Jurisdiction: civil
Date: 2023-10-22 00:00:00

У червні 2023 року [PERSON] звернулася до суду з позовом до ТОВ «Градо Строй», державного реєстратора Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Заремби С.В. в особі правонаступника Іванівської сільської ради Хмільницького району Вінницької області, у якому просила визнати недійсним та скасувати Акт приймання-передачі майнових прав від 15.04.2019 до Договору купівлі-продажу майнових прав №340 від 15.02.2019, укладеного між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Градо Строй»; визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Заремби С.В., індексний номер №50043998 від 05.12.2019, відповідно до якого 02.12.2019 зареєстровано право власності за [PERSON] нежитлове приміщення «А-12» в буд. [ADDRESS] та як наслідок, припинити право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна. Позовні вимоги мотивовані тим, що 15.02.2019 між [PERSON] та ТОВ «Градо Строй» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №340, згідно якого [PERSON] придбала у ТОВ «Градо Строй» майнові права на об`єкт нерухомого майна нежитлове приміщення «А-12» в буд. [ADDRESS] . 15.04.2019 між сторонами було підписано акт прийому-передачі майнових прав до договору №340 від 15.02.2019, за яким було передано у власність позивача зазначене вище нежитлове приміщення. 02.12.2019 державним реєстратором Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Зарембою С.В. було зареєстровано право власності за [PERSON] на нежитлове приміщення «А-12» в буд. [ADDRESS] . Проте реєстрацію права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна здійснено передчасно, оскільки на момент реєстрації права власності багатоквартирний будинок [ADDRESS] в експлуатацію не введений, не існує як об`єкт нерухомого майна. Тому передчасне підписання акту прийому-передачі від 15.04.2019 призвело до реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна ще до введення такого об`єкта в експлуатацію, у зв`язку з чим виникає необхідність застосувати наслідки нікчемності правочину й визнати незаконним та скасувати акт прийому-передачі від 15.04.2019. Державну реєстрацію проведено без документа, який підтверджує введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку [ADDRESS] , що є підставою для відмови в державній реєстрації права власності. Представник позивача [PERSON] адвокат Ткачук В.В. до судового засідання не з`явилася, просила розглянути справу у її відсутність та відсутність позивача. Позовні вимоги просила задовольнити, судові витрати залишити за позивачем. Представник відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Градо Строй» адвокат Калачик Н.М. до судового засідання не з`явилася, однак надала суду заяву, відповідно до якої позовні вимоги визнає, не заперечувала проти задоволення позову та просила розглянути справу в її відсутність. Державний реєстратор Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Заремба С.В. в особі правонаступника Іванівської сільської ради Хмільницького району Вінницької області у судове засідання не з`явився, однак до суду було подано заяву про розгляд справи у його відсутність, при винесенні рішення покладається на думку суду, зазначивши, що державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна була проведена відповідно до чинного законодавства (а.с. 35). Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази у їх сукупності, суд дійшов до такого висновку. Судом встановлено, 15.02.2019 між позивачем [PERSON] (Покупець) та відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю «Градо Строй» (Продавець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №340 (а.с. 8-11). Відповідно до п. 2.1 Договору, згідно цього Договору Продавець продав, а Покупець придбав майнові права на Об`єкт нерухомості, детальна характеристика якого встановлена у специфікації Додаток №1, що є невід`ємною частиною даного Договору. Згідно специфікації об`єктом будівництва є нежитлове приміщення по [ADDRESS] , загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомого майна 96830400,0 грн. (а.с. 10 зворотня сторона, а.с. 11). Відповідно до п. 5.1 Договору, передача майнових прав на об`єкт нерухомості у власність Покупцю здійснюється після виконання ним своїх зобов`язань щодо сплати вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості, передбаченої п. 4.1 даного Договору, у повному обсязі згідно Графіка погашення платежів (Додаток №1), по Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості, який підписується повноважними представниками Сторін. За невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність, передбачену законодавством України (п. 6.1. договором). Згідно з Додатком №1 до договору купівлі-продажу майнових прав №340 від 15.02.2019 майнові права належать продавцю на підставі наступних документів: дозволу на виконання будівельних робіт №131/А від 18.06.2009 та повідомлення про зміну даних у виданому дозволі на виконання будівельних робіт від 06.08.2015, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на замовлення ТОВ «Градо Строй»; договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 0510100000:01:014:0018, посвідченого приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Скутельник І.