Jurisdiction: civil
Date: 2024-05-27 00:00:00

\~ \~ \~ \~Позивач [PERSON] через свого представника адвоката Куріловича С.О. звернувся до суду із позовом до [PERSON] , [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним. В обґрунтування заявлених позовних вимог зазначив, що 21.04.1998 між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу № 190/НД, зареєстрований Придніпровською товарною біржею. За вказаний договором позивач придбав домоволодіння по [ADDRESS] . \~ \~ \~ \~Набуте позивачем право власності відповідно до вимог чинного на час придбання нерухомого майна законодавства було зареєстровано Чигиринським відділком Черкаського обласного бюро технічної інвентаризації у книзі № 12, реєстр. № 2073. \~ \~ \~ \~Умови договору покупцем та продавцем були виконані у повному обсязі, зокрема позивачем сплачена повна сума ціни договору за придбаний житловий будинок, продавець звільнила будинок від власних речей та передала покупцеві ключі від вхідних дверей до нього та надвірних господарських споруд. Після укладення договору його сторони один до одного не пред`являли жодних претензій стосовно невиконання чи неналежного виконання умов договору. \~ \~ \~ \~З моменту укладення договору і до моменту звернення до суду [PERSON] володіє зазначеним житловим будинком, який є єдиним місцем проживання позивача та членів його родини. \~ \~ \~ \~Оскільки у самому договорі було зазначено, що відповідно до ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» він не підлягає нотаріальному посвідченню, позивач був впевнений, що він є дійсним і за своєю юридичною силою тотожній нотаріально посвідченому. \~ \~ \~ \~Проте у серпні 2022 року позивач звернувся до державного реєстратора з метою проведення державної реєстрації права власності на вказане нерухоме майно і отримав відмову, яка була обґрунтована тим, що договір купівлі-продажу домоволодіння № 190/НД не може вважатися нотаріально посвідченим, тому є таким, що оформлений із порушенням вимог законодавства. Звернутися до нотаріуса та посвідчити договір купівлі-продажу домоволодіння нотаріально [PERSON] не має можливості, оскільки продавець [PERSON] померла, спадкоємцями після її смерті є діти [PERSON] та [PERSON] . Наведені обставини стали підставою для звернення до суду, тому просить суд визнати договір № 190/НД купівлі-продажу домоволодіння [ADDRESS] , укладений між продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] , зареєстрований Черкаською філією Придніпровської товарної біржі 21.04.1998, дійсним. Ухвалою Чигиринського районного суду Черкаської області від 22.02.2024 провадження у справі відкрито за правилами загального позовного провадження, вирішено питання про залучення до участі у розгляді справи третьої особи. Ухвалою Чигиринського районного суду Черкаської області від 19.04.2024 підготовче провадження у справі закрито, справа призначена до судового розгляду по суті. Під час підготовчого провадження судом витребувані відомості з Першої золотоніської державної нотаріальної контори щодо коло спадкоємців та з архіву суду матеріали цивільної справи за позовом [PERSON] . У визначений судом день та час проведення судового розгляду учасники не з`явились. Представник позивача адвокат Курілович С.О. надав суду заяву з проханням проводити розгляд справи у його відсутність та відсутність позивача. Позов підтримав у повному обсязі та просив суд його задовольнити. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] кожен окремо надали суду заяви з проханням проводити розгляд справи у їх відсутність. Позов визнали у повному обсязі та не заперечували проти його задоволення. Третя особа - ПРИДНІПРОВСЬКА ТОВАРНА БІРЖА, будучи належним чином повідомленою про день, час та місце розгляду справи участь уповноваженого представника не забезпечила, причини неявки суду не повідомила, правом подання пояснень не скористалась. Неявка представника третьої особи не перешкоджає розгляду справи. На підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України у зв`язку з неявкою у судове засідання всіх учасників справи фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Суд, дослідивши наявні у справі докази, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини. Між сторонами справи наявний спір щодо порядку укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна та набуття права власності, який регулюється нормами Цивільного кодексу України та іншими нормативно-правовими актами. Надаючи оцінку доводам учасників справи та обставинам спірних правовідносин суд виходить з наступного. Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Статтею 58 Конституції України регламентовано, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. На момент укладання біржової угоди, яка є предметом судового розгляду, спірні правовідносини регулювались нормами ЦК УРСР (в редакції 27.12.1996 року). Згідно до ст. 153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення спірного правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалось, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Натомість ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР передбачалось, що у випадку, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Згідно з положеннями частини 3 стаття 9 Житлового кодексу України громадяни мають право придбати житло на біржових торгах. У відповідності до ст. 12 Закону України «Про власність», який діяв на момент виникнення спірних правовідносин, громадяни набувають право власності в разі укладання угод, які не заборонені Законом. Статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, передбачалось, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13.12.1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19.01.1996 за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею. Таким чином, спірні правовідносини на момент їх виникнення були врегульовані різним чином одночасно нормами ЦК УРСР та Законом України «Про товарну біржу», тобто існувала колізія норм права щодо необхідності нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу жилих будинків, укладених на товарній біржі. Зі змісту договору купівлі-продажу домоволодіння № 190/НД від 21.04.1998 судом встановлено, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстровано в Черкаській філії Придніпровської товарної біржі і не підлягає нотаріальному посвідченню (а.