Jurisdiction: civil
Date: 2023-11-13 00:00:00

У жовтні 2023 року [PERSON] звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Інвест», приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», [PERSON] , в якому просила суд стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на її користь переплату за Договором № 46-1512/2015-1 від 15.12.2015 про участь у Фонді фінансування будівництва в сумі 30 000 грн., витрати на правову допомогу в розмірі 15 000 грн. та судовий збір в сумі 908 гривень. Позовні вимоги мотивує тим, що 15 грудня 2015 року між нею та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» був укладений Договір № 46-1512/2015-1 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого Довіритель зобов`язався передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язався прийняти грошові кошти на рахунок фонду фінансування будівництва у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК «Харківський», затверджений Наказом Директора Управителя № 16 від 14.09.2015, Договором між Забудовником та Управителем № 14/09/15 від 14.09.2015. Пунктом 5.3 Договору встановлено, що Довіритель здійснює фінансування об`єкта інвестування за встановленою на момент фінансування поточною ціною вимірної одиниці об`єкта будівництва. 15 грудня 2015 року на виконання умов Договору [PERSON] , який є чоловіком [PERSON] перерахував на рахунок відповідача 1 052 700 грн. Сплативши 100% вартості об`єкта інвестування, а саме квартири [ADDRESS] площею 70,18 кв.м. позивач набула статус Довірителя Фонду ФБ виду А «ЖК Харківський» та отримала Свідоцтво № С46-1512/2015-1 від 18.12.2015 про участь у ФФБ виду А «ЖК Харківський». 18 грудня 2015 року між позивачем та відповідачем був укладений Договір № М46-1512/2015-1 про відступлення майнових прав, відповідно до якого відповідач відступив позивачу майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру [ADDRESS] площею 70,18 кв.м. 09 грудня 2020 року на замовлення [PERSON] ФОП [PERSON] було здійснено технічну інвентаризацію - обмір квартири [ADDRESS] та встановлено, що загальна площа квартири становить 84,6 кв.м. 14 січня 2021 року листом № 35-14/01/21 відповідач повідомив позивача, що Забудовник (ТОВ «ІК «Укрбуд Інвест») повідомив Управителя про введення об`єкту в експлуатацію, а саме ЖК «Харківський», який знаходиться за адресою: [ADDRESS] та надав Управителю дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування, отримані від органів, що здійснюють технічну інвентаризацію об`єктів інвестування. Згідно зазначеного листа фактична площа квартири [ADDRESS] склала 86,7 кв.м. Таким чином, позивачка зазначає, що площа квартири відрізняється від тих даних, що надані управителем ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», а саме вона менша на 2,1 кв.м. Розпорядженням Дарницької районної в м. Києві Державної адміністрації від 21.01.2021 № 19 багатоквартирному житловому будинку у складі проекту будівництва громадсько-житлового комплексу по [ADDRESS] присвоєно поштову адресу [ADDRESS] . Відповідно до п.6.1 Договору та п.12.1 Правил ФФБ, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, забудовник надає Управителю дані БТІ щодо фактичної загальної площі кожного конкретного об`єкта інвестування у цьому об`єкті будівництва для подальшого повідомлення Довірителів, а також для проведення остаточних розрахунків із Довірителями. На виконання п.6.3,п.10.1.5 Договору, Правил ФФБ та листа №35-14/01/21 від 14.01.2021 третя особа сплатила на рахунок позивача грошові кошти за додаткові 16,52 кв.м. в розмірі 247 800 грн. із розрахунку 15 000 грн. за 1 кв.м. вимірної одиниці об`єкту інвестування. Посилаючись на те, що реальна площа квартири менша на 2,1 кв.м., позивач просить стягнути з відповідача переплату в розмірі 30 000 грн. На підставі вказано позивач звернулася з позовом до суду. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.08.2021 року матеріали позовної заяви було передано для розгляду судді Шевченківського районного суду м. Києва Савицькому О.А. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 30 серпня 2021 року дану позовну заяву передано на розгляд до Дарницького районного суду м. Києва. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30 вересня 2021 року матеріали позовної заяви було передано для розгляду судді Дарницького районного суду м. Києва Лужецькій О.Р. Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 04.10.2021 року відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження. 15 листопада 2021 року на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву відповідно до якої представник відповідача просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що саме Забудовник є замовником бюро технічної інвентаризації і саме Забудовник надає Управителю дані для розрахунку про фактичній площі. До повноважень відповідача не відноситься проведення переобмірів площ об`єктів інвестування. Ухвалою суду від 27 січня 2022 року призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу. Представник позивача в судовому засіданні просив суд позов задовольнити з підстав викладених у позовній заяві. Представник відповідача у судовому засіданні щодо задоволення позовних вимог заперечував, просив суд відмовити. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши подані сторонами документи і матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору суд по суті дійшов до наступного. 15 грудня 2015 року між [PERSON] та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» був укладений Договір № 46-1512/2015-1 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого Довіритель зобов`язався передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язався прийняти грошові кошти на рахунок фонду фінансування будівництва у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК «Харківський», затверджений Наказом Директора Управителя № 16 від 14.09.2015, Договором між Забудовником та Управителем № 14/09/15 від 14.09.2015. Пунктом 5.3 Договору встановлено, що Довіритель здійснює фінансування об`єкта інвестування за встановленою на момент фінансування поточною ціною вимірної одиниці об`єкта будівництва. 15 грудня 2015 року на виконання умов Договору [PERSON] , який є чоловіком [PERSON] перерахував на рахунок відповідача 1 052 700 грн. Сплативши 100% вартості об`єкта інвестування, а саме квартири [ADDRESS] площею 70,18 кв.м. [PERSON] набула статус Довірителя Фонду ФБ виду А «ЖК Харківський» та отримала Свідоцтво № С46-1512/2015-1 від 18.12.2015 про участь у ФФБ виду А «ЖК Харківський». 18 грудня 2015 року між позивачем та відповідачем був укладений Договір № М46-1512/2015-1 про відступлення майнових прав, відповідно до якого відповідач відступив позивачу майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру [ADDRESS] площею 70,18 кв.м. 09 грудня 2020 року на замовлення [PERSON] ФОП [PERSON] було здійснено технічну інвентаризацію - обмір квартири [ADDRESS] та встановлено, що загальна площа квартири становить 84,6 кв.м. 14 січня 2021 року листом № 35-14/01/21 відповідач повідомив позивача, що Забудовник (ТОВ «ІК «Укрбуд Інвест») повідомив Управителя про введення об`єкту в експлуатацію, а саме ЖК «Харківський», який знаходиться за адресою: [ADDRESS] та надав Управителю дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування, отримані від органів, що здійснюють технічну інвентаризацію об`єктів інвестування. Згідно зазначеного листа фактична площа квартири [ADDRESS] склала 86,7 кв.м. Таким чином, позивачка вважає, що площа квартири відрізняється від тих даних, що надані управителем ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», а саме вона менша на 2,1 кв.м. Розпорядженням Дарницької районної в м. Києві Державної адміністрації від 21.01.2021 № 19 багатоквартирному житловому будинку у складі проекту будівництва громадсько-житлового комплексу по [ADDRESS] присвоєно поштову адресу [ADDRESS] . Відповідно до п.6.1 Договору та п.12.1 Правил ФФБ, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, Забудовник надає Управителю дані БТІ щодо фактичної загальної площі кожного конкретного об`єкта інвестування у цьому об`єкті будівництва для подальшого повідомлення Довірителів, а також для проведення остаточних розрахунків із Довірителями. Відповідно до технічного паспорту, виготовленого на замовлення ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» станом на 14.01.2019, загальна площа квартири [ADDRESS] , становить 86,7 кв. м. На виконання п.6.3,п.10.1.5 Договору, Правил ФФБ та листа №35-14/01/21 від 14.01.2021 третя особа сплатила на рахунок позивача грошові кошти за додаткові 16,52 кв.м. в розмірі 247 800 грн. із розрахунку 15 000 грн. за 1 кв.м. вимірної одиниці об`єкту інвестування. У подальшому з 01.02.2021 поточна ціна вимірної одиниці в об`єкті будівництва для об`єкта інвестування позивача за незакріплені 16,52 кв. м. була визначена на рівні 26 327,70 грн за квадратний метр. Листом від 11.02.2021 позивач звернулась до відповідача із вимогою надати довідку про підтвердження її права як Довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування з мотивів проведення остаточного розрахунку за збільшену площу об`єкта інвестування на 16,52 кв. м. за ціною 15 000,00 грн за 1 квадратний метр вимірної одиниці об`єкту інвестування на загальну суму 247 800,00 грн., як передбачено умовами Договору. Відповідач листом від 10.03.2021 за вих. № 01-10/03-21 та від 16.03.2021 за вих. № 01-16/03/21 відмовив позивачу у наданні запитуваної довідки, посилаючись на необхідність проведення доплати за збільшену площу об`єкта інвестування на рівні поточної вартості об`єкта інвестування, що становить 26 327,70 грн за один квадратний метр, з урахуванням вже сплаченої суми 247 800,00 грн, та доплати за управління майном в сумі 4 910,56 грн, з урахуванням вже сплачених коштів у сумі 6 502,50 грн. Позивач не погодилась із відмовою відповідача у видачі довідки, яка засвідчує її права як Довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування та звернулась до суду з позовом. Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 01 лютого 2022 року у справі № 761/10543/21 у задоволенні позову [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», треті особи: [PERSON] , Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», про визнання бездіяльності протиправною, зобов`язання вчинити дії - відмовлено. Судом встановлено, що відповідно до пункту 5.5 Договору у разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування у неї не виникає зобов`язання щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за вже закріплені за нею вимірні одиниці об`єкта інвестування, які нею вже були оплачені, а саме 70,18 кв. м. Однак, у даному випадку мова йде про оплату додаткових вимірних одиниць об`єкта інвестування в розмірі 16,52 кв. м., які не були закріпленими за позивачем та виникли за результатами обміру БТІ, а тому мають бути оплачені відповідно до вимог пункту 6.3. Договору за поточною ціною. На підставі викладеного вище суд дійшов висновку, що позивач припустилась помилки, вважаючи, що додаткові вимірні одиниці об`єкта інвестування в розмірі 16,52 кв. м. мають бути оплачені за ціною, закріпленою в Договорі, а саме по 15 000 грн за один квадратний метр. Після введення об`єкта будівництва в експлуатацію вона не здійснила з відповідачем остаточних розрахунків за площу об`єкта інвестування, що була визначена за даними БТІ, та зі сплати винагороди Управителю у повному обсязі за встановленою поточною ціною на рівні 25 074,00 грн за один квадратний метр, а тому у відповідача не виникло зобов`язання щодо видачі довідки, яка підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування. Встановлено, що 27 січня 2023 року [PERSON] здійснив доплату за 16,52 кв.м. за ціною 26 327,70 грн. в розмірі 187 133,61 грн., що підтверджується копією квитанції від 27.01.2023 року. Згідно Висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 11942/22-44 від 14.09.2022 року загальна площа квартири [ADDRESS] за результатом проведеного обстеження становить 86,2 кв.м. Фактичну загальну площу квартири [ADDRESS] можливо буде визначити після виконання робіт про приведенню її до технічного стану придатного для проживання в ній, а саме після виконання робіт з опорядження, оздоблення поверхонь та влаштування внутрішніх сходів для сполучення приміщень квартири на 21-му та 22-му поверхах будинку. Допитаний в судовому засіданні експерт Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Лисак О.С. складений ним висновок підтримав та повідомив суду про те, що загальна площа квартири на момент обстеження складала 86,2 кв.м. Зазначив, що на момент обстеження була відсутня штукатурка, оздоблення квартири, а особливо, відсутні сходи з 21 на 22 поверх, які в плані займали певну площу. Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання не допускається, якщо інше не встановлено законом чи договором. Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог кодексу, актів законодавства, а при відсутності таких вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Частинами 1, 2 ст. 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відносини з управління майном регулюються главою 70 ЦК України. Згідно із частиною першою статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). Законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Відповідно до статті другої цього Закону управитель це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом, а Правила фонду - це система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб`єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону. Цим Законом та укладеними відповідно до нього договорами урегульована система фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю, тобто дії суб`єктів цієї системи (довірителів, управителів, забудовників та інш.) при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю. З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює фонд фінансування будівництва (ФФБ), управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті п`ята, шоста, сьома, дев`ята Закону). Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ (частина друга статті 12 Закону № 978- IV). Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих правил. Пунктом 12.4 Правил передбачено, що остаточні розрахунки між Управителем та Довірителем за наданими Забудовником даними фактичної площі об`єкта інвестування здійснюється на таких умовах: у разі, якщо за даними матеріалів технічної інвентаризації фактична загальна площа об`єкта інвестування менша, ніж загальна площа за проектом, і ця різниця становить більше 0,5 метра квадратного, Управитель повертає Довірителю кошти з ФФБ в обсязі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування, на яку зменшилася загальна площа об`єкта інвестування. Остаточні розрахунки за даними матеріалів технічної інвентаризації здійснюються за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування, закріпленого за Довірителем. Відповідно до ст.19 Закону після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування. На підставі даних про фактичну загальну площу об`єкта інвестування управитель ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об`єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем. У довідці про проведення остаточних розрахунків за об`єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем зазначається, зокрема, номер об`єкта інвестування, його характеристики (поверх, кількість кімнат, загальна площа тощо), ідентифікатор об`єкта будівництва (для об`єктів, яким присвоєно ідентифікатор до видачі довідки) та адреса об`єкта інвестування. Отже, Законом та Правилами ФФБ передбачено, що остаточний розрахунок між учасниками будівництва здійснюється після введення об`єкта будівництва в експлуатацію за фактичною площею об`єкта інвестування. Таким чином, передбачивши певний порядок приймання управителем об`єкту інвестування від забудовника і передачі цього об`єкту у власність довірителю, стаття 19 Закону та Правил ФФБ визначили управителя як особу, відповідальну за проведення остаточних розрахунків із довірителем та встановили, що головною підставою для цих взаєморозрахунків є саме фактична площа (тобто реальна, дійсна, справжня площа) об`єкта інвестування. З огляду на це важливою обставиною для проведення взаєморозрахунків між інвестором і управителем є відповідність результатів обмірів БТІ площі об`єкта інвестування реальним, дійсним показникам. Згідно Висновку експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Лисака О.С. за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 11942/22-44 від 14.09.2022 року загальна площа квартири [ADDRESS] за результатом проведеного обстеження становить 86,2 кв.м., тобто є меншою на 0,5 кв.м., ніж загальна площа квартири, що визначена у технічному паспорті, виготовленому 14.01.2019 року на замовлення ПАТ «ХК «Київміськбуд». З урахуванням пояснень судового експерта Лисака О.С., Висновку судової будівельно-технічної експертизи № 11942/22-44 від 14.09.2022 року суд дійшов висновку про те, що фактична площа квартири [ADDRESS] є на 0,2 кв. м. меншою від сплаченої позивачем, а відтак у відповідача виникає обов`язок щодо повернення домірно сплачених коштів в сумі 13 163,85 грн. Враховуючи, що фактична загальна площа квартири менша на 0,2 кв. м. від сплаченої позивачем, суд приходить до висновку стягнути з відповідача на користь позивача надмірно сплачені позивачем кошти за фактичну загальну площу квартири [ADDRESS] в сумі 13 163,85 грн. та витрати за проведення судової будівельно- технічної експертизи в сумі 7 550, 80 грн. Подавши свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали обов`язок із доказування, оскільки ст. 81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обов`язок із доказування покладається також на осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси (ст.43 ЦПК України). Тобто, процесуальними нормами встановлено як право на участь у доказуванні, так і обов`язок із доказування обставини при невизнані них сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Інші доводи сторін, які наведені у позові, не впливають на висновку суду та не потребують детального обґрунтування, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини. Зокрема, Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006). На підставі вищевикладеного, суд вважає за необхідне стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь [PERSON] переплату в сумі 13 163,85 грн. та витрати за проведення судової будівельно-технічної експертизи в сумі 7 550,80 грн. Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.1 ст. 141 ЦПК України). Оскільки позовні вимоги задоволені частково, суд стягує з відповідача на користь позивача судовий збір пропорційно розміру задоволених вимог в сумі 398 грн.

Outcome: partial