Jurisdiction: civil
Date: 2024-01-18 00:00:00

11 вересня 2023 року Олександрійська міська рада звернулася до суду із позовом до [PERSON] про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати. З урахуванням збільшення позовних вимог, позовна заява мотивована тим, що на підставі договору купівлі-продажу від 27.12.2013, [PERSON] являється власником об`єкта нерухомого майна, а саме: швидкомонтуєма будівля, загальною площею 344,1 кв.м, що розташований за адресою: [ADDRESS] . 12.11.2013 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, загальною площею 0.1923 га, кадастровий номер 3510300000:11:402:0007, місце розташування - [ADDRESS] , форма власності комунальна, власник - Олександрійська міська рада. Таким чином, з моменту набуття права власності і по даний час [PERSON] (надалі - Відповідач), яка являється власником об`єкта нерухомого майна (швидкомонтуєма будівля) за адресою: [ADDRESS] , використовує земельну ділянку, загальною площею 0,1923 га, кадастровий номер 3510300000:11:402:0007, що належить до земель комунальної власності Олександрійської територіальної громади в особі Олександрійської міської ради. Однак, відповідач являючись власником об`єкта нерухомого майна, належним чином не оформила право користування земельною ділянкою на якій перебуває зазначений об`єкт нерухомості та не уклала з Олександрійською міською радою відповідного договору оренди земельної ділянки. Згідно рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 06.02.2023 у справі № 398/2994/22/22, яке набрало законної сили 19.07.2023, з [PERSON] на користь Олександрійської міської ради стягнуто безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 43601,19 гри. (розрахунковий період з 01.01.2020 по 31.08.2022). Розмір доходу відповідача у період з 01.09.2022 по 30.09.2023 розраховано Олександрійською міською радою як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування, виходячи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Розрахунок розміру безпідставно збережених коштів за 2023 рік має розраховуватися виходи з НГО земельної ділянки, яка вираховується шляхом індексації НГО земельної ділянки за 2022 рік (306\~135,96 грн.) на Кф - 1,15 та має становити 352\~056,35 грн. (306\~135,96 грн. х 1,15). Як наслідок, розмір доходу відповідача у період з 01.09.2022 по 30.11.2023 (розрахунковий період) розраховується наступними чином: 1) з 01.09.2022 по 31.12.2022: 306\~135,96 грн. х 5% х 4/12 = 5\~102,27 грн., де 306\~135,96 нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:11:402:0007 по [ADDRESS] , загальною площею 0,1923 га в м. Олександрія, 5% - орендна ставка, 4/12 - 4 календарних місяці за які нараховувалася орендна плата; 2) з 01.01.2023 по 30.11.2023: 352\~056,35 грн. х 5% х 11/12 = 16\~135,92 грн., де 352\~056,35 грн. нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:11:402:0007 по [ADDRESS] , загальною площею 0,1923 га в м. Олександрія, 5% - орендна ставка, 11/12 - 11 календарних місяців за які нараховувалася орендна плата. Тобто, на момент розгляду даної справи в суді, розмір безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою, загальною площею 0,1923 га, кадастровий номер 3510300000:11:402:0007 за адресою: [ADDRESS] за період з 01.09.2022 по 30.11.2023 становить 21\~238,19 грн. (5\~102,27 грн. + 16\~135,92 грн.). Ухвалою судді від 26.10.2023 по вищевказаній цивільній справі відкрито провадження та справу призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін, копія якої була направлена сторонам та відповідачу визначено п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву. В своєму відзиву відповідачка просить відмовити у задоволені позову, посилаючись на те, що вона є фізичною особою, громадянка України, у неї немає статусу ні підприємства, ні установи, ні організації, ні фізичної особи-підприємця. Вона не здійснює підприємницьку діяльність, вона згідно ЗКУ, на який посилається позивач, не може бути орендарем земельних ділянок категорії земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. Для врегулювання цієї проблеми вона звернулась до Олександрійської міської ради із заявою про вилучення частини земельної ділянки і дачі дозволу на зміну цільового призначення земельної ділянки. Олександрійська міська рада прийняла рішення від 15.08.2014р. № 1448, яким надала їй дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо поділу земельної ділянки, що знаходилась у користуванні [PERSON] , за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 0,1923 га (землі, які використовуються для транспорту та зв`язку) на дві земельні ділянки: площею 0,0559 га для переведення до земель житлової та громадської забудови з метою будівництва індивідуальних гаражів та передачі в оренду терміном на 10 років; площею 0,1364 га для вилучення до земель запасу Олександрійської міської ради. Таким чином вона фактично відмовилася від використання земельної ділянки площею 0,1364 га і її не використовує. Позивач умисно вводить суд в оману стосовно цільового використання земельної ділянки, а саме «Для обслуговування швидкомонтуемої будівлі», він хоче прив`язати належну їй будівлю площею 344,1 кв.