Jurisdiction: civil
Date: 2024-04-22 00:00:00

В травні 2023 року позивач [PERSON] через свого представника адвоката Сидоренко Т.В. звернулась до суду із позовом до [PERSON] про стягнення забезпечувального платежу, штрафу, суми зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна. В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 28.04.2023 між нею (від її імені діяв [PERSON] ) та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу 625/1000 нежитлових будівель за адресою [ADDRESS] . Вказаний попередній договір було посвідчено ПН КМНО [PERSON] . Згідно умов попереднього договору представник позивача передав відповідачу грошову суму в розмірі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00\~доларів США. Сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу нежитлових будівель не пізніше 05.05.2023 за ціною в гривнях, що буде еквівалентна 200\~000,00 доларів США на день підписання договору. Згідно умов попереднього договору в разі односторонньої відмови відповідача від укладання основного договору, неприбуття без поважних причин до нотаріуса для укладання договору, відповідач прийняв на себе зобов`язання негайно повернути позивачу отримані кошти та сплатити штраф в розмірі 100 % вказаної суми. Також 02.05.2023 зобов`язання відповідача перед АТ «Кредобанк» в сумі 368\~104,10 грн. виконані представником позивача в повному обсязі. Підписання основного договору купівлі-продажу нежитлових будівель між сторонами було узгоджено на 05.05.2023 в офісі ПН КМНО [PERSON] . Однак 02.05.2023 нотаріусом було виявлено, що згідно ухвали суду заборонено вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо вищезазначених нежитлових приміщень. У зв`язку викладеним підписання основного договору купівлі-продажу позивачем та відповідачем було узгоджено на 18.05.2023 в офісі ПН ММНО [PERSON] . Також сторонами була обговорена додаткова дата підписання основного договору 19.05.2023. Проте ні відповідач, ні його представник для підписання договору купівлі-продажу до нотаріуса не прибули, основний договір купівлі-продажу 625/1000 часток нежитлових будівель по [ADDRESS] не укладений з вини відповідача. Посилаючись на викладене, [PERSON] просить суд стягнути з відповідача на її користь: - забезпечувальний платіж за попереднім договором купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.04.2023, посвідченим [PERSON] , ПН КМНО, який зареєстрований в реєстрі за № 388, в розмірі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000, 00 доларів США за курсом НБУ; -штраф за попереднім договором купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.04.2023, посвідченим [PERSON] , ПН КМНО, який зареєстрований в реєстрі за №\~388, в розмірі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00 доларів США за курсом НБУ; -виконані зобов`язання перед АТ «Кредобанк» за кредитним договором в сумі 368\~104,10 грн.; -судові витрати та витрати на професійну правничу допомогу. 20.06.2023 від представника відповідача [PERSON] адвоката Когіна А.В. надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого він просить в задоволенні позову відмовити в повному обсязі в зв`язку з його безпідставністю та необґрунтованістю. Свої заперечення проти позову мотивує тим, що належних та допустимих доказів щодо відсутності [PERSON] у нотаріуса для укладення договору заявником не надано. Єдиним документом, який міг би підтвердити факт відсутності продавця у нотаріуса в день підписання основного договору купівлі-продажу, могло б бути встановлення наявності або відсутності знаходження особи в певному місці. Крім того, представник відповідача зазначав, що жодних документів, які б підтверджували факт узгодження підписання основного договору купівлі-продажу нежитлових будівель на 05.05.2023 в офісі ПН [PERSON] , позивачем не надано. Позивач посилається на те, що 02.05.2023 при оформленні основного договору нотаріусом було виявлено наявність заборони вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо спірного майна. Проте даний факт належним чином не підтверджено. Відповідачу не зрозуміло, яким чином оформлення основного договору могло відбуватись 02.05.2023, якщо за версією позивача нібито укладання угоди було узгоджено на 05.05.2023. Окрім того, посилання в самому договорі на те, що його від імені продавця на підставі довіреності повинна була підписати інша особа [PERSON] , не відповідає дійсності, оскільки відповідач стверджує, що жодних довіреностей на ім`я вказаної особи він не видавав. [PERSON] наполягає на тому. Попередній договір він не підписував, відповідно істотні умови вказаного договору не були сторонами погоджені,у нього було відсутнє волевиявлення на укладання спірного договору. Ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 31.05.2023 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження; розпочато підготовче провадження у справі. Згідно ухвали Ленінського районного суду м. Миколаєва від 29.06.2023 витребувано відомості та письмові докази у ПН ММНО [PERSON] та ПН ММНО [PERSON] . У відповідності до ухвали Ленінського районного суду м. Миколаєва від 26.07.2023 витребувано у ПН ММНО [PERSON] оригінали або копії (за наявності) документів, на підставі яких ним готувався проект договору купівлі-продажу нежитлових будівель за адресою [ADDRESS] . Також 17.08.2023 від представника відповідача [PERSON] на адресу суду надійшло клопотання про призначення по справі судової почеркознавчої експертизи, проведення якої просив доручити Миколаївському науково-дослідному експертно-криміналістичному центру МВС України. В обґрунтування вказаного клопотання представник відповідача посилався на те, що [PERSON] такий договір не підписував та не укладав, його примірник у відповідача у відсутній. Ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 28.08.2023 витребувано у [PERSON] оригінал попереднього договору від 28.04.2023 купівлі-продажу нежитлових будівель, посвідчений ПН КМНО [PERSON] та зареєстрований в реєстрі за №\~388. 06.09.2023 оригінал вказаного договору надано на адресу суду. 27.09.2023 судом по справі було призначено судову почеркознавчу експертизу, проведення якої доручено експертам Миколаївського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України. На вирішення експерта поставлено наступне питання: «Чи виконано рукописний текст (підпис та ПІБ) у графі попереднього договору від 28.04.2023, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є. та зареєстрованого в реєстрі за № 388, [PERSON] ?». 08.01.2024 на адресу суду від Миколаївського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України надійшов висновок експерта від 03.01.2024 №\~СЕ-19/115-23/14602-ПЧ. Згідно ухвали Ленінського районного суду м. Миколаєва від 12.01.2024 поновлено провадження у справі та призначено підготовче судове засідання у справі. Ухвалою суду від 08.02.2024 закрито підготовче провадження у справі, призначено її розгляд по суті. Ухвалою суду від 22.03.2024 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача адвоката Когіна А.В. про передачу за підсудністю до іншого суду. Позивач в судове засідання позивач не з`явилась, її представник - адвокат Сидоренко Т.В. позовні вимоги підтримала, проте просила не стягувати з відповідача понесені витрати на правничу допомогу на користь позивача. Відповідач [PERSON] перед судовим засіданням 23.04.2024 подав до канцелярії суду дві заяви: про визнання позову та заяву, відповідно до якої повідомив суд про припинення повноважень його представника адвоката Когіна\~А.В. Вказані заяви [PERSON] підтримав у судовому засіданні, визнав позов та просив не розглядати заяву його колишнього представника [PERSON] про відкладення розгляду справи. Суд, вислухавши пояснення представника позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, встановив наступні факти і відповідні їм правовідносини. 28.04.2023 між [PERSON] та [PERSON] , від імені якої діяв [PERSON] було укладено попередній договір купівлі-продажу 625/1000 нежитлових будівель за адресою [ADDRESS] . Вказаний попередній договір було посвідчено ПН КМНО [PERSON] та зареєстровано в реєстрі за № 388 (а.с.6-7). Нерухоме майно належить продавцю на праві спільної часткової власності на підставі договору про поділ майна посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Димовим О.С. 11.08.2022 за реєстровим номером № 810, яке зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.12.2022 (номер запису про право власності: 48751502; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2671783048060) (п.1.2 Договору а.с.6, 8-13). Відповідно до п. 1.1 попереднього договору, сторони договору зобов`язані у строк не пізніше 05.05.2023 включно укласти договір купівлі-продажу 625/1000 часток у праві власності на нежитлові будівлі, розташовані за адресою: [ADDRESS] . Відповідно до п. 1.3 попереднього договору, представник позивача передав відповідачу грошову суму в розмірі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00\~доларів США за курсом НБУ на день укладання попереднього договору. Відповідно до п. 2.1 попереднього договору, сторони домовилися укласти та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу нежитлових будівель не пізніше 05.05.2023 року включно за ціною в гривнях, що буде еквівалентна 200\~000,00\~доларів США за курсом НБУ на день підписання основного договору. Відповідно до п. 2.3 попереднього договору, до підписання попереднього договору представник позивача передав, а відповідач отримав забезпечувальний платіж в сумі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00 доларів США за курсом НБУ. Відповідно до п. 3.1 попереднього договору, відповідач зобов`язався прибути до нотаріуса для укладання основного договору у день, визначений усною угодою сторін, але не пізніше останнього дня терміну, передбаченого в п. 2.1 попереднього