Jurisdiction: civil
Date: 2024-01-16 00:00:00

У вересні 2022 року позивач [PERSON] звернулася до Києво-Святошинського районного суду Київської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» про стягнення пені. Свій позов обґрунтовувала тим, що 19 квітня 2019 року між позивачем, [PERSON] , як покупцем, та відповідачем, ТОВ «Петрівський квартал», як продавцем, було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру [ADDRESS] , згідно з п.1.1. якого покупець набув у власність майнові права на квартиру [ADDRESS] в проєктному будинку під номером [ADDRESS] . Як зазначає позивач, на виконання умов договору, в строк до 24 жовтня 2021 року включно, ТОВ «Петрівський квартал» було зобов`язане передати їй, як покупцю, всі необхідні згідно з нормами чинного законодавства документи для реєстрації за покупцем права власності на квартиру, однак, станом на 30 червня 2022 року вказані документи позивачу не передані. Так, позивач посилається на абз. 2 п. 6.2. Договору, згідно з яким, у випадку порушення продавцем строку підписання акту прийому-передачі квартири з покупцем та/або передачі покупцю документів, необхідних для державної реєстрації права власності на квартиру, - продавець зобов`язується сплатити на користь продавця пеню у розмірі 0,1% від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення Сторони домовились, що пеня сплачується продавцем протягом 30 календарних днів з дати отримання письмової вимоги покупця. На виконання вимог п. 6.2. Договору, позивачем 05 липня 2022 року на адресу відповідача було направлено претензію-вимогу про сплату 61\~334,65 грн. пені за порушення продавцем умов укладеного договору. Вказана претензія-вимога була отримана відповідачем, однак залишена без відповіді та задоволення. На підставі викладеного, зважаючи на те, що станом на 14 вересня 2022 року прострочення по виконанню зобов`язання складає 325 календарних днів, позивач просить суд стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» на користь [PERSON] 78\~479,37 грн. пені відповідно до п.6.2. Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №\~19/С105Б-4 від 19 квітня 2019 року за порушення продавцем строку передачі покупцю документів, необхідних для державної реєстрації права власності на квартиру. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20 вересня 2022 року позовну заяву було залишено без руху та надано строк на усунення недоліків. 26 жовтня 2022 року на адресу суду від [PERSON] на виконання ухвали від 20 вересня 2022 року надійшла заява про усунення недоліків, якою позивачем було усунуто недоліки позовної заяви. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 26 жовтня 2022 року по справі відкрито провадження в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін. У встановлений законом строк сторони заперечень щодо такого порядку не заявили. Позивач повідомлялась належним чином про розгляд справи. Будь-яких заяв, клопотань від позивача та її представника станом на час прийняття рішення до суду не надходило. Відповідач на адресу суду відзиву на позовну заяву не подав, про розгляд справи повідомлявся належним чином. Ухвалу суду про відкриття провадження у справі та копію позовної заяви з додатками отримав, вказана кореспонденція повернулася на адресу суду з відміткою працівника поштового зв`язку «вручено». Причини неможливості подати відзив суду не повідомив. Будь-яких заяв, клопотань від відповідача станом на час прийняття рішення до суду не надходило. У зв`язку з розглядом справи за відсутності учасників в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Згідно ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами. Відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання, та не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин, не подав відзив, а позивач не заперечує проти такого вирішення справи. За таких обставин суд, враховуючи вимоги ст. 280 ЦПК України, вважає за можливе розглянути справу без участі відповідача та ухвалити по справі заочне рішення. У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення. Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку. Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Судом встановлено, що 19 квітня 2019 року між ТОВ «Петрівський квартал» та [PERSON] було укладено договір №\~19/С105Б-4 купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Відповідно до пункту 1.1 вказаного договору продавець зобов`язався передати у власність покупця, а покупець зобов`язалась прийняти у власність майнові права на квартиру [ADDRESS] та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором. Пунктом 3.1. Договору визначено, що ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 241\~475,00 грн., в тому числі ПДВ 40\~245,83 грн., що еквівалентно 9\~659,00 доларів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США, та оплачується в національній валюті України гривні. Ціна майнових прав сплачується покупцем в порядку та у розмірі, визначеному пунктом 3.3. Договору. Відповідно до п. 4.1. Договору, визначено, що даний договір укладений під відкладальною обставиною, якою Сторони визнають пред`явлення до виконання Форвардного контракту №82083-А Покупцем за відповідним Актом. Цей Договір набирає чинності з моменту настання відкладальної обставини (а саме з дати підписання сторонами Акту пред`явлення) і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за договором. Форвардний контракт №82083-А укладений на товарній біржі від 19 квітня 2019 року вважається чинним до моменту повного виконання зобов`язань за договором купівлі- продажу майнових прав. Пунктом 4.2. цього ж договору передбачено, що продавець бере на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих покупцю майнових прав на квартиру протягом строку дії цього договору шляхом забезпечення будівництва Об`єкта будівництва та готовності його до експлуатації. Пунктом 4.3. Договору передбачено, що у разі порушення покупцем прийнятих на себе зобов`язань (повне чи часткове невиконання), стосовно оплати Ціни майнових прав на квартиру, згідно п.3.3. цього договору, понад 30 календарних днів, продавець в односторонньому порядку має право розірвати цей Договір повідомивши покупця та продати майнові права на квартиру третім особам. Відповідно до умов договору, продавець зобов`язується своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим Договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно Форвардного контракту (п.5.2.1.). Покупець зобов`язується сплатити ціну майнових прав на квартиру шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього Договору на поточний рахунок Продавця (п.5.3.1.). Відповідно до п. 5.2.6. Договору, продавець зобов`язується підписати акт прийому-передачі квартири та передати покупцю всі необхідні згідно з нормами