Jurisdiction: civil
Date: 2023-10-23 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до ПП ім. Зубковського, третя особа державний реєстратор прав\~на нерухоме\~майно виконавчого\~комітету Решетилівської\~міської ради\~Полтавської області\~Верховод К.В., про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, скасування державної реєстрації права оренди та стягнення заборгованості, мотивуючи свої вимоги наступним. Позивач є власником земельної ділянки площею 2,1929 га з кадастровим номером 5323289600:00:003:0067, розташованої на території Ярмаківської сільської ради Миргородського району Полтавської області. 26 вересня 2018 року між [PERSON] та ПП ім. Зубковського було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки. В порушення вимог п. 4.2. договору відповідачем не оплачується користування земельною ділянкою з 01 січня 2022 року, що є істотним порушенням прав орендодавця, оскільки орендар мав обов`язок оплатити користування земельною ділянкою за 2022 рік до 15 січня 2023 року. У зв`язку із простроченням орендної плати за 2022 рік протягом шести місяців на підставі п. 8.6. договору [PERSON] реалізував своє право на односторонню відмову від вказаного договору. 27 червня 2023 року відповідачеві було направлено повідомлення про односторонню відмову від договору оренди земельної ділянки, який є припиненим 27 червня 2023 року, а також претензію щодо необхідності сплати заборгованості за договором. 29 червня 2023 року вказаний лист відповідачем отримано, жодних дій щодо виплати заборгованості за договором він не вчинив та не надав відповідь на отримані претензію і повідомлення про односторонню відмову від договору. З метою припинення права оренди земельної ділянки у зв`язку із односторонньою відмовою від договору позивач 11 серпня 2023 року звернувся із заявою до державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області Верховода К.В., однак останнім відмовлено у проведенні реєстраційних дій за заявою [PERSON] у зв`язку із необхідністю встановлення факту припинення договору оренди в односторонньому порядку судом. Вичерпавши всі позасудові способи захисту прав, з метою стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки, визнання його припиненим та скасування державної реєстрації права оренди [PERSON] вимушений звернутись до суду за захистом свого права власності. Просив визнати припиненим договір оренди земельної ділянки від 26 вересня 2018 року, укладений між ним та відповідачем; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за ПП ім. Зубковського; припинити право оренди ПП ім. Зубковського на земельну ділянку з кадастровим номером 5323289600:00:003:0067; стягнути з відповідача суму заборгованості за договором оренди земельної ділянки від 26 вересня 2018 року з урахуванням пені, 3 % річних та інфляційних витрат в розмірі 16\~595,36 грн. Відповідачем було надано відзив на позовну заяву, у відповідності з яким ПП ім. Зубковського просило відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Відповідач зазначив, що протягом всього строку дії договору оренди землі від 26 вересня 2018 року ПП ім. Зубковського належним чином виконувало свої зобов`язання по виплаті орендної плати. Відповідно до відомості про видачу коштів за оренду земельного паю за 2022 рік [PERSON] 26 червня 2023 року отримав оренду плату в розмірі 18\~233 грн. Оскільки орендна плата позивачеві була виплачена в повному обсязі, підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки від 26 вересня 2018 року відсутні. За змістом ст. 141 ЗК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі» підставою для розірвання договору оренди землі є систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині. Оскільки відповідачем було порушено строк виплати орендної плати за 2022 рік, вказане порушення має разовий характер. Орендар не порушував жодних визначених законом та договором прав орендодавця, в тому числі дотримувався положень, встановлених п. 4.2 договору. У зв`язку із зазначеним відповідач вважає, що правові підстави для розірвання договору оренди, укладеного між [PERSON] та ПП ім. Зубковського, відсутні (а.с. 38-43). У відповіді на відзив представник позивача зазначив, що аргументи та позицію відповідача він вважає неспроможними. Відповідач визнає, що здійснення орендних платежів за 2022 календарний рік було із простроченням більше 6 місяців. Позивач погоджується з отриманням ним орендної плати за 2022 рік, тому відмовляється від стягнення з відповідача 9\~389,16 грн за користування земельною ділянкою протягом 2022 року, однак наполягає на задоволенні інших позовних вимог в зв`язку із простроченням оплати за користування земельною ділянкою більше ніж 6 місяців. Обрана відповідачем стратегія не узгоджується із обставинами цієї справи, оскільки позовними вимогами позивача є визнання договору оренди припиненим для скасування державної реєстрації. Натомість відповідач посилається на норми законодавства та судову практику, яка стосується розірвання договору в судовому порядку у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати, що не має юридичного зв`язку із односторонньою відмовою від договору. По суті договір вже є припиненим з 27 червня 2023 року в односторонньому порядку, про що ПП ім. Зубковського повідомлено належним чином. Однак, за відсутністю судового рішення позивач не має реальної можливості скасувати державну реєстрацію права оренди, що і є причиною звернення за захистом своїх прав до суду. Просив позовні вимоги задовольнити з урахуванням відмови позивача від вимоги про стягнення орендної плати в сумі 9\~389,16 грн (а.