Jurisdiction: civil
Date: 2024-07-17 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «М груп девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Позовні вимоги мотивував тим, що 11 січня 2019 року між позивачем, як покупцем та відповідачем, як продавцем було укладено договір №1/11/01/19 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому. Згідно з пунктом 1.1 зазначеного договору продавець зобов`язувався передати у власність покупця об`єкт нерухомого майна, що буде створено ним у майбутньому, описаний у п.1.2. даного договору, а покупець зобов`язувався прийняти квартиру та оплатити її вартість у відповідності до умов договору. Пунктом 1.2. договору визначено, за даним договором у власність покупця передається нерухоме майно, що буде знаходитись в житловому будинку в [ADDRESS] ) у відповідвості до опису: вид нерухомого майна - квартира, в 9 під`їзді, на 3 поверсі, площею 61.2 кв.м. Відповідно до п. 1.5. договору закінчення будівництва об`єкту мало бути здійснено відповідачем у термін - друге півріччя 2021 року, тобто не пізніше 31.12.2021 року. Пунктом 2.1. Договору визначено, що загальна вартість Об?екту на момент укладення договору становить суму у розмірі гривневого еквіваленту 23 818,43 доларів США курсом купівлі доларів в ПАТ «ПриватБанк» на день оплати. У пункті 2.2. Договору зазначено, що покупець сплачує вартість об`єкта національній валюті України по курсу купівлі доларів США АТ «Приватбанк» згідно графіку. На виконання умов договору позивач оплатив повну вартість об`єкта у вигляді внесків оплати за квартиру, в розмірі 648 188 грн. (еквівалент 23818,43 дол. США). Отже, позивач розмістив власні кошти в сумі якості інвестиції в об`єкт нерухомості - квартиру у багатоквартирному житловому будинку, який мав бути збудований відповідачем. Будівництво вищезазначеного об`єкту здійснювалось ТОВ «Будівельна компанія «Мельник» на підставі дозволу від 22.07.2019 року № ІФ 112192030599. Проекту документацію на вказаний об?єкт було складено ПП [PERSON] . Останній також здійснював авторський нагляд за будівництвом. Будівництво об`єкту здійснювалось на земельній ділянці кадастровий номер 2610100000:08:002:0039, площею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] , яка знаходилась у користуванні відповідача на підставі договору суперфіцію №l від 08.08.2019 року, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "НІРА" та Товариством з обмеженою відповідальністю "М груп девелопмент" Вказана інформація підтверджується у сукупності дозволом на виконання будівельних робіт та інформацією проектанта ПП [PERSON] про об`єкт. Під`їзд позивача №9 (за проектним планом забудови під?їзд № [NUMBER] ), у якому знаходиться об?єкт інвестування є повністю збудованим. Однак, право власності на квартиру відповідачем позивачу не передано. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 14.09.2022 року у справі №909/858/21 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "НІРА" до Товариства з обмеженою відповідальністю "М груп девелопмент" про розірвання договору, повернення земельної ділянки, скасування державної реєстрації та припинення права на забудову земельної ділянки, стягнення грошових коштів у сумі 1787038 грн 75 коп. задоволено частково. Факт невиконання відповідачем договірних зобов`язань шодо закінчення будівництва у термін 31.12.2021 року у сукупності із втратою права користування земельною ділянкою на якій велося будівництво свідчить про порушення відповідачем прав позивача, як інвестора, щодо своєчасної передачі майнових прав на об`єкт будівництва. Позивачем зазначається, що у рішенні Господарського Івано-Франківської області 14.09.2022 року суд дійшов висновку про те, що з укладеного між сторонами договору суперфіцію №1 від 08.08.2019 ТОВ "НІРА" (суперфіціар) надало, а ТОВ"М Груп Девелопмент" (суперфіціарій) прийняло в строкове платне користування спірну земельну ділянку. Саме на підставі цього договору та відповідно до положень ст.413 ЦК України, у відповідача виникло право на користування чужою земельною ділянкою для забудови. У зв`язку із розірванням договору суперфіцію №1 від 08.08.2019 у відповідача припилося право на користування чужою земельною ділянкою для забудови. Разом із цим, на даний час на вказаній земельній ділянці, яка належить ТОВ «Ніра», знаходиться проінвестоване позивачем майно об`єкт будівництва. Позивач виконав грошові зобов`язання за договорами пайової участі у будівництві, за якими набув право вимоги, повністю сплативши вартість об`єкту будівництва, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права власності на об?єкти інвестування після завершення їх будівництва. Відповідач ПП «М груп девелопмент» не виконав належним чином зобов`язань за договором укладеним між ним та позивачем, хоч він і сплатив пайові внески у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт. Тому існують правові підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру. Враховуючи наведне просить суд визнати за позивачем майнові права на квартиру площею 61,2 кв.м. на третьому поверсі в під?