Jurisdiction: civil
Date: 2023-11-06 00:00:00

До Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області надійшла позовна заява товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Личкове» до [PERSON] про визнання додаткової угоди укладеною. Позивач в позові посилається на те, що 20 грудня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Личкове» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, предметом якого є оренда (користування) земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 5.2500 га, кадастровий номер 1222384000:01:001:0345, розташованої на території Личківської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області. Вказаний Договір оренди укладено строком на 10 років. Згідно ст. 18 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній на момент укладення договору (редакція від 07.08.2011 р.) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Тобто перебіг строку дії договору було розпочато після його державної реєстрації Магдалинівським відділом Дніпропетровської філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру») 06.03.2012 р. №122230004001216, тобто термін дії договору визначено до 06.03.2022 року. Законом України від 24.03.2022 р. № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який набув чинності 07.04.2022 р., було передбачено поновлення на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зокрема щодо договорів оренди, суборенди, емфітевзису тощо, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану (24.02.2022 року), щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Таким чином, враховуючи вказану вище норму, договір оренди земельної ділянки з відповідачем було автоматично продовжено до 06.03.2023 року. З дати реєстрації Договору оренди земельної ділянки і на момент складання даної позовної заяви Позивач користується вказаною вище орендованою земельною ділянкою та виконує належним чином всі договірні зобов`язання. Агрофірма у жовтні 2021 року направила на адресу відповідача повідомлення про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк разом з проектом додаткової угоди до договору оренди, відповіді на яке від відповідача не отримано. Наразі, враховуючи так звану «автоматичну» пролонгацію договору оренди землі на 1 рік під час дії воєнного стану на території України, Агрофірма продовжує користуватись земельною ділянкою відповідача, від якого пропозиції щодо припинення дії договору не надійшло, так само як і відповіді на пропозицію, що надсилалась у 2021 році. Станом на дату подання даної позовної заяви Агрофірма продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою, з вимогою повернути земельну ділянку власник землі [PERSON] не зверталась. З метою поновлення договору оренди земельної ділянки Агрофірма зверталась до власника землі [PERSON] письмовим зверненням, проте на звернення відповідач не відповіла. Акт приймання-передачі об`єкта оренди про повернення земельної ділянки [PERSON] між сторонами договору оренди не укладено. Позивач на момент складання позовної заяви користується земельною ділянкою, нараховує орендну плату, тобто фактично між [PERSON] та власником земельної ділянки існують правовідносини щодо оренди земельної ділянки. Враховуючи те, що орендодавець, ще до початку війни в Україні, не надав письмової відповіді на пропозицію Агрофірми щодо поновлення договору оренди землі та не повідомив свого наміру припинити дію договору оренди землі, поведінку орендодавця можна розцінювати як мовчазну згоду з поновленням договору оренди земельної ділянки на новий строк. Позивач вважає, що є підстави вважати договір оренди земельної ділянки поновленим на строк 10 років, тобто до 06.03.2033 р., та на умовах, визначених вказаним договором. З огляду на наведене, позивач звертається до суду та прохає визнати укладеною додаткову угоду від 06.03.2023 року між\~\~ [PERSON] \~та ТОВ «Агрофірма Личкове» про поновлення терміну дії договору оренди землі від 20.12.2011 року та стягнути з\~відповідача судові витрати. Представник позивача в судове засідання не з`явився, надавши до суду заяву в якій прохав розглянути справу без його участі, задовольнивши позовні вимоги. Відповідач в судове засідання не зявилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином. Відзив на позовну заяву до суду не надходив. Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги є такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 20 грудня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Личкове» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, предметом якого є оренда (користування) земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 5.2500 га, кадастровий номер 1222384000:01:001:0345, розташованої на території Личківської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області. Вказаний Договір оренди укладено строком на 10 років, з моменту державної реєстрації Магдалинівським відділом Дніпропетровської філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру») 06.03.2012 р., тобто термін дії договору визначено до 06.03.2022 року (а. с. 7-12). З копії договору, що міститься в матеріалах справи, відповідно до п. 2.3 «Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Що відповідає вимогам\~ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. 