Jurisdiction: civil
Date: 2023-09-03 00:00:00

Публічне акціонерне товариство "Фідобанк" звернулося в суд із позовом до [PERSON] , просить. З урахуванням заяви про зміну предмета позову, застосувати наслідки нікчемності Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.12.2015 року, між ПАТ «ФІДОБАНК» та [PERSON] за реєстровим номером 4833, шляхом витребування з незаконного володіння [PERSON] нерухоме майно - нежитлове приміщення загальною площею 60,4 кв.м за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2181811261101 та нежитлове приміщення загальною площею 212, 5 кв.м., за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2181768261101. Позов мотивовано тим, що 20 травня 2016 року Правління НБУ прийняло рішення від 20.05.2016 № 8 «Про віднесення ПУАТ «ФІДОБАНК» до категорії неплатоспроможних. 20 травня 2016 року виконавча дирекція Фонду гарантування прийняла рішення від 20.05.2016 № 783 «Про запровадження тимчасової адміністрації у ПУАТ «ФІДОБАНК» та делегування повноважень тимчасового адміністратора банку», згідно з якім розпочато процедуру виведення ПРАТ «ФІДОБАНК» з ринку шляхом запровадженням в ньому тимчасової адміністрації на один місяць з 20 травня 2016 до 19 червня 2016 року включно, призначено уповноважену особу Фонду та делеговано всі повноваження тимчасового адміністратора ПУАТ «ФІДОБАНК», визначені статтями 37-39 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», [PERSON] строком на один місяць з 20 травня 2016 до 19 червня 2016 року включно. 09.06.2016 року виконавча дирекція Фонду гарантування прийняла рішення від року № 959, відповідно до якого продовжено строки тимчасової адміністрації у неплатоспроможному ПУАТ «ФІДОБАНК» з 20 червня 2016 року до 19 липня 2016 року включно, а також повноваження уповноваженої особи Фонду на здійснення тимчасової адміністрації в ПУАТ «ФІДОБАНК» Коваленка О.В. Покликається на те, що згідно пункту 3 частини третьої статі 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» правочини (у тому числі договори) неплатоспроможного банку є нікчемними з таких підстав: банк здійснив відчуження чи передав у користування або придбав (отримав у користування) майно, оплатив результати робіт та/або послуги за цінами, нижчими або вищими від звичайних (якщо оплата на 20 відсотків і більше відрізняється від вартості товарів, послуг, іншого майна, отриманого банком), або зобов`язаний здійснити такі дії в майбутньому відповідно до умов договору. На виконання обов`язку за статтею 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» Уповноваженою особою ФГВФО було проведено перевірку, призначеної наказом від 22.02.2017 року №24, правочинів Банку, та було виявлено правочин, що має ознаки нікчемного на підставі пункту частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», а саме - договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між ПАТ "ФІДОБАНК" та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою H.A. за реєстровим №4833. Вважає, що укладаючи договір, сторони завідомо передбачили низьку ціну купівлі-продажу нерухомого майна, не враховуючи основні аспекти їх ціни, зовнішнього стану приміщень, попиту на ринку нерухомого майна, строку експлуатації та інше. Вказані висновки ґрунтуються на зборі та аналізі інформації схожих об`єктів нерухомого майна на відповідну дату. Зокрема, встановлено, що відповідно до Звіту з незалежної оцінки, складеного суб`єктом оціночної діяльності ПП «ТА-Експерт-Сервіс», станом на 21.12.2015 вартість відчуженої нежитлової будівлі складає 3 352 156 грн без ПДВ. При цьому ціна продажу відповідно до Договору від 22.12.2015 склала 1 916 667.00 грн без ПДВ. Різниця між оцінкою вартості нерухомого майна та ціною продажу склала 1 052 153,00 грн, що відрізняється на 45,7 %. Відповідно до пункту 2 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N1440, дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість. Таким чином, вартість нерухомого майна, більше, ніж на 20% відрізняється від ціни продажу, що підпадає під ознаки нікчемності, визначені у пункті 3 частини третьої статті 38 Закону, про що було зафіксовано у Протоколі засідання від 13.05.2017. 