Jurisdiction: civil
Date: 2023-12-03 00:00:00

\~ \~ \~ \~08.11.2021 позивачі [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] звернулися до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (далі по тексту ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс», треті особи: державний реєстратор виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Ліна Анатоліївна (далі по тексту держаний реєстратор Данилюк Л.А.), [PERSON] , про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, в якому\~просили суд: визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) про реєстрацію речового права на квартиру, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , проведене державним реєстратором виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Ліною Анатоліївною, згідно якого право власності на об`єкт нерухомого майна зареєстровано за товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс», індексний номер: 53283756 від 24.07.2020. \~ \~ \~ \~В обґрунтування позову зазначено, що позивачам на праві спільної сумісної власності належала на підставі Свідоцтва про право власності на житло № [NUMBER] від 16.07.1996, Свідоцтва про право на спадщину за законом № 2-2208 від 19.04.2008 та № 2-2210 від 19.04.2008, квартира, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] . 10.06.2008 між ТОВ «Український промисловий банк» та [PERSON] укладено кредитний договір № 233-0181004/ФК-08 (далі по тексту кредитний договір). З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та [PERSON] та [PERSON] укладено іпотечний договір № 233-0181004/Zфкіп-08, посвідчений державним нотаріусом Уманської міської нотаріальної контори Кравчук Т.І. за реєстровим № 2-3087, за яким в іпотеку банку було передано квартиру. 01.11.2019 права вимоги АТ «ДЕЛЬТА-БАНК» за кредитним договором та договором іпотеки у відповідності до договору купівлі продажу прав вимоги № 2077/К були продані ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс». 24.07.2020 державним реєстратором Данилюк Л.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 53283756, щодо державної реєстрації прав власності на квартиру за Централ Фінанс на підставі вищезазначеного договору іпотеки та договору купівлі-продажу прав вимоги № 2077/К в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». 14.08.2020 у відповідності до договору купівлі-продажу нерухомого майна, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. за реєстровим № 417, [PERSON] придбала у ТОВ «ФК «Централ Фінанс» вказану квартиру. Рішення реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» на підставі застереження про задоволення вимог іпотеко держателя є незаконним, оскільки позивач не отримувала письмові вимоги про усунення порушення, а оцінка предмета іпотеки не відповідає дійсності. 03.12.2019 та 03.04.2020 претензія ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» направлялась [PERSON] та [PERSON] . Згідно форми № 20 Укрпошти поштове відправлення від 03.04.2020 не було вручене адресатам за «інші причини, що не дали змоги виконати обов`язки щодо пересилання поштового відправлення». 03.12.2019 та 03.04.2020 претензія ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» направлялась [PERSON] . Згідно форми № 20 Укрпошти поштове відправлення від 03.04.2020 не було вручене адресату за «закінченням встановленого терміну зберігання». Таким чином реєстратору не було надано будь-яких доказі щодо вручення вимоги позичальнику та майновим поручителям, та останнім не перевірено вказаних обставин, що є порушенням вимог законодавства. \~ \~ \~ \~Частиною 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотеко держатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Згідно з п. 4.4.2. Договору іпотеки, іпотеко держатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Тобто проведення оцінки предмета іпотеки, на момент переходу права власності, крім іншого вимагає і сам Договір іпотеки. Позивачами звернуто увагу суду на те, що жодних оцінювачів у їх квартирі не було. Відповідно до висновку про вартість об`єкту оцінки № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 ТОВ «Експерт Робота» вартість квартири станом на 21.05.2020 складає 76843,00 грн. Вказаний висновок не містить відповідних пояснень щодо огляду об`єкта оцінки чи про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, в ньому не зазначені обґрунтування застережень та припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду та інформації про ціни продажу подібного (пропонованого) майна або інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна, відсутній також перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводилась оцінка, як того вимагає Національний стандарт № 1. У висновку не зазначено, який саме фактор вплинув на те, що