Jurisdiction: civil
Date: 2024-03-12 00:00:00

У грудні 2023 року представник ТОВ «Чорнухинський край» адвокат Тихонов Д.І. звернувся до суду з позовом до [PERSON] , ТОВ «Агрокультура Полтава» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права нового орендаря. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що між ТОВ «Чорнухинський край» та [PERSON] було укладено договір оренди землі від 19.08.2016 (далі Договір) щодо земельної ділянки площею 1,9621 га з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер 5325183200:00:008:0130, розташованої на території Мокіївської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області. Договір укладено строком на 7 років. Відповідно до п.2.1. Договору після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк у порядку визначеному даним договором. Пунктом 2.2. договору прямо встановлено, що цей договір та відповідно строк оренди земельної ділянки може бути продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах. Право оренди земельної ділянки за позивачем було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.08.2016, номер запису про інше речове право 16030096. Строк оренди 7 років, тобто до 18.08.2023. На виконання п.2.2. Договору та ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 20.06.2023 до завершення строку дії договору направив на адресу [PERSON] поштове відправлення з описом вкладення з листом/повідомленням щодо наміру використати своє переважне право на продовження строку дії договору оренди землі після його закінчення на новий строк в порядку ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі». До листа/повідомлення позивачем було долучено у двох примірниках проект додаткової угоди до договору оренди землі від 19.08.2016 про поновлення його дії на той самий строк і на тих самих умовах. Вказаний лист було обгрунтовано тим, що оскільки позивач належним чином виконував умови договору, не допускав порушення виконання взятих на себе зобов`язань, використовує земельну ділянку відповідно до цільового призначення, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату та не мав заборгованості перед [PERSON] і має переважне право перед іншими орендарями на продовження/поновлення договору оренди на новий строк. Вказаний лист/повідомлення [PERSON] отримав особисто 27.06.2023, що підтверджується даними трекінгу поштового відправлення з ідентифікатором 3710058185343 на сайті АТ «Укрпошта» та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. На отриманий від позивача лист/повідомлення [PERSON] жодним чином не відреагував, будь-яких заперечень щодо продовження/поновлення договору на новий строк на адресу позивача не пізніше, ніж за 10 днів до закінчення погодженого строку оренди, не направив. Таким чином, вказаний договір вважається продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах, оскільки відповідач [PERSON] не направив позивачу будь-яких заперечень з цього приводу, не повідомив про своє небажання продовжувати/поновлювати строк дії договору на той самий строк і на тих самих умовах, а позивач продовжує використовувати земельну ділянку у своїй господарській діяльності. 22 вересня 2023 року на підставі інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що 24.08.2023 державним реєстратором Чорнухинської селищної ради Полтавської області на підставі рішення №69006457 внесено запис про припинення права оренди позивача на земельну ділянку, кадастровий номер 5325183200:00:008:0130, яка належить [PERSON] . Підставою для внесення запису про припинення права оренди позивача на земельну ділянку вказано лист-повідомлення [PERSON] від 17.07.2023. Цього листа-повідомлення від [PERSON] позивач ніколи не отримував та не знав про його існування. Більше того, у позивача є обгрунтовані підстави припускати, що вказаний лист-повідомлення є підробленим, оскільки на момент його підписання та подачі державному реєстратору, відповідач [PERSON] перебував за межами України, тому фізично підписати вказаний лист-повідомлення об`єктивно не міг. З огляду на це виключається можливість стверджувати про направлення відповідачем [PERSON] відмови/небажання продовжувати з позивачем договір оренди землі на новий строк на тих самих умовах. В подальшому між [PERSON] та ТОВ «Агрокультура Полтава» укладено договір оренди землі від 21.08.2023 строком на 7 років. На підставі вказаного договору оренди землі 07.09.2023 державним реєстратором проведено реєстрацію права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 5325183200:00:008:0130, за ТОВ «Агрокультура Полтава», номер запису про інше речове право 51674273. Таким чином, відповідачем [PERSON] порушено положення п.2.2, 2.3, 8.2 Договору та ст.33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого порушено переважне право позивача на продовження/поновлення договору оренди землі від 19.08.2016 на той самий строк і на тих самих умовах. Ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області від 22.12.2023 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження, встановлено строки для подання відзиву. У поданому суду відзиві на позов представник відповідача ТОВ «Агрокультура Полтава» адвокат Ступнік С.В. прохав у задоволенні позову відмовити зважаючи на таке. ТОВ «Агрокультура Полтава» не заперечується факт укладення та строку дії договору оренди землі від 19.08.2016 між позивачем та відповідачем [PERSON] , речове право оренди щодо якого було зареєстроване 19.08.2016. За умовами вказаного договору сторони домовились щодо встановлення орендної плати в розмірі 7% від нормативного грошової оцінки земельної ділянки, що складає 4382,00 грн за рік оренди. В своїй пропозиції (листі-повідомлення) щодо бажання скористатися своїм переважним правом та за змістом проекту додаткової угоди орендар не запропонував підвищення орендної плати до рівня, актуального наразі у місцевому регіоні від 10-12 до 15% від нормативно грошової оцінки, обмежившись лише згадкою про нові строки дії договору, фактично залишивши орендну плату на рівні 2016 року. ТОВ «Агрокультура Полтава» наразі укладає договори оренди землі з орендною платою 15% від нормативно грошової оцінки землі. Саме такий розмір орендної плати по спірній земельній ділянці має і відповідач [PERSON] . Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: -об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); -дата укладення та строк дії договору оренди; -орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умовами розрахунків, строків порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Власник, не погоджуючись з однією, найважливішою істотною умовою договору оренди землі щодо розміру орендної плати, надіслав позивачу повідомлення про своє небажання продовжувати договір оренди землі шляхом укладення договору на новий строк. Законом України «Про оренду землі» не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця. Звернуто увагу, що наразі Верховний суд ставить на перше місце право власності орендодавця, а саме його право розпоряджатися земельною ділянкою та передати її в оренду тому, кому він вважає за потрібне. У справі за позовом колишнього орендаря до власника земельної ділянки та нового орендаря суд встановив, що позивач направив власнику земельної ділянки повідомлення про свій намір поновити договір оренди разом проектом додаткової угоди у встановлений строк. Власник земельної ділянки у відповідь на вказаний лист просто повідомив, що не бажає продовжувати договір оренди, і одразу після закінчення його строку уклав договір оренди з іншою особою. Позивач вважав порушеним своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, проте Верховний Суд дійшов висновку, що орендодавець не повинен якимось чином обгрунтовувати свою відмову від проходження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 28.09.2020 у справі №272/440/18). В іншій подібній справі орендар теж у встановлений строк повідомив орендодавця про свій намір продовжити договір оренди, проте власник земельної ділянки взагалі не відреагував на вказаний лист, натомість уклав договір оренди з іншою особою. Верховний Суд дійшов висновку, що відсутність відповіді орендодавця на пропозицію поновити договір оренди свідчить про недосягнення згоди щодо істотних умов договору оренди. Суд вказав, що саме по собі встановлення порушення прав орендаря внаслідок необгрунтованої відмови орендодавця у пролонгації договору не може бути підставою для поновлення договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 06.12.2019 у справі №454/2313/17). Таким чином, розглядаючи пропозиції щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, орендодавець має право відмовитися від укладення договору на новий строк шляхом направлення орендарю листа-повідомлення про свою відмову навіть без викладення мотивів такої відмови. Повідомлення [PERSON] про відмову в укладенні договору оренди на новий строк від 17.07.2023 надіслано експрес-відправленням Укрпошти 20.07.2023, що підтверджується описом вкладення та відповідною накладною. Навіть з врахуванням поштового пробігу вказаний лист було доставлено позивачу задовго до проведення державної реєстрації речового права оренди з новим орендарем. Посилання позивача на неотримання такого листа-повідомлення заслуговує критичної оцінки та може бути виключно елементом певної процесуальної стратегії. Що стосується неможливості, з точки зору позивача, підписання документів особисто власником земельної ділянки [PERSON] , який, за інформацією позивача, перебував за межами України, існує багато способів передати/надіслати підписані документи з будь-якої країни земної кулі. При цьому, позивач не ставить під сумнів дії державного реєстратора та не оскаржує їх, хоча саме реєстратор на підставі, зокрема, наданого власником земельної ділянки повідомлення позивачу та доказів його відправлення, здійснив правову оцінку таких документів та зареєстрував припинення договору оренди (а.