Jurisdiction: civil
Date: 2024-03-07 00:00:00

До суду надійшла вищезазначена позовна заява, в обґрунтування якої зазначено, що між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого (продавець) передав за плату, а [PERSON] (покупець) прийняла у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № [NUMBER] , що розташоване за адресою: [ADDRESS] . На думку позивача, даний договір порушує його права та підлягає визнанню недійсним, так як ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року є орендарем земельної ділянки за адресою: [ADDRESS] . 29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області товариству видано дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру). ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру та згідно звіту Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на нього позивача станом на 30 вересня 2016 року склала 47 663 752,69 грн. ТОВ «Гіпербуд» право на будівництво об`єкта нікому не передавало та про такі зміни органами державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляло. Отже, на думку позивача, в результаті укладення оспорюваного договору купівлі-продажу порушено права ТОВ «Гіпербуд», а саме позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новоутворене нерухоме майно, посилаючись на судовому практику та правові позиції Верховного Суду вважає, що вказаний договір відповідно до ст. 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним. На підставі вищезазначеного, позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № [NUMBER] , загальною площею 42,3 кв.м., яке розташоване за адресою: [ADDRESS] , від 16 грудня 2022 року, укладений між [PERSON] та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Войціховським А.В., та зареєстрований в реєстрі за №3833. Представник позивача адвокат Стороженко Ю.В. в судове засідання не з`явився, надав до суду заяву, згідно якої просить суд справу розглядати у його відсутності, заявлені позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Представник відповідача [PERSON] , адвокат Хованець А.І. надав суду заяву, згідно якої просить суд справу розглядати у його відсутності, заявлені позовні вимоги не визнає просить відмовити в їх задоволенні. Відповідач [PERSON] будучи належним чином повідомленим про дату та час судового розгляду в судове засіданні не з`явилася. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Войціховський А.В., будучи належним чином повідомлений про дату та час судового розгляду в судове засіданні не з`явився. Суд, вислухавши пояснення надані сторонами в судових засідання, вивчивши матеріали цивільної справи, приходить до наступного. Судом встановлено, що згідно договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року ТОВ «Гіпербуд» набуло право оренди на земельну ділянку за адресою: [ADDRESS] . 29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області ТОВ «Гіпербуд» було видано дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру). Рішенням Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 даний договір оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року було припинено. 24 жовтня 2016 року між Чернівецькою міською радою та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» було укладено договір оренди землі №10303, за умовами якого міська рада передала кооперативу земельну ділянку за адресою: [ADDRESS] . Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно [PERSON] 16 грудня 2022 року було набуто у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № [NUMBER] , що розташоване за адресою: [ADDRESS] . Документи подані для державної реєстрації договір купівлі продажу нежитлового приміщення серії та номер 3833. 16.12.2022 року між [PERSON] та [PERSON] , було укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Пунктом 2 оскаржуваного договору обумовлено, що відчужуване приміщення належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ЧМНО Макеєвою Н.В. від 15.03.2017 року за реєстровим №3874, актуальна інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (та їх обтяжень), отримала шляхом безпосереднього доступу до нього на час посвідчення цього договору [PERSON] . Пунктом 3 Договору визначено, що продаж вчинено за 799 600 грн, які продавець отримав від покупця в повному обсязі до підписання договору, з дотриманням вимог чинного законодавства. При цьому, ТОВ «Гіпербуд», не є стороною вищезазначеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, однак оспорює його, вважаючи, що таким договором порушується право позивача, проте питання про віндикацію чи визнання права на такий об`єкт угоди перед судом, не ставить. Предметом спору в цій справі є визнання недійсним договору купівлі продажу нежитлового приміщення між [PERSON] , та [PERSON] , яка на підставі нього набула прав власника. Частина 1 ст. 49 ЦПК України вказує, що сторони користуються рівними процесуальними правами. За приписами п.2 ч.2 ст.49 ЦПК України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження. До закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі (ч.3 ст.49 ЦПК України). Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч.4 ст.12 ЦПК України). У відповідності до норм Цивільного кодексу України оспорюваними є правочини: що вчинені неповнолітньою особою за межами своєї цивільної дієздатності (стаття 222 ЦК України); що вчинені фізичною особою, що обмежена у дієздатності, без згоди піклувальник (стаття 223 ЦК України); що вчинені під впливом помилок (стаття 229 ЦК України); що вчинені під впливом тяжкої обставини (стаття 233 ЦК України); фіктивні (стаття 234 ЦК України); удавані (стаття 235 ЦК України). Такі правочини не є недійсними за правилом, але допускається можливість визнання їх такими в судовому порядку на вимогу однієї зі сторін або заінтересованих осіб. Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці. Із доводів представника позивача не вбачається вищезазначених підстав для визнання недійсності правочину, що передбачена в Цивільному кодексі України. ТОВ «Гіпербуд» не зазначає жодної з передбачених законом категорій підстав для оспорювання договору, передбаченого статтями 203, 215 ЦК України. ТОВ «Гіпербуд» вказує на порушення його права на введення об`єкта будівництва в експлуатацію, проте не зазначає, в чому саме є труднощі у введенні об`єкта в експлуатацію, так як з наданої відповіді відмови Чернівецької міської ради, вбачається на недотриманням ТОВ «Гіпербуд» ряду вимог щодо оформлення здачі в експлуатацію. Таким чином, залежності та причинного зв`язку недотримання вимог здачі в експлуатацію об`єкта не є причиною визнання недійсності договору купівлі продажу нерухомого майна в даній справі. Насамперед, з`ясуванню підлягає, чи дійсно таким договором порушено право чи інтерес особи, яка збирається звертатись з позовом і чи буде такий спосіб захисту ефективним. Якщо особа звертається з позовом задля інших цілей, ніж захист порушеного права чи інтересу, зокрема для встановлення преюдиційних обставин або з метою ухилення від виконання зобов`язань, тощо, то у задоволенні позову може бути відмовлено. Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, не визнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір, у свою чергу, не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом. На підставі ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1)керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків. В силу ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів,поданих учасниками справи або витребуваних судому передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків,встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена,а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності. Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим Так, за змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти. Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті). Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Верховного Суду від 10 листопада 2021 року у справі №206/1198/19 зроблено висновок, що «власник майна може витребувати належне йому майно від будь якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було в наступному набувачем відчужене третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України». У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №466/8649/16-ц зроблено висновок, що «задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16, у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №488/5027/14-ц. Отже, ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову не є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем. Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна. Виходячи з цього в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності слід відмовити. Велика Палата Верховного Суду також звертає увагу на те, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності на спірне майно. Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис, як зазначено вище, вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову». За загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387, 388 ЦК України, є неефективними. При цьому, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі №925/1265/16 та постанові ВС від 23 лютого 2022 року, справа №554/8632/18. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України). Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України). Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). Аналізуючи зміст статті 391 ЦК України дає підстави для висновку, що негаторний позов - це вимога власника про усунення перешкод. Тобто негаторний позов подається з метою усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, тобто припинення неправомірних дій, не пов`язаних з порушенням володіння. Негаторний позов може вчинятися тоді, коли майно не вибуває з володіння власника, тобто при порушенні насамперед такої з правомочностей власника, як користування та розпорядження своїм майном. Належним відповідачем у негаторному позові є особа, яка перешкоджає власнику користуватися та розпоряджатися своїм майном. Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, а також можливість їх захистити іншим способом, встановленим договором або законом чи судом у визначених законом випадках, визначені у частині другій статті 16 ЦК України. У главі 29 ЦК України передбачено, зокрема, такі способи захисту права власності, як витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) та усунення перешкод у реалізації власником права користування та розпорядження його майном (негаторний позов). Правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному його власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства. На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика палата Верховного суду. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визнання добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей. Отже добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покластися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, особа яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб. Відповідач [PERSON] є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна і не повинна була перевіряти історію придбання нерухомого майна продавцем [PERSON] та мала право покластися на інформацію з Державного реєстру речових прав. Матеріали справи не містять доказів яким можна було би спростувати добросовісність набуття [PERSON] вказаного нерухомого майна. З урахуванням встановлених обставин справи, заявлена позивачем вимога, який вважає порушеним його право на спірне нерухоме майно, а саме про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 16.12.2022 року, укладеного між [PERSON] та [PERSON] , не відповідають належному способу захисту та не відновить порушене право, оскільки за таких умов призведе до відновлення прав продавця (сторони договору), а не позивача. У зв`язку із чим належними та ефективними способами захисту прав та інтересів позивача, яке відновить його становище, буде саме позов про витребування спірного майна як не володіючого власника до володіючого не власника. Судом не вбачається, яке саме право намагається захистити позивач даним позовом, а мета, яку намагається позивач досягти, пред`являючи позов, це отримання в подальшому права на введення в експлуатацію об`єкта нерухомості, право власності в якому оскаржує, що по суті не може вважатись належним способом захисту права, у відповідності до практики Верховного Суду. Окремо слід звернути увагу, що рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідно рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним законодавством право власності виникає з моменту його реєстрації. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, тому суд не вбачає необхідності надавати оцінку іншим аргументам позовної заяви. Підсумовуючи вищезазначене, позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що відповідач [PERSON] за таким договором діяли недобросовісно, зокрема, що остання знала чи не могла не знати про те, що майно яке є предметом договору може належити іншій особі на праві власності. Отже, суд вважає, що позивачем в даному випадку обрано неналежний спосіб захисту своїх прав та інтересів. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відповідно до ч.2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Згідно вимог ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема витрати на професійну правничу допомогу. Оскільки, в задоволенні позовних вимог слід відмовити, то судові витрати у даному випадку покладаються на позивача.

Outcome: dismissed