Jurisdiction: civil
Date: 2024-01-18 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулася до Деснянського районного суду міста Києва із позовом до відповідачів АТ «Альфа Банк», ТОВ «Незалежна експертна компанія» про визнання протиправною та недійсною оцінку нерухомого майна. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 17.11.2021 позивач зверталася до Деснянського районного суду міста Києва із цивільним позовом до АТ «Альфа Банк», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З. про визнання протиправним та скасування рішення по державну реєстрацію прав та їх обтяження. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень Державним реєстратором було прийняте на користь АТ «Альфа-Банк» на підставі іпотечного договору № 39.29-50/005і від 30.01.2006, який укладений між [PERSON] та АКБ «Укрсоцбанк». Одночасно з позовною заявою було подано клопотання про витребування доказів, а саме, Реєстраційну справу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 1950894780000 щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень. Зазначене клопотання судом було задоволено, 03.10.2022 на виконання ухвали до суду надійшла реєстраційна справа № 1950894780000 з якою позивач ознайомилась 14.10.2022. Підчас ознайомлення позивачем з`ясовано, що в матеріалах Реєстраційної справи міститься звіт виконаний суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Незалежна експертна компанія» та складений разом з висновком оцінювачем [PERSON] про незалежну оцінку нерухомого майна - трикімнатної квартири [ADDRESS] , яка станом на день оцінки та на момент складання висновку від 09.09.2021 про вартість майна, належала [PERSON] на праві приватної власності. Вказана оцінка належного на праві власності позивачу нерухомого майна є протиправною, оскільки проведена особами які не мали достатніх правових для цього підстав, а також - проведена без відома та без згоди [PERSON] , з порушенням умов Іпотечного договору та вимог Законодавства України. Крім того, жодних звернень від АТ «Альфа-Банк» про проведення оцінки вартості предмета іпотеки, а саме квартири [ADDRESS] , яка належала [PERSON] на підставі Договору купівлі - продажу від 22.12.2003, позивач не отримувала. Водночас, жодних договорів або будь-яких інших правочинів позивач з відповідачем не укладали, довіреностей або будь-яких інших дозволів діяти від імені [PERSON] щодо проведення оцінки належного останній нерухомого майна, як і дозволу розпоряджатися персональними даними, зазначеними в іпотечному договорі - не надавала. Отже, відповідач АТ «Альфа-Банк» використовував оцінку майна та її результати для прийняття рішення про державну реєстрацію, проте був незаконним замовником, оскільки не відповідав колу осіб станом на 09.09.2021 (момент проведення оцінки), яке визначено ст. 11 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та не дотримався процедури щодо погодження з власником майна проведення переоцінки предмета іпотеки, шляхом надсилання повідомлення у спосіб визначений умовами Іпотечного договору. В результаті, ринкова вартість квартири оцінювачем [PERSON] була суттєво занижена, а позивача позбавлено права на захист своїх прав та інтересів. Тобто станом на 09.09.2021, оцінювач без огляду предмета оцінки, визначив ринкову вартість квартири [ADDRESS] в розмірі 52200,00 дол. США. При цьому оцінка проводилась не для продажу квартири, а для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. Отже, оцінювачем викладені в звіті від 09.09.2021 обставини є неправдивими оскільки [PERSON] фактично не оглядав майно, яке є предметом іпотеки. При цьому, оцінювачем не наведено достатніх мотивів про неможливість особистого огляду об`єкту дослідження. У зв`язку з вище викладеним, позивач просить суд, визнати протиправною та недійсною, починаючи з 09.09.2021 оцінку належного [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2023 на дату проведення оцінки нерухомого майна - трикімнатної квартири [ADDRESS] , відповідно до Звіту та Висновку про вартість майна від 09.09.2021 зроблений суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Незалежна експертна компанія» в особі оцінювача [PERSON] на користь АТ «Альфа-Банк». Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 25.11.2022 відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання. Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 23.01.2023, яка занесена до протоколу судового засідання, замінено АТ «Альфа-Банк» на АТ «Сенс Банк». Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 03.05.2023, яка занесена до протоколу судового засідання, витребувано належним чином завірені матеріали Реєстраційної справи щодо державної реєстрації права та їх обтяжень за реєстраційним № 1950894780000 з Департаменту з питань реєстрації виконавчого округу Київської міської Державної адміністрації. На виконання ухвали Деснянського районного суду міста Києва від 03.05.2023 від Департаменту з питань реєстрації виконавчого округу Київської міської Державної адміністрації до суду надійшли копії матеріалів Реєстраційної справи № 1950894780000. Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 24.07.2023, яка занесена до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті. Представник відповідача АТ «Сенс Банк» Пересунько С.С. подав відзив на позовну заяву. Вказує, що 30.01.2006 між АКБ «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 39.29-50/014к. Кредит надано Позичальнику для поточних потреб. 