Jurisdiction: civil
Date: 2023-11-15 00:00:00

Представник позивачки [PERSON] адвокат Хомік С.Г. звернувся до суду з позовом до [PERSON] , третя особа: Черкаська філія товарної біржі «Українська біржа нерухомості» про визнання договору купівлі-продажу дійсним. Позовні вимоги мотивує тим, що 05.09.1995 за договором купівлі-продажу, який було зареєстровано на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» /Черкаська філія/ вона (позивач) придбала квартиру [ADDRESS] . Квартира продана за 1219750 крб. Відповідно до п. 5 договору покупець набуває право власності на квартиру з дня реєстрації договору на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» /Черкаська філія/. Договір купівлі-продажу квартири вона зареєструвала в ЧООБТІ, про що свідчить довідка від 12.06.2023. Наразі, маючи бажання провести відчуження належної їй квартирі, вона звернулась до нотаріуса, однак листом від 20.06.2023 приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу Рубан С.С. надала письмове роз`яснення про неможливість посвідчення договору купівлі-продажу квартири, так як на момент її придбання договір не було посвідчено нотаріально. На підставі вимог діючого в той час законодавства, зокрема, ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зазначений договір не підлягав нотаріальному посвідченню. Договір купівлі-продажу між нею та відповідачем був укладений 05.09.1995, тобто, до набрання чинності Цивільним кодексом України від 01.01.2004, тому до даних правовідносин застосовувались положення Цивільного кодексу УРСР 1963 року (ЦК УРСР). Відповідно до ч. 1 ст. 224 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин), за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Отже, законодавець на час виникнення спірних правовідносин не вимагав нотаріального посвідчення договору відчуження нерухомості у разі укладання такого договору на товарній біржі. Згідно довідки КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» від 12.06.2023 право власності на квартиру [ADDRESS] зареєстроване за нею на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого 05.09.1995 на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» /Черкаська філія/. Реєстрація цього договору від 05.09.1995 у КП «ЧООБТІ», а також відсутність претензій зі сторони продавця, свідчить про те, що умови договору сторонами було повністю виконано. Заперечень та зауважень ніхто зі сторін договору з дня його укладення до цього часу не заявляв. Вказує, що вона володіє та користується придбаною квартирою за договором та сплачує відповідні платежі за надання комунальних послуг за цю квартиру. Відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу квартири перешкоджає їй у здійсненні права розпорядження своїм майном. За таких обставин, для вирішення цього спору позивач вимушений звернутися до суду. На підставі\~викладеного позивач\~просить визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладеного 05.09.1995 на Товарній Біржі «Українська Біржа Нерухомості» між нею та відповідачем [PERSON] . Ухвалою суду від 28.06.2023 відкрито провадження в даній справі та справу призначено до розгляду в спрощеному порядку. Сторонам встановлено строк для подачі заяв по суті спору. У судовому засіданні представник позивача адвокат Хомік С.Г. підтримав позовні вимоги та наполягали на їхньому задоволенні, з підстав викладених у позовній заяві. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про день, час і місце розгляду справи. Відзив на позов не подано. Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомлено, хоча належним чином були повідомлені про день, час і місце розгляду справи. Справу вирішено за правилами заочного розгляду, передбаченими ст. 280-282 ЦПК України, за відсутності відповідача, повідомленого у встановленому законом порядку про дату, час і місце судового засідання, який не з`явився у судове засідання без повідомлення причин, не подавши відзиву проти позову, та зі згоди представника позивача щодо такого порядку розгляду справи. Суд, дослідивши письмові докази, встановив такі обставини та відповідні ним правовідносини. Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до положень ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками процесу. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України). Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України). У судовому засіданні встановлено, що згідно договору купівлі-продажу зареєстрованого за № 150-2 від 05.09.1995, посвідченого заступником директора товарної біржі «Українська біржа нерухомості» Моторним М. 05.09.1995 продавець [PERSON] продав, а покупець [PERSON] придбала квартиру [ADDRESS] . Зазначена квартира складається з трьох кімнат, загальна площа 69,7 кв. м., в тому числі житлова площа 43,7 кв.м., розташована на 2 поверсі двоповерхового будинку. Згідно цього договору, відновна вартість квартири на 01.09.1995 становить 1219750 (один мільйон двісті дев`ятнадцять тисяч сімсот п`ятдесят) карбованців (п.3 договору). Відповідно до п.4 продаж відбувається за 1\~580\~000\~000 (один мільярд п`ятсот вісімдесят мільйонів) карбованців, які продавець одержав від покупця повністю до підписання даного договору, про що свідчить відповідний надпис на цьому договорі (а.