Jurisdiction: civil
Date: 2024-01-03 00:00:00

Позивач [PERSON] через свого представника адвоката Ільченко І.В. звернувся до суду з позовною заявою до СФГ «ЛЮДМИЛА» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди. В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначила, що [PERSON] на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії ІІ-ДП № 120338 від 12.04.2002 належить земельна ділянка, кадастровий номер 1225980700:01:002:0051, площею 5,73 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Юр`ївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області. 11.12.2011 між [PERSON] та СФГ «ЛЮДМИЛА» укладено договір № 22 оренди зазначеної земельної ділянки на строк 10 років. За положеннями п. 33 вказаного договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а в пункті 14 сторони погодили, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється в 5-тиденний строк з моменту державної реєстрації договору оренди за актом приймання-передачі. 14.07.2015 фермерське господарство на підставі договору оренди землі № 22 від 11.12.2011 зареєструвало інше речове право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Разом з тим, на думку позивача, оскільки відповідно до вимог закону та умов договору останній підлягав державній реєстрації, проте не був зареєстрований, він не набрав чинності, тому подальше перебування земельної ділянки у відповідача та реєстрація права оренди порушує право [PERSON] вільно користуватися та розпоряджатися власним майном. З огляду на те, що СФГ «ЛЮДМИЛА» добровільно повернути земельну ділянку відмовляється, позивач змушений звернутись до суду з цим позовом та просить усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, кадастровий номер 1225980700:01:002:0051, площею 5,73 га, шляхом її повернення власнику та скасування рішення про державну реєстрацію іншого речового права оренди цієї ж земельної ділянки за господарством. Ухвалою від 11.12.2023 у справі відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання. Під час підготовчого провадження у справі представник позивачки адвокат Ільченко І.В. в судове засідання не з`явилась, але надала заяву, в якій просила розглядати справу за її відсутності, підтримала поданий позов та просила задовольнити його в повному обсязі. Представник відповідача керівник СФГ «ЛЮДМИЛА» Толстунов В.П. в судове засідання не з`явився, але надав заяву, в якій просив розглядати справу за його відсутності, проти задоволення позову не заперечував. Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши повно та всебічно обставини, факти та відповідні їм правовідносини, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, з таких підстав. Так, [PERSON] відповідно до державного акта на право приватної власності на землю серії ІІ-ДП № 120338, виданого Вербуватівською сільською радою Юр`ївського району Дніпропетровської області 12 квітня 2002 року, належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,73 га, кадастровий номер 1225980700:01:002:0051, розташована на території Юр`ївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області (а.с. 12-13). 11 грудня 2011 року між [PERSON] та СФГ «ЛЮДМИЛА» укладено договір оренди землі № 22, за умовами якого орендар передав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,73 га, кадастровий номер 1225980700:01:002:0051, на строк 10 років (а.с. 14-15). В пункті 33 договору оренди землі сторони погодили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. За інформацією Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області запис про реєстрацію договору оренди землі від 11.12.2011 станом на 31.12.2012 у Книзі реєстрації договорів оренди землі відсутній (а.с. 25). 14.07.2015 інше речове право за договором № 22 від 11.12.2011 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 10446622, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 22934741 від 17.07.2015 (а.с. 17). Оскільки договір оренди землі № 22 від 11.12.2011 відповідно до вимог закону та умов цього договору як правочин підлягав державній реєстрації, проте не був зареєстрований, [PERSON] вважає, що він не набрав чинності, тому подальше перебування земельної ділянки у відповідача, який добровільно не повертає землю, та реєстрація права оренди після спливу чотирьох років з дати укладення договору порушує право позивача вільно користуватися та розпоряджатися власним майном. Суд, надаючи правову оцінку відносинам сторін, виходить з такого. У статті 11 ЦК України наведено перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини. В частині 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Частина перша статті 627 ЦК України деталізує принцип свободи договору, зокрема, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Отже, сторони в договорі мають право зазначати про момент та умови початку дії договору, відмінні від законодавчо встановлених, оскільки таке право прямо передбачено принципами свободи договору та закріплено загальними нормами цивільного законодавства. Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" (тут і надалі Закон у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК України). Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно зі статтями 18 та 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягав державній реєстрації та набирав чинності після такої реєстрації. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України). Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, також передбачена у частині другій статті 126 ЗК України. Окремо момент укладення всіх видів договорів було визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Зокрема, договір вважався укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір вважався укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації (статті зазначені в редакції, що діяла станом на дату підписання договору 28.12.2011). Пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди земельної ділянки. Статтею 2 цього ж Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набувались після відповідної державної реєстрації. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі на час підписання спірного договору визначався Порядком ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженим постановою КМУ від 9 вересня 2009 № 1021 (далі - Порядок № 1021, в редакції від 05.08.2011). Згідно з п. 16-2. Порядку № 1021 для державної реєстрації договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності, договору суборенди земельної ділянки (її частини) власник чи набувач права або уповноважена ними особа подають до відповідного територіального органу Держземагентства заяву і певний перелік документів. Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, договору суборенди земельної ділянки (її частини) здійснюється протягом 14 календарних днів з дня подання документів (п. 16.4. Порядку № 1021). Книга записів відкривається та ведеться у паперовому вигляді територіальним органом Держземагентства. Записи із зазначенням дати вносяться до розділів Книги записів у паперовому вигляді посадовою особою територіального органу Держземагентства (пункти 4, 8 Порядку № 1021). Пунктами 10, 11, 13, 14 Порядку № 1021 було передбачено, що записи до розділів Книги записів вносяться при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, якими є державний акт на право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди землі, договір суборенди землі та договір про внесення змін до договорів оренди та суборенди землі. Дата внесення запису до розділу Книги записів є датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку. Державна реєстрація документа, що посвідчує право на земельну ділянку, проводиться за місцем розташування земельної ділянки. Кожному документові, що посвідчує право на земельну ділянку, при здійсненні його державної реєстрації з використанням автоматизованої системи, присвоюється реєстраційний номер. Отже, державна реєстрація договору оренди землі станом на 11.12.2011 (дата укладення спірного договору) здійснювалась посадовими особами територіальних органів Держземагенства на підставі договору оренди землі та встановленого переліку документів шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів. Суд наголошує, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не день підписання такого договору, а день вчинення реєстраційних дій. Оскільки день/момент укладення договору оренди земельної ділянки та день/момент набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то днем/моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме дата його державної реєстрації, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України. Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19). З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено правила щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01.01.2013 СФГ «ЛЮДМИЛА» не могло зареєструвати договір оренди землі як правочин. Схожі за змістом правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) та від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19), постанові Верховного Суду від 22 лютого 2023 року у справі № 700/94/22. Іншими словами, з 01.01.2013 право оренди землі стало виникати тільки з моменту державної реєстрації іншого речового права (оренди землі) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак ні вказаний Закон, ні інші нормативно-правові акти у сфері земельних відносин не встановлювали вимогу щодо обов`язкової перереєстрації речових прав, що виникли до набрання ним чинності, в такому реєстрі, та зміну моменту набуття ними чинності. З огляду на те, що СФГ «ЛЮДМИЛА» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно, вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі. Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 20 жовтня 2021 року у справі № 538/322/21 (провадження № 61-12868св21). Відповідно до абз. 3 частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. На підставі викладеного, оскільки договір оренди землі № 22 від 11 грудня 2011 року, укладений між [PERSON] та СФГ «ЛЮДМИЛА», у встановленому порядку не був зареєстрований посадовою особою територіального органу Держземагенства шляхом внесення відповідного запису до Книги записів, він не набув чинності, а подальша державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки за відповідачем на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Відтак, порушене право позивача підлягає захисту у спосіб усунення перешкод у користуванні нерухомим майном шляхом повернення земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за відповідачем. Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд враховує заяву позивачки про залишення за нею витрат на сплату судового збору.

Outcome: approved