Jurisdiction: civil
Date: 2023-10-15 00:00:00

[PERSON] звернувся з позовом до Фізичної особи-підприємця [PERSON] про спонукання до виконання умов договорів купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому, у якому покликався на те, що 24.05.2011 між ним та ФОП [PERSON] було підписано попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, п. 1 якого передбачено, що ФОП [PERSON] та [PERSON] взяли на себе зобов`язання згідно даного Договору у майбутньому в строк до 30.12.2011 року укласти Договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, які зазначені в п. 2-1-1. вказаного Договору. Предметом даного договору є ряд об`єктів нерухомого майна (житлові та нежитлові приміщення), в тому числі нежитлове приміщення на першому поверсі, загальною площею 101,3 кв.м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] , продажна ціна 405 200,00 грн. та нежитлове приміщення в цокольному поверсі, загальною проектною площею 99,8 кв.м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] , продажна ціна 239520,00 грн. П. 2.2. вказаного Договору передбачено, що продавець (ФОП [PERSON] ) стверджує, що його майно не знаходиться в податковій заставі, прав на квартири та приміщення у третіх осіб, в тому числі прав превілеєвої купівлі її, як в межах України, так і за її межами, немає. П. 2.4. Договору передбачено, що зміна ціни основного договору можлива тільки за згодою двох сторін в порядку, визначеному п. 6 даного Договору. П. 2.5. та 2.6. зазначеного Договору передбачено, що продавець (ФОП [PERSON] ) зобов`язується підготувати в строк до укладення основного договору всі документи, необхідні для нотаріального посвідчення Договорів купівлі-продажу квартир та нежитлових приміщень за власний рахунок. Сторони повинні виконувати свої взаємні обов`язки за основним Договором (продавець передати майно а покупець оплатити грошову суму). П. 4 Договору передбачено, що даний Договір укладається на підставі Договору про спільну діяльність між сторонами від 21.07.2006 року. П. 5 закріплює положення, згідно з яким одностороння відмова від виконання зобов`язань за цим договором не допускається. П. 6 Договору передбачає, що у разі якщо одна із сторін ухиляється виконання зобов`язань за цим договором, тобто ухиляється від укладення основного договору, інша сторона вправі звернутися до суду з вимогою про примушування укласти основний договір на умовах, визначених цим Договором. Підтвердження умов даного договору було скріплено підписами сторін, печаткою ФОП [PERSON] , на даний час умови договору залишаються чинними, жодної із сторін в судовому засіданні не скасовані. Так, на підтвердження дійсності намірів та з метою підтвердження взятих на себе зобов`язань по попередньому Договору, 31.04.2013 року між ФОП [PERSON] та [PERSON] було підписано та скріплено печаткою два окремих Договори купівлі-продажу нерухомого майна (квартири), яке буде створене в майбутньому. П. 1.1. зазначених Договорів передбачено, що за цим Договором продавець (ФОП [PERSON] ) зобов`язується передати у власність Покупця ( [PERSON] ) нерухоме майно (нежитлове приміщення), що буде створено продавцем в майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти нежитлове приміщення та оплатити його вартість на умовах і в порядку, що визначні Договором. Об`єктом купівлі-продажу в даних договорах є: нежитлове приміщення на першому поверсі, загальною площею 101,3 кв.м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] ; нежитлове приміщення на цокольному поверсі, загальною проектною площею 99,8 кв. м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] . П. 1.3. зазначених Договорів передбачено, що будівництво буде закінчено, а будинок прийнятий в експлуатацію не пізніше 30.06.2013 року. П. 1.4. передбачає, що передача нежитлового приміщення Продавцем та приймання Покупцем засвідчується актом, що підписується сторонами після\~ прийняття будинку в експлуатацію. Продавець (ФОП [PERSON] ) не пізніше 30.06.2013 року повідомляє Покупця ( [PERSON] ) про прийняття будинку експлуатацію та надсилає йому підписаний проект акту приймання-передачі нежитлового