Jurisdiction: civil
Date: 2024-02-08 00:00:00

\~ \~ \~ \~ [PERSON] звернувся до суду з позовом до Лохвицької міської ради Миргородського району Полтавської області про поновлення договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. В обгрунтування позову зазначив, що він є орендарем земельної ділянки площею 17,8443 га, що знаходиться за межами населеного пункту на території Лохвицької міської ради (Лучанська сільська рада) Миргородського (Лохвицького) району Полтавської області, для ведення фермерського господарства, кадастровий номер земельної ділянки 5322684400:00:001:0022, на підставі Договору оренди землі між ним і Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області від 19.08.2016 року. 16.02.2017 року було укладено додаткову угоду про внесення змін до Договору. Пунктом 8 Договору оренди визначено, що договір укладено на 7 років, з переважним правом Орендаря на поновлення Договору на новий строк. Виконуючи вимоги п.8 Договору, щодо тридцятиденного повідомлення до закінчення строку дії Договору оренди, ним було направлено 26.06.2023 року письмове повідомлення про намір продовжити його дію з проектом Додаткової угоди. Але до дати подачі позову до суду Лохвицькою міською радою відповіді на його повідомлення не надіслано. Після закінчення терміну дії Договору оренди землі він продовжує користуватися за цільовим призначенням земельною ділянкою з кадастровим номером 5322684400:00:001:0022. Крім того, ним сплачено орендну плату за користування землею за 2023 рік. Вважає, що його право порушене, в зв`язку з чим звертається до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди землі у редакції, що зазначена в проекті додаткової угоди. \~ \~ \~ \~Ухвалою суду від 29.11.2023 р. вказаний позов прийнято до розгляду, провадження у даній справі відкрито та призначено справу до розгляду у підготовчому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження \~ \~ \~ \~Ухвалою суду від 21.12.2023 р. підготовче провадження закрито та справу призначено до судового розгляду. \~ \~ \~ \~Позивач та його представник в судовому засіданні позовні вимоги підтримали в повному обсязі, надали пояснення аналогічні викладеним в позові. \~ \~ \~ \~Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги визнав, суду пояснив, що питання про продовження строків договорів оренди, як з позивачем, так і з іншими особами неможливо було своєчасно винести на сесію і розглянути, оскільки депутати міської ради лише двічі збиралися (на початку і в кінці 2023 року); продовження договору оренди земельної ділянки можливе лише з позивачем як з фізичною особою, оскільки між територіальною громадою і фермерським господарством в цьому випадку відсутні безпосередні орендні відносини. \~ \~ \~ \~Відповідно до ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову, суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Суд, вислухавши позивача, його представника, представника відповідача, дослідивши матеріали справи і давши їм належну оцінку, приходить до висновку, що позов підлягає до наступного висновку. Судом встановлено,\~що 19.08.2016\~року \~між [PERSON] \~і Головним\~управлінням Держгеокадастру\~у Полтавській\~області було\~укладено \~Договору оренди\~землі,\~предметоморенди стала земельна ділянка площею 17,8443 га, що знаходиться за межами населеного пункту на території Лучанської сільської ради Лохвицького району Полтавської області, для ведення фермерського господарства, кадастровий номер\~земельної ділянки\~5322684400:00:001:0022.\~Пунктом 8\~Договору оренди\~буловизначено, що договір укладено на 7 років, з переважним правом Орендаря на поновлення Договору на новий строк (а.с.11-14). 16.02.2017 року було укладено додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 19.08.2016 року (а.с.15). Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24.02.2017, індекс номер витягу 81208282, на земельну ділянку з кадастровим номером 5322684400:00:001:0022, площею 17,8443 га з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства», адреса: Полтавська обл., Лохвицький район, с/рада, Лучанська, є така інформація: вид іншого речового права «право оренди земельної ділянки», підстава виникнення іншого речового права «договір оренди землі, серія та номер: б/н виданий 22.08.2016, видавник: [PERSON] , Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області, додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі від 19.08.2016, серія та номер: б/н, виданий 16.02.2017, видавник: [PERSON] , Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області, відомості про суб`єкта іншого речового права: «Орендар: [PERSON] , ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області, опис об`єкта іншого речового права: земельна ділянка загальною площею 17, 8443 га (а.с.16). \~ \~ \~ \~18.04.2017 року між [PERSON] та ФГ "ЕКО-КРАЙ" було укладено Договір суборенди земельної ділянки, за цим договором у суборенду передається земельна ділянка, шо перебуває у державній власності, загальною площею 17, 8443 га, у тому числі 17,8443 (ріллі), кадастровий номер 5322684400:00:001:0022, що знаходиться за межами населеного пункту на території Лучанської сільської ради Лохвицького району Полтавської області, земельна ділянка передається Суборендарю у платне володіння і користування на строк 7 років з дати підписання цього договору (а.