Jurisdiction: civil
Date: 2024-03-19 00:00:00

01.12.2021 року [PERSON] звернулась до Заводського районного суду м. Миколаєва з позовом до ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія»», ТОВ «Фінансова компанія «Позика»», ТОВ «2х2 Фінанс», третя особа приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д.В. про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. 30.08.2021 року за №2010. В обґрунтування позову зазначила, що 28.01.2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та [PERSON] було укладено кредитний договір №03/1/009/08-ZKLN, за умовами якого він отримав у кредит грошові кошти у сумі 353 500 грн. В порядку забезпечення виконання [PERSON] своїх зобов`язань, 28.01.2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та [PERSON] , [PERSON] було укладено іпотечний договір, предметом якого є квартира [ADDRESS] . Рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 31.08.2011 року, з [PERSON] на користь ВАТ «Кредитпромбанк» було стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 390 010,98 грн. та звернуто стягнення на іпотечне майно квартиру [ADDRESS] , в порядку її яку реалізації шляхом проведення прилюдних торгів, з встановленням початкової ціни у розмірі 441 875 грн. [INFO] [PERSON] помер. В подальшому ВАТ «Кредитпромбанк» було продано майнові права до боржника [PERSON] за кредитним договором №03/1/009/08-ZKLN від 28.01.20008 року та до неї та [PERSON] , як майнових поручителів за іпотечним договором, ПАТ «Дельтабанк» . Ухвалою Заводського районного суду м.Миколаєва від 08.08.2016 року стягувача у виконавчому провадженні ВАТ «Кредитпромбанк» замінено правонаступником ПАТ «Дельтабанк». Ухвалою Заводського районного суду м.Миколаєва від 23.05.2018 року замінено стягувача у виконавчому провадженні ПАТ «Дельтабанк» на ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія»». 25.10.2021 року державним виконавцем Заводського ВДВС Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Одеса), винесено постанову про повернення виконавчого листа з примусового виконання рішення апеляційного суду Миколаївської області від 31.08.2011 року стягувачу, на підставі п.2 ч.1 ст.37 Закону України «Про виконавче провадження». У листопаді 2021 року їй стало відомо, що іпотекодержателем було здійснено реалізацію предмету іпотеки у позасудвому порядку, шляхом продажу ТОВ «2х2 Фінанс» Позивач вважає, що предмет іпотеки було реалізовано з порушенням умов іпотечного договору а також положень Закону України «Про іпотеку», зокрема, не було надіслано та нею не отримано письмову вимогу про усунення порушення умов кредитного договору, крім того, враховуючи, що [PERSON] помер, іпотекодержатель мав здійснити дії по встановленню його спадкоємців, чого ним зроблено не було. У свою чергу, порушення відповідачем Закону України «Про іпотеку», свідчить про невідповідність оспорюваного договору купівлі-продажу вимогам ст.203 ЦК України, що є підставами для визнання його недійсним, відповідно до ст.215 ЦК України. Викладені обставини слугували підставою для її звернення до суду з даним позовом. Ухвалою судді від 07.12.2021 року справу було прийнято до розгляду в порядку загального позовного провадження. Ухвалою суду від 24.10.2023 було закрито підготовче провадження по справі справу призначено до розгляду по суті. До судового засідання позивач та її представник не з`явилися. Представник позивача - адвокат Власенко С.О. надав до суду заяву, відповідно до якої позовні вимоги підтримав. Просив провести розгляд справи за його та позивача [PERSON] відсутності. Проти винесення заочного рішення не заперечував. Представники відповідачів до неодноразово призначених судових засідань не з`явились про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, відзивів на позовну заяву не подавали про поважність причини неявки суду не повідомили. Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. до судового засідання не з`явилась про час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином, про поважність причини неявки суду не повідомила. З відома позивача, у відповідності до положень ст.ст. 280-281 ЦПК України, суд вважає за можливе ухвалити заочне рішення. Суд, дослідивши подані сторонами документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду і вирішення справи по суті, приходить до наступного. Як встановлено судом і підтверджується матеріалами справи, 28.01.2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» правонаступником якого є ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та [PERSON] було укладено кредитний договір №03/1/009/08-ZKLN, за умовами якого він отримав у кредит грошові кошти у сумі 353500 грн. В порядку забезпечення виконання [PERSON] своїх зобов`язань, 28.01.2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та [PERSON] , [PERSON] було укладено іпотечний договір, предметом якого є квартира [ADDRESS] . Згідно з п.