Jurisdiction: civil
Date: 2023-11-15 00:00:00

У квітні 2023 року позивач [PERSON] в особі свого представника [PERSON] , звернулася до Голосіївського районного суду м. Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що між ТОВ «Даймонд Інвест» та ТОВ «СБ ЛТД» укладений Попередній договір Договору купівлі-продажу квартири від 17.03.2015, а саме щодо обов`язку відповідача передати ТОВ «Даймонд Інвест» у власність окрему квартиру [ADDRESS] в ЖК «Олімпійське містечко». Між вказаними сторонами укладений договір про забезпечення виконання зобов`язань № ОМ/2С-К150 від 17.03.2015, відповідно до якого сторона-1 повинна була сплатити відповідачу кошти за квартиру за вищевказаним Попереднім договором в сумі 481040,00 грн. 06.04.2015 між відповідачем, ТОВ «Даймонд Інвест» та [PERSON] укладено договір відступлення права вимоги та про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого сторони погодили, що права та обов`язки ТОВ «Даймонд Інвест» за попереднім договором договору купівлі-продажу квартири від 17.03.20015 перейшли до [PERSON] . 02.10.2018 між відповідачем, [PERSON] та позивачем було укладено договір відступлення права вимоги та про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого сторони погодили, що права та обов`язки [PERSON] за попереднім договором договору купівлі-продажу від 17.03.2015 перейшли до позивача. Між вказаними сторонами 02.10.2018 було укладено угоду про відступлення права вимоги за договором про забезпечення виконання зобов`язання № ОС/2С-К150 від 17.03.2015, за якою відповідно до якого сторони погодили, що права та обов`язки [PERSON] за вказаним договором перейшли до позивача, в тому числі були відступлені позивачу і сплачені кошти в сумі 481040,00 грн. Між вказаними сторонами 09.10.2018 укладено додаткову угоду № 1, відповідно до якої загальна вартість вказаного об`єкта була визначена в розмірі 495600,00 грн. Позивачем було сплачено кошти відповідачу в сумі 495600,00 грн. Проте відповідач не виконав свої зобов`язання перед позивачем, у власність вказане майно не передав та й вказаний будинок до сих пір не введений в експлуатацію. Враховуючи викладене, позивач просить визнати за нею майнове право (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру [ADDRESS] в ЖК «Олімпійське містечко»; стягнути з відповідача судові витрати. Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 05.05.2023 року відкрито провадження у вищезазначеній цивільній справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 06.09.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. В судове засідання позивач не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлена в установленому законом порядку. Представник позивача надав до суду заяву, в якій просив провести розгляд справи за відсутності сторони позивача, зазначив, зо підтримує позовні вимоги та просить їх задовольнити, проти ухвалення заочного рішення не заперечує. Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» у судове засідання не з`явилось, про дату, час та місце розгляду справи повідомлено у встановленому законом порядку, про причини неявки суд не повідомило, заяв чи клопотань про відкладення судового засідання або про розгляд справи без його участі до суду не надходило, свого представника не направило. Оскільки сторона позивача не заперечувала проти проведення заочного розгляду справи і відповідно до ст. ст. 223, 280 ЦПК України суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Суд, вивчивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, приходить до наступного. Як встановлено судом, між ТОВ «Даймонд Інвест» та ТОВ «СБ ЛТД» укладений Попередній договір Договору купівлі-продажу квартири від 17.03.2015, а саме щодо обов`язку відповідача передати (укласти основний договір) ТОВ «Даймонд Інвест» у власність окрему квартиру [ADDRESS] в ЖК «Олімпійське містечко». Згідно вказаного договору сторони зобов`язались укласти основний договір до кінця 2-го кварталу 2016, а ввести будинок в експлуатацію 4-го кварталу 2015. Відповідно до частини 1 статті 876 Цивільного кодексу України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Між вказаними сторонами укладений договір про забезпечення виконання зобов`язань № ОМ/2С-К150 від 17.03.2015, відповідно до якого сторона-1 повинна була сплатити відповідачу кошти за квартиру за вищевказаним Попереднім договором в сумі 481040,00 грн. (97% вартості об`єкту). 06.04.2015 між відповідачем, ТОВ «Даймонд Інвест» та [PERSON] укладено договір відступлення права вимоги та про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого сторони погодили, що права та обов`язки ТОВ «Даймонд Інвест» за попереднім договором договору купівлі-продажу квартири від 17.03.20015 перейшли до [PERSON] . 02.10.2018 між відповідачем, [PERSON] та позивачем було укладено договір відступлення права вимоги та про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого сторони погодили, що права та обов`язки [PERSON] за попереднім договором договору купівлі-продажу від 17.03.2015 перейшли до позивача. Між вказаними сторонами 02.10.2018 було укладено угоду про відступлення права вимоги за договором про забезпечення виконання зобов`язання № ОС/2С-К150 від 17.03.2015, за якою відповідно до якого сторони погодили, що права та обов`язки [PERSON] за вказаним договором перейшли до позивача, в тому числі були відступлені позивачу і сплачені кошти в сумі 481040,00 грн. Між вказаними сторонами 09.10.2018 укладено додаткову угоду № 1, відповідно до якої загальна вартість вказаного об`єкта була визначена в розмірі 495600,00 грн. Позивачем було сплачено кошти відповідачу в сумі 495600,00 грн., що підтверджується підписаним між сторонами Актом звіряння та квитанцією до прибуткового касового ордеру № 46 від 02.10.2018 в сумі 14560,00 грн. 03.10.2018 між позивачем та відповідачем підписано Акт огляду та приймання передачі об`єкта нерухомості (квартири), за яким було уточнено номер квартири, яку відповідач зобов`язується передати позивачу, а саме № 259 та її площа 35,40 кв.м. Позивач зазначає, що відповідач не виконав свої зобов`язання перед позивачем, у власність вказане майно не передав та й вказаний будинок до сих пір не введений в експлуатацію, що не спростовано відповідачем. Відповідно до частини 1 статті 235 Цивільного кодексу України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Відповідно до пункту 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі дослівно пункт 25 Постанови): «За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 Цивільного кодексу України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин». Згідно ст. 328 ЦК України, право власності на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Як роз?