Jurisdiction: civil
Date: 2024-05-30 00:00:00

В липні 2022 року позивачка [PERSON] звернулась до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом, в якому просила визнати за нею право власності на майнові права на квартиру за будівельним номером 311 на 16 поверсі, секція 2 в житлово-офісному комплексі з нежилим приміщенням за адресою: [ADDRESS] , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером: 8000000000:91:050:0053. Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 26.09.2015 між нею та ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» було укладено договір №СМІ/02/311 купівлі-продажу майнових прав, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира однокімнатна під будівельним № [NUMBER] , загальною площею 48,65 кв.м., розташована у секції № 2 на 16 поверсі. Вартість майнових прав склала 574 070,00 грн., які позивач сплатила 30.09.2015 року. Зазначає, що зобов`язання за договором №СМІ/02/311 від 26.09.2015 були виконані нею в повному обсязі, сплачено в загальному розмірі 574 070,00 грн. Однак, будівництво об`єкту незавершене, будинок не введений в експлуатацію в строк, передбачений умовами договору. Між тим, у разі невиконання взятих зобов`язань, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Крім того, ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» без відома та згоди інвесторів, було відчужено земельну ділянку, на якій проводилось будівництво будинку, на користь ТОВ «Парк Хіллс». За таких обставин, наведене вище унеможливлює виконання ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» перед позивачем зобов`язань за договором стосовно передачі права власності на квартиру, а ТОВ «Парк Хіллс» не визнає майнових прав позивача. У зв`язку із чим, позивачка вимушена була звернутися до суду за захистом своїх прав. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.07.2022 вищевказана справа надійшла в провадження судді Сіромашенко Н.В.. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 01.08.2022 відкрито провадження у вказаній справі та постановлено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін. В судовому засіданні представник позивачки підтримав позов з підстав, зазначених в ньому, просив його задовольнити та ухвалити відповідне рішення, надав пояснення аналогічні викладеним в позові. Представник відповідача у судове засідання не з"явився, про розгляд справи повідомлявся належним чином, причину неявки до суду не повідомив, відзив на позовну заяву не подав. Представник третьої особи у судове засідання не з"явився, про розгляд справи повідомлявся належним чином, причину неявки до суду не повідомив. Відповідно до частини першої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 223 ЦПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки. . Заслухавши пояснення представника позивачки, дослідивши та оцінивши письмові докази по справі у їх сукупності, суд приходить до наступного. Судом установлено, що 26.09.2015 між ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» (продавець) та [PERSON] (покупець) було укладено договір №СМІ/02/311 купівлі-продажу майнових прав. Відповідно до п. 1.1 договору № СМІ/02/311 об`єкт капітального будівництва - житлово-офісний комплекс з нежилими приміщеннями на [ADDRESS] , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:91:050:0053, право на спорудження якого виникло у ТОВ «Соціальна Молодіжна Ініціатива» на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ 114132110664 від 30 липня 2013 року та державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯА №456727 . Відповідно до п. 1.3 Договору № СМІ/02/311 майнові права - це всі права на Об`єкт нерухомості, які належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Соціальна Молодіжна Ініціатива» (ЄДРПОУ 32658052). Майнові права відчужуються Покупцю, який у випадку належного виконання умов цього Договору набуває у майбутньому право власності на Об`єкт нерухомості. Згідно з п. 1.2 Договору № СМІ/02/311 Об`єкт нерухомості - складова та невід`ємна частина Об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, організацію будівництва якого здійснює Продавець. Характеристики Об`єкта нерухомості та інформація, яка його ідентифікує, надана в п.2.2 цього Договору. За умовами п. 2.2 Договору № СМІ/02/311 Сторони домовились, що Об`єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є Об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті капітального будівництва за адресою: [ADDRESS] з наступними характеристиками: квартира однокімнатна під будівельним № [NUMBER] , загальною площею 48,65 кв.м., розташована у секції № 2 на 16 поверсі. Відповідно до п.4.2., п.4.3. Договору № СМІ/02/311 орієнтовна загальна вартість майнових прав на Об`єкт нерухомості в день укладення цього Договору складає 574 070,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 95 678,34 грн.; Покупець зобов`язаний протягом трьох банківських днів з дня підписання Договору сплатити Продавцю 100% вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості, визначену у п.4.2. Договору. [PERSON] вчасно сплатила 100 % вартості квартири під будівельним [ADDRESS] та виконала всі умови договору, що підтверджується платіжним дорученням №1 від 30.09.2015 року, квитанцією № 52 від 30.09.2015 року, довідкою про фінансування 100% майнових прав Об`єкта нерухомості по Договору від 26.02.2015 року№ 637. Пунктами 2.6, 2.7 Договору № СМІ/02/311 передбачено, що Плановий термін закінчення будівництва - 3 квартал 2016 року. Плановий термін введення в експлуатацію - 4 квартал 2016 року. Об`єкт нерухомості передається Продавцем Покупцю шляхом підписання Акта прийому-передачі Об`єкта нерухомості (п. 3.2. Договору). Як вбачається із інформаційної довідки з Реєстру прав власності на нерухоме майно №305565638 від 22.07.2022 року, право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:91:050:0053 належить TOB «Парк Хіллс». Судом встановлено, що в порушення умов договору будівництво будинку на даний час не закінчено, будинок в експлуатацію не введений. Крім того, ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» без відома та згоди інвесторів відчужено земельну ділянку, на якій проводилось будівництво будинку, на користь ТОВ «Парк Хіллс», яке, у свою чергу, 30.11.2018 р. отримало дозвіл на проведення будівельних робіт. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18.09.1991 р. № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність». Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. За змістом ч.ч.2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч.1 ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути, зокрема, рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності). За ч.1 ст. 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Згідно з ч.1 ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність», суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. Відповідно до ч.1 ст. 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність», відносини, що виникають при здійсненні інвестиційної діяльності на Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України. Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Відповідно до ч 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). Судом встановлено, що позивачка в повному обсязі проінвестувала будівництво зазначеної вище квартири, а тому відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатом інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результат інвестицій є власністю інвестора. Тобто, позивачка виконала свої зобов`язання за договором, сплатила вартість майнових прав у визначеній в договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Згідно з ч.1 ст. 530 ЦК України у разі, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Однак, наразі будівництво об`єкту не завершене, останній не введений в експлуатацію, що представником третьої особи у своїх пояснення підтверджується. Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 13 травня 2019 року в рамках справи № 760/17864/16-ц, провадження № 61-699св17 підтвердив раніше сформовану позицію викладену у постановах від 20 березня 2019 року у справі №6-14-39цс19, та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, яка полягає в тому, що у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Так, у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 р. у справі № 761/7955/19, визначено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України). Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.02.2019 р. в справі №761/32696/13-ц зазначено, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що позивач виконав свої зобов`язання сторони за договором № 0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо «долі пайщика», зокрема, права на отримання в подальшому спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири (1 черга будівництва, 4 - секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок «В» комплексу на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними. Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти». У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 р. у справі № 761/20612/15-ц зазначено, що: «захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування». У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 р. в справі № 761/5156/13-ц вказано, що: «під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (постанова Верховного Суду України від 30.03.2016 р. у справі № 6-265цс16). Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України). Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України). Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру». У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2019 р. в справі № 1522/16455/12 зазначено, що: «установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма «Консоль ЛТД» не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири. Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27.02.2019 р. у справі № 761/32696/13-ц, від 03.04.2019 р. у справі № 761/9951/15-ц, від 29.05.2019 р. у справі № 761/20844/13-ц та від 20.03.2019 р. у справі № 761/20612/15-ц». Враховуючи, що позивачкою виконані умови договору та своєчасно сплачена вартість майнових прав, при цьому відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» не виконав належним чином взятих на себе зобов`язань за договором, будинок за адресою: [ADDRESS] до даного часу в експлуатацію не ввів, а також відповідачем ТОВ «Парк Хіллс» не визнаються майнові права позивачки на спірне нерухоме майно, суд приходить до висновку, що права позивачки порушені, оскільки остання позбавлена можливості здійснити реєстрацію права власності на придбаний об`єкт інвестування. Тобто, відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» в односторонньому порядку відмовився від виконання зобов`язань за договором, що свідчить у даному випадку саме про порушення саме майнових прав позивача на об`єкт нерухомості, який він очікував отримати до 3 кварталу 2016 року, які на думку суду з врахуванням вищевказаних висновків Верховного Суду підлягають захисту саме шляхом визнання за позивачкою майнового права на об`єкт нерухомості. За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та враховуючи те, що позивачкою виконані умови договору купівлі-продажу майнових прав, а відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» взяті на себе за цим договором зобов`язання пов`язанні з введенням будівнику в експлуатацію не виконав, при цьому вказане товариство відчужило земельну ділянку, де відбувається будівництво, на користь ТОВ «Парк Хіллс», що ставить під сумнів майнові права позивачки, оскільки жодних договорів з ТОВ «Парк Хіллс» вона не укладала, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню. Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивачки підлягають стягненню документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору в сумі 5775,10 грн..

Outcome: approved