п.4.2, 4.3 вищевказаного Договору іпотеки Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на Майно у випадку порушення Боржником умов Кредитного договору, або порушення Іпотекодавцем умов цього договору. При настанні випадків передбачених п. 4.2 цього договору Іпотекодержатель за 30 календарних днів попереджає Іпотекодавців про задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки і якщо протягом цього строку зобов`язання забезпечене іпотекою не буде виконано Іпотекодержатель на свій розсуд задовольняє свої вимоги одним з таких способів: набуває право власності на майно, від свого імені продає майно третім особам і спрямовує отримані кошти на задоволення своїх вимог, дає Іпотекодержателям згоду на реалізацію Майна третім особам, за умови що кошти виручені від реалізації будуть направлені на задоволення вимог Іпотекодержателя. Перебіг тридцяти денного строку починається з наступного дня, після календарної дати відправлення Іпотекодержателем повідомлення про свій намір укласти договір продажу Майна, за місце знаходження Іпотекодавців зазначеним у цьому Договорі. Ціна договору купівлі-продажу Майна визначається за згодою сторін, але в будь-якому разі не менше суми зазначеної в п.1.4 Договору(441875,00 грн.). У разі недосягнення згоди щодо ціни договору купівлі-продажу майна, така ціна визначається на підставі проведеної незалежної експертної оцінки суб`єктом оціночної діяльності, визначеного Іпотекодержателем самостійно та зазначеної в звіті про оцінку майна, що скаладається у відповідності до ЗУ «Про оцінку майна майнових прав та професійну оціночну діяльність в України від 12.07.2001 №2658-ІІІ, на рівні не нижче звичної. В разі зниження вартості Майна Іпотекодержатель вправі здійснити переоцінку вартості Майна, шляхом проведення додаткової незалежної експертної оцінки. 30.08.2021 року, в порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «Позика», на підставі Договору купівлі продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за №2010, здійснило реалізацію предмету іпотеки, квартири [ADDRESS] - ТОВ «2х2 Фінанс». На підтвердження виконання іпотекодержателем вимог ч.1 ст.35, ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» та п.п.4.2 іпотечного договору, , представником ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» надано копії листів про усунення порушень (від 12.03.2021 за вих.№1/1815, 1/1814), направлених ними на адресу [PERSON] та [PERSON] з зазначенням наміру в позасудовому порядку реалізувати предмет іпотеки шляхом його продажу. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» Закону № 898-IV від 05.06.2003 (в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу далі Закон № 898-IV) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Стаття 36 Закону № 898-IV передбачає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону, право іпотекодержателя від свого імені уступити таке право будь-якій особі у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору. Положеннями статті 38 Закону № 898-IV передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Відповідно до п.п.2.11, 2.13 глави 2, розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджених наказом МЮ України 22.02.2012 року №296/5 (в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу), нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв`язку. Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку. З наведеного слідує, що законодавець визначив, право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом позасудового врегулювання спору, після реалізації ним обов`язку надіслати іпотекодавцю письмову вимогу про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором, та наявності підтвердженого належними доказами факту отримання такої вимоги іпотекодавцем. У постановах Верховного Суду України від 11 квітня 2017 року у справі № 822/864/15 та від 12 квітня 2017 року у справі № 822/862/15 зроблено висновок про те, що підтвердженням отримання письмової вимоги банку, яка пересилалася поштою рекомендованим листом, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, яке має бути вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (далі - Правила № 270), та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211. Згідно з пунктом 2 Правил № 270 повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу - це повідомлення, яким оператор поштового зв`язку доводить до відома відправника чи уповноваженої ним особи інформацію про дату вручення реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом та прізвище одержувача. Згідно з пунктом 94 Правил № 270 прості та рекомендовані поштові відправлення, повідомлення про надходження поштових відправлень, поштових переказів, повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, періодичні друковані видання, адресовані юридичним особам, можуть доставлятися з використанням абонентських поштових скриньок, що встановлюються на перших поверхах приміщень чи інших доступних для цього місцях або у канцелярії, експедиції тощо, розміщені на перших поверхах приміщень, чи видаватися в приміщеннях об`єкта поштового зв`язку представникам юридичних осіб, уповноваженим на одержання пошти. У пункті 99 Правил № 270 зазначено, що рекомендовані поштові відправлення, у тому числі рекомендовані листи з позначкою «Судова повістка», рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, повідомлення