Jurisdiction: civil
Date: 2024-07-22 00:00:00

1.04.12.2023 [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] , [PERSON] , третя особа ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта». 2.Позивач просить суд: -стягнути з відповідачів 76 000 грн. завдатку, -76 000 грн. штрафу за невиконання договірних зобов`язань. 3.29.12.2023 відкрито загальне позовне провадження. 4.09.04.2024 закрито підготовче провадження. 5.Представник позивача просив розглянути справу за його відсутності, позов підтримав. 6.Відповідачі в судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлялися належним чином в порядку п.4 ч.8 ст. 128 ЦПК України. 7. [PERSON] \~звернення до\~суду з\~цим позовом\~пояснює тим,\~що ТОВ\~«Агентство нерухомості\~«АТЛАНТА» виставило\~на продаж\~квартиру [ADDRESS] ,\~яка належить\~на праві\~власності [PERSON] \~та [PERSON] .\~02.02.2022\~ [PERSON] \~(довіритель)\~уклав Договір\~Доручення №17/3\~з представником\~агенства нерухомості\~(повірений),\~за умовами\~якого довіритель\~доручає,\~а повірений\~зобов`язується\~вчинити від\~імені та\~за рахунок\~довірителя дії\~для придбання\~довірителем в\~майбутньому у\~власність квартири.\~ [PERSON] \~передав повіреному\~56\~640\~грн.\~(еквівалент\~2\~000\~доларів США\~за курсом\~продажу на\~цю дату),\~які повірений\~зобов`язався передати\~продавцеві квартири\~як забезпечувальний\~платіж.\~Термін укладання\~основного договору\~визначений Договором\~до 15.03.2022.\~Трохи пізніше\~09.02.2022 між агентством\~нерухомості та\~ [PERSON] ,\~який діяв\~від імені\~власника квартири\~ [PERSON] ,\~було укладено\~Угоду про\~укладання договору\~та передачу\~забезпечувального платежу\~№17/3,\~за умовами\~якої [PERSON] ,\~як представнику\~власників квартири,\~було передано\~забезпечувальний платіж\~в розмірі\~55\~920\~грн.\~(еквівалент\~2\~000\~доларів США)\~з метою\~відчуження квартири.\~Термін укладання\~основного договору\~купівлі-продажу\~визначено Угодою\~не пізніше\~15.03.2022.\~Ціна об`єкту\~узгоджена сторонами\~в розмірі\~77\~500\~доларів США\~та визначено,\~що на\~день відчуження\~квартири Покупець\~має сплатити\~Продавцям грошову\~суму за\~виключенням забезпечувального\~платежу в\~розмірі 75\~500\~доларів США.\~В момент\~ укладання\~Угоди представник\~Покупців передав\~представнику агентства\~нерухомості оригінали\~документів на\~квартиру про\~що було\~складено та\~підписано Акт\~прийому-передачі\~документів від\~09.02.2022.\~Угода також\~передбачає,\~що у\~разі відмови\~Продавця від\~укладання договору\~відчуження об`єкту\~нерухомості Продавець\~зобов`язується\~повернути забезпечувальний\~платіж Представнику\~і виплатити\~штраф у\~розмірі 100%\~від суми\~забезпечувального платежу\~протягом 5\~календарних днів.\~У зв`язку\~з введенням\~в дію\~режиму воєнного\~стану з\~24.02.2022\~укладення основної\~угоди було\~деякий час\~неможливим.\~Пізніше,\~в травні\~2022\~року [PERSON] ,\~перебуваючи за\~кордоном,\~виявив бажання\~укласти основний\~договір купівлі-продажу\~квартири,\~але це\~було неможливо\~зробити,\~оскільки діяли\~обмеження щодо\~посвідчення договорів\~купівлі-продажу\~за довіреністю.\~Оскільки наміри\~покупців придбати\~квартиру залишались\~дійсними,\~а основний\~договір не\~міг бути\~укладений не\~з їх\~вини,\~було прийнято\~рішення дочекатися\~відміни заборони\~на відчуження\~за довіреністю,\~що сталося\~24.06.2022\~на підставі\~постанови КМУ\~№ 719.\~ Однак,\~незважаючи на\~законодавче врегулювання\~та скасування\~усіх заборон\~на відчуження\~за довіреністю,\~відповідачі,\~як продавці,\~досі ухиляються\~від укладання\~основного договору\~купівлі-продажу\~квартири,\~тим більше\~11.03.2023\~їх представник\~ [PERSON] \~отримала в\~агентстві нерухомості\~оригінали правовстановлюючих\~документів на\~квартиру, але суму забезпечувального платежу 2 000 доларів США продавці покупцеві не повернули. У зв`язку з цим, позивач вважає, що з відповідачів слід стягнути 76 000 грн. (еквівалент 2 000 доларів США за курсом продажу на день звернення до суду) як завдаток та 76 000 грн. штрафу (100% від суми забезпечувального платежу) за невиконання своїх зобов`язань з продажу квартири. Судом встановлені такі обставини справи. 