Jurisdiction: civil
Date: 2023-11-06 00:00:00

[PERSON] звернувся в суд з позовом до Луцької міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок. Позовні вимоги, враховуючи заяву про уточнення позовних вимог, мотивує тим, 25.12.2015 року Княгининівською сільською радою (правонаступником якої є Луцька міська рада) було прийняте рішення № 2/6.8.1 «Про надання дозволу на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земельних ділянок для обслуговування господарських будівель і споруд в селі Сирники Луцького району Волинської області» та, як наслідок, проведено інвентаризацію земельних ділянок. Вказує, що 21.07.2017 року між ним, як орендарем, та Княгининівською сільською радою, як орендодавцем було укладено договори оренди 5 (п`яти) земельних ділянок, а саме: із кадастровим номером 0722883700:07:001:6299, площею 0,1234 га, номер запису про речове право 22467895; із кадастровим номером 0722883700:07:001:6300, площею 0,5576 га, номер запису про речове право 22466490; із кадастровим номером 0722883700:07:001:6301, площею 0,1549 га, номер запису про речове право 22469679; із кадастровим номером 0722883700:07:001:6302, площею 0,1307 га, номер запису про речове право 22459945; із кадастровим номером 0722883700:07:001:6303, площею 0,6928 га, номер запису про речове право 224653364, державна реєстрація права оренди за якими проведена 19.09.2017 року (далі договори оренди від 21.07.2017 року). Зазначає, що за час дії Договорів оренди, ним належним чином сплачувалась орендна плата. Однак, постановою КМУ №753 від 01.07.2022 року внесено зміни до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, зокрема щодо зміни коефіцієнтів, які враховують розташування території територіальної громади в межах природно-сільськогосподарського району та визначено нову форму витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Як йому стало відомо з інформації з витягу №НВ-0700045942023 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 23.01.2023 року вартість земельних ділянок та відповідно орендна плата суттєво різниться із зазначеною орендною платою у договорах, що є підставою для внесення змін до зазначених договорів. У зв`язку з цим, він звернувся до Луцької міської ради з заявою про укладення додаткових угоди про внесення змін до договорів оренди, надавши відповідні документи та додаткові угоди, проте у його вимогах було відмовлено, у зв`язку з чим виникла необхідність в захисті свого порушеного права. Враховуючи наведене, просить суд внести зміни до договорів оренди землі від 21.07.2017 року (номери записів про речове право 22466490, 22467895, 22459945, 22465364 та 22469679), виклавши їх пункт 5 розділу «Об`єкт оренди» та пункт 9 розділу «Орендна плата» в новій редакції, виходячи із нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок № НВ-0700046092023 від 23.01.2023 року та на її підставі зазначити відповідний розмір орендної плати, а також стягнути з відповідача на свою користь судові витрати у справі. У відзиві на позовну заяву Луцька міська рада вказує, що нормативно-грошова оцінка земельних ділянок не є розміром орендної плати у розумінні норм Податкового кодексу України, а визначений в договорі за угодою сторін розмір орендної плати повинен залишатися незмінним доти, доки між цими сторонами не буде досягнуто нової угоди про його величину та для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку. Крім того, зазначає, що укладення чи не укладення додаткової угоди до договорів оренди землі із зазначенням уточненого актуального розміру нормативної грошової оцінки орендованих земельних ділянок ніяк не вплине на права та обов`язки позивача як орендаря, оскільки зазначені в договорах оренди землі нормативні грошові оцінки земельних ділянок були актуальні на момент укладення таких договорів, а також зазначення розміру нормативної грошової оцінки передбачено Типовим договором оренди землі, форма якого затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 року №220 та використання якого, є обов`язковим при укладенні договорів оренди землі державної чи комунальної форми власності. Ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області від 12 травня 2023 року відкрито загальне позовне провадження у даній справі та розпочато підготовче провадження у справі. Протокольною ухвалою Луцького міськрайонного суду від 29 серпня 2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Позивач та його представник в дане судове засідання не з`явилися, подали заяву про розгляд справи без їх участі. В попередніх судових засіданнях позивач та представник позивача позов підтримали, надали пояснення аналогічні викладеним у позовній заяві та заяві про уточнення позовних вимог. Просили позов задовольнити. Представник відповідача Луцької міської ради в дане судове засідання не з`явився, в попередніх судових засіданнях позов не визнав з підстав наведених у відзиві на позовну заяву. Просив відмовити в задоволенні позову. Дослідивши та оцінивши представлені по справі докази в їх сукупності, суд прийшов до висновку, що позов підлягає до задоволення. У відповідності до ч. 1 п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Судом встановлено, що 25.12.2015 року Княгининівською сільською радою Луцького району Волинської області (правонаступником якої є Луцька міська рада) було прийняте рішення № 2/6.8.1 «Про надання дозволу на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земельних ділянок для обслуговування господарських будівель і споруд в селі Сирники Луцького району Волинської області», на підставі якого проведено інвентаризацію земельних ділянок із кадастровими номерами: № 0722883700:07:001:6299, площею 0,1234 га; № 0722883700:07:001:6300, площею 0,5576 га; № 0722883700:07:001:6301, площею 0,1549 га; № 0722883700:07:001:6302, площею 0,1307 га; № 0722883700:07:001:6303, площею 0,6928 га (а.