Jurisdiction: civil
Date: 2024-05-14 00:00:00

До Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська 27.02.2024р. надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] про стягнення авансу та штрафу за попереднім договором купівлі-продажу квартири. Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська Ткаченко Н.В. від 29.02.2024р. позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження, розгляд справи призначено в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін відповідно до положень ч. 5 ст. 279 ЦПК України (а.с. № 33). В обґрунтування позовних вимог представник позивача адвокат Голубніченко В.О. (діє на підставі ордеру від 27.02.2024р. - а.с. № 31) посилався на те, що між сторонами у справі 09.08.2023р. було укладено попередній договір (купівлі-продажу нерухомого майна), відповідно до п. 6.1. Договору за домовленістю сторін укладення і нотаріальне посвідчення основного договору повинно було бути здійснене не пізніше ніж 16 год. 00 хв. «23» серпня 2023р. за адресою: [ADDRESS] , в приміщенні нотаріуса Іванютіна-Сандомірського Л.О. За п.8.8 попереднього договору було визначено, що основний договір купівлі-продажу буде укладено на [PERSON] . Також пунктом 5.2. Договору продавець (відповідач у справі) засвідчив, що майно до дати укладання попереднього договору нікому не було продано, не було подаровано, не відчужено будь яким способом третім особам, не є предметом судового спору, вільно від боргів, не належить до утримання, не заставлено, не забудовано, під арештом (забороною) та під податковою заставою не знаходиться, як внесок статутного капіталу юридичних осіб не внесено, та не має правових обмежень та сервітутів. Втім, як потім з`ясувалося, станом на 09.08.2023р. квартира [ADDRESS] була предметом іпотеки за Договором № 749, посвідченим 14.04.2023р. приватним нотаріусом ДМНО Сусловим М.Є., у зв`язку з чим право власності на вказану квартиру на підставі вказаного договору іпотеки набув - [PERSON] . Саме тому Договір купівлі-продажу № 2513 від 15.09.2023р. укладався вже між [PERSON] та [PERSON] , крім того, пізніше визначеної попереднім договором дати, а саме замість до 23.08.2023р. лише 15.09.2023р., а також було змінено місце укладання та посвідчення основного Договору. У відповідності до п.2.3. попереднього договору [PERSON] від [PERSON] отримав аванс у розмірі 1\~000 доларів США, а продаж квартири сторони домовилися здійснити за 35\~000 доларів США. Отже, як наслідок порушення відповідачем укладеного між ним та позивачем умов попереднього договору, договір було укладено не між [PERSON] та [PERSON] , а між [PERSON] та [PERSON] , не у строк до 23.08.2023р., а 15.09.2023р., а також в іншому місці. Також обумовлену суму у розмірі 35\~000 доларів США за договором купівлі-продажу від [PERSON] отримав саме [PERSON] , який не врахував суму авансу, який було сплачено позивачем [PERSON] 09.08.2023р. у розмірі 1\~000 доларів США. Оскільки відповідач свої зобов`язання за вказаним договором в повному обсязі не виконав, представник позивача просив стягнути за даним позовом на користь позивача з відповідача суму сплаченого авансу у розмірі 1\~000 доларів США (по курсу НБУ станом на 25.09.2023р. 36\~358 грн. 60коп.), а також у такому самому розмірі суму штрафу за п. 5.3. попереднього договору. Також представник позивача просив стягнути на користь позивача з відповідача судові витрати по оплаті судового збору у розмірі 1\~211 грн. 20 коп. 22.04.2024р. в порядку ст. 178 ЦПК України від відповідача надійшов відзив на позов,\~ \~ \~ по\~тексту якого\~ [PERSON] \~зазначав,\~що попередній\~договір купівлі-продажу квартири\~ [ADDRESS] \~09.08.2023р.\~між \~ним \~та \~позивачем укладався\~за участю\~та в\~присутності представника\~ агентства нерухомості ТОВ «Ексклюзив в нерухомість» Голубничого Ю.