Jurisdiction: civil
Date: 2024-05-14 00:00:00

Позивачі звернулися до суду з позовом у якому просять розірвати договір купівлі продажу майнових прав укладений 09.09.2019 року та стягнути з відповідача на їх користь 12\~362,26доларів США, сплачених в рахунок майнових прав та 688,05 доларів США пені. У обґрунтування позову зазначили, що 09.09.2019 року між ними та відповідачем укладений договір купівлі продажу майнових прав, де у пункті 1.2. визначено, що об`єкт будівництва житловий комплекс «Янтарний-2»,будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, розташованій за будівельною адресою: [ADDRESS] , а нерухоме майно квартира [ADDRESS] в об`єкті будівництва. Пунктами 4.1. та 4.2. договору визначено вартість майнових прав в розмірі 575\~347,41грн. та графік платежів. За умовами вказаного договору плановий строк закінчення будівництва визначається 2021 роком, однак прострочення будівництва станом на день звернення до суду становило більше 840 днів. Пунктом 4.3 договору визначено, що для коригування розміру кожного чергового платежу вводився коефіцієнт індексації чергового платежу, як результат ділення курсу НБУ, який буде на дату чергового платежу на курс НБУ, який був на дату підписання договору. Всього на виконання умов договору позивачами було сплачено 12362,26 доларів США. За наявного очевидного факту прострочення відповідачем виконання взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва будинку у строк, визначений договором, та розуміючи, що передання майнових прав на квартиру позивачам значно відтерміновується, відповідач не повідомив їх про такі обставини. В березні 2024 року позивачі звернулися до відповідача із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2019 та повернення фактично сплачених на той час грошових коштів за договором, посилаючись на порушення пункту 3.4. договору та очевидну неможливість передачі будинку в експлуатацію у термін, визначений договором. Однак відповідач відповіді не надав. Позивачі стверджують, що характер правовідносин за договором купівлі-продажу майнових прав між позивачами як споживачами (замовниками) та відповідачем як виконавцем подібні до правовідносин, визначених положеннями статті 875 ЦК України. Отже, такі правовідносини слід кваліфікувати, як правочин про послугу - будівництво житла. Тому застосуванню підлягають положення Закону України «Про захист прав споживачів». У зв`язку з тим, що відповідач допустив порушення умов договору і не забезпечив отримання позивачами завершеної будівництвом квартири, майнові права на яку є предметом спірного договору, наявні правові підстави для застосування частини п`ятої статті 10\~Закону України\~«Про захист\~прав споживачів» та стягнення з відповідача неустойки, встановленої зазначеною нормою. Вартість робіт (послуг) відповідача за договором не визначена, тому доцільно застосувати неустойку у розмірі 3% від загального розміру вартості майнових прав та стягнути з відповідача пеню у розмірі 688,05 доларів США, судові витрати покласти на відповідача. 13 травня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Мікромегас Інвест» подало до суду відзив на позовну заяву в якій просить відмовити у задоволенні позовної заяви позивачам. У обґрунтування зазначили, що 09.09.2019 року між сторонами був підписаний договір купівлі продажу майнових прав, відповідно до якого відповідач зобов`язався передати у власність позивачам об`єкт купівлі продажу, а позивачі зобов`язувались прийняти об`єкт купівлі продажу та здійснити оплату вартості майнових прав на умовах даного договору. Пунктом 4.1. договору передбачено, що вартість майнових прав становить 575\~347,41 грн. згідно п. 4.2 договору позивачі зобов`язуються вчасно сплатити вартість майнових прав у відповідності до графіку платежів шляхом перерахування коштів на поточний рахунок відповідача та має право достроково виконати свої зобов`язання по сплаті пайових внесків. 