с. 60-91). 21.07.2017 року між Княгининівською сільською радою, як орендодавцем, та [PERSON] , як орендарем, було укладено договору оренди 5-ти земельних ділянок (в кожному з яких), в п. 5 «Об`єкт оренди» визначено нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, а у п. 9 «Орендна плата» визначено розмір орендної плати, яка розраховується в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки та сплачується орендарем один раз на рік. Предметом вищевказаних договорів було наступне майно із наступними ідентифікаційними відомостями: -земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6299, площею 0,1234 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 85021,13 грн.; орендна плата 2550,63 грн. (а.с. 15-18); -земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6300, площею 0,5576 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 384179,75 грн.; орендна плата 11525,39 грн. (а.с. 19-22); -земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6301, площею 0,1549 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 106724,25 грн.; орендна плата 3201,73 грн. (а.с. 23-26); -земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6302, площею 0,1307 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 90050,74 грн.; орендна плата 2701,52 грн. (а.с. 27-30); -земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6303, площею 0,6928 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 477330,94 грн.; орендна плата 14319,93 грн. (а.с. 31-34). Відповідно до умов розділу «Орендна плата» Договорів оренди землі, п. 12 - Розмір орендної плати переглядається один раз у рік у разі (серед іншого) зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності. Внаслідок укладення вищевказаних правочинів, 22.09.2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права було внесені відповідні відомості (а.с. 94-104). Постановою КМУ №753 від 01.07.2022 року «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок» затверджено зміни що вносяться до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, у додатку 9 Методики, затверджені нові коефіцієнти, які враховують розташування території територіальної громади в межах природно-сільськогосподарського району (Кпсгр) та визначено нову форму витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (додаток 17). Відповідно до нової форми витягу №НВ-0700046092023 від 23.01.2023 року, нормативно-грошова оцінка земельних ділянок становить, а саме: земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6299, площею 0,1234 га 51318,65 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6300, площею 0,5576 га 227550,78 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6301, площею 0,1549 га 67911,54 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6302, площею 0,1307 га 31196,38 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6303, площею 0,6928 га 187799,80 грн. (а.с. 37-41). Таким чином, на підставі внесених змін та встановлення нових коефіцієнтів, згідно постанови КМУ № 753 від 01.07.2022 року, нормативно-грошова оцінка земельних ділянок змінилася у сторону її зменшення та різниться з нормативно-грошовою оцінкою земельних ділянок, визначеній у договорах оренди землі від 21.07.2017 року, укладених між Княгининівською сільською радою, як орендодавцем, та [PERSON] , як орендарем. У зв`язку з цим, [PERSON] 13.03.2023 року звернувся до Луцької міської ради з заявою про укладення додаткових угод про внесення змін до Договорів оренди, надавши відповідні документи та додаткові угоди, однак своїм листом № 894/2023 від 04.04.2023 року Заступник міського голови Луцької міської ради повідомив позивача про відмову в укладені додаткових угод до договорів оренди (а.с. 92-93). Зі змісту позову слідує, що [PERSON] не погоджується з такими діями Орендодавця, а тому просить суд внести зміни до договорів оренди землі від 21.07.2017 року, які стосуються визначення нормативно-грошової оцінки предмету правочину та розміру орендної плати зі його користуванням. Надаючи правову\~оцінку вищенаведеним\~правовідносинам,\~які виникли\~між сторонами\~з приводу\~Договору оренди\~землі,\~суд приходить\~до наступних\~висновків. Частиною 1 ст. 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Відповідно до ч. 9 ст. 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Згідно зі ст. 2 ЗУ «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. За змістом ч. ч. 1, 2, 4 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. Таким чином, можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі. Визначення договору оренди землі містить ст. 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. У ст. 