Jurisdiction: civil
Date: 2024-04-21 00:00:00

У лютому 2024 року позивач звернувся до суду із позовом до ТОВ «РОЗА-Л» про витребування земельної ділянки, що належить третій особі [PERSON] . В обґрунтування своїх вимог зазначив, що 01.08.2015 року між ТОВ «Деремезна-Агро» та [PERSON] було укладено договір оренди землі № 161 на земельну ділянку, на підставі якого державним реєстратором винесено рішення від 10.08.2015 року № 23542349 та до Державного реєстру прав на нерухоме майно (внесено запис про інше речове право № 10743763 (спеціальний розділ) від 07.08.2015 року на земельну ділянку за ТОВ «Деремезна-Агро». 07.04.2017 року наказом Міністерства юстиції України № 1184/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» скасовано рішення від 10.08.2015 року № 23542349. 10.04.2017 Департамент державної реєстрації скасував в Державному реєстрі прав запис про інше речове право № 10743763. 28.12.2020 року між ТОВ «РОЗА-Л» та [PERSON] укладено договір оренди землі № б/н на спірну земельну ділянку площею 4,1248 га строком на 10 років, на підставі якого до Державного реєстру прав внесено запис про інше речове право № 47281031. Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 17.10.2022 року у справі № 372/1072/20, визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України № 1184/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» від 07.04.2017 року, зокрема, в частині скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.08.2015 року № 23542349, та скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасування державної реєстрації іншого речового права № 10743763 (спеціальний розділ) від 07.08.2015 року. 03.11.2023 між ТОВ «Деремезна-Агро» та [PERSON] було укладено додаткову угоду про внесення змін та доповнень до договору оренди землі № 161 від 01.08.2015 року, за якою, зокрема, збільшено (продовжено) строк дії договору на 16 років з моменту підписання цієї додаткової угоди, тобто до 03.11.2039 року. Право оренди ТОВ «Деремезна-Агро» на земельну ділянку з кадастровим номером 3223183000:02:006:0013 є дійсним, а тому ця земельна ділянка підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння та користування на користь позивача. Ухвалою судді Обухівського районного суду Київської області від 06.02.2024 року відкрито провадження у справі, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання. Протокольною ухвалою Обухівського районного суду Київської області від 14.03.2024 року закрито підготовче провадження у справі, призначено судовий розгляд справи по суті. Оцінюючи характер процесу, значення справи для сторін, категорію та складність справи, враховуючи, що в матеріалах справи достатньо даних про права та взаємовідносини сторін, суд вважає можливим вирішити справу на підставі наявних у ній матеріалів. Відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України в разі ненадання відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами. Суд вважає за можливе розглянути справу у відсутність сторін у справі за наявними матеріалами справи та ухвалити заочне рішення відповідно до ч. 1 ст. 280 ЦПК України. В зв`язку з неявкою в судове засіданні всіх осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Розглядаючи справу, суд забезпечив сторонам рівні можливості щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду . Дослідивши письмові докази по справі, надавши їм оцінку в сукупності, суд приходить до наступного. Судом встановлено, що [PERSON] , на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯБ № 313659 від 01.03.2011 року, є власником земельної ділянки площею 4,1248 га з кадастровим номером 3223183000:02:006:0013, яка знаходиться на території Обухівської міської ради (колишньої Деремезнянської сільської ради) Обухівського району Київської області. 01.08.2015 року між ТОВ «Деремезна-Агро» та [PERSON] було укладено договір оренди землі № 161 на земельну ділянку площею 4,1248 га з кадастровим номером 3223183000:02:006:0013 строком на 10 років, на підставі якого державним реєстратором управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області Хибою А.В. було винесено рішення від 10.08.2015 року № 23542349 та до Державного реєстру прав на нерухоме майно (надалі - Державний реєстр прав) внесено запис про інше речове право № 10743763 (спеціальний розділ) від 07.08.2015 року на земельну ділянку за ТОВ «Деремезна-Агро». 07.04.2017 року наказом Міністерства юстиції України № 1184/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» скасовано рішення від 10.08.2015 року № 23542349, прийняте державним реєстратором управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області Хибою А.В. (п. 40). Виконання наказу покладено на Департамент державної реєстрації та нотаріату (п. 126). 