Jurisdiction: civil
Date: 2024-02-12 00:00:00

Представник позивача [PERSON] [PERSON] звернулася до суду із позовом до [PERSON] про визнання припиненим договору оренди (найму) нерухомого майна та стягнення неповернутої суми застави (страхового платежу). Позов мотивований тим, що 01.04.2023 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір оренди будинку, за умовами якого [PERSON] передала [PERSON] у строкове, платне, користування житловий будинок [ADDRESS] . Пунктом 5.1 договору, сторони визначили розмір орендної плати у розмірі 1300 доларів США, щомісячно та суму застави у розмірі 1300 доларів США. Сторони встановили, що сума застави повертається орендареві після виїзду за відсутності пошкодженого майна та відсутності заборгованості за комуналку. Також, цим же пунктом сторони передбачили, що сума застави повертається орендареві після виїзду за відсутності пошкодженого майна та відсутності заборгованості за комуналку, в іншому разі із застави відмінусовується розмір шкоди і вартості комунальних платежів, а решта повертається. Власноручними розписками, виконаними відповідачкою, позивачем сплачено відповідачу готівкою: - 01.04.2023 року 1300 доларів США та 51\~000 гривень застави; - 01.05.2023 року 1300 доларів США, 1000 гривень за послуги охорони за квітень місяць, 1000 гривень за послуги охорони за травень місяць та 311,87 гривень за вивіз сміття; - 24.05.2023 року - 1300 доларів США та 5000 гривень за використану протягом всього строку найму електроенергію. 21.06.2023 року по мобільному телефону позивач повідомив відповідача про намір виселитися з житла та припинити дію договору за 30 календарних днів до дати виселення - з 01.08.2023 року. Після цього, орендодавець разом із невстановленими особами, з метою створення умов, які унеможливлюють належне користування будинком та подальшого проживання у ньому, почали створювати перешкоди: перенесли меблі з другого поверху до холу, залишивши їх розібраними, що заважало нормальному пересуванні по будинку, загрожувало дітям можливістю випадкового травмування, а на вимога прибрати все це відповідач не реагував. 30.06.2023 року орендодавець почала вимагати негайного виселення, погрожуючи примусовим виселенням. Цього ж дня, відповідач звернулася до поліції з безпідставною заявою про факт нібито незаконного проживання орендарів у будинку. У цей же день, було викрадено ключі від вхідних дверей, дистанційно включалася сигналізація протягом суботи та неділі, а також вчинялися дії, спрямовані на силове, фізичне вивільнення приміщення від речей орендаря тощо. На вимогу орендодавця, з огляду на створені ним умови неможливості подальшого проживання в орендованому будинку, наявність істотного порушення договору орендодавцем, 03.07.2023 року сторонами договір було достроково розірвано. Фактична передача будинку відбулася 03.07.2023 року. Після фактичного повернення орендованого майна, орендодавцем, поза межами об`єкта оренди, надано для підписання акт прийому-передачі нерухомого та рухомого майна з оренди приміщення, який містив необґрунтовані збитки та довільно визначені суми коштів, що підлягають оплаті за рахунок застави. 05.07.2023 року орендарем на адресу орендодавця надіслано заперечення на акт прийому-передачі нерухомого та рухомого майна з оренди, підписані примірники встановленої договором форми акта прийому-передачі нерухомого та рухомого майна з оренди, вимога-претензія про повернення гарантійного внеску у зв`язку з достроковим розірванням договору оренди з ініціативи орендодавця. Станом на 03.07.2023 року у зв`язку з достроковим розірванням договору в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця, на його вимогу будинок вивільнено, а передане майно повернуто в обсягах і стані, що існував на момент його передачі по Акту. На день укладення договору та передачі майна в оренду, орендоване майно не знаходилося в ідеальному, бездоганному стані. Ні протягом періоду оренди майна, а ні за наслідками останнього такого обстеження стану орендованого майна 24.05.2023 року, претензій