Jurisdiction: civil
Date: 2024-04-18 00:00:00

До суду надійшов позов [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест», про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати. Мотивуючи позовні вимоги, позивач вказав, що йому на праві власності належить земельні ділянки з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0265, 4825486300:01:000:0602, 4825486300:05:000:0342 та 4825486300:01:000:1348, які знаходиться в межах території Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. На теперішній час вказані земельні ділянки знаходиться у користуванні ТОВ «Південь Агро Інвест» на підставі договору оренди землі від 30 травня 2017 року. Однак, відповідач систематично порушує умови даного договору і не сплатив йому орендну плату за 2021 2023р.р. у встановлені договором строки і розмірі, що, на його думку, є підставою для його розірвання. Отже, він звернувся для захисту свого порушеного права до суду з вказаним позовом та просив розірвати вказаний договір оренди земіл, та зобов`язати відповідача повернути йому земельну ділянку і сплатити орендну плату, пеню та індексацію в загальному розмірі 57\~995, 37 грн. Позивач та його представник в судове засідання не з`явились, хоча про місце, день та час розгляду справи повідомлені своєчасно та належним чином. Причини неявки невідомі. Представник відповідача, [PERSON] в судове засідання не з`явився, надав суду відзив, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог вказуючи, що орендар виконав своє зобов`язання зі сплати орендної плати, оскільки ще до відкриття провадження у справі сплатив позивачу орендну плату за 2023р. Також, представник відповідач вказав, що, в силу вимог\~ст. 258 ЦК України, до вимог про стягнення неустойки застосовується позовна давність в один рік. Крім того, сторонами в договорі передбачені санкції, які підлягають стягненню у разі прострочення сплати орендної плати, тому, на його думку, розрахунки інфляційних витрат не можуть мати місце та не можуть бути стягнені. Дослідивши матеріали справи суд дійшов наступного. Згідно копії державних актів на земельну ділянку та Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухому майно про реєстрацію іншого речового права, [PERSON] на праві власності належить: земельна ділянка площею 0,0125 га., кадастровий номер 4825486300:01:000:1348, площею 1,0318 га., кадастровий номер 4825486300:01:000:0602, площею 5.0473га. 4825486300:07:000:0265 та площею 0.2787га. 4825486300:05:000:0342 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. 30 травня 2017 року між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (ПСП iм. Т.Г. Шевченка), укладено договiр оренди землi № 001045 щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0265, 4825486300:01:000:0602, 4825486300:05:000:0342 та 4825486300:01:000:1348, заресстрований у державному реєстрі іншого речового права за номерами 21215541, 21216035, 21216318 та 21215823 від 26.06.2017 року. Крім того, 01.03.2018р. між сторонами була укладена додаткова угода до Договору оренди землі № 1. Укладення зазначеного договору оренди та додаткової угоди, а також наявність договірних відносин між позивачем та відповідачем останніми не оспорювались. У відзиві на позовну заяву представник відповідача зазначав, що орендар виконав своє зобов`язання зі сплати орендної плати, оскільки ще до відкриття провадження у справі сплатив позивачу орендну плату за 2023р., а тому позов задоволенню не підлягає. Однак, дане твердження представника відповідача не відповідає дійсності та суперечить вимогам чинного законодавства виходячи з наступного. Пунктом 4.1 додаткової угоди до договору оренди землі № 1 передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у грошовій формі у розмірі 12.37% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що загалом складає 22\~373,87грн. Сторони узгодили, що орендна плата вноситься щорічно не пізніше 1 вересня поточного року. Таким чином, ТОВ «Південь Агро Інвест» зобов`язане щорічно до 1 вересня провести розрахунок по орендній платі, однак орендна плата [PERSON] у встановлені строки нарахована та виплачена не була, оскільки орендна плата за 2023р. була сплачена позивачу лише 17.11.2023 року. При цьому, належних та допустимих доказів сплати позивачу орендної плати за 2022р. представником відповідач надано не було та в матеріалах справи відсутні. Відповідно до умов договору, його розірвання в односторонньому порядку не допускається. Відповідно до\~ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з ч. 1\~ст. 527 ЦК України\~боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до\~ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Статтею 612 ЦК України\~визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не виконав зобов`язання у встановлений договором строк. Статтею 762 ЦК України\~встановлений обовязок наймача вносити плату за користування майном у розмірах та строки визначені договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Згідно зі\~статтею 13 Закону України «Про оренду землі»\~договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Згідно\~статті 24 Закону України «Про оренду землі»\~орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Частиною першою\~статті 32 Закону України «Про оренду землі»\~встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~Земельним кодексом України\~та іншими законами України. Відповідно до пункту «д» частини першої\~статті 141 ЗК України\~підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Частиною 1 статті 43\~Закону України «Про оренду землі»\~передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі. Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення\~ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2\~ст. 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає.\~Стаття 611 ЦК України\~передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої\~статті 3 ЦК України\~належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що частинами першою і другою\~статті 651 ЦК України\~передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі\~статтею 526 ЦК України\~зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Тлумачення пункту д) частини першої\~статті 141 ЗК України, частини другої\~статті 651 ЦК України\~свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Згідно зі статтями\~13,\~15,\~21 Закону України «Про оренду землі»\~основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки. Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі\~статтею 526 ЦК України\~зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. При цьому, додатковою угодою до договору оренди землі № 1 (п.4.1) чітко встановлено, що орендна плата сплачується щорічно в строк до 1 вересня поточного року. Водночас, доказів сплати орендної плати у 2022-2023 роках до 1 вересня поточного року матеріали справи не містять. Зазначені обставини свідчать про наявність систематичної несплати орендної плати у 2021-2023 роках та наявність заборгованості зі сплати орендної плати за ці роки, яка вчасно погашена не була, а також про порушення строків виплати орендної плати за 2021-2023 роки та її розміру, що є істотним порушенням умов договору через не виконання відповідачем обов`язку щодо виплати орендної плати в строк передбачений договором, а отже і підставою для розірвання договору оренди, незважаючи на те, що заборгованість була виплачена в подальшому. Разом з тим, твердження представника відповідача стосовно того, що до відкриття провадження у справі, відповідач сплатив позивачу грошові кошти в якості орендної плати за 2023р. відповідає дійсності виходячи з наступного. Згідно платіжної інструкції № 8434 від 17.11.2023р. відповідач перевів на рахунок позивача грошові кошти в розмірі 22\~058,71грн. в якості орендної плати по договору оренди землі за 2023р. Аналізуючи наведене, суд приходить до висновку, що ТОВ «Південь Агро Інвест» частково сплатило [PERSON] грошові кошти в розмірі 22\~058,71грн. в якості орендної плати по договору оренди землі за 2023р. При цьому, згідно розрахунку позивача, заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за вказаним договором, за 2023р. становить 22\~373,87грн. Наведе свідчить про часткове виконання відповідачем у листопаді 2023 року, обов`язку, щодо виплати орендної плати за договором оренди землі за 2023р. За таких обставин, вимоги позивача в частині стягнення заборгованості по орендній платі за 2023р. підлягають частковому задоволенню на суму 315,16грн. Також, згідно звіту розрахунку за період з 01.01.2021р. по 29.09.2023р. ТОВ «Південь Агро Інвест» частково сплатило [PERSON] грошові кошти в розмірі 21\~858,90грн. в якості орендної плати по договору оренди землі за 2021р. Отже, заборгованість відповідача по сплаті орендної плати за 2021р. становить 514,97грн., а тому підлягають стягненню на користь позивача. Крім того, позивач просив стягнути з відповідача індексацію орендної плати за 2022р. в розмірі 5\~952,18грн. та за 2023р. в розмірі 673,47грн. Ця вимога є цілком обгрунтованою, через те, що п.п. 4.4 Додаткової угоди передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування. Викладений у позовній заяві розрахунок індексації орендної плати виконаний вірно, а тому в цій частині вимоги слід задовольнити. Також, позивач просив стягнути з відповідача пеню за несвоєчасне внесення орендної плати за 2022 2023рр. Разом з тим, у відзиві на позов представник відповідача вказав, що в силу вимог\~ст. 258 ЦК України, до вимог про стягнення неустойки застосовується позовна давність в один рік. Вказане твердження є слушним виходячи з наступного. Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Згідно ст. 257 ЦК України \~загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Статтею 258 ЦК України визначено, що для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені). Відповідно до ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок. Згідно ч. 1, 5 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що оскільки умовами договору оренди землі встановлений строк сплати щорічної орендної плати - до 01 вересня поточного року, про порушення своїх прав [PERSON] повинен був довідатись починаючи з 02.09.2022 року, а звернувся із позовом до суду лише 22.11.2023 року. Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Тобто, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині стягнення пені в розмірі 4048,97грн. за 2022р. задоволенню не підлягають. Згідно\~ст. 549 ЦК України\~неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (ч. 2\~ст. 549 ЦК України).\~\~Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання\~(ч.\~3\~ст. 549 ЦК України). Пунктом 3 ч.1\~ст.611 ЦК України\~у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або\~законом, зокрема, сплата неустойки. Відповідно до п. 4.7 додаткової угоди до договору оренди землі у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення. Згідно розрахунку заборгованості за час прострочення орендної плати розмір пені за порушення строків виплати орендної плати, визначених договором оренди землі за 2023р. становить 2058грн. 04 коп., а саме: 22373,87 грн.(заборгованість по орендній платі за 2023р.)*0,1%*92 дні = 2058грн. 04 коп. З даними розрахунками позивача суд погодитись не може, оскільки, як було встановлено раніше, позивач сплатив заборгованість по орендній платі за 2023р. 17.11.2023р., а тому, пеня за 2023р. підлягає стягненню за період з 02.09.2023р. по 17.11.2023р. і становить 76 днів. Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що з відповідача на користь позивача підлягає стягненню: - пеня за порушення строків виплати орендної плати, визначених договором оренди землі за період з 02.09.2023р. по 17.11.2023р. в розмірі 1700грн. 12 коп., (22373,87 грн.(заборгованість по орендній платі за 2023р.)*0,1%*76 дні). Також, згідно\~статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки. Крім того, згідно\~ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~державна реєстрація речових прав на нерухоме майно державна реєстрація прав - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації іншого речового права є похідним від задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі На підставі вищевикладеного суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню. Крім того, на підставі ст. 141 ЦПК України\~суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача витрати по сплаті судового збору в сумі 2 147грн. 20коп.

Outcome: partial