19 травня 2017 року Уповноважена особа надіслала лист №1-4-2-3/907-ЛК про нікчемність Договору. Враховуючи те, що Договір купівлі-продажу нерухомого майна, заг. площею 272,9 кв. м, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , укладений 22.12.2015 між [PERSON] та ПАТ «ФІДОБАНК», є нікчемним вважає що є підстави для його витребування. В подальшому позивач здійснила розподіл приміщення, внаслідок чого утворилося два нежитлових приміщення, які є предметом позову. Від відповідача надійшов відзив на позов, в якому [PERSON] просить відмовити в задоволенні позовних вимог. Зазначає, що договір, який позивач вважає нікчемним, є дійним. Під час нотаріального посвідчення договору обов`язковим є проведення оцінки, вартість об`єкта оцінки є підставою для визначення звичайної ціни для цілей оподаткування. Відповідно до п. 2.3. Договору зазначено, що Відповідно до відомостей складеного суб`єктом оціночної діяльності 07.12.2015 (Дата оцінки 07.12.2015) оцінювачем Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр оцінки власності «ПАРЕТО» , вартість Нерухомого майна становить 2 277 400 00 грн в том числі ПДВ - 379 566,67 грн. Таким чином, під час вчинення даного правочину сторонами було здійснено оцінку майна суб`єктом оціночної діяльності. Вважає правочин є правомірним та укладений на підставі не забороненій законом, з визначенням вартості предмета договору відповідно до ринкових цін, що діяли на дату вчинення, а договір купівлі - продажу, у свою чергу, відповідає вимогам визначеними для даної категорії договорів Главою 54 ЦК. Стверджує, що звіт наданий позивачем на підтвердження ринкової вартості спірного приміщення складений ПП «ТА «Експерт-Сервіс» є неналежним та недопустимим доказом. Його мета оцінки звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто, інша, ніж існуючий спір. Крім того в 2017 році позивач не був власником приміщення та не мав фізичного доступу для його оцінки. Ухвалою судді Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 14 вересня 2020 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою судді Грицай К.М. від 23 березня 2021 року на підставі протоколу повторного автоматизованого розподілу справ між суддями справу прийнято до свого провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою суду від 08 червня 2021 року суд постановив залучити до участі у справі правонаступника ПАТ «Фідобанк» - Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Капітал Джирінг». Ухвалою суду із занесенням до протоколу судового засідання від 07 вересня 2021 року (т.2 а.с. 110) суд постановив прийняти заяву про зміну предмета позову. Ухвалою суду від 20 жовтня 2021 року суд постановив призначити справі судово-економічну експертизу, провадження по справі зупинено. Ухвалою судді Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області Позняка В.М. від 23 листопада 2021 року суд постановив цивільну справу прийняти до свого провадження на підставі протоколу повторного автоматизованого розподілу справ між суддями та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 24 січня 2022 року суд постановив призначити у справі судово-оціночну експертизу, провадження у справі зупинено. Провадження поновлено ухвалою від 25 серпня 2022 року у зв`язку із надходженням повідомлення Тернопільського відділення КНІДСЕ про неможливість проведення експертизи у зв`язку із її неоплатою. Ухвалою суду із занесенням до протоколу судового засідання від 18.10.2022 закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду. Ухвалою суду від 29 листопада 2022 року суд постановив призначити у справі повторну судово-оціночну експертизу, провадження у справі зупинено. Провадження поновлено ухвалою від 29 червня 2023 року у зв`язку із надходженням висновку експерта. Представник позивача просить задовольнити позов, з підстав, викладених у ньому. Просить критично оцінити висновок експерта від 19.06.2023 №1127/22-22 у зв`язку із численними описками. Представник відповідачки просить відмовити в задоволенні позовних вимог з підстав, викладених у заявах по суті. Розглянувши справу, судом встановлено такі обставини. Згідно свідоцтва про право власності №48754684 від 01 грудня 2015 року державним реєстратором Тернопільського міського управління юстиції Тернопільської області Гриндою Ольгою Ярославівною зареєстровано право приватної власності на нежитлове приміщення, загальною площею 272,9 кв.