та зауважень щодо виявлення пошкодженого майна від орендодавця не надходило, наявність таких пошкоджень не фіксувалося. Опис нібито виявлених пошкоджень здійснено орендодавцем за відсутності орендаря, Акт від 03.07.2023 року передано позивачці о 19 год. 30 хв., а отже описані орендодавцем в наданому для підписанні Акті є необґрунтованими. Таким чином, надаючи для підписання лише Акт описаних збитків, який містить необґрунтовані, власні розрахунки, орендодавцем не підтверджено існування вказаних умов для відшкодування збитків ані висновком будівельно-технічної експертизи, ані товарознавчою експертизою стосовно пошкоджень переданого в оренду рухомого майна та часу їх виникнення, ані будь-якими іншими доказами. Враховуючи, що в орендодавця відсутні докази, які б містили достатню інформацію для підтвердження факту завдання позивачкою збитків, правомірність неповернення орендодавцем гарантійного внеску (застави) в повному обсязі заперечується. Таким чином, щодо нібито виявленого пошкодженого майна, згідно наданого Акту від 03.07.2023 року, заподіяння у період оренди майна шкоди/збитків згідно наведеного у Акті переліку, позивачкою заперечуються повністю. Вказані недоліки орендованого майна існували на день укладення Договору, що підтверджується вказівкою, яка міститься в п.1.5 Договору «Недоліки будинку, що орендується вказані в акті прийому-передачі». Умовами договору оренди житлового приміщення був передбачений обов`язок орендаря передати будинок без погіршення його стану. Тому, окремо заявлена орендодавцем сума в 10\~000 гривень в рахунок нібито відшкодування клінінгових послуг не підлягає задоволенню, оскільки вказані витрати не є збитками у розумінні ст.22 ЦК України. Стосовно заборгованості за комунальні послуги у розмірі 16636,24 гривень, то така сума необґрунтована, а позивач визнає тільки суму у розмірі 2202,58 гривень, яка складається із 1978,84 гривень, як суму недоплати за спожиту електричну електроенергію та 223,74 гривень за вивіз сміття. Нараховані 3200 гривень за проживання протягом двох днів не визнаються, оскільки орендодавцем було обмежено можливість належно використовувати майно за призначенням та чинилися перешкоди у використанні орендованого майна. Решта заявлених грошових вимог є необґрунтованими та не можуть підлягати до задоволення. Ухвалою Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 19.09.2023 року відкрито провадження у справі та вирішено розглядати справу у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у справі матеріалами. Також вказаною ухвалою відповідачу встановлено п`ятнадцятиденний строк для подання відзиву на позовну заяву. У свою чергу, відповідач [PERSON] подала до суду відзив на позовну заяву в якому остання заперечила щодо задоволення позовних вимог та просить суд у їх задоволенні відмовити з підстав зазначених у ньому. Вивчивши позовну заяву, відзив на позовну заяву та дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку. У відповідності до вимог ст.ст.\~13,\~81 ЦПК України\~суд розглядає справу не інакше, як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін чи інших осіб, які беруть участь у справі. Кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і докази подаються сторонами і іншими особами, які беруть участь у справі. Так, судом встановлено, що 01.04.2023 року між [PERSON] і [PERSON] був укладений договір оренди будинку №1, згідно якого [PERSON] (Орендодавець) передала [PERSON] (Орендар) у строкове платне користування житловий будинок [ADDRESS] (а.