с.61-65). У відповіді на відзив представником позивача зазначено, що розмір орендної плати, визначений у договорі оренди землі було за взаємною згодою погоджено між позивачем та [PERSON] . За час дії договору [PERSON] жодного разу не виявив бажання звернутись до позивача з пропозицією про перегляд розміру орендної плати в сторони збільшення чи внесення інших змін до положень укладеного договору оренди землі. Таким чином встановлений в договорі розмір орендної плати відповідача [PERSON] цілком і повністю влаштовував та задовольняв, про що свідчить відсутність будь-яких претензій за боку [PERSON] на адресу позивача з 2016 року протягом строку дії договору. Представником відповідача ТОВ «Агрокультура Полтава» вказано про актуальний в місцевому регіоні розмір оренди плати від 10 до 15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, однак таке твердження є виключно припущенням, яке не підтверджено жодним належним та достовірним доказом. Як вказано у відзиві на позовну заяву ТОВ «Агрокультура Полтава» наразі укладає договори оренди землі з орендною платою 15% від нормативної грошової оцінки землі. Саме такий розмір орендної плати по спірній земельній ділянці має і [PERSON] . Питання щодо розміру орендної плати, яку пропонує відповідач ТОВ «Агрокультура Полтава» своїм орендарям, не є предметом розгляду даної справи і жодним чином не підтверджують обставини, які підлягають встановленню. Право відповідача ТОВ «Агрокультура Полтава» пропонувати орендарям земельних ділянок відповідний розмір орендної плати ніким не оспорюється, однак і не доводить факту того, що позивач запропонував [PERSON] до закінчення строку дії договору оренди землі укласти додаткову угоду на новий строк. В цьому випадку виключно позивач та [PERSON] вправі самостійно вирішувати питання щодо продовження (поновлення) строку дії договору на новий строк, визначати умови, розмір орендної плати та новий строк дії договору. До вказаного питання ТОВ «Агрокультура Полтава» немає ніякого відношення і не може зазначати власні умови договірних відносин, за якими останній працює з орендарями. Безпідставним є твердження у відзиві про те, що власник земельної ділянки вправі надати відповідну оцінку пропозиції орендаря, в тому числі і негативну, як це і відбулося. На виконання п.2.2 договору та ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 20.06.2023 до завершення строку дії договору направив на адресу відповідача [PERSON] поштове повідомлення з описом вкладення з листом/повідомленням щодо наміру використати своє переважне право на продовження строку дії договору оренди землі після його закінчення, на новий строк в порядку ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі». До листа/повідомлення позивачем було долучено у двох примірниках проект додаткової угоди до договору оренди землі від 19.08.2016 про поновлення його дії на той самий строк і на тих самих умовах. Вказаний лист/повідомлення [PERSON] отримав особисто 27.06.2023, що підтверджується даними трекінгу поштового відправлення з ідентифікатором 3710058185343 на сайті АТ «Укрпошта» та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. На лист/ повідомлення [PERSON] жодним чином не відреагував, будь-яких заперечень щодо продовження /поновлення договору на новий строк на адресу позивача не пізніше ніж за 10 днів до закінчення погодженого строку оренди, не направив. Ненадання будь-якої відповіді на лист/повідомлення позивача щодо продовження/поновлення строку дії договору на новий строк не є свідченням того, що [PERSON] негативно відреагував на запропоновані позивачем умови. Навпаки, відсутність будь-яких зауважень/заперечень з боку [PERSON] протягом місяця з моменту отримання від позивача листа/повідомлення вказує на те, що шляхом мовчазної згоди [PERSON] погодився на продовження (поновлення) договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах. Таким чином, вказаний договір оренди землі вважається продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах, оскільки відповідач не направив позивачу будь-яких заперечень з цього приводу, не повідомив про своє бажання продовжувати/поновлювати строк дії договору на той самий строк і на тим самих умовах, не запропонував переглянути розмір орендної плати в сторону збільшення, а позивач продовжує використовувати земельну ділянку [PERSON] у своїй господарській діяльності. Оскільки від [PERSON] не надійшло будь-яких заперечень щодо розміру орендної плати та інших умов додаткової угоди, позивач об`єктивно розраховував на те, що запропоновані умови стосовно подальших господарських взаємовідносин є прийнятними для ТОВ «Агрокультура Полтава». За наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Дійсно, законодавцем не встановлено імперативної форми до такого листа-повідомлення, однак це не нівелює обов`язку власника земельної ділянки протягом місяця розглянути лист-повідомлення, прийняте одне з рішень, яке оформити в письмовому вигляді та направити на адресу орендаря. Вказаних вимог власних земельної ділянки [PERSON] не дотримався, оскільки не направив на адресу позивача жодних листів-повідомлень, заяв, заперечень щодо