Jurisdiction: civil
Date: 2024-07-30 00:00:00

\~ \~ \~ \~ Представник позивача звернувся до суду із позовом до Фермерського господарства «Вітаг» до Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості», Товариства з обмеженою відповідальністю «Ерка», третя особа [PERSON] про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права оренди земельної ділянки. У подальшому, ухвалою суду 09.04.2024 року за клопотання представника позивача до участі у справі у якості співвідповідача залучено [PERSON] . На обґрунтування позовних вимог вказано наступне. 28 лютого 2008 року між ФГ «Вітаг» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, яка належала їй на підставі державного акта на право власності серії МК №034459 виданого16.06.2004 року, загальною площею 8,45га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з яких кадастровий номер 4824883900:03:001:0075 площею 7,06га; кадастровий номер 4824883900:04:001:0094 площею 1,05га; кадастровий номер 4824883900:04:001:0083 площею 0,34 га, яка розташована в межах території Новопетрівської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області (далі Договір 1). Зазначений договір оренди було зареєстровано у Новоодеському реєстраційному окрузі (офісі) Миколаївської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №040801901164 від 26.06.2008 року. Влітку 2020 року позивач дізнався, що право оренди на вищезазначені земельні ділянки зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 серпня 2018 року за наступними номерами: кадастровий номер 4824883900:03:001:0075 площею 7,0647га за №27658037; кадастровий номер 4824883900:04:001:0094 площею 1,0477га за №27657487; кадастровий номер 4824883900:04:001:0083 площею 0,3368га за №27657790 на підставі договору оренди б/н від 16.08.2018 року укладеного між [PERSON] (спадкоємцем після смерті [PERSON] ) та ТОВ «ЕРКА» (далі Договір 2). У зв`язку з цим позивач звернувся до Міністерства юстиції України зі скаргою на незаконне рішення державного реєстратора Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Миколаївської області Вирич Т.В. щодо реєстрації права оренди за ТОВ «ЕРКА» на зазначені земельні ділянки. Але позивачу було відмовлено в задоволенні моєї скарги та скасуванні зазначеної державної реєстрації. Наявність недійсного зазначеного договору оренди землі та подвійної державної реєстрації права оренди на вказані земельні ділянки порушує права позивача, як орендаря. Позивач вважає договір оренди землі укладений між [PERSON] та ТОВ «ЕРКА» б/н від 16.08.2018 року за яким [PERSON] передала в оренду ТОВ «ЕРКА» земельні ділянки: площею 7,0647га кадастровий номер 4824883900:03:001:0075, площею 1,0477га кадастровий номер 48824883900:04:001:0094, площею 0,3368га кадастровий номер 4824883900:04:001:0083 недійсним, а рішення державного реєстратора щодо реєстрації права оренди на вищезазначені земельні ділянки за ТОВ «ЕРКА» незаконним та таким, що підлягає скасуванню оскільки договір укладено і зареєстровано під час дії іншого договору укладеного спадкодавцем [PERSON] [PERSON] , який було укладено 28 лютого 2008 року на строк 15 років і зареєстровано у встановленому на той час законом порядку 26.08.2008 року. Крім того згідно п. 40 Договору 1, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи , а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Посилаючись на вищевикладене позивач просив суд визнати недійсним Договір 2 та скасувати рішення державного реєстратора Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Миколаївської області Вирич Тетяни Вікторівни номер запису про інше речове право №27658037 від 21.08.2018 року, №27657487 від 21.08.2018року, №27657790 від 21.08.2018 року та проведену державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) на підставі Договору 2, з одночасним припиненням права оренди ТОВ «ЕРКА», ЄДРПОУ 32430232 щодо відповідних земельних ділянок У судове засідання представник позивача не з`явився, подав заяву про розгляд справи за його відсутності, проти заочного розгляду справи не заперечував. \~ \~ \~ \~Відповідачі у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце слухання справи судом повідомлялися належним чином, про причини неявки суд не повідомили, відзив не подавали. \~ \~ \~ \~У відповідності з вимогами ст.ст. 223, 280 ЦПК України, справу розглянуто у відсутність сторін, в порядку заочного розгляду, оскільки у справі достатньо даних про права та взаємини сторін, відповідачі належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду, представник позивача не заперечував проти такого порядку вирішення справи. Відповідно до\~ч.\~2\~ст.\~247\~ЦПК України,\~ фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. \~ \~ \~ \~ Вивчивши доводи позову, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступне. 