А. 13.03.2015, на підставі рішення Вінницької міської ради №1394 від 23.08.2013. Згідно з Актом приймання-передачі майнових прав від 15.04.2019 до Договору купівлі-продажу майнових прав №340 від 15.02.2019 продавець передав, а покупець прийняв нежитлове приміщення, яка розташоване в житловому будинку [ADDRESS] , загальною площею 12103,8 кв.м. У покупця відсутні будь-які претензії, зауваження чи вимоги матеріального і нематеріального характеру до Об`єкту нерухомості нежитлове приміщення, на яке передаються майнові права за цим Актом; грошові зобов`язання покупцем перед продавцем виконано у повному обсязі, заборгованості немає (а.с. 11 на звороті). Згідно з інформаційною довідкою №312311888 від 13.10.2022 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 21.02.2019 державним реєстратором КП «ВМБТІ» Кривоусом О.А. було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку по [ADDRESS] за ТОВ «Градо Строй». (а.с. 13). На а.с. 55-64 - копія технічного паспорта на нежитлове приміщення по [ADDRESS] , виданого 20.11.2019 ФОП [PERSON] . Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер витягу: 191697019 від 05.12.2019, державним реєстратором Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Зарембою С.В. було зареєстровано право власності за [PERSON] на нежитлове приміщення А-12 по [ADDRESS] , площею 12103,8 кв.м, відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №50043998 від 05.12.2019. Для державної реєстрації були подані такі документи: договір купівлі-продажу майнових прав №340 від 15.02.2019 з Додатком №1; акт приймання-передачі майнових прав від 15.04.2019 до договору №340 від 15.02.2019; витяг із списку власників майнових прав, вих. №15-04/19-В від 15.04.2019, видавник ТОВ «Градо Строй»; довідка про внесення повної вартості нежитлового приміщення для оформлення права власності, вих. №15-04/19-Д від 15.04.2019, видавник ТОВ «Градо Строй»; технічний паспорт на нежитлове приміщення по [ADDRESS] , виданий 20.11.2019 ФОП [PERSON] ; договір оренди земельної ділянки від 24.09.2013; дозвіл №131/А на виконання будівельних робіт від 18.06.2009, видавник Державна архітектурно-будівельна інспекція; повідомлення про зміну даних у виданому дозволі на виконання будівельних робіт №ІУ120152160603 від 06.08.2015, видавник Державна архітектурно-будівельна інспекція України (а.с. 12, 37-71). Згідно із ст. 10 ч. 3 п. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до ст. 11 ч. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Згідно із ст. 18 ч. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Згідно з п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком, крім випадку, передбаченого абзацом другим цього пункту. Відповідно до п. 41 абз. 1-8 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та перевіряє, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Згідно із ст. 331 ч. 2 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації; якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Відповідно до ст. 5 ч. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону. В постанові Верховного Суду від 07.11.2018 р. (справа №761/16307/16-ц) зазначено, що закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Отже, враховуючи те, що будинок по [ADDRESS] не було прийнято в експлуатацію і відповідних доказів протилежного суду не надано, державним реєстратором Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Зарембою С.В. за відсутності документа про введення об`єкта нерухомого майна в експлуатацію було прийнято рішення від 05.12.2019 №50043998 про державну реєстрацію права власності за [PERSON] на нежитлове приміщення А-12 по [ADDRESS] , площею 12103,8 кв.м., тому суд вважає, що необхідно скасувати Акт приймання-передачі майнових прав від 15.04.2019 до Договору купівлі-продажу майнових прав №340 від 15.02.2019, укладеного між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Градо Строй»; визнати протиправним та скасувати рішення Державного реєстратора Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Заремби Сергія Володимировича від 05.12.2019, індексний номер 50043998, відповідно до якого 02.12.2019 зареєстровано право власності за [PERSON] на нежитлове приміщення А-12 в будинку по [ADDRESS] , площею 12103,8 кв.м. Згідно з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду від 03.08.2022 року у справі №645/3067/19, від 17.08.2022 року у справі №450/441/19, від 22.08.2022 року у справі №597/977/21, належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав. З огляду на викладене, позовна вимога про припинення права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна задоволенню не підлягає, оскільки скасування рішення про державну реєстрацію права власності припиняє його. Таким чином, суд доходить до висновку, що слід визнати недійсним (скасувати) Акт приймання-передачі майнових прав від 15.04.2019 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 340 від 15.02.2019, укладеного між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Градо Строй»; визнати протиправним та скасувати рішення Державного реєстратора Уладівської сільської ради Літинського району Вінницької області Заремби Сергія Володимировича від 05.12.2019, індексний номер 50043998, відповідно до якого 02.122019 зареєстровано право власності за [PERSON] на нежитлове приміщення по [ADDRESS] , площею 12103,8 кв.м., таким чином задовольнивши позовні вимоги частково. За клопотанням представника позивача судові витрати залишити за позивачем.

Outcome: partial