Jurisdiction: civil
Date: 2023-11-29 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду із вищезазначеним позовом. Позивач посилається на те, що вона є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею: 0,7713 га. (кадастровий номер 6122655300:01:001:0239), яка розташованої на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області; 1,7618 га. (кадастровий номер 6122689600:01:001:0114),), яка розташованої на території Чистопадівської сільської ради Зборівського району Тернопільської області . 02 квітня 2016 року уклала договори оренди (далі Договори) з ТОВ «Розтоцьке» строком на 7 років. Державна реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена орендарем 06 червня 2016 року. В грудні 2021 року дізналася що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни до записів про державну реєстрацію іншого речового права, права оренди щодо вказаних земельних ділянок. Зокрема право оренди на земельні ділянки зареєстровано за ТОВ «Західна Агровиробнича компанія», чим змінено орендаря з яким укладав договори оренди. Строк дії оренди визначено до 11 квітня 2027 року з правом пролонгації та вказано, що договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, чим змінено строк оренди. Підставою для державної реєстрації іншого речового права, крім Договорів укладених з ТОВ «Розтоцьке», вказано додаткові угоди від 11 квітня 2018 року та від 29 жовтня 2020 року по земельній ділянці (кадастровий номер 6122655300:01:001:0239) та додаткова угода від 11 квітня 2018 року по земельній ділянці (кадастровий номер 6122689600:01:001:0114). Додаткових угод про заміну сторони та внесення змін до Договорів не підписувала. Запис про державну реєстрацію речового права (додаткових угод) порушує її права щодо вільного володіння, користування та розпорядження своїм майном. Також з 2018 року ТОВ «Розтоцьке» систематично не сплачує орендну плату, що є істотним порушенням умов договору оренди. Представник позивача позовні вимоги підтримала, про що подала відповідну заяву. Представник відповідача ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія», згідно подано відзиву вважає позовні вимоги безпідставними, оскільки [PERSON] повністю отримала орендну плату за 2018-2021 року, що підтверджується відповідними платіжними відомостями. Також позивачем не подано належних доказів, які б свідчили, що додаткові угоди підписані не ним. Таким доказом міг бути висновок експерта з даного питання. Суд, дослідивши матеріали справи вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав. Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею: 0,7713 га. (кадастровий номер 6122655300:01:001:0239), яка розташованої на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області; 1,7618 га. (кадастровий номер 6122689600:01:001:0114), яка розташованої на території Чистопадівської сільської ради Зборівського району Тернопільської області (а.с. 8,9). 02 квітня 2016 року уклала договори оренди (далі Договори) з ТОВ «Розтоцьке» строком на 7 років. Державна реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена орендарем 06 червня 2016 року (а.с.33-36, 39-42). Згідно п. 8 Договори укладено на 7 (сім) років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Пункт 36 Договорів оренди землі передбачає, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі і за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Згідно додаткових угод від 11 квітня 2018 року та від 29 жовтня 2020 року по земельній ділянці (кадастровий номер 6122655300:01:001:0239) та додаткової угоди від 11 квітня 2018 року по земельній ділянці (кадастровий номер 6122689600:01:001:0114) про заміну сторони та внесення змін до Договорів, новим орендарем земельних ділянок стало ТОВ «Західна агровиробнича компанія» (а.с.70,71,72). Відповідно до п. 4.2 додаткових угод внесені зміни а пунк 9 Договорів в пункт 9 та викладеного його в новій редакції: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки 905,05 грн. та 7392,53 грн. за рік оренди.. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно право оренди на належні [PERSON] земельні ділянки передане від ТОВ «Розтоцьке» до ТОВ «Західна агровиробнича компанія». Підставою для державної реєстрації державним реєстратором вказано: додаткова угода до договору оренди землі від 29.05.2018 р.(а.с.10-11). Згідно ст.2\~ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Статтею 4\~ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до положення ч.1 ст.11\~Цивільного кодексу\~України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Пунктом 3 частиною 2 статті 11\~Цивільного кодексу\~України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі. Відповідно до статті 13\~Цивільного кодексу\~України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Згідно з ч. 1 ст.\~15\~Цивільного кодексу\~України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За змістом ч. 1 ст.\~16\~Цивільного кодексу\~України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Згідно ст.\~90\~ЗК України власники земельних ділянок мають право передавати їх в оренду. Відповідно до ст.\~93\~ЗК України орендодавцем земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Частиною 2 статті 792\~ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. За правилами ч.1 ст.2\~Закону України\~"Про\~оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За змістом ст.124\~ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки із орендарем. Згідно ст.\~13\~Закону України\~"Про\~оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно положень Закону України\~«Про оренду\~землі» договір оренди укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Згідно ст.16\~Закону України\~«Про оренду\~землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Відповідно до ч. 1 cт. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата. Статтею 18\~Закону України\~"Про\~оренду землі" визначено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Згідно з ч.1 ст.19\~Закону України\~«Про оренду\~землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін. Відповідно до вимог ч. 5 ст.\~116\~ЗК України передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря. За змістом ст.\~8\~Закону України\~«Про оренду\~землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Відповідно до ч.1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Здійснення правочину законодавством може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі їх суб`єктів). У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права. Частиною першою статті 205\~ЦК України передбачено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Згідно ч.1, 2 ст.207\~ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли. [PERSON] заперечує факт підписання нею додаткових угоди, отримання ним будь-яких пропозицій від ТзОВ «Західна агровиробнича компанія», щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі з вказаним товариством, погодження між сторонами істотних умов договору. В ході розгляду цивільної справи призначено судово-почеркознавчу експертизу. Згідно висновку експерта № 596/597/23-22 від 29 вересня 2023 року підпис у графі «Орендодавець» у додаткових угодах від 11 квітня 2018 року та від 29 жовтня 2020 року по земельній ділянці (кадастровий номер 6122655300:01:001:0239) та додатковій угоді від 11 квітня 2018 року по земельній ділянці (кадастровий номер 6122689600:01:001:0114) (а.с.17-19) виконано не [PERSON] , а іншою особою (а.с. 88-93). Відповідно до частини третьої статті 203\~ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Згідно зі статтею 204\~ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими. Водночас, відповідно до ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст.203 цього кодексу. Вимогами ст.216\~ЦК України встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Відповідно до ч.1 ст.236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Отже, така додаткова угода є неукладеною, однак ТзОВ «Західна агровиробнича компанія» продовжує користування землею, чим порушує права позивача на користування та розпорядження належним їй майном. Враховуючи вищенаведене, а також те, що судом встановлено, що [PERSON] не підписувала додаткових угод, суд приходить до висновку, що позивач не отримувала пропозицій від ТзОВ «Західна агровиробнича компанія» щодо укладення додаткових угод, не погоджувала умови та не підписувала її, а тому не можна вважати, що сторони досягли усіх істотних умов, що передбачені ст.15 Закону України "Про оренду землі". Відповідно до положень Закону України\~«Про оренду\~землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно абц.1 ч.3 ст.10 вказаного Закону, реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно; відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом. Згідно положень п.2, 3 ч.1 ст.24\~Закону України\~«Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» в державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заява подана неналежною особою або подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом. Таким чином, до кола повноважень реєстратора входить перевірка повноважень особи заявника, дослідження документів на предмет їх відповідності вимогам законодавства, визначення факту виникнення в заявника речового права на нерухоме майно або ж його обтяження. Відповідно до положень ч.2 ст.26\~Закону України\~«Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом а пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Оскільки вказаний договір є неукладеним, запис про державну реєстрацію речового права (додаткової угоди) порушує права позивача щодо вільного володіння, користування та розпорядження своїм майном, суд вважає, що вимога про скасування рішення про державну реєстрацію додаткових угод (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) до Договорів підлягає задоволенню. Що стосується позовних вимог про розірвання Договорів укладених між [PERSON] та ТОВ «Розтоцьке», які були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, записи про інше речове право 06 червня 2016 р. за № 14908880 та за №14906580, суд зазначає наступне. Згідно із статтею 629\~ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 13\~Закону України\~"Про\~оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частинами 1, 2 ст.15\~Закону України\~«Про оренду\~землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Частинами першою-третьою статті 21\~Закону України\~«Про оренду\~землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю»). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Договорами оренди укладеними [PERSON] та ТОВ «Розтоцьке» було встановлено, що орендна плата сплачується орендарем у грошовій формі та розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно до п.11 Договорів орендар сплачує орендну плату до завершення поточного року. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом\~України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»). Відповідно до частин першої та другої статті 651\~ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до пункту д частини першої статті 141\~ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. При цьому несвоєчасна сплата означає несплату певної суми грошових коштів у певний строк, зокрема у строк, передбачений договором оренди землі. Обґрунтовуючи свою вимогу, позивач вказує, що з 2018 року вона систематично не отримує від ТОВ «Розтоцьке» грошові кошти за оренду. Згідно зі статтею 610\~ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Неналежне виконання (невиконання) умов договору, а саме невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526\~ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Вищезазначене свідчить про те, що відповідач ТОВ «Розтоцьке» не вчиняв належних дій, передбачених чинним законодавством, спрямованих на виконання умов договору оренди землі в частині здійснення позивачу плати за користування земельною ділянкою, хоча обов`язок з виплати орендної плати у передбачених договором розмірі та строки покладається на орендаря. Подавати заяви чи скарги у зв`язку із невиконанням орендарем істотних умов договорів є правом, а не обов`язком позивача. ТОВ ««Розтоцьке» повинно було вчинити всі належні та необхідні дії з метою своєчасної та повної оплати орендних платежів, на підтвердження фактичного виконання ним умов договору оренди землі, проте належних та допустимих доказів, які б свідчили про виконання своїх обов`язків за спірним правочином за оспорюваний період по сплаті позивачу орендної плати надано не було. Судом встановлено, що відповідач ТОВ ««Розтоцьке» не виконало своїх зобов`язання, що свідчить про систематичну несплату орендної плати на користь позивача за вказаним договором, що відповідно до пункту д частини першої статті 141\~ЗК України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди землі, у зв`язку із чим позов в цій частині підлягає до задоволення. Згідно ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. . До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема пов`язані із проведенням експертизи. Відповідно до статті 141\~ЦПК України підлягає стягненню з відповідача судовий збір, витрати по сплаті якого понесені позивачем і документально підтвердженні. Зокрема, позивачем сплачено 4294,40 грн., які підлягає солідарного стягнення з відповідачів ТзОВ «Західна Агровиробнича Компанія» та ТОВ «Розтоцьке». По справі проведено судово-почеркознавчу експертизу вартість якої згідно акту здачі-приймання висновку експерта № 596/597/23-22 становить 8364,30 грн. Таким чином всього з відповідачів ТзОВ «Західна Агровиробнича Компанія» та ТОВ «Розтоцьке» підлягає стягненню солідарно в користь [PERSON] судові витрати в розмірі 12\~648,70 грн. (4294,40 + 8364,30).

Outcome: approved