с. 51-55). Позивач в судове засідання не з`явився, був належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи. Представник позивача надав суду клопотання про розгляд справи без його участі, просив позовні вимоги задовольнити. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, надав суду заяву про перенесення судового засідання на іншу дату у зв`язку з його перебуванням у відрядженні. У відповідності з ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. За приписами п. 2 ч. 2 ст. 223 ЦПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку у зв`язку з першою неявкою в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнані поважними. Оскільки представником відповідача не надано доказів на підтвердження його відрядження, суд не вбачає підстав для визнання поважності причин неявки в судове засідання представника відповідача та вважає за можливе розглянути справу на підставі наявних у справі доказів. В межах заявлених позовних вимог і на підставі наданих сторонами доказів судом встановлено наступні обставини та визначені відповідно до них правовідносини. Ст. 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Отже, ст. 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним. Ч. 1 ст. 3 ЦК України встановлено, що загальними засадами цивільного законодавства є: неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; свобода договору; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність. Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Згідно з ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Згідно із свідоцтвом про право на спадщину за законом від 24 вересня 2018 року [PERSON] є власником земельної ділянки розміром 2,1929 га, яка розташована на території Ярмаківської сільської ради Миргородського району Полтавської області, кадастровий номер 5323289600:00:003:0067, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 16). У ст. 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав є відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України договори та інші правочини. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України). Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Ст. 629 ЦК України\~закріплено обов`язковість виконання договору сторонами. Ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. У відповідності з ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно зі ст. 125 ЗК України право на земельну ділянку, а також право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. У ст. 13 Закону України «Про оренду землі» надано визначення договору оренди землі, а саме договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У ч. 1 ст. 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору та зазначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Таким чином, сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання. 26 вересня 2018 року між [PERSON] та ПП ім. Зубковського було укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки б/н (а.с. 18-19). Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вказаний договір зареєстровано 27 лютого 2020 року, номер запису про інше речове право: 35737840 (а.с. 15). Відповідно до п. 4.1 договору, за користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 14,5 % за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 2.2. цього договору. Згідно з п. 2.2 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 64\~757,85 грн. П. 4.2. договору встановлено, що орендар сплачує орендну плату протягом строку дії цього договору в строк з 15 січня поточного року по 15 січня наступного. Згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (ч. 3 ст. 6 ЦК України). У відповідності з п. 8.4 договору, укладеного між [PERSON] та ПП ім. Зубковського, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, крім випадків, передбачених цим договором. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є підстави, визначені цим договором. Згідно з п. 8.6. вказаного договору сторони погодили, що дострокове розірвання цього договору за ініціативою орендодавця допускається у випадках: несплати орендарем орендної плати протягом 6 місяців з дня закінчення строку платежу; використання орендарем земельної ділянки не за призначенням. В обґрунтування своїх заперечень представником відповідача суду було надано відомість на видачу коштів за оренду земельного паю, в якій в п. 13 міститься інформація про отримання [PERSON] грошових коштів в розмірі 18\~233 грн, однак у вказаній відомості не зазначено дату отримання коштів, а також не вказано рік, за який ці кошти видавались (а.с. 44), а також картку рахунку 6856 за січень 2022 року грудень 2023 року, зі змісту якої також неможливо встановити дату отримання позивачем відповідних коштів та період, за який вказані кошти було видано (а.с. 45). Крім зазначеного, надані представником відповідача документи не містять інформації про земельну ділянку, за користування якою виплачувались кошти. У відповідності з відповіддю на відзив грошові кошти в розмірі 18\~233 грн є орендною платою за користування двома земельними ділянками, які належать позивачу на праві власності та надані в оренду відповідачу. Вказані кошти були отримані тещею позивача [PERSON] , про що позивачеві стало відомо лише після отримання відзиву на позовну заяву. Таким чином, відповідачем не доведено належними та допустимими доказами факту своєчасної виплати орендної плати за 2022 рік, граничний строк сплати якої 15 січня 2023 року. За змістом ст. 782 ЦК України, а також виходячи з положень ст.