Jurisdiction: civil
Date: 2023-12-26 00:00:00

30 вересня 2022 року ПСП «Агрофірма «Василівка», діючи через свого представника адвоката Унгуряну С.І., звернулося з позовом до [PERSON] та ФГ «Корал» про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію. Позивач зазначав, що земельні ділянки з кадастровими номерами 4820980600:01:000:0014, 4820980600:01:000:0015, площею 8,41 га, що належать [PERSON] , перебувають у оренді позивача на підставі договору оренди, укладеного 09 квітня 2007 року. Договором про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року строк дії договору оренди продовжено на 10 років. На час звернення до суду договір є діючим. Проте, 07 лютого 2022 року [PERSON] уклала договір оренди вказаної земельної ділянки з ФГ «Корал». 21 липня 2022 року право оренди зареєстровано державним реєстратором Коблівської сільської ради Морозовим С.А. Посилаючись на порушення його права орендаря, позивач просив визнати недійсним укладений між відповідачами договір оренди, та скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок площею 8,41 га з кадастровими номерами 4820980600:01:000:0014, 4820980600:01:000:0015, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки б/н від 07 лютого 2022 року. 14 жовтня 2022 року ухвалою судді відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження (а.с.24). Представник відповідачів адвокат Григорян В.С., подала відзив на позовну заяву, у якому зазначала, що під час проведення державної реєстрації оскаржуваного договору, державним реєстратором не виявлено інших зареєстрованих (чинних) речових прав, похідних від права власності, зокрема права оренди на відповідну земельну ділянку за ПСП «Агрофірма «Василівка», таким чином дані обставини виключають порушення з боку державного реєстратора спрямованих на подвійну реєстрацію права оренди на земельні ділянки. Також посилається на відсутність інформації про договір оренди землі у АС ДЗК. Представник відповідачів зазначила про виконання підпису іншою особою з деяким наслідуванням підпису [PERSON] на договорі про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року та подала клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи. Представник позивача надав відповідь на відзив, посилаючись на порушення права користування земельними ділянками, зазначивши, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося. Такий висновок міститься в Постановах Великої Палати Верховного Суду № 823/378/16 від 12.06.2018, № 587/2331/16-ц від 02.10.2019. Аналогічний висновок міститься і у Постанові Верховного Суду у справі № 378/146/18 від11.12.2019. Крім того, посилався на висновок Великої Палати Верховного Суду викладений у постанові по справі № 587/2135/16 від 10.04.2019 року. З огляду на це, вважає що подальша передача [PERSON] спірної земельної ділянки в оренду ФГ «КОРАЛ» за договором, укладеним пізніше, ніж договір оренди землі від 09 квітня 2007 року, становить порушення з боку останнього норм частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі». Ухвалою суду від 21 вересня 2023 року у задоволенні клопотання представника відповідачів адвоката Григорян В.С. про призначення судової почеркознавчої експертизи відмовлено. Ухвалою суду від 21 вересня 2023 року закрити підготовче провадження у справі та призначити справу до судового розгляду по суті. У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав викладених у позові. Відповідач [PERSON] та представник відповідачів [PERSON] та ФГ «Корал» адвокат Григорян В.С. позовні вимоги не визнали, суду пояснили, що термін дії договору між відповідачем та ПСП «Агрофірма «Василівка» закінчився на момент укладання оскаржуваного договору, відповідач неодноразово звертався в усній формі до відповідача про небажання продовжувати договір оренди землі від 09 квітня 2007 року. Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. 09 квітня 2007 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та [PERSON] уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 8,41 га, належна [PERSON] на підставі державного акту серії IV-MK № 000856, виданого 21.11.2002 року Березанською районною державною адміністрацією (а.с.7-8). 09 квітня 2007 року земельна ділянка передана орендареві на підставі акту приймання-передачі (а.с.9). Відповідно до п.п.8, 10, 11 договору оренди від 09 квітня 2007 року, земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, строк дії договору становить 5 років з моменту набрання чинності договору (а.с.7) Державна реєстрація права оренди за ПСП «Агрофірма «Василівка» проведена державним реєстратором Миколаївської регіональної філії № 7 ДП «Центр ДЗК» Чикундою О.П., про що у Державному реєстрі земель 27 квітня 2007 року, вчинено запис за № 040700700024 (а.с.8 на зв). На підставі п.37 договору оренди від 09 квітня 2007 року його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, з урахуванням п.41 цього договору, за яким, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 5 років (а.с.8). 