Jurisdiction: civil
Date: 2024-03-25 00:00:00

У серпні 2023 року [PERSON] звернувся в Печерський районний суд м. Києва із позовною заявою до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору та стягнення коштів. Позовна заява обґрунтована наступним. 21.07.2021 між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири № 190 за будівельною адресою: житловий будинок № 4 ; секція № 1, 17 пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на [ADDRESS] . 1 черга», площею 43,83 кв.м., кількість кімнат - 1, розташована на 20 поверсі. Згідно з п. 1.2 договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно. Офіційно заявлена дата вводу будинку в експлуатацію - 4 квартал 2023 року. Станом на день звернення з позовом до суду будівництво повністю зупинено на стадії створення каркасу будинку. Таким чином будівництво будинку із дотриманням договірного строку технічно неможливо. На виконання п. 1.4.1 договору позивачем було сплачено перший платіж у розмірі 635 090,40 грн., що складає 50% вартості майна, та відповідає 21,92 кв.м. загальної проектної площі квартири. В подальшому було сплачено 37 400,00 грн., 131 000,00 грн. та 100 000,00 грн. Всього було сплачено за договором 903 490,40 грн. Пунктом 4.8 договору передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. Після розірвання договору продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання договору про розірвання. Згідно п. 6.1 договору, він може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку. Всі сплачені позивачем грошові кошти в рамках даного договору за законом є авансом. 03.02.2023 позивача направив відповідачеві листа про розірвання договору, який повернувся без вручення за закінченням терміну зберігання. Таким чином, через відмову позивача від укладення основного договору, оскільки у досудовому порядку вирішити дане питання виявилося неможливим, позивач звернувся до суду з даним позовом. Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 05.09.2023 вказану справу направлено для розгляду за підсудністю до Дарницького районного суду м. Києва. Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Заставенко М.О. від 01.01.2024 відкрито провадження за вказаною позовною заявою, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження у підготовче засідання. 17.01.2024 до суду поданий відзив на позовну заяву представником ПАТ «ХК «Київміськбуд». Компанія повністю заперечує проти позовних вимог. Попередній договір купівлі-продажу від 21.07.2021, укладений між позивачем та відповідачем, був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 1087. Пунктом 7.3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України передбачено, що якщо нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання, договір про зміну або розірвання може бути посвідчений іншим нотаріусом. Враховуючи те, що попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Крпеян Л.Р., відповідно і договір про розірвання теж має посвідчуватися цим нотаріусом. У разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є розірваним. Право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами попереднього договору. Натомість позивач, фактично о односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати договір, що свідчить про пряме порушення умов договору. Позиція позивача, що будівництво на об`єкті не ведеться та заявлена дата вводу в експлуатацію будинку не дотримується - є невірною. Так, у попередньому договорі не визначено строку введення будинку в експлуатацію. Компанія не заявляла про зупинення господарської діяльності та будівництва, натомість на сайті компанії опубліковано інформацію про відновлення будівельних майданчиків. Позивач не повідомляв Компанію про дії та підстави щодо розірвання договору. Звернення позивача до суду з даним позовом є передчасним та порушує порядок та умови договору. Також з боку позивача не надходило жодної інформації про згоду жінки позивача на розірвання договору та повернення коштів, так як попередній договір укладався за її згодою. 18.01.2024 представник відповідача подав до суду клопотання про залучення третьої особи - дружини позивача [PERSON] . Ухвалою від 25. 01.2024 прийнято до розгляду відзив представник відповідача, встановлено строки для подання відповіді на відзив та заперечень на відповідь на відзив. 05.02.2024 позивачем до суду подано відповідь на відзив, в якому позивач наголошував на тому, що він письмово звертався до відповідача із заявою про розірвання договору, однак заява повернулася без вручення. Саме ігнорування відповідачем звернень позивача, що позбавляє його можливості реалізувати право на розірвання договору, і стало причиною звернення до суду. Станом на даний час будівництво будинку не завершено. Фактично відповідач самоусунувся від виконання попереднього договору та від розгляду повідомлення позивача про відмову від договору, тим самим створив перешкоди у підписанні договору про розірвання попереднього договору, чим істотно порушив права позивача. Ухвалою від 22.02.2024 залучено до участі у справі в якості третьої особи [PERSON] 05.03.2024 третя особа [PERSON] подала до суду письмові пояснення на позовну заяву, в яких підтримала заявлені позовні вимоги свого чоловіка - позивача по справі. Ухвалою від 12.03.2024 закрито підготовче засідання, справу призначено до розгляду по суті. Позивач у судове засідання не прибув, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, в матеріалах справи міститься заява позивача про розгляд справи у його відсутність. Представник відповідача у судовому засіданні заперечував щодо задоволення позовних вимог. Третя особа [PERSON] в судовому засіданні підтримала позовні вимоги позивача, просила суд їх задовольнити. Суд, вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного висновку. Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України - кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Судом встановлено, що 21.07.2021 між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та [PERSON] було підписано попередній договір купівлі-продажу квартири № 190 за будівельною адресою: житловий будинок № 4 ; секція № 1, 17 пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на [ADDRESS] . 1 черга». Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 1087. Відповідно до п. 1.2 договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майна та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та 1.5 цього договору, а саме що майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. договору, у наступному порядку: перший платіж у розмірі 635 090,36 грн, що складає 50% вартості майна протягом 4-х банківських днів після підписання цього договору; наступні платежі за графіком. Відповідно до п. 2.2. договору, на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 269 890,98 грн. Як вбачається з матеріалів справи та підтверджується відповідними квитанціями про перерахування коштів, на виконання вищевказаних умов договору, позивачем було сплачено відповідачеві грошові кошти на загальну суму 903 490,40 грн наступними платежами: 26.07.2021 - 240 090,40 грн та 395 000,00 грн, що разом складає 635 090,40 грн; 26.08.2021 - 37 400,00 грн; 14.09.2021 - 131 000,00 грн; 23.12.2021 - 100 000,00 грн. Пунктом 4.8 договору передбачено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. Також пунктом 6.1 абзац 2 договору передбачено, що договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку. 30.01.2023 позивач направив на адресу відповідача заяву про розірвання договору та повернення коштів, в якій повідомив про свою відмову від укладення основного договору. Станом на даний час основний договір купівлі-продажу квартири № 190 між сторонами не укладений. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. За змістом статті 526 цього Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до частин першої - третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії. Зобов`язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя статті 635 ЦК України). Відповідно до частин першої - третьої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 27 січня 2022 року у справі № 361/2838/18. Порушення є істотним, якщо тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеній вигоді; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Подібні за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 та в постанові Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19. На підставі вищевикладеного, суд вважає доведеним, що позивач виконував умови попереднього договору, зокрема сплачував передбачені договором кошти, а відповідач допустив істотне порушення умов попереднього договору і не передав у власність [PERSON] , шляхом підписання основного договору купівлі - продажу квартири за попередньо узгодженою сторонами ціною. Частиною 1 ст. 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У ст. 77 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. За нормами ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 89 ЦПК України). Відповідач не надав суду належних доказів на підтвердження виконання ним зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу квартири № 190 від 21.07.2021, натомість позивач на виконання умов договору сплатив на користь ПАТ «ХК «Київміськбуд» 903 490,00 грн. Враховуючи вищезазначене, наявне у позивача право на розірвання договору, вимоги про розірвання договору та стягнення коштів підлягають задоволенню. З урахуванням задоволення позову та на підставі статті 141 ЦПК України, стягненню з відповідача на користь позивача підлягає судовий збір у розмірі 9 034,90 грн.

Outcome: approved