Jurisdiction: civil
Date: 2024-07-21 00:00:00

02 травня 2024 року Олександрійська міська рада звернулася до суду із позовом до [PERSON] про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати. Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору дарування [PERSON] на праві приватної власності належить нерухоме майно, а саме 11/50 частки будівель та споруд по [ADDRESS] . Рішенням виконавчого комітету Олександрійської міської ради від 17.12.2015 № 992 «Про поділ об`єкту нерухомого майна на присвоєння адрес» поділено на окремі об`єкти нерухомості комплекс будівель та споруд по [ADDRESS] , будівлям та спорудам, що належать відповідачу. Відповідно до рішення Олександрійської міської ради №158 від 16.09.2016 «Про поділ земельної ділянки по [ADDRESS] » було надано дозвіл, серед інших, відповідачу на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, яка перебуває у власності Олександрійської територіальної громади, на шість окремих земельних ділянок, в тому числі, площею 0,1722 га з присвоєнням земельній ділянці окремої поштової адреси: [ADDRESS] . Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 19.04.2024 № НВ-0000995982024 вбачається, що 16.02.2017 року проведено державну реєстрацію земельної ділянки, загальною площею 0,1722 га, кадастровий номер 3510300000:10:297:0026, місце розташування: [ADDRESS] . Таким чином, з моменту реєстрації відповідач використовує земельну ділянку, яка входить до комунальної власності. Згідно рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 22.02.2023 у справі № 398/2471/22, яке набрало законної сили 27.03.2023, з [PERSON] на користь Олександрійської міської ради стягнуто безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 33489,44 гри. (розрахунковий період з 01.06.2020 по 31.07.2022). Однак, відповідач належним чином не оформив право користування земельною ділянкою, на якій перебуває зазначений об`єкт нерухомості, та не уклав з Олександрійською міською радою відповідного договору оренди земельної ділянки. Розмір доходу відповідача у період з 01.08.2022 по 30.04.2024 розраховується наступними чином: 1) з 01.08.2022 по 31.12.2022: 289875,84 грн. х 5% х 5/12 = 6039,08 грн., де 289875,84 грн. нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:10:297:0026 по [ADDRESS] , загальною площею 0,1722 га в м. Олександрія, 5% - орендна ставка, 5/12 - 7 календарних місяці за які нараховувалася орендна плата; 2) з 01.01.2023 по 31.12.2023: 438563,52 грн. х 5% = 21928,18 грн., де 438563,52 грн. нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:10:297:0026 по [ADDRESS] , загальною площею 0,1722 га в м. Олександрія, 5% - орендна ставка; 3) з 01.01.2024 по 30.04.2023: 461098,41 грн. х 5% х 4/12 = 7684,97 грн., де 461098,41 грн. нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:10:297:0026 по [ADDRESS] , загальною площею 0,1722 га в м. Олександрія, 5% - орендна ставка, 4/12 - 4 календарних місяці за які нараховувалася орендна плата. Тобто, на момент розгляду даної справи в суді, розмір безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою за період з 01.08.2022 по 30.04.2024 становить 35652,23 грн. Ухвалою судді від 31.05.2024 по вищевказаній цивільній справі відкрито провадження та справу призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін, копія якої була направлена сторонам та відповідачу визначено п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву. Відповідачем відзив на позовну заяву не надано. Відповідно до ст. 247 ЦПК України здійснюється повне фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу. Представник позивача подав заяву про розгляд справи без його участі, позов підтримує та просить його задовольнити. У судовому засіданні відповідач позов визнав частково, пояснив, що згоден платити орендну плату, але не за всю земельну ділянку, а лише за ту частину, яка знаходиться під його нерухомим майном, а саме за 0,599 га., оскільки іншою часткою землі він не користується. Крім того пояснив, що з використання цього майна він доходу не має. Більш того, він не має доступу до свого нерухомого майна, оскільки немає під`їзду до нього. У судовому засіданні представник відповідача підтримав думку відповідача та зазначив, що позивачем не вжито заходів до укладання договору оренди з відповідачем, між ними не узгоджено умови оренди земельної ділянки. Суд, врахувавши доводи сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку. Судом встановлено, що згідно архівної довідки №475 від 25.05.2020, право власності на 11/50 частки будівель та споруд по [ADDRESS] , за архівними даними КП «ОМБТІ» належало [PERSON] на підставі договору дарування від 09.11.2006, посвідченого Радовою С.В. приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу р№2601 та договору про внесення змін до договору дарування від 31.01.2009, посвідченого Радовою С.В. приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу р№150 (а.с.12). Відповідно до копії рішення виконавчого комітету Олександрійської міської ради від 17.12.2015 № 992, поділено на окремі об`єкти нерухомості комплекс будівель і споруд по [ADDRESS] адреси [PERSON] за договором дарування від 09.11.2006 (11/50 частки) [ADDRESS] (а.с.13). Відповідно до копії рішення Олександрійської міської ради від 16.09.2016 № 158, надано, зокрема, [PERSON] дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо поділу земельної ділянки, що знаходилась за адресою: [ADDRESS] загальною площею 0,8716 га (кадастровий номер 3510300000:10:297:0002), на земельну ділянку площею 0,1722 га з присвоєнням окремої поштової адреси: [ADDRESS] (а.с.14). Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 19.04.2024 № 375017287, та витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 19.04.2024 № НВ-0000995982024, земельна ділянка кадастровий номер 3510300000:10:297:0026, площею 0,1722 га, цільове призначення J.12.04 для будівництва та обслуговування будівель та споруд, за адресою: [ADDRESS] , належить територіальній громаді м. Олександрії в особі Олександрійської міської ради (а.