Jurisdiction: civil
Date: 2024-03-20 00:00:00

12.02.2024 позивачка звернулася до суду із зазначеним позовом, відповідно до якого просить розірвати договір оренди землі № 189/16, укладений 21.06.2016 між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та [PERSON] щодо оренди земельної ділянки площею 3,57886 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0507; стягнути з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» невиплачену індексацію в розмірі 13291,29 грн. Вимоги за позовом вмотивовані тим, що [PERSON] є власницею земельної ділянки площею 3,57886 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0507, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Чернеччинської сільської об`єднаної територіальної громади (колишньої Кардашівської сільської ради) Охтирського району Сумської області. 21.06.2016 [PERSON] уклала з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди землі № 189/16 строком на 10 років, відповідно до умов якого орендна плата вноситься у грошовій формі та в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7855,71 грн., обчислення розміру якої здійснюється з урахуванням індексації. 23.04.2018 [PERSON] , ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» укладено трьохсторонню додаткову угоду №1 до Договору № 189/16, відповідно до якої новий орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» приймає на себе всі права та обов`язки від ПрАТ «Райз-Максимко», а також сторони вирішили внести зміни/доповнення, зокрема про те, що з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки. Однак в порушення умов договору оренди землі відповідач не проводив обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексаці, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом. 13.02.2024 ухвалою Охтирського міськрайонного суду Сумської області відкрито провадження по справі у спрощеному позовному провадженні з викликом учасників справи. 11.03.2024 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він просить відмовити у задоволенні позовних вимог. В обґрунтування заперечень зазначає, що відповідач не порушував права позивачки, а отже його доводи про систематичну несплату орендої плати за землю, тобто істотне порушення умов укладених договорів оренди земельних ділянок, є необґрунтованими та недоведеними та не можуть братися до уваги судом. Розмір орендної плати та її індексація визначаються за домовленістю сторін. Порядок індексації орендної плати законом не передбачений. Цей механізм сторони повинні передбачати в договорі оренди земельної ділянки (як індекс застосовувати, з якого періоду і т.д.). Однак в договорі оренди земельної ділянки така інформація відсутня. На даний момент сторони не укладали додаткових угод, в яких чітко було б прописано процедуру індексації орендної плати. Разом з тим, індекс інфляції публікується за попередні періоди (щомісяця та за календарний рік), а тому на час виплати орендної плати точний індекс інфляції за поточний рік ще не відомий. Надані позивачем розрахунки зроблені некоректно, а тому не повинні враховуватися судом, так як базовим місяцем розрахунку орендної плати вважають останній місяць перед початком роботи з укладення договору, за який офіційно опубліковано індекс інфляції. Також 11.04.2024 від представника відповідача надійшло клопотання про застосування строку позовної давності щодо вимог за позовною заявою. 19.03.2024 від позивачки надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, в якій вона зазначила, що позовні вимоги\~ґрунтуються на\~неналежному виконання\~відповідачем умов\~договору,\~передбачених п.10договору оренди землі № 189/16 від 21.06.2016. Натомість, вимоги про збільшення\~розміру орендної\~плати внаслідок\~індексації нормативно-грошової\~оцінки земельної\~ділянки стороною\~позивач не\~заявлялося.\~Так,\~ сума\~орендної плати,\~ зазначена\~в договорах\~оренди земельнихділянок визначена та обраховано від проценту \~ \~ \~ \~ нормативно-грошової\~оцінкиземельних ділянок,\~а тому\~у разі\~зміни нормативно-грошової\~оцінки тягне\~за собоюзміни суми виплати орендної плати, яка \~ \~ \~ \~ призводить до внесення змін до договору оренди земельних ділянок, шляхом укладання додаткових угод до договорів. Однак, нормативно-грошова оцінка не змінювалася з моменту укладання договорів орендиземельних ділянок, а тому позивачкою не ставиться питання щодо збільшення орендноїплати на підставі зміни нормативно-грошової оцінки землі. Разом з тим, систематичне невиконання умов договору полягає в не проведенні відповідачем індексації орендної плати шляхом коригування розміру орендної плати на індекс інфляції (індексу споживчих цін) за офіційними даними Державного комітету статистики України відповідний місяць. Позивачка в судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, надіслала заяву про розгляд справи у її відсутність, позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила їх задовольнити. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку, заяв та клопотань про відкладення судового розгляду не надходило. Суд, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, врахувавши думку учасників справи, вважає за можливе розглянути справу у відсутності сторін за наявними у справі доказами при цьому суд виходить з наступного. Як встановлено, відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії СМ № 085957 від 30.03.2004 [PERSON] є власницею земельної ділянки, кадастровий номер 5920384000:01:001:0507, площею 3,57886 га, за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходяться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області (на даний час Чернеччинської сільської об`єднаної територіальної громади Охтирського району Сумської області (а.