08.10.2022 року позивач бажаючи скористатись переважним правом на продовження договірних відносин, що відповідає\~ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», направив орендодавцеві лист-повідомлення, щодо поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди (а. с. 13-17). Вирішуючи виниклий спір, суд застосовує наступні норми права. Частиною 4\~ст. 124 ЗК України\~передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч. 1\~ст. 626 ЦК України\~договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша\~статті 627 ЦК України). Статтею 93 ЗК України\~встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Спеціальним законом, що регулює орендні відносини щодо земельних ділянок є\~Закон України «Про оренду землі». Згідно\~ст. 1 Закону України «Про оренду землі»\~оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. За\~ст. 13 Закону України «Про оренду землі»\~під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частинами 1-5\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі»\~(в редакції, яка діяла на момент спірних правовідносин) передбачено, що за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У ч. 1\~ст. 777 ЦК України\~законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі»\~(в редакції, яка діяла на момент спірних правовідносин), можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Для застосування ч. 1\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі»\~(в редакції, яка діяла на момент спірних правовідносин) та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5\~ст. 33 цього Закону\~необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Частиною 6\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі»\~(в редакції, яка діяла на момент спірних правовідносин) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами 1-5\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постанові Верховного Суду від 22.09.2020 року №159/5756/18. Як встановлено, при дослідженні матеріалів справи, орендар у письмовій формі виявив бажання продовжувати з відповідачем строк договору оренди, про його наміри свідчить направлене відповідачу повідомлення про пропонування продовжити договірні відносини, що підтверджується копією листа-повідомлення, описом поштового відправлення. Крім того, судом встановлено, що позивачем разом із пропозицією поновлення договору оренди земельної ділянки орендодавцю було направлено проект додаткової угоди. За змістом частини третьої\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі»\~договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33\~Закону України "Про оренду землі"\~було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою\~статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята\~статті 33 Закону України "Про оренду землі"). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста\~статті 33 Закону України "Про оренду землі"). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої\~статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі N 594/376/17-ц (провадження N 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі N 530/212/17 (провадження N 14-330цс18). Таким чином позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Суть поновлення договору оренди згідно ч. 6\~ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»\~полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у мовчазній згоді. До закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права продовження дії договору, яке було йому гарантовано умовами договору та положеннями\~статті 33 Закону України «Про оренду землі». Однак, в передбачений законом місячний термін відповідач не узгодила з позивачем істотні умови, не прийняла рішення про поновлення договору, не уклала додаткову угоду про поновлення договору, не повідомила заявника про наявність законних та обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору та не надіслала лист-повідомлення про прийняте нею рішення. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Як свідчать матеріали справи, позивач належним чином виконує свої обов`язки за договором оренди, протягом строку дії договору оренди відсутні заяви про порушення його умов; до закінчення строку дії договору у визначений договором та Законом строк, позивач повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення ТОВ «Агрофірма Личкове» додало проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; позивач продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; відповідач письмово в місячний строк не повідомив позивача про відмову в поновленні договору оренди. Таким чином, враховуючи факт належного виконання ТОВ «Агрофірма Личкове» своїх зобов`язань за договором, в т. ч. щодо сплати орендної плати, дотримання позивачем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; не надіслання саме орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк; продовження користування земельною ділянкою, суд на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» дійшов до висновку про наявність у ТОВ «Агрофірма Личкове» переважного права на поновлення договору оренди землі. У позивача відсутні повноваження та обов`язок перевірки чи встановлення переважного права, тобто наявності чи відсутності пропозицій інших орендарів чи бажання/не бажання продовжити орендні відносини відповідачем. Правова визначеність орендаря не може залежати від припущення чи інших обставин про які позивач не може бути обізнаним. Законом передбачене переважне право орендаря на продовження договору оренди. Законом також визначено порядок та місячний строк висловлення незгоди власником земельної ділянки на реалізацію такого переважного права, оскільки сільськогосподарські роботи в силу їх спеціалізації підлягають плануванню від обробітку земельної ділянки до зібрання урожаю. Тому відсутність інших пропозицій оренди, чи бажання власника самостійно обробляти земельну ділянку не позбавляють позивача права на продовження оренди у передбачений законом спосіб. Проаналізувавши умови наданої позивачем додаткової угоди, встановлено, що умови, викладені в ній, підтверджують факт виникнення процедури поновлення договору для реалізації переважного права на таке поновлення. Суд, дослідивши письмові докази та оцінивши відповідно до\~ст. 89 ЦПК України\~належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів, наявних в справі, у їх сукупності, дійшов висновку, що позов ТОВ «Агрофірма «Личкове» є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню. Відповідно до\~ст. 141 ЦПК України\~стягненню також підлягають понесені позивачем судові витрати на оплату судового збору у розмірі 2 684,00 грн.

Outcome: approved