30.01.2006 між АКБ «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено іпотечний договір № 39.29-50/005І, відповідно до умов якого остання передала в якості забезпечення виконання зобов`язань за договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 39.29-50/014к, квартиру [ADDRESS] . Взяті за кредитним договором зобов`язання АКБ «Укрсоцбанк» виконав належним чином та у повному обсязі. Однак Позичальником умови кредитного договору не виконувались, порушувались строк повернення кредиту та сплати процентів. В наслідок реорганізації, шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником усього майна, майнових прав та обов`язків є АТ «Альфа-Банк». Правонаступництво щодо майна, прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» виникає у АТ «Альфа-Банк» з дати затвердження первинного акту загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та рішенням єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк», а саме з 15.10.2019. На підставі протоколу №2/2022 позачергових зборів акціонерів АТ «Альфа-Банк» від 12.08.2022 вирішено згідно протоколу п. 2.1. змінити найменування банку АТ «Альфа-Банк», на наступне найменування АТ «Сенс Банк». Для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого. Норми Закону України «Про іпотеку» та норми порядку державної реєстрації прав власності на нерухоме майно не встановлюють обов`язку погодження звіту оцінки з іпотекодержателем, але проведення оцінки квартири є необхідним елементом для проведення державної реєстрації цього майна за Банком. Важливим та необхідним є факт проведення звіту оцінки. Оцінка майна Банком проводилась відповідно до положення умов кредитного договору та вимог закону. Посилання позивача на не відповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою недійсності вказаних правочинів. Право власності на предмет іпотеки було зареєстровано 05.10.2021, тобто менше ніж через місяць після виготовлення висновку про вартість майна, чинність якого законодавством визначена тривалістю в 6 місяців. На підставі викладеного вважає законним, належним проведення і виготовлення ТОВ «Незалежною експертною компанією» звіту щодо вартості майна, яке перебуває в іпотеці в Банку, а саме квартира [ADDRESS] , що була виконана на замовлення АТ «Сенс Банк» з метою дотримання усіх вимог законодавства щодо державної реєстрації права власності при позасудовому врегулюванні боргових зобов`язань з позивачем. Позивачем [PERSON] подано відповідь на відзив. Позивач вказала, що звертаючись до суду з позовом, нею не оспорюється право банку на реалізацію права щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. Предметом вказаного позову є оцінка, належного позивачу майна, яку вважає протиправною. Оцінка нерухомого майна від 09.09.2021 вчинена без відома, згоди позивача та без повного огляду майна. Ціна за якою набуто право власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Таким чином, твердження Банку, що оцінка майна Банком проводилась, відповідно до погоджених умов кредитного договору та вимог закону є безпідставними, нічим не обґрунтованими та спростовуються письмовими матеріалами справи. Письмові матеріали справи містять відзив - письмові пояснення відповідача ТОВ «Незалежна експертна компанія» щодо позовної заяви. Так, ТОВ «Незалежна експертна компанія» не погоджується з викладеними в позовній заяві вимогами [PERSON] . Вважає, що позивачем невірно обрано спосіб захисту своїх прав. Оскільки, власне звіт з незалежної оцінки є документом, який фіналізує процес оцінювання, містить висновок щодо вартості майна та підтверджує виконання суб`єктом оціночної діяльності процедури. Однак, у своїх вимогах позивач просить визнати протиправним та недійсним, починаючи з 09.09.2021 саме оцінку, тобто процес - певну сукупність та послідовність дій оцінювача, а не результат, оформлений у вигляді звіту про незалежну оцінку майна. При цьому усі подальші дії відповідача АТ «Сенс Банк» щодо спірної квартири були здійсненні на підставі саме Звіту, як конкретного документу. Замовником оцінки квартири для ТОВ «Незалежна експертна компанія» був саме АТ «Сенс Банк», а перевірити його повноваження/доручення на відповідні дії в межах існуючих правочинів з клієнтом відповідач не має права, оскільки це є банківською таємницею. За наданою АТ «Сенс Банк» інформацією, доступ до предмету іпотеки - квартири [PERSON] для її огляду та фотофіксації відсутній внаслідок конфлікту, обумовленому багаторічними неплатежами по кредитному договору, що було зазначено в самому звіті. Внаслідок вказаного оцінювачем і було застосовано судження, що загальний стан квартири як умовно добрий, що не порушує прав позивача. Рецензування звіту не є обов`язковою процедурою при проведенні оцінювання, окрім випадків, передбачених законодавством України. Жодних заявок щодо рецензування від АТ «Сенс Банк» до ТОВ «Незалежна експертна компанія» не надходило. Повідомляти про можливість рецензування позивача - на законодавчому рівні не зобов`язано. Результати оцінки спірного майна, зазначені у Звіті, розмір ринкової вартості квартири, не є предметом спору. На підставі викладеного вважає, що оцінка квартири [ADDRESS] , яка перебувала в іпотеці АТ «Сенс Банк» проведена ТОВ «Незалежна експертна компанія» коректно та належним чином, а Звіт є законним та відповідає поставленій меті та усім вимогам законодавства України. В судове засідання позивач [PERSON] не з`явилася, про день, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином. До суду подала заяву про розгляд справи у її відсутність та просила позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача АТ «Сенс Банк» Пересунько С.