8.Квартира [ADDRESS] належить з 23.08.2013 на праві спільної часткової власності [PERSON] та [PERSON] . 9.02.02.2022 між ТОВ «Агентство нерухомості «АТЛАНТА» (повірений) та [PERSON] (довіритель) було укладено Договір Доручення №17/3, за умовами (п. 1.1. Договору) якої Довіритель доручає, а Повірений зобов`язується вчинити від імені та за рахунок Довірителя необхідні дії для придбання Довірителем в майбутньому у власність об`єкта нерухомості багатокімнатна квартира в [ADDRESS] . 10.Згідно з п. 1.2. Договору для забезпечення виконання договору Довіритель передає Повіреному 56 640 грн., що в еквіваленті становить 2000 доларів США за курсом продажу 02.02.2022, яку Повірений зобов`язується передати продавцеві в якості забезпечувального платежу. 11.Згідно з п. 1.6. Договору термін укладання основного договору купівлі-продажу квартири визначено не пізніше 15.03.2022. 12.Згідно з п.2.1 Договору, повірений, зокрема, зобов`язався в разі неможливості виконати дане йому доручення, повернути довірителю отриману відповідно до п. 1.2 Договору грошову суму протягом 3 днів. 13.09.02.2022 між ТОВ «Агентство нерухомості «АТЛАНТА» та [PERSON] , який діяв від імені [PERSON] , [PERSON] (Продавець) було укладено Угоду про укладання договору та передачу забезпечувального платежу № 17/3, за умовами якої (п. 1) представник передав покупцю забезпечувальний платіж в розмірі 55 920 грн., що в еквіваленті становить 2 000 доларів США за курсом продажу 09.02.2022, з метою відчуження останнім квартири [ADDRESS] . 14.Згідно з п. 4 Угоди термін укладання основного договору купівлі-продажу визначено не пізніше 15.03.2022. 15.Згідно з п. 7 Угоди в момент її укладання покупець передає представнику оригінали документів на об`єкт нерухомості, про що було складено та підписано Акт прийому-передачі документів від 09.02.2022. 16.Згідно з п. 6.3 Угоди продавці зобов`язалися звільнити квартиру та передати ключі покупцю ключі від квартири не пізніше 15.03.2022. 17.Згідно з п. 11 Угоди у разі відмови Продавця від укладання договору відчуження об`єкту нерухомості Продавець зобов`язується повернути забезпечувальний платіж Представнику і виплатити штраф у розмірі 100% від суми забезпечувального платежу протягом 5 календарних днів. 18.Згідно з п. 2 Угоди ціна об`єкту узгоджена сторонами і становить 77 500 доларів США. 19.Згідно з п. 3 Угоди на день відчуження об`єкту нерухомості Покупець має сплатити Продавцям грошову суму за виключенням забезпечувального платежу у розмірі 75 500 доларів США. 20.11.01.2023 представником [PERSON] , [PERSON] на підставі довіреності від 22.11.2022, було отримано оригінали правовстановлюючих документів на квартиру. Висновки суду. 21.Предметом спору є стягнення з продавців коштів, отриманих за продаж квартири та стягнення штрафу у розмірі забезпечувального платежу, що передбачено умовами вказаної угоди. 22.Позивач вважає ці кошти завдатком. 23.Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 24.Згідно з ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 25.Згідно з ч.2 ст. 533 ЦК України, якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. 26.Згідно з ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 27.Згідно з ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди. 28.Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 29.Згідно зі ст. 626 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. 30.Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). 31.Згідно з ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. 32.За умовами Угоди про укладення договору та передачу забезпечувального платежу №17/3 від 09.02.2022 відповідачі (продавці квартири) отримали через агентство нерухомості грошову суму еквівалентну 2 000 доларів США, як забезпечувальний платіж, яку агентство нерухомості в свою чергу отримало від покупця [PERSON] за Договором доручення№ 17/3 від 02.02.2022. 33.