23.06.2020 року сторони підписали додаткову угоду до договору купівлі продажу майнових прав від 09.09.2019 року, на підставі якої змінили об`єкт будівництва, вартість майнових прав, плановий строк закінчення будівництва тощо. Пунктом 2 додаткової угоди визначено, що у зв`язку зі зміною об`єкта будівництва, а також збільшенням орієнтованої площі змінено вартість майнових прав, а саме 589 222,44грн. також змінено графік платежів та строк закінчення будівництва шляхом викладення пункту3.4 договору в новій редакції відповідно до якої плановий строк закінчення будівництва об`єкта будівництва складав IV квартал 2022 року. Оскільки позивачі в односторонньому порядку, без погодження із відповідачем, припинили виконання умов договору, ухиляються від сплати чергових внесків на оплату вартості майнових прав на квартиру, це має прямий вплив на можливість виконання відповідачем власних зобов`язань за договором. Представник відповідача вказує, що ТОВ «Мікромегас Інвест» не порушило умови договору, так як обов`язок передати майнові права на нерухоме майно виникає після оплати 100% вартості майнових прав на квартиру, що передбачено пунктом 5.1. договору. Також, у відзиві на позовну заяву представник відповідача вважає, що підставою для розірвання договору є істотне порушення, коли сторона позбавляється того, на що вона мала право розраховувати при укладенні договору, а порушення термінів будівництва, на їх думку, не є істотним порушенням умов договору, якщо перенесення строків будівництва відбулось у зв`язку із несвоєчасною сплатою стороною коштів за договором. Також, пунктом 7.4 договору передбачено, що при припинення цього договору з вини або з ініціативи сторони, внесені кошти повертаються після реалізації нерухомого майна (прав на нього) третім особам. Таким чином, вважають, що за відсутності факту реалізації майнових прав на квартиру третім особам або встановлення факту ухилення відповідача від реалізації прав третім особам вимога про стягнення коштів, сплачених за договором є передчасною. Крім того, за умовами договору, сторонами не було визначено грошовий еквівалент вартості майнових прав в іноземній валюті та умови договору прямо передбачають, що відповідач повертає саме ті кошти, які були сплачені позивачами, а не їх еквівалент в доларах США на момент їхньої сплати, та за винятком двох відсотків від вартості майнових прав. У відзиві на позовну заяву представник відповідача заперечує проти стягнення пені, оскільки ТОВ «Мікромегас Інвест» є замовником будівництва багатоквартирного будинку та не виконує жодні будівельні роботи, а лише оплачує їхню вартість. Договір купівлі продажу не містить жодної умови щодо виконання відповідачем будівельних робіт та між сторонами укладено договір, предметом якого є купівлі продаж майнових прав, а тому положення ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» не розповсюджують свою дію на спірні правовідносини. Представник позивачів в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги підтримав та просив задовольнити. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час та дату судового засідання повідомлений належним чином, надав заяву про розгляд справи за їх відсутності, просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Статтями 15, 16\~ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд, вивчивши подані сторонами докази у сукупності, дійшов висновку, що позов [PERSON] , [PERSON] підлягає частковому задоволенню. Судом установлено, що 09 вересня 2019 року між [PERSON] , [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мікромегас Інвест» укладено договір купівлі продажу майнових прав №МП 208.1к.5n4c/шк25, за умовами якого ТОВ «Мікромегас Інвест» зобов`язується передати у власність [PERSON] , [PERSON] об`єкт купівлі продажу, які зобов`язуються прийняти об`єкт купівлі продажу й здійснити оплату вартості майнових прав на умовах даного договору. Відповідно до п. 1.2. об`єктом будівництва є житловий комплекс «Янтарний -2», будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, розташованій за будівельною адресою: [ADDRESS] . Нерухоме майно квартира [ADDRESS] , кількість кімнат:1, поверх: 5, секція:4, орієнтовна площа: 43.9 кв.