чинного законодавства документи для реєстрації за покупцем права власності на квартиру, за умови повного виконання покупцем зобов`язань щодо оплати ціни майнових прав на квартиру, - протягом 90 календарних днів від дати готовності до експлуатації завершеного об`єкта будівництва. Згідно п. 6.2. Договору, пеня у розмірі 0,1% від суми Ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення за недотримання строку готовності Об`єкта будівництва понад шість місяців від строку зазначеного в п. 2.4. Договору, сплачується Продавцем протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати відмови Покупця від договору та підписання сторонами додаткової угоди про його розірвання з поверненням усієї суми сплачених коштів та суми пені. На виконання вимог п. 6.2. Договору, позивачем 05 липня 2022 року на адресу ТОВ «Петрівський квартал» було направлено претензію-вимогу про сплату 61\~334,65 грн. пені за порушення продавцем умов укладеного договору. Вказана претензія-вимога була отримана відповідачем, що підтверджується роздруківкою статусу відстеження (трекінгу) з сайту Укрпошта. У ст. 3 ЦК України зазначені загальні засади цивільного законодавства, якими є: 1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; 3) свобода договору; 4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; 5) судовий захист цивільного права та інтересу; 6) справедливість, добросовісність та розумність. Також у вказаному нормативному акті передбачено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків. Зокрема, у ст. 11 вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події. У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ст. 509 ЦК України). Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України). У ч. 1 ст. 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). За положеннями ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. У ч. 1 ст. 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (ст. 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Також у ст. 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами. З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у ст. 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абз. 3 ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»). Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі №\~6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі №\~6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі №\~6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі №\~6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі №\~6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі №\~6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах №\~6-1502цс15 та №\~6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі №\~6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі №\~6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі №\~6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах №\~6-3129цс15 та №\~6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі №\~6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі №\~6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі №\~6-1111цс16. Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано. Частиною 1 ст. 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Відповідно до ч. 1 ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. У відповідності до ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Водночас, в ст. 331 ЦК України визначено, що у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва. Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». Відповідно до ч. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). У ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном. Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства. У п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №\~1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо). У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №\~359/5719/17 (провадження №\~14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови). При розгляді справи суд керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в ч. 1 ст. 182 та ч. 2 ст. 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства. Відповідно до частин 1 та 2 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом (частини перша, п`ята, шоста, сьома статті 81 ЦПК України). Пунктом 3.1. Договору визначено, що ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 241\~475,00 грн., в тому числі ПДВ 40\~245,83 грн., що еквівалентно 9\~659,00 доларів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США, та оплачується в національній валюті України гривні. Ціна майнових прав сплачується покупцем в порядку та у розмірі, визначеному пунктом 3.3. Договору. Пунктом 4.3. Договору передбачено, що у разі порушення покупцем прийнятих на себе зобов`язань (повне чи часткове невиконання), стосовно оплати Ціни майнових прав на квартиру, згідно п.3.3. цього договору, понад 30 календарних днів, продавець в односторонньому порядку має право розірвати цей Договір повідомивши покупця та продати майнові права на квартиру третім особам. Покупець зобов`язується сплатити ціну майнових прав на квартиру шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього Договору на поточний рахунок Продавця (п.5.3.1. Договору). Відповідно до п. 5.2.6. Договору, продавець зобов`язується підписати акт прийому-передачі квартири та передати покупцю всі необхідні згідно з нормами чинного законодавства документи для реєстрації за покупцем права власності на квартиру, за умови повного виконання покупцем зобов`язань щодо оплати ціни майнових прав на квартиру, - протягом 90 календарних днів від дати готовності до експлуатації завершеного об`єкта будівництва. Так, дослідивши матеріали позовної заяви та додані до неї докази, суд позбавлений можливості визначити, чи було порушено відповідачем умови договору щодо підписання акту прийому-передачі квартири з покупцем та/або передачі покупцю документів, необхідних для державної реєстрації права власності на квартиру, оскільки позивачем не надано жодного доказу оплати вартості майнових прав, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог, оскільки умовами договору сторони погодили, що покупець не набуває права власності на майнові права та за ним не закріплюється об`єкт нерухомого майна у разі повного чи часткового невиконання умов договору стосовно оплати вартості майнових прав. На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал» про стягнення пені є необґрунтованими, та такими, що не підлягають задоволенню. В порядку ст. 141 ЦПК України, суд не розглядає питання розподілу судових витрат, враховуючи, що в межах даного спору судом ухвалено рішення про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

Outcome: dismissed