договору та виконати зобов`язання за кредитним договором перед АТ «Кредобанк» в повному обсязі. Відповідно до п. 4.1 попереднього договору, у разі односторонньої відмови відповідача від укладання основного договору, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, вказаних в п. 3.1 попереднього договору, неприбуття без поважних причин до нотаріуса для укладання основного договору, та за наявності інших обставин, внаслідок яких основний договір не буде укладеним з вини відповідача, відповідач прийняв на себе зобов`язання негайно повернути позивачу забезпечувальний платіж в розмірі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141 000,00 доларів США за курсом НБУ, одержані в рахунок вартості нежитлової будівлі та сплатити штраф в розмірі 100 % від суми, вказаної в п. 2.3 попереднього договору. Відповідно до п. 5.3 попереднього договору, в разі порушення відповідачем умов попереднього договору в частині виконання в повному обсязі зобов`язань за кредитним договором перед АТ «Кредобанк», позивач з відповідачем домовилися зменшити ціну договору на суму заборгованості відповідача перед АТ «Кредобанк». 02.05.2023 зобов`язання відповідача перед АТ «Кредобанк» за кредитним договором в сумі 368\~104,10 грн. виконані представником позивача [PERSON] в повному обсязі, що підтверджується копією квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки від 02.05.2023 (а.с.14). Відповідно до п. 6.6 попереднього договору, сторони своїми підписами підтвердили факт повного розрахунку згідно п. 2.3 цього договору. Підписання основного договору купівлі-продажу нежитлових будівель між позивачем та відповідачем було узгоджено на 05.05.2023 року в офісі [PERSON] , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу. Також згідно заяви дружини відповідача [PERSON] , посвідченої приватним нотаріусом Горбуровим К.Є. 20.04.2023 зареєстрованої за № 322, вона підтвердила, що майно, яке є предметом попереднього договору є їх спільною сумісною власністю та надала згоду на укладення договорів від імені її чоловіка [PERSON] в інтересах сім`ї (а.с.73). Крім того, згідно копії заяви ТОВ «АВ ІНВЕСТ ГРУП» від 24.04.2023, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського МНО Іванютіним-Сандомирським\~Л.О. Товариство як власник 375/1000 нежитлових будівель за адресою [ADDRESS] відмовилося від переважного права покупця на 625/1000 нежитлових будівель за адресою [ADDRESS] , що належать [PERSON] (а.с.73 зворот). 02.05.2023 при оформленні основного договору купівлі-продажу нотаріусом було виявлено, що ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 12.01.2023 у цивільній справі № 489/93/23 заборонено державним реєстраторам реєстраційним службам, іншим особам вчиняти будь-які реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав щодо нерухомого майна відповідача, розташованого за адресою: [ADDRESS] . У зв`язку з вищевикладеними обставинами підписання основного договору купівлі-продажу між позивачем та відповідачем було узгоджено на 18.05.2023 в офісі приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Димова О.С. Також сторонами була обговорена додаткова дата підписання основного договору купівлі-продажу - 19.05.2023. 18.05.2023 приватним нотаріусом був підготовлений проект основного договору купівлі-продажу нежитлових будівель. Проте ні відповідач, ні його представник для підписання договору купівлі-продажу до нотаріуса не прибули, основний договір купівлі-продажу 625/1000 часток нежитлових будівель по [ADDRESS] не був укладений. Згідно висновку експерта Миколаївського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України №\~СЕ-19/115-23/14602-ПЧ від 03.01.2024 рукописний текст (підпис та ПІБ) у графі попереднього договору від 28.04.2023, посвідченого ПН КМНО Горбуровим К.Є. та зареєстрованого в реєстрі за № 388, виконані відповідачем (а.с.195-202). Таким чином, позивач виконав умови попереднього договору, а відповідач порушив взяті на себе зобов`язання та основний договір купівлі-продажу нерухомого майна з позивачем в обумовлені строки не уклав. Згідно зі статтею 526\~ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Частиною першою статті 202\~ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до частин першої та другої статті 205 ЦК України\~правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (частина перша\~статті 207 ЦК України). Згідно з частинами першою-третьою статті 635\~ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору. Тобто у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того чи іншого питання, зокрема за неналежне виконання зобов`язання у виді штрафних санкцій. Аналіз норм ЦК України та ГК України визначає, що під забезпечувальним платежем мають на увазі будь-які суми, що вносяться в рамках основного або попереднього договору з метою забезпечити\~виконання зобов`язань\~учасниками угоди\~в майбутньому. Іноді ця сума, як у випадку завдатку, виступає і як підстрахування, і відразу ж враховується в рахунок зобов`язань. Відповідно до ст.