Jurisdiction: civil
Date: 2024-06-02 00:00:00

У березні 2020 року [PERSON] звернулась до суду з позовом до [PERSON] , у якому з урахуванням збільшених позовних вимог, просила суд стягнути з відповідача на свою користь грошові кошти в розмірі 10 938 596,70 грн та судові витрати. Позовні вимоги мотивовані тим, що в рахунок погашення її заборгованості в розмірі 62 000,00 дол. США за договором позики від 25 червня 2015 року, державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк М.В. 31 жовтня 2019 року було прийнято рішення про реєстрацію права власності за іпотекодержателем [PERSON] на передане позивачкою в іпотеку майно. Згідно висновку експерта за результатом проведення судової оціночно-будівельної та оціночно земельної експертизи № 10806/21-42/10807/21-42 від 08 грудня 2023 року ринкова вартість іпотечного майна, а саме: житлового будинку загальною площею 660,80 кв.м. та земельної ділянки площею 0,122 га (кадастровий номер 3223186801:01:020:0144), що розташовані за адресою: [ADDRESS] ) станом на 31 жовтня 2019 року становила 8 673 629,00 грн, що еквівалентно 347 009 дол. США. Позивачка вважає, що визначення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя підлягає визначенню станом на дату вирішення цієї справи в суді. Загальна вартість домоволодіння становить 347 009,00 дол. США, що еквівалентно станом на 01 лютого 2024 року 13 034 595,00 грн. Станом на дату проведення державної реєстрації права власності за відповідачкою на вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку основний борг позивачки перед відповідачкою становив 62 000 дол. США, що станом на 01 лютого 2024 року еквівалентно 2 328 887,00 грн. За таких обставин позивачка, посилаючись на статтю 37 Закону України «Про іпотеку» просила суд стягнути з відповідачки перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, яка становить 10 938 596,70 грн. Ухвалою судді від 13 березня 2020 року відкрито провадження у справі для розгляду в порядку загального позовного провадження. У липні 2020 року до суду від представника відповідачки надійшов відзив на позовну заяву, у якому сторона відповідача просить у задоволенні позову відмовити. Відзив обгрунтовано тим, що [PERSON] на момент реєстрації права власності за собою на підставі іпотечного договору звернулась до ФОП [PERSON] та отримала Звіт про незалежну оцінку спірного нерухомого майна. Оцінка проведена саме на момент набуття права власності [PERSON] - 31 жовтня 2019 року, що відповідає положенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, ринкова вартість об`єкта оцінки складає 1 517 187,00 грн. Відповідний звіт про незалежну оцінку не подавався державному реєстратору, оскільки такої вимоги законодавство не містить. Таким чином, у [PERSON] не виникло право на стягнення коштів з [PERSON] . У липні 2020 року представником відповідачки було подано клопотання про призначення по справі судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи. Ухвалою суду від 28 вересня 2020 року призначено по справі оціночно-будівельну та оціночно-земельну експертизу, проведення якої доручено експертам Київського науково-дослідного інституту судових експертиз та зупинено провадження у справі на час проведення експертизи. 04 січня 2024 року на виконання вимог ухвали суду від 28 вересня 2020 року з Державної установи «Київський науково-дослідний інститут судових експертиз» на адресу суду надійшов експертний висновок № 10806/21-42/10807/21-42 від 08 грудня 2023 року. Ухвалою суду від 15 січня 2024 поновлено провадження у справі. У березні 2024 року до суду від представника відповідачки надійшли письмові пояснення, у яких сторона відповідача зазначає про те, що експертний висновок від 08 грудня 2023 року складений не на дату звернення стягнення на іпотечне майно, а тому не є належним та допустимим доказом у справі. Єдиною достовірною є оцінка предметів, що станом на 31 жовтня 2019 року, становить загальну суму 1 517 187,00 грн. Ухвалою суду від 05 березня 2024 року закінчено підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті. В судовому засіданні 9 травня 2024 року представник позивача позовні вимоги підтримав, просив задовольнити з викладених у позові підстав. В судове засідання, призначене на 03 червня 2024 року представник позивача не з`явився, подала заяву про розгляд справи у її відсутності, позовні вимоги просила задовольнити. В судовому засіданні 9 травня 2024 року представник відповідача заперечував проти позову, у задоволенні позову просив відмовити з викладених у відзиві підстав. В судове засідання, призначене на 03 червня 2024 року представник відповідача не з`явився, причини неявки суду не повідомив. Допитана в судовому засіданні експерт [PERSON] зазначила, що експертиза проведена відповідно до вимог чинного законодавства, вартість майна визначена саме станом на 31.10.2019. Суд, у порядку загального позовного провадження, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов такого висновку. Судом встановлено, що 25 червня 2015 року між [PERSON] (позичальник) та [PERSON] (позикодавець) був укладений договір позики. З метою забезпечення виконання зобов`язання, що виникло за договором позики між [PERSON] та [PERSON] цього ж дня був укладений іпотечний договір. Відповідно до договору від 16 травня 2019 року попередній кредитор [PERSON] передала, а новий кредитор [PERSON] прийняла на себе право