Jurisdiction: civil
Date: 2024-04-09 00:00:00

25.01.2024 року НВК «Агро-Центр» звернулася до суду з позовом, в якому просить визнати за нею речове право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003 терміном дії до 29 грудня 2061 року, посилаючись на те, що згідно договору оренди землі від 01.01.2012 року, укладеного між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», зареєстрованого Управлінням Держкомзему у Тетіївському районі Київської області 29.12.2012 року за № 322460004007183, дана земельна ділянка, яка належала на праві власності [PERSON] , передана в оренду НВК «Агро-Центр» терміном на 49 років, проте державним реєстратором прав на нерухоме майно Володарської селищної ради Київської області Сухановим Д.М. позивачу 18.01.2024 року відмовлено в проведені реєстраційних дій щодо реєстрації права оренди з тих підстав, що на даний час власником земельної ділянки є третя особа, а не сторона договору - [PERSON] (позовна заява - а.с. 1-13). 12.02.2024 року відповідачем [PERSON] до суду надано відзив на позовну заяву, в якому останній позовних вимог не визнає, посилаючись на те, що він 31.08.2022 року придбав (купив) спірну земельну ділянку з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003, а тому вимога позивача порушить його право власності. В договорі купівлі-продажу від 31.08.2022 року зазначено, зокрема, що продавець стверджує, що земельна ділянка, яка є предметом цього договору, на момент його укладення не перебуває в оренді та інших прав щодо неї у третіх осіб як у межах, так і за межами України немає. Крім того, договір оренди землі від 01.01.2012 року, укладений між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», не зареєстрований в установленому законом порядку, не містить усіх істотних умов договору, а саме не містить кадастрового номеру земельної ділянки, що унеможливлює її ідентифікувати, а тому є недійсним. Також позивач не розрахувався з попереднім власником земельної ділянки за орендною платою, що є підставою для розірвання договору оренди (а.с. 76-84). 12.02.2024 року позивачем надано відповідь на відзив на позовну заяву, в якій останній вказує, що за змістом договору оренди від 01.01.2012 року спірна земельна ділянка була передана в оренду згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244, а тому її можливо достеменно ідентифікувати і без зазначення кадастрового номеру. Щодо державної реєстрації договору оренди землі, то остання була проведена в книзі записів у паперовому вигляді, а тому саме ця відомість має пріоритет над відомостями Державного земельного кадастру на електронних носіях (а.с. 88-92). 11.03.2024 року третьою особою [PERSON] було надано пояснення щодо суті позову, в якому останній позовних вимог не визнає, посилаючись на те, що він не знав про істотні умови договору оренди землі від 01.01.2012 року, в тому числі про розмір орендної плати та строк дії договору, оскільки не мав його примірнику. Під час укладення договору купівлі-продажу від 31.08.2022 року нотаріус перевіряла обтяження спірної земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та не виявила їх. Крім того, договір оренди землі від 01.01.2012 року не містить усіх істотних умов договору, а саме не містить кадастрового номеру земельної ділянки, що унеможливлює її ідентифікувати, а також систематично порушувався позивачем у вигляді несплати орендної плати (а.с. 120-125). В судовому засіданні представник позивача адвокат Плаксій Р.В. позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві та відповіді на відзив на позов. Крім того суду пояснив, що договір оренди землі від 01.01.2012 року, укладений між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», зареєстрований Управлінням Держкомзему у Тетіївському районі Київської області 29.12.2012 року, не припинений, не є нікчемним, недійсним не визнаний, а тому є чинним з моменту його державної реєстрації і діє на визначений в договорі строк 49 років, тобто до 29.12.2061 року. Орендодавець за договором [PERSON] повинен був знати про його існування та істотні умови, оскільки повинен мати примірник даного договору, так як п. 41 договору містить положення про те, що цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію. Відповідач [PERSON] позовних вимог не визнав, посилаючись на наданий відзив на позовну заяву. Крім того суду пояснив, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 31.08.2022 року був вчинений відповідно до законодавства, нотаріус перевіряла обтяження спірної земельної ділянки та нічого не виявила, а [PERSON] не знав про оренду його земельної ділянки, оскільки не мав примірника договору. Представник третьої особи Володарської селищної ради в судове засідання не прибув, до суду надіслано клопотання про слухання справи у відсутності представника Володарської селищної ради та проведення судового засідання за наявними у справі матеріалами (а.с 112). Третя особа [PERSON] в судове засідання не прибув, до суду надав пояснення по суті позову, в якому позовних вимог не визнає, просить справу слухати у його відсутності. Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та дослідивши письмові докази, вважає, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню, виходячи з наступного. В судовому засіданні встановлено, що [PERSON] відповідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244 від 18.07.2006 року був власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,8952 га, кадастровий номер 3224680400:02:016:0003, що розташована на території Бурковецької сільської ради Тетіївського району Київської області (а.