Jurisdiction: civil
Date: 2024-07-14 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовними вимогами до [PERSON] , ФГ "Магнат 2021", про витребування земельної ділянки з незаконного володіння та користування, скасування запису про державну реєстрацію договору оренди. В обґрунтування позову зазначено, що між [PERSON] як власником земельної ділянки площею 5,2498 га, кадастровий номер 4823980400:02:000:0208, що розташована в межах території Багачівської сільської ради Первомайського(Кривоозерського) району Миколаївської області, та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" як орендарем, укладено 01 січня 2005 року договір оренди землі №207/К, на строк 50 років. Вказаний договір зареєстрований в Кривоозерському райвідділі МРФ, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №040601700210 від 28 серпня 2006 року, а реєстрація речового права здійснена 06 липня 2020 року, номер запису про інше речове право:37386439. Кривоозерським районним судом Миколаївської області 05 липня 2022 року у цивільній справі №479/616/21 позовні вимоги [PERSON] до ТОВ "Агрофірма Корнацьких", [PERSON] , про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди - задоволені частково, скасовано запис про речове право ТОВ "Агрофірма Корнацьких" щодо земельної ділянки площею 5,2498 га, кадастровий номер 4823980400:02:000:0208. Позивач вважає, що оскільки договір оренди землі з ТОВ "Агрофірма Корнацьких" не визнано судом недійсним, розірваним або припиненим, а тому вказаний договір є чинним та діє до 01 січня 2055 року. Однак позивачу 16 січня 2023 року стало відомо, що 19 жовтня 2022 року між [PERSON] та ФГ "Магнат 2021", всупереч умовам діючого договору із ТОВ "Агрофірма Корнацьких", укладено інший договір оренди землі, про що внесено запис про інше речове право у державному реєстрі прав за номером: 48321088. З огляду на вищевикладене, вважає, що спірний договір оренди вказаної земельної ділянки є недійсним з моменту вчинення, тому просить задовольнити позовні вимоги та стягнути судові витрати з відповідачів. В судове засідання сторони не з`явились. Представник позивача за письмовою заявою підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити та здійснювати розгляд справи за його відсутності. Відповідачі в судове засідання не з`явились, про дату, час і місце судового засідання повідомлені належним чином. У своєму відзиві представник відповідача ФГ "Магнат 2021" просив відмовити у задоволенні позову, з викладених у ньому підстав. Дослідивши матеріали справи, надані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного. Положеннями ст.11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України є договори та інші правочини. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Положеннями ч.1 ст.627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно із ч.3 ст.6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Відповідно до частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. У частинах першій, четвертій статті 639 ЦК України вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. У частинах першій та другій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом України «Про оренду землі» (№161-XIV), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України). Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України "Про оренду землі"). Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консенсуальним, строковим та оплатним. У частині першій статті 14 Закону України "Про оренду землі" було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. 05 грудня 2019 року Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності 16 січня 2020 року (№340-IX), частину першу статті 14 Закону "Про оренду землі" викладено в дещо іншій редакції: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом. У статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначені істотні умови договору оренди землі. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди). Отже, на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі. Положення ст.6 Закону України "Про оренду землі"(в редакції 2005 року) передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно положень ст.17 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. 05 грудня 2019 року Законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" частину першу статті 19 Закону "Про оренду землі" доповнено нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Тобто, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Отже, договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону України "Про оренду землі". З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом. Згідно положень абз.2 ч.2 ст.25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди (статтю доповнено даною умовою 05 грудня 2019 року Законом № 340-IX). Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього. Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним. Згідно з частиною 4 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". За частиною п`ятою статті 6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду у встановленій формі. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації (правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16). Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19, то Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації. Однак, Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону України "Про оренду землі" вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації. Судом встановлено, що [PERSON] на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 5.2498 га, кадастровий номер: 4823980400:02:000:0208, що розташована в межах території Багачівської сільської ради Первомайського(Кривоозерського) району Миколаївської області, що підтверджено даними Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку(а.с.32). 01 січня 2005 року [PERSON] , який діяв в інтересах [PERSON] , на підставі нотаріально посвідченої довіреності серія ВАР №521400, реєстраційний №8476 від 17 жовтня 2003 року(а.с.31), підписав із ТОВ "Агрофірма Корнацьких", договір оренди землі №207/К, площею 5,25 га, строком на 50 років з терміном закінчення 31 грудня 2054 року(а.