С. у судове засідання не з`явився, про час та місце судового розгляду повідомлявся належним чином. До суду подав заяву в якій просив провести розгляд справи без участі представника Банку та в задоволенні позову [PERSON] відмовити. Представник відповідача ТОВ «Незалежна експертна компанія» Пронько О.С. в судове засідання не з`явився, про час та місце судового розгляду повідомлявся належним чином. До суду подав заяву про розгляд справи у його відсутність та просив відмовити в задоволенні позовних вимог. Дослідивши письмові матеріали справи та докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків. Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні. Згідно із статтями 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів. Відповідно до вимог статей 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях. Судом встановлено, що 30.01.2006 між АКБСР «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 39.29-50/014к. 30.01.2006 між АКБСР «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено іпотечний договір № 39.29-50/005і. Відповідно до п. 1.1. іпотекодавець передає в іпотеку іпотеко держателю у якості забезпечення виконання своїх зобов`язань за договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 39.29-50/014к від 30.01.2006 нерухоме майно - трикімнатну квартиру [ADDRESS] . 09.09.2021 експертом [PERSON] надано висновок про вартість майна (а.с.116 Т.2). Відповідно до вказаного висновку, замовником є АТ «Альфа Банк», виконавець ТОВ «Незалежна експертна компанія», нерухоме майне - квартира [ADDRESS] . Визначаючи вартість об`єкта оцінки для задоволення вимог іпотеко держателя в позасудовому порядку, використовувався порівняльний метод, вартість об`єкта становить - 1396000 грн. без ПДВ. 29.09.2021 здійснена державна реєстрація права власності, щодо квартири [ADDRESS] за АТ «Альфа Банк». Позовна заява обґрунтована тим, що позивач не отримувала від АТ «Альфа Банк» звернень про проведення оцінки вартості предмета іпотеки, довіреності або дозволів діяти від імені позивача щодо проведення оцінки остання не надавала. Оцінка квартири здійснена без огляду останньої. Про проведення оцінки позивачу стало відомо під час розгляду справи № 754/17390/21, а відтак позивач позбавлена права на рецензування звіту про оцінку майна. Позивачем обрано спосіб захисту своїх прав, шляхом визнання протиправною та недійсною, починаючи з 09.09.2021, оцінку квартири [ADDRESS] , відповідно до звіту та висновку про вартість майна від 09.09.2021 здійснених суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Незалежна експертна компанія», в особі оцінювача [PERSON] , яка була проведена суб`єктом оціночної діяльності на користь АТ «Альфа Банк». Проте суд, критично оцінює доводи позивача з огляду на наступне. Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Згідно із ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Підставою проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (за змістом ч. 1 ст. 10 і ч. 1 ст. 11 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»). Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» спори, пов`язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку. Статтею 32 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачена відповідальність оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності, частиною другою якої визначено, що оцінювачі та суб`єкти оціночної діяльності - суб`єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема, за недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону. Відтак, чинним законодавством України передбачені підстави відповідальності суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання в разі неналежного виконання (зокрема, недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна) ним своїх обов`язків. Згідно ч. 1 ст. 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності. Системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт по оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13.03.2018 № 914/881/17 виснувала про застосування норм права стосовно звітів про оцінку майна - за змістом статей 12, 33 Закону про оцінку майна звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки та його дії стосовно реалізації своєї практичної діяльності з визначених питань, що унеможливлює здійснення судового розгляду справ у спорах про визнання такого звіту недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Згідно ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)). Велика Палата Верховного Суду зауважує, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19). Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19. Таким чином, суд приходить до висновку, що обраний позивачем спосіб захисту є неефективним, оскільки задоволення вимоги про визнання протиправним та недійсним оцінки відповідно до звіту та висновку про вартість майна від 09.09.021 не може призвести до захисту або відновлення порушеного майнового права [PERSON] (у разі його наявності), зокрема повернення у її володіння або користування спірної квартири, відшкодування шкоди. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, а відтак суд не вбачає необхідності надавати оцінку іншим аргументам позовної заяви. Відповідно до положення п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати покладаються на позивача. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed