Jurisdiction: civil
Date: 2023-12-05 00:00:00

У жовтні 2022 року позивач [PERSON] , звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг» про визнання майнових прав на об`єкт будівництва. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що 18.08.2015 між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» було укладено договір намірів № ПМ/2С-К115, предметом якого були наміри укласти попередній договір купівлі-продажу квартири № 115 загальною площею 42,54 кв.м. на 10 поверсі другої секції в ЖК «Панорамне містечко». Позивач зауважує, що відповідно до умов вказаного договору ним було сплачено на рахунок відповідача-1 суму коштів у розмірі 10000,00 грн. 25.08.2015 між позивачем та ТОВ «СБ ЛТД» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого відповідач-1 зобов`язувався передати протягом 2-го кварталу 2016 позивачу у власність окрему квартиру [ADDRESS] кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:82:414:0005. 25.08.2015 між позивачем та ТОВ «СБ ЛТД» укладено договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К115, відповідно до якого позивач зобов`язується у строк до 28.08.2015 включно, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» вартості об`єкту, яка становить 594144,00 грн. у тому числі ПДВ 99024,00 грн. 06.04.2016 між ТОВ «СБ ЛТД» та позивачем укладено Додаткову угоду № 1 до договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К115 від 25.08.2015, згідно умов якої позивач зобов`язується у строк до 15.05.2016 включно, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» грошові кошти у розмірі 633600,00 грн., у тому числі ПДВ 105600,00 грн. 19.04.2016 відповідно до умов договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К115 від 25.08.2015, відповідач-1 передав, а позивач прийняв у володіння та користування квартиру [ADDRESS] . 20.05.2017 між ТОВ «СБ ЛТД», позивачем та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» укладено Договір про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого відбулась заміна ТОВ «СБ ЛТД», на ТОВ «Укрміськбуд Холдинг». 20.05.2017 між позивачем, ТОВ «СБ ЛТД» та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» було укладено тристоронній договір про заміну сторони у попередньому договорі купівлі-продажу квартири. Позивач свої зобов`язання виконав в повному обсязі, а відповідачі не виконали свої зобов`язання перед позивачем, у власність вказане майно не передали, а будинок взагалі не введений в експлуатацію. Враховуючи викладене, позивач просить визнати за [PERSON] майнове право на оформлення у власність однокімнатної квартири [ADDRESS] , кадастровий номер земельної ділянки 80000000000:82:412:0040; судові витрати просив покласти на відповідача. Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 11.11.2022 року відкрито провадження у справі за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг» про визнання майнових прав на об`єкт будівництва. Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 11.10.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. В судове засідання позивач не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку, надав до суду заяву, в якій просив провести розгляд справи за відсутності сторони позивача, зазначив, зо підтримує позовні вимоги та просить їх задовольнити. Відповідачі в судове засідання не з`явилися, про час, дату та місце розгляду справи повідомлені в установленому законом порядку; будь-яких заяв чи клопотань на адресу суду не надійшло. Оскільки сторона позивача не заперечувала проти проведення заочного розгляду справи і відповідно до ст. ст. 223, 280 ЦПК України суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Суд, вивчивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, приходить до наступного. Як встановлено судом, 18.08.2015 між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» було укладено договір намірів № ПМ/2С-К115, предметом якого були наміри укласти попередній договір купівлі-продажу квартири № 115 загальною площею 42,54 кв.м. на 10 поверсі другої секції в ЖК «Панорамне містечко», відповідно до умов вказаного договору позивачем сплачено на рахунок відповідача-1 суму коштів у розмірі 10000,00 грн, що підтверджується квитанцією № 410301000967141439980269 від 19.08.2015. 25.08.2015 між позивачем та ТОВ «СБ ЛТД» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого відповідач-1 зобов`язувався передати протягом 2-го кварталу 2016 позивачу у власність окрему квартиру [ADDRESS] кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:82:414:0005, право на спорудження якого виникло у відповідача-1 на підставі договору оренди земельної ділянки від 15.11.2007, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради у книзі записів державного реєстру договорів № 79-6-00558 від 16.11.2007, а позивач зобов`язався сплатити його вартість. Вартість одного квадратного метра на момент укладення зазначеного договору становила 14400,00 грн, що визначено п.2.3.2 попереднього договору. 25.08.2015 між позивачем та ТОВ «СБ ЛТД» укладено договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К115, відповідно до якого позивач зобов`язується у строк до 28.08.2015 включно, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» вартості об`єкту, яка становить 594144,00 грн. у тому числі ПДВ 99024,00 грн. 13.01.2016 було проведено технічну інвентаризацію квартири та виготовлено технічний паспорт на квартиру [ADDRESS] . Згідно технічного паспорту загальна площа квартири становить 44,00 кв.м. 06.04.2016 між ТОВ «СБ ЛТД» та позивачем укладено Додаткову угоду № 1 до договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К115 від 25.08.2015, згідно умов якої позивач зобов`язується у строк до 15.05.2016 включно, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» грошові кошти у розмірі 633600,00 грн., у тому числі ПДВ 105600,00 грн. Сторонами визначено, що платежі здійснюються наступним чином: 594144,00 грн у термін до 28.08.2015, 39456 грн. - у термін до 15.05.2016. 19.04.2016 відповідно до умов договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К115 від 25.08.2015, відповідач-1 передав, а позивач прийняв у володіння та користування квартиру [ADDRESS], що підтверджується актом приймання-передачі квартири від 19.04.2016. 20.05.2017 між ТОВ «СБ ЛТД», позивачем та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» укладено Договір про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого відбулась заміна ТОВ «СБ ЛТД», на ТОВ «Укрміськбуд Холдинг», у зв`язку з чим, відповідач-2 прийняв на себе всі права і обов`язки відповідача-1 та став правонаступником ТОВ «СБ ЛТД» за договором про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К115 від 25.08.2015. 