Також продавці за умовами Угоди про укладення договору та передачу забезпечувального платежу № 17/3 від 09.02.2022 взяли на себе зобов`язання продати [PERSON] належну їм квартиру, звільнити її та передати покупцеві ключі від квартири не пізніше 15.03.2022. 34.Будь-яких доказів, що цей термін був продовжений не надано. 35.Позивач особисто посилається на те, що термін дії Угоди був продовжений то тих пір, коли перестануть існувати перешкоди для продажу квартири через представника по довіреності. 36.Обмеження щодо посвідчення договорів купівлі-продажу за довіреністю, які діяли на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 164 від 28.02.2022 року «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» перестали існувати у зв`язку з прийняттям 24.06.2022 постанови Кабінету Міністрів України № 719, якою було скасовано таку заборону а відповідний пункт постанови було викладно у новій редакції - нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна на підставі довіреності, з дня видачі якої минуло більше одного місяця дозволяється за умови отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом також за умови її реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей з внесенням до нього відомостей про наявність повноважень, необхідних представникові для укладення (підписання) відповідного договору (акта). 37.Станом на 24.06.2022 будь-які законодавчі обмеження для виконання сторонами Угоди про укладення договору та передачу забезпечувального платежу № 17/3 від 09.02.2022 своїх зобов`язань були відсутні. 38.Отримання 11.01.2023 їх представником продавців оригіналів правовстановлюючих документів на квартиру, які попередньо були передані агентству нерухомості за умовами Угоди, говорить про те, що продавці фактично відмовилися від укладання договору відчуження квартири. 39.Щодо правової природи цієї суми, яку позивач вважає завдатком. 40.Згідно з ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. 41.Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання. 42.На відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку не виконання зобов`язання. 43.Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. 44.Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу. 45.Відмінною ознакою завдатку є те, що його видача й одержання є безумовним доказом факту вчинення договору, в свою чергу видача авансу безумовним доказом факту укладення договору не є. 46.Верховний Суд у постанові від 17.06.2021 у справі № 711/5065/15-ц зазначив, що сума грошових коштів, яка за своєю правовою природою є авансом, підлягає поверненню особі, яка їх сплатила, незалежно від того, з вини якої сторони не відбулося укладення договору. 47.Пункт 11 Угоди не передбачено обов`язку продавця повернути забезпечувальний платіж покупцеві, оскільки цей пункт передбачає обов`язок продавця повернути такий платіж представнику, тобто агентству нерухомості. 48.Однак сума забезпечувального платежу в розмірі еквівалентному 2 000 доларів США не є завдатком, як вважає позивач, а є авансом, що покладає на відповідачів обов`язок повернути ці кошти позивачеві, як платіж, що був переданий ним як аванс, як частина суми вартості квартири. 49.Щодо стягнення штрафу на підставі п. 11 Угоди, то за цим пунктом Продавець зобов`язався у разі своєї відмови від укладання договору відчуження об`єкту нерухомості виплатити Представнику, тобто агентству нерухомості, штраф у розмірі 100% від суми забезпечувального платежу протягом 5 календарних днів. 50.Оскільки обов`язок продавця за Угодою не передбачає виплати штрафу покупцеві, то позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають. 51.Також позивач чи його адвокат, який отримує винагороду за надані послуги, звертаючись до суду з цим позовом, мав би визначитись яким чином з відповідачів слід стягнути кошти. Проте адвокат цього не визначив в позові. Резолютивна частина рішення має бути такою, яку зрозуміло як виконати. Суд вважає, що така відповідальність є дольовою, а тому обов`язок щодо стягнення з відповідачів на користь позивача 76 000 грн. слід покласти на відповідачів у рівних частинах, тобто по 38 000 грн. з кожного відповідача. 52.

Outcome: partial