с. 8). 21.06.2016 [PERSON] уклала з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди землі № 189/16 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5920384000:01:001:0507, площею 3,57886 га, строком на 10 років (а.с. 9-10). 23.06.2016 договір оренди землі № 189/16 від 21.06.2016 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 15129118, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 30.06.2016 № 62356378 (а.с. 15-16). В п. 9 договору оренди землі № 189/16 від 21.06.2016 визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 7 % нормативної грошової оцінки, що складає 7855,71 грн. Згідно п. 10 договору оренди землі № 189/16 від 21.06.2016 обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Відповідно до п. 11 договору оренди землі № 189/16 від 21.06.2016 орендна плата вноситься у такі строки: 1 (один) раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня. В п. 38 договору оренди землі № 189/16 від 21.06.2016 зазначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Згідно п. 39 договору оренди землі № 189/16 від 21.06.2016 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Відповідно до додаткової угоди № 1 про зміну сторони та внесення змін і доповнень до договору оренди землі № 189/16, зареєстрованого 23.06.2016 за № 15129118, укладеної 23.04.2018 між [PERSON] (орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (орендар) та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (новий орендар), орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди (а.с. 14). З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору від 22.11.2023 вбачається, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» було нараховано та виплачено [PERSON] орендну плату без вирахування податків та інших обов`язкових платежів: у 2020 році 12344,67 грн., у 2021 році 12344,67 грн., у 2022 році 12344,69 грн., у 2023 році 12344,69 грн. (а.с. 17-20). Як зазначає позивачка, орендар платив орендну плату, але не в повному розмірі, оскільки не сплачував індексацію, яка передбачена договором і є складовою орендної плати. Тому орендодавець була змушена звернутися за захистом свого порушеного права до суду. Частиною першою статті 2\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. У частині першій статті 626\~ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до статті 13\~Закону України\~«Про оренду\~землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України). Згідно із частиною першою статті 628\~ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Відповідно до статті 525\~ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно із статтею 651\~ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Частинами 3 та 4 статті 31\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Укладаючи договір оренди землі, сторони узгодили усі умови (пункти) договору, визначились з їх змістом. Згідно з пунктом 38 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Тобто, наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. Положенням пункту 10 договору було погоджено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Зазначене узгоджується з пунктом 3 частини першої статті 3, статтею 627 ЦК України, якими до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору, що передбачає, зокрема, добровільне узгодження умов договору оренди землі при його укладенні. Посилання представника відповідача на те, що законодавством не передбачено порядок індексації орендної плати, суд не може взяти до уваги, оскільки відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Відповідно до ст.\~21\~Закону України\~«Про оренду\~землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У статті 141\~ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати. Згідно із частиною другою статті 651\~ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Системний аналіз зазначених положень законодавства, які регулюють відносини, пов`язані з орендою землі, зокрема, положень ЦК України, дає підстави зробити висновок, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору. Відповідно до ч. 1 ст.\~15\~Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відповідно до висновку щодо застосування норми права, викладеного в п. 66 Постанови ВС від 16 березня 2020 року по справі №922/1658/19, колегія суддів судової плати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного суду дійшла висновку, що у контексті спірних земельних правовідносин положення ст. 21 Закону України «Про оренду землі» необхідно застосовувати у такий спосіб: нормами статті 21\~Закону України\~«Про оренду\~землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Статтею 32\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Судом встановлено, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» істотно порушено договір, а саме не в повному обсязі сплачувалася орендна плата з 2020 по 2023 роки, що згідно із частиною другою статті 651\~ЦК України є підставою для розірвання за рішенням суду договорів оренди земельних ділянок, на чому наполягає позивач. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться». За таких обставин не узгоджується з зазначеною правовою позицією доводи представника відповідача про те, що недоплата орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди. Відповідач не спростував належними та допустимими доказами твердження позивачки про те, що орендна плата їй сплачена не в повному обсязі, а саме без урахування інфляції. Крім того, суд вважає, що права позивачки підлягають захисту шляхом стягнення з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь позивачки суми невиплаченої індексації за договором оренди землі. Земельна ділянка була передана позивачкою в оренду ПрАТ «Райз-Максимко» за договором оренди землі № 189/16 від 21.06.2016, строк сплати орендної плати не пізніше 01 грудня. Додатковою угодою № 1 від 23.04.2018 змінено орендаря з ПрАТ «Райз-Максимко» на ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ». Зважаючи на викладене, базовим місяцем початку обрахунку індексації орендної плати є травень 2018 року (наступний місяць після узгодження сторонами 23.04.2018 розміру орендної плати). Так сума орендної плати з урахуванням індексації розраховується за формулою: [Сума орендної плати з урахуванням індексації] = [Орендна плата] ? [Сукупний індекс інфляції] / 100%, де: [Орендна плата] - сума орендної плати, яка підлягає індексації, [Сукупний індекс інфляції] - добуток щомісячних індексів за відповідний період. Відповідні індекси споживчих цін розраховуються Державним комітетом статистики України (раніше - Міністерство статистики України), починаючи з серпня 1991 року щомісячно і публікуються, зокрема, у газеті «Урядовий кур`єр». Повідомлені друкованими засобами масової інформації з посиланням на Державний комітет статистики України ці показники згідно зі статтями 19, 21 і 22 Закону України «Про інформацію» є офіційними. Суд погоджується з розрахунком орендної плати з урахуванням індексації, наведеним позивачкою в позовній заяві, так як він проведений відповідно до вищенаведеної формули, а також ним правильно обрано періоди обрахунку. Отже, судом встановлено, що з боку відповідача здійснювалася систематична сплата орендної плати [PERSON] не у повному обсязі, визначеному договором, тобто існує невиконання умов договору. Стосовно заяви представника відповідача про застосування строків позовної давності суд вважає за доцільне зазначити наступне. Відповідно до ч. 1 ст.\~256\~ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України). Згідно з вимогами ст.\~260\~ЦК України позовна давність обчислюється за загальними правилами визначення строків, встановленими ст. ст. 253-255 цього Кодексу. Порядок обчислення позовної давності не може бути змінений за домовленістю сторін. Положеннями ч. 1 ст.\~261\~ЦК України встановлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Відповідно до ч. 4 ст.\~267\~ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Позивачка зазначає, що отримала від відповідача ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» орендну плату без нарахування індексації у 2020 році, тому з того часу мала довідатися про порушення свого права. Відповідно до ст. 29 Закону України «Про захист населення від інфекційних хвороб» з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, і з урахуванням рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 10.03.2020. Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 11.03.2020 №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 22.04.2020 №291, від 29.04.2020 №313 та від 04.05.2020 №332 постановлено(поміж-іншим), установити з 12.03.2020 по 22.05.2020 на усій території України карантин. 02.04.2020 Президент України підписав Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)». Закон опубліковано і він набрав законної сили. Відповідно до п. 11 закону під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-2019), Розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003р., №№ 40-44, ст. 356) доповнено пунктами 12-14 такого змісту: «12. Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину». Пізніше, 15.03.2022 Верховною радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану», який набрав чинності з 17.03.2022. Вказаним законом було доповнено розділ «Прикінцеві та\~перехідні положення»\~Цивільного кодексу\~України пунктом 19 такого змісту: «У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії». Оскільки строк позовної давності заявлених позовних вимог до набрання чинності вказаних законів не сплив, тому в задоволенні клопотання представника відповідача про застосування строку позовної давності слід відмовити. Відповідно до\~ст. 12 ЦПК України\~цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень,крім випадків, встановлених Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Враховуючи викладене, дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, вирішуючи позов у межах заявлених вимог, з урахуванням принципів розумності, справедливості та виваженості, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог. З огляду на задоволення позову, на підставі ст.141\~ЦПК України підлягають стягненню з відповідача на користь позивача судові витрати зі сплати судового збору в сумі 2147,20 грн.

Outcome: approved