Є., який надавав повний юридичний супровід по даній угоді сторонам по справі, а тому покупець володів усією необхідною інформацією (про іпотеку, обтяження) щодо квартири, яка відчужувалася. Не спростовуючи обставин укладення між ним (відповідачем), як директором ТОВ «Грінері Груп», та [PERSON] 14.04.2023р. договору іпотеки, з метою забезпечення укладеного 10.03.2023р. договору про надання поворотної фінансової допомоги на суму 1 190 000 грн., відповідач стверджував, що підстав для задоволення позовних вимог [PERSON] немає, оскільки іпотека була погашена 11.09.2023р. (а.с. № 48-49). Правом подачі відповіді на відзив позивач або його представник не скористалися. Представник позивача адвокат Голубніченко В.О. 15.05.2024р. подав суду заяву про підтримання позовних вимог та про розгляд справи в судовому засіданні 15.05.2024р. за його відсутності та без фіксації судового процесу технічними засобами (а.с. № 55). Відповідач 15.05.2024р. подав суду заяву, в якій зазначив, що позовні вимоги не визнає, просить в задоволенні позову відмовити. Також в цій заяві відповідач просив справу розглядати в судовому засіданні 15.05.2024р. за його відсутності та без фіксації судового процесу технічними засобами (а.с. № 56). З урахуванням\~заяв представника\~позивача та\~відповідача у\~відповідності до\~ст.\~223,\~ч.2ст.\~247\~ЦПК України\~суд розглянув\~справу 15.05.2024р.\~за відсутності обох сторін (їх представників) та без фіксування судового процесу технічними засобами. Суд, вивчивши матеріали справи, надавши оцінку змісту заперечень проти позовних вимог, оцінивши докази у відповідності до вимог ст. 89 ЦПК України та у сукупності з нормами чинного законодавства, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів (ч. 1 ст. 4 ЦПК України). Суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі (ч. 1 ст.13 ЦПК України). Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. \~Між сторонами\~у справі\~ [PERSON] \~(на\~користь [PERSON] )\~та [PERSON] \~ 09.08.2023р.\~було укладено\~ попередній\~ договір\~(купівлі-продажу\~нерухомого майна),\~а саме\~квартири [ADDRESS] (а.с.\~№ 10-13). Згідно пункту 1.1.\~Договору Продавець зобов`язаний в майбутньому в строк, обумовлений пунктом 6.1. цього договору, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, зазначеного у пункті 1.2. договору, на умовах і в порядку, визначених цим договором. Пунктом 1.2. зазначено квартира [ADDRESS] належить Продавцю на підставі договору дарування ВЕІ №383738 від 09.11.2006р. Пунктом 2.3. з метою підтвердження намірів відносно наступного укладення Основного договору, з метою забезпечення виконання взаємних обов`язків за цим договором та в рахунок сплати вартості Майна за Основним договором, Покупець до моменту укладення цього договору сплатив Продавцю 37\~500 грн., що складає еквівалент 1 000 доларів США, що мають статус авансу за Основним договором. Пунктом 2.4. остаточний розрахунок проводиться Покупцем не пізніше дня укладення Основного договору купівлі-продажу Майна. Пунктом 3.1. Договору визначенні обов`язки Продавця: Пунктом 3.1.1. Укласти з Покупцем Основний договір в термін, місці і на умовах, встановлених договором. Пунктом 3.1.2. Не скоювати будь-яких дій, направлених на відчуження Майна або виникнення прав третіх осіб по відношенню до Майна (оренда, наймом, завдаток, застава, купівля продаж, дарування, реєстрація третіх осіб та інше). Пунктом 3.1.5. Не змінювати в односторонньому порядку термін укладення і нотаріально оформлення Основного договору та умов купівлі-продажу Майна. Пунктом 5. Договору визначені Гарантії і Відповідальність. Пунктом 5.1. З метою підтвердження зобов`язання і забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів з купівлі-продажу Майна, Покупець сплачує Продавцю суму авансу, вказану в пункті 2.3. цього договору, яка у момент розрахунків за Основним договором буде зарахована в платіж, що належать продавцю за Основним договором. Пунктом 5.2. Продавець свідчить, що майно до цього часу нікому не продано, не подаровано, не відчужено будь яким способом третім