вартість майна вказана у оцінці знизилась у порівнянні з оцінкою, зазначеною у Договорі іпотеки. Згідно висновку експерта ТОВ «Бюро експертиз та оцінки майна» № МА_26062021-001 за результатами проведення оцінки від 26.06.2021, вартість квартири станом на 26.06.2021 складає 565994 грн, що суттєво відрізняється від оцінки, яка проведена на момент переходу права власності до ТОВ «Фінансова компанія «Центр Фінанс». Висновок про оцінку підлягав реєстрації у Єдиній базі даних звітів про оцінку Фонду державного майна України, тому відповідно, тільки за умови наявності такої реєстрації цей звіт міг бути використаний відповідачем як доказ виконання вимог ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку». Вказаний висновок не був внесений до Єдиної бази звітів про оцінку на дату вчинення реєстраційних дій, що оспорюються (про що свідчить відсутність даних про це у самому Висновку) тому, на думку позивачів, ця обставина є доказом на підтвердження того, що реєстратору належний звіт про оцінку не надавався, а реєстрація відбулася без такої оцінки. Тому вважають, що порушення законодавства під час проведення оцінки квартири є такими, що ґрунтується на законі, адже висновок № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 про незалежну оцінку не відповідає вищевикладеним вимогам та не міг підлягати застосуванню. Згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців ТОВ «Експерт Робота» не має права займатися оціночною діяльністю. \~ \~ \~ \~Ухвалою від 15.11.2021 відкрито провадження у справі, вирішено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження та призначено у справі підготовче засідання. \~ \~ \~ \~11.08.2022 представником ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» - адвокатом Стратілатовим \~К.Г. надіслано до суду пояснення щодо позовної заяви [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, в якому він зазначив, що Іпотекодержатель надіслав іпотекодавцям іпотечні повідомлення (вимоги) листами від 03.12.2019 та 03.04.2020. Поштові відправлення були надіслані на адресу позивачів, зазначену ними у позові. Вказане свідчить про те, що відповідач належним чином виконав вимоги закону щодо надсилання позивачам іпотечних повідомлень. Позивачі мали можливість (кожен по двічі) отримати іпотечні повідомлення, але не одержали їх з власної вини. У зв`язку з цим діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця, яка позивачами не спростована. Посилання позивачів на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підстав недійсності вказаних правочинів, оскільки за змістом Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотеко держателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. В даному випадку 21.05.2020 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експерт Робота» на замовлення відповідача було проведено оцінку предмету іпотеки та складено висновок про вартість об`єкту. Вказаний звіт повністю відповідає вимогам Національних стандартів № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» та № 2 «Оцінка нерухомого майна». Зокрема, оцінювач ознайомився з об`єктом оцінки, зібрав та обробив вихідні дані та іншу інформацію, необхідну для проведення оцінки. Посилання позивачів на те, що оцінка не могла бути проведена без надання ними дозволу на огляд квартири та без «фактичного огляду квартири», є самовільним тлумаченням норм права. Щодо ознайомлення з об`єктом оцінки, то способи та ступінь такого ознайомлення законодавством встановлені та визначаються оцінювачем самостійно. Навіть у разі невідповідності визначеної оцінювачем вартості предмету іпотеки, це не може бути підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності. Належним способом захисту права іпотекодавця в такому випадку є стягнення з іпотекодержателя перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя. \~ \~ \~ \~Позивач [PERSON] та її представник адвокат Бурлака В.І. у судовому засіданні позовні вимоги підтримали, просили суд їх задовольнити в повному обсязі. Адвокат Бурлака \~В.І. зазначила, що державним реєстратором Данилюк Л.