Jurisdiction: civil
Date: 2024-07-29 00:00:00

У квітні 2024 року позивач звернувся до суду з позовом, мотивуючи вимоги тим, що 02.02.2024 уклала з відповідачем та третьою особою договір про наміри укласти договір купівлі продажу квартири. Для реалізації намірів щодо купівлі квартири передала відповідачу 37\~560 грн. гарантійної суми. Після укладення цього договору відповідач повідомив позивачу, що на даний час у квартирі проживають орендарі і попрохав щоб вони залишили приміщення лише після закінчення опалювального сезону. На дану пропозицію позивачка відповідала категоричною відмовою, на що відповідач зазначив, що тоді і гарантійної суми вона назад не отримає, оскільки відмовляється від укладення договору купівлі продажу. Позивача було введено в оману про наявність чинного договору оренди житлового приміщення та перебування орендарів у квартирі, що продається. Договір, укладений між сторонами не є договором завдатку. Сама природа даного договору та правовідносини, що притаманні їм є тотожнім попереднім договором купівлі продажу квартири. Третя особа та відповідач не здійснювали повідомлення позивачки про дату, час та місце укладення основного договору купівлі продажу, позивачка не ухилялась від приждбання нерухомого майна. З урахуванням пункту 6.1 спірного договору попередній договір припинився 01.03.2024. На усні пропозиції позивачки повернути кошти відповідач відповів відмовою. Отримані відповідачем від позивача кошти не можуть вважатися завдатком, оскільки між сторонами не було укладено договору купівлі продажу квартири, а тому передані грошові кошти є авансом та підлягають поверненню у зв`язку із неукладенням договору. Просить стягнути з відповідача на її користь грошові кошти, отримані в якості авансу за попереднім договором від 02.02.2024 в сумі 37560 грн. та судові витрати. Ухвалою суду від 27.03.2024 відкрито провадження у справі. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу справу розподілено судді Ніколаєнко О.О. Ухвалою від 11.06.2024 прийнято справу до розгляду та призначено судове засідання. У відзиві на позовну заяву відповідач проти позову заперечував, зазначивши, що позивачка передала відповідачу в якості гарантійної суми кошти з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі продажу квартири. В порушення своїх зобов`язань відмовилася від укладення основного договору, чим порушила п. 5.2 договору. Відповідач був зацікавлений у продажу квартири. Позивачка у телефонній розмові повідомила відповідача про відмову від укладення основного договору та більше не виходила на зв`язок. Відповідач направляв позивачці пропозиції та запрошення до нотаріуса для укладення договору купівлі продажу, на які вона не реагувала. Просить відмовити у задоволенні позову. У судовому засіданні позивачка та представник позовні вимоги підтримали із зазначених підстав. Додатково пояснили, що після укладення попереднього договору позивачці було повідомлено про те, що квартиранти залишаться у квартирі ще на певний час. Також позивачці було повідомлено про наявність заборгованості за комунальними послугами, не надано інформації про зареєстрованих осіб. Позивачка мала обгрунтовані сумніви у добропорядності продавця, тому відмовилась від укладення договору купівлі продажу. Зазначила, що згодна була придбати квартиру лише за умови, якщо до укладення договору з неї виїдуть квартиранти, які винаймали у продавця житло. У судовому засіданні представник відповідача заперечувала проти позову з підстав, зазначених у відзиві. Відмова позивачки від виконання обов`язків за договором грунтується лише на її сумнівах і побоюваннях. Відповідач вжив усіх необхідних заходів з метою укладення основного договору, однак позивачка не з`являлась для укладення правочину. На момент показу квартири у ній проживали орендарі, які мали виїхати одразу після укладення договору купівлі продажу квартири. Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню. Судом встановлено, що 01.02.2024 [PERSON] уклав з ФОП [PERSON] договір про надання послуг, відповідно до умов якого замовник доручає та надає виключні права виконавцеві здійснювати пошук потенційного покупця об`єкту нерухомості по [ADDRESS] , а виконавець за плату надає замовнику комплексну послугу з пошуку потенційного покупця (а.с. 31-32). 02.02.2024 між ФОП [PERSON] та [PERSON] з одного боку та [PERSON] з іншого боку укладено договір №43, відповідно до якого сторони зобов`язуються в майбутньому укласти договір купівлі продажу нерухомого майна квартири [ADDRESS] (п. 1.1; 1.2 договору). Відповідно до п. 5.1 договору до підписання цього договору з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі продажу квартири та своєї платоспроможності, на підтвердження зобов`язання його виконання покупець передав, а продавці отримали в якості гарантійної суми в розмірі 1000 доларів США (дана сума передається в доларах США), що є еквівалентом 37\~560 грн. за курсом, встановленим НБУ на дату укладення цього договору. При здійсненні розрахунків за основним договором, зазначена гарантійна сума буде зарахована в загальну суму вартості квартири. Відповідно до п. 5.2 договору у випадку розірвання цього договору за ініціативою покупця та відмови від укладення основного договору з будь-яких причин, крім вказаних у розділі 7 цього договору (форс-мажор), є фактом порушення покупцем умов договору. Внесена гарантійна сума відповідно до пункту 5.1 передається продавцю та буде врахована в якості відшкодування. Передача гарантійної суми здійснюється під час підписання додаткової угоди про розірвання договору (а.с. 6) 16.02.2024 [PERSON] було направлено на адресу позивача лист-запрошення для укладання договору купівлі продажу на 26.02.2024. Поштове відправлення не було вручене у зв`язку із закінченням терміну зберігання (а.с. 33-36). 21.02.2024 [PERSON] було направлено на адресу позивача лист-запрошення для укладання договору купівлі продажу на 26.02.2024. Поштове відправлення було вручене за довіреністю (а.с. 37-39). Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання. З огляду на викладене, на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання. Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникнути на підставі договору купівлі-продажу. Аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 522/15584/17, від 17 червня 2021 року у справі № 711/5065/15-ц, від 01 листопада 2021 року у справі №\~201/13083/18. Судом встановлено,\~що основний\~договір купівлі-продажу, який\~б за\~своєю формою\~та змістом\~відповідав вимогам\~закону, між сторонами не укладено. Враховуючи зазначене,\~суд дійшов\~висновків про\~наявність підстав\~для задоволення\~позову,\~оскільки основний\~договір купівлі-продажу\~квартир в\~обумовлений сторонами\~строк укладений\~не був,\~тому передана\~ [PERSON] [PERSON] грошова сума, є авансом, а не завдатком, та підлягає поверненню позивачу. У зв`язку із задоволенням позову на підставі\~ст. 141 ЦПК України\~підлягає стягненню з відповідача судовий збір у розмірі 1211,20 грн., сплачений при зверненні до суду. \~

Outcome: approved