особам, не є предметом судового спору, вільно від боргів, не належить до утримання, не заставлено, не забудовано, під арештом (забороною) та під податковою заставою не знаходиться, як внесок статутного капіталу юридичних осіб не внесено, та не має правових обмежень та сервітутів. Пунктом 5.3. У разі невиконання обов`язків щодо укладення Основного договору за ініціативою Продавця, останній зобов`язується повернути Покупцю протягом з (трьох) днів з дати встановленої в п. 6.1. договору отриману згідно з пунктом 2.3. договору суму та сплатити штраф у розмірі 100% авансу, сплаченого за цим договором. Пунктом 5.5. У разі невиконання зобов`язань Стороною договору, інша Сторона вправі пред?явити до суду позов з вимогою виконання зобов`язання в натурі, стягнення збитків та інших належних їй коштів. Пунктом 6. Визначений строк та місце укладення договору. Пунктом 6.1. За домовленістю Сторін укладення і нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюється не пізніше ніж 16.00 «23» серпня 2023р. за адресою: [ADDRESS] , в приміщенні нотаріуса Іванютіна-Сандомірського Л. О. Пунктом 6.2. Цей договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами і діє до повного виконання ними всіх своїх зобов`язань по ньому. Таким чином Сторонами було укладено попередній договір (купівлі-продажу нерухомого майна) від 09.08.2023р., відповідно до п.\~6.1.\~Договору за домовленістю Сторін укладення і нотаріальне посвідчення Основного договору повинно бути здійснене не пізніше ніж 16.00 23.08.2023р. за адресою: [ADDRESS] , в приміщенні приватного нотаріуса ДМНО Іванютіна-Сандомірського Л.О. Втім, з боку відповідача умови укладеного попереднього договору (купівлі-продажу нерухомого майна) від 09.08.2023р. були порушені, а саме договір купівлі-продажу № 2513 зазначеної вище квартири було посвідчено 15.09.2023р. приватним нотаріусом ДМНО Сусловим М.Є. Крім того, продавцем по вказаному договору купівлі-продажу виступив - [PERSON] , а не [PERSON] . Як з`ясувалося, між [PERSON] та [PERSON] 14.04.2023р. було укладено Договір іпотеки № 749, посвідчений 14.04.2023р. приватним нотаріусом ДМНО Сусловим М.Є., за яким предметом іпотеки є саме квартира [ADDRESS] (а.с. № 21-23). Цей договір іпотеки було укладено між [PERSON] , як директором ТОВ «Грінері Груп», та [PERSON] 14.04.2023р., з метою забезпечення укладеного 10.03.2023р. договору про надання поворотної фінансової допомоги на суму 1 190 000 грн. Суд зазначає,\~та в\~цьому погоджується\~з позицією\~представника позивача,\~що Продавцем при укладенні попереднього договору було порушено Пункт 5.2. Договору, а саме не повідомлено Покупця,\~що квартира,\~яка розташована\~за адресою:\~ [ADDRESS] \~є предметом\~іпотеки за Договором № 749, посвідченим 14.04.2023р. приватним нотаріусом ДМНО Сусловим М.Є. У зв`язку з чим право власності на вказану квартиру на підставі вказаного договору іпотеки набув - [PERSON] . Також відповідачем не було виконано пункт 1.1. Договору, за яким він зобов`язувався, як власник квартири (яка належала йому на підставі договору дарування ВЕІ №383738 реєстр 4788 від 09.11.2006р.) в майбутньому в строк, обумовлений пунктом 6.1. цього Договору, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна. Але вказані пункти Договору з боку Відповідача виконані не були оскільки основний Договір купівлі-продажу № 2513 від 15.09.2023р. був укладений між [PERSON] та [PERSON] та після 23.08.2023р. Крім того, всупереч умовам Попереднього договору Продавцем було змінено місце укладення та посвідчення основного договору купівлі-продажу. Стосовно відповідальності відповідача за порушення умов укладеного попереднього договору суд зазначає наступне. У відповідності\~до пункту 5.3. Договору у разі невиконання обов`язків щодо укладення Основного договору за ініціативою Продавця, останній зобов`язується повернути Покупцю протягом з (трьох) днів з дати встановленої в п.\~6.1.\~договору отриману згідно з пунктом 2.3.