м. до земельної ділянки площею 0,1923 га. Позивач у своїй позовній заяві стверджує, що вона використовує земельну ділянку площею 0,1923 га і прив`язує факт реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі попереднім землекористувачем до фактичного використання нею земельної ділянки, при цьому не надає жодних доказів, які б підтверджували фактичне використання нею цією земельною ділянкою. За повідомленням Держгеокадастру від 12.01.2023 значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 2022 рік становить: для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) -1,0; для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) - 1,15. Остання нормативна грошова оцінка земель по м. Олександрія проводилася у 2019 році. Доказів того, що у 2022 або у 2023 році проводилася нова нормативна грошова оцінка земель по місту позивачем не надавалися. Отже діючою є саме нормативна грошова оцінка земель по місту яка проводилася у 2019 році. Ведення Державного земельного кадастру у Кіровоградській області здійснює Головне управління держгеокадастру у Кіровоградській області. Таким чином Витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:11:402:0007 від 04.09.2023 № НВ-9927278532023 не тільки не відповідає вимогам Податкового кодексу України, він ще є недопустимим доказом, так як виданий не уповноваженим органом. Позивач у своїй позовній заяві стверджує що він недоотримав можливі доходи у вигляді орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 3510300000:11:402:0007; адреса: [ADDRESS] . Проте, без порушення законів позивач не може передати в оренду іншому землекористувачу спірну земельну ділянку. Таким чином, позов про стягнення отриманих доходів є безпідставним. Вона також згодна, що відповідно до ст. 206 ЗКУ повинна сплачувати плату за землю, але тільки за ту, на оренду якої має право і яку використовує для розміщення та обслуговування належної їй будівлі, а саме: площею 0,0559 га, категорії земель - землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування індивідуальних гаражів. Відповідно до ст. 247 ЦПК України здійснюється повне фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу. В судовому засіданні представник позивача наполягав на позовних вимогах, просив їх задовольнити в повному обсязі. Посилалася на підстави, викладені в позовній заяві та заяві про збільшення розміру позовних вимог. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, в його задоволені просив відмовити. Посилався на доводи, викладені у відзиву на позовну заяву. Суд, врахувавши доводи сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку. Судом встановлено, що Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 04.09.2023 №345198866, та договору купівлі-продажу від 27.12.2013, посвідченого приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу Кіровоградської області Приходько О.М., [PERSON] являється власником об`єкта нерухомого майна, а саме: швидкомонтуєма будівля, загальною площею 344,1 кв.м, що розташований за адресою: [ADDRESS] . З пункту 1.3. умов вказаного договору купівлі-продажу вбачається, що згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-3500641882013, виданого Управлінням Держземагенства в Олександрійському районі 12.11.2013 р. швидкомонтуєма будівля розташована на земельній ділянці площею 0,1923 га, для обслуговування швидкомонтуємої будівлі, кадастровий номер 3510300000:11:402:0007, яка перебуває у комунальній власності (а.с.13-16). Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 05.09.2023 №НВ-0001792012023 вбачається, що 12.11.2013 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, загальною площею 0,1923 га, кадастровий номер 3510300000:11:402:0007, місце розташування: [ADDRESS] , форма власності: комунальна, категорія земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення (а.с.17-18). Відповідно до копії рішення Олександрійської міської ради від 15.08.2024 № 1448, надано [PERSON] дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо поділу земельної ділянки, що знаходилась у користуванні [PERSON] , за адресою: [ADDRESS] загальною площею 0,1923 га (землі, які використовуються для транспорту та зв`язку) на дві земельні ділянки: площею 0,0559 га для переведення до земель житлової та громадської забудови з метою будівництва індивідуальних гаражів та передачі в оренду терміном на 10 років; площею 0,1364 га для вилучення до земель запасу Олександрійської міської ради. [PERSON] у шестимісячний термін оформити проект землеустрою (а.с.19). На підставі рішення Олександрійської міськрайонного суду Кіровоградської області від 06.02.2023, залишеним без змін постановою Кропивницького апеляційного суду від 19.07.2023, справа №398/2994/22, стягнуто з [PERSON] на користь Олександрійської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 43601,19 за період з 01.01.2020 по 31.08.2022. Рішення суду набрало законної сили 19.07.2023 (а.с.20-30). Згідно копії Витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки від 15.08.2022 № 10931/295-22, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3510300000:11:402:0007 станом на 2022 рік, становить 306\~135,96 грн. (а.