с.15-21). Відповідно до копії рішення Олександрійської міськрайонного суду Кіровоградської області від 22.02.2023, справа №398/2471/22, стягнуто з [PERSON] на користь Олександрійської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 33489,44 за період з 01.06.2020 по 31.07.2022 (а.с.22-23). Згідно з копією Витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок від 09.06.2022 № 8816/295-22, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:10:297:0026, становить 289\~875,84 грн. (а.с.24). Згідно з копією Витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок від 18.12.2023 № НВ-9934110082023, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:10:297:0026, становить 438 563,52 грн. (а.с.25). Згідно з копією Витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок від 19.04.2024 № НВ-9937340522024, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:10:297:0026, становить 461 098,41 грн. (а.с.26). Відповідно до рішення Олександрійської міської ради від 07 липня 2021 року № 221 «Про місцеві податки і збори», яким встановлюються та вводяться в дію з 01.01.2022, в таблиці 5 «Ставки орендної плати за земельні ділянки комунальної форми власності на території Олександрійської територіальної громади» визначено, що ставка податку (орендної плати) за земельні ділянки з цільовим призначенням 12.04 «Для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства2» встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.27-35). Відповідно до рішення Олександрійської міської ради від 12 травня 2023 року № 609 «Про місцеві податки і збори», яким встановлюються та вводяться в дію з 01.01.2024, в таблиці 1.1 «Ставки орендної плати за земельні ділянки комунальної форми власності на території Олександрійської територіальної громади» визначено, що ставка податку (орендної плати) за земельні ділянки з цільовим призначенням 12.04 «Для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства2» встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.37-40). Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, на землі державної власності. Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, а також застосування передбачених законом способів захисту прав. Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У главах 82 і 83 ЦК України визначено, що для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях. Водночас для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути лише майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року в справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20 вересня 2018 року в справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18). Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди. Частиною першою статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 ЗК України). Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 4 Податкового кодексу України (далі ПК України), тут і далі у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин). Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України). Отже, законодавець розмежовує поняття «земельний податок» та «орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності» залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками. Водночас згідно зі статтями 122-124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі». Водночас ЗК України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин першої, другої статті 120 цього Кодексу (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлові будівлі, розташовані на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року в справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15 грудня 2021 року в справі № 924/856/20. Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що після набуття права власності на нежитлові приміщення у відповідача могло б виникнути право користування земельною ділянкою, на якій розташовані відповідні приміщення. Незважаючи на те, що нежитлові приміщення не можуть бути відокремлені від земельних ділянок, на яких вони розташовані, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України, та оформити право користування земельною ділянкою. Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року в справі № 629/4628/16 (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року в справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 13 лютого 2019 року в справі № 320/5877/17 (провадження № 14-32цс19), у постановах Верховного Суду від 14 січня 2019 року в справі № 912/1188/17, від 21 січня 2019 року в справі № 902/794/17, від 04 лютого 2019 року в справі № 922/3409/17, від 12 березня 2019 року в справі № 916/2948/17, від 16 листопада 2022 року в справі № 922/519/20. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України. Підсумовуючи наведене, суд приходить до висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими. Безпідставне набуття відповідачем спірної земельної ділянки у зазначений у позові період не є результатом протиправного діяння, а є наслідком законних дій, а саме набуття відповідачем у власність будівель, які безпосередньо пов`язані із земельною ділянкою. Схожий за змістом висновок викладений у постанові Верховного Суду від 28 червня 2023 року у справі № 726/349/21 (провадження № 61-18143св21). Таким чином, [PERSON] користується земельною ділянкою, площею 0,1722 га кадастровий номер 3510300000:10:297:0026, по [ADDRESS] , для будівництва та обслуговування будівель та споруд, право власності на яку зареєстровано за ним. Відповідач договір оренди земельної ділянки не уклав, однак як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Розрахунок позивача, суд вважає правомірним та таким, що відповідає чинному законодавству. Отже, відповідач з 01.08.2022 по 30.04.2024 продовжує фактично користуватися зазначеною земельною ділянкою, не сплачуючи коштів за її використання, а тому позовні вимоги є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Outcome: approved