Jurisdiction: civil
Date: 2024-05-13 00:00:00

11.01.2024 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява адвоката Литовченка Сергія Івановича, який діє в інтересах [PERSON] , у якій просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 20.04.1998, зареєстрований на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», за реєстраційним № [NUMBER] , на житловий будинок [ADDRESS] , укладеного між ним та [PERSON] , [PERSON] . Позов мотивований тим, що 20.04.1998 між [PERSON] , [PERSON] як продавцями з однієї сторони, і між [PERSON] як покупцем з другої сторони, на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» був укладений Договір купівлі - продажу нерухомості № Н8-652, а саме житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований за адресою: [ADDRESS] . На теперішній час виникла необхідність продати вказаний житловий будинок, з цією метою [PERSON] звернувся за роз`ясненням до державного нотаріуса, однак нотаріус повідомила, що не може посвідчити такий договір у зв`язку з тим, що вказаний вище Договір купівлі-продажу житлового будинку не був посвідчений нотаріально, як того вимагало діюче на той час законодавство. Тому він позбавлений можливості реалізувати своє право на розпорядження майном, у зв`язку із чим звернувся до суду із вказаним позовом. Ухвалою судді від 31.01.2024 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Ухвалою суду від 12.03.2024 за клопотанням представника позивача адвоката Литовченка С.І. залучено до участі у справі в якості співвідповідача [PERSON] , як правонаступника продавця [PERSON] . Ухвалою суду від 18.04.2024 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду. Від представника позивача адвоката Литовченка С.І. надійшла заява про розгляд справи за відсутності його та позивача, позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовільнити. Відповідач [PERSON] подав до суду заяву, в якій вказав, що не заперечує проти позовних вимог та просив справу розглядати за його відсутності. Відповідач [PERSON] до суду не з`явилась, про причини своєї неявки суду не повідомила, відзиву не подала, заяв або клопотань від неї не надходило. У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про задоволення позову з таких підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що 20.04.1998 [PERSON] , [PERSON] як продавці з однієї сторони, і [PERSON] як покупець з другої сторони, на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» уклали Договір купівлі - продажу нерухомості №Н8-652, а саме договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований в [ADDRESS] (а.с. 11). 23.04.1998 Балаклійським бюро технічної інвентаризації було проведено реєстрацію права власності на вищевказаний житловий будинок за реєстровим №661 в реєстровій книзі 12, про що свідчить відповідна відмітка на зворотній стороні вищевказаного Договору купівлі-продажу (а.с.11 зворот). Право власності на вказаний вище житловий будинок з надвірними будівлями було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, а саме: право власності [PERSON] зареєстровано під № 1713550, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав №6443578 від 18.07.2013 (а.с. 12). Відповідно до технічного паспорта на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, виготовленого 19.04.2021 Балаклійським БТІ, домоволодіння, яке розташоване у [ADDRESS] , складається з житлового будинку з прибудовою (літ. А-1, а, а1); тамбура (а2); сараїв «літ. Б, Г,Е), літньої кухні (літ.В); веранди ( літ в); погреба (літ. В1); гаражу (літ. Д); навіса (літ. Ж, З, К); вбиральні №1, колодязя № 2, ворота № 4, паркану № 5 (а.с. 18-21). Вказаний житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами розташований на належній [PERSON] на праві власності земельній ділянці за вищевказаною адресою, площею 0,15 га, кадастровий номер 6320255700:00:003:04126, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 27.08.2013 та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.08.2013 №8511492 (а.с. 14, 15). Листом державного нотаріуса Балаклійської державної нотаріальної контори Східного міжрегіонального управління юстиції (м. Харків) Міністерства юстиції України Носовою М.В., повідомлено [PERSON] , що оскільки Договір купівлі-продажу житлового будинку, укладений 28.09.1998 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», не був посвідчений нотаріально, тому є неналежним правовстановлюючим документом та рекомендовано визнати договір купівлі-продажу в судовому порядку (а.с. 16-17). [INFO] помер продавець [PERSON] , що підтверджується копією свідоцтва про смерть, серії [NUMBER] від 10.01.2020, його правонаступником є донька [PERSON] (а.с. 23). Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду УРСР від 28.04.1978, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду недійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад ст.ст. 105,114 ЦК). Аналогічна норма зберіглася і в діючому на цей час Цивільному Кодексі України 2004, а саме ст. 220 ЦК України передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів дійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи з інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню. Тобто, реєстрація Балаклійським бюро технічної інвентаризації за позивачем права власності на спірний житловий будинок на підставі Договору купівлі-продажу №Н8-652, посвідченого 20.04.1998 Біржею нерухомості та основних фондів «Україна», а не нотаріусом, станом на час його реєстрації в БТІ (23.04.1998) не суперечило чинному законодавству. Інструкція «Про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб», затверджена Наказом Державного комітету України будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 року №121, передбачала підстави для державної реєстрації договорів купівлі -продажу, зареєстрованих на біржі. Відповідно до ч. 2. ст. 3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Відповідно до ч. 3 ст. 3 вказаного Закону, на теперішній час, тобто на момент звернення до суду, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) майна. Оскільки покупець, тобто позивач повністю виконав умови договору купівлі-продажу житлового будинку, сплатили за придбане майно кошти, вселився в придбаний будинок, приватизував земельну ділянку, договір, відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, то позивач на підставі статей 128,153 ЦК УРСР і статті 49 Закону України "Про власність", який діяв на той час, набув право власності на спірне домоволодіння і правомірно володіє ним до теперішнього часу. Посвідчити нотаріально спірний Договір купівлі-продажу позивач не має можливості, оскільки помер один з двох продавців, а саме: [PERSON] . Крім того, у позивача відсутні первинні правовстановлюючі документи продавців на житловий будинок, оскільки вони залишились в розпорядженні Біржі нерухомості та основних фондів «Україна». Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року, який діє з 01 січня 2004 року, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно зі статтею 227 ЦК УРСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. На виконання вимог частини 2 статті 227 ЦК УРСР (1963 року), вказаний Договір купівлі-продажу будинку 23.04.1998 був зареєстрований у Балаклійському бюро технічної інвентаризації. За змістом статей 128,153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15 Закону України "Про товарну біржу" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Враховуючи наведене,\~суд дійшов\~висновку,\~що позивачем\~доведені належними\~та допустимими\~доказами обставини,\~які підлягають\~встановленню,\~а саме:\~факт повного\~виконання угоди\~купівлі-продажу\~сторонами договору,\~неможливість оформлення\~угоди належним\~чином на\~сьогоднішній день,\~оскільки один\~із контрагентів\~помер та\~нотаріальне посвідчення\~договору є\~неможливе.\~Також суд\~враховує ту\~обставину,\~що позивач,\~як власник\~майна,\~не може\~захистити свої\~права іншим\~чином.\~Таким чином\~вимоги про\~визнання угоди\~купівлі-продажу\~житлового будинку\~дійсним підлягають\~задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: approved