Jurisdiction: civil
Date: 2023-12-10 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом предметом якого є: визнання дійсним договору міни № 0461 від 25 квітня 2000 року, який посвідчено Очаківською філією Південної товарної біржі. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 25 квітня 2000 між сторони уклали зазначений договір міни житлового будинку [ADDRESS] . Оскільки вказаний договір було посвідчено Очаківською філією Південної товарної біржі і він вважається недійсним, позивач не має можливості розпорядитися належним йому майном. Посилаючись на те, що позивачем та відповідачкою виконані усі умови договору, просив визнати його дійсним. 14 листопада 2023 року позивач та його представник позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити. Позивач пояснив, що у 2000 році він уклав договір міни, відповідно до якого набув у власність житловий будинок [ADDRESS] . Оскільки цей договір не був посвідчений нотаріально, він не може розпорядитися вказаним майном. При цьому сторони виконали умови договору і з 2000 року позивач фактично володіє вказаним вище будинком. Відповідачка в судовому засіданні позов визнала та пояснила, що вона дійсно уклала з позивачем угоду на біржі та на підставі договору міни відчужила будинок [ADDRESS] і набула у власність квартиру. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши долучені до матеріалів справи письмові докази, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що 25 квітня 2000 року між [PERSON] , з одного боку, та [PERSON] , з другого боку, був укладений договір міни нерухомого майна №0461, на підставі якого позивач набув у власність житловий будинок [ADDRESS] . Зазначений договір було посвідчено товарною біржею, доказів реєстрації договору в бюро технічної реєстрації матеріали справи не містять. Так, з матеріалів інвентарної справи №5693 вбачається, що право власності на житловий будинок [ADDRESS] за [PERSON] не зареєстроване. Оскільки спірний договір був укладений 25 квітня 2000 року на товарній біржі «Південна товарна біржа» (Очаківська філія), то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення ЦК Української\~РСР та Закон України «Про товарну біржу». Так, згідно зі статтею 1\~ЗУ «Про\~товарну біржу» (в редакції, чинній на час укладення договору міни) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону\~встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Згідно зі статтею 41\~ЦК Української\~РСР (в редакції, чинній на час укладення правочину) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до статті 42\~ЦК Української\~РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі статтею 47\~ЦК Української\~РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом статей 128, 153\~ЦК Української\~РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами у належній формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди. За змістом статті 224\~ЦК Української\~РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), до договору міни застосовуються відповідні правила договору купівлі-продажу, якщо інше не випливає зі змісту відносин сторін. Відповідно до статті 224\~ЦК Української\~РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227\~ЦК Української\~РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» (в редакції, чинній на час виникнення укладення договору) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Однак за загальним правилом, визначеним у статтях 47, 227\~ЦК Української\~РСР (в редакції, чинній на час укладення договору), договори купівлі-продажу нерухомості підлягали нотаріальному посвідченню. Таким чином, під час укладення позивачем 25 квітня 2000 року договору міни нерухомого майна існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227\~ЦК Української\~РСР договір купівлі-продажу житлових квартир, будинків повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК Української РСР), а відповідно до статті 153 ЦК Української РСР\~договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже положення статті 227\~ЦК Української\~РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Згідно зі статтею 47\~ЦК Української\~РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Відповідно до частини другої статті 48\~ЦК Української\~РСР по недійсній угоді кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом. Подібні правові висновки містяться у постановах ВС від 01.04.2020р. у справі №754/1466/15-ц та від 21.07.2021р. у справі № 640/3509/19. Крім того, Пленум ВСУ у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.07.1978 №3 (зі змінами і доповненнями) роз`яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійсною судом. Відповідно до пункту 4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в нотаріальній формі. Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Відтак, необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (статті\~227,\~242 ЦК Української РСР) у разі, якщо хоча б однією із сторін є громадянин, було установлено обов`язкову нотаріальну форму. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору. Аналогічні правові висновки викладені в постанові ВС від 21.07.2021 у справі №640/3509/19. Відповідно до положень частини 4 статті 263\~ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. З урахуванням викладеного, а також того факту, що сторони, укладаючи договір, не дотрималися встановленого законом порядку, позивач своє право у БТІ не зареєстрував, що підтверджується матеріалами дослідженої у судовому засіданні інвентарної справи, і сторони мають можливість укласти договір у нотаріальній формі, суд дійшов висновку про необґрунтованість позову та відсутність підстав для його задоволення.

Outcome: dismissed