приміщення. Акт підписується покупцем протягом 10 робочих днів після отримання. Обов`язок продавця передати (продати) нежитлове приміщення вважається виконаним з моменту підписання Акту. П. 1.5. Договору передбачає, що право власності на нежитлове приміщення виникає у покупця з моменту приймання-передачі нежитлового приміщення, засвідченого актом, підписаним сторонами та державної реєстрації права власності, здійсненої згідно з чинним законодавством. П. 1.6. передбачає, що продавець гарантує та несе відповідальність, передбачену цим Договором та чинним законодавством, що нежитлові приміщення на момент укладення цих Договорів нікому раніше не були продані, не подаровані, не відчужені іншим способом, а також не є внеском до статутного капіталу юридичних осіб, не перебувають під арештом, не є під заставою чи забороною відчуження, не є предметом судового спору щодо них, а також прав, в тому числі речових чи претензій зі сторони третіх осіб немає. П. 3.1. зазначених Договорів покладав на продавця (ФОП [PERSON] ) ряд зобов`язань, а саме, здати будинок в експлуатацію, письмово повідомити про це Покупця та надіслати йому підписаний проект Акту; передати нежитлові приміщення Покупцю у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо нежитлових приміщень й умовам цього Договору, виготовити та передати покупцю технічний паспорт на нежитлові приміщення. П. 5.1. Договорів передбачає, що даний договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до виконання сторонами усіх зобов`язань за цим Договором. П. 5.3. передбачає, що зміни до укладених договорів вносяться за згодою сторін та оформляються додатками до цього Договору, що підписуються сторонами та його невід`ємними частинами. На даний час укладені 30.06.2013 року Договори та їх умови в цілому є чинними та жодною із сторін в судовому засіданні не оскаржувались та не скасовані. Трохи згодом, а саме 03.04.2014 року [PERSON] власноручно було передано йому технічний паспорт на одне з двох нежитлових приміщень, де він зробив повний капітальний ремонт з стану «Сирець» до стану «Придатний для здійснення діяльності», яким фактично до сьогоднішнього дня користується. Позивач зазначає, що на початку червня 2021 року до нього підійшли раніше невідомі йому особи та почали вимагати передати їм ключі від належного йому нежитлового приміщення та технічний паспорт на зазначене приміщення у зв`язку з тим, що ФОП [PERSON] нібито продав їм вказаний об`єкт. Після чого він зателефонував, а згодом і зустрівся з [PERSON] , з метою вияснення ситуації, чому до нього прийшли люди з вимогою віддати їм ключі та технічний паспорт від його приміщення та коли він планує передати йому підписаний проект акту приймання передачі на належні йому нежитлові приміщення. В особистій розмові між ним та [PERSON] останній заперечив факт продажу належного йому нежитлового приміщення та додав, що нібито зараз немає часу займатися підготовкою проектів Актів приймання-передачі належних йому нежитлових приміщень. Після їхньої розмови він зрозумів, що склалася ситуація, за якої ФОП [PERSON] намагається уникнути виконання взятих на себе зобов`язань по вище зазначених Договорах, а тому вважає за необхідне звернути до суду за захистом його порушених прав та законних інтересів. \~ Відтак, позовними вимогами позивач просить: спонукати фізичну особу-підприємця [PERSON] до виконання умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому від 30.04.2013 року, шляхом підписання та направлення йому акту приймання-передачі нежитлового приміщення на першому поверсі загальною проектною площею 101,3 кв.м., за проектним номером 19 в будинку, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ; спонукати фізичну особу-підприємця [PERSON] до виконання умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому від 30.04.2013 року, шляхом підписання та направлення мені йому акту приймання-передачі нежитлового приміщення на цокольному поверсі загальною проектною площею 99,8 кв.м. в будинку, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ; судові витрати покласти на відповідача. \~ Представник відповідача адвокат Рубановський К.С. подав відзив на позовну заяву, у якому заперечив позовні вимоги, покликаючись на те, що 24.05.2011 року між сторонами укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Павлісяком Т.М. (надалі - Попередній договір). Згідно із вказаним договором сторони зобов`язались у строк до 30.12.2011 року укласти договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, розташованих в будинку за проектним номером [ADDRESS] , зокрема, нежитлових приміщень на першому поверсі загальною проектною площею 101,3 кв.м. за ціною 405 200,00 грн. та на цокольному поверсі загальною проектною площею 99,8 кв.м. за ціною 239 520,00 грн. (п 1.1 та п. 2.1.1 Попереднього договору). При цьому сторони домовились, що основні договори купівлі-продажу нерухомого майна будуть нотаріально посвідчені за місцем посвідчення Попереднього договору, тобто у приватного нотаріуса Івано-Франківського міського нотаріального округу Павлісяка Т.М. (п. 2.7 Попереднього договору). У даному випадку основні договори купівлі-продажу не були укладені в термін, визначений п. 1.1 Попереднього договору (до 30.12.2011 року), при цьому жодна із сторін не направляла другій стороні пропозицій щодо їх укладення. Також позивач не звертався до суду з вимогою про укладення основних договорів, як це було передбачено п. 6 Попереднього договору. Таким чином, зобов`язання укласти договори купівлі-продажу нерухомого майна, встановлене Попереднім договором, згідно з ч. 3 ст. 635 ЦК України, припинилось з 31.12.2011 року. У свою чергу Договори, вимоги про спонукання до виконання яких заявлені позивачем, підписані 30.04.2013 року, тобто після припинення зобов`язання, встановленого Попереднім договором. Крім того, Договори не містять жодних посилань на Попередній договір, а умови Договорів щодо предмету купівлі-продажу та ціни, за яку продаються приміщення, відрізняються від умов п. 2.1.1 Попереднього договору. Виходячи з наведеного, немає достатніх правових підстав вважати, що Договори будь-яким чином пов`язані з виконанням Попереднього договору. Додатково варто зауважити, що у Договорах вказано не ціну нежитлових приміщень згідно з п. 2.1.1 Попереднього договору (405 200 грн. та 239 520 грн. відповідно), а натомість зазначено «загальну вартість» кожного приміщення в розмірі 1000 грн. (п. 2.2 Договорів), а вартість одного квадратного метра нежитлових приміщень не погоджено взагалі (п. 2.1 Договорів). Також згідно з Попереднім договором зміна ціни основного договору можлива тільки за згодою двох сторін в порядку, передбаченому Попереднім Договором (п. 2.4). При цьому пропозиції щодо зміни умов Попереднього договору направляються у вигляді листа або телеграми, а також може бути передана через нотаріуса у порядку ст. 84 Закону України «Про нотаріат» (п. 7). Водночас жодних пропозицій щодо ціни основних договорів відповідач не направляв та не одержував. Таким чином, вартість нежитлових приміщень у Договорах визначено без будь-якого урахування умов Попереднього договору, а також Державних будівельних норм України «Правила визначення вартості будівництва ДБН Д. 1.1-1-2000», затверджених наказом Держбуду України від 27.08.2000 року № 174, та чинних на момент підписання Договорів. Окремо варто зазначити, що позивач не сплачував жодних коштів за придбання нежитлових приміщень, купівля-продаж яких начебто є предметом Договорів і, відповідно, не надав жодних первинних документів (касових ордерів, квитанцій тощо), що підтверджують сплату ним вартості таких приміщень. Водночас згідно із ст. 