Jurisdiction: civil
Date: 2023-12-04 00:00:00

І. Стислий виклад позиції позивача та відповідача. 21 вересня 2022 року [PERSON] (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» (далі - ТОВ «АРТ Парк», товариство, відповідач) про визнання недійсним умов договору купівлі-продажу майнових прав, розірвання договору, стягнення збитків, неустойки, моральної шкоди. Позовну заяву [PERSON] мотивувала тим, що 13 січня 2020 року між нею як покупцем та відповідачем як продавцем укладений договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37. За цим договором продавець зобов`язувався за плату передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири (далі - майнові права) у багатоквартирному будинку, розташованому на [ADDRESS] (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за № 2 (далі - будинок), а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру (пункт 1.1. договору). Згідно з пунктом 1.2 договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири [ADDRESS] , яке належить продавцю. Згідно з умовами укладеного договору, позивач зобов`язалася внести на користь відповідача ціну продажу майнових прав, згідно із зафіксованим договором графіком платежів та встановленої ціни, а відповідач зобов`язався, після прийняття будинку в експлуатацію, передати у власність позивачу майнові права на отримання у власність квартири та чітко зазначив у договорі, що запланований строк такого прийняття в експлуатацію - 4 квартал 2021 року. Позивач указувала, що у період часу з 16 січня 2020 року по 10 травня 2022 року у рахунок сплати ціни продажу майнових прав за договором вона перерахувала 529 160,00 грн на рахунки відповідача, останній платіж був внесений 24 лютого 2022 року. Отже, належним чином виконувала свої зобов`язання за договором, вчасно та у повному обсязі здійснювала платежі за договором за встановленим графіком. Проте, станом на кінець 4 кварталу 2021 року стан будинку (прогрес здійснення будівельних робіт) та готовність незавершеного будівництва у значній мірі не відповідала анонсованим продавцем та зафіксованим у договорі строкам завершення будівництва. Станом на січень 2022 року фактичний стан будівництва склав наявність зведених 12 поверхів зовнішніх стін панельної коробки 26-ти поверхового будинку, враховуючи, що 5 поверхів зовнішніх стін коробки будинку вже було збудовано станом на день укладення оспорюваного договору. За наявного очевидного факту прострочення відповідачем виконання взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва будинку у строк, визначений договором, та розуміючи, що передання майнових прав на квартиру позивачу значно відтерміновується, відповідач не повідомив її про такі обставини. Вказувала, що враховуючи зазначений факт, станом на кінець грудня 2021 року, вона з істотною різницею була позбавлена того результату, на який очікувала на момент укладення договору, а саме на підставі пункту 5.3. договору мала право отримати ключі та мати доступ до квартири до повної сплати за графіком ціни продажу майнових прав, з настанням факту завершення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію, що у відповідності до пункту 1.5. договору було заявлено та зафіксовано у договорі - кінець 4 кварталу 2021 року. 17 грудня 2021 року позивач звернулася до відповідача із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року та повернення фактично сплачених на той час грошових коштів за договором, посилаючись на порушення пункту 1.5. договору та очевидну неможливість передачі будинку в експлуатацію у термін, визначений договором. Однак відповідач у листі від 06 січня 2022 року не визнав порушень умов договору зі сторони продавця, не запропонував відповідних змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, та, відповідно, виключення з нього неправдивих положень, що призводять до дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін. Вказує, що не прийняла умов відповідача та листом від 15 січня 2022 року повторно наполягла на розірванні договору та поверненні фактично сплачених відповідачу на підставі договору коштів. Позивач стверджує, що характер правовідносин за договором купівлі-продажу майнових прав між позивачем як споживачем (замовником) та відповідачем як виконавцем подібні до правовідносин, визначених положеннями статті 875 ЦК України. Отже, такі правовідносини слід кваліфікувати, як правочин про послугу - будівництво житла. Тому застосуванню підлягають положення Закону України «Про захист прав споживачів». Обґрунтовуючи вимогу про визнання недійсним умов договору, позивач посилалася на положення частин першої, другої статті 18 «Про захист прав споживачів», продавець, (виконавець, виробник) не повинен включати у договори зі споживачем умови, які є несправедливими. Однак відповідач включив у договір купівлі-продажу майнових прав несправедливі умови, наслідком яких є дисбаланс між правами позивача як покупця та правами відповідача як продавця та обмеження прав позивача, оскільки: договором встановлено право продавця на дострокове розірвання договору в односторонньому порядку при порушенні покупцем взятих на себе зобов`язань, однак аналогічного права покупця не встановлено; встановлена за договором відповідальність покупця є неспівмірною з відповідальністю продавця - договір встановлює обов`язок покупця виконати свої зобов`язання за договором навіть якщо продавець не виконає своїх. Що є підставою для визнання положень договору про відповідальність сторін та положень про розірвання цього договору нечинними. Згідно з частиною другою статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Позивач понесла реальні збитки у виді сплачених відповідачу грошових коштів на виконання умов договору у розмірі 