ст. 205, 654 ЦК України, відмова від договору має вчинятися наймодавцем письмово. Відмова від договору вважається такою, що відбулася, якщо наймодавець направив наймачу відповідну заяву (лист, повідомлення), надавши суду докази такого направлення та отримання її наймачем. У зв`язку із простроченням орендної плати за 2022 рік протягом шести місяців на підставі п. 8.6 договору позивач реалізував своє право на односторонню відмову від договору оренди належної йому земельної ділянки, направивши на адресу ПП ім. Зубковського повідомлення про односторонню відмову від договору оренди земельної ділянки, який є припиненим 27 червня 2023 року (а.с. 20), а також претензію щодо необхідності сплати заборгованості за договором (а.с. 21). 29 червня 2023 \~ \~ \~ \~року вказаний лист відповідачем отримано, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 22). 11 серпня 2023 року [PERSON] звернувся до державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області із заявою про припинення права оренди земельної ділянки (а.с. 23). Згідно з рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Верховода К.В. від 11 серпня 2023 \~ \~ \~ \~року позивачу було відмовлено у проведенні реєстраційних дій, оскільки подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Державним реєстратором було зазначено про необхідність встановлення факту припинення договору оренди в односторонньому порядку судом (а.с. 24). Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачений механізм припинення права оренди земельної ділянки у зв`язку із односторонньою відмовою, що зумовлює необхідність судового розгляду з метою визнання припиненим договору оренди земельної ділянки та припинення права оренди. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року № 802/3/18-а зроблено висновок, що належним способом захисту права або інтересу є скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності. Відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). У відповідності з п.п. 1, 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, та рішення суду, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Зважаючи на вищенаведене, суд приходить до висновку, що [PERSON] у відповідності з вимогами ЦК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та на підставі умов договору оренди земельної ділянки, узгоджених між сторонами, мав право на одностороннє розірвання договору оренди. Позивачем були вичерпані усі позасудові способи захисту своїх прав, його вимоги ґрунтуються на законі, тому вимоги [PERSON] про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки у зв`язку з односторонньою відмовою з 27 червня 2023 року, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та припинення права оренди ПП ім. Зубковського підлягають задоволенню. Ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Відповідно до положень абз. 7 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку. Ч. 1 ст. 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст. 36 Закону України «Про оренду землі», у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором. У рамках договору оренди земельної ділянки від 01 квітня 2017 року утворилась заборгованість зі сплати орендних платежів на користь орендодавця. Договір є припиненим 27 червня 2023 року у зв`язку із односторонньою відмовою позивача на підставі п. 8.6. договору. Строк оплати за користування земельною ділянкою у 2022 році сплив 15 січня 2023 року. Відповідно до п. 4.6. договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від неоплаченої суми за кожний день прострочення. Таким чином, орендодавець має право нарахувати пеню, 3 % річних та інфляційні витрати на суму заборгованості за користування орендарем земельною ділянкою у 2022 році. Оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки у відповідності з п. 2.2 договору становить 64\~752,85 грн, орендна плата за користування вказаною в договорі земельною ділянкою сторонами визначена в розмірі 14,5 % за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата за 2022 рік становить 9\~389,16 грн. В зв`язку із тим, що позивач отримав оренду плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік, вказана сума стягненню не підлягає. Пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за шість місяців з моменту прострочення, а саме з 15 січня 2023 року по 27 червня 2023 року складає 1\~955,00 грн; 3 % річних згідно ст. 625 ЦК України за вказаний період становить 126,56 грн, інфляційні нарахування на суму боргу згідно ст. 625 ЦК України складають 430,06 грн. Оскільки договір оренди земельної ділянки фактично припинено 27 червня 2023 року, відповідач має обов`язок сплатити позивачу за фактичне користування земельною ділянкою за період з 01 січня 2023 року по 27 червня 2023 року, що становить 4\~694,58 грн. Загальна сума, що підлягає стягненню з ПП ім. Зубковського на користь [PERSON] , 7\~206,20 грн. Згідно зі ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача, тому з відповідача на користь позивачки необхідно стягнути сплачений нею при зверненні до суду судовий збір в сумі 2\~147,20 грн.

Outcome: approved