с. 13-19). Пунктами 1.4 - 1.7 договору оренди передбачено, що стан будинку, що орендується, на момент передання в оренду, придатне для використання у відповідності до мети оренди, визначеної у п.2.1 цього Договору. Недоліки будинку, що орендується, вказані в акті прийому-передачі. В оренду також здається наступне майно описане в акті прийому будинку який є невід`ємною частиною договору. Сторони домовилися про такий порядок відновлення приміщення та майна будинку, що орендується: капітальний ремонт будинку, який виникає в зв`язку з типовою експлуатацією будинку та майна в ній здійснює Орендодавець, поточний ремонт необхідність якого виникає із вини орендаря (навмисне чи випадкове пошкодження) будинку та майна в ній здійснює орендар. Згідно п. 5.1, 5.4 - 5.6 Договору, розмір орендної плати складає: за один місяць 1300 доларів США, сума застави складає 1300 доларів США, всі розрахунки проводяться в доларах або в еквівалентній сумі в гривнях по ринковому курсу валют на день оплати. Сума застави повертається орендареві після виїзду за відсутності пошкодженого майна та відсутності заборгованості за комуналку, в іншому разі із застави відмінусовується розмір шкоди і вартості комунальних платежів, а решта повертається. Вартість комунальних послуг не входить до орендної плати. Усі витрати за користування комунальними послугами, телефонами, світло, охорона будинку, послугами інтернет, та інші, оплачуються Орендарем самостійно. У разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення будинку та майна за Актом прийому-передачі включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, та комунальним послугам якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції. Пунктами 6.1 та 6.2 Договору передбачено, що орендодавець зобов`язаний забезпечувати безперешкодне використання Орендарем будинку та майна в ній, що орендується, на умовах цього Договору та не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього Договору. Орендодавець має право: контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання приміщення та майна будинку, переданого в оренду за цим Договором; виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання; здійснювати контроль за станом приміщення будинку та майном шляхом візуального обстеження, один раз в тиждень, але з обов`язковим попередженням Орендаря, якнайменше день до такого обстеження. Розділом 7.1 передбачені обов`язки орендаря, де зазначено, що: - Орендар зобов`язується, у разі припинення або розірвання Договору повернути Орендодавцеві, орендований будинок та майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати орендованого майна; - своєчасно здійснювати за власний рахунок у разі виникнення обставин з вини орендаря капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого будинку, замінювати водонапірну арматуру (змішувачів води) у ванній та кухні, за власний рахунок усувати недоліки рухомого майна, яке він експлуатує, холодильник, телевізор, ліжка. Також в п.8.1.2 договору передбачено, що сторона вважається невинуватою і не несе відповідальності за порушення Договору, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання цього Договору. Відповідно до п. 10.3, 10.6, 10.7 договору, строк цього договору починає свій перебіг з 01.04.2023 року та закінчується по домовленістю. Орендодавець зобов`язується попередити орендодавця про намір виселитися з житла та припинити дію договору за 30 календарних днів до дати виселення. Із Акту прийому-передачі нерухомого та рухомого майна в оренду вбачається, що рухоме майно, яке передається в оренду: шафа 4 шт., ліжко з матрацом двохспальне 4 шт., диван розкладний 1 шт., тумби приліжкові 6 шт., стіл письмовий 2 шт., тумба 2 шт., телевізор 3 шт.. стереосистема 1 шт., роутер 1 шт., холодильник 1 шт., мебель для кухні 2 шт., посуд, стіл столовий 1 шт., стіл стікляний 1 шт., біде 1 шт., унітази 3 шт., душева кабіна 1 шт., ванна 1 шт., люстри 10 хт., бра 9 шт., туалетні столики 4 шт., пральна машинка 1 шт., сушки у ванні 2 шт., змішувачі 9 шт., стіл великий 1 шт., стільці 8, пуфік 2 шт., варочна плита 1 шт., духовка 1 шт., посудомийка 1 шт., кабіні люстра хрустальна, двері міжкімнатні, система сигналізації 1 шт., омофон 1 шт., котел 30 Квт 1 шт., бойлер 100 л 1 шт. (а.