Jurisdiction: civil
Date: 2024-04-14 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до [PERSON] , третя особа РЕГІОНАЛЬНА УНІВЕРСАЛЬНА БІРЖА «ОЛЕКСАНДР-Н» про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Позовні вимоги позивач обґрунтувала тим, що 22.07.1999 року, між [PERSON] та [PERSON] , яка діяла у власних інтересах та у інтересах неповнолітньої доньки [PERSON] було укладено договір № Н/99-01824 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме, квартири за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 139,1 кв.м., житловою 108,1 кв.м. (далі - квартира). Договором передбачено, що подальше його нотаріальне посвідчення не потрібно. Цей пункт було включено до Договору відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», якою передбачено, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, після укладення даного Договору його нотаріального посвідчення сторони не здійснювали. У квартирі із моменту її купівлі зареєстрована Позивач та її мати. Відповідно до свідоцтва про смерть від [INFO] , померла мати Позивача [PERSON] . Після смерті матері, Позивач звернулася до Приморської державної нотаріальної контори у місті Одеса із заявою про прийняття спадщини. Згідно свідоцтва про шлюб від 23.04.2009 року, Позивач вийшла заміж та взяла прізвище чоловіка [PERSON] . Однак, нотаріусом було відмовлено Позивачу у видачі спадщини, оскільки, необхідно у судовому порядку визнати договір № Н/99-01824 купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, згідно листа від 05.12.2023 року.Після укладення Договору та оформлення усіх необхідним документів, сторони Договору втратили контакти один одного і засвідчити угоду в нотаріальному порядку в даний час не представляється можливим. Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. Умови укладеного Договору були повністю виконані ініціаторами угоди та учасниками угоди. 22 липня 1999 року Договір було зареєстровано на Регіональній універсальній біржі «Олександр - Н» в «Журналі реєстрації договорів по об`єктам нерухомості», реєстраційний № Н/99-01824 від 22 липня 1999 року. Одразу після укладення Договору Відповідач виселивсь з квартири, а Позивач із матір`ю проживали у даній квартирі. На даний час, Позивач проживає у спірній квартирі. Відповідно квитанції від 06.02.2019 року, 13.02.2019 року, 23.08.2018 року, 24.03.2017 року, вбачається, що померла, мати Позивача брала участь в утриманні квартири та сплаті комунальних послуг, протягом всього часу. Внаслідок невизнання дійсності Договору, Позивач не зможе реалізувати своє право, По справі відкрито провадження, витребувано: із Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради (65017, м. Одеса, вул. Косовська, 2Д) належним чином засвідчену інформацію, із якої дати [PERSON] , [INFO] була зареєстрована за адресою: [ADDRESS] . із Приморської державної нотаріальної контори у місті Одесі (65039, м. Одеса, вул. Середньофонтанська, 19-Б) належним чином засвідчену копію спадкової справи до майна [PERSON] , померлої [INFO] . із Комунального підприємства «Бюро Технічної інвентаризації» Одеської міської ради (65048, м. Одеса, вул. Троїцька, 25) належним чином засвідчену інформацію, за ким зареєстрована квартира за адресою: [ADDRESS] . 29.03.2024 до суду надійшла відповідь на запит із КП «Бюро технічної інвентарізації» Одеської міської ради від 26.03.2024 № 35253/04-04, згідно якого право власності на квартиру спільного заселення [ADDRESS] , зареєстровано в тому числі за [PERSON] , [PERSON] » (ПІБ вказані рос.мовою згідно з правовстановлюючим документом, копія якого є у матеріалах інвентарізаційної справи) в рівниз частках на підставі договору № Н/99-01824 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого Регіональною універсальною буржею «Александр-Н» 22.07.1999. Реєстраційний запис зроблено 25.08.1999 за реєстровим номером 497 у реєстровій книзі 311 пр. на сторінці 188. Згідно відповіді на ухвалу суду від 24.01.2024, Департамент надання адміністарвтиних послуг Одеської міської ради [PERSON] , [INFO] , значилась зареєстрованою за адресою: [ADDRESS] з 24 липня 2002 року по 09 жовтня 2023. 20.2.2024 до суду надійшла спадкова справа із Першої державної нотаріальної контори у місті Одеса за № 655с/2023 до майна померлоїї [INFO] [PERSON] . Учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, місце та час розгляду справи були повідомлені належним чином. Суд, у зв`язку з неявкою відповідача та неповідомленням про поважні причини такої неявки в судове засідання, ненаданням відповідачем відзиву на позов, ухвалив слухати справу у відсутності відповідача, згідно ст.ст.280-281 ЦПК України, при заочному розгляді на підставі наявних у справі доказів. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2\~ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється. Дослідивши письмові матеріали справи та докази, що містяться в ній, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Згідно зі ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.` Крім того згідно зі ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що договір № Н/99-01824 купівлі-продажу нерухомого майна, укладений на Регіональній універсальній біржі «Олександр - Н», згідно із яким, [PERSON] продав, а [PERSON] , яка діяла у власних інтересах та у інтересах неповнолітньої доньки [PERSON] купила квартиру за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 139,1 кв.м., житловою 108,1 кв.м... 08.10.2023 [PERSON] померла. 23.11.2023 Приморською державною нотаріальною конторою у м. Одесі відкрита спадкова справа № 655с/20 за заявою доньки [PERSON] та [PERSON] .. Згідно зі ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до ст.392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно зі ст.58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від\~06.11.2009 р. встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Частиною 2\~ст.47 ЦК України\~та ст.ст.\~224,\~227 ЦК УРСР\~(в ред. 1963 року, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин), які діяли на час укладення договору, передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення суд може визнати такий договір дійсним. Відповідно до ст. 15 Закону України № 1956-XII від 10.12.1991 року «Про товарну біржу» (був чинний на момент виникнення спірних правовідносин) не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку, тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст.15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Отже, закон спеціальний переважає закон загальний. Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно з ч.2\~ст.220 ЦК України, якщо сторони\~домовилися щодо\~усіх істотних\~умов договору,\~що підтверджується\~письмовими доказами,\~і відбулося\~повне або\~часткове виконання\~договору,\~але одна\~із сторін\~ухилилася від\~його нотаріального\~посвідчення,\~суд може\~визнати такий\~договір дійсним.\~У цьому\~разі наступне\~нотаріальне посвідчення\~договору не\~вимагається. Крім того, у відповідності зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених умов, а саме: якщо вона являє собою куплю-продаж, допущений до обороту на товарній біржі, якщо її учасники - члени біржі, якщо вона зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угода вважається укладеної з моменту її реєстрації на біржі. У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст.47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Зі змісту договору № Н/99-01824 від 22.07.1999 вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Одеській товарній біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК України підлягає реєстрації в БТІ за місцем знаходження нерухомості. Враховуючи вимоги законодавства чинного на момент укладення договору купівлі-продажу, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. На теперішній час позивачу стало відомо про недійсність біржової угоди і необхідності підтвердження її дійсності у судовому порядку, оскільки при оформленні сторонами договору купівлі-продажу не були виконані вимоги ст. 227 ЦК України, в частині нотаріального оформлення зазначеної угоди. Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржи проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст.15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався. З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст.15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна квартири [ADDRESS] , загальною площею 84,90 кв.м., за реєстровим №\~20129 від\~24.04.1997 року, оформленого на Одеській товарній біржі., дійсним.

Outcome: approved