Jurisdiction: civil
Date: 2023-11-29 00:00:00

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом в обґрунтування вимог якого зазначив, що між ним і відповідачем було укладено договір оренди житла від 15 червня 2019 року та, вже після укладення договору сторони досягли усної домовленості про те, що він придбає в подальшому квартиру у відповідача, а тому розрахунки за оренду будуть включені у вартість продажу квартири. У зв`язку із цим, позивач вважає, що сторони фактично уклали усну угоду про внесення змін до п. 4.2. договору, яким визначено умови сплати орендної плати. Надалі, позивач неодноразово звертався до відповідача щодо реалізації усної домовленості між ними про купівлю-продаж квартири та цікавився чи не потрібно сплачувати орендну плату та чи є дійсною їх домовленість щодо зарахування орендної плати в суму розрахунку за продаж квартири. Також, зазначив, що відповідач не наполягав на сплаті позивачем орендної плати за квартиру та не здійснював будь-яких дій спрямованих на її продаж, пояснюючи це тим, що у квартирі зареєстрована малолітня дитина (онука відповідача), зняття якої з реєстрації потребує певного часу. Вказує, що відповідач підтвердив їх домовленість щодо орендної плати, а саме її зарахування в ціну продажу квартири будуть включені в ціну продажу квартири. Внаслідок цього позивач вважає, що протягом всього часу проживання в квартирі позивача сторони підтверджували своїми діями усну домовленість між ними про включення орендної плати в суму розрахунку за продаж квартири, оскільки жодна із сторін не відмовлялась від своїх намірів, а подальша реалізація домовленості мала відбутися після зняття з реєстрації малолітньої дитини. У підсумку, посилаючись на відповідні положення цивільного законодавства стосовно укладення угод, позивач вважає встановлену судом вказану обставину та просить визнати укладеною та дійсною усну угоду між ним і відповідачем про внесення змін до укладеного між ними Договору найму житлового приміщення від 15 червня 2019 року, а саме: до п. 4.2 Договору з викладенням його змісту у резолютивній частині судового рішення наступного змісту: «4.2. Орендна плата зараховується в розрахунки за придбання квартири» (а.с. 40 44). Дану справу розглянуто в порядку спрощеного провадження. Представником відповідача надано відзив на позов у якому остання просить відмовити в задоволенні позову з тих підстав, що при попередній усній домовленості стосовно намірів позивача придбати квартиру у відповідача, сторони ніколи не домовлялись про зарахування орендної плати в суму розрахунку за продаж квартири яку позивач орендував у відповідача (а.с. 58 60). Дослідивши письмові докази по справі у їх сукупності, суд встановив такі обставини та приходить до наступних висновків. 15 червня 2019 року між сторонами укладено договір оренди квартири [ADDRESS] строком на 12 місяців з пролонгацією (а.с. 7 9). Відповідно до пункту 4.1. договору, за згодою сторін розмір орендної плати за орендне користування приміщення, що орендується складає 6\~000 гривень 00 копійок за місяць. Натомість, вказаний договір не містить жодних положень про зарахування орендної плати в суму розрахунку за купівлю у майбутньому орендарем орендованої ним у орендодавця квартири. За нормою частини першої статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із частиною першою статті 810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 811 ЦК України). Наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла (ч. 3 ст. 815 ЦК України). Розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). Відповідно до норми частини першої статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Суд твердо переконаний у тому, що досягнуті усні домовленості про зарахування орендної плати в суму розрахунку за продаж орендованої квартири (якщо такі мали місце), сторони об`єктивно мали можливість відобразити і зафіксувати у договорі оренди і/або додаткових угодах до нього. Серед іншого, суд звертає увагу та враховує такі положення укладеного між сторонами договору оренди: - зміни в цей договір можуть бути внесені за взаємною згодою сторін, що оформляється додатковим договором до цього договору (п. 9.3. договору); - зміни та доповнення, додаткові договори та додатки до цього договору є його невід`ємною частиною і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі та підписані сторонами (п. 9.4. договору). Тобто, сторони мають бути обізнані про наведені умови підписаного ними договору оренди. Проте, позивач не надав суду прямих, достовірних, беззаперечних, належних, допустимих і об`єктивних доказів того, що він вживав активні дії спрямовані на внесення змін в договір оренди від 15 червня 2019 року та їх оформлення додатковим договором щодо його усних домовленостей із відповідачем (якщо такі мали місце) про зарахування сум орендної плати в подальші розрахунки за купівлю вказаного житла. При цьому, у суду відсутні відомості про те, що сторони мали перешкоди в укладенні у письмовій формі попереднього договору купівлі-продажу квартири. Також, суд вважає безпідставними посилання за змістом позову на частину другу статті 218 ЦК України, оскільки до позовної заяви не додано та під час розгляду справи позивачем суду не надано доказів того, що він вчинив дії спрямовані на купівлю орендованої ним квартири, а відповідач підтвердив