с. 17, 18). Письмові документи, а саме арк. 20, 21-23, 28, 29 суд вважає, є неналежними доказами, оскільки із них неможливо встановити та зрозуміти хто за що отримав гроші, хто за що сплатив. Скриншот із мобільного телефону містить текст, який не стосується предмета спору. Акт прийому-передачі нерухомого та рухомого майна складений, однак не містить підписів сторін. Акт прийому передачі нерухомого та рухомого майна з оренди від 03.07.2023 року містить підпис тільки орендаря [PERSON] . Із Рапорту інспектора чергового Мукачівського РУП ГУНП в Закарпатській області Ленюського М.М. від 30.06.2023 року слідує, що ним отримано заяву та зареєстровано ЄО за №6098 від 30.06.2023 року. Так, 30.06.2023 року о 19 год. 08 хв., надійшло повідомлення зі служби 102 про те, що 30.06.2023 року о 19 год. 08 хв., за адресою: [ADDRESS] , виник конфлікт заявника [PERSON] із орендодавцями, які зі слів заявника намагаються їх незаконно виселити, незважаючи на те, що договір оренди не закінчився (а.с. 41-42). Скриншот переписок СМС мобільного телефону, суд також визнає неналежними доказами, оскільки вони не містять відомостей щодо предмета спору (а.с. 51). Із Рапорту старшого інспектора Мукачівського РУП ГУНП в Закарпатській області Луцьо І.І. від 02.07.2023 року слідує, що ним отримано заяву та зареєстровано ЄО за №6174 від 02.07.2023 року. Так, 02.07.2023 року о 20 год. 31 хв., надійшла заява від [PERSON] до РУ про те, що 02.07.2023 року о 20 год. 25 хв. за адресою: [ADDRESS] , [PERSON] перешкоджає їй користуватися будинком по місцю її проживання, який вона орендує (а.с. 52-57). Надані відповідачем докази до відзиву на позовну заяву, зокрема, Акт пломбування, Протокол Узгодження договірної ціни за здійснення заходів охорони, роздруківку постановки та зняття з охорони, суд визнає неналежними доказами, оскільки не містять інформацію щодо предмета спору. Надані відповідачем фотознімки суд також визнає неналежними доказами, оскільки із них неможливо встановити адресу об`єктів та кому вони належать, тобто не місять інформацію щодо предмета доказування. Правовідносини, що склалися між сторонами, регулюються нормами\~Цивільного кодексу України. Як встановлено судом, що вказані правовідносини виникли між сторонами на підставі договору оренди будинку №1 від 01.04.2023 року, укладеним між позивачем [PERSON] та [PERSON] .. Відповідно до ч.1\~ст.626 ЦК України\~договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із\~ст.628 ЦК України\~зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами, як передбачено\~ст.629 ЦК України. Строком договору, відповідно до\~ст.631 ЦК України\~є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Статтею 651 ЦК України\~визначено підстави для зміни або розірвання договору. Так, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Відповідно до\~ст.759 ЦК України\~за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Згідно із\~ст.763 ЦК України\~договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Відповідно до\~ст.764 ЦК України\~якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше Право наймодавця відмовитися від договору найму передбачено\~статтею 782 ЦК України, а саме, Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. Стаття 783 ЦК України\~передбачає підстави для розірвання договору найму на вимогу наймодавця. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Відповідно до ст.ст.\~526,\~560 ЦК України\~зобов`язання повинні виконуватись належним чином та у термін, встановлений договором. Одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається. Таким чином, судом встановлено, що припинення договору можливе лише у випадку настання обставин, зазначених у самому договорі та на підставах, що встановлені Законом. Отже, з аналізу наведених норм Закону та положень договору оренди вбачається, що Орендодавець чи Орендар має право розірвати цей Договір попередивши іншу Сторону за 1 (один) місяць наперед. Орендар зобов`язується попередити орендодавця про намір виселитися з житла та припинити дію договору за 30 календарних днів до дати виселення (п. 10.6, 10.7 Договору). Таким чином, аналізуючи всі надані сторонами докази у їх сукупності, судом встановлено, що конфлікт між сторонами, зокрема щодо виселення позивача [PERSON] орендодавцем [PERSON] відбувся 30.07.2023 року, про що свідчить рапорт старшого інспектора чергового Мукачівського РУП ГУНП в Закарпатській області (а.