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За змістом ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. У ч. 1 ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі ПК України). Згідно з пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою. Відповідно до пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК України плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку. Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги ПК України. За змістом ст. 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Згідно з пп. 14.1.125 ст. 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. За правилами ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Пунктом 271.1 ст. 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено площа земельних ділянок. У п. 288.1 ст. 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. У п. 288.4 ст. 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Згідно з положеннями пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, зокрема: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Із системного аналізу вищезазначених норм законодавства, слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки. За змістом ст. 632, 651 ЦК України та ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону. Разом з тим, згідно з п. 10 договору оренди землі від 21.07.2017 року, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної та державної власності, здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України, формами, що заповнюють під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Пунктом 12 договорів оренди від 21.07.2017 року визначено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік, у разі: зміни граничних розмірів орендної плати, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів\~індексації,\~визначених законодавством Також, відповідні зміни можуть вноситись у випадку зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності. Таким чином, договорами оренди від 21.07.2017 року, укладеними між Княгининівською сільською радою, як орендодавцем, та [PERSON] , як орендарем, чітко передбачена можливість внесення змін до даних договорів у разі, зокрема, зміни коефіцієнтів індексації та зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Як вже зазначалося вище, зміни коефіцієнтів індексації, які враховують розташування території територіальної громади в межах природно-сільськогосподарського району, затверджені постановою КМУ №753 від 01.07.2023 року, а тому, відповідно і змінилася (в даному випадку зменшилася) нормативна грошова оцінка земельних ділянок, що є підставою для внесення таких змін до існуючих договорів оренди землі. Крім того, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, що має бути оформлено шляхом укладання сторонами відповідної додаткової угоди, адже, умовами договору не передбачено обов`язку Відповідача самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством. Зазначена правова позиція міститься у постанові Верховного Суду № 916/3236/16 від 30.03.2023 року. Відтак, згідно форми витягу №НВ-0700046092023 від 23.01.2023 року, нормативно-грошова оцінка земельних ділянок становить, а саме: земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6299, площею 0,1234 га 51318,65 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6300, площею 0,5576 га 227550,78 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6301, площею 0,1549 га 67911,54 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6302, площею 0,1307 га 31196,38 грн., земельна ділянка кадастровий номер 0722883700:07:001:6303, площею 0,6928 га 187799,80 грн. (а.с. 37-41). При цьому, суд враховує, що згідно п. 9 договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки, що згідно форми витягу №НВ-0700046092023 від 23.01.2023 року, становитиме наступну орендну плату за користування земельними ділянками: кадастровий номер 0722883700:07:001:6299, площею 0,1234 га 1539,56 грн., кадастровий номер 0722883700:07:001:6300, площею 0,5576 га 6826,52 грн., кадастровий номер 0722883700:07:001:6301, площею 0,1549 га 2037,35 грн., кадастровий номер 0722883700:07:001:6302, площею 0,1307 га 935,89 грн., кадастровий номер 0722883700:07:001:6303, площею 0,6928 га 5634 грн. на рік. Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача підлягають до задоволення шляхом внесення відповідних змін до п`яти договорів оренди від 21.07.2017 року, укладених між Княгининівською сільською радою та [PERSON] . При цьому, доводи сторони відповідача щодо відсутності підстав для внесення змін у договори оренди у зв`язку із зміною коефіцієнту індексації, оскільки така зміна відбувається автоматично, шляхом подання відповідних документів до податкових органів, не заслуговують на увагу та спростовуються відповіддю Головного управління ДПС у Волинській області від 25.10.2023 року, згідно якої, саме на підставі укладення додаткових угод до діючих договорів оренди землі можуть вноситися зміни в розмір встановленої ставки орендної плати, визначеної в договорі оренди землі (а.с. 139-140). Також, відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, з відповідача в користь позивача, слід стягнути 5368 грн. сплаченого судового збору.

Outcome: approved