\~570\~ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання. Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові. Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 13.01.2021 у справі №\~686/6823/14 (провадження № 61-6475св20). Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком передбачені вимогами статті 571 ЦК України, зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню. За змістом наведених норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання. Згідно зі статтями 546, 548\~ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами. За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81\~ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України). Відповідно до частин першої, другої статті 89\~ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Безпідставними є доводи представника відповідача, викладені у відзиві, про відсутність вини відповідача через ненадання позивачем доказів його нез`явлення до нотаріуса для укладення основного договору, оскільки саме відповідач повинен підтвердити належними доказами, що не ухилявся від виконання зобов`язань за попереднім договором, що зроблено ним не було. Крім того такі доводи спростовуються наданими на запит суду документами приватного нотаріуса Димова О.С., яким зазначено, що підписання договору купівлі-продажу не відбулося з вини продавця (а.с.88-112). Більш того, у судовому засіданні 23.04.2024 сам відповідач [PERSON] визнав позов та погодився, що не він не його представник не з`явились до нотаріуса в обумовлену дату та час для підписання основного договору. Також суд враховує, що зобов`язання позивача з укладення основного договору забезпечені згідно п. 2.3. Договору забезпечувальним платежем в розмірі в сумі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00 доларів США за курсом НБУ. Згідно п.\~2.4.\~попереднього договору\~сума,\~зазначена у\~п.\~2.3.\~підлягає заліку\~в ціну\~нерухомого майна,\~що покупець\~має заплатити\~продавцю при\~укладенні та нотаріальному посвідченні Основного договору. Також відповідно до п. 4.1 попереднього договору, у разі односторонньої відмови відповідача від укладання основного договору, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, вказаних в п. 3.1 попереднього договору, неприбуття без поважних причин до нотаріуса для укладання основного договору, та за наявності інших обставин, внаслідок яких основний договір не буде укладеним з вини відповідача, відповідач прийняв на себе зобов`язання негайно повернути позивачу забезпечувальний платіж в розмірі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00 доларів США за курсом НБУ, одержані в рахунок вартості нежитлової будівлі та сплатити штраф в розмірі 100 % від суми, вказаної в п. 2.3 попереднього договору. Відповідно до п. 5.3 попереднього договору, в разі порушення відповідачем умов попереднього договору в частині виконання в повному обсязі зобов`язань за кредитним договором перед АТ «Кредобанк», позивач з відповідачем домовилися зменшити ціну договору на суму заборгованості відповідача перед АТ «Кредобанк». При цьому, 02.05.2023 зобов`язання відповідача перед АТ «Кредобанк» за кредитним договором в сумі 368\~104,10 грн. виконані представником позивача [PERSON] в повному обсязі, що підтверджується копією квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки від 02.05.2023 (а.с.14). Враховуючи встановлені обставини та оцінивши наявні у справі докази, суд приходить до висновку про доведеність порушення відповідачем зобов`язань за попереднім договором від 28.04.2023 та стягнення з нього на користь позивача забезпечувального платежу в розмірі 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00\~доларів США за курсом НБУ (п.2.3), штрафу в розмірі 100 % від суми, вказаної в п.\~2.3 попереднього договору, що становить 5\~156\~172,60 грн., що еквівалентно 141\~000,00\~доларів США за курсом НБУ (п.4.1) та суми 368\~104,10 грн. виконаних добровільно представником позивача [PERSON] зобов`язань відповідача перед АТ «Кредобанк» за договором №20169/2018 від 09.10.2018, що повинен був виконати відповідач згідно п. 5.3 попереднього договору. Представник позивача\~у позові\~зазначила,\~що позивач\~очікує понести витрати за надання професійної правничої допомоги відповідно до умов договору про надання професійної правничої допомоги, а в прохальній частині просила їх стягнути з відповідача. Проте у судовому засіданні 23.04.2024 не підтримала вимоги про стягнення з відповідача витрат на правничу допомогу. Оскільки позовні\~вимоги в\~частині стягнення\~з відповідача\~коштів за\~попереднім договором\~купівлі-продажу\~задоволено повністю,\~на підставі\~частини першої\~статті 141\~ЦПК України\~з відповідача\~на користь\~позивача підлягає\~стягненню судовий збір в сумі 13\~420,00 грн.

Outcome: approved