\~договору суму та сплатити штраф у розмірі 100% авансу, сплаченого за цим договором. Пунктом 5.5. передбачено і те, що у разі невиконання зобов`язань Стороною договору, інша Сторона вправі пред`явити до суду позов з вимогою виконання зобов`язання в натурі, стягнення збитків та інших належних їй коштів. За приписами ст. 549 ЦК України\~неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Продавцем не було виконано обов`язку щодо укладення Основного договору купівлі-продажу майна та згідно з пунктом 5.3. Договору відповідач зобов`язувався повернути Покупцю протягом 3 (трьох) днів з дати встановленої в п. 6.1. Договору (23.08.2023р.), тобто не пізніше 26.08.2023р., отриману згідно з пунктом 2.3.\~Договору суму авансу, а саме 1 000 доларів США. Тому через неповернення суми авансу у встановлений Договором строк відповідач наразі повинен сплатити позивачу штраф у розмірі 100% авансу (п.5.3. Договору). \~ \~ \~ \~ З метою досудового врегулювання спору представником позивача адвокатом Голубніченком В.О. на адресу відповідача направлялась досудова вимога від 27.09.2023р. (а.с. № 24-25, 26), яка була залишена без відповіді. \~ \~ \~ \~Стосовно правового обґрунтування позовних вимог варто зазначити про таке. Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно зі\~статтею 526 ЦК України\~зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У силу\~статті 629 ЦК України\~договір є обов`язковим для виконання сторонами. Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягали згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (стаття 638 ЦК України). Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком передбачені вимогами статті 571 ЦК України, зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню. За змістом вищенаведених норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання. Згідно з\~положеннями статей\~546,\~548\~ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами. Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Отже внесення завдатку, як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу. Відповідно до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.08.2023р. позивачем з метою підтвердження намірів відносно наступного укладення Основного договору був сплачений аванс який є лише способом платежу на відміну від завдатку. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку не виконання зобов`язання. Таким чином сторони домовилися укласти договір купівлі-продажу квартири у майбутньому. В такому випадку, правовий режим коштів, які були сплаченні позивачем за попереднім договором (купівлі-продажу нерухомого майна) від 09.08.2023р. з метою підтвердження намірів відносно наступного укладення Основного договору, як відповідно до Договору та згідно з приписами ч. 2 ст. 570 ЦК України - є авансом. Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеними Верховним Судом України у постановах: від 25.09.2012р. у справі № 6-82цс13 та від 13.02.2013р. у справі № 6-176цс12 та Верховним Судом у постановах: від 30.01.2019р. № 461/5297/16-ц, від 22.04.2021р. у справі №551/980/19, від 17.06.2021р. у справі № 711/5065/15-ц. При розгляді справи знайшли своє підтвердження, що відповідачем було порушено умови попереднього договору (купівлі-продажу нерухомого майна) від 09.08.2023р. Так, відповідач при укладенні попереднього договору не повідомив позивача, що квартира [ADDRESS] , є предметом іпотеки за договором іпотеки № 749, посвідченим 14.04.2023р. приватним нотаріусом ДМНО Сусловим М.