її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання (наприклад зняв з реєстрації малолітню особу). Одночасно, суд враховує встановлену рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 20 травня 2022 року фактичну обставину про те, що в період часу з 15 червня 2019 року по 07 серпня 2021 року орендодавець [PERSON] не отримав від орендаря [PERSON] оплату орендних платежів за укладеним між ними договором оренди житла. Зазначена обставина беззаперечно свідчить про те, що позивач не вчиняв дій спрямованих на виконання його усних домовленостей із відповідачем (якщо такі мали місце) про зарахування сум орендної плати в подальші розрахунки за купівлю вказаного житла. Тобто, відсутні правові підстави для застосування норми частини другої статті 218 ЦК України, оскільки в період часу з 15 червня 2019 року по 07 серпня 2021 року позивач не здійснював орендну плату за договором, й тим самим не вчинив дії на виконання, як він наполягає, його усної домовленості із відповідачем (якщо така мала місце) про зарахування сум орендної плати в подальші розрахунки за купівлю вказаного житла. В матеріалах справи відсутні та під час розгляду справи суду не надано відомостей про те, що сторони і конкретно позивач мали незалежні від них перешкоди для оформлення будь-яких усних домовленостей (якщо такі мали місце між ними) відповідно до пункту 9.4. укладеного між сторонами договору оренди, шляхом їх викладення у письмовій формі та підписання сторонами. Крім того, суд вважає помилковими посилання позивача на встановлення судом факту «усної домовленості між сторонами зарахування сум орендної плати в подальші розрахунки за купівлю вказаного жила» та його преюдиційність згідно із ч. 4. ст. 82 ЦПК України. Суд оцінює як хибні викладені у позові доводи позивача відносно того, що вказаний факт не потребує доказування. Якщо послідовно і логічно сприймати зміст рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 20 травня 2022 року то абзац другий тексту даного судового рішення після слова «Встановив:», а саме: «Потім, між ними усно було погоджено зарахування сум орендної плати в подальші розрахунки за купівлю вказаного жила, оскільки відповідач мав намір викупити вказану квартиру.», належить до описової частини рішення у якій зазначено стислий виклад позиції позивача. Тобто, вказаний абзац відповідно до пункту 1 частини третьої статті 265 ЦПК України є стислим викладом позиції позивача, а не фактом встановленим судом! Натомість, фактичні обставини встановлені судом, відповідно до пункту 1 частини четвертої статті 265 ЦПК України викладено далі за текстом починаючи з дев`ятого абзацу даного судового рішення після слова «Встановив:». Як наслідок, судовим рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 20 травня 2022 року не встановлено тих обставин, що між сторонами було усно домовлено про зарахування сум орендної плати в подальші розрахунки за купівлю вказаного жила. Насамперед, в супереч вимогам статей 76 84 ЦПК України, позивачем не доведено перед судом факт укладення між сторонами усної угоди про внесення змін до укладеного між ними договору найму житлового приміщення від 15 червня 2019 року, а саме: до пункту 4.2. договору про те, що орендна плата зараховується в розрахунки за придбання квартири. Зокрема, у суду відсутні об`єктивні відомості та будь-які фактичні данні про те, що між сторонами дійсно було укладено усну угоду про внесення змін до укладеного між ними договору найму житлового приміщення від 15 червня 2019 року, а саме: до пункту 4.2. договору про те, що орендна плата зараховується в розрахунки за придбання квартири. Отже, під час розгляду справи позивачем не виконано передбаченого статтею 81 ЦПК України обов`язку довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. У зв`язку з цим, суд приходить до висновку, що згідно із статтями 12, 13 і 76 84 ЦПК України, відповідно до яких на засадах змагальності сторін кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а суд розглядає цивільні справи не інакше як на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі та суд не наділений функцією доказування, позивач не довів тих обставин на які він посилається як на підставу своїх вимог, а саме: обставину укладення між ним і відповідачем усної угоди про внесення змін до укладеного між ними договору найму житлового приміщення від 15 червня 2019 року, а саме: до пункту 4.2. договору про те, що орендна плата зараховується в розрахунки за придбання квартири. Таким чином, суд приходить до переконливого висновку про відсутність правових підстав для визнання укладеною між сторонами і дійсною, як наполягає позивач, усної угоди про внесення змін до укладеного між ними договору найму житлового приміщення від 15 червня 2019 року, а саме: до п. 4.2 договору про те, що орендна плата зараховується в розрахунки за придбання квартири. За таких обставин, позов є безпідставним і необґрунтованим та задоволенню не підлягає. Одночасно, на підставі пункту 2 частини другої статті 141 ЦПК України, у зв`язку із відмовою у позові судові витрати пов`язані з розглядом справи у вигляді сплати позивачем судового збору за вимогами немайнового характеру та оплати отриманих послуг з правової допомоги адвоката, слід покласти на позивача (а.с. 20, 21, 22, 23 25, 26, 27, 28). На підставі викладеного,

Outcome: dismissed