Jurisdiction: civil
Date: 2024-04-23 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з даним позовом, мотивуючи свої вимоги наступним. 10.03.2020 р. між позивачем та відповідачем було укладено договір про пайову участь у будівництві № М/3/42, а саме будівництва квартири [ADDRESS] . При цьому позивач виконала взяті на себе зобов`язання та сплатила суму передбачену договором. Натомість відповідач вважає договір розірваним, вимагає здійснити доплату у зв`язку із тим, що загальна площа об`єкту нерухомості збільшилась. Зважаючи на викладене позивач просив суд визнати майнові права [PERSON] на квартиру [ADDRESS] за договором про пайову участь у будівництві № М/3/42 та внести відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та внести ОК «Наш Дім» заборону відключати комунікації з електропостачання та водопостачання підведені до кв. 42. Провадження у справі відкрито 01.06.2023 р., відповідно до положень ст.ст. 19, 274 ЦПК України вирішено питання про її розгляд за правилами загального позовного провадження. Представник відповідача подав відзив на позов, де зазначив наступне. Так, між позивачем та відповідачем було укладено договір про пайову участь у будівництві № М/3/42. Об`єкт будівництва - квартира [ADDRESS] . Договором (п. 4.8) було передбачено, що в разі збільшення фактичної площі об`єкта нерухомості , Кооператив направляє інвестору письмове повідомлення. Відповідно до технічного паспорту площа квартири збільшилась на 2,18 кв.м., про що позивача повідомлено листом від 24.10.2022 р. та зазначено про необхідність здійснити доплату у розмірі 87 200,00 грн. В подальшому, а саме 17.11.2022 р. позивачу було надіслано лист з повідомленням про розірвання договору у зв1'язку із невиконанням його умов (не здійснено оплату додаткових квадратних метрів). Таким чином, підстави для задоволення позову відсутні. В судовому засіданні позивач підтримала заявлені вимоги в частині визнання майнових прав на квартиру, просила їх задовольнити. Представники відповідача просили відмовити у задоволенні позову, у зв`язку із його безпідставністю. Вислухавши доводи учасників процесу, дослідивши надані докази, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Встановлено, і не заперечується учасниками процесу, що 27.02.2018 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітель Буд» та Обслуговуючим кооперативом «Наш Дім» було укладено договір № 27-02/18 про часткову участь у будівництві. За умовами договору ТОВ «Капітель Буд» передав ОК «Наш Дім» право на участь у будівництві житлового будинку по [ADDRESS] . Також не заперечується сторонами, що 10.03.2020 р. між [PERSON] та відповідачем було укладено Договір про пайову участь у будівництві № М/3/42 за умовами якого Асоцийований член (позивач) взяла на себе зобов`язання здійснити вступний та пайовий внесок до Кооперативу, а Кооператив забезпечити набуття Асоційованим членом права власності на Об`єкт нерухомості - квартиру [ADDRESS] , загальною площею 24,12 кв. м. Сторони встановили планово-орієнтовний термін введення Об`єкта будівництва в експлуатацію - 3 квартал 2020 р. Як свідчать матеріали справи, і дана обставина не оспорюється представниками відповідача, [PERSON] здійснено оплату об`єкта будівництва за договором про забезпечення виконання зобов`язань № М/4/32 від 10.04.2017 р., укладеним з попереднім забудовником ТОВ «Капітель Буд» (довідка про 97% фінансування від 23.05.2022 р. , квитанція № 43 від 11.04.2017 р., платіжне доручення № 1 від 22.02.2018 р., Акт звіряння взаємних розрахунків на 22.05.2018 між ТОВ «Капітель Буд» і [PERSON] ). Разом тим, під час розгляду справи не було встановлено обставин, які б свідчили про введення об`єкту будівництва в експлуатацію, відповідні докази отримано не було. Натомість, як свідчать матеріали справи, позивача було повідомлено про необхідність здійснити доплату вартості об`єкта будівництва - квартири [ADDRESS] у зв`язку із збільшенням площі квартири на 2,18 кв. м. В подальшому, а саме 17.11.2022 р. [PERSON] повідомлено про розірвання договору № М/3/42 від 10.03.2020 р. відповідно до його п. 5.4.5. Відповідач вважає договір розірваним, а тому вважає, що позов задоволенню не підлягає. Суд не може погодитись з такими доводам представників ОК «Наш Дім» та покласти їх в основу рішення, з огляду на наступне. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, відповідно до ч. 1 ст. 629 ЦК України. За положеннями ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. За приписами ч.ч. 1,2 ст. 651 ЦК України,зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Так, посилаючись на п. 5.4.5. договору, укладеного з позивачем, як на підставу для його розірвання - відмова асоційованого члена від виконання договору або не внесення ним суми коштів за договором, відповідач не надає доказів, які б свідчили про те, що зміна вартості об`єкта будівництва була узгоджена сторонами. Як свідчать матеріали справи, таке рішення було прийнято в односторонньому порядку ОК «Наш Дім» на підставі наказу відповідача № 1 від 10.01.2020 року «Про встановлення поточної вартості квадратного метру на перше півріччя 2020 року». При цьому, як вбачається з матеріалів справи, [PERSON] направила в адресу відповідача заяву зміст якої свідчить про незгоду позивача з рішенням ОК «Наш Дім» з односторонньою зміною відповідачем умов договору в частині вартості об`єкта нерухомості. Доказів розірвання договору про пайову участь у будівництві № М/3/42 від 10.03.2020 р. матеріали справи не містять. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність». Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч.3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-23546св19. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2023 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс23 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95). Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестувала будівництво зазначеної вище квартири, права Покупця перейшли до позивача, в зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», позивач має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. Таким чином [PERSON] виконала свої зобов`язання за договором, сплатила внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Як вже зазначалось, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 3 квартал 2020 р. Разом з тим, матеріали справи не свідчать про те, що будинок введений в експлуатацію. Відтак, до введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору, належать майнові права на проінвестований об`єкт - квартиру [ADDRESS] . Розподіляючи судові витрати суд керується приписами ст. 141 ЦПК України. Виходячи з наведеного,

Outcome: approved