529 160,00 грн у рахунок вартості майнових прав, які не можуть бути передані їй, у зв`язку з порушенням строків завершення будівництва, які були визначені у договорі. У зв`язку з тим, що відповідач допустив порушення умов договору і не забезпечив отримання нею завершеної будівництвом квартири, майнові права на яку є предметом спірного договору, наявні правові підстави для застосування частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та стягнення з відповідача неустойки, встановленої зазначеною нормою. Вартість робіт (послуг) відповідача за договором не визначена, тому доцільно застосувати неустойку у розмірі 3% від загального розміру вартості майнових прав та стягнути з відповідача пеню у розмірі 20 135,70 грн (3 % від 671 190,00 грн). Обґрунтовуючи вимогу про відшкодування моральної шкоди, позивач виходила з того, що її права, як споживача порушені. Здійснюючи вибір об`єкту інвестування у житлову нерухомість, покупець у першу чергу звертала увагу на заявлені продавцями на ринку терміни прийняття будинку в експлуатацію, тобто суттєву для неї умову договору та вибору продавця. Анонсований відповідачем строк прийняття будинку в експлуатацію став одним з вирішальних факторів для укладення спірного договору. Тому значна невідповідність фактичного стану будівництва строкам завершення будівництва, що зафіксовані у договорі, завдає їй окрім майнових, нематеріальні збитки, адже вона розраховувала саме у зазначені в договорі строк отримати проінвестовану житлову нерухомість. У цій ситуації позивач відчуває себе ошуканою. Надання відповідачем недостовірної інформації про терміни закінчення будівництва призвело до прийняття нею кінцевого помилкового рішення відносно вибору об`єкту інвестування та як наслідок, до інфляційних втрат проінвестованих власних грошових коштів. Крім того, позиція відповідача з приводу порушення строків завершення будівництва, відсутність обґрунтованих пояснень зі сторони відповідача щодо такого значного порушення строків, неповідомлення про зміну строків прийняття будинку в експлуатацію, відсутність ініціативи щодо внесення змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, відмова в добровільному порядку розірвати договір та повернути сплачені кошти, свідчить, що останнім не визнано порушення умов договору зі сторони продавця. Завдану моральну шкоду вона оцінює у розмірі 35 670,00 грн. Посилаючись на порушення свої прав, [PERSON] просила суд: - визнати недійсними умови договору купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, що обмежують права позивача; - розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, укладений між ТОВ «Арт Парк» та нею; - стягнути з ТОВ «Арт Парк» на її користь у рахунок відшкодування збитків фактично сплачені за договором грошові кошти у розмірі 529 160,00 грн; - стягнути з ТОВ «Арт Парк» на користь позивача неустойку у розмірі 20 135,7 грн; - стягнути з ТОВ «Арт Парк» на користь позивача у рахунок відшкодування моральної шкоди 35 670,00 грн. Судові витрати, у тому числі витрати на професійну правничу допомогу, покласти на відповідача. 22 травня 2022 року ТОВ «АРТ Парк» подало до суду зустрічний позовом до [PERSON] про стягнення пені, трьох процентів річних та індексу інфляції. Зустрічну позовну заяву ТОВ «АРТ Парк» обґрунтовує тим, 13 січня 2020 року сторони уклали договір купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є квартира [ADDRESS] . Вказаним договором встановлено базову ціну продажу майнових прав у розмірі 671 190,00 грн, яку мала сплатити позивач (інвестор). Договором встановлено графік внесення інвестором коштів на рахунок товариства у якості оплати ціни продажу майнових прав, передбачено 38 щомісячних платежів за період з 17 січня 2020 року по 25 лютого 2023 року. Однак, позивач лише частково виконала своє зобов`язання щодо оплати ціни продажу майнових прав. Фактично сплачено 529 160,00 грн. Останній платіж інвестор внесла 24 лютого 2022 року. Наступний платіж, за графіком позивач мала внести 25 березня 2022 року. Залишок несплаченого боргу становить 142 030,00 грн. Отже, з урахуванням статей 11, 509, 549, 258 ЦК України на позивача слід покласти відповідальність за невиконання умов договору та за період з 18 травня 2022 року по 18 травня 2023 року стягнути пеню у розмірі 47 159,72 грн, нарахування якої передбачено пунктом 4.1 договору. Крім того, представник ТОВ «АРТ Парк» указує, що позивач має нести відповідальність за порушення грошового зобов`язання, передбачену частиною другою статті 625 ЦК України. Тому за період з 26 березня 2022 року по 18 травня 2023 року з [PERSON] слід стягнути 3 % річних у розмірі 2 947,87 грн, а за період з 01 квітня 2022 року по 30 квітня 2023 року інфляційні втрати - 12 187,13 грн. Посилаючись на порушення своїх прав, ТОВ «АРТ Парк» просить суд стягнути з [PERSON] на його користь кошти в розмірі 62 294,72 грн, із яких: 47 159,72 грн - пеня, передбачена умовами договору, 2 947,87 грн - 3% річних, 12 187,13 грн - інфляційні втрати. Вирішити питання про розподіл судових витрат. Представник позивача у судовому засіданні позов підтримала, просила задовольнити та відмовити у задоволенні зустрічного позову. Представник позивача у своїх заявах по суті спору, зокрема, зазначила, що відповідач включив до умов оспорюваного договору несправедливі умови, наслідком яких є дисбаланс між правами позивача як покупця та відповідача як продавця та обмежень прав позивача. Не погоджуючись з нарахуванням пені, передбаченої пунктом 4.1 договору, вказує, що були очевидні та наявні підстави вважать, що ТОВ «АРТ Парк» не виконує свого обов`язку у встановлений договором строк, тому позивач правомірно призупинила виконання своїх обов`язків,

Outcome: partial