Jurisdiction: civil
Date: 2024-06-11 00:00:00

В листопаді 2023 року до Обухівського районного суду Київської області з Печерського районного суду міста Києва надійшов вказаний позов, в якому ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» просить суд стягнути з [PERSON] заборгованість за Договором оренди нерухомого майна. В обґрунтування позову вказує, що 23.12.2020 року між ПАТ «Промінвестбанк» та фізичною особою [PERSON] укладено Договір оренди № 09/14-5/7/21 нерухомого майна, відповідно до умов якого, позивач передав, а відповідач прийняв в строкове користування нерухоме майно житловий будинок загальною площею 228,1 кв.м. та рухоме майно, яке знаходиться за адресою: [ADDRESS] , для особистих потреб. Даний договір укладено строком на 6 місяців з моменту прийняття об`єкту оренди Орендарем за актом приймання-передачі об`єкту оренди. В подальшому, сторони внесли зміни до Договору оренди та домовилися про те, що строк оренди складає 15 місяців. Орендоване приміщення повернуто позивачу згідно Акту прийому-передачі від 30.06.2022 року, відповідач в повному обсязі не виконала своє зобов`язання щодо оплати орендної плати та комунальних платежів. Станом на 10.04.2023 року відповідач має заборгованість перед позивачем в сумі 187225 грн. 01 коп. за орендною платою за договором, 4726 грн. 14 коп. 3% річних за ст.625 ЦК України, 21668 грн. 67 коп. інфляційні збитки за ст.625 ЦК України, 77711 грн. 13 коп. пеня за порушення п.8.2 договору оренди, 112375 грн. 19 коп. відшкодування комунальних витрат за договором, 1089 грн. 83 коп. 3% річних за ст.625 ЦК України, 8329 грн. 80 коп. інфляційні збитки за ст.625 ЦК України, 15273 грн. 41 коп. пеня за порушення п.8.2. договору оренди. Всього заборгованість складає 428399 грн. 18 коп. Ухвалою судді від 11.12.2023 року прийнято позовну заяву, відкрито загальне позовне провадження, призначено у справі підготовче судове засідання. 07.02.2024 року на адресу суду надійшов відзив представника відповідача адвоката Шмигленко В.О., в якому остання просила відмовити в задоволенні позову. Мотивуючи відзив зазначила, що строк оренди закінчився 01.04.2022 року, однак, [PERSON] була позбавлена можливості користуватися майном, яке було передано в оренду, оскільки з 24.02.2022 року перебувала в іншому місці, а тому відсутні підстави для відшкодування орендної плати та комунальних платежів за період з 01.04.2022 року по 30.06.2022 року. Разом з цим, вказує, що відповідачка сплатила гарантійний платіж в розмірі 112196,91 грн., а відтак будь-яка заборгованість перед позивачем відсутня. Додала контррозрахунок до позову та копії платіжних квитанцій про сплату та рахунки-фактури. 15.02.2024 року представник позивача адвокат Сірік І.А. подала до суду відповідь на відзив, в якій вказала, що запровадження військового стану та настання форс-мажорних обставин не є підставою звільнення орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату. Зокрема, відповідачем не надано достатніх доказів, що виникнення відповідних форс-мажорних обставин мало для неї наслідком неможливості виконання свого зобов`язання зі сплати орендної плати, не доведено, що це порушення сталось внаслідок непереборної сили, що виключає підстави для звільнення відповідача від відповідальності за порушення зобов`язання. 20.02.2024 року представник відповідача адвоката Шмигленко В.О. подала до суду додаткові пояснення, де зазначила, що відповідач не могла розпоряджатися орендованим майном, оскільки перебувала на відпочинку, а потім виїхала з території України, про що надала копію закордонного паспорту та довідки з готелю. Ухвалою суду від 20.02.2024 року закрито підготовчий розгляд справи та призначено до розгляду по суті. 19.03.2024 року представник відповідача адвоката Шмигленко В.О. подала до суду пояснення, в якому вказує на порушення позивачем ряду нормативно-правових актів, зокрема, Тогово-промислова палата України підтвердила, що обставини з 24.02.2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами, як для суб`єктів господарювання так і для населення. Оскільки дані обставини несли загрозу життю та здоров`ю відповідача та її родині, вони були змушені виїхати за кордон, а відтак, позбавлені можливості користуватися орендованим майном та сплачувати комунальні платежі. 01.04.2024 року представник позивача адвокат Сірік І.А. надала суду письмові пояснення, в яких зазначає, що орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію). Однак, Обухівський район Київської області не входить та ніколи не входив до числа територій на яких ведуться (велись) активні бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією. Тобто, саме по собі посилання відповідача на введений в країні військовий стан, без надання відповідних доказів неможливості виконання відповідачем свого обов`язку в строки, обумовлені Договором оренди, не є підставою звільнення від сплати орендної плати та комунальних платежів. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала. Зазначила, що сторонами було укладено договір оренди нерухомого майна, який банком виконано в повному обсязі. Відповідач виконувала умови договору фактично до лютого 2024 року, а потім у неї виникла заборгованість за визначеними сторонами у договорі платежами, як то оредна плата, відшкодування комунальних витрат на які згідно того ж договору нараховувались інфляційні збитки, 3 % річних по ст.625 ЦК України та пеня. Договір оренди діяв до повернення майна, тобто до 30.06.2022 року. Орендна плата з 24 лютого по 31.03.2024 року не нараховувалась, а за період квітень червень включно була нарахована в розмірі 50% від встановленої сторонами. Гарантійний платіж було враховано банком при визначені розміру заборгованості. Представник відповідача щодо задоволення позову заперечила, посилаючись на його безпідставність та необгрунтованість. Зазначила, що строк дії договору припинився в березні 2022 року. Фактично відповідач користувалась майном до лютого 2022 року, а потім виїхала за кордон про що повідомляла позивача. За разунок гарантійного платежу повністю погашається борг відповідача. Вказувала на некоректність розрахунку заборгованості по платежам, який надано позивачем до позову, оскільки при його проведенні не було враховано Рішеня виконавчої Дирекії Фонду гарантування вкладів фізичних осіб №399 від 09.06.202 року щодо механізму нарахування орендної плати за нерухоме майно. Суд, вислухавши представників сторін, дослідивши надані сторонами документи і матеріали, всебічно та повно з`ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, прийшов до наступних висновків. Відповідно до ч. 1, 2, 5ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти. Судом встановлено, що 23.12.2020 року між ПАТ «Промінвестбанк» та фізичною особою [PERSON] укладено Договір оренди № 09/14-5/7/21 нерухомого майна, відповідно до умов якого, позивач передав, а відповідач прийняв в строкове користування нерухоме майно житловий будинок загальною площею 228,1 кв.м. та рухоме майно, яке знаходиться за адресою: [ADDRESS] , для особистих потреб. Згідно п.п. 3.1, 4.4, 11.1 Договір укладено строком на 6 місяців (з моменту прийняття об`єкту оренди за Орендарем за Актом приймання-передачі об`єкту оренди). Передача приміщення в оренду підтверджується Актом приймання-передачі нерухомого майна від 01.01.2021 року. Відповідно до п. 4.1 орендна плата за користування об`єктом оренди в місяць складає 4500 доларів США, в тому числі з ПДВ. В подальшому, 26.05.2021 року сторони внесли зміни до Договору оренди та домовились про те, що строк оренди складає 15 місяців. Разом з цим, починаючи з 01.07.2021 року, оренда плата за користування об`єктом оренди в місяць складає 4800 доларів США, в тому числі з ПДВ. Пунктом 4.5 Договору передбачено, що позивач щомісячно до 15 числа поточного місяця нараховує орендну плату за поточний місяць та направляє орендарю в електронній формі рахунки, а орендар сплачує нараховану орендну плату за поточний місяць не пізніше 20 числа поточного місяця. Разом з цим, відповідно до п. 4.3 Договору оренди розмір орендної плати за неповний календарний місяць користування об`єктом оренди нараховується пропорційно фактичній кількості календарних днів у місяці, в якому відбулося користування об`єктом оренди. Пунктом 11.7 сторони погодили, що орендар відшкодовує фактичні витрати орендодавця за комунальними послугами та іншими послугами з утримання об`єкту оренди та прибудинкової території, а саме: активна електроенергія та газопостачання відповідно до показників лічильника, фізична охорона 11000 грн. в місяць з урахуванням ПДВ. Відповідно до п.11.7 Договору оренди повідомлення сторонами одна дну про будь-які обставини, що виникають протягом дії Договору, проводяться шляхом направлення письмових та електронних звернень, повідомлень, рахунків. Сторони визнали офіційними на належним чином направленими повідомлення в електронній формі, якщо вони були направлені однією стороною іншій стороні з електронної адреси на електронну адресу. Сторони погодили, що відповідач зобов`язаний своєчасно здійснювати орендні та інші платежі за цим Договором. Позивач повністю виконав свої зобов`язання за вказаним договором, надавши відповідачу у користування будинок за адресою: [ADDRESS] . Відповідач за вказаним договором свої зобов`язання не виконав належним чином у повному обсязі та допустив заборгованість. Згідно з розрахунком, здійсненим позивачем у позовній заяві, заборгованість відповідача щодо сплати орендної плати за Договором оренди № 09/14-5/7/21 нерухомого майна від 23.12.2020 року складає 428\~399,18 грн. Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У відповідності до положень частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Відповідно до частини першої статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (частина перша статті 764 ЦК України). Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Укладаючи договір оренди будинку за адресою: [ADDRESS] , сторони погодили ціну договору і порядок оплати за користування, умови припинення правовідносин між сторонами, розірвання договору, тощо. Відповідно до ч. 1-2 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін. Так, як вже зазначалося, відповідно до п. 11.7 Договору крім орендної плати, орендар додатково відшкодовує (компенсує) орендодавцю витрати з електропостачання, водопостачання, водовідведення, охорони коридорів, опалення (газопостачання), прибирання території навколо та всередині об`єкта оренди та інші експлуатаційні витрати пов`язані з утриманням об`єкта оренди. Відповідач свої зобов`язання за Договором оренди не виконала в повному обсязі у зв`язку з чим у відповідача перед позивачем утворилася заборгованість по орендній платі в розмірі 187\~225,01 грн. та комунальних витрат в розмірі 112\~375,19 грн., шо підтверджується розгорнутим розрахунком заборгованості за договором оренди. При цьому судом встановлено, що