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (в редакції станом на 30.04.2013 року) здійснення господарської операції підтверджується первинним документом, що містить відомості про неї. Недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення, відсутність у Договорах дійсної ціни та нездійснення позивачем будь-яких платежів на виконання Договорів свідчить про те, що обидві сторони підписували Договори без наміру створити правові наслідки у вигляді купівлі-продажу нежитлових приміщень. Зазначене дає підстави для висновку про фіктивність Договорів. Щодо технічного паспорту на торгові приміщення на І поверсі будинку по [ADDRESS] , копію якого додано до позовної заяви, слід зазначити, що відповідач не передавав позивачу вказаний технічний паспорт. З огляду на це відповідачу невідомо, яким чином вказаний документ отримано позивачем. \~\~ Представник позивача в судовому засіданні підтримав заявлений позов, в подальшому не прибув у судове засідання, подавши заяву про розгляд справи без його участі та підтримання позовних вимог у повному обсязі. Представник відповідача у судовому засіданні заперечував позовні вимоги, просив відмовити у їх задоволенні, у подальшому подав заяву про розгляд справи без його участі. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази у справі, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі представлених сторонами доказів. Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Як слідує з матеріалів справи, 24.05.2011 між ФОП [PERSON] та [PERSON] було підписано Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі Попередній договір). Згідно п. 1 Попереднього договору передбачено, що ФОП [PERSON] та [PERSON] взяли на себе зобов`язання згідно даного Договору у майбутньому, в строк до 30.12.2011 року, укласти Договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, які зазначені в п. 2-1-1. вказаного Договору. Предметом даного договору є ряд об`єктів нерухомого майна (житлові та нежитлові приміщення), в тому числі, нежитлове приміщення на першому поверсі, загальною площею 101,3 кв.м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] , продажна ціна 405 200,00 грн. та нежитлове приміщення в цокольному поверсі, загальною проектною площею 99,8 кв.м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] , продажна ціна 239520,00 грн. П. 2.2. Попереднього договору передбачено, що продавець (ФОП [PERSON] ) стверджує, що його майно не знаходиться в податковій заставі, прав на квартири та приміщення у третіх осіб, в тому числі прав превілеєвої купівлі її, як в межах України, так і за її межами, немає. П. 2.4. Попереднього договору передбачено, що зміна ціни основного договору можлива тільки за згодою двох сторін в порядку, визначеному п. 6 даного Договору. П. 2.5. та 2.6. Попереднього договору передбачено, що продавець (ФОП [PERSON] ) зобов`язується підготувати в строк до укладення основного договору всі документи, необхідні для нотаріального посвідчення Договорів купівлі-продажу квартир та нежитлових приміщень за власний рахунок. Сторони повинні виконувати свої взаємні обов`язки за основним Договором (продавець передати майно а покупець оплатити грошову суму). П. 4 Попереднього договору передбачено, що даний Договір укладається на підставі Договору про спільну діяльність між сторонами від 21.07.2006 року. П. 5 Попереднього договору закріплює положення, згідно з яким одностороння відмова від виконання зобов`язань за цим договором не допускається. П. 6 Попереднього договору передбачає, що у разі якщо одна із сторін ухиляється виконання зобов`язань за цим договором, тобто ухиляється від укладення основного договору, інша сторона вправі звернутися до суду з вимогою про примушування укласти основний договір на умовах, визначених цим Договором. При цьому сторони домовились, що основні договори купівлі-продажу майна будуть нотаріально посвідчені за місцем посвідчення Попереднього договору, тобто у приватного нотаріуса Івано-Франківського міського нотаріального округу Павлісяка Т.М. (п 2.7 Попереднього договору). 31.04.2013 року між ФОП [PERSON] та [PERSON] було підписано Договори купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) (надалі Договори), яке буде створене в майбутньому, п. 1.1. яких передбачено, що за цими Договорами продавець (ФОП [PERSON] ) зобов`язується передати у власність Покупця ( [PERSON] ) нерухоме майно (нежитлове приміщення), що буде створено продавцем в майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти нежитлове приміщення та оплатити його вартість на умовах і в порядку, що визначні Договором. Об`єктом купівлі-продажу в даних договорах є: нежитлове приміщення на першому поверсі, загальною площею 101,3 кв.