с. 60-62). з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27.04.2017, індексний номер витягу 86021852, на земельну ділянку з кадастровим номером 5322684400:00:001:0022, площею 17,8443 га з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства», адреса: Полтавська обл., Лохвицький район, с/рада, Лучанська, є така інформація: вид іншого речового права «право суборенди земельної ділянки», підстава виникнення іншого речового права «договір суборенди, серія та номер: б/н виданий 18.04.2017, видавник: ФГ "ЕКО-КРАЙ",\~ [PERSON] ,\~строк дії:\~Договір укладено\~строком на\~7\~років,\~ відомості про суб`єкта іншого речового права: «Суборендар: ФГ "ЕКО-КРАЙ", особа, яка передає право: [PERSON] (а.с. 63). \~ \~ \~ \~23.06.2023\~року [PERSON] \~надіслав Лохвицькому\~міському голові\~письмове повідомлення\~про намір\~продовжити дію\~Договору з\~проектомДодаткової угоди (а.с.17,18). Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-0002042362023 від 02.10.2023 року встановлено, що кадастровий номер земельної ділянки 5322684400:00:001:0022, цільове призначення 01.02. для ведення фермерського господарства, яка розташована: Полтавська обл., Лохвицький район, с/рада, Лучанська, площа земельної ділянки 17,8443 га, форма власності: комунальна, власник: Лохвицька міська рада, орендар: [PERSON] , документ, який є підставою для виникнення права: Пункт 24 "Перехідні положення" Земельного кодексу України, Верховна рада України 25.10.2001 2768-ІІІ, строк дії речового права: Договір укладено строком на 7 років (а.с. 19-22). З квитанції до платіжної інструкції за переказ готівки №0164310042 від 12.09.2023 року вбачається, що платник [PERSON] оплатив орендну плату з ФО за землю за 2023 рік в сумі 214 000, 00 грн (а.с. 24). Наведені факти свідчать, що між сторонами склалися орендні правовідносини, які регулюються такими правовими нормами. \~ \~ \~ \~ Згідно статті\~1,\~2 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. \~ \~ \~ \~Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються\~Земельним кодексом України,\~Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Частиною третьою\~статті 792 ЦК України\~встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. \~ \~ \~ \~Земельний кодекс України\~визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду\~(стаття 124). Проте саме\~Законом України «Про оренду землі»\~у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору. \~ \~ \~ \~Стаття 33 Закону України «Про оренду землі»\~ передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. \~ \~ \~ \~ Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у\~місячний строк\~розглядає надісланий\~орендарем лист-повідомлення\~з проектом\~договору оренди,\~перевіряє його\~на відповідність\~вимогам закону,\~узгоджує з\~орендарем (за\~необхідності)\~істотні умови\~договору і\~в разі\~відсутності заперечень\~укладає договір\~оренди.\~У разі\~оренди земель\~державної та\~комунальної власності\~укладення договору\~здійснюється на\~підставі рішення\~органу,\~уповноваженого здійснювати\~передачу земельних\~ділянок у\~власність або\~користування згідно із\~статтею 122\~Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. \~ \~ \~ \~ Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до\~Закону України\~"Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. \~ \~ \~ \~Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33\~Закону України «Про оренду землі»\~було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір\~оренди землі\~та визначено\~певні правові\~запобіжники для\~захисту орендаря,\~як більш\~уразливої сторони\~в цих\~правовідносинах,\~від умисного\~й безпідставного\~ухилення орендодавця\~від продовження\~орендних правовідносин\~за відсутності\~для цього\~підстав та\~за наявності\~добросовісної поведінки\~орендаря.\~При цьому\~законодавець ототожнив\~поняття «переважне\~право на\~укладення договору\~\~оренди\~\~землі\~\~на\~\~новий\~\~строк»\~та «поновлення\~\~договору\~\~оренди\~землі»,\~використовуючи конструкцію\~«поновлення договору\~оренди землі»\~як для\~підстави такого\~поновлення,\~передбаченої частинами\~першою-п`ятою,\~так і\~для підстави,\~передбаченої частиною\~шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. \~ \~ \~ \~Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою\~статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята\~статті 33 Закону України «Про оренду землі»). \~ \~ \~ \~У разі, якщо орендодавець\~протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення\~договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста\~статті 33 Закону України «Про оренду землі»). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Верховний Суд у п. 5.13 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зазначає, що якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у\~резолютивній частині судового рішення. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3\~ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3\~статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у даних спірних правовідносинах є орендар. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту: Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України. \~ \~ \~ \~Відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення. Згідно ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення". З огляду на вищенаведене, беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, а також те, що представник відповідача визнав позовні вимоги, суд доходить висновку, що позов є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню. \~ \~ \~ \~ \~

Outcome: approved