А. 24.07.2020 при прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 53283756, щодо державної реєстрації прав власності на квартиру за ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» у порушення вимог законодавства не було перевірено докази щодо вручення вимоги позичальнику та майновим поручителям. Крім того, відповідно до висновку про вартість об`єкту оцінки № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 ТОВ «Експерт Робота» вартість квартири станом на 21.05.2020 складає 76843,00 грн. Вказаний висновок не містить відповідних пояснень щодо огляду об`єкта оцінки чи про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, в ньому не зазначені обґрунтування застережень та припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду та інформації про ціни продажу подібного (пропонованого) майна або інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна, відсутній також перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводилась оцінка, як того вимагає Національний стандарт № 1. У висновку не зазначено, який саме фактор вплинув на те, що вартість майна, вказана у оцінці, знизилась у порівнянні з оцінкою, зазначеною у Договорі іпотеки. На замовлення позивачів ТОВ «Бюро експертиз та оцінки майна» за результатами проведення оцінки від 26.06.2021 складено висновок № МА_26062021-001, відповідно до якого вартість квартири станом на 26.06.2021 складає 565994 грн, що суттєво відрізняється від оцінки, яка проведена на момент переходу права власності до ТОВ «Фінансова компанія «Центр Фінанс». Таким чином висновок № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 про незалежну оцінку не відповідає вимогам законодавства, складений суб`єктом, що відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців не має права займатися оціночною діяльністю, тому не міг підлягати застосуванню. \~ \~ \~ \~Позивачі [PERSON] та [PERSON] у судове засідання не з`явились. 27.09.2022 позивачем [PERSON] подано до суду заяву, в якій він просив розгляд справи проводити у його відсутність. Зазначив, що позов підтримує повністю та просить суд його задовольнити. \~ \~ \~ \~Представник відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Центр Фінанс» адвокат Стратілатов К.Г. у судовому засіданні просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Просив суд врахувати, що повідомлення позивачам про відступлення права вимоги було надіслано 03.12.2019 та повторно 03.04.2020, що свідчить про те, що відповідач належним чином виконав вимоги закону щодо надсилання позивачам іпотечних повідомлень. Позивачі мали можливість отримати іпотечні повідомлення, але не одержали їх з власної вини. У зв`язку з цим діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця, Посилання позивачів на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підстав недійсності вказаного правочину. 21.05.2020 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експерт Робота» на замовлення відповідача було проведено оцінку у предмету іпотеки та складено висновок про вартість об`єкту. Вказаний звіт повністю відповідає вимогам Національних стандартів № 1 та № 2. Посилання позивачів на те,що оцінка не могла бути проведена без надання ними дозволу на огляд квартири та без «фактичного огляду квартири», є самовільним тлумаченням норм права. Щодо ознайомлення з об`єктом оцінки, то способи та ступінь такого ознайомлення законодавством встановлені та визначаються оцінювачем самостійно. Навіть у разі невідповідності визначеної оцінювачем вартості предмету іпотеки, це не може бути підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності. \~ \~ \~ \~Треті особи [PERSON] та [PERSON] у судове засідання не з`явились, причини неявки невідомі, про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином. \~ \~ \~ \~Вислухавши позивача, представника позивача та представника відповідача, дослідивши письмові матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд дійшов таких висновків. \~ \~ \~ \~Принцип захисту судом порушеного права особи будується при встановленні порушення такого права. \~ \~ \~ \~Так, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч. 1\~ст. 4 ЦПК України). \~ \~ \~ \~Згідно з принципом диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього\~Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1\~ст. 13 ЦПК України). \~ \~ \~ \~Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України). \~ \~ \~ \~Отже, зміст положень зазначених норм цивільного та цивільного процесуального права свідчить про те, що підставою для судового захисту цивільного права є його порушення, невизнання або оспорювання. \~ \~ \~ \~Судом встановлено, що 09.06.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» та [PERSON] було укладено Кредитний договір № 233-0181004/1/ФК-08, відповідно до умов якого банк надав [PERSON] відкличну кредитну лінію та в її межах надає кредитні кошти на наступних умовах: ліміт кредитування 494,36 грн; строк дії кредитної лінії 180 місяців; дата повернення кредиту 09.06.2023; мета кредитування оплата витрат позичальника на страхування предмета забезпечення за цим договором; процентна ставка за користування кредитом 20,0 % річних. \~ \~ \~ \~10.06.2008 між іпотекодержателем Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» та [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] було укладено Іпотечний договір № 233-0181004/Zфкіп-08, посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравчук Т.