20.05.2017 між позивачем, ТОВ «СБ ЛТД» та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» було укладено тристоронній договір про заміну сторони у попередньому договорі купівлі-продажу квартири, посвідченому 25.08.2015 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., зареєстрованим в реєстрі за № 1482, яким сторони узгодили переведення всіх прав та обов`язків за попереднім договором разом з усіма укладеними до нього договорами про внесення змін та доповнень у разі їх наявності до відповідача-2 ТОВ «Укрміськбуд Холдинг». Відповідно до п. 1.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 25.08.2015, плановий термін закінчення будівництва Будинку - ІV (четвертий) квартал 2015. Згідно з п. 1.4.1. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 25.08.2015, сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом - ІІ (другого) кварталу 2016, але в будь-якому разі не раніше отримання відповідачем правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 Попереднього договору. Позивач свої зобов`язання виконав в повному обсязі, що підтверджується платіжним дорученням № 1 від 28.08.2015 на суму 584144,00 грн, квитанцією № 132 від 28.08.2015 на суму 584154,00 грн, платіжним дорученням № 2 від 18.04.2016 на суму 39456,00 грн., квитанцією № 301 від 18.04.2016 на суму 40000,00 грн. Проте відповідачі не виконали свої зобов`язання перед позивачем, у власність вказане майно не передали, а будинок взагалі не введений в експлуатацію, на спростування вказаного жодних пояснень та належних доказів не надали. Згідно ст. 328 ЦК України, право власності на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Як роз`яснив, пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в п. 5 Постанови «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 07.02.2014 № 5, вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов`язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві. Первинний договір купівлі-продажу майнових прав не створив жодних юридичних наслідків, а тому укладення наступних договорів щодо спірного майна тягне за собою їх недійсність, відповідно, і реєстрація права власності на підставі таких документів підлягає скасуванню. Положеннями статті 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага (ст. 177 ЦК України). Статтею 190 ЦК України встановлено, що майном, як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю. Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із частиною 3 статті 203 Цивільного кодексу України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. З аналізу вищенаведених норм випливає, що основним юридичним фактом, який необхідно встановити для визначення який саме правочин вчинено сторонами є дійсна спрямованість волі сторін при вчиненні правочину. Відповідно до частини 4 статті 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Згідно із частинами 5, 6 статті 13 закону України «Про судоустрій та статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права. Так, аналогічні правові висновки, про те, що у справах про визнання правочину удаваним, основним юридичним фактом, який підлягає встановленню судом є дійсна спрямованість волі сторін зазначено у: Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06.06.2018 у справі №910/19473/17 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 74767056); Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11.04.2018 у справі 707/1541/16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 73369088); Постанові Верховного Суду України від 07.09.2016 у справі №6-1026цс16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 61718485). Відповідно до частини 1 статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно із четвертим абзацом статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Відповідно до частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Згідно із частиною 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах. Разом з тим, із змісту Попереднього договору та Договору про забезпечення виконання зобов`язань вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) Об`єкту договору купівлі-продажу, узгодили ціну продажу Об`єкту, узгодили порядок та строк здійснення оплати за Об`єкт договору, узгодили плановий строк введення в експлуатацію Будинку. У Попередньому договорі та у Договорі про забезпечення виконання зобов`язань встановлено зобов`язання Позивача щодо внесення грошових коштів, які зараховуються на виконання зобов`язання щодо сплати загальної ціни купівлі-продажу квартири, тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу. Наявність у Попередньому договорі та у договорі про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, договору про заміну сторони у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, вищенаведених, узгоджених між сторонами зобов`язань вказує на те, що назва договору «Попередній договір» не відповідає змісту договору та дійсним правовідносинам, що склались між сторонами. Таким чином з`ясуванні сутності зобов`язання, яке виникло внаслідок укладення правочину, має здійснюватися шляхом оцінки умов договору про права та обов`язки сторін у їх сукупності. Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до частини 1 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Згідно із частиною 2 статті 656 Цивільного кодексу України Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Відповідно до частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із частиною 1 статті 527 Цивільного кодексу України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). У силу ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а саме ст. 3 визначено поняття «майнових прав», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (прав на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Майнове право можна визначити як «право очікування», воно є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове прав на відповідне майно в майбутньому (правова позиція ВСУ викладена в постановах від 30.01.2013 по справі № 6-168цс1, від 30.03.2016 по справі № 6-265цс16). Європейським судом з прав людини, зокрема у Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви №846/16 та 1075/16), закріплено поняття та принцип «Легітимних очікувань». Відповідно до положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «ЄКПЛ») до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права. Так відповідно до правових висновків Європейського суду з прав людини переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист. З викладеного випливає, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист, тобто визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва за умови належного виконання Позивачем взятих на себе зобов`язань з оплати грошових коштів, що зараховуються як плата за квартиру, являється належним способом захисту прав майбутнього покупця. З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг» про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, - підлягають задоволенню. В частині стягнення судових витрат на користь позивача, суд вважає, що дані вимоги не підлягають задоволенню відповідно до правил ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved