Jurisdiction: civil
Date: 2024-02-07 00:00:00

[PERSON] звернувся до Дзержинського районного суду м.Харкова з позовом до Акціонерного товариства «Мегабанк» про визнання права власності на нерухоме майно, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фонд гарантування вкладів фізичних осіб. В позові просить визнати [PERSON] , [INFO] , власником квартири, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , та складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв.м, житловою площею 38,8 кв.м. 04 липня 2023 року Ухвалою Дзержинського районного суду м.Харкова прийнято до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі за позовною заявою [PERSON] до АТ «Мегабанк» про визнання права власності на нерухоме майно. Ухвалою Дзержинського районного суду м.Харкова від 22 листопада 2023 року клопотання представника відповідача про залучення для участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача- Фонд гарантування вкладів фізичних осіб - задоволено. Залучено до участі у справі за позовом [PERSON] до Акціонерного товариства «Мегабанк» про визнання права власності на нерухоме майно, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача- Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (04053, м. Київ, вул. Січових Стрільців,17; код ЄДРПОУ 21708016). Закрито підготовче провадження по цивільній справі за позовом [PERSON] до Акціонерного товариства «Мегабанк» про визнання права власності на нерухоме майно про стягнення коштів. Справу призначено до судового розгляду. В судове засідання, позивач, [PERSON] не з`явився, про судове засідання був повідомлений своєчасно та належним чином, про причини неявки суду не повідомив. Представник позивача, адвокат Черкасов Ігор Русланович, в судове засідання з`явився, позовні вимоги підтримав, надав пояснення та обґрунтування позовних вимог, просив позов задовольнити в повному обсязі. Представник Відповідача, адвокат Бериндя Олег Олегович, в судове засідання з`явився, просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фонд гарантування вкладів фізичних осіб в судове засідання не з`явився, надали письмові пояснення, в яких просили відмовити в задоволенні позовних вимог [PERSON] . Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та допитавши свідків, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав. 20 березня 2019 року між Акціонерним товариством «МЕГАБАНК» та [PERSON] укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Кернес Я.А. 20.03.2019р. та зареєстрований в реєстрі за номером 71, з урахуванням Договору про внесення змін №1 до попереднього договору від 16 вересня 2019 року та Договору про внесення змін №2 до попереднього договору від 29 квітня 2020 року . Відповідно до п. 1 Договору, сторони зобов?язалися у майбутньому, в строк, обумовлений п. 2.3 цього Договору, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , та складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв.м, житловою площею 38,8 кв.м., (далі по тексту - квартира), на умовах і в порядку визначених цим Договором. Відповідно до п. 2.1. Договорів предмет Основного договору - АТ «МЕГАБАНК» передає у власність квартиру, а [PERSON] зобов`язується прийняти квартиру і сплатити АТ «МЕГАБАНК» його вартість відповідно до п.2.2. цього Договору. Відповідно до п. 2.2. Договору загальна ціна Основного договору складатиме 2606340, 00 ( два мільйони шістсот шість тисяч триста сорок гривень 00 копійок). Відповідно до п.2.3. Договору [PERSON] в забезпечення своїх обов`язків з купівлі квартири, перераховує або вносить на рахунок АТ «МЕГАБАНК» №3739019 відкритий в АТ «МЕГАБАНК», грошові кошти (авансові платежі), з встановленим договорами графіком платежів. Сума грошових коштів, які будуть сплачені, згідно цих Договорів входять в оплату Квартири по Основному договору. Відповідно до п.п. 4.1.3. Договору квартира передається у користування Позивачу "одразу ж після укладення цього Попереднього договору". Згідно з п. 5.1.5. Договору з моменту підписання цього Договору, Позивач зобов?язується нести відповідальність по утриманню квартири (оплаті належних комунальних платежів), а також відповідати за належний стан квартири. Ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири несе Позивач з моменту підписання цього Договору. З моменту підписання цього Договору АТ «Мегабанк» не несе відповідальність за технічний стан квартири. Станом на дату подачі позову Позивачем за Договором сплачено 2 352 950,00 грн. (два мільйони триста п?ятдесят дві тисячі дев?ятсот п`ятдесят, гривень 00 копійок). Останній платіж згідно графіку, встановленого п.2.3. Договору позивачем було внесено 17 лютого 2022 року. Наведені умови укладеного Договору, а також загальне його тлумачення свідчать про фактичний намір сторін на укладення сторонами саме договору купівлі-продажу квартири, оскільки, сторонами не тільки визначені, але й фактично виконані всі істотні умови договору купівлі-продажу: Предмет договору - квартира (товар); Сума договору, яка дорівнює загальній вартості квартири. Також, в рамках виконання договору квартира фактично передана Позивачу у володіння та знаходяться користуванні у Позивача; згідно до пункту 5.1.5. Договору, з моменту їх підписання Позивач зобов?язаний нести відповідальність по утриманню квартири, а також відповідати за належний стан квартири а також здійснювати оплату всіх належних комунальних платежів; проведені платежі за договором є оплатою квартири саме по основному договору (оскільки згідно до п. 2.3. Договору «сума грошових коштів, які будуть сплачені, згідно цього Попереднього договору входять в оплату квартири саме по основному договору. Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Визначальною ознакою договору є мета його укладення. Статтею 627 цього ж Кодексу передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору. За правочином, укладеним між Позивачем та Відповідачем, Позивач отримав у власність індивідуально визначене умовами Попереднього договору нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями. З питання оформлення права власності на придбану позивачем квартиру та проведення державної реєстрації права власності, а також з питання отримання інформації щодо реквізитів для сплати позивачем залишку платежів за Договором, він звертався до Відповідача з заявою від 14.04.2023 року, яка була направлена ним згідно до поштових документів 17.04.2023 року та отримана Відповідачем згідно до повідомлення про вручення поштового відправлення 21.04.2023р. У заяві позивач повідомив про намір сплатити залишок платежів за Договором та завершити оформлення права власності на квартиру за ним, як законним покупцем. Позивачем також було повідомлено Відповідача, що до початку війської агресії рф всі зобов?язання виконувались ним належним чином. Затримка у здійсненні залишку платежів була викликана обставинами непереборної сили. З перших годин війни місто Харків опинилося в центрі безпосередніх бойових дій, в наслідок чого також зупинилась робота Банку та його відділень у місті Харкові. Крім цього, банк зупинив свою діяльність в наслідок визнання його неплатоспроможним. В зв?язку з чим Позивачу не відомо та до цього часу не повідомлено Відповідачем про реквізити рахунку АТ «Мегабанк», на який можна перерахувати залишок платежів за Договором. Визначення попереднього договору міститься в Главі 52 Цивільного кодексу України «Поняття та умови договору». Так, частиною 1 ст.635 Цивільного кодексу України визначено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Тобто, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Разом з тим, на відміну від вимог статті 635 ЦК України, яка визначає для сторін лише одне основне зобов`язання щодо укладення протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах, в спірному договорі, окрім зобов`язання укласти основний договір, на Позивача покладено непритаманні попередньому договору обов`язки, такі як здійснення всіх обов`язкових платежів, пов`язаних з утримання квартири, обумовлена передача квартири на відповідальне зберігання Позивачу та покладено на останнього ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири. Також, всупереч правовій природі попереднього договору, між сторонами узгоджене зобов`язання щодо сплати Позивачем авансових платежів за відповідним графіком, згідно якого, сторона договору мала сплатити повну вартість квартири до моменту укладення основного договору, а також надано право банку на утримання з суми авансового платежу сум, що виникли з грошових вимог до Позивачем по оплаті збитків, витрат, несплаченої неустойки (штрафу, пені), відшкодувань житлово-комунальних послуг й інших послуг, пов`язаних з утриманням квартири, та інших дійсних вимог банку. З огляду на викладене, суд не може погодитись з твердженням представника відповідача щодо визначення правової природи вказаного договору як попереднього. Згідно ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Згідно із статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. За змістом частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16-ц за удаваним правочином (стаття 235 ЦК України) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визначити, який правочин насправді вчинили сторони, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення, в якому встановлює нікчемність цього правочину або визнає його недійсним. Враховуючи: 1) факт передання квартири у володіння та користування одразу після укладення договору (передача двох складових права власності); 2) покладення на Позивача ризику випадкової загибелі або пошкодження квартири; 3) покладення обов`язків власника квартири щодо утримання майна; 4) фактичного встановлення розстрочення платежу, суд вважає, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу з розстроченням платежу, який підпадає під правове регулювання § 1 Глави 54 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч.1 ст.655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Як зазначено у ч.1 ст.657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Частиною 1 ст. 668 Цивільного кодексу України унормовано, що ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження товару переходить до покупця з моменту передання йому товару, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до статей 691-693 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. Покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Покупець зобов`язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу. Якщо договором встановлений обов`язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу. Частиною 1 ст.695 Цивільного кодексу України встановлено, що договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу. Істотними умовами договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів. Відповідно до статті 697 ЦК України договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару. Сторони погодили всі істотні умови договору купівлі-продажу з розстроченням платежу, такі як предмет, ціна товару та порядок, строки і розміри платежів. Також, укладений між сторонами договір був нотаріально посвідчений. Згідно ч.1 ст.334 ЦК України визначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч.4 ст. 334 ЦК України). Статтею 182 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом. Згідно п.3 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 06.10.2015) права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Відповідно до п.9 ст.15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 06.10.2015) державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії. Разом з тим, абз. 6 п.1 ч.2 ст.9 вказаного закону (в редакції від 06.10.2015) встановлено, що Державний реєстратор встановлює наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав. Таким чином, вказаною нормою передбачена можливість проведення державної реєстрації права власності тільки після виконання умов правочину, зокрема, після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, що також передбачено в п.2.4 договору. Як вже зазначалось, відповідно до п.2.4 попереднього договору сторони домовилися визначити відповідно до умов Основного договору, що право власності на квартиру підлягає державній реєстрації тільки після повної сплати Позивачем банку ціни квартири основного договору, що зазначена в п.2.2 цього попереднього договору. В матеріалах справи містяться докази розрахунків Позивача перед банком щодо нерухомого майна, що також не заперечується представником банку, однак право власності за Позивачем не було зареєстровано. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування у особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 925/1121/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/675/15, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18. Згідно ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Фактично, «попереднім» договором банк передав Позивачу дві складові права власності - право володіння та право користування (п.5.1.6) та делегував йому повноваження власника на укладання відповідного договору з експлуатуючою організацією про участь витратах на утримання будинку та прибудинкової території з можливістю здійснення ремонту квартири. У зв`язку з вищевикладеним, позовні вимоги [PERSON] до Акціонерного товариства «Мегабанк» про визнання права власності на нерухоме майно підлягають задоволенню. Згідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: approved