їзді №9 (за проектним планом забудови під?їзд № [NUMBER] ) в незавершеному будівництвом будинку за адресою: [ADDRESS] , що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 2610100000:08:002:0039, згідно договору купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 11 січня 2019 року №1/11/01/19. Здійснити розподіл судових витрат. Представник позивача в судовому засіданні 08.05.2024 року вимоги позову підтримав, просив позов задовольнити.\~ Не заперечив проти заочного розгляду справи. В подальшому подав заяву про розгляд справи за відсутності позивача та його представника. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Жодних заперечень проти позову, в тому числі відзиву на позовну заяву, від відповідача не надійшло. Оскільки відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового розгляду, про причини свої неявки в судове засідання не повідомив, відзиву не подав, а представник позивача не заперечує проти заочного розгляду справи, суд на підставі ст. 280 ЦПК України на місці ухвалив про заочний розгляд справи.\~ Статтею ч.1 ст.5 ЦПК України визначено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом. Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до ст.ст. 12, 81, 82 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини, визнанні сторонами, не підлягають доказуванню. Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи та перевіривши всі докази в їх сукупності, судом встановлено наступне. 11 січня 2019 року між [PERSON] , як покупцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "М груп девелопмент", в особі директора [PERSON] , як продавцем було укладено Договір № 1/11/01/19 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому. Згідно з пунктом 1.1 зазначеного договору Продавець зобов`язувався передати у власність Покупця об`єкт нерухомого майна, що буде створено ним у майбутньому, описаний у п.1.2. даного договору, а Покупець зобов`язувався прийняти квартиру та оплатити її вартість у відповідності до умов Договору. Пунктом 1.2. Договору визначено, за даним договором у власність Покупця передається нерухоме майно, що буде знаходитись в житловому будинку в [ADDRESS] ) у відповідності до наведеного опису: вид нерухомого майна - квартира, в 9 під`їзді, на 3 поверсі, площею 61.2 кв.м. Відповідно до п.1.5. Договору планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію Комплексу в якому знаходиться вказаний у п..1.2. Об`єкт друге півріччя 2021 року. Пунктом 2.1. Договору визначено, що загальна вартість Об`єкту на момент уклад договору становить суму у розмірі гривневого еквіваленту 23 818,43 доларів США за курсом купівлі доларів в ПАТ «ПриватБанк» на день оплати. У пункті 2.2. Договору зазначено, що покупець сплачує вартість об`єкта у національній валюті України за наступним графіком:\~ до 16.01.2019 р. в сумі 555 000 гривень, що становить 20 000 доларів США; до 15.03.2019 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.06.2019 р. гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.09.2019 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.12.2019 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.03.2020 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.06.2020 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.09.2020 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.12.2020 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.03.2021 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.06.2021 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.09.2021 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США; до 15.12.2021 року гривневий еквівалент 318,2 доларів США (а.с.8-10). На виконання умов договору позивачем 16.01.2019 року оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 555 000 гривень, що підтверджується квитанцією №38252114; 06.03.2019 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 10 560,00 гривень, що підтверджується квитанцією №39507454; 12.06.2019 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 8 662,50 гривень, що підтверджується квитанцією №41926227; 11.09.2019 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 9900,00 гривень, що підтверджується квитанцією №44304090; 13.09.2020 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 12 054,00 гривень, що підтверджується квитанцією №44364087; 03.03.2020 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 13 111,18 гривень, що підтверджується квитанцією №48177983; 12.03.2020 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 14 900 гривень, що підтверджується квитанцією №48348141; 26.11.2020 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 24 000,00 гривень, що підтверджується квитанцією №52910649, 19.06.2024 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 4000 гривень, що підтверджується квитанцією № 69836182,\~ 20.06.2024 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 4000 гривень, що підтверджується квитанцією № 69848498, 26.06.2024 року [PERSON] оплачено ТзОВ "М груп девелопмент" 4080 гривень, що підтверджується квитанцією № 69905233\~ (а.