Є., у зв`язку з чим право власності на вказану квартиру на підставі вказаного договору іпотеки набув не [PERSON] , а [PERSON] , також останній отримав за договором купівлі-продажу і грошові кошти у розмірі 35\~000 доларів США (при тому, що аванс у розмірі 1\~000 доларів США отримав відповідач [PERSON] , який не повернув позивачу цю суму авансу). Отже,\~у порушення\~умов попереднього договору (купівлі-продажу нерухомого майна) від 09.08.2023р., основний договір купівлі-продажу укладений пізніше обумовленої дати, у іншому місці та іншого приватного нотаріуса. Крім того, [PERSON] не повідомив позивача про договір іпотеки від 14.04.2023р. стосовно квартири (предмета договору купівлі-продажу), і як наслідок, договір купівлі-продажу квартири 15.09.2023р. було укладено не між [PERSON] та [PERSON] , а між [PERSON] та [PERSON] . Заперечення відповідача,\~які викладені\~по тексту\~відзиву,\~про те,\~що попередній\~договір купівлі-продажу квартири\~ [ADDRESS] \~09.08.2023р.\~між \~ним \~та \~позивачем укладався\~за участю\~та в\~присутності представника\~ агентства нерухомості ТОВ «Ексклюзив в нерухомість» Голубничого Ю.Є., який надавав повний юридичний супровід по даній угоді сторонам по справі, а тому покупець володів усією необхідною інформацією (про іпотеку, обтяження) щодо квартири, яка відчужувалася, суд відхиляє, як неспроможні, оскільки п.5.2. передбачає обов`язок засвідчити про те, що вищезазначена квартира (в конкретному випадку у цій справі) перебуває в іпотеці з 14.04.2023р. покладався саме на продавця, а не представника агентства нерухомості. Крім того, клопотань про допит цього представника агентства нерухомості як свідка по цій справі відповідачем не заявлялося. Ті обставини, що іпотека погашена 11.09.2023р., жодним чином не свідчить, що [PERSON] не були порушені умови укладеного ним 09.08.2023р. з [PERSON] попереднього договору купівлі-продажу майна, бо станом на 09.08.2023р., квартира [ADDRESS] перебувала в іпотеці з 14.04.2023р., отже, можливо, у випадку обізнаності позивача про договір іпотеки, цей би договір 09.08.2023р. не було б укладено між сторонами. Станом на 09.08.2023р. позивач не знав та не міг знати, що 11.09.2023р. іпотека буде погашена. Крім того, як зауважував представник позивача по тексту позову, та що підтверджується умовами самого договору купівлі-продажу від 15.09.2023р. (а.с. № 14) через порушення відповідачем умов укладеного з позивачем попереднього договору, договір купівлі-продажу\~від 15.09.2023р. було укладено не між [PERSON] та [PERSON] , а між [PERSON] та [PERSON] , не у строк до 23.08.2023р., а 15.09.2023р., а також в іншому місці. Також обумовлену суму за договором купівлі-продажу у розмірі 35\~000 доларів США від [PERSON] отримав [PERSON] , який не врахував суму авансу, який було сплачено позивачем [PERSON] 09.08.2023р. у розмірі 1\~000 доларів США. Приймаючи до\~уваги вищезазначене,\~та враховуючи,\~що відповідач\~в повному\~обсязі \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ не\~виконав умови\~укладеного 09.08.2023р.\~попереднього \~договору купівлі-продажу\~квартири,\~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ суд\~вважає необхідним\~стягнути \~з відповідача\~на користь\~позивача грошові кошти\~ у\~розмір \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~73\~137\~грн.\~20\~коп.,\~які складаються зі сплаченого авансу за попереднім договором (купівлі продажу нерухомого майна) від 09.08.2023р. у розмірі 1 000 (одна тисяча) доларів США, що в грошовому\~еквіваленті (за курсом НБУ на 25.09.2023р.) складає суму у розмірі - 36\~568 грн. 60коп., штрафу у розмірі 100% авансу в розмірі 1 000 (одна тисяча) доларів США, що в грошовому\~еквіваленті (за курсом НБУ на 25.09.2023р.) складає суму у розмірі - 36\~568 грн. 60коп. Гривневий еквівалент стягнутих 2\~000 доларів наводиться в перерахунку за курсом НБУ станом на 25.09.2023р., про що зазначено по тексту письмової вимоги позивача від 27.09.2023р. на адресу відповідача (а.с. № 24-25). Обговорюючи питання розподілу судових витрат відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, з урахуванням задоволення позовних вимог, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача суму оплаченого при подачі позову судового збору у розмірі 1 211 грн.20коп., що підтверджується квитанцією (а.с. № 2). На підставі викладеного,

Outcome: approved