с.22-24). Вказаний договір зареєстрований в Кривоозерському райвідділі МРФ №17 Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" Державного комітету України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 серпня 2006 за №040601700210 та діє до 01 серпня 2055 року, згідно існуючого на той час порядку, що підтверджує також засвідчуваний напис (зокрема, дата та номер державної реєстрації), підпис уповноваженої особи, а також печатка Миколаївської регіональної філії №17 Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" Державного комітету України по земельних ресурсах на останній сторінці Договору оренди землі з ТОВ "Агрофірма Корнацьких". В подальшому 06 липня 2020 року було зареєстровано право оренди та внесено запис про інше речове право: 37386439 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Рішенням Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 05 липня 2022 року у цивільній справі №479/616/21 за позовом [PERSON] до ТОВ "Агрофірма Корнацьких", [PERSON] про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди, позовні вимоги задоволені частково, а саме: скасовано державну реєстрацію Договору оренди землі №207/К від 01 січня 2005 року, укладеного між [PERSON] в особі [PERSON] , діючого в його інтересах на підставі нотаріально посвідченої довіреності, та орендарем - ТОВ "Агрофірма Корнацьких", зареєстрованого державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг м.Южноукраїнська Бернацькою В.О., номер запису про інше речове право: 37386439(а.с.55-58). В подальшому між відповідачем [PERSON] та ФГ "Магнат 2021" в особі голови [PERSON] 19 жовтня 2022 року укладено новий договір оренди земельної ділянки площею 5.2498 га, кадастровий номер: 4823980400:02:000:0208, що розташована в межах території Багачівської сільської ради Первомайського (Кривоозерського) району Миколаївської області, строком на 10 років(а.с.78), про що 01 листопада 2022 року внесено запис про інше речове право у державному реєстрі прав за номером: 48321088, що підтверджено даними Витягу з Державного земельного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №314085171(зворот а.с.78). Згідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 23 червня 2020 року у справі №696/1693/15-ц (провадження №14-737ц19) державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Також, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі №587/2326/16-ц (провадження №14-44219) вказано, що "суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що на час підписання 29 грудня 2015 оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ "Натон" був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний [PERSON] із позивачем 19 квітня 2007 року і зареєстрований 23 жовтня 2007 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України". Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі №610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати. Судом встановлено, що на час укладення договору оренди земельної ділянки площею 5.2498 га, кадастровий номер: 4823980400:02:000:0208, між [PERSON] та ФГ "Магнат 2021" від 19 жовтня 2022 року, був чинним договір оренди цього ж об`єкта, укладений між [PERSON] та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" від 01 січня 2005 року, зі строком дії 50 років, оскільки він не визнаний судом недійсним, розірваним або припиненим, а відтак Договір оренди землі з ТОВ "Агрофірмою Корнацьких" є чинним та діє до 01 січня 2055 року. Уклавши оспорюваний договір оренди земельної ділянки з ФГ "Магнат 2021", під час дії договору оренди тієї ж земельної ділянки з ТОВ "Агрофірма Корнацьких", [PERSON] як орендодавець, вчинив дії, які перешкоджають орендареві (позивачу) користуватися орендованою земельною ділянкою, тобто порушив вимоги абзацу четвертого частини другої ст.24 Закону України "Про оренду землі". Тому, враховуючи, що на час підписання оскаржуваного договору оренди та реєстрації права оренди земельної ділянки був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний раніше. У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування). Положеннями ст.27 Закону України "Про оренду землі" передбачається, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. Тобто, орендар (позивач) має абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ФГ "Магнат 2021" у своє тимчасове (строкове) володіння. Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди. У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме ЗУ "Про оренду землі", на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння. Отже, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про витребування земельної ділянки площею 5.2498 га, кадастровий номер: 4823980400:02:000:0208, із чужого незаконного володіння та користування ФГ "Магнат 2021" на користь ТОВ "Агрофірма Корнацьких", оскільки в даному випадку, обраний позивачем спосіб захисту прав є ефективним засобом відновлення порушеного права позивача та відновить порушене право позивача на оренду земельної ділянки. Даючи оцінку встановленим обставинам та доказам в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та користування, підлягає до задоволення. Крім того, за положеннями абз.3 ч.3 ст.26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Судом встановлено, що на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65341238 від 03 листопада 2022 року, прийняте державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг м.Южноукраїнська Калашнік О.Ю. щодо земельної ділянки площею 5.2498 га, кадастровий номер: 4823980400:02:000:0208, 01 листопада 2022 року зареєстровано право оренди ФГ "Магнат 2021" на зазначену земельну ділянку, номер запису про інше речове право: 48321088(звортор а.с.78). Підставою для державної реєстрації права оренди ФГ "Магнат 2021" на вказану земельну ділянку став договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 19 жовтня 2022, видавник: сторони договору: орендар - ФГ "Магнат 2021" та орендодавець - [PERSON] .. В ході судового розгляду встановлено, що договір оренди землі б/н від 19 жовтня 2022 року є недійсним, саме з цих підстав суд приходить до висновку, що підлягає скасуванню державна реєстрація (запис) договору оренди землі, проведена 01 листопада 2022 року. Тому і в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації, суд приходить до висновку про їх задоволення. У відповідності до ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Як вбачається з квитанції про сплату судового збору(а.с.17) позивачем сплачено за дві позовних вимоги 5368 грн. судового збору, які підлягають стягненню з відповідачів в рівних частках на користь позивача. Враховуючи викладене, та

Outcome: approved