с.12-19). Таким чином, судом встановлено, що позивачем повністю сплачено вартість об`єкту будівництва. 22.07.2019 року Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 22.07.2019 року №ІФ 112192030599 надано дозвіл\~ ТзОВ "М груп девелопмент", генеральному підряднику (підряднику) ТзОВ «Будівельна компанія «Мельник» на виконання будівельних робіт Багатоквртирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] . Проектна документація розроблена ПП [PERSON] (а.с.22).\~\~\~ Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 14.09.2022 року у справі №909/858/21 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "НІРА" до Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" про розірвання договору, повернення земельної ділянки, скасування державної реєстрації та припинення права на забудову земельної ділянки, стягнення грошових коштів у сумі 1787038 грн 75 коп. задоволено частково. Розірвано договір суперфіцію №1 від 08.08.2019 року, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "НІРА" та Товариством з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент". Товариству з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "НІРА" земельну ділянку кадастровий номер 2610100000:08:002:0039, площею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Комунальна, 3. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "НІРА" 1787038 грн 75 коп. заборгованості з плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер 2610100000:08:002:0039, площею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Комунальна, 3. Скасовано державну реєстрацію права Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на забудову земельної ділянки (суперфіцій) щодо земельної ділянки кадастровий номер 2610100000:08:002:0039, площею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] , номер запису про інше речове право: 32841556, дата, час державної реєстрації 13.08.2019 16:31:54. В частині позовних вимог про припинення права Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на забудову земельної ділянки кадастровий номер 2610100000:08:002:0039, площею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] . - відмовлено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "НІРА" 33615 грн 58 коп. судового збору. З відповіді ФОП [PERSON] на адвокатський запит, вбачається, що робочий проект "Багатоквартирний житловий будинок [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] " розроблений тільки на перший квартал з чотирьох, згідно Детального плану території. До першого кварталу входять будинки [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , [ADDRESS] , що складається з 10-ти під`їздів (а.с.23). Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02). У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84). Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (N 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98). В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права. Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі N 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15,від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16. З огляду на вказане, громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано. Верховним Судом в постановах неодноразово висловлювалась правова позиція згідно якої у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19. Відповідно до пунктів 84 та 94 Постанови ВП ВС від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 в частині що: "в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування." Позивач виконав грошові зобов`язання за договорами пайової участі у будівництві, за якими набув право вимоги, повністю сплативши вартість об`єкту будівництва, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права власності на об`єкти інвестування після завершення їх будівництва. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95). Згідно статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України). Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України). Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України). Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Відповідач ПП «М Груп Девелопмент» не виконав належним чином зобов`язань за договором укладеним між ним та позивачем, хоча позивач сплатив пайові внески у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт. Тому судом встановлені підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру площею 61,2 кв.м. на третьому поверсі в під`їзді № [NUMBER] (за проектним планом забудови під?їзд № [NUMBER] ) в незавершеному будівництвом будинку за адресою: [ADDRESS] , що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 2610100000:08:002:0039, згідно договору купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 11 січня 2019 року № 1/11/01/19. Згідно із ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Тому слід стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «М груп девелопмент»\~ на користь [PERSON] витрати по оплаті судового збору в розмірі 6 481 грн. 88 коп. На підставі викладеного,

Outcome: approved