с. 9-10). Також з аналізу вказаного договору судом встановлено, що на його підставі за позивачем Чигиринським відділком КП ЧООБТІ проведено реєстрацію права власності (а. 10 на звороті). Вказана обставина також підтверджена довідкою Чигиринського відділку КП ЧООБТІ від 27.10.2022 за № 3019/0 та листом від 09.08.2022 за вих. № 30, відповідно до якої станом на 01.01.2013 право власності на домоволодіння [ADDRESS] зареєстровано у книзі 12, реєстр № 2073 за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу № 190/НД від 21.04.1998, зареєстрований Черкаською філією Придніпровської товарної біржі (а.с. 11 12). Крім того, Чигиринський відділок КП ЧООБТІ за наслідками проведеного технічного обстеження 22.08.2022 на ім`я позивача виготовило та видало технічний паспорт на будинок садибного типу (а.с. 13-16). З урахуванням наведеного суд констатує, що після проведення державної реєстрації права власності на придбане [PERSON] домоволодіння, яке позивач набув на підставі договору купівлі-продажу домоволодіння № 190/НД від 25.09.1997, що зареєстровано в Черкаській філії Придніпровської товарної біржі, держава тим самим визнала його право власності на вказане домоволодіння, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах. При цьому суд звертає увагу, що Закон України «Про товарну біржу» (в редакції станом на 25.09.1997) дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. Натомість чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій, були внесені законодавцем лише у 2003 році. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу домоволодіння у 1998 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 25.03.2024 у справі №336/6023/20 дійшов висновку про необхідність відступити від попередніх висновків, викладених у деяких постановах Верховного Суду, та сформував висновок про правильне застосування норм права зазначивши наступне: «В ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору. Правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року. На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.» За таких обставин на теперішній час відсутні підстави вважати нікчемним договір купівлі-продажу домоволодіння № 190/НД від 21.04.1998, що зареєстровано в Черкаській філії Придніпровської товарної біржі. Разом з тим, незважаючи на проведення після набуття права власності державної реєстрації набутого права за позивачем, відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, укладеного 21.04.1998, в силу положень ст. 227 ЦК УРСР свідчить про оспорюваний характер форми такого договору, що перешкоджає позивачеві реалізувати наявне право власності на спірне домоволодіння у встановленому законом порядку. За таких обставин та ураховуючи, що позивач набув у не заборонений законом спосіб право власності на спірне домоволодіння, але не має можливості підтвердити своє право належним документом, то таке право позивача є порушеним і підлягає захисту. Статтею 16 ЦК передбачено, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи, до яких, зокрема, законодавцем віднесено визнання права. Право на обрання способу захисту своїх прав та законних інтересів (нотаріальний чи судовий) належить виключно особі і не може бути обмежене з формальних міркувань. На обґрунтування неможливості захисту свого порушеного права позасудовим шляхом позивач зазначив, що продавець за договором [PERSON] померла [INFO] , спадкоємцями майна померлої є її сини, відповідачі по справі [PERSON] та [PERSON] , які у визначеному законом порядку та строки прийняли спадщину. Вказана обставина встановлена судом на підставі наданого Першою золотоніською державною нотаріальною конторою листа від 26.04.2024 за № 138/0116, а також наданою копією спадкової справи, заведеної після смерті [PERSON] , яка померла [INFO] . Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача. За обставинами спірних правовідносин судом встановлено, що фактичною підставою позову є дефект форми правочину купівлі-продажу домоволодіння, який зумовлений колізією правового регулювання питань щодо форми договорів купівлі-продажу, укладених на товарній біржі між її учасниками (проста письмова чи нотаріальна). Натомість сторонами фактично було погоджено всі істотні умови договору купівлі-продажу домоволодіння № 190/НД від 21.04.1998 та вчинено всіх необхідних дій, які свідчать про реальність та дійсність їх угоди. У той же час в умовах сьогодення сторони позбавлені можливості здійснити нотаріальне посвідчення спірного договору купівлі-продажу. Таким чином, обраний позивачем спосіб захисту його прав, що передбачений положеннями ч. 2 ст. 220 ЦК та ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР 1963 року, в даному випадку відповідає критеріям ефективності, оскільки визнання судом дійсним відповідного договору купівлі-продажу усуватиме оспорюваний характер його форми та забезпечить позивачеві можливість належним чином документально підтвердити факт набуття ним права власності на спірне домоволодіння. За таких обставин суд доходить висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог, внаслідок чого позов підлягає до задоволення в повному обсязі. Вирішуючи питання про розподіл судових витрат суд виходить з того, що судові витрати по справі складаються з судового збору, сплаченого позивачем при зверненні до суду. Натомість у позовній заяві позивач не заявляв вимог про відшкодовування йому судових витрат, у зв`язку із чим у суду відсутня необхідність розглядати питання про розподіл судових витрат між сторонами. На підставі викладеного,

Outcome: approved