І. та зареєстрований в реєстрі за № 2-3088/139 (далі Іпотечний договір). \~ \~ \~ \~Відповідно до п. 1.1. Іпотечного договору іпотека за цим договором забезпечує вимоги іпотеко держателя за: кредитним договором № 233-0181004/1/ФК-08 від 10.06.2008; за кредитним договором «Відновлювальна кредитна лінія на сплату страхових платежів» № 233-0181004/1/ФК-08 від 10.06.2008. \~ \~ \~ \~Згідно з п. 1.2. Предметом іпотеки є квартира номер [ADDRESS] . \~ \~ \~ \~Сторони цього договору оцінюють Предмет іпотеки у 145400,00 грн (п. 1.3. Іпотечного договору). \~ \~ \~ \~Відповідно до п. 2.1.4 та п. 2.1.6. іпотекодержатель має право у випадку невиконання основного зобов`язання звернути стягнення на предмет іпотеки. У випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки. \~ \~ \~ \~У випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотеко держатель надсилає іпотекодавцю (позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань; вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотеко держателя залишається без задоволення, іпотеко держатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки (п. 4.2 Іпотечного договору). \~ \~ \~ \~Відповідно до п. 4.4.1. іпотеко держатель вправі задовольнити свої вимоги шляхом прийняття предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов`язання. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотеко держателя на предмет іпотеки. \~ \~ \~ \~Згідно з п. 4.4.2. шляхом продажу іпотеко держателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, іпотеко держатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотеко держателем або на підставі незалежної експертної оцінки Предмета іпотеки. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цього договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки. \~ \~ \~ \~Позивачем у позовній заяві зазначено, що 01.11.2019 права вимоги АТ «ДЕЛЬТА-БАНК» за кредитним договором та договором іпотеки у відповідності до договору купівлі продажу прав вимоги № 2077/К були продані ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс». \~ \~ \~ \~Суд позбавлений можливості встановити, чи попередньо первісним кредитором Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк», правонаступником якого є АТ «ДЕЛЬТА-БАНК» 01.11.2019 відступлено відповідачу ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» право вимоги за кредитним договором № 233-0181004/1/ФК-08 від 09.06.2008 та Іпотечним договором № 233-0181004/Zфкіп-08 від 10.06.2008, оскільки на підтвердження зазначеного ні стороною позивача, ні відповідача не надано жодних доказів. При цьому враховуючи, що сторони не оспорюють факт переходу до ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» прав вимоги за кредитним договором № 233-0181004/1/ФК-08 від 09.06.2008 та Іпотечним договором № 233-0181004/Zфкіп-08 від 10.06.2008, суд вважає зазначені обставини встановленими та такими, що не підлягають доказуванню. \~ \~ \~ \~03.12.2019 за вих. № 426, № 427, № 428 ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс» рекомендованим листом з повідомленням було надіслано [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] вимогу про усунення порушень кредитного договору. У зазначеній вимозі повідомлено [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , що 01.11.2019 права вимоги Банку до Позичальника за Кредитним договором та Договором іпотеки були відступлені ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс». Доведено до відома, що станом на 01.11.2019 позичальник всупереч умов кредитного договору не виконує свої обов`язки, внаслідок чого за ним обліковується наступна заборгованість: за кредитом 30473,15 грн, з них прострочена 15806,03 грн; за процентами 3579,61 грн; за комісіями 480,00 грн; пеня 5281,08 грн; штраф 600,00 грн. Відтак вони вимагають терміново усунути порушення Кредитного договору. Звернуто увагу, що у випадку непогашення простроченої заборгованості та неустойки за кредитним договором, Фінансова компанія буде змушена в рахунок погашення вказаного боргу звернути стягнення на майно, що складає предмет договору іпотеки, а саме: квартиру [ADDRESS] , згідно ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку». \~ \~ \~ \~02.04.2020 за вих. № 450, № 451, № 452 ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс» рекомендованим листом з повідомленням було надіслано [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] аналогічну за замістом вимогу про усунення порушень кредитного договору, яка містить розбіжність лише за сумою заборгованості по процентам, комісії та пені. \~ \~ \~ \~До письмових пояснень на позовну заяву представником відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанси» на підтвердження надіслання [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] вимог