с. 22-23). 01.01.2012 року між [PERSON] та НВК «Агро-Центр» укладено договір оренди землі, відповідно до якого [PERSON] дану земельну ділянку надав в строкове платне користування (оренду) НВК «Агро-Центр» на строк 49 років, орендна плата згідно договору складає 2974,19 гривень на рік. Даний договір зареєстрований Управлінням Держкомзему у Тетіївському районі Київської області 29.12.2012 року за № 322460004007183 (копія договору - а.с. 15-18). Актами від 01.01.2012 року земля була передана НВК «Агро-Центр», визначено її межі та передано орендарю на зберігання межові знаки в межах Бурковецької сільської ради Тетіївського району Київської області (а.с. 19, 20-21). Довідкою відділу № 1 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області № 939/19-23 від 05.06.2023 року підтверджено те, що згідно книги записів про державну реєстрацію договорів оренди землі Білоцерківського (Тетіївського) району Бурковецької сільської ради - за номером 322460004007183 від 29.12.2012 року зареєстрований договір оренди між гр. [PERSON] та НВК «Агро-Центр» щодо земельної ділянки площею 3,8952 га, право на яку посвідчене державним актом серії ЯГ № 184244 (а.с. 26). Видатковим касовим ордером НВК «Агро-Центр» від 23.07.2012 року [PERSON] було видано 25000 гривень в рахунок оренди земельної ділянки згідно договору оренди землі від 01.01.2012 року (а.с. 27). 31.08.2022 року згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Другої білоцерківської державної нотаріальної контори Юрченко І.О., [PERSON] належну йому земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,8952 га, кадастровий номер 3224680400:02:016:0003, що розташована на території Бурковецької сільської ради Білоцерківського (колишнього Тетіївського) району Київської області, продав [PERSON] (а.с. 32-35), інформація про що відповідно була внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, а також до Державного земельного кадастру (а.с. 36-39, 40-41). Заявою від 26.04.2023 року новий власник [PERSON] просив НВК «Агро-Центр» звільнити від використання належну йому земельну ділянку через відсутність будь-яких документів на користування нею (а.с. 42). 16.01.2024 року позивач звернувся до державного реєстратора прав на нерухоме майно Володарської селищної ради Київської області Суханова Д.М. із заявою про державну реєстрацію прав, а саме права оренди земельної ділянки згідно договору оренди землі від 01.01.2012 року, укладеного між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», зареєстрованого Управлінням Держкомзему у Тетіївському районі Київської області 29.12.2012 року за № 322460004007183, проте рішенням від 18.01.2024 року йому було відмовлено в проведені реєстраційних дій з тих підстав, що на даний час власником земельної ділянки є третя особа, а не сторона договору - [PERSON] (а.с. 43, 44). Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ч. 2 ст. 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. В силу ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи А згідно зі ст.ст. 77, 78 цього кодексу докази повинні бути належними і допустимими. Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч. 4 ст. 124 ЗК України). Поняття договору оренди землі визначено в ст. 13 ЗУ «Про оренду землі», згідно якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 ЗУ «Про оренду землі»). За ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди землі від 01.01.2012 року між [PERSON] та НВК «Агро-Центр») істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Статтею 125 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (ч. 5 ст. 126 ЗК України). Відповідно до п. 3 розділу II Прикінцевих та перехідних положень ЗУ від 11.02.2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону україни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», до 1 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земельних ресурсів. Відповідно до ст. 202 ЗК України (у редакції, яка діяла на час реєстрації договору оренди землі від 01.01.2012 року між [PERSON] та НВК «Агро-Центр»), державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Порядок реєстрації договорів оренди землі вуло встановлено постановою КМУ від 09.09.2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі». Згідно п. 1 Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, цей Порядок визначає процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі - Книга записів) - документа, який є власністю держави і складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок. Пунктом 16-1 цього Порядку передбачено, що державна реєстрація здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів. Для державної реєстрації договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності, договору суборенди земельної ділянки (її частини) власник чи набувач права або уповноважена ними особа подають до відповідного територіального органу Держземагентства заяву разом з іншими визначеними документами (п. 16-2 Порядку). Згідно п. 8 Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, записи із зазначенням дати вносяться до розділів Книги записів у паперовому вигляді посадовою особою територіального органу Держземагентства. Пунктом 2 постанови КМУ від 01.08.2011 року № 835 (в редакції, що діяла на час реєстрації договору оренди землі від 01.01.2012 року між [PERSON] та НВК «Агро-Центр»), установлено, що до завершення здійснення заходів з утворення територіальних органів Державного агентства земельних ресурсів функції з ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, а також функції, передбачені Тимчасовим