Jurisdiction: civil
Date: 2024-02-26 00:00:00

11 вересня 2023 року [PERSON] звернувся до суду з позовною заявою у якій просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] , укладений між ним та [PERSON] 13 липня 2001 року та зареєстрований товарною біржою Едвайс-Ріелті. В обґрунтування свого позову вказує, що 13 липня 2001 року між позивачем та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №195 за яким позивач купив, а [PERSON] продала домоволодіння [ADDRESS] . Вказаний договір зареєстровано 13 липня 20011 року на товарній біржі «Едвайс-Ріелті» за реєстровим №195. В подальшому на підставі вказаного договору купівлі-продажу право власності [PERSON] було зареєстровано Миколаївським міжміським БТІ за №98 від 25 липня 2001 року. На даний час позивач має намір реалізувати своє право, щодо розпорядження житловим будинком, зокрема і шляхом отримання компенсації за пошкоджене майно, однак через відсутність нотаріального посвідчення спірного договору не може вчинити будь-яких дій щодо належного йому нерухомого майна, що й зумовило звернення до суду з даним позовом. Ухвалою суду від 12 вересня 2023 року позовна заява прийнята до розгляду, відкрито провадження та призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження. Ухвалою від 23 січня 2024року підготовче провадження у справі за позовом [PERSON] до Первомайської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним закрито та справу призначено до судового розгляду по суті. У судове засідання 27 лютого 2024 року позивач [PERSON] , будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи не з`явився, надіславши до суду заяву про розгляд справи за його відсутності. Просив позов задовольнити. Представник Первомайської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області в судове засідання 27 лютого 2024 року не з`явився, згідно раніше поданої заяви просив справу розглядати за відсутності представника селищної ради та не заперечував проти задоволення позову [PERSON] . Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення. Відповідно до частини 6 статті 259 ЦПК України складання повного рішення судом відкладено до 07 березня 2024 року. Суд, дослідивши докази по справі в їх сукупності встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. З копії Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13 липня 2001 року, вбачається, що 13 липня 2001 року [PERSON] (Продавець) та [PERSON] (Покупець) уклали договір купівлі - продажу нерухомого майна №195, за яким [PERSON] купив домоволодіння, яке складається з житлового будинку та прибудинкових територій, що розташоване по [ADDRESS] . Відповідно до реєстраційного посвідчення КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації», на підставі вказаного договору купівлі-продажу, 25 липня 2001 року за [PERSON] зареєстровано право власності на житловий будинок, розташований по [ADDRESS] за реєстровим №98. За змістом договору купівлі-продажу від 13 липня 2001 року вбачається, що вказаний договір зареєстрований у відповідності до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (чинної на момент реєстрації договору) на товарній біржі «Едвайс-Ріелті» в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №195 від 13 липня 2001 року. Відповідно до пункту 3 вищезазначеного договору, відчужуваний житловий будинок належав попередньому власнику [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 01 квітня 1991 року. Згідно пункту 4 спірного договору продавець засвідчував, що відчужений цілий житловий будинок нікому не проданий, не закладений, не подарований, у спорі та під забороною не перебуває. Кошти за купівлю-продаж житловий будинку в розмірі 1700,00 грн отримані продавцем до посвідчення договору (пункт 5 спірного договору). Як вбачається з пояснень позивача, викладених у позові, на даний час вирішуючи питання з приводу розпорядження нерухомим майном, ним вжито заходів щодо реєстрації свого права власності у відповідних державних реєстрах. Однак внаслідок відсутності нотаріального засвідчення указаного договору, [PERSON] не має можливості здійснити його державну реєстрацію відповідно до діючого на даний час законодавства. Оскільки відмова у реєстрації права власності за [PERSON] свідчить про невизнання цього права іншими особами, він звернувся до суду за захистом своїх прав та таке право підлягає судовому захисту. Так, згідно статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі статтею 153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до статті 227 ЦК УРСР, що діяв на час укладення договору, договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Статтею 47 ЦК УРСР, встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Як встановлено судом, спірний договір укладений у відповідності до вимог статті 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на біржі та подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог статті 227 ЦК України підлягає реєстрації в органах технічної інвентаризації. Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. До 01 січня 2013 року виникнення права власності на нерухоме майно не пов`язувалося з його державною реєстрацією. Державна реєстрація здійснювалася за фактом права власності, яке вже виникло. В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу від 13 липня 2001 року, який проведено у якості біржової операції між продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] . Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючій на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до статті 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірного житлового будинку, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених статті 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі. Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13 липня 2001 року №195, за яким [PERSON] продала, а [PERSON] придбав житловий будинок по [ADDRESS] . Більш того, отримавши 25 липня 2001 року державну реєстрацію в КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» права власності на вказане домоволодіння, який [PERSON] придбав за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 13 липня 2001 року №195, держава цим самим визнала право власності позивача на спірний житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах. Будь-яких належних та допустимих доказів, що спростовують зазначений вище висновок суду матеріали справи не містять. Таким чином, суд вважає позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню. У свою чергу, постановою Верховної Ради України від 19 травня 2016 року №1377-VІІІ «Про перейменування окремих населених пунктів та районів» Жовтневий район Миколаївської області перейменовано на Вітовський район. Постановою Верховної Ради України від 17 липня 2020 року № 807-IX «Про утворення та ліквідацію районів» утворено Миколаївський район (з адміністративним центром у місті Миколаїв) у складі територій Березанської селищної, Веснянської сільської, Воскресенської селищної, Галицинівської сільської, Коблівської сільської, Костянтинівської сільської, Куцурубської сільської, Миколаївської міської, Мішково-Погорілівської сільської, Нечаянської сільської, Новоодеської міської, Ольшанської селищної, Очаківської міської, Первомайської селищної, Радсадівської сільської, Степівської сільської, Сухоєланецької сільської, Чорноморської сільської, Шевченківської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України. З огляду на вказане, спірне нерухоме майно знаходиться в [ADDRESS] .

Outcome: approved