яснив, пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в п. 5 Постанови «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 07.02.2014 № 5, вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов`язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві. Первинний договір купівлі-продажу майнових прав не створив жодних юридичних наслідків, а тому укладення наступних договорів щодо спірного майна тягне за собою їх недійсність, відповідно, і реєстрація права власності на підставі таких документів підлягає скасуванню. Положеннями статті 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага (ст. 177 ЦК України). Статтею 190 ЦК України встановлено, що майном, як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю. Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із частиною 3 статті 203 Цивільного кодексу України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. З аналізу вищенаведених норм випливає, що основним юридичним фактом, який необхідно встановити для визначення який саме правочин вчинено сторонами є дійсна спрямованість волі сторін при вчиненні правочину. Відповідно до частини 4 статті 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Згідно із частинами 5, 6 статті 13 закону України «Про судоустрій та статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права. Так, аналогічні правові висновки, про те, що у справах про визнання правочину удаваним, основним юридичним фактом, який підлягає встановленню судом є дійсна спрямованість волі сторін зазначено у: Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06.06.2018 у справі №910/19473/17 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 74767056); Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11.04.2018 у справі 707/1541/16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 73369088); Постанові Верховного Суду України від 07.09.2016 у справі №6-1026цс16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 61718485). Відповідно до частини 1 статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно із четвертим абзацом статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Відповідно до частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Таким чином правочин між ТОВ «СЮ ЛТД» та ТОВ «Даймонд Інвест» є укладеним з дня його посвідчення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вдовиченко Н.О. та реєстрації в реєстрі за № 349. Згідно із частиною 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах. Разом з тим, із змісту Попереднього договору та Договору про забезпечення виконання зобов`язань вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) Об`єкту договору купівлі-продажу, узгодили ціну продажу Об`єкту, узгодили порядок та строк здійснення оплати за Об`єкт договору, узгодили плановий строк введення в експлуатацію Будинку. У Попередньому договорі та у Договорі про забезпечення виконання зобов`язань встановлено зобов`язання Позивача щодо внесення грошових коштів, які зараховуються на виконання зобов`язання щодо сплати загальної ціни купівлі-продажу квартири, тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу. Наявність у Попередньому договорі та у договорі про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, договору про заміну сторони у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, вищенаведених, узгоджених між сторонами зобов`язань вказує на те, що назва договору «Попередній договір» не відповідає змісту договору та дійсним правовідносинам, що склались між сторонами. Таким чином з`ясуванні сутності зобов`язання, яке виникло внаслідок укладення правочину, має здійснюватися шляхом оцінки умов договору про права та обов`язки сторін у їх сукупності. Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Положеннями частини 1 статті 656 Цивільного кодексу України встановлено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Згідно із частиною 2 статті 656 Цивільного кодексу України Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Відповідно до частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із частиною 1 статті 527 Цивільного кодексу України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). У силу ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а саме ст. 3 визначено поняття «майнових прав», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (прав на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Майнове право можна визначити як «право очікування», воно є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове прав на відповідне майно в майбутньому (правова позиція ВСУ викладена в постановах від 30.01.2013 по справі № 6-168цс1, від 30.03.2016 по справі № 6-265цс16). Тобто, позивачем були вчинені всі дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об`єкт будівництва. Таким чином, оскільки квартира [ADDRESS] в ЖК «Олімпійське містечко», повністю оплачена позивачем, знаходиться в об`єкті новоствореного нерухомого майна (житлового будинку), після завершення будівництва та прийняття до експлуатації якого вказана квартира стане окремим майном, тобто, до прийняття об`єкту в експлуатацію - [PERSON] належать майнові права на неї, в тому числі, право на оформлення у власність вказаної квартири після завершення будівництва та прийняття до експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться квартира. Тобто права Позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав на квартиру [ADDRESS] в ЖК «Олімпійське містечко», Європейським судом з прав людини, зокрема у Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви №846/16 та 1075/16), закріплено поняття та принцип «Легітимних очікувань». Відповідно до положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «ЄКПЛ») до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права. Так відповідно до правових висновків Європейського суду з прав людини переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист. З викладеного випливає, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист, тобто визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва за умови належного виконання Позивачем взятих на себе зобов`язань з оплати грошових коштів, що зараховуються як плата за квартиру, являється належним способом захисту прав майбутнього покупця. Відповідно до частини 1 статті 133 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, що підлягають задоволенню в повному обсязі. В частині стягнення судових витрат на користь позивача, суд вважає, що дані вимоги підлягають задоволенню відповідно до правил ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved