Jurisdiction: civil
Date: 2024-01-29 00:00:00

25.09.2023 до суду надійшов позов [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро», про розірвання договору оренди землі, зобов"язання повернути земельну ділянку та стягнення невиплаченої орендної плати. В обґрунтування поданого позову вказано, що позивач, [PERSON] , є власницею земельної ділянки кадастровий номер 6823980300:07:010:0032, що знаходиться на території Ганнопільської сільської ради. 31 липня 2013 року між [PERSON] та ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» було укладено договір № б/н оренди вказаної земельної ділянки, який 29.04.2014 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Згідно із умовами договору, орендодавець (позивач) надає, а орендар ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» (відповідач) приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Ганнопільської сільської ради, загальною площею 2,69 га, у тому числі рілля 2,69 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить сорок тисяч сто двадцять три гривні 49 коп. (40123 грн. 49 коп.). Згідно п. 9 Договору, орендна плата виплачується особисто орендодавцю, або уповноваженій ним, згідно чинного законодавства особі, в розмірі 3 % (три відсотки) від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що на момент укладення договору у грошовій формі становить 1203,70 (одна тисяча двісті три гривні) 70 копійок один раз на рік до 30 грудня поточного року. Додатковою угодою від 09.08.2019 р. до Договору оренди землі від 02.08.2013 р. внесено зміни до п.п. 8, 9 вищезазначеного Договору, зокрема, визначено що: «п.8.: Договір укладено до 28.12.2028 р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити договір»; «п.9.: Орендна плата виплачується особисто орендодавцю або уповноваженій ним згідно діючого законодавства особі у розмірі 7453,42 грн. При укладенні договору оренди землі від 31.07.2013 р. та додаткової угоди до нього, визначено усі істотні умови договору оренди землі та здійснена державна реєстрація права оренди згідно ст. 17 Закону України «Про оренду землі». Орендодавець свої зобов`язання згідно п. 29 Договору виконав, передав об`єкт оренди орендарю у стані, що відповідає умовам договору, не вчиняє дій, які б перешкоджали орендареві в користуванні земельною ділянкою тощо. Проте, орендар свій обов`язок зі сплати орендної плати останні два роки не виконує: у 2021 і 2022 році ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» оренду плату позивачу не сплачувало. На усні вимоги позивача сплатити орендну плату відповідач не реагує. Фактично відповідач утримує земельну ділянку, належну позивачу, одержує плоди і доходи, але добровільно сплатити заборгованість не бажає. За таких обставин позивач [PERSON] звернулась до суду та просила: розірвати договір оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 2,69 га, у тому числі рілля 2,69 га, кадастровий номер 6823980300:07:010:0032, що знаходиться на території Ганнопільської сільської ради Шепетівського (Славутського) району Хмельницької області, укладений 31 липня 2013 року між [PERSON] та ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро»; зобов`язати ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» повернути [PERSON] земельну ділянку сільськогосподарського призначення, загальною площею 2,69 га, у тому числі рілля 2,69 га, кадастровий номер 6823980300:07:010:0032, що знаходиться на території Ганнопільської сільської ради Шепетівського (Славутського) району Хмельницької області; стягнути з ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» на користь [PERSON] невиплачену орендну плату у сумі 14906,84 грн. за 2021 і 2022 роки; стягнути із ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» на користь [PERSON] судові витрати. Ухвалою суду від 26.09.2023 провадження у справі відкрито та призначено судовий розгляд на 24.10.2023. 19.10.2023 до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника позивача [PERSON] , в якому остання заперечувала проти задоволення позову. Зазначила, що відповідачем виконувались усі зобов`язання, які виникали з Договору. Відповідач намагався виконати свій обов`язок зі сплати оренди у єдиний можливий та передбачений договором оренди землі спосіб до відкриття провадження у цій справі, проте Позивач неодноразово ухилялась від її отримання, що підтверджується документами, доданими до відзиву на позов. На думку представника відповідача, вказане свідчить про свідомі та навмисні дії позивача щодо відмов в отриманні відповідних виплат по договору за 2021 та 2022 роки, саме з метою отримати підстави для звернення до суду щодо його розірвання. Відповідач здійснив усі можливі дії, що були передбачені договором, з метою виконання своїх зобов`язань, натомість позивач їх не виконала, відмовившись від отримання орендної плати. З 2015 по 2020 роки відповідач справно сплачував позивачу орендну платну на загальну суму 20522,30 грн., в той час як у відповідності до умов договору та додаткової угоди відповідач мав би сплатити 14752,62 грн. Представник відповідача зазначає, що такі дії позивача здійснюються з метою перешкоджання господарській діяльності ТОВ «СГП «Дніпро», а тому у провадженні Славутського міськрайонного суду наявні інші справи, які мають ідентичні вимоги та текст. Позивач нехтує принципом добросовісності вказуючи про те, що у 2022 році не було сплачено ТОВ «СГП «Дніпро» грошових коштів за Договором оренди землі кадастровий номер 6823980300:07:010:0032. Коли ж насправді у 2022 році Позивачка відмовилась від отримання зазначених коштів у зв`язку з тим, що йде тиск на орендодавця зі сторони конкурента. Враховуючи викладене, відповідачем не порушувались жодні умови договору оренди землі, у тому числі і істотні, що свідчить про відсутність систематичності в частині несплати орендних платежів. За таких обставин представник відповідача просила відмовити у задоволенні позову [PERSON] 24.10.2023 розгляд справи було відкладено за клопотанням представника позивача [PERSON] 01.11.2023 до суд надійшла відповідь на відзив, в якій позивач та його представник підтримали позовні вимоги в повному обсязі. Зазначили, що з доданих копій відомостей на виплату грошей (орендна плата за землю) не зрозуміло, коли, ким і за який період здійснювалися відповідні виплати. А внесені до відомостей рукописні записи не підтверджують реальність цих виплат, їх час та суб`єктів видачі/отримання. А тому, додані як докази копії відомостей на виплату грошей (орендна плата за землю), не є належними доказами в розумінні цивільного процесуального законодавства України. І тому ці докази не свідчать про сплату [PERSON] у період 2015-2020 років орендної плати на загальну суму 20522 грн. 30 коп., а відтак і фактичну сплату орендної плати за 2021-2022 роки, тобто наявність переплати по виплаті орендної плати. Основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки. Окрім того, додані відповідачем акти про про відмову від прийняття оплати не підтверджують відмову позивача від отримання орендної плати, оскільки зі змісту наданих актів вбачається, що на території ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» відповідною комісією було здійснено виїзд для оплати [PERSON] орендної плати, однак остання відмовився від її отримання та підпису. Тобто, комісія ТОВ «СГП «Дніпро» зібралася на території ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро і здійснила виїзд для виплати коштів [PERSON] , а потім засвідчила факт, що [PERSON] відмовилась від прийняття оплати по договору на території ТОВ «СГП «Дніпро». Тобто, перед виплатою коштів [PERSON] (що мала відбутися чи то за місцем проживання [PERSON] , чи то на території ТОВ «СГП «Дніпро», відповідач уже мав знати (чи передбачити), що остання відмовиться отримати орендну плату, адже мав заготовлені Акти «Про відмову від приймання оплати по Договору» та «Про відмову від підпису в акті «Про відмову від приймання оплати по Договору». Відповідачем не надано доводів вжиття заходів із виплати орендної плати [PERSON] за 2021 рік згідно умов договору оренди землі від 31.07.2013. 21.11.2023 у розгляду справи оголошено перерву. 12.12.2023 розгляд справи відкладено на 30.01.2024 у зв`язку із відсутністю технічної можливості вийти на відео-конференц зв`язок із представником позивача [PERSON] 30.01.2024 в судовому засіданні представник позивача, адвокат Сорокопуд А.О. поданий позов підтримав з викладених у ньому підстав. Зауважив, що відповідачем допущено порушення умов договору, оскільки орендна плата за 2021-2022 роки не сплачувалась, тобто несплата оренди є систематичною, що є підставою для розірвання договору. Акти про відмову від приймання оплати за договором та Акти про відмову від підпису в актах «Про відмову від приймання оплати по Договору» є неналежними та недопустими доказами, оскільки складені відповідачем з грубим порушенням. Представник позивача зазначив, що відповідач створює штучні докази з метою уникнення відповідальності за систематичну несплату орендної плати [PERSON] . Таким чином, оскільки права позивача порушені, [PERSON] просив позов задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача, адвокат Кєєр О.С., заперечувала проти задоволення позову з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Зазначила, що відповідач [PERSON] відмовилась від отримання орендної плати по договору за 2021-2022 роки, про що свідчать долучені відповідачем відповідні акти. Окрім того, у період з 2015 по 2020 роки відповідач сплатив позивачу орендну плату на загальну суму 20522,30 грн., в той час як мав сплатити 14752,62 грн., тобто наявна переплата. Загалом відповідачем жодним чином умови договору не порушувались, а сам відповідач відмовилася від прийняття належного виконання зобов`язання. Заслухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, заслухавши учасників судового розгляду, суд приходить до наступного висновку. Відповідно до положень ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ст. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого, свобода договору. Згідно ч. 1 ст. 62 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно ч. 4 ст. 373 ЦК України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України). За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Так, згідно ст. 1 Закону, оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до\~положень ст.ст.\~3-5\~Закону, об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Згідно ст.ст. 13-17 Закону, договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Згідно ст. 15 Закону, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Відповідно до ст. 21 Закону, орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Статтею 24 Закону передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Зазначеному праву кореспондує обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (ст. 25 Закону). Відповідно до ст. 32 Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом\~України та іншими законами України. Відповідно до ч. 1 ст. 141 Земельного Кодексу України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Судом встановлено, що 31 липня 2013 року між [PERSON] та ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Дніпро» було укладено договір оренди землі, а саме земельної ділянки сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 6823980300:07:010:0032, що знаходиться на території Ганнопільської сільської ради, загальною площею 2,69 га, у тому числі рілля 2,69 га, яка на праві приватної власності належить [PERSON] , що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії РІ № 750813 (а.с. 10, 15). Зазначений договір оренди зареєстровано в реєстрі 29.04.2014 за № 12739864 (а.с. 16) Даним договором сторони погодили, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Ганнопільської сільської ради, загальна площа 2,69 га, у тому числі рілля 2,69 га, строком на 10 років (п. 1, 2, 8 Договору). Згідно п. 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 40123 грн. 49 коп. Пунктом 9 Договору визначено, що орендна плата виплачується особисто орендодавцю, або уповноваженій ним, згідно діючого законодавства особі, в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що на момент укладення договору у грошовій формі становить 1203,70 грн., один раз на рік до 30-го грудня поточного року. Пунктом 14 Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що затверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Відповідно до п. 36 Договору, його дія припиняється, зокрема, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. 09.08.2019 між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 31.07.2013, пунктом 2 якої визначено, що орендна плата виплачується особисто орендодавцю або уповноваженій згідно діючого законодавства особі, у розмірі 7453,42 грн., один раз на рік до 30 грудня поточного року (а.с. 14). Разом із тим, як свідчать відомості із Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 04.09.2023, [PERSON] з 1 кварталу 2021 року по 4 квартал 2022 не отримувала від ТОВ «СГП «Дніпро» орендної плати згідно договору оренди земельної ділянки (а.с. 17). Отже, в судовому засіданні встановлено, що ТОВ «СГП «Дніпро» неодноразово не виплачувалася оренда плата, чим відповідач допустив невиплату орендної плати позивачу за 2021 та 2022 роки, а сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди. Тобто позивач як власник земельної ділянки не отримала того, на що вона розраховувала при наявності діючої угоди. Неналежне виконання умов договору, а саме невиконання обов`язку зі сплати орендної плати, є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке, з огляду на положення статті 526 ЦК України, дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору. Суд критично сприймає додані відповідачем наступні документи: Акт № 1 від 15.10.2022 про відмову від приймання орендної плати по договору та Акт № 2 від 15.10.2021 про відмову від підпису в актів «Про відмову від приймання оплати по договору», а також Акт № 1 від 29.12.2021 про відмову від приймання орендної плати по договору та Акт № 2 від 29.12.2021 про відмову від підпису в актів «Про відмову від приймання оплати по договору», оскільки зазначені документи були складені та засвідчені комісією ТОВ «СГП «Дніпро» на території ТОВ «СГП «Дніпро» за адресою: [ADDRESS] , в той час як згідно цих же документів, комісією було здійснено виїзд до [PERSON] для виплати орендної плати. Тобто, після виїзду комісії для виплати орендної плати орендодавець відмовилась від отримання виплати та підпису в акті на території орендаря, не всі члени комісії поставили свої підписи, що викликає обґрунтований сумнів у дотриманні порядку складання вищезазначених актів. Посилання представника відповідача щодо переплати орендної плати [PERSON] за попередні роки (до 2021 року) не береться судом до уваги, оскільки жодним доказом не підтверджено той факт, що між сторонами погоджена вказана переплата в рахунок сплати орендної плати на майбутнє і вказана обставина не спростовує доводів позивача про порушення орендарем своїх зобов`язань за договором щодо виплати орендної плати у 2021 та 2022 роках. Таким чином, встановивши, що ТОВ «СГП «Дніпро» допустило порушення виплати орендної плати, що порушило передбачене договором право орендодавця на її своєчасне отримання, суд дійшов до висновку щодо задоволення позову та розірвання оспорюваного договору оренди землі. Окрім того, статтею 34 Закону передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. За таких обставин ТОВ «СГП «Дніпро» зобов`язане повернути [PERSON] орендовану земельну ділянку, належну останній, за кадастровим номером 6823980300:07:010:0032. Окрім того, з матеріалів слідує, що несплачений відповідачем розмір орендної плати за 2021-2022 роки становить 14906,84 грн. (7453,42 + 7453,42), тому зазначену суму слід стягнути із відповідача на користь позивача. За таких обставин суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову в повному обсязі. Окрім того, суд звертає увагу на те, що відповідно до вимог ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Згідно ч. 8 ст. 141 ЦПК України, розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих доказів. Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом 5 днів після ухвалення рішення суду, за умови, за умови, що сторона до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. Щодо витрат на професійну правничу допомогу представником позивача зазначено, що відповідні докази будуть подані до суду у відповідності до вимог ЦПК України протягом 5 днів після винесення рішення судом. За таких обставин, суд вважає за необхідне стягнути із відповідача на користь позивача судові витрати у вигляді судового збору загальною сумою 3220,80 грн.

Outcome: approved