Jurisdiction: civil
Date: 2024-08-11 00:00:00

Виклад позиції позивача Представник позивача, [PERSON] , звернулася до Київського районного суду м. Харкова з позовом про стягнення заборгованості за договором оренди. На обґрунтування позову зазначила, що 15.10.2023 року між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди квартири [ADDRESS] та відповідно до Акту прийому-передачі від 15.10.2023 року орендодавець передав у строкове платне користування квартиру, а орендар прийняв в оренду житлове приміщення. У зв`язку з несплатою орендної плати виникла заборгованість, яку позивач просить стягнути у розмірі 14 000 грн та заборгованість за комунальні послуги у розмірі 1428,75 грн за споживчу теплову енергію та 700,10 за інші послуги і обслуговування будинку. Процесуальні дії у справі Ухвалою суду Київського районного суду м. Харкова від 22.05.2024 року, позовна заява залишена без руху. Через систему «Електронний суд», 03.06.2024 року надійшла заява про усунення недоліків. 04.06.2024 року Ухвалою суду Київського районного суду м. Харкова прийнято позовну заяву та відкрито провадження за правилами спрощеного провадження. 17.07.2024 року на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву від представника відповідача, відповідно до якого він просить відмовити в задоволенні позову. Позиція учасників Представник позивача просив позов задовольнити з підстав викладених у позовній заяві, крім того, зазначила, що розірвати договір в односторонньому порядку у Позивача не було підстав, а отже Договір продовжував діяти до закінчення строку оренди, тобто до 15.04.2024. Позивач зарахував 7 000,00 грн завдатку як орендну плату з 15.01.2024 по 15.02.2024. Заборгованість по оплаті за оренду у Відповідача перед Позивачем залишилася у сумі 14 000,00 грн (за 2 останні місяці оренди, тобто з 15.02.2024 по 15.04.2024), по споживанню теплової енергії - 1428,75 грн та плата за інші комунальні послуги й обслуговування будинку - 700,10 грн (квитанції були надані разом із позовною заявою). Відповідач не виконав свої зобов`язання за Договором та має заборгованість по оплаті за оренду у сумі 14 000,00 грн, по споживанню теплової енергії - 1428,75 грн та плата за інші комунальні послуги та обслуговування будинку - 700,10 грн. Всього: 16 128,85 грн. Представник відповідача просив відмовити в задоволенні позовних вимог, оскільки вважає їх необґрунтованими та такими, що не відповідають фактичним обставинам справи, не узгоджуються з приписами законодавства. Так, мотиви не згоди зводяться до того, що між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір оренди (найму) квартири № б/н від 15 жовтня 2023 року (надалі - Договір оренди) відповідно до умов якого Орендодавець зобов`язується передати Орендарю однокімнатну квартиру [ADDRESS] (надалі - Квартира). Відповідно до пункту 10.3 Договору оренди строк цього Договору починає свій перебіг 15 жовтня 2023 року та закінчується 15 квітня 2024 року. Відповідно до пункту 10.6 Договору Орендодавець чи Орендар має право розірвати цей Договір попередивши іншу Сторону за один місяць наперед. Домовившись про дострокове припинення дії Договору оренди та проведення огляду з метою приймання-передачі квартири, Позивач прибув до квартири орієнтовно 20 січня 2024 року (більш точну дату Відповідач згадати не може). В ході проведення обстеження квартири, Позивач висловив зауваження стосовно зламаної ламелі на ліжку та необхідності здійснити прибирання. При цьому, Позивач наголошував саме на необхідності проведення ремонту, а гарантійний платіж у розмірі 7.000,00 гривень обіцяв повернути на наступному огляді після усунення недоліків. Організувати наступний огляд та підписати акти приймання - передачі сторони домовилися на 05 лютого 2024 року. З метою виконання зобов`язань з приведення квартири у стан, що був не гіршим на момент оренди з урахуванням природного зносу. 02 лютого 2024 року відповідачем у професійного столяра-мебляра було замовлено послуги з ремонту ламелі ліжка та здійснено генеральне прибирання квартири. Відповідач звільнив квартиру 05 лютого 2024 року та очікував прибуття позивача для проведення приймання - передачі квартири, проте позивач не прибув. Користуватися квартирою Відповідач припинив 05 лютого 2024 року, а оформити акт приймання-передачі сторони не змогли через безпідставне ухилення Позивача при цьому орендна плата була оплачена Відповідачем повністю із розрахунку строку оренди 15 лютого 2024 року, а гарантійний платіж у розмірі 7000,00 гривень повернутий відповідачу не був, що зазначається Позивачем у позовній заяві. З розрахунком позивача відповідач не згоден у зв`язку із тим, що в довідці ТОВ "УК "Житлобуд-1" заборгованість по квартирі не зазначено за який період утворилась заборгованість, щодо розміру плати за спожиту теплову енергію зазначає, що відповідач за вказаний період не орендував квартиру. В судовому засіданні свідок, [PERSON] , пояснив, що його син [PERSON] , уклав договір оренди кварти, однак у зв`язку з відсутністю роботи, повідомив орендодавця в січні 2024 року, що буде з`їжджати з кварти. Коли орендодавець приїхав до квартири, помітив пошкоджені меблі та неприбрану квартиру та надав строк для приведення квартиру у належний стан. Всі меблі було відремонтовано та було зроблене генеральне прибирання. Однак, орендодавець на зв`язок не вийшов та у призначений час не приїхав приймати квартиру. Тоді, [PERSON] , залишив ключі у поштовому ящику, після чого квартирою не користувався. В судовому засіданні свідок [PERSON] , пояснила, що [PERSON] її сином, уклав договір оренди кварти, оскільки у квартирі були пошкоджені меблі та неприбрано в січні орендодавець попросив привести квартиру у належний стан. В лютому на зустріч з приводу приймання квартири орендодавець не прийшов, а тому вони залишили ключі у поштовому ящику. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст правовідносини [PERSON] є власником однокімнатної квартири [ADDRESS] , що підтверджується договором купівлі-продажу серії ННР № 423290 від 17.12.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Петриченко О.О., зареєстрований в реєстрі № 7082, витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 17,19). 15.10.2023 року між позивачем та [PERSON] був укладений договір оренди квартири [ADDRESS] та відповідно до Акту прийому-передачі від 15.10.2023 року орендодавець передав у строкове платне користування квартиру, а орендар прийняв в оренду житлове приміщення (а.с. 20-22). Відповідно до п. 1.1 орендар зобов`язується сплачувати орендну плату згідно з п. 5.1 у розмірі щомісячної суми, яка складає 7000 грн не пізніше 15 числа кожного наступного місяця. П.5.6 передбачає, що всі витрати за користування комунальними послугами, послугами інтернет, телебачення оплачуються орендарем орендодавцю відповідно до наданих останнім квитанцій про оплату за місяць оренди квартири, який минув. Такі виплати оплачуються орендарем протягом 5 днів з дня надання квитанції. П.5.7 передбачено, що у разі припинення договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення квартири та майна за актом приймання-передачі включно. Згідно з п. 4.1. цього Договору, сторони встановили строк оренди 6 місяців, з 15.10.2023 року по 15.04.2024 року. Так, позивач просить стягнути з відповідача на свою користь 16128,85 грн загальної заборгованості за договором оренди від 15.10.2023 року, з яких 14000 грн несплаченої орендної плати за останні 2 місяці та 1428,75 грн плата за теплову енергію, 700,10 грн плата за інші комунальні послуги. Оцінка суду За змістом ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Так за договором найму наймодавець здійснює передачу майна наймачеві у користування. Договір майнового найму (оренди) може бути як реальним (тобто вважатися укладеним з моменту передачі майна наймачу в користування), так і консенсуальним. Договір найму (оренди) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов`язків по передачі майна наймачеві має отримати від останнього зустрічне надання у вигляді орендної плати. Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки в ньому існують два зустрічних обов`язки, однаково істотних та важливих: обов`язок наймодавця передати майно у користування наймачу та обов`язок наймача вносити орендну плату. Обидва ці обов`язки взаємно обумовлюють один одного та є економічно еквівалентними. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (частина третя статті 762 ЦК України). Згідно з ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 811 ЦК України). Відповідно до ч. 3 ст. 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. За змістом ч. 1-3 ст. 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Відповідно до частини першої статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму (ч. 2 ст. 762 ЦК України). Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України). Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Відповідно до частин першої, другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Положеннями статті 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом. Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги та заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно з ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Як було встановлено судом, 15.10.2023 року між позивачем та [PERSON] був укладений договір оренди квартири № б/н за адресою: [ADDRESS] та відповідно до Акту прийому-передачі від 15.10.2023 року орендодавець передав у строкове платне користування квартиру, а орендар прийняв в оренду житлове приміщення. Сторони не заперечують укладення договору. Враховуючи вказане, суд визнав встановленими обставини перебування вищевказаної квартири в оренді відповідача з 15.10.2023 року по 15.04.2024 року. Так, відповідно до п. 5.7 у разі припинення (розірвання) договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за Актом прийому-передачі включно. Доводи представника відповідача щодо розірвання договору оренди 05.02.2024 року, не знайшли свого підтвердження. Системний аналіз умов оренди, свідчать, що його умовами передбачено можливість розірвання договору за умови передачі майна (квартири) за Актом прийому -передачі. Відповідачем не надано належних та допустимих доказів щодо передачі майна за Актом прийому- передачі та розірвання договору оренди 05.02.2024 року, а отже в цій частині позов підлягає задоволенню. Щодо завдатку суд зазначає наступне. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові (орендодавцю) боржником (орендарем) у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 ЦК України). Виходячи з положення про те, що завдаток видається «у рахунок належних за договором платежів», завдатком може бути забезпечене тільки виконання грошових зобов`язань, а саме зобов`язання внесення орендної плати та комунальних платежів. Так, відповідно до п. 5.3 Договору, зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечується у вигляді завдатку в розмірі 7000 грн, який сплачується під час підписання Акту прийому-передачі, оскільки завдаток позивач зарахував в рахунок погашення заборгованості за орендну плату за період з 15.01.2024 - 15.02.2024 року, підстави для вирахування його з суми заборгованості відсутні. Доказів належної оплати за договором суду не надано. Враховуючи, що відповідач прострочив виконання зобов`язання по оплаті за договором, суд доходить висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості по сплаті орендної плати у розмірі 14000 грн. З приводу позовних вимог позивача про стягнення оплати за комунальні послуги суд зазначає наступне. Системний аналіз п. 5.6 Договору оренди (найму) квартири у взаємозв`язку зі ст. 5 Закону України "Про житлово - комунальні послуги" дає підстави дійти до висновку про те, що у відповідача був відсутній обов`язок за Договором щодо сплати послуг з утримання будинку та прибудинкової території, яку Закон відносить саме до житлової послуги, а не комунальної. У зв`язку з тим, що Закон розмежовує такі визначення послуг як комунальні та житлові, то аргументи представника позивача є такими, що не ґрунтуються на Законі чи на умовах укладеного Договору та є безпідставними, а тому в цій частині, а саме стягненні 700, 10 грн відповідно до довідки ТОВ «УК «Житлобуд-1», суд відмовляє в задоволенні позову. В обґрунтування стягнення з відповідача оплати за комунальні послуги в розмірі 1428,75 грн було надано квитанцію про заборгованість за квітень 2024 року, суд вважає необхідним стягнути в межах дії договору, тобто за 15 днів квітня у розмірі 714,4 грн. На підставі викладеного, суд доходить висновку, що позовні вимоги позивача підлягають частковому задоволенню та з відповідача підлягає стягненню заборгованість за орендною платою за договором оренди квартири № б/н від 15.10.2023 року в розмірі 14000 грн, та витрати зі сплати за послуги з теплопостачання у розмірі 714,4 грн, а всього у розмірі 14 714, 4 грн. Щодо показів свідків, то вони не спростовують висновків суду. Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір 883,7 грн (968,96 грн х 91,2% (відсоток задоволених позовних вимог) = 883,7 грн). Щодо розподілу судових витрат, то представники позивача в позовній заяві зробив заяву в порядку ч. 8 ст. 141 ЦПК України про подання доказів сплати судових витрат протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, з огляду на що для вирішення питання про розподіл судових витрат суд вважає за необхідне призначити судове засідання на 19.08.2024 року об 11-00 та встановити строк для надання таких доказів.

Outcome: partial