28 лютого 2008 року між ФГ «Вітаг» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, яка належала їй на підставі державного акта на право власності серії МК №034459 виданого16.06.2004 року, загальною площею 8,45га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з яких кадастровий номер 4824883900:03:001:0075 площею 7,06га; кадастровий номер 4824883900:04:001:0094 площею 1,05га; кадастровий номер 4824883900:04:001:0083 площею 0,34 га, яка розташована в межах території Новопетрівської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області. Зазначений договір оренди було зареєстровано у Новоодеському реєстраційному окрузі (офісі) Миколаївської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №040801901164 від 26.06.2008 року. На час укладення Договору 1 зазначені земельні ділянки належали на праві власності [PERSON] , що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії МК034459 виданим Новоодеською РДА Миколаївської області 16.06.2004 року. ЗА умовами Договору 1 він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної оренди (п. 42 Договору). Пунктом 38 Договору 1 визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї з сторін та внаслідок випадкового знищення пошкодження земельної ділянки яке істотно перешкоджатиме її використанню, а також з інших підстав передбачених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається, п. 39 Договору 1. Пункт 40 Договору 1 передбачає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна реєстраційний №1062566548248 (земельна ділянка кадастровий номер 4824883900:03:001:0075 площею 7,06га), №1062685948248 (земельна ділянка кадастровий номер 4824883900:04:001:0094 площею 1,05га та №1062793548248 ( земельна ділянка кадастровий номер 4824883900:04:001:0083 площею 0,34 га), Товариства з обмеженою відповідальністю «Ерка» та [PERSON] уклали між собою договір оренди щодо вищевказаних земельних ділянок, на строк 10 років. Цей договір зареєстровано державним реєстратором Миколаївської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вирич Т.В. 21.08.2018 року. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України). Згідно статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (стаття 93 ЗК України). Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України),\~ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до\~статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта\~статті 124 ЗК України\~). Частиною першою\~статті 627 ЦК України\~визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Так частиною першою\~статті 638 ЦК України\~передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч.ч. 1-3\~ст. 631 ЦК України\~строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. За змістом ч. 3\~ст. 640 ЦК України\~(в редакції, станом на момент укладення першого договору оренди землі та дату його реєстрації) - договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Відповідно до ч. 2\~ст. 124 ЗК України\~(в редакції, станом на момент укладення першого договору оренди) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з вимогами ч. 2\~ст. 125 ЗК України\~право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Чинна на час ухвалення рішення про державну реєстрацію другого договору оренди редакція частини другої\~статті 126 ЗК України\~передбачає, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до\~Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV, з змінами і доповненнями (тут і надалі - в редакції Закону на час прийняття оскаржуваних рішень)) у ст. 2 дає визначення поняттю «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно це єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об`єкти та суб`єктів цих прав. За приписами ч. 3\~ст. 3 Закону №1952-IV\~права на нерухоме майно та їх обтяження, які виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої ним Законом, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень. Враховуючи зазначені вище норми законодавства, позивачу належало право оренди земельної ділянки згідно Договору 1, укладеного 28.02.2008 року між ним та власником земельної ділянки [PERSON] та зареєстрованого 26.06.2008 року у встановленому на момент його укладення порядку. Таке право оренди було дійсним (чинним) та тривало протягом строку дії договору 15 років з дня його укладення. Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Судом встановлено, що станом на день ухвалення рішення про державну реєстрацію Договору 2 договір оренди землі укладений між ФГ «Вітаг» та [PERSON] сторонами у передбачений законом спосіб не розривався. ФГ «Вітаг» на даний час не ліквідоване. Разом з тим, не зважаючи на діючий договір оренди землі укладений між ФГ «Вітаг» та [PERSON] державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» здійснено 21.08.2016 року державну реєстрацію права оренди тих же земельних ділянок, номери записів про інше речове право №27658037, №27657487, №27657790. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об`єднаннями та організаціями (ч. 1, 2 ст. 27 Закону України «Про оренду землі»). Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» - орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій які б перешкоджали орендареві користуватись орендованою земельною ділянкою. Відповідно до ч. 2 ст. 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб. Положеннями ст. 