10.04.2017 року Департамент державної реєстрації скасував в Державному реєстрі прав запис про інше речове право № 10743763 (спеціальний розділ) від 07.08.2015 року. 28.12.2020 року між ТОВ «РОЗА-Л» та [PERSON] укладено договір оренди землі № б/н на земельну ділянку площею 4,1248 га з кадастровим номером 3223183000:02:006:0013 строком на 10 років, на підставі якого до Державного реєстру прав внесено запис про інше речове право № 47281031 від 05.07.2022 року на земельну ділянку за ТОВ «РОЗА-Л» до 28.12.2030 року. Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 17 жовтня 2022 року у справі № 372/1072/20, залишеним в силі постановою Київського апеляційного суду від 24 травня 2023 року, визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України № 1184/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» від 07.04.2017 року, зокрема, в частині скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.08.2015 року № 23542349, прийнятого державним реєстратором управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області Хибою А.В., та скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасування державної реєстрації іншого речового права № 10743763 (спеціальний розділ) від 07.08.2015 року. 03.11.2023 року між ТОВ «Деремезна-Агро» та [PERSON] було укладено додаткову угоду про внесення змін та доповнень до договору оренди землі № 161 від 01 серпня 2015 року, за якою, зокрема, пунктом 2 збільшено (продовжено) строк дії договору на 16 років з моменту підписання цієї додаткової угоди, тобто до 03.11.2039 року. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. За умов ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Частиною 2 ст. 631 ЦК України, передбачено, що договір набирає чинності з моменту його укладення. Тому, оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються, то з 01 січня 2013 року (редакція ч.3 ст. 640 ЦК України) моментом укладення договорів оренди землі є саме його підписання, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше. Отже, з 01 січня 2013 року договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХІУ. Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року по справі 357/8277/19. У ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом. Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Частиною 1 ст. 93 ЗК України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону № 161-XIV). Тобто оренда землі - це тимчасове (строкове) володіння та користування земельною ділянкою орендарем, на підставі договору оренди землі, укладеного між власником цієї земельної ділянки та орендарем. За вимог ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 126 ЗК України). Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього. На виконання зазначених вимог, на підставі договору оренди землі, укладеного з ТОВ «ДЕРЕМЕЗНА-АГРО», державним реєстратором до Державного реєстру прав було внесено запис про інше речове право на спірну земельну ділянку за ТОВ «ДЕРЕМЕЗНА-АГРО». Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» (надалі - Закон № 161-XIV). Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону № 161-XIV, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. За умов договору оренди землі від 01.08.2015 року, зі змінами від 03.11.2023 року, строк їх дії до 03.11.2039 року. Відповідно до ст. 629 ЦК Кодексу, договір є обов`язковим для виконання сторонами. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Згідно п. 2-3 ч. 2 ст. 24 Закону № 161-ХГУ, орендодавець зобов`язаний: при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. За умов ст. 25 Закону № 161-ХГУ орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; отримувати продукцію і доходи. Відповідно до ч. 1-2 ст. 598 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом, а припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Згідно умов п. 12.2 договору оренди, ч. 1-2 ст. 31 Закону № 161-ХГУ та п. «а», «в», «е» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, підставами для автоматичного припинення права користування спірною земельною ділянкою є: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. За умов п. 12.3 та 12.5 договору оренди, ч. 3 ст. 31, ст. 32 Закону № 161-XIV та п. «б», «г», «ґ», «д», «є» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. При цьому обов`язковою вимогою для дострокового розірвання договорів оренди є укладення відповідних угод між сторонами або наявність відповідного рішення суд. Відповідно до умов п. 12.4 договору оренди, ч. 4 ст. 31 Закону № 161-XIV, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Між сторонами не укладалися угоди щодо дострокового припинення договору оренди, в судовому порядку договір оренди не припинявся та недійсним не визнавався. Водночас, наказом Міністерства юстиції України № 1184/5 від 07.04.2017 року скасовано рішення державних реєстраторів про державну реєстрацію права оренди за позивачем, в тому числі і на спірну земельну ділянку, та скасовано в Державному реєстрі прав відповідний запис про інше речове право. Водночас, наказом Міністерства юстиції України № 1184/5 від 07.04.2017 року скасовано рішення державних реєстраторів про державну реєстрацію права оренди за позивачем, в тому числі і на спірну