вимоги належного виконання зобов`язань позичальника за договором позики від 25 червня 2015 року. Відповідно до пункту 1.2 вказаного договору, разом з правом вимоги виконання зобов`язань, що передані за договором, до нового кредитора перейшли права за договорами, що забезпечують виконання зобов`язань, а саме: права іпотекодержателя, що виникають з іпотечного договору від 25 червня 2015 року. Відповідно до пункту 1 іпотечного договору (з урахуванням змін, внесених додатковим договором від 02 серпня 2019 року) з метою забезпечення виконання зобов`язань, що виникло по договору позики, за умовами якого позичальник отримав 62 000,00 дол. США не пізніше 16 травня 2020 року в порядку встановленому договором позики, іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно, а саме: - житловий будинок [ADDRESS] ; - земельну ділянку, площею 0,122 га, кадастровий номер 3223186801:01:020:0144 з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: [ADDRESS] . Пунктом 2.2 договору були внесені зміни до пункту 1 договору позики й встановлено, що позикодавець передає у власність позичальника 62 000 дол. США, а позичальник приймає у власність зазначені грошові кошти, та зобов`язується їх повернути не пізніше 16 травня 2020 року. Повернення суми позики та оплата відсотків на суму залишку заборгованості за користування позикою здійснюється з 17 серпня 2019 року у розмірі 15% річних, які підлягають сплаті щомісячно до 15 числа кожного місця разом із поверненням відповідної частини суми позики. Зі змістом пункту 8 іпотечного договору сторони досягли згоди про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, шляхом передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателю в рахунок виконання основного зобов`язання і цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке він набуває при простроченні позичальником сплати боргу будь-якого з поточних платежів більш ніж на п`ять днів за договором позики. Також судом з`ясовано, що позичальником не повернуто [PERSON] суму боргу, в строки, встановлені договором позики від 25 червня 2015 року, з урахуванням погоджених сторонами змін. У зв`язку з неналежним виконанням умов договору позики [PERSON] направлено вимогу про усунення порушень - повернення суми отриманої позики, у якій ставилося питання про погашення неповернутої суми позики в розмірі 62 000,00 дол. США. 17 вересня 2019 року [PERSON] зверталась до [PERSON] із вимогою про дострокове повернення позики в розмірі 62 000 дол. США. Також судом з`ясовано та сторонами не заперечується, що вказана вимога про повернення коштів боржником отримана та не виконана, а кошти відповідачу не повернуто, тому [PERSON] звернула стягнення на іпотечне майно та 31 жовтня 2019 року на підставі іпотечного договору від 25 червня 2015 року зареєструвала за собою право власності на домоволодіння, житловий будинок загальною площею 660,80 кв.м. та земельну ділянки площею 0,122 га (кадастровий номер 3223186801:01:020:0144, що розташовані за адресою: [ADDRESS] ). У пункті 2 договору іпотеки сторони визначили, що вартість переданого в іпотеку майна становить 4 200 000,00 грн. При цьому, вказаний пункт договору, не позбавляє сторін здійснювати оцінку вартості даного майна. У самому договорі не було визначено, що вартість предмету іпотеки є незмінною. Так, між сторонами виник спір щодо розміру забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Стаття 575 ЦК України визначає, що іпотекою є застава нерухомого майна, яке залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майно, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (стаття 1 Закону України «Про іпотеку» тут і надалі в редакції Закону, чинному на час виникнення спірних правовідносин). За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Частиною п`ятою статті 37 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобовязаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Розмір перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя визначається на момент набуття предмета іпотеки у власність ( частина третя статті 37 Закону України «Про іпотеку»). За змістом статті 5 Закону України «Про іпотеку» вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб`єктом оціночної діяльності у випадах, встановлених законом або договором. Згідно зі статтею 582 ЦК України оцінка предмета застави здійснюється у випадках, встановлених договором або законом. Оцінка предмета застави здійснюється заставодавцем разом із заставодержателем відповідно до звичайних цін, що склалися на момент виникнення права застави, якщо інший порядок оцінки предмета застави не встановлений договором або законом. Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості да дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (частина перша статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні). Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності. Відповідачка, заперечуючи проти позову вказувала на те, що на момент реєстрації права власності за собою на підставі іпотечного договору вона звернулася до ФОП [PERSON] та отримала звіт про незалежну оцінку нерухомого майна - домоволодіння, житлового будинку загальною площею 660,80 кв.