м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] за ПАТ «ФІДОБАНК». 22 грудня 2015 року між ПАТ «ФІДОБАНК» та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою Н.А., зареєстрований в реєстрі за номером 4833, відповідно до умов якого продавець продає та передає у власність, а покупець купує та приймає у власність належне позивачу (продавцю) нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення (І вх. тамбур 4,0 кв.м., 1 зал 136,8 кв.м., 2 коридор 16,5 кв.м., 3 кабінет 11,9 кв.м., 8 кабінет 36,5 кв.м., 9 кабінет 23,3 кв.м., 10 кладова 43,9 кв.м), загальною площею 272,9 кв.м, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та сплачує за нього обумовлену цим договором грошову суму. Пунктом 2.1 Договору, сторони визначили, що продаж Нерухомого майна за домовленістю Сторін вчиняється за ціною 2 300 000 гривень 00 копійок, у тому числі ПДВ - 383 333 гривні 33 копійки, які Покупець сплачує Продавцю в день нотаріального посвідчення цього Договору шляхом переказу коштів на рахунок Продавця. Згідно п. 2.3 Договору, сторони погодили, що відповідно до відомостей, викладених у Звіті про оцінку майна № 36/1-ФБ (Ідентифікатор за базою ФДМУ 829048_07122015_36-1-РВ) складеного суб`єктом оціночної діяльності 07 грудня 2015 року (дата оцінки 07 грудня 2015 року) оцінювачем Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр оцінки власності «ПАРЕТО» (Сертифікат № 14164/13 суб`єкта оціночної діяльності, виданого 18 січня 2013 року Фондом державного майна України), вартість Нерухомого майна, становить 2 277 400 гривень 00 копійок, в тому числі ПДВ - 379 566 гривень 67 копійок. (т.2 а.с.4-26) Згідно акта приймання передачі від 22 грудня 2015 року продавець (ПАТ «ФІДОБАНК») передав, а покупець ( [PERSON] ) прийняв у приватну власність належні продавцю на праві власності нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: [ADDRESS] (І вх. тамбур 4,0 кв.м., 1 зал 136,8 кв.м., 2 коридор 16,5 кв.м., 3 кабінет 11,9 кв.м., 8 кабінет 36,5 кв.м., 9 кабінет 23,3 кв.м., 10 кладова 43,9 кв.м), загальною площею 272,9 кв.м). До сплати за приміщення належала сума 2 300 000,00 (два мільйони триста тисяч) гривень 00 копійок, у тому числі ПДВ 383 333,33 (триста вісімдесят три тисячі триста тридцять три) гривні 33 копійки, які повністю сплачені покупцем на час складання акта. Право власності на нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: [ADDRESS] (І вх. тамбур 4,0 кв.м., 1 зал 136,8 кв.м., 2 коридор 16,5 кв.м., 3 кабінет 11,9 кв.м., 8 кабінет 36,5 кв.м., 9 кабінет 23,3 кв.м., 10 кладова 43,9 кв.м), загальною площею 272,9 кв.м) було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.12.2015 (а.с.19-20). Рішенням Національного банку України від 20 травня 2016 року №8 «Про віднесення Публічного акціонерного товариства «ФІДОБАНК» до категорії неплатоспроможних». Виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення від 20 травня 2016 року №783 «Про запровадження тимчасової адміністрації у ПУАТ «ФІДОБАНК» та делегування повноважень тимчасового адміністратора банку». Згідно з даним рішенням розпочато процедуру виведення ПАТ «ФІДОБАНК» з ринку шляхом запровадження в ньому тимчасової адміністрації на один місяць з 20 травня 2016 року до 19 червня 2016 року включно, призначено уповноважену особу Фонду та делеговано всі повноваження тимчасового адміністратора ПУАТ «ФІДОБАНК», визначені статтями 37-39 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» Коваленку Олександру Володимировичу строком на один місяць з 20 травня 2016 року до 19 червня 2016 року включно. На підставі вказаного рішення 20 травня 2016 року виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб було винесено наказ №184, яким розпочато процедуру виведення ПАТ «ФІДОБАНК» з ринку шляхом запровадження в ньому тимчасової адміністрації на один місяць з 20 травня 2016 року до 19 червня 2016 року включно, призначено уповноважену особу Фонду та делеговано всі повноваження тимчасового адміністратора ПУАТ «ФІДОБАНК», визначені статтями 37-39 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» Коваленку Олександру Володимировичу строком на один місяць з 20 травня 2016 року до 19 червня 2016 року включно. Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб № 959 від 09 червня 2016 року строки дії тимчасової адміністрації продовжено до 19 липня 2016 року, а також продовжено повноваження уповноваженої особи Фонду Коваленка Олександра Володимировича. На виконання рішення Правління Національного банку України від 18 липня 2016 року №142-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію ПАТ «ФІДОБАНК» виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення від 19 липня 2016 року №1265 «Про початок процедури ліквідації ПУАТ «ФІДОБАНК» та делегування повноважень ліквідатора банку». Згідно з зазначеним рішенням розпочато процедуру ліквідації ПУАТ «ФІДОБАНК» з 20 липня 2016 року до 19 липня 2018 року включно, призначено уповноважену особу Фонду гарантування та делеговано всі повноваження ліквідатора ПУАТ ФІДОБАНК», визначені, зокрема, статтями 37, 38, 47-52, 521, 53 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», в тому числі з підписання всіх договорів, пов`язаних з реалізацією активів банку у порядку, визначеному Законом, окрім повноважень в частині організації реалізації активів банку - [PERSON] з 20 липня 2016 року до 19 липня 2018 року включно. На виконання рішення 19 липня 2016 року виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб було видано наказ №291 «Про початок процедури ліквідації ПУАТ «ФІДОБАНК» та делегування повноважень ліквідатора банку». Наказом виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25 травня 2016 року №32 постановлено здійснити в ПАТ «ФІДОБАНК» перевірку договорів (інших правочинів), укладених ПАТ «ФІДОБАНК» за період з 20 травня 2015 року до 20 травня 2016 року, на предмет виявлення правочинів (у тому числі договорів), що є нікчемними з підстав, визначених ч.3 ст.38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». Наказом виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 22 лютого 2017 року №24 продовжено строк проведення перевірки правочинів (у тому числі договорів) ПУАТ «ФІДОБАНК» на предмет виявлення правочинів (у тому числі договорів) що є нікчемними строком до 15 травня 2017 року. Згідно договору №07-17-М14 від 25.07.2017 року на замовлення Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПУАТ «Фідобанк», суб`єктом оціночної діяльності ПП «ТА-Експерт-Сервіс» складено Звіт №07-17-М14-15 з незалежної оцінки ринкової вартості нежитлового приміщення, загальною площею 272,9 кв.м., що розташоване за адресою: [ADDRESS] , згідно висновку якого, ринкова вартість оцінюваного майна станом на 21 грудня 2015 року складає: 3 352 156 (три мільйони триста п`ятдесят дві тисячі сто п`ятдесят шість) гривень без врахування ПДВ. 13 травня 2017 року було проведено засідання комісії з перевірки правочинів (у тому числі договорів) ПУАТ «ФІДОБАНК», протоколом якої вирішено визнати таким, що підпадає під ознаки нікчемності визначені пунктом 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» та статтею 228 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу від 22 грудня 2015 року посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою Н.А. за реєстром номером 4833 (адреса об`єкту продажу: [ADDRESS] , загальна площа об`єкту - 272,9 кв.м, покупець - [PERSON] , ціна продажу - 2 300 000, 00 грн., балансова вартість на дату продажу - 2 853 000,00 грн.). 19 травня 2017 року ліквідаційною комісією ПУАТ «ФІДОБАНК» на адресу відповідача [PERSON] надіслано повідомлення за №1-4-2-3/907-ЛК у якому її повідомлено про нікчемність договору купівлі-продажу нежилого приміщення укладеного 22 грудня 2015 року між ПУАТ «ФІДОБАНК» та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою Н.А. за реєстром номером 4833. Вказане повідомлення відповідачем не отримано про що свідчить копія конверту з відміткою про причини повернення «за закінченням встановленого строку зберігання». 14 вересня 2017 року ліквідаційною комісією ПУАТ «