земельну ділянку, та скасовано в Державному реєстрі прав відповідний запис про інше речове право 07.04.2017 року, зокрема, в частині скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірну земельну ділянку та скасовано в Державному реєстрі прав скасування відповідної державної реєстрації іншого речового права. Визнання незаконним та скасування рішення органу державної влади унеможливлює його застосування саме з моменту його прийняття. Даний висновок узгоджується з висновком Верховного Суду викладеному у поставові від 10 березня 2020 року по справі № 160/1088/19. Тому, унаслідок визнання незаконним і скасування частини наказу Міністерства юстиції України № 1184/5 від 07.04.2017 року право оренди позивача за договором оренди землі від 01 серпня 2015 року № 161 є дійсними з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «ДЕРЕМЕЗНА-АГРО» на спірну земельну ділянку (07 серпня 2015 року), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права. Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року по справі 357/8277/19. Отже, в силу незаконності частини наказу Міністерства юстиції України № 1184/5 від 07.04.2017 року, не настало жодної підстави для припинення зобов`язань орендодавця за договором оренди. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-ХГУ); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18). Однак, орендодавець уклала договір оренди землі на цю ж саму земельну ділянку з відповідачем. Закон пов`язує виникнення права оренди земельної ділянки з моментом державної реєстрації цього речового права (постанова Верховного Суду від 28.09.2022 року у справі № 663/1651/21). Функцією державної реєстрації права оренди земельної ділянки є оголошення належності права володіння та користування на цю ділянку майна певній особі - орендарю. Гарантування державою об`єктивності, достовірності, повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження й обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав є загальними засадами цієї реєстрації (пункт 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19). З урахуванням зазначеної специфіки обороту нерухомого майна державна реєстрація права оренди на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння та користування ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право оренди, визнається фактичним володільцем та користувачем земельної ділянки. При цьому державна реєстрація права оренди на земельну ділянку створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта права володіння та користування цією ділянкою (як складових права власності). 05 липня 2022 року в Державному реєстрі прав було здійснено державну реєстрацію права оренди за ТОВ «РОЗА-Л» на спірну земельну ділянку. Отже, з 05.07.2022 року спірна земельна ділянка вважається переданою відповідачеві, а тому власник земельних ділянок та відповідач, до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з позивачем, вчинили дії, які перешкоджають ТОВ «ДЕРЕМЕЗНА-АГРО» користуватися спірною земельною ділянкою. Окрім цього, одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями (висновок викладений у постанові Верховного Суду від 20.02.2019 року по справі № 734/336/17). Водночас, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. Оскільки, за умов договору оренди землі від 01.08.2015 року, зі змінами від 03.11.2023 року, строк його дії закінчується 03.11.2039 року, то на час ухвалення рішення суду позивач, як первинний орендар, матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року по справі 357/8277/19 вказано: «Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем. У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.». Відповідно до ч. 2 та п. «д» ч. 3 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом застосування інших, передбачених законом, способів Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування). У статті 27 Закону № 161-ХГУ як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час подання цього позову, передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. Так як, позивач 07 серпня 2015 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрував своє право оренди на спірну земельну ділянку, то він у праві заявити вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря, без визнання недійсним договору оренди землі, укладеного з відповідачем. У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем та користувачем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХГУ, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння та користування. Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року по справі 357/8277/19. Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову в повному обсязі. Правомірним суд визнає і вимоги про відшкодування відповідачем понесених судових витрат в повному обсязі, оскільки такі вимоги відповідають ст. 141 ЦПК України та підтверджуються наявним в матеріалах справи платіжним дорученням. На підставі вищевикладеного,

Outcome: approved