про усунення порушень кредитного договору за вих. № 426, № 427, № 428 від 03.12.2019 та вих. № 450, № 451, № 452 від 02.04.2023 долучено: копії накладних та копії опису вкладення до листів з оголошеною цінністю, де в описах зазначено вимоги від 02.04.2020, копію договору 2077/К купівлі-продажу права вимоги та копію розрахунку заборгованості за кредитним договором станом на 01.04.2020; копії фіскальний чеків; та копії повернутих рекомендованих листів без вручення адресатам. Згідно з формою № 20 Укрпошти поштове відправлення від 03.04.2020 не було вручене адресатам [PERSON] та [PERSON] за «інші причини, що не дали змоги виконати обов`язки щодо пересилання поштового відправлення». Згідно з формою № 20 Укрпошти поштове відправлення від 03.04.2020 не було вручене адресату [PERSON] за «закінченням встановленого терміну зберігання». \~ \~ \~ \~24.07.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Л.А. було зареєстровано за ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс» квартиру [ADDRESS] . \~ \~ \~ \~14.08.2020 між ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. Зазначене підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 242457492 від 30.01.2021. \~ \~ \~ \~Що стосується спірних правовідносин суд керується таким. \~ \~ \~ \~У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша\~статті 12 Закону України «Про іпотеку»). \~ \~ \~ \~Згідно із частиною першою\~статті 33 Закону України «Про іпотеку»\~у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. \~ \~ \~ \~Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя\~статті 33 Закону України «Про іпотеку»). \~ \~ \~ \~Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених\~Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов слід виходити з такого. \~ \~ \~ \~Відповідно до частини першої\~статті 317 ЦК України\~власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена. \~ \~ \~ \~Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом. \~ \~ \~ \~Відповідно до частини першої\~статті 33 Закону України «Про іпотеку»\~у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. \~ \~ \~ \~Згідно із частиною першою\~статті 35 Закону України «Про іпотеку»\~у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга\~статті 35 зазначеного Закону). \~ \~ \~ \~Отже, за змістом частини першої статті\~33\~та частини першої статті\~35 Закону України «Про іпотеку»\~реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої\~статті 35 Закону України «Про іпотеку». \~ \~ \~ \~Вимоги частини першої\~статті 35 Закону України «Про іпотеку»\~не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). \~ \~ \~ \~Умови договору іпотеки та вимоги частини першої\~статті 35 Закону України «Про іпотеку»\~пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. \~ \~ \~ \~Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270. \~ \~ \~ \~У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. \~ \~ \~ \~За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої\~статті 35\~Закону України\~«Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. \~ \~ \~ \~Таким чином, недотримання вимог частини першої\~статті 35 Закону України «Про іпотеку»\~щодо належного надсилання\~іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. \~ \~ \~ \~При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. \~ \~ \~ \~В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном. \~ \~ \~ \~Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №\~1127 (далі Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). \~ \~ \~ \~Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому. \~ \~ \~ \~Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 у справі № 802/1340/18-а, від 19.05.2020 у справі № 644/3116/18 та від 26.07.2023 у справі № 759/5454/19. \~ \~ \~ \~Судом встановлено, що відовідачем на адресу іпотекодавців було направлено повідомлення-вимогу від 03.12.2019 та від 02.04.2020 про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги позивачам. Відповідно до матеріалів справи поштові відправлення повернулися без вручення адресатам за сплином строку зберігання або з «інших причин, що не дали змоги виконати обов`язки щодо пересилання поштового відправлення», що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій. \~ \~ \~ \~Суд не бере до уваги доводи представника відповідача про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги та що така вимога не була отримана [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] з їх власної вини, оскільки зазначене не підтверджується жодними доказами. \~ \~ \~ \~Крім того, вищевикладене не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя. \~ \~ \~ \~Позивачі як на підставу для задоволення позовних вимог у позовній заяві посилалися також