небажання продовжувати (поновлювати) строк дії договору на новий строк і на тих самих умовах. Щодо твердженням про направлення власником земельної ділянки [PERSON] на адресу позивача листа-повідомлення про відмову в укладанні договору оренди на новий строк є намаганням ввести суд та учасників процесу в оману, оскільки долучена до відзиву на позовну заяву фотокопія листа-повідомлення від 17.07.2023 на адресу позивача ніколи не направлялась та не отримувалась. В якості підтвердження того, що на адресу позивача [PERSON] нібито направив лист-повідомлення від 17.07.2023 представник відповідача ТОВ «Агрокультура Полтава» посилається на експрес-накладну від 20.07.2023 щодо поштового відправлення №3710058192781, копію якої долучено до відзиву. Така експрес накладна не може бути належним та достовірним доказом на підтвердження направлення [PERSON] на адресу позивача листа-повідомлення від 17.07.2023 з деяких причин. По-перше, у графі одержувач експрес-накладної вказано: юридична особа ТОВ Райз Схід, до відділення м.Лохвиця, Миргородський район Полтавська обл., 37200. Отже, ця експрес-накладна жодним чином не може підтверджувати відправку поштового відправлення на адресу позивача, який має іншу назву та зовсім іншу адресу місцезнаходження, а саме ТОВ «Чорнухинський край»: 37100, Полтавська область, Лубенський район, селище міського типу Чорнухи, вулиця Центральна, буд.35. З урахуванням цього долучена до відзиву експрес накладна може свідчити лише про те, що [PERSON] 20.07.2023 направляв на адресу ТОВ «Райз Схід» поштове відправлення з відповідним ідентифікатором. Доказів того, що [PERSON] направляв на адресу позивача будь-яке поштове відправлення, відповідач ТОВ «Агрокультура Полтава» до суду не надав. По-друге, відповідно до даних трекінгу поштового відправлення №3710058192781 на офіційному сайті АТ «Укрпошта» система повідомляє, що дані про відправлення за номером 3710058192781 на цей час відсутні, тому що не зареєстровані в системі. Позивач ніколи не отримував від [PERSON] будь-яких листів-повідомлень, заяв, заперечень щодо небажання продовжувати строк дії договору на новий строк, оскільки [PERSON] не направляв на адресу позивача таких документів. В такому разі, якщо [PERSON] протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а позивач продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах без можливості внесення змін до умов договору оренди. Відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформлюється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18). Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах 3, 5-8,11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, у справі №908/299/18, вказавши у постанові від 26.05.2020, що при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена ч.8 с.33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме з викладенням її змісту. Відсутність заперечень [PERSON] протягом встановленого строку (один місяць) з приводу продовження/поновлення договору оренди земельної ділянки можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору та про продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Зважаючи на те, що [PERSON] було порушено переважне право позивача на продовження/поновлення строку дії договору на той самий строк та на тих самих умовах, а після закінчення строку дії договору між відповідачем [PERSON] та відповідачем ТОВ «Агрокультура Полтава» укладено новий договір оренди землі та зареєстровано за ТОВ «Агрокультура Полтава» право оренди на земельну ділянку, тому належним способом захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, пункти 6.12, 6.14) (а.с.72-76). Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав з викладених у ньому та відповіді на відзиві підстав. Представник відповідача ТОВ «Агрокультура Полтава» проти задоволення позовних вимог заперечував з міркувань, викладених у відзиві на позов. Крім того зазначення в накладній адреси ТОВ «Райз Схід» пояснив можливою помилкою працівників поштового відділення, оскільки у описі вкладення поштового відправлення зазначені правильні відомості. Також звернув увагу на те, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» зазнала змін і містить посилання на поновлення договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями». Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню зважаючи на таке. Відповідно до ч.ч.1,3, 4 ст.12, ч.ч.1,2 ст.76 ч.1 ст.81\~ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими й електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ч.1 ст.79 ЦПК України). Згідно з ч.1 ст.80\~ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Відповідно до частини другої статті 77\~ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи, обов`язок доказування покладається на сторін, суд за власною ініціативою не може збирати докази. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності у цивільному процесі. Застосовуючи принцип диспозитивності, що закріплений у статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Частиною четвертою статті 124\~ЗК Українипередбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до вимог частини другої статті 792\~ЦК Українивідносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Згідно зі ст.58 Конституції закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи, тому до спірних правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинною на момент їх виникнення, оскільки Згідно з частинами першою-п`ятою статті 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі»(в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відповідно до ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із, зокрема власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Вказані положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України). Велика Палата Верховного Суду у справі №594/376/17-ц (провадження 14-65цс18) дійшла висновку, що правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Згідно з частинами першою-п`ятою статті 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі»у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, встановлених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону). У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п`ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону)). При цьому слід врахувати, що відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону). Аналогічна позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 16вересня 2019 року у справі № 908/2314/18. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) вказано, що: «статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору\~\~оренди\~\~землі\~\~на\~\~новий\~\~строк» та «поновлення\~\~договору\~\~оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк\~\~і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: -орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; -до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; -до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; -орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Судом встановлено, що 19.08.2016 між відповідачем [PERSON] та позивачем ТОВ «Чорнухинський край» було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого [PERSON] надав в оренду ТОВ «Чорнухинський край» в строкове платне користування земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, загальною площею 1,9621 га, кадастровий номер 5325183200:00:008:0130, розташованої на території Мокіївської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області, строком на 7 років, з річною платою в розмірі 7 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки 31\~904 грн за 1 га, що складає 4382 грн за 1 рік оренди (а.с.15-21). Право оренди було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.08.2016 за номером запису 16030096. Строк дії договору оренди закінчився 19 серпня 2023 року, що не оспорювалось учасниками справи. Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно право оренди земельної ділянки за позивачем було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.08.2016, номер запису про інше речове право 16030096, строк оренди 7 років (а.с.23-24). Відповідно до п.2.1. договору після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк у порядку визначеному цим договором. Пунктом 2.2. договору передбачено, що цей договір та відповідно строк оренди земельної ділянки може бути продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах. Продовження/поновлення цього договору здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку оренди письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цього договору право відмовити орендарю у його продовженні. Орендодавець вправі відмовити орендарю у продовженні/поновленні цього договору коли мали місце факти невиконання чи неналежного виконання орендарем зобов`язань за цим договором щодо сплати орендної плати та/або факти використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. При наявності у орендодавця заперечень щодо продовження/поновлення договору, він зобов`язаний повідомити про це орендаря у письмовій формі не пізніше, ніж за 10 днів до закінчення погодженого строку оренди. Цей договір вважатиметься продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах також у випадку, якщо орендар не направить заяву про бажання продовжувати договірні відносини, але буде продовжувати користуватися земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше, ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються. Продовження цього договору та відповідно строку оренди за ініціативою орендаря може здійснюватися неодноразово, але загальний строк користування земельною ділянкою за цим договором не може перевищувати максимального строку оренди землі, встановленого законодавством України. При бажанні сторін продовжити договірні відносини щодо оренди земельної ділянки поза цим строком, сторони укладають новий договір оренди. Відповідно до п.2.3. Договору орендодавець визнає за орендарем переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк за інших рівних умовах після припинення цього договору, за умови належного виконання орендарем своїх зобов`язань за цим договором. Пунктом 2.4. договору сторони погодили, що у разі продажу земельної ділянки орендодавцем у орендаря виникає переважне право на її придбання (а.