порядком присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 18 серпня 2010 р. № 749 (Офіційний вісник України, 2010 р., № 65, ст. 2263), покладаються на територіальні органи Державного комітету із земельних ресурсів. Разом з цим, Верховний Суд в постанові від 29.12.2022 року № 383/964/21 зробив висновок про те, що факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220. У тексті, зокрема, зазначалися інформація про орган, котрий провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності. Отже, реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянк є похідним від запису у Книзі записів. Державний реєстратор не був наділений правом проставити такий запис, допоки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.02.2020 року у справі № 669/1037/16-ц). Як встановлено в судовому засіданні, договір оренди землі, укладений 01.01.2012 року між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», був зареєстрований Управлінням Держкомзему у Тетіївському районі Київської області 29.12.2012 року за № 322460004007183, що підтверджується написом в самому договорі та довідкою відділу № 1 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області № 939/19-23 від 05.06.2023 року. Отже, початком строку дії даного договору відповідно до ст. 125 ЗК України є саме 29.12.2012 року - момент державної реєстрації права оренди. А тому, оскільки даний договір на даний час не розірваний, не визнаний недійсним, строк його дії визначений 49 років (п. 8 договору), суд вважає, що він продовжує свою дію відповідно до 29.12.2061 року. З огляду на це суд задовольняє позовні вимоги позивача та визнає за ним речове право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003 терміном дії до 29 грудня 2061 року. При цьому суд відхиляє доводи відповідача про те, що договір оренди землі від 01.01.2012 року, укладений між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», не зареєстрований в установленому законом порядку, так як не зареєстрований в електронному вигляді в Державному земельному кадастрі. Так, відповідно до ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про Державний земельний кадастр», Державний земельний кадастр - це єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж. Державний земельний кадастр ведеться на електронних та паперових носіях. У разі виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях пріоритет мають відомості на паперових носіях (ч. 2 ст. 5 ЗУ «Про Державний земельний кадастр»). А тому, оскільки державна реєстрація договору оренди землі від 01.01.2012 року, укладеного між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», відбулася на паперових носіях, то відповідно саме вона має перевагу над відомостями з Державного земельного кадастру на електронних носіях. Також суд не приймає до уваги доводи відповідача та третьої особи [PERSON] про те, що договір оренди землі від 01.01.2012 року, укладений між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», не містить усіх істотних умов договору, а саме не містить кадастрового номеру земельної ділянки, що унеможливлює її ідентифікувати, а тому є недійсним. Так, відповідно до п. 2 даного договору, в оренду передається земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Бурковецької сільської ради Тетіївського району Київської області, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244, який, як вбачається з матеріалів справи (а.с. 22-23), належав саме [PERSON] на земельну ділянку з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003. Крім того, відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, в тому числі і відсутність кадастрового номеру, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Проте, недійним даний договір в судовому порядку визнаний не був. Систематичне порушення позивачем договору оренди землі від 01.01.2012 року, укладеного між [PERSON] та НВК «Агро-Центр», у вигляді несплати орендної плати, суд до уваги не бере, оскільки даний факт, якщо і мав місце, не є підставою для відмови у позові про визнання речового права оренди, а було підставою для розірвання даного договору. Однак договір розірваний не був. Доводи третьої особи [PERSON] про те, що він не знав про істотні умови договору оренди землі від 01.01.2012 року, в тому числі про розмір орендної плати та строк дії договору, оскільки не мав його примірнику, суд також відхиляє, оскільки п. 41 договору містить положення про те, що цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію. Крім того, грошові кошти в сумі 25000 гривень в рахунок орендної плати за договором оренди землі від 01.01.2012 року останній отримав. Відповідно до ст. 264 ЦПК України, суд під час ухвалення судового рішення вирішує питання як розподілити між сторонами судові витрати. При цьому відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог , інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі задоволення позову покладаються на відповідача. Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Як встановлено в судовому засіданні, позивач поніс судові витрати у вигляді сплаченого судового збору в сумі 3028 гривень, що підтверджується платіжною інструкцією № 152 від 24.01.2024 року (а.с. 55), а тому суд у відповідності ст. 141 ЦПК України стягує його з відповідача. Відповідно до частин першої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Європейський суд з прав людини зазначав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року № 63566/00, § 23). У контексті вищенаведеного суд вважає наведене обґрунтування даного рішення достатнім.

Outcome: approved