с. 41). Отже, суд вважає, що саме з цієї дати орендодавець [PERSON] всупереч вимогам ст.ст. 782, 783 ЦК України, і здійснила дії, що свідчать про розірвання договору оренди в односторонньому порядку, що фактично і порушила цим самим також умови п.10.6 Договору. Будь-яких доказів того, що відповідач [PERSON] попередила [PERSON] про розірвання договору оренди у строк передбачений законом та самим Договором, сторони не надали і матеріали справи не містять. Крім цього, судом встановлено, що позивачка [PERSON] зазначила в позовній заяві, а відповідачка [PERSON] у відзиві на позовну заяву, підтвердила той факт, що позивач 03.07.2023 року біля 09 год., зателефонувала відповідачу та повідомила, що вона із орендованого будинку виселяється і просила приїхати для прийняття будинку та його майна, тобто факт виселення саме 03.07.2023 року позивача із будинку також відповідачем визнається. Разом з тим, по приїзду відповідача на зазначену адресу, тобто 03.07.2023 року сторонами не складався та не підписувався Акт здачі-прийняття будинку. У свою чергу, надані сторонами, як позивачем так і відповідачем, Акти прийому-передачі, були складені без присутності та підпису іншої сторони, що позбавляє суд можливості переконатися у правильності та достовірності зазначених в них відомостях. Що стосується сплати комунальних послуг, зокрема за споживання електроенергії, то судом встановлено, зокрема із наданих рахунків за електроенергію, що станом на 01.04.2023 року заборгованість за споживання електроенергії за адресою: [ADDRESS] , становить - 14\~718,28 гривень, нараховано у квітні 1715,28 гривень, станом на 01.05.2023 року 16 771,68 гривень, нараховано у травні 2\~054,64 гривень, станом на 01.06.2023 року 13 427,32 гривень, нараховано у червні 3\~682,80 гривень, а отже у період з 01.04.2023 року по 01.07.2023 року було нараховано: 1715,28 гривень + 2\~054,64 гривень +3\~682,80 гривень = 7\~452,72 гривень, що підлягають стягненню із позивача, а також підлягає сума у розмірі 223,74 гривень за послуги з поводження з побутовими відходами, що і визнається самим позивачем. У свою чергу, відшкодування позивачем за завдані ним відповідачу майнової шкоди, які були завдані під час оренди будинку, не підтверджені належними, достатніми та достовірними доказами, а тому є необґрунтованими, а отже відповідач не довів ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх заперечень щодо позовних вимог. Таким чином, враховуючи вищезазначені обставини, суд приходить до висновку, що позов підлягає до часткового задоволення з поверненням на користь позивача суми застави із вирахуванням суми заборгованості за послуги електроспоживання та за послуги з поводження з побутовими відходами, тобто 51 000 гривень (застава) - 2 452,72 гривень (різниця між сплаченою сумою у розмірі 5 000 гривень і спожитою електроенергією) - 223,74 гривень (за послуги з поводження з побутовими відходами) = 48 323,54 гривень. Право на вмотивованість судового рішення є складовою права на справедливий суд, гарантованого статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого у Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Роуз Торія проти Іспанії, параграфи 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною (рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії», параграф 32. Зазначені тези знаходять своє підтвердження і у Постанові Верховного суду від 28 березня 2017 року по справі №800/527/16. У пункті 41 Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету міністрів ради Європи щодо якості судових рішень зазначено, що обов`язок судів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини, очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна із сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматись принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд. У свою\~чергу,\~суд вважає\~обсяг вмотивування\~судового рішення\~є достатнім\~для його\~прийняття.

Outcome: partial