с.15-21). ТОВ «Чорнухинський край» за місцем проживання відповідача [PERSON] направляв лист/повідомлення щодо наміру продовження строку дії договору оренди в порядку ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» разом з проектом додаткової угоди від 10.05.2023. Відповідно до рекомендованого повідомлення [PERSON] отримав документи 27.06.2023 (а.с.25-26,27,28,29). Таким чином, позивач у встановлений договором строк надіслав орендодавцю повідомлення про намір реалізувати своє переважне на укладення договору оренди землі на новий строк. [PERSON] не було повідомлено позивача про прийняте ним рішення щодо надання згоди або відмови в укладенні договору оренди землі на новий строк, тобто має місце «мовчазна згода» на укладення договору оренди на новий строк. Наданий відповідачем ТОВ «Агрокультура Полтава» опис вкладення у "Укрпошта експрес" сам по собі не є доказом направлення на адресу позивача листа-повідомлення [PERSON] щодо відмови в укладенні договору оренди землі на новий строк, оскільки такий документ засвідчує лише вміст поштового відправлення. Разом з тим з накладної Укрпошти №3710058192781 вбачається, що відправлення "Укрпошта експрес" було направлено [PERSON] 20.07.2023 юридичній особі ТОВ "Райз Схід" до відділення м.Лохвиця Миргородського району Полтавської області. Таким чином твердження представника відповідача ТОВ «Агрокультура Полтава» про отримання позивачем листа щодо відмови [PERSON] від орендних відносин носять характер припущень. Згідно з ч.9 ст.265 ЦПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору. З огляду на викладене наявні підстави для задоволення позову в частині визнання укладеною угоди, оскільки переважне право позивача порушене і підлягає захисту. Позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця, заперечував факт отримання повідомлення відповідача [PERSON] про відсутність волевиявлення продовжувати договір оренди землі на новий строк. Відповідачем [PERSON] не доведено дотримання ним процедури і строків, визначених Договором і законом щодо направлення заперечень на продовження строку договору. Посилання представника ТОВ «Агрокультура Полтава» на висновки, викладених в постанові Верховного Суду від 28 лютого 2018 року у справі №454/2313/17 від 06.12.2019, є помилковими, оскільки фактичні обставини у цій справі і у справі, яка розглядається, відрізняються. Верховний Суд вказав, що установивши, що позивачем не доведено дотримання ним процедури і строків, визначених законом для поновлення договору оренди на такий же строк та досягнення згоди сторін на це, в тому числі і на нових умовах, а відповідач-орендодавець заперечувала факт отримання повідомлення про намір продовжити дію договору оренди з проектом додаткової угоди, у якій передбачалося укладення договору на інший строк та вказувала на відсутність наміру на продовження договору, в тому числі бажання і волевиявлення продовжувати договір оренди землі на новий строк, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, не порушено, а отже заявлений ним позов задоволенню не підлягає. Крім того, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно між [PERSON] та ТОВ «Агрокультура Полтава» укладено договір оренди землі від 21.08.2023 строком на 7 років. На підставі вказаного договору оренди землі 07.09.2023 державним реєстратором проведено реєстрацію права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 5325183200:00:008:0130, за ТОВ «Агрокультура Полтава», номер запису про інше речове право 51674273 (а.с.30-32, 33-35). Якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: орендодавцем (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та наступним орендарем (який незаконно заволодів майном правом оренди шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря будуть дві позовні вимоги: про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди у наступного орендаря. Про належність такого способу захисту як визнання відсутнім права вже зазначала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди (Постанова Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20). З огляду на викладене наявні підстави і для задоволення позовних вимог щодо визнання відсутнім права оренди ТОВ "Агрокультура Полтава". Згідно з ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У зв`язку із задоволенням повним позову підлягає стягнення з відповідачів сплачений позивачем судовий збір в сумі 4\~368\~грн,\~по 2\~684\~грнз кожного. З огляду на викладене підстав для призначення за заявою представника відповідача ТОВ "Агрокультура Полтава" судового засідання відповідно до п.5 ч.6 ст.265, ст.246 ЦПК України для вирішення питання про судові витрати не вбачається. Виходячи з викладеного,

Outcome: approved