м. Об`єкт купівлі продажу безумовне майнове право на нерухоме майно. Згідно з пунктом 3.4 плановий строк закінчення будівництва об`єкта будівництва визначений 2021 роком. Ціна продажу майнових прав за договором складає 575\~437,41 грн (пункт 4.1. договору). Пунктом 4.2 Договору визначено, що [PERSON] , [PERSON] зобов`язуються вчасно сплатити вартість майнових прав (уточнені чергові платежі) у відповідності до Графіку шляхом перерахування котів на поточний рахунок ТОВ «Мікромегас Інвест» та має права достроково виконати свої зобов`язання по сплаті пайових внесків. Пунктом 5.1. договору сторони погодили, що після внесення 100% грошових котів по цьому договору і по закінченні 35 робочих днів з дати надання ТОВ «Мікромегас Інвест» сертифікату відповідності на об`єкт будівництва (чергового етапу будівництва об`єкту будівництва), ТОВ «Мікромегас Інвест» зобов`язується передати [PERSON] , [PERSON] об`єкт купівлі продажу за актом приймання передачі, а також надати всі необхідні документи на оформлення права власності. Відповідно до п. 6.1 у разі порушення строку внесення грошових коштів за цим договором [PERSON] , [PERSON] сплачує ТОВ «Мікромегас Інвест» на її вимогу неустойку в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми простроченого зобов`язання за кожний день неустойки. Згідно графік платежів до договору, передбачено 37 платежів з останнім 25.01.2020 року в розмірі 14\~383,33грн. Додатковою угодою від 01.02.2022 року до договору купівлі продажу майнових прав №МП 208.1к.5n4c/шк25від 09.09.2019 року були внесені зміни до договору від 09.09.2019 року в розділі договору «Юридичні адреси й реквізити сторін». Додатковою угодою від 23.06.2020 року до договору купівлі продажу майнових прав №МП 208.1к.5n4c/шк25 від 09.09.2019 року були внесені зміни у зв`язку із зміною об`єкта будівництва та нерухомого майна в наступній редакції: «Об`єкт будівництва» - житловий комплекс «Янтарний-4», будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, розташованій за будівельною адресою: [ADDRESS] . Нерухоме майно квартира [ADDRESS] , кількість кімнат:1, поверх: 10, секція: 1, орієнтовна площа 44,7 кв.м. в об`єкті будівництва.» Також були внесені зміну в п. 4.1 договору , а саме: «Вартість майнових прав становить 589\~222,44 грн. в т. ч. ПДВ 20% - 98\~203,74 грн.» та в п. 3.4 договору: «плановий строк закінчення будівництва визначається IV кварталом 2022 року.» За вказаною додатковою угодою був змінений графік платежів, за яким останній платіж повинен бути здійснений 25.04.2024 року в розмірі 29\~461,12 грн. Встановлено, що останній платіж з оплати ціни майнових прав [PERSON] , [PERSON] відповідно до графіку внесла 17 січня 2022 року на рахунок товариства у розмірі 8\~000,00 грн. Загалом позивачі, на виконання умов договору, за період з 09 вересня 2019 року по 17 січня 2022 року сплатили 323\~414,08 грн, що стороною відповідача не заперечується. Станом на 15 травня 2024 року багатоповерховий будинок за адресою: [ADDRESS] не збудований, що стороною відповідача не оспорюється. Встановлено, що Державним архітектурно-будівельною інспекцією України 11 червня 2019 року № ІУ 113191620319 видано дозвіл на виконання будівельних робіт - Будівництво двохсекційного, сімнадцятиповерхового житлового будинок з підземним паркінгом ( [ADDRESS] ) за адресою: [ADDRESS] , замовник Товариство з обмеженою відповідальністю «Мікромегас Інвест», генеральний підрядник приватне підприємство виробничо комерційна фірма «Мікромегас» Згідно зі статтею 610\~ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 637\~ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У статті 629\~ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при:1.розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; 2. розірванні договору в судовому порядку; 3. відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; 4. припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; 5. недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18)). Відповідно до статті 651\~ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651\~ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (див. пункти 78, 82 - 83 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21)). Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим\~\~шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (див. пункти 116 - 120 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19)). Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (частина третя статті 12, частина перша статті 81 ЦПК України). У пункті 3.4 договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2019 року сторони погодили, що запланований термін закінчення будівництва визначається 2021 роком. Додатковою угодою від 23 червня 2020 року внесені зміни до п. 3.4. договору та встановлено, що плановий строк закінчення будівництва IV квартал 2022 року, тобто цим договором передбачено кінцевий строк будівництва - IV квартал 2022 року. Тлумачення умов договору дає підстави для висновку, що пунктом 1.5 договору визначено саме строк закінчення будівництва, який є однією з істотних умов договору. Порушення відповідачем строків будівництва і не введення об`єкта будівництва в експлуатацію у строк, визначений пунктом 3.4 договору, та на день розгляду справи у суді, є істотним порушенням умов договору. Строк затримки виконання зобов`язання відповідачем є значним, а об`єкт будівництва так і недобудований та не зданий в експлуатацію, як на час пред`явлення позову до суду, так і на час розгляду справи по суті. За таких обставин, суд дійшов висновку щодо доведеності факту істотного порушення ТОВ «Мікромегас Інвест» умов договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2019 року та додаткової угоди від 23 червня 2020 року та наявності підстав для його розірвання. Твердження відповідача про те, що сторонами обумовлено орієнтовний термін здачі будинку в експлуатацію суд до уваги не бере, оскільки погоджуючи умови договору, відповідач (продавець) запевняв, а позивачі (покупці) усвідомлювали, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав сторони дійшли згоди про те, що запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - IV квартал 2022 року. Згідно з частиною першою статті 1212\~ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (частина друга статті 653 ЦК України). Відповідно до частини четвертої статті 653\~ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. У пункті 3 частини третьої статті 1212\~ЦК України передбачено, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні. Тлумачення вказаних норм дає підстав для висновку, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона, яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом договір розірвано за рішенням суду, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212\~ЦК України (подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 537/4259/15-ц (провадження № 61-592св20)). Встановлено, що сторони 09 вересня 2019 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав за умовами якого товариство зобов`язалось організовувати будівництво та забезпечити введення в експлуатацію об`єкта будівництва, а також передати у власність квартиру, та всі документи, необхідні для реєстрації права власності на нього. Покупці, у свою чергу, зобов`язалися сплатити суми частинами на умовах, у порядку та строки, що передбачені договором. На виконання умов, передбачених пунктами 4.1 4.2 договору, позивачі здійснили оплату вартості майнових прав у сумі 323\~414,08 грн. Оскільки договір купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2019 року розірвано за рішенням суду, то [PERSON] , [PERSON] мають право вимагати від ТОВ «Мікромегас Інвест», яке порушило договір, повернення коштів у розмірі 323\~414,08 грн, які сплачені за вказаним договором, на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України). Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 637\~ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку у розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення (частина п`ята статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів»). Тлумачення абзацу першого частини п`ятої статті 10\~Закону України\~«Про захист\~прав споживачів» свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав. Вказане узгоджується із висновками Верховного Суду у постановах від 04 серпня 2021 року у справі № 587/823/19, від 15 червня 2022 року у справі № 711/1032/21. Оскільки між сторонами укладений договір купівлі-продажу майнових прав, а не договір про виконання робіт (надання послуг), тому відсутні підстави для застосування положень частини 5 статті 10\~Закону України\~«Про захист\~прав споживачів» до спірних правовідносин. За змістом статті 141\~ЦПК судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Звертаючись до суду, [PERSON] , [PERSON] мали сплатити судовий збір у розмірі 1\~211,20грн. за вимогу немайнового характеру та 5048,56 грн за вимогу майнового характеру. Оскільки не підлягають застосуванню до правовідносин, які склалися між сторонами, положення Закону України\~«Про захист\~прав споживачів» та з урахуванням вимог статті 141 ЦПК України, на користь держави підлягає відшкодуванню судовий збір пропорційно до задоволених вимог. Таким чином, на користь держави з ТОВ «Мікромегас Інвест» - 6\~259,76 грн. На підставі викладеного та

Outcome: partial