Jurisdiction: civil
Date: 2024-01-15 00:00:00

Акціонерне товариство «СЕНС БАНК» звернувся до суду із позовом до [PERSON] та просив визнати за ним права іпотекодержателя на нерухоме майно, а саме квартиру [ADDRESS] на умовах, передбачених договором іпотеки від 18 червня 2008 року. В обґрунтування вимог представник позивача посилався на те, що між позивачем та відповідачем було укладено договір кредиту та в забезпечення виконання грошового зобов`язання укладено договір іпотеки на майнові права (майно яке буте створено в майбутньому). Згідно до умов договору іпотеки відповідач був зобов`язаний у встановлений строк повідомити кредитора про введення нерухомого майна в експлуатацію та реєстрацію права власності, для подальшого укладання додаткового договору про внесення змін до договору іпотеки. Таким чином, просить позов задовольнити. Представник відповідача вимоги позову не визнав та зазначив, що договір іпотеки укладений 18.06.2008 року суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку» в редакції, що діяла на час укладення договору. Також просив, застосувати наслідки пропуску строку позовної давності, оскільки введення нерухомого майна в експлуатацію відбулося в грудні 2012р. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. Та встановлено, що 18 червня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено кредитний договір № 2008/695-Ф03.7/51, за умовами якого [PERSON] , надано кредит у розмірі 37 000,00 долари США зі сплатою 13 % річних та кінцевим терміном повернення - 17 червня 2028 року. Кредит надано на фінансування будівництва житла. Пунктом 1.3.1.\~Кредитного договору\~визначено,\~що Кредитор\~укладає в\~день укладення\~цього Договору\~-\~з Позичальником\~іпотечний договір,\~за умовами\~якого позичальник\~передає Кредитору\~в іпотеку\~майнові права\~на незакінчене\~будівництвом нерухоме\~майно,\~а саме:\~двокімнатну квартиру,\~загальною площею\~47,65\~кв.м.,\~що знаходиться\~на 7\~поверсі та\~будується за\~адресою:\~ [ADDRESS] ,\~для придбання\~якого,\~згідно з\~п 1.2 договору кредиту надається кредит. В забезпечення виконання зобов`язання за Кредитним договором між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» та [PERSON] , укладено Договір іпотеки від 18 червня 2008 року, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В., та зареєстровано в реєстрі за № 1084. Відповідно з пунктом 1.1. Договору іпотеки встановлено, що Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотеко держателю у якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором № 2008/695-Ф03.7/51 від 18 червня 2008 року, укладеним між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем, майнові права на незакінчену будівництвом двокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Відповідно до пункту 1.1.1 договору іпотеки право набуття у власність Іпотекодавцем в майбутньому вказаного нерухомого майна підтверджується договором комісії щодо купівлі цінних паперів від 21.04.2008 року № 275Р/20, що укладені між Іпотекодавцем та ТОВ «Альянс-Жилстрой», а також сертифікатом цінного паперу, який підтверджує набуття Іпотекодавцем права вимоги. 10.09.2019 року Загальними зборами АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером AT «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію AT «Укрсоцбанк», шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк». Згідно рішення № 5/2019 єдиного акціонера AT «Укрсоцбанк» від 15.10.2019 року було затверджено Передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна прав та обов`язків AT «Укрсоцбанк», які зазначені у даному акті, з 15.10.2019 року виникає у АТ «Альфа-Банк». Протоколом № 4/2019 позачергових загальних зборів АТ «Альфа-Банк» від 15.10.2019 року було вирішено затвердити Передавальний. Внаслідок реорганізації шляхом приєднання AT «Укрсоцбанк» правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків за передавальним актом від 15.10.2019 є АТ «Альфа-Банк». Правонаступництво щодо майна, прав та обов`язків AT «Укрсоцбанк» виникає у АТ «Альфа-Банк» з дати затвердження цього Передавального акту загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та рішенням єдиного акціонера AT «Укрсоцбанк», а саме з 15.10.2019р. На підставі зазначених документів правонаступником Акціонерної товариства «Укрсоцбанк» та належним кредитором за Кредитним договором та спірним договором іпотеки є Акціонерне товариство «Альфа-Банк». В подальшому, 01.12.2022 року АТ «Альфа-Банк» було змінено назву на AT «СЕНС БАНК». AT «СЕНС БАНК» стало відомо, що житловий будинок по [ADDRESS] було введено в експлуатацію та встановлена нумерація: [ADDRESS] . Відповідно до пункту 2.1.9 Іпотекодавець протягом трьох робочих днів з моменту оформлення та реєстрації права власності Іпотекодавця на нерухоме майно, зазначене в пункті 1.1 Договору, укласти з Іпотекодержателем договір про внесення змін, зазначений в пункті 1.9 договору. Відповідно до пункту 1.9 договору сторони погодили що після введення об`єкту нерухомості в експлуатацію , збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. Укладений договір про внесення змін є підставою для внесення заборони відчуження предмету іпотеки. Також встановлено, що будинок, в якому знаходиться квартира, майнові права на яку було передано в іпотеку, було введено в експлуатацію в грудні 2012р., змінено нумерацію будинку та квартири, оформлено рахунки про сплату комунальних послуг, що не заперечується відповідачем, та відповідач постійно проживає в квартирі [ADDRESS] , сплачує комунальні послуги. Однак, відповідач, в порушення вищезазначених положень договору, не повідомив Іпотекодержателя про введення нерухомого майна в експлуатацію, чим порушив права кредитора. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, гідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими «кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ Постанова № 5 від 30.03.2012 р.) зазначив (п. 40), що якщо предметом іпотеки є об`єкт незавершеного будівництва, то по закінченні його будівництва іпотека зберігає силу, і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов`язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов`язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов`язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов`язань або зменшити їх. Забезпечувальне зобов`язання (взаємні права й обов`язки) виникає між іпотекекодержателем (кредитором за основним зобов`язанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобов`язанням). Виконання забезпечувального зобов`язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов`язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого переважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації тро обтяження майна). Частиною п`ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Згідно зі статтею 12 цього Закону в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Верховний Суд України у постанові від 06 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16 зазначив, що новоствореним об`єктом нерухомості вважається виключно об`єкт, створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто не є новоствореним об`єктом нерухомого майна вже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами. За стст.1, 5 закону «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється правилами, визначеними цим законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. За змістом статей 5,16 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, саме щодо такого предмета іпотеки (об`єктів незавершеного будівництва) на час укладення договору стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина четверта статті 16). Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. За змістом статті 11 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання в межах вартості предмета іпотеки. Велика Палата Верховного Суду у пункті 9.8 постанови від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) зазначила, що у випадку, якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя. Таким чином, суд приходить до висновку про те, що вимоги акціонерного товариства «СЕНС БАНК» до [PERSON] про визнання прав іпотекодержателя підлягають задоволенню. Суд не приймає до уваги заяву представника відповідача про застосування наслідків пропуску позовної давності з наступних підстав. Статтею 256 ЦК України встановлено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Перебіг позовної давності починається від дня коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила ч. 1 ст. 261 ЦК України. Частиною п`ятою ст. 261 ЦК України визначено, що за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. В силу ч. 3 ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін. Відповідно до вимог ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний\~виконати свій\~обов`язок,\~а кредитор\~-\~прийняти виконання\~особисто,\~якщо інше\~не встановлено\~договором або\~законом,\~не випливає\~із суті\~зобов`язання\~чи звичаїв\~ділового обороту. Кожна із сторін у зобов`язанні має право вимагати доказів того, що обов`язок виконується належним боржником або виконання приймається належним кредитором чи уповноваженою на це особою, і несе ризик наслідків непред`явлення такої вимоги. Відповідно до п.п.1.9, п.п.2.1.9 договору іпотеки, іпотекодавець зобов`язаний протягом трьох робочих днів повідомити іпотекодержателя майнових прав, про введення об`єкту в експлуатації та набуття права власності. Аналізуючи зазначені норми права у сукупності та зобов`язання іпотекодавця, що визначені договором іпотеки, слід дійти висновку про те, що відповідач вочевидь діючи недобросовісно, в порушення норм закону та умов договору не виконав взяті на себе зобов`язання та не повідомив іпотекодержателя про прийняття об`єкту іпотеки до експлуатації. Як встановлено при розгляді справи та не спростовано відповідачем, позивач про порушення свого права дізнався в березні 2023р., а отже у встановлений законом строк (ст. 257 ЦК України) звернувся до суду за захистом свого порушеного права, яке підлягає захисту. Посилання представника відповідача про те, що в 2017 році АТ «Сенс Банк» звертався до суду із позовом про стягнення суми боргу за договором кредиту в задоволені якого було відмовлено (пропуск строку позовної давності), та саме при розгляді тієї справи міг довідатися про те, що будинок зданий в експлуатацію також не заслуговують на увагу, оскільки предметом її розгляду було стягнення боргу, а не задоволення потреб кредитора за рахунок заставленого майна. При цьому слід зазначити, що відмова в позові про стягнення боргу не припиняє зобов`язання, а лише констатує про неможливість (відсутність суб`єктивного права) на задоволення потреб кредитора в судовому порядку, а отже і не припиняє забезпечення невиконаного зобов`язання, що узгоджується з висновком в постанові Верховного Суду від 27 липня 2021 року у справі №545/747/20 де зазначено, що спірні правовідносини сторін за іпотекою після відмови в задоволенні позову банку про стягнення заборгованості за кредитним договором у зв`язку зі спливом позовної давності не припиняються, а трансформуються в натуральне зобов`язання.

Outcome: partial