Jurisdiction: civil
Date: 2024-08-05 00:00:00

22.02.2024 до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначив, що 04.04.1997 на товарній біржі «Центральна Одеська біржа» між [PERSON] , який діяв від імені [PERSON] на підставі довіреності, виданої нотаріусом м. Нью-Йорка Garry Milman 08.02.1997, легалізованої Генеральним Консульством України у США № 0257 20.02.1997 та [PERSON] було укладено договір № 2419 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири за адресою: [ADDRESS] загальною площею 39,3 кв.м., житловою площею 20,4 кв.м. Однак, на час укладання зазначеного договору правочини, зареєстровані на біржі не підлягали подальшому нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України «Про товарну біржу», згідно з ч. 2 ст. 15 якого, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Про це прямо зазначається в самому договорі купівлі-продажу, а саме: Договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. На підставі зазначеного, 08.04.1997 в КП «ОМБТІ та РОН» право приватної власності на вказану квартиру було зареєстровано за [PERSON] (в книзі № 1504 стор. 116 кн.107доп). Право власності на вказану квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано. При зверненні до нотаріусу позивачу було роз`яснено, що її право на вищезазначену квартиру не зареєстровано у встановленому законом порядку, оскільки договір не був нотаріально посвідчений та укладений за участі представника продавця за довіреністю, що позбавляє її можливості розпоряджатися належним їй майном . У зв`язку з чим, позивач просить суд визнати договір купівлі-продажу вище вказаного нерухомого майна дійсним. 01.03.2024 ухвалою суду відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження. 22.05.2024 від представника позивача надійшла заява про долучення доказів, а саме: копія довідки КП «БТІ» ОМР № 37589/04-04 від 15.05.2024 про реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] за [PERSON] ; технічний паспорт станом на 19.04.2024; копії квитацій про сплату комунальних послуг. 28.05.2024 від представника позивача через систему «Електронний Суд» надійшло клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Товарну біржу «Центральна одеська біржа», яке 28.05.2024 ухвалою суду задоволено, залучено до участі у справі Товарну біржу «Центральна Одеська біржа» (код ЄДРПОУ 22446729, м. Одеса, вул. Жуковського, 38) у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору. 04.07.2024 від представника позивача надійшли дві аналогічних за змістом заяви про розгляд справи без участі сторони позивача, закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті. 04.07.2024 ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. 06.08.2024 від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без участі сторони позивача, проти заочного рішення не заперечують. Відповідач повідомлявся про розгляд справи належним чином, однак поштове відправлення повернулись на адресу суду з відмітками «адресат відсутній за вказаною адресою». Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 у справі № 361/8331/18 зазначив про те, що якщо учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Враховуючи положення ч. 2 ст.\~247\~ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, з огляду на неявку всіх учасників справи, не здійснювалось. Відповідно до ч. 1 ст.\~280\~ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; відповідач не подав відзив; позивач не заперечує проти такого вирішення справи. З`ясувавши обставини справи, дослідивши та перевіривши їх доказами, суд вважає, що заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступних встановлених судом обставин. Судом встановлено, що 04.04.1997 на товарній біржі «Центральна Одеська біржа» між [PERSON] , який діяв від імені [PERSON] на підставі довіреності, виданої нотаріусом м. Нью-Йорка Garry Milman 08.02.1997, легалізованої Генеральним Консульством України у США № 0257 20.02.1997 та [PERSON] було укладено договір № 2419 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири за адресою: [ADDRESS] загальною площею 39,3 кв.м., житловою площею 20,4 кв.м. Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР\~1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Судом встановлено, що відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу від 04.04.1997 № \~2419 квартира продана за 6\~844,00 грн, які отримані продавцем до підписання договору. Зазначений договір купівлі-продажу 08.04.1997 було зареєстровано в КП «ОМБТІ та РОН» за [PERSON] (в книзі № 1504 стор. 116 кн.107доп). Згідно листа КП БТІ ОМР від 15.05.2024 № 37589/04-04 право власності на кв. [ADDRESS] станом на 31.12.2012 зареєстровано за [PERSON] на підставі договору № 2419 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого товарною біржею «Центральна Одеська біржа» від 04.04.1997. Реєстраційний запис зроблено 08.04.1997 за реєстровим номером 1504 у реєстровій книзі 107доп на сторінці 116. Статтею 227\~ЦК УРСР\~1963\~року передбачалася, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Згідно зі ст.\~15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. На час укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному на той час законодавстві, оскільки згідно зі ст.ст. \~224,\~227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягав нотаріальному посвідченню, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягнуло недійсність договору. Проте, згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»\~біржі мали право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягали наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до\~ст. 153 ЦК УРСР 1963 року\~договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР 1963 року\~спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст.\~15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»\~по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Згідно зі ст.\~47\~ЦК УРСР\~1963\~року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою\~статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Положеннями ст.\~15\~ЦК України\~унормовано,\~що кожна\~особа має\~право на\~захист свого\~цивільного права\~у разі\~його порушення,\~невизнання або\~оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Оскільки вказаний договір повністю виконаний сторонами, не містить умов, які б суперечили закону, зареєстрований на Одеській товарній біржі, суд вважає за можливе поновити порушене право позивача на підставі ч. 2\~ст. 47 ЦК УРСР\~1963 року. Пунктом 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» визначено, що суд, на підставі ч. 2\~ст. 47 ЦК УРСР\~1963 року, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора, вправі визнати угоду дійсною. Це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності, передбачені законом обмеження. Крім того, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. У відповідності до діючого на даний час законодавства - а саме\~ст.\~\~204\~\~ЦК України \~«правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним». З огляду на викладене, суд вважає, що під час вчинення спірного правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, усі сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі-продажу квартири, правочин був реальним і вчинений у формі, дозволенній чинним законодавством України в 1997 році, в зв`язку з чим, суд дійшов висновку про задоволення позову про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

Outcome: approved