м. та земельної ділянки площею 0,122 га (кадастровий номер: 3223186801:01:020:0144), що розташовані за адресою: [ADDRESS] . Відповідно до вказаного звіту, ринкова вартість об`єкта оцінки складає 1 517 187,00 грн. Зазначає, що оцінка проведена саме на момент набуття права власності [PERSON] - 31 жовтня 2019 року, а тому цей звіт є належним та допустимим доказом при визначенні вартості предмета іпотеки. В матеріалах справи відсутні докази звернення [PERSON] до [PERSON] з вимогою надання доступу до домоволодіння та земельної ділянки для проведення оцінки. Відповідно до приписів пункту 50 Національного стандарту «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 10 від 10 вересня 2003 року № 1440, проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки. Пунктом 51 згаданого Стандарту встановлено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору та проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки. Крім того, статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки. Отже, оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об`єкта будівництва, не може вважатися повною та об`єктивною, як наслідок не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна. Крім того, відсутні підтвердження того, що саме вказаний вище звіт про оцінку предмета іпотеки та зазначена в ньому ринкова вартість предмета іпотеки, прийняті сторонами для розрахунків за договором іпотеки від 25 червня 2015 року та подавався державному реєстратору для набуття [PERSON] права власності на іпотечне майно - 31 жовтня 2019 року. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Такий висновок міститься і у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 жовтня 2021 року у справі № 489/1298/20 (провадження № 61-7333св21). За викладених обставин, суд приходить до висновку, що ринкова вартість предмета іпотеки, яка визначена у звіті від 31 жовтня 2019 року, складеного ФОП [PERSON] на замовлення [PERSON] не може вважатись достовірною, через проведення такої без особистого огляду спірного будинку та земельної ділянки, та ціна набуття права власності на предмет іпотеки не погоджена з власником майна. Разом із тим, згідно експертного висновку № 10806/21-42/10807/21-42 від 08 грудня 2023 року, який здійснено на підставі ухвали суду, ринкова вартість домоволодіння, житловий будинок загальною площею 660,80 кв.м. та земельної ділянки площею 0,122 га (кадастровий номер 3223186801:01:020:0144, що розташовані за адресою: [ADDRESS] ), станом на 31 жовтня 2019 року становила 8 673 629,00 грн, що еквівалентно 347 009 дол. США. Таким чином, судовим експертом було визначено вартість будинку та земельної ділянки саме на момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, а не на дату проведення оцінки у 2023 році. Стороною відповідача не надано та матеріали справи не містять доказів неотримання оцінювачами Державної установи «Київський науково-дослідний інститут судових експертиз» необхідної та достовірної інформації про предмет іпотеки. Отже, доводи позивачки про виникнення у неї, як іпотекодавця, права на відшкодування іпотекодержателем [PERSON] у зв`язку з набуттям права власності на предмет іпотеки, дійсною ринковою вартістю, визначеною на момент такого набуття в розмірі 347 009 дол. США (що на момент проведення оцінки становило 8 673 629,00 грн), перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог та визначеної самостійно іпотекодержателем на момент їх пред`явлення (письмова вимога від 17 вересня 2019 року) у вигляді неповернутої суми позики в розмірі 62 000,00 дол. США є обґрунтованими. У постанові Верховного Суду від 10 листопада 2021 року у справі № 766/4737/20 (провадження № 61-13281св21) зроблено висновок про те, що якщо сторони визначили грошовий еквівалент зобов`язання в іноземній валюті, то у такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом НБУ, встановленим, для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Тобто, якщо договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом не передбачено визначення грошового еквіваленту зобов`язання в іноземній валюті, то у такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом НБУ, встановленим для відповідної валюти на день платежу - за наявності спору у суді щодо стягнення боргу станом на день ухвалення рішення. Зважаючи на вимогу іпотекдержателя, що передувала зверненню стягнення від 17 вересня 2019 року, який визначив розмір загальної заборгованості [PERSON] в сумі 62 000,00 дол. США, що станом на 01 лютого 2024 року еквівалентно 2 328 887,00 грн., з урахуванням сукупної вартості предмета іпотеки 347 009,00 дол. США, що еквівалентно станом на 01 лютого 2024 року 13 034 595,00 грн, 90 % від суми оціночної вартості буде становити 10 938 596,70 грн, тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 10 938 596,70 грн., виходячи з розрахунку (13 034 595,00/100х90-2 328 887,00). Повно та всебічно дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що вимоги [PERSON] підлягають задоволенню, а з [PERSON] підлягають стягненню на користь позивача грошові кошти в розмірі 10 938 596,70 грн. в якості відшкодування іпотекодавцю перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, згідно іпотечного договору від 15 червня 2015 року (з урахуванням змін, внесених додатковим договором від 02 серпня 2019 року). У зв`язку із задоволенням позову в повному обсязі, судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 15 140,00 грн відповідно до статті 141 ЦПК України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача. На підставі викладеного,

Outcome: approved