с.5). Крім того, в п. 5 договору вказано, що покупець набуває права власності на згадану квартиру з дня реєстрації цього договору на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія). Пунктом 10 Договору купівлі-продажу визначено, що на підставі ст.227 Цивільного кодексу УРСР, даний договір підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації. Відповідно до умов договору та діючого на той час законодавства позивач зареєстрував вказаний договір у КП «Черкаському обласному об`єднаному бюро технічної інвентаризації», право власності записано у реєстрову книгу за № 60, що підтверджено технічним паспортом на приватизовану квартиру з відміткою про внесення зазначених змін (а.с.7-10). Крім того, відповідно до довідки Комунального Підприємства «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» № 42869 від 12.06.2023, станом на 01.01.2013 право власності на квартиру [ADDRESS] зареєстровано за [PERSON] , на підставі Договору купівлі-продажу, зареєстрованого на товарній біржі «Українська Біржа нерухомості» (Черкаська філія) 05.09.1995, реєстраційний № 150-2. До того ж, кошти було отримано продавцем, про що зазначено у договорі (п.4)., тобто, усі умови договору купівлі-продажу сторонами виконано повністю. Крім того, відповідно до свідоцтва про одруження від 22.09.2000 № 13/2000, виданого Бюро ЗАГС м. Шефтларн вбачається, що [PERSON] уклала шлюб із [PERSON] , після чого змінила прізвище [PERSON] , що підтверджується відповідною відміткою, зробленою 19.01.2001 у її паспорті для виїзду за кордон серії [NUMBER] (а. с. 16). Згідно ст.\~55\~Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст.16\~ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009р. регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Вказаний договір купівлі-продажу був вчинений 05.09.1995 року, тобто під час дії ЦК УРСР 1963 року, який на той час регулював правочин купівлі-продажу майна. Відповідно до ст.15 ЗУ «Про товарну біржу»: біржовою операцією визнається угоді, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладенню з моменту її реєстрації на біржі. При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, в самому Законі України\~"Про\~товарну біржу" не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст.\~15\~цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі. За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Частиною 2 ст.47 ЦК УРСР (1963 року) передбачено, що у разі, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Відповідно до ст.209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно з ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 650\~ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на біржах встановлюються відповідними актами цивільного законодавства. Відповідно до ч.4 ст.656\~ЦК України до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах, (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті. Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв`язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню. В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] (на даний час [PERSON] ) Реєстрація на Біржі нерухомості права власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила чинному законодавству. Інструкція «Про порядок Державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб» передбачала підставу для державної реєстрації - договорів купівлі-продажу і міни, зареєстровані біржею. З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", є підстави для визнання договору купівлі-продажу № 150-2 від 05.09.1995, оформленого на товарній біржі «Українська біржа нерухомості», дійсним. Відповідно до абз. 3 та 4\~п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Відповідно до ч. 2. ст.3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень»\~в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього\~Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Відповідно до ч. 2.ст.3 Закону України від 01липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень»\~в редакції, що діє на теперішній час, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Здійснивши державну реєстрацію у КП «ЧООБТІ» права власності за позивачем на квартиру, про що зазначалося вище, держава цим самим визнала її право власності на квартиру [ADDRESS] , як таке, що виникло на не заборонених законом підставах. З огляду на вищевикладене, вбачається, що позивачка, повністю виконала умови договору купівлі-продажу, сплатила кошти за придбане майно, вселилася в нього, договір відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР\~був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, таким чином [PERSON] набула право власності на квартиру і правомірно володіє нею до теперішнього часу, тому, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для їх задоволення. Враховуючи наведені обставини, суд вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі та вважає за необхідне визнати дійсним договір купівлі-продажу № 150-2, укладений 05.09.1995 на Товарній Біржі «Українська Біржа нерухомості», за яким позивачка купила у відповідача [PERSON] квартиру [ADDRESS] . На підставі викладеного та

Outcome: approved