачам квартиру за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 61,7 кв. м, житловою площею 40,8 кв. м. Згідно з пунктами 4.1, 4.2 договору іпотеки іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором. Звернення стягнення здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку». Пунктом 4.5 договору іпотеки сторони погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя» та Закону України «Про іпотеку». Відповідно до пункту 5.1 договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Як визначено пунктом 5.2 договору іпотеки позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункт 5.2.1); 2) отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункт 5.2.2). 07 лютого 2020 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» надіслало на адресу позивачів повідомлення про заміну кредитора у зобов`язанні та відступлення прав за договором (купівлю-продаж прав вимоги), яким повідомило, що 05 лютого 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції» укладено договір № 2149/К, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В., за умовами якого права вимоги за договором про надання споживчого кредиту № 11225478000 від 28 вересня 2007 року та за договором іпотеки № 65497 від 28 вересня 2007 року перейшло до нового кредитора - ТОВ «ФК «Приватні інвестиції». Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 298972233 від 10 лютого 2022 року право власності на квартиру [ADDRESS] , 19 жовтня 2021 року зареєстровано за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», про що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. внесено відповідний запис про право власності № 44595450 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 61082602 від 22 жовтня 2021 року. Підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] , зазначено договір іпотеки від 28 вересня 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В., зареєстрований в реєстрі за №7135. Вказане підтверджується також копіями матеріалів реєстраційної справи №2485150680000, наданої Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на запит суду. Згідно з матеріалами реєстраційної справи № 2485150680000, разом із заявою від 19 жовтня 2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» подало державному реєстратору такі документи: договір іпотеки № 65497 від 28 вересня 2007 року; довідку про суму боргу за основним зобов`язанням станом на 18 жовтня 2021 року, згідно з якою сума боргу становить 216410,40 доларів США, та про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на 22 вересня 2021 року, яка становить 1 468 460,00 грн. звіт про експертну оцінку ринкової вартості предмету іпотеку від 22 вересня 2021 року; копії письмових вимог про усунення порушення основного зобов`язання, надіслані іпотекодавцям та боржнику [PERSON] , разом з копіями рекомендованого поштового відправлення та поштового відправлення з оголошеною цінністю, якими надсилалися вимоги за адресою іпотекодавців, зазначеною у договорі іпотеки; інформаційну довідку Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 08 жовтня 2021 року про право власності [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] на спірну квартиру. Обґрунтовуючи свої вимоги, позивачі, з урахуванням пояснень, наданих представником позивачів - адвокатом Федоровим Є.Г. у судовому засіданні, посилаються на те, що відповідач не у спосіб, визначений Договором іпотеки від 28 вересня 2007 року та з порушенням вимог статей 36, 37 Закону «Про іпотеку» звернув стягнення на іпотечне майно, оскільки як вимогами вищевказаного закону, так і умовами договору підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя - ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на нерухоме майно міг бути лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Водночас такий договір між ними та відповідачем (чи Банком) не укладався. Натомість, відповідач ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» заперечувало вказані доводи, посилаючись на те, що законодавство як на час укладення договору іпотеки, так і на час звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, передбачало таке право і в разі наявності відповідного застереження про це в іпотечному договорі. Надаючи оцінку таким позиціям сторін суд виходить з такого. Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України). Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України). Частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»). Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Звертаючись до суду з цим позовом, позивач, зокрема, посилалася на те, що між ним і банком чи ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). За змістом статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Судом встановлено, що сторони іпотечного договору у пункті 5.2.1 погодили, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання має відбуватися на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Сторони не вносили зміни до вказаного пункту договору, окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання не укладали. Зміст вказаного пункту договору свідчить, що сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що іпотекодержатель може набути право звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». У постанові від 11 квітня 2018 року у справі №554/14813/15-ц Велика Палата Верховного Суду погодилася з тлумаченням подібних умов договору іпотеки і висновком про необхідність укладення додаткового договору для задоволення вимог іпотекодержателя у позасудовому порядку. Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 27 жовтня 2021 року у справі № 127/5022/17 (провадження № 61-13268св20), від 15 грудня 2021 року справа № 607/15719/19 (провадження № 61-17879св20), від 22 березня 2023 року у справі № 758/12047/16-ц (провадження № 61-7619ск22) та від 09 серпня 2023 року у справі № 753/17757/19 (провадження № 61-6815св22), від 21 лютого 2024 року у справі № 335/5605/22 (провадження № 61-13685св23). За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). З огляду на викладене суд дійшов висновку, що оскільки сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який укладений не був (підпункти 5.2.1 і 5.2.2 пункту 5.2 договору іпотеки), прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію за кредитором права власності на спірну квартиру за договором іпотеки від 28 вересня 2007 року є протиправним і відповідно ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» набуло право власності на спірне нерухоме майно у не передбачений договором і законом спосіб. Аналогічний висновок викладений і у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2024 року у справі № 756/18673/21 (провадження № 61-17165св23). Щодо доводів позивача про непроведення оцінки предмету іпотеки суд зауважує, що сам по собі звіт про оцінку предмета іпотеки не входить до переліку документів, які подаються для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки; наданий відповідачем звіт іпотекодавцями не оскаржувався, позивачами не надано рецензії на звіт або іншого звіту про оцінку предмету іпотеки на спростування відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності у довідці іпотекодержателя. Крім того, суд відхиляє твердження позивача про те, що оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилася, оскільки, як убачається зі Звіту, наявного у матеріалах реєстраційної справи, оцінка суб`єктом оціночної діяльності проведена 22 вересня 2021 року, а з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» звернулося до приватного нотаріуса Черленюх Л.В. 19 жовтня 2021 року, тобто вартість предмета іпотеки визначена станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, що відповідає вимогам п. 61 Порядку № 1127. Суд також зауважує, що стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не встановлює обмежень щодо застосування методичних підходів оцінки та не вимагає проведення оцінки нерухомого майна виключно шляхом безпосереднього огляду приміщення, на чому наголошували позивачі. Водночас наведене не впливає на висновки суду про незаконність проведення приватним нотаріусом Черленюх Л.В. 22 жовтня 2021 року державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» з огляду на відсутність під час такої реєстрації документа, який би підтверджував перехід права власності на нерухоме майно (договору про задоволення вимог іпотекодержателя) до іпотекодержателя, про що судом зроблено висновок вище. За таких обставин заявлені позивачами вимоги про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса від 22 жовтня 2021 року про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру підлягають задоволенню. Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. З урахуванням викладеного, з відповідача на користь позивачів підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору у розмірі 3 473,40 грн. (2977,20 грн (992,4х3) - за подання позову; 496,20 грн. - за подання заяви про забезпечення позову).

Outcome: approved