Jurisdiction: civil
Date: 2024-03-19 00:00:00

Акціонерне товариство «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК», через свого представника у березні 2020 року звернулося до суду з позовною заявою до [PERSON] та [PERSON] про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, та зняття з реєстраційного обліку, в якій з урахуванням уточнення просило визнати відповідачів такими, що втратили право користування квартирою [ADDRESS] та зняти їх з реєстраційного обліку. У підтвердження своїх вимог позивач зазначив, що 28.04.2007 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», а в подальшому АТ «СЕНС БАНК», та [PERSON] було укладено Договір Кредиту № 10-29/3354, відповідно до якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 134 400,00 доларів США зі сплатою 11 процентів річних та комісій, в розмірі та порядку визначеному цим договором. З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту, між банком та [PERSON] 28.04.2007 було укладено Договір Іпотеки № 02-10/1448, відповідно до якого [PERSON] передала в іпотеку АТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] . Сторони вказаного іпотечного договору погодили, що у разі неналежного виконання умов кредитного та/або іпотечного договорів, у кредитора виникає право звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку», зокрема у формі іпотечного застереження, яке міститься у іпотечному договорі. Позичальник [PERSON] неналежним чином виконувала зобов`язання за договором кредиту, з огляду на що утворилася заборгованість, у АТ «Укрсоцбанк» виникло право звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Відтак, на підставі рішення державного реєстратора Комунальне підприємство «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Попової О.В., індексний номер 40909572 від 03.05.2018, згідно з яким 02.05.2018 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 25975800 про державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1544030280000, за ПАТ «Укрсоцбанк» на підставі - Договору іпотеки від 28.04.2007. Після набуття права власності на вказану вище квартиру позивач звернувся до відповідачів з вимогою звільнити житлове приміщення, проте зазначена вимога була проігнорована останніми. Позивач уважає, що реєстрація осіб у його квартирі порушує умови цивільного законодавства України і зняття таких осіб з реєстраційного обліку є захистом прав позивача. За вказаним позовом ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 27.03.2020 відкрито провадження по справі. 05 червня 2020 року [PERSON] через свого представника також звернулася до суду із позовом до АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК», та Державного реєстратора Попової О.В. КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Київської області, в якому просила скасувати рішення зазначеного державного реєстратора, індексний номер 40909572 від 03.05.2018, згідно з яким 02.05.2018 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 25975800 про державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1544030280000, за ПАТ «Укрсоцбанк» на підставі - Договору іпотеки від 28.04.2007 та припинити право власності АТ «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК»). Свої позовні вимоги [PERSON] обґрунтовує тим, що АТ «Укрсоцбанк» неправомірно набув права власності на її квартиру, оскільки Договір іпотеки не містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, адже на час його укладення ст. 37 Закону України «Про іпотеку» не містила положення про можливість укладення між іпотекодавцем та іпотекодержателем договору іпотеки із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому, банк на підтвердження отримання [PERSON] повідомлення про звернення стягнення надав державному реєстратору під час здійснення реєстраційних дій копію рекомендованого повідомлення про вручення останній такого повідомлення нібито 03.10.2017. Проте, [PERSON] стверджує, що вказаного повідомлення вона не отримувала і в цей день перебувала за межами України. До того ж, державному реєстратору при прийнятті рішення про реєстрацію права власності на квартиру за банком не надавалась оцінка нерухомого майна, що є порушенням ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Додатково [PERSON] звертає увагу суду, що при здійсненні державної реєстрації переходу права власності на квартиру було порушено вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки кредит є споживчим, квартира є єдиним житлом, а загальна її площа не перевищує 140 кв.м., тому примусове відчуження квартири без згоди іпотекодавця було незаконним. За вказаним позовом [PERSON] ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 10.06.2020 відкрито провадження по справі. 04 листопада 2020 року суд об`єднав в одне провадження цивільну справу за позовною заявою АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК», до [PERSON] та [PERSON] про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, та зняття з реєстраційного обліку, а такожцивільну справу за позовною заявою [PERSON] до АТ «Альфа Банк», правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК», державного реєстратора Попової Олександри Валеріївни Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» про скасування рішення державного реєстратора. У судовому засіданні представник АТ «СЕНС БАНК» позов свого довірителя з урахуванням уточнення підтримав та просив задовольнити. У задоволенні об`єднаного позову просив відмовити. У судовому засіданні представник [PERSON] у задоволенні первісного позову просив відмовити, а об`єднаний позов просив задовольнити. Відповідач за первісним позовом [PERSON] у судове засідання не з`явився, про час та місце повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив. Відповідач за об`єднаним позовом Державний реєстратор Попова О.В. КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Київської області у судове засідання не з`явилася, про час та місце повідомлялася належним чином, причини неявки суду не повідомила. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд уважає, що об`єднаний позов необхідно задовольнити, а у задоволенні первісного позову - відмовити з огляду на таке. Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. Рішенням державного реєстратора КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Попової О.В., індексний номер 40909572 від 03.05.2018, 02.05.2018 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 25975800 про державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1544030280000, за ПАТ «Укрсоцбанк» на підставі - Договору іпотеки від 28.04.2007, яка належала [PERSON] на підставі договору дарування квартири від 20 квітня 2007 року 28 квітня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК», та [PERSON] було укладено Договір Кредиту № 10-29/3354, відповідно до якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 134 400,00 доларів США зі сплатою 11 процентів річних та комісій, в розмірі та порядку визначеному цим договором. З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту, між банком та [PERSON] 28.04.2007 було укладено Договір Іпотеки № 02-10/1448, відповідно до якого [PERSON] передала в іпотеку АТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] . Згідно з ч. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначена Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015. Частиною 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, шо за наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень. Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог заставодержателя. Відповідно до п. 4.1, 4.2 Іпотечного договору № 02-10/1448 від 28.04.2007, 4.1. у разі невиконання, або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. Пунктом 4.5 Іпотечного договору встановлено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі- продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». Згідно ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 28.04.2007), іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 11 квітня 2018 року по справі № 554/14813/15-ц (провадження № 14-66 цс 18) вказала, що суди першої й апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункти 5.2.1 і 5.2.2 пункту 5.2 договору іпотеки). Проте, як встановили суди, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у матеріалах справи відсутні. А тому прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є. протиправним. Велика Палата Верховного Суду з такими висновками судів погоджується. Верховний Суд у Постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 367/7589/15-ц зробив висновок про те, що відповідно до норми закону, яка діяла на момент укладення іпотечного договору, передача права власності на предмет іпотеки була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема, зазначивши, що суди не звернули уваги, що відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Такого ж висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, зазначивши, що Закон N 898-ІV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» вказано, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи. Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи, спірна квартира станом на день вчинення оспорюваних реєстраційних дій (02.05.2018) підпадала під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, загальна площа не перевищує 140 кв. м., використовується як місце постійного проживання [PERSON] , та іншого майна у його приватній власності не знаходиться. Ті обставини, що [PERSON] тимчасово проживає за межами України, не встановлюють факту її приватної власності щодо іншого майна, окрім предмету іпотеку. Верховний Суд у справі № 465/1310/17 від 31.10.2018 зробив висновок про те, що дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення, зокрема, зазначивши, що звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна. Отже, визначальним при вирішення спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна. Отже, дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке забезпеченням за валютними кредитами розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення. Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду викладеної у Постанові від 20.11.2019 року у справі № 802/1340/18-а, мораторій розповсюджується на позасудове звернення стягнення на іпотечне майно за ст. 37 Закону України «Про іпотеку» за валютним кредитом, якщо житло єдине. Аналогічні висновки містяться у Постанові Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі № 759/20387/18, у Постанові Верховного Суду від 06 квітня 2020 року у справі № 760/7056/18 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18. Окрім того, відповідно до пп. 1, 2 п. 61 Постанови Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом 02.05.2018), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця/боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти стягненню на майно іпотекодавця/боржника, довести до його відома факт порушення умов кредитного договору та договору іпотеки, надати можливість спростувати подані банком вимоги та розрахунки. Тому повідомлення іпотекодавця/боржника необхідно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. Зазначений висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц (провадження № 14-706цс19). З матеріалів реєстраційної справи № 1544030280000 не вдається встановити ті обставини, що іпотекодержатель АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК», направляв саме Повідомлення про звернення стягнення на квартиру [ADDRESS] , а власник квартири та іпотекодавець [PERSON] дійсно отримала таке повідомлення. При цьому, банк на підтвердження отримання [PERSON] . Повідомлення про звернення стягнення надав державному реєстратору під час здійснення реєстраційних дій копію Рекомендованого повідомлення про вручення їй 03.10.2017 без підтвердження вмісту такого повідомлення. Зазначене Повідомлення про вручення було заповнено з порушенням вимог п. 106 постанови Кабінету міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 «Про затвердження Правил надання послуг поштового зв`язку», відповідно до якої під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище. На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою «Вручити особисто», внутрішнього рекомендованого листа з позначкою «Судова повістка» одержувач розписується та зазначає прізвище. Як убачається з Повідомлення про вручення, прізвище особи, яка ставила свій підпис про його отримання, не зазначено. Крім того, 03.10.2017 іпотекодавець [PERSON] перебувала за межами України, а саме в Чеській Республіці, відтак фізично не могла отримати вказане вище Повідомлення про вручення. Зазначені відомості підтверджуються її відмітками в паспорті громадянина України для виїзду за кордон та Довідкою компанії «GERKAN TRADE s.r.o.» від 15.03.2024, відповідно до якої [PERSON] у період з 01.10.2017 по 31.10.2017 перебувала у трудових відносинах з компанією «GERKAN TRADE s.r.o.». Робоче місце [PERSON] знаходилося в офісі компанії за адресою: [ADDRESS] . 03 жовтня 2017 року [PERSON] перебувала на робочому місці. За таких обставин суд доходить висновку, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності. Враховуючи вищенаведене та те, що у державного реєстратора були відсутні підстави для реєстрації права власності на спірну квартиру за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «СЕНС БАНК», суд уважає правильним у задоволенні первісного позову відмовити, а об`єднаний позов задовольнити, у зв`язку з чим скасувати рішення державного реєстратора Комунальне підприємство «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Попової Олександри Валеріївни, індексний номер 40909572 від 03.05.2018, згідно з яким 02.05.2018 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 25975800 про державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1544030280000, за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» на підставі - Договору іпотеки від 28.04.2007 та припинити право власності Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є Акціонерне товариство «СЕНС БАНК»). На підставі вищевикладеного та ст. 1, 3, 33, 35-37 Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»,

Outcome: approved