нарахування вказаної заборгованості проведено згідно Рішення Виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб №399 від 09.06.2022 року «Про окремі питання оренди майна банків, процедура ліквідації яких здійснюється Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, пов`язані зі збройною агресією проти України». Розрахунок боргу, наданий позивачем, сумніву не викликає та приймається судом. Відповідно до ст.625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Позивач просить стягнути пеню за порушення умов Договору оренди в розмірі 92984,54 грн., інфляційні збитки в розмірі 29998,47 грн. 3% річних в розмірі 5815,97 грн. про що надає розрахунок. При цьому, Верховний Суд 23.10.2019 прийняв постанову у справі № 917/1307/18, якою розтлумачив сутність принципу змагальності та неможливість застосування учасником справи концепції «негативного доказу» для обґрунтування власної позиції. Так, Верховний Суд зазначив, що принцип змагальності полягає в обов`язку кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження або заперечення власних вимог у спорі. Мається на увазі, що позивач стверджує про існування певної обставини та подає відповідні докази, а відповідач може спростувати цю обставину, подавши власні докази, які вважає більш переконливими. В свою чергу суд, дослідивши надані сторонами докази, та з урахуванням переваги однієї позиції над іншою виносить власне рішення. При цьому, сторони не можуть будувати власну позицію на тому, що їх позиція є доведеною, доки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу втрачає сенс уся концепція принципу змагальності. Так, представник відповідача заперечив щодо наданого позивачем розрахунку заборгованості, оскільки строк дії Договору закінчився 01.04.2022 року. Однак, суд не приймає такі доводи позивача, оскільки орендоване приміщення повернуте позивачу згідно Акту прийому-передачі 30.06.2022 року. Крім того, згідно змісту статті 617 ЦК України особа звільняється саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не від обов`язку його виконання. Тобто настання форс-мажорних обставин звільняє особу виключно від відповідальності за порушення договірних зобов`язань, що встановлена договором оренди чи законом, якщо таке порушення сталося внаслідок непереборної сили. В свою чергу, звільнення від відповідальності не означає звільнення від виконання зобов`язання. Форс-мажорні обставини дають так зване «відтермінування» виконання зобов`язання без негативних наслідків - це означає, що як тільки з`явиться об`єктивна можливість; зобов`язання (сплата орендної плати) має бути виконано належним чином. Так, 24.02.2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України Указом Президента України № 64/2022 введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. Указом Президента України від 14.03.2022 № 133/2022 строк дії воєнного стану в Україні продовжено з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб, який неодноразово було продовжено. Військова агресія російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану 24 лютого 2022 року є обставиною непереборної сили, та зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними, для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Відповідач не довів, що виникнення відповідних форс-мажорних обставин мало для неї наслідком неможливість виконання зобов`язання з оплати орендної плати, тобто не доведено обставин, що виключають підстави для звільнення відповідача від відповідальності за порущення зобов`язання. Разом з тим, щодо заявлено до стягнення розміру пені суд зазначає наступне. Згідно ч.1 ст.549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Згідно ч.3 ст.551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають значення. Позивач просив стягнути з відповідача у тому числі 77711грн. 13 коп. та 15273 грн. 41 коп. пені за порушення п.8.2. договору оренди, що на думку суду не є справедливим розміром зважаючи на розмір заборгованості по орендній платі за договором та комунальним послугам, ступінь виконання основного зобов`язання, поважність причин несвоєчасного виконання відповідачем зобов`язання. Посилаючись на надані суду відповідно до ч.3 ст.551 ЦК України дискреційні повноваження у межах розгляду вказаної справи, суд вважає справедливим, обумовленим встановленими та оціненими судом обставинами, зменшення розміру пені до 32984,54 грн. Вирішуючи спір суд також враховує часткове визнання заборгованості відповідачкою про що нею зазначено в акті приймання-передачі об`єкту оренди від 30.06.2022 року, що між іншим не узгоджується з доводами її представника в судовому засіданні. Крім того, суд звертає увагу, що гарантований платіж [PERSON] за договором оренди нерухомого майна у розмірі 127130,85 грн. та 8475,39 грн. звернуто на погашення наявної заборгованості, в наслідок чого її розмір зменшився. З огляду на вищевикладене, позов про стягнення заборгованості за орендною платою, відшкодування комунальних послуг підлягає частковому задоволенню, а саме з відповідача на користь позивача підлягає стягненню заборгованість по орендній платі за договором в розмірі 187225 грн. 01 коп., 112375 грн. 19 коп. відшкодування комунальних витрат за договором, 32984,54 грн. пені за порушення п.8.2 договору оренди, інфляційні збитки в розмірі 29998,47 грн., 3% річних в розмірі 5815,97 грн., а всього 368399 грн. 18 коп. Згідно ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: partial