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною. Частиною першою ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою\~статті 203 цього Кодексу. Згідно з положеннями ч. 1\~ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Судом встановлено, що Договір 2 від 16.08.2018 року був зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору (Договору 1) оренди землі, а спірні земельні ділянки на момент укладення договору знаходилися в законному користуванні ФГ «Вітаг». Згідно зі\~ст. 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до\~Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до ч. 8\~ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Суд звертає увагу, що одночасне існування двох речових прав, зокрема право оренди на земельну ділянку, на одну земельну ділянку є неможливим. У постанові від 24 червня 2020 року у справі № 229/4059/19 Верховний Суд прийшов до висновку про те, що за наявності діючого договору оренди, орендодавець не мав права передавати спірну земельну ділянку в користування іншій особі. Одночасне існування державної реєстрації кількох прав користування (оренди) на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону № 1952-ІV, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до позбавлення позивача як орендаря права самостійно господарювати на землі, що є порушенням положень\~статті 95 ЗК України\~та частини першої статті 25 Закону України «Про оренду землі. Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала таке право в Державному реєстрі прав, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, право якого зареєстроване у Державному реєстрі прав. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до зазначеного Реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. Відповідну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18. Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Частиною першою статті 19 ЦПК України установлено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають із цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій. якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами. Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку що позов ФГ «Вітаг» про визнання недійсним Договору 2 оренди земельної ділянки підлягає задоволенню. Верховний Суд України неодноразово висловлював правову позицію про те, що державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов`язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації, і що факт чинності попередніх договорів оренди землі унеможливлює державну реєстрацію прав оренди згідно договорів оренди землі, укладених пізніше (постанови ВС України від 29 вересня 2015 року у справі № 802/37191, від 30 березня 2016 року у справі № 21-1434а15, від 15 листопада 2016 року у справі № 825/1287/15-а). Рішення державного реєстратора підлягає скасуванню не лише із підстав недійсності оспорюваного договору оренди, але й з підстав порушення державним реєстратором норм законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно під час вчинення відповідних реєстраційних дій. Протиправні дії і рішення державного реєстратора призводять до виникнення ситуації з подвійною реєстрацією права користування землею на одну і ту саму земельну ділянку за різними особами. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження №61-16353сво18) зроблено висновок, що "недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим". Велика Палата Верховного Суду у п. 74 постанови від 29 травня 2019 року №367/2022/15-ц (14-376цс18) звертає увагу на те, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. А тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту права або інтересу позивача. За певних умов таким належним способом може бути скасування запису про проведену державну реєстрацію права (див. пункт 5.17 постанови від 4 вересня 2018 року у справі №915/127/18). Отже, на підставі вище викладено, суд приходить до висновку, що рішення реєстратора про проведення реєстраційної дії іншого речового права законодавству не відповідало, оскільки відомості про реєстрацію договору оренди землі на паперовому носієві має пріоритет над відсутніми у державному земельному кадастрі відомостями про існуюче у позивача 15-річне право оренди землі. Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав. Відтак, визнаючи недійсними спірний договір оренди земельної ділянки від 16 серпня 2018 року, суд також скасовує рішення державного реєстратора про проведену державну реєстрацію відповідного права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з одночасним припиненням права оренди землі у відповідача ТОВ «Ерка». Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE , № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). У контексті вказаної практики суд вважає наведене обґрунтування цього рішення достатнім. Зважаючи на вищевказані вимоги цивільного процесуального законодавства, відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в сумі 992, 40 грн. На підставі наведеного,

Outcome: approved