22 лютого 2012 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та [PERSON] уклали договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 27 квітня 2007 року, яким пункти 8 і 11 викладені у такій редакції: «8. Земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років для сільськогосподарського використання», «11. Строк дії Договору становить 10 років з моменту набрання ним чинності». Також змінено п.13 договору, який регулює розмір та порядок виплати орендної плати. Інші розділи і пункти договору оренди землі, укладеного сторонами 27 квітня 2007 року, залишено без змін (а.с.10-11). Договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року зареєстровано 25 травня 2012 року (а.с.10). Встановлення тривалості дії договору оренди землі - 10 років відповідачами не заперечувалося. Пункти 37-39 договору не допускають розірвання договору оренди в односторонньому порядку. 07 лютого 2022 року [PERSON] уклала договори оренди землі з відповідачем ФГ «Корал» строком на 10 років 8 місяців до 03 жовтня 2032 року (а.с.15-16). З матеріалів реєстраційних справ вбачається, що при проведенні державної реєстрації договору оренди від 07 лютого 2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно не виявлено записів про об`єкти нерухомого майна - 4820980600:01:000:0014 площею 3,9581 га та 4820980600:01:000:0015 площею 4, 4526, що належить [PERSON] (а.с.95-124). Договори оренди землі від 07 лютого 2022 року зареєстровані державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївської області 21 липня 2022 року (а.с.110, 124). Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України(далі -ЦК України)). Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі -ЗК України), Законом України «Про оренду землі». Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина друга статті 124 ЗК України у редакції, чинній на час підписання первинного договору оренди та їх державної реєстрації). Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України). Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції). Згідно з частиною першою статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України). При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що: "Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18). У своїй постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. З урахуванням вказаних приписів та на підставі встановлених обставин справи, суд дійшов висновку про те, що договір оренди, який був укладений між [PERSON] та ПСП «Агрофірма «Василівка» 09 квітня 2007 року, був чинним на час укладання [PERSON] 07 лютого 2022 року договору оренди цієї ж земельної ділянки з ФГ «Корал». Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу". Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Статтею 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Отже, суд доходить висновку про те, що договір оренди земельної ділянки від 07 лютого 2022 року має бути визнаний недійсним, як такий, що був укладений під час дії іншого договору від 09 квітня 2007 року. Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним тягне за собою скасування його державної реєстрації. Частиною першою статті 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень закріплено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Частиною четвертою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень. Відповідно до ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції). Договір оренди землі від 09 квітня 2007 року був зареєстрований належним чином, строк його дії станом на час укладання оспорюваного договору від 07 лютого 2022 року не закінчився. Також, Листом Держаної реєстраційної служби «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними право набувачами» зазначено, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Державний реєстратор, здійснюючи реєстрацію договору оренди від 07 лютого 2022 року не в повій мірі виконав вимоги чинного законодавства, що призвело до порушення права позивача, як орендаря земельної ділянки, що була об`єктом реєстрації. Відповідно до ч.1 ст.29 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація похідного речового права на земельну ділянку, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав. Згідно з п.п.1, 3 ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації. Під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Відповідно до п.5 ч.1 ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Таким чином, під час реєстрації права оренди на підставі договору від 07 лютого 2022 року, державний реєстратор мав обов`язок перевірити, зокрема, інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав, у тому числі, з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації. Судом встановлено, що реєструючи договір оренди від 07 лютого 2022 року, державний реєстратор не перевірив наявність зареєстрованих прав на спірну земельну ділянку, що виникли у встановленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року та здійснив повторну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку, чим порушив права позивача. За таких обставин суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252211 від 21.07.2022 року та за індексним номером 64252984 від 21.07.2022 року. Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. На підставі викладеного,

Outcome: approved