про надходження електронних поштових переказів, які не були вручені під час доставки, повторні повідомлення про надходження реєстрованих поштових відправлень (крім зазначених в абзаці четвертому пункту 93 цих Правил), поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час вручення в об`єкті поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - повнолітньому члену сім`ї за умови пред`явлення документа, що посвідчує особу, а також документа, що посвідчує родинні зв`язки з адресатом (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб тощо), чи рішення органу опіки і піклування про призначення їх опікунами чи піклувальниками. Відповідно до пункту 104 Правил № 270 поштові перекази, посилки, листи чи бандеролі з оголошеною цінністю, а також прямі контейнери, згруповані поштові відправлення з позначкою «Консигнація», відправлення «EMS», міжнародні поштові відправлення з оголошеною цінністю, дрібні пакети, мішки «M» видаються адресату за умови пред`явлення ним документа, що посвідчує особу, або уповноваженій ним особі за умови пред`явлення нею документа, що посвідчує особу, та відповідної довіреності, засвідченої в установленому законодавством порядку. Отже, рекомендоване поштове відправлення, адресоване фізичній особі, вручається працівником об`єкта поштового зв`язку адресату після пред`явлення ним документа, що посвідчує особу, або повнолітньому члену сім`ї адресата у разі надання документа, що підтверджує їх родинні зв`язки, а рекомендоване поштове відправлення, адресоване юридичній особі, вручається уповноваженій особі за умови пред`явлення нею документа, що посвідчує особу, та відповідної довіреності, засвідченої в установленому законодавством порядку. Повідомлення про вручення поштового відправлення має містити інформацію про дату вручення поштового відправлення та прізвище одержувача. Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частини перша та друга статті 77 ЦПК України). Згідно зі статтею 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (гр упи доказів). Викладене узгоджується з висноком Верховного Суду, викладеним у Постанові від 24.06.2023 року по справі №711/3285/19. Як установлено судом та підтверджується матеріалами справи, позивачу та [PERSON] було направлено повідомлення про усунення порушень від 12.03.2021 року за вих. № 1/1815 та № 1/1814. Проте відомості, щодо отримання позивачем даного повідомлення в матеріалах справи відсутні, оскільки відповідачем суду не надано копію зворотнього повідомлення про вручення поштового відправлення [PERSON] .. У той же час, надані відповідачем копії опису вкладення не є належними доказами вручення, оскільки можуть свідчити лише про вміст відправленого листа. Крім того, [PERSON] помер [INFO] (копія свідоцтва про смерть серії [NUMBER] від 13.09.2011 року), та з урахуванням положень ч.4 ст.25ЦК України, його цивільна правоздатність була припинена. Окремо суд зазначає, що з долучених до матеріалів справи повідомлень про усунення порушень від 12.03.2021 року за вих. № 1/1815 та № 1/1814 які направлялись на адресу іпотекодавців, вбачається що вони складені від імені директора ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» Лукаш О.А.. У свою чергу продавцем за договором купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , від 30.08.2021 року №2010, виступило ТОВ «ФК «Позика» Зі змісту договору купівлі-продажу, слідує, що ТОВ «ФК Позика» набуло право вимоги за іпотечним договором на підставі договору відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, укладеним між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ТОВ «ФК Позика» та посвідченим 30.08.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за реєстровим № 2001. За такого слідує, що на момент укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна, позивач не була обвізнана про зміну іпотекодержателя з ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на ТОВ «ФК Позика». У свою чергу іпотекодержатель ТОВ «ФК Позика». не повідомим [PERSON] про наміри продажу іпотечного майна. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що матеріали справи не містять належних та допустимих відомостей з урахуванням яких можна дійти висновку, що при укладенні договору купівлі-продажу іпотечного майна від 30.08.2021 року, іпотекодержателем були дотриманні вимоги передбачені ст. 35 Закону Закону № 898-IV, а приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. вимоги п.п.2.11, 2.13 глави 2, розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затверджених наказом МЮ України 22.02.2012 року №296/5. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. Відповідно до ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Враховуючи зазначені обставини, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення вимоги позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири з огляду на те, що даний правочин укладений з порушенням вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку», в наслідок порушення вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, що призвело до порушень законних прав та інтересів позивача.

Outcome: approved