м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] ; нежитлове приміщення на цокольному поверсі, загальною проектною площею 99,8 кв. м. в будинку з проектним номером [ADDRESS] . Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина 1 статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. У даному випадку основні договори купівлі-продажу не були укладені в термін, визначений п. 1.1 Попереднього договору (до 30.12.2011 року), при цьому відсутні докази направлення будь-якої із сторін іншій стороні пропозицій щодо їх укладення. Також, суду не надано доказів, що, всупереч положенням п. 6 Попереднього договору,\~ позивач звертався до суду з вимогою про укладення основних договорів. Таким чином, зобов`язання укласти договори купівлі-продажу нерухомого майна, встановлене Попереднім договором, згідно з ч. 3 ст. 635 ЦКУ припинилось з 31.12.2011 року. У свою чергу Договори, вимоги про спонукання до виконання яких заявлені позивачем, підписані 30.04.2013 року, тобто після припинення зобов`язання, встановленого Попереднім договором. Крім того, Договори не містять жодних посилань на Попередній договір, а умови Договорів щодо предмету купівлі-продажу та ціни, за яку продаються приміщення, відрізняються від умов п. 2.1.1 Попереднього договору. Виходячи з наведеного, відсутні достатні правові підстави вважати, що Договори будь-яким чином пов`язані з виконанням Попереднього договору. Відповідно до правової позиції, викладеної у Постанові Верховного Суду України від 02 вересня 2015 року в справа № 6-226цс14 припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ч. 2 ст. 220 ЦК України). Статтею 328 ЦК України закріплено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Відповідно до ч. ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.(ч. 3 ст. 640 ЦК України). Згідно з ст.657 ЦК України Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 серпня 2018 року (справа № 401/3856/16-ц) визначила, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України). У ході судового розгляду встановлено, що всупереч положенням Цивільного кодексу України та Попереднього договору, вищевказані Договори не посвідчені нотаріально. Крім того наявна розбіжність щодо ціни нежитлових приміщень у договорах. Так, у Попередньому договорі ціну спірних нежитлових приміщень вказано 405 200 грн. та 239 520 грн. відповідно (п. 2.1.1 Попереднього договору), тоді як загальна вартість кожного приміщення у Договорах від 13.04.2013 року зазначено у розмірі 1 000 грн. (п. 2.2 Договорів), а вартість одного квадратного метра нежитлових приміщень не погоджено між сторонами взагалі (п. 2.1 Договорів). Згідно з Попереднім договором, зміна ціни основного договору можлива тільки за згодою двох сторін в порядку, передбаченому Попереднім Договором (п. 2.4). При цьому суду не представлено пропозиції щодо зміни умов Попереднього договору направляються у вигляді листів, телеграм, або поданих через нотаріуса у порядку ст. 84 Закону України «Про нотаріат» (п. 7). Крім того, позивач не надав жодних первинних документів (касових ордерів, квитанцій тощо), що підтверджують сплату ним вартості оспорюваних нежитлових приміщень. Водночас згідно із ст. 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (в редакції станом на 30.04.2013 року), здійснення господарської операції підтверджується первинним документом, що містить відомості про неї. Відтак, у ході судового розгляду встановлено, що укладення між сторонами договорів купівлі-продажу, як передбачено п. 1.1 Попереднього договору (до 30.12.2011 року), не відбулося. При цьому відсутні докази направлення будь-якої із сторін іншій стороні пропозицій щодо їх укладення. У даному випадку має місце недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення, відсутність у Договорах дійсної ціни та відсутність доказів здійснення позивачем будь-яких платежів на виконання Договорів, що вказує на те, що обидві сторони підписували Договори без наміру створити правові наслідки у вигляді купівлі-продажу нежитлових приміщень. Враховуючи викладене, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed