Jurisdiction: civil
Date: 2024-01-25 00:00:00

[PERSON] звернулася до Золотоніського місьрайонного суду Черкаської області з позовом до ТОВ «Софія Київська Буд» про визнання недійсним договорів та зобов`язання повернути кошти. Вимоги позовної заяви мотивовані тим, що 04 лютого 2021 року між [PERSON] та ТОВ «Софія Київська Буд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 312/1-166 та 312/1-169, відповідно до умов яких продавець продає, а покупець придбає майнові права на Об`єкт нерухомості, детальна характеристика якого встановлена у специфікації, що є додатком №1, який є невід`ємною частиною даного договору. Відповідно до п. 2 Протоколу погодження договірної ціни за Договором купівлі-продажу майнових прав №32/1-166 вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 26 537,78 доларів США. Згідно з п. 2 Протоколу погодження договірної ціни за Договором купівлі-продажу майнових прав №32/1-169 вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 27 027,45 доларів США. На виконання вказаних вище умов договорів позивачем сплачено ТОВ «Софія Київська Буд» за договором купівлі-продажу майнових прав №32/1-166 грошові кошти у загальному розмірі 545 232,00 грн., що за офіційним курсом НБУ станом на дату укладення Договору (27,99 грн/USD) становило в еквіваленті 19 480,00 доларів США, а за договором купівлі-продажу майнових прав №32/1-169 грошові кошти у розмірі 553 010,00 грн., що за офіційним курсом НБУ станом на дату укладення Договору (27,99 грн/USD) становило в еквіваленті 19 757,41 доларів США. Однак, із серпня 2021р. відповідач призупинив будівництво, має ряд судових спорів про анулювання дозвільних документів та права забудови земельної ділянки, а тому, є всі підстави вважати, що продавець на момент укладення спірних Договорів не володів необхідним обсягом прав на розпорядження земельною ділянкою під забудовою та правом на проведення будівельних робіт. При цьому, аналіз змісту спірних договорів купівлі-продажу майнових прав № 312/1-166 та 312/1-169, укладених між між сторонами, дає підстави дійти до висновку, що у договорах положення пунктів\~6.3.\~6.4.,6.6,\~є несправедливими, оскільки встановлюють дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу. За цих підстав позивач вважає, що спірні договори суперечать вимогам цивільного законодавства, а тому, посилаючись на приписи ст. 215 Цивільного кодексу України вважає, що є підстави для визнання вказаних договорів недійсними. Ухвалою Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 08.11.2022р. відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження. Вказаною ухвалою суду відповідачу надано строк на подання відзиву на позовну заяву, яким відповідач не скористався. У судовому засіданні позивач та її представник на задоволенні позовну наполягали у повному обсязі, вказуючи при цьому, що відповідач займається нечесною підприємницькою діяльністю про що позивачу в момент укладення вказаних договорів відомо не було, лише з часом позивач дізналася, що у відповідача скасовані дозвільні документи на виконання будівельних робіт, що стверджується відповідними судовими рішеннями. Наявність вказаних положень у договорах позбавляє позивача можливості здійснювати захист своїх прав, а такі умови є несправедливими, тому позивач та її представник просять позов задовольнити та застосувати наслідки недійсності вказаних правочинів. У судові засідання представники відповідача повторно не з`явилися, про час, дату та місце слухання справи повідомлені в порядку передбаченому ст. 128 ЦПК України. Про причини неявки в судові засідання представників відповідача суд не повідомлено, своїм правом на надання відзиву на позов відповідач не скористався, заяв про відкладення слухання справи чи розгляд справи за його відсутності до суду не скеровано. Відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами. При цьому, згідно з ч. 4 ст. 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи. У зв`язку вищевикладеним, на підставі ст. ст. 223, 280, 281 ЦПК України суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності представника відповідача в порядку заочного розгляду на підставі наявних у справі доказів. Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 04 лютого 2021 року між [PERSON] та ТОВ «Софія Київська Буд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 312/1-166 та 312/1-169, відповідно п. п. 2.1. якого продавець продає, а покупець придбає майнові права на об`єкт нерухомості, детальна характеристика якого встановлена у специфікації - Додаток №1, що є невід`ємною частиною даного Договору. Згідно з п. 1 Специфікації до Договору №312/1-169, об`єкт нерухомості - двокімнатна квартира загальною площею 42,50 кв.м., проектно житловою - 17,69 кв.м., що розташована за адресою: [ADDRESS] , [ADDRESS] . Відповідно до п. 1 Специфікації до договору №32/1-166, об`єкт нерухомості - однокімнатна квартира загальною площею 41,73 кв.м., проектно житловою - 18,40 кв.м., що розташована за адресою: [ADDRESS] , [ADDRESS] . Згідно з п 5.1. Договорів передача майнових прав на об`єкти нерухомості у власність покупцю здійснюється після виконання ним своїх зобов`язань щодо сплати вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, передбаченої п 4.1. даного договору, у повному обсязі згідно графіка погашення платежів, по акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, який підписується повноважними сторонами, а відповідно до п. 5.2. договору продавець зобов`язаний передати у покупцю майнові права на об`єкт нерухомості у власність по Акту прийому-передачі майнових прав - на об`єкт нерухомості в день остаточного розрахунку покупцем за даними договорами. Відповідно до п. 2 Протоколу погодження договірної ціни за Договором купівлі-продажу майнових прав №312/1-166 вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 26 537,78 доларів США. Згідно з п. 2 Протоколу погодження договірної ціни за Договором купівлі-продажу майнових прав №312/1-169 вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 27 027,45 доларів США. На виконання умов договору № 312/1-166 позивачем сплачено відповідачу грошові кошти у розмірі 545 232,00 грн., що за офіційним курсом НБУ станом на дату укладення Договору (27,99 грн/USD) становило в еквіваленті 19 480,00 доларів США., що стверджується квитанціями до прибуткового ордеру № 29 від 12.02.21, №24 від 05.02.21, №26 09.02.21, №27 від 10.02.21, 328 від 11.02.21, №30 від 15.02.21, №31 від 16.02.21, №23 від 04.02.21, №25 від 08.02.21, №56 від 11.02.21 та квитанціями АТ КБ «Приватбанк» від 11.03.21, 20.04.21 та 05.05.21 рр. На виконання умов договору № 312/1-169 позивачем сплачено відповідачу грошові кошти у розмірі 553 010,00 грн., що за офіційним курсом НБУ станом на дату укладення Договору (27,99 грн/USD) становило в еквіваленті 19 757,41 доларів США (квитанції до прибуткового ордеру №57 від 11.02.21, №32 від 17.02.21,.№18.02.21, №23.02.21, 19.02.21, №37 від 24.02.21, №35 від 22.02.21, №38 від 25.02.21, №39 від 26.02.21, № 41 від 02.03.21, №40 від 01.03.21 та квитанціями АТ КБ «Приватбанк» від 20.04.21, 11.03.21 та 05.05.21рр.. За умовами п. 2.11 договорів № 312/1-166 та № 312/1-169 здача об`єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2021р. Однак, рішенням Печерського районного суду м. Києва від 21 квітня 2021 року у справі № 757/56995/20-ц визнано недійсним договір про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) N° 11.06-2, укладений 11 червня 2016 року та визнано недійсним договір про передачу суперфіційного права, укладений 06 січня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Софія Буд Груп» та Товариством з обмеженою відповідальністю "«Софія Київська Буд», предметом якого є суперфіційне право на земельну ділянку з кадастровим номером 3222486201:01:036:0122. Таким чином відповідач не має відповідних дозвільних документів на виконання будівельних робіт, а тому не виконує свої зобов`язання за умовами вказаного договору. Разом із тим умовами п. 6.3 вказаних договорів передбачено, що у разі порушення покупцем строку внесення грошових коштів визначеного графіком погашення платежів (додаток 3), на строк 30 і більше календарних днів, даний договір вважається таким, що припинив свою дію без підписання будь-яких додаткових документів або надсилання будь-яких повідомлень. У разі припинення (розірвання) договору на підставах, визначених п. 6.3 цього договору або з інших підстав по ініціативі покупці, продавець повертає покупцю на його вимогу раніше фактично внесені грошові кошти за винятком неустойки, яка підлягає сплаті згідно п. 6.2 договору. При цьому повернення внесених грошових коштів проводиться після продажу майнових прав на об`єкт нерухомості третій особі (п. 6.4 договорів). Відповідно до п. 6.6 вказаних договорів, в разі настання обставин, визначених в п. 6.4 договору, грошові кошти сплачуються покупцем на рахунок продавця у такій черговості: в першу чергу сплачується неустойка; у другу чергу сплачується вартість майнових прав згідно п. 4.1 Договору. Позивач стверджує, що норма договору, за якою продавець повертає покупцю раніше фактично внесені кошти тільки після продажу майнових прав на об`єкт нерухомості третій особі, за своїм змістом подібна до «пірамідальної схеми» як різновид нечесної підприємницької діяльності. Надаючи правову оцінку вказаним доводами суд зауважує наступне. Згідно з ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно до ч. 1ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до ч. 2, 4 ст. 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору. Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно із ст.ст. 203, 204 ЦК України, підстави і наслідки недійсності правочину можуть бути передбачені винятково законами. Виходячи із ст.ст. 4, 203 ЦК України, зміст правочину має відповідати:ЦК України; іншим законам України, які приймаються відповідно Конституції України та ЦК України; актам Президента України у випадках, встановлених Конституцією; постановам Кабінету Міністрів України; актам органів державної влади України, органів влади АР Крим, що видаються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом. Таким чином, враховуючи загальні принципи цивільного права, правочини не повинні суперечити положенням законів, прийнятих відповідно до Конституції. Відповідно до ч.2 ст.627 ЦК України у договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів. Згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про захист прав споживачів" споживач має право на одержання необхідної, доступної, достовірної та своєчасної інформації про продукцію, що забезпечує можливість її свідомого і компетентного вибору. Інформація повинна бути надана споживачеві до придбання ним товару чи замовлення роботи (послуги). Відповідно до ст.21 Закону України "Про захист прав споживачів" права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо порушується принцип рівності сторін договору, учасником якого є споживач. Стаття 18 Закону України "Про захист прав споживачів" містить самостійні підстави визнання угоди (чи її умов) недійсною. Так, за змістом частини 5 цієї норми у разі визнання окремого положення договору, включаючи ціну договору, несправедливим, може бути визнано недійсним або змінено саме це положення, а не сам договір. Тільки у разі, коли зміна окремих положень договору або визнання їх недійсними зумовлює зміну інших положень договору, на вимогу споживача такі положення підлягають зміні або договір може бути визнаний недійсним у цілому. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу. Аналізуючи норму ст.18 Закону України "Про захист прав споживачів" можна дійти висновку, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (п. 6 ч.1 ст.3, ч.3 ст.509 ЦК України); умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві. Крім того, ст.18 Закону України "Про захист прав споживачів" передбачає визнання недійсними умов договорів, що обмежують права споживача. Відповідно до положень вказаної статті Закону продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача, встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором, тощо. Статті 18 та 19 ЗУ «Про захист прав споживачів» передбачають перелік несправедливих умов договору за участі споживача, зміст яких зводиться до встановлення істотних переваг виконавця послуги (дисбаланс прав та обов`язків) порівняно з положенням замовника - споживача, а діяльність виконавця послуги має бути агресивною або вводити споживача в оману. Виходячи із встановлених обставин та наведеного нормативного обґрунтування, суд дійшов висновку, що істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, враховуючи, що в момент укладання договору було визначено строк будівництва квартир, а позивач в момент укладення вказаних договорів не знала та не могла знати про відсутність у відповідача відповідних дозвільних документів на виконання будівельних робіт. При цьому вказані умови договору складені таким чином, що не містять взагалі умов щодо відповідальності продавця за несвоєчасне введення будинку в експлуатацію та повернення внесеної на рахунок продавця грошової суми. Крім того, можливість повернення коштів покупцеві можлива тільки після продажу майнових прав на об`єкт нерухомості третій особі, які за своїм змістом дійсно створю дисбаланс договірних прав та обов`язків за вказаними договорами. Пункти 6.2, 6.3 та 6.4 вказаних вище договорів купівлі-продажу майнових прав передбачають відповідальність лише позивача у разі розірвання договору з ініціативи будь-якої сторони, при цьому, навіть у разі повернення продавцем покупцю сплачених останнім коштів, такі кошти повертаються тільки після продажу майнових прав на об`єкт нерухомості третій особі. Тому ці умови договору є несправедливими, які всупереч принципу добросовісності є істотним дисбалансом договірних прав та обов`язків на шкоду позивача, що є підставою для визнання таких договорів недійсними. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (частина третя статті 215 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. За таких підстав вимога позивача про стягнення із відповідача сплачених позивачем грошових коштів в розмірі 1 338 900,00 грн. (один мільйон триста тридцять вісім тисяч дев`ятсот гри.00 коп.)., з яких 553 010,00 грн. кошти, що за офіційним курсом НБУ станом на дату укладення Договору (27,99 грн/USD) становило в еквіваленті 19 757,41 доларів США, сплачені за Договором купівлі-продажу майнових прав № 312/1-169; та 545 232,00 грн. кошти, що за офіційним курсом НБУ станом на дату укладення Договору (27,99 грн/ USD) становило в еквіваленті 19 480,00 доларів США, сплачені за Договором купівлі-продажу майнових прав № 312/1-166 підлягає задоволенню. Вирішуючи при ухваленні рішення питання про розподіл судових витрат, суд бере до уваги, що згідно з ч. 3ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» позивача було звільнено від сплати судового збору при зверненні до суду, тому судовий збір у розмірі 12 405 грн., що встановлений на момент подання позовної заяви, підлягає стягненню з відповідача в дохід держави.

Outcome: approved