на те, що висновок про вартість об`єкту оцінки № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020, проведений ТОВ «Експерт Робота» не містить відповідних пояснень щодо огляду об`єкта оцінки чи про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, в ньому не зазначені обгрунтування застережень та припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду та інформації про ціни продажу подібного (пропонованого) майна або інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна, відсутній також перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводилась оцінка, як того вимагає Національний стандарт №1. У висновку не зазначено, який саме фактор вплинув на те, що вартість майна вказана у оцінці знизилась у порівнянні з оцінкою, зазначеною у Договорі іпотеки. Також ними було замовлено інший висновок від 26.06.2021 згідно якого вартість квартири станом на 26.06.2021 складає 565994 грн, що суттєво відрізняється від оцінки, яка проведена на момент переходу права власності до ТОВ «Фінансова компанія «Центр Фінанс». Тому вважають, що порушення законодавства під час проведення оцінки квартири є такими, що ґрунтується на законі, адже висновок № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 про незалежну оцінку не відповідає вищевикладеним вимогам та не міг підлягати застосуванню. Крім того, згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців ТОВ «Експерт Робота» не має права займатися оціночною діяльністю. \~ \~ \~ \~Частиною 3\~ст. 37 Закону України «Про іпотеку»\~визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. \~ \~ \~ \~В ухвалі Верховного Суду від 16.06.2021 зазначено, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правовий висновок щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації. \~ \~ \~ \~Позивачі, подаючи позов, категорично не погоджуються з оцінкою майна, що має суттєве значення для вирішення справи. \~ \~ \~ \~Судом встановлено, що відповідно до висновку ТОВ «Експерт Робота» про вартість об`єкту оцінки № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020, долученого представником відповідача до письмових пояснень від 11.08.2022, вартість квартири станом на 21.05.2020 складає 76843 грн 00 коп. \~ \~ \~ \~При вирішенні спору суд не бере до уваги висновок ТОВ «Бюро експертиз та оцінки майна» № МА_26062021-001за результатами проведення оцінки від 26.06.2021, оскільки він не стосується предмету спору та не може підтвердити реальну вартість майна станом на час перереєстрації права власності на іпотечне майно. Крім того, умовами іпотечного договору не передбачено вибір суб`єкта оцінки іпотекодавцями. \~ \~ \~ \~При цьому, суд погоджується з доводами позивачів, що вартість майна, вказана у висновку ТОВ «Експерт Робота» № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020, суттєво знизилась у порівнянні з оцінкою, зазначеною у Договорі іпотеки, у пункті 1.3. якого зазначено, що сторони оцінюють предмет іпотеки у розмірі 145400 грн 00 коп. Крім того, зазначена у висновку ТОВ «Експерт Робота» № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 вартість не відповідає ринковій вартості належної позивачам на праві власності квартири. \~ \~ \~ \~До зазначеного висновку ТОВ «Експерт Робота не додано звіту про оцінку майна, що позбавляє суд встановити, чим саме керувався експерт при визначенні вартості квартири [ADDRESS] , чи були використані будь-які методичні підходи оцінки майна, в тому числі дохідний і порівняльний. \~ \~ \~ \~Також відповідачем не заперечується факт, що експертом не було проведено фактичний огляд квартири, належної на праві приватної власності позивачів, та із запитом про можливість проведення огляду останній до них не звертався. \~ \~ \~ \~Згідно з ч. ч. 1, 5, 6\~ст. 81 ЦПК України\~кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. \~ \~ \~ \~Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. \~ \~ \~ \~Враховуючи викладене, оцінюючи здобуті по справі докази за своїм внутрішнім переконанням щодо їх належності, допустимості та достовірності, суд, розглядаючи даний спір у межах заявлених позовних вимог, вважає, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання позивачами письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, бере до уваги оспорення позивачами оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому доходить висновку, що позовні вимоги [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] є такими, що підлягають задоволенню. \~ \~ \~ \~Згідно з вимогами ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача, тому судовий збір, який сплатила позивач при зверненні до суду, відповідно до ст. 141 ЦПК України підлягає стягненню з відповідача на користь позивача. \~ \~ \~ \~На підставі викладеного вище,

Outcome: approved