Jurisdiction: civil
Date: 2024-04-21 00:00:00

Представник [PERSON] , адвокат Чумаченко Святослав Олександрович, звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до [PERSON] , [PERSON] , третя особа: «Одеська товарна біржа», в якому просить суд визнати дійсним договір № 20129 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: трикімнатної квартири [ADDRESS] , який укладений 24.04.1997 року між продавцями: [PERSON] , [PERSON] та покупцем: [PERSON] , зареєстрований на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний № 20129 від 24.04.1997 року. Позовні вимоги позивач обґрунтувала тим, що 24 квітня 1997 року між [PERSON] як покупцем та [PERSON] , [PERSON] , як продавцями було укладено Договір № 20129 купівлі-продажу нерухомого майна, який зареєстрований Одеською товарною біржою 24.04.1997 р. Також, реєстраційний запис було зроблено Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації 06.05.1997 р. за реєстровим номером 325 у реєстровій книзі 226пр на сторінці 162. На час укладання договору, правочини, зареєстровані на біржі не підлягали подальшому нотаріальному посвідченню, тому вказаний договір купівлі-продажу нотаріально посвідчений не був. На теперішній час [PERSON] стало відомо про недійсність біржової угоди та про необхідність визнання договору купівлі-продажу дійсним у судовому порядку, тому вона звернулась до суду з даним позовом. Позивач до судового засідання не з`явилась, від представника [PERSON] адвоката Чумаченка С.О. до суду надійшла заява про розгляд справи за відсутності, позовні вимоги підтримують в повному обсязі, наполягають на задоволенні позову, не заперечують проти винесення заочного рішення. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] до судового засідання не з`явились, причину своєї неявки суду не повідомили, про день і час розгляду справи були повідомлені належним чином, відзив до суду не надавали, у зв`язку з чим справа розглядалась відповідно до вимог ст.280 ЦПК України. Представник Одеської товарної біржи до судового засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся вчасно належним чином, причин неявки суду не повідомив. Дослідивши письмові матеріали справи та докази, що містяться в ній, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Згідно зі ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Крім того згідно зі ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що 24.04.1997 р. року між [PERSON] , як покупцем, та [PERSON] , [PERSON] , як продавцями, було укладено договір купівлі-продажу № 20129, відповідно до якого відповідачі продали, а позивач купила квартиру [ADDRESS] , загальною площею 84,90 кв.м. 06.05.1997 року вказана угода була зареєстрована Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації за реєстровим номером 325 у реєстровій книзі 226пр на сторінці 162. Згідно зі ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до ст.392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно зі ст.58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 р. встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Частиною 2 ст.47 ЦК України та ст.ст. 224, 227 ЦК УРСР (в ред. 1963 року, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин), які діяли на час укладення договору, передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення суд може визнати такий договір дійсним. Відповідно до ст. 15 Закону України № 1956-XII від 10.12.1991 року «Про товарну біржу» (був чинний на момент виникнення спірних правовідносин) не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Реєстрація на Біржі нерухомості права власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила чинному законодавству. Інструкція «Про порядок Державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб» передбачала підставу для державної реєстрації - договорів купівлі-продажу і міни, зареєстровані біржею. Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку, тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст.15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Отже, закон спеціальний переважає закон загальний. Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно з ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Крім того, у відповідності зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених умов, а саме: якщо вона являє собою куплю-продаж, допущений до обороту на товарній біржі, якщо її учасники - члени біржі, якщо вона зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угода вважається укладеної з моменту її реєстрації на біржі. У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст.47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Зі змісту договору № 20129 від 24.04.1997 р. вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Одеській товарній біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК України підлягає реєстрації в БТІ за місцем знаходження нерухомості. Враховуючи вимоги законодавства чинного на момент укладення договору купівлі-продажу, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Отримавши державну реєстрацію в Одеському міжміському бюро технічної інвентаризації право власності на квартиру [ADDRESS] , яку [PERSON] придбала за договором купівлі-продажу № 20129 від 24.04.1997 року, що зареєстрований на Одеській товарній біржі, держава цим самим визнала її право власності на спірну квартиру, як таке, що виникло на незаборонених законом підставах. На теперішній час позивачу стало відомо про недійсність біржової угоди і необхідності підтвердження її дійсності у судовому порядку, оскільки при оформленні сторонами договору купівлі-продажу не були виконані вимоги ст. 227 ЦК України, в частині нотаріального оформлення зазначеної угоди. Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржи проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст.15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Таким чином, враховуючи вищевикладене немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу № 20129 від 24.04.1997 року, що зареєстрований на Одеській товарній біржі, за яким [PERSON] , [PERSON] продали, а [PERSON] купила квартиру [ADDRESS] , загальною площею 84,90 кв.м., корисну площу 83.9 кв.м., що складається з 3 (трьох) кімнат, житловою площею 58.3 кв.м. Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався. З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст.15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна квартири [ADDRESS] , загальною площею 84,90 кв.м., за реєстровим № 20129 від 24.04.1997 року, оформленого на Одеській товарній біржі, дійсним.

Outcome: approved