с.32). Згідно з рішенням Олександрійської міської ради від 07 липня 2021 року № 221 «Про місцеві податки і збори», яким встановлюються та вводяться в дію з 01.01.2022, в таблиці 5 «Ставки орендної плати за земельні ділянки комунальної форми власності на території Олександрійської територіальної громади» визначено, що ставка податку (орендної плати) за земельні ділянки з цільовим призначенням 12.04 «Для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства» встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.34-42). Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, на землі державної власності. Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, а також застосування передбачених законом способів захисту прав. Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У главах 82 і 83 ЦК України визначено, що для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях. Водночас для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути лише майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року в справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20 вересня 2018 року в справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18). Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди. Частиною першою статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 ЗК України). Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 4 Податкового кодексу України (далі ПК України), тут і далі у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин). Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України). Отже, законодавець розмежовує поняття «земельний податок» та «орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності» залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками. Водночас згідно зі статтями 122-124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі». Водночас ЗК України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин першої, другої статті 120 цього Кодексу (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлові будівлі, розташовані на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року в справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів [PERSON] (лат. superficies solo cedit збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15 грудня 2021 року в справі № 924/856/20. Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що після набуття права власності на нежитлові приміщення у відповідача могло б виникнути право користування земельною ділянкою, на якій розташовані відповідні приміщення. Незважаючи на те, що нежитлові приміщення не можуть бути відокремлені від земельних ділянок, на яких вони розташовані, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України, та оформити право користування земельною ділянкою. Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року в справі № 629/4628/16 (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року в справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 13 лютого 2019 року в справі № 320/5877/17 (провадження № 14-32цс19), у постановах Верховного Суду від 14 січня 2019 року в справі № 912/1188/17, від 21 січня 2019 року в справі № 902/794/17, від 04 лютого 2019 року в справі № 922/3409/17, від 12 березня 2019 року в справі № 916/2948/17, від 16 листопада 2022 року в справі № 922/519/20. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України. Підсумовуючи наведене, суд приходить до висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими. Безпідставне набуття відповідачем спірної земельної ділянки у зазначений у позові період не є результатом протиправного діяння, а є наслідком законних дій, а саме набуття відповідачем у власність будівель, які безпосередньо пов`язані із земельною ділянкою. Схожий за змістом висновок викладений у постанові Верховного Суду від 28 червня 2023 року у справі № 726/349/21 (провадження № 61-18143св21). Таким чином, [PERSON] користується земельною ділянкою, площею 0,1923 га кадастровий номер 3510300000:11:402:0007, по [ADDRESS] , для експлуатації та обслуговування швидкомонтуємої будівлі, загальною площею 344,1 кв.м., право власності на яку зареєстровано за нею. Відповідач договір оренди земельної ділянки не уклала, однак як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберегла у себе кошти, які мала сплатити за користування нею, зобов`язана повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Заперечення відповідача про те, що вона не користується земельною ділянкою суду не надано, фактично земельна ділянка перебуває у відповідача, рішенням Олександрійської міської ради від 15.08.2024 № 1448, відповідачці надавався дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо поділу земельної ділянки, однак вона свої правом не скористувалась, протягом визначено терміну проект не оформила, тобто залишила земельну ділянку в своєму користуванні. Розрахунок позивача, зроблений в заяві про збільшення розміру позовних вимг, суд вважає правомірним та таким, що відповідає чинному законодавству. Отже, відповідач з 01.01.2022 по 30.11.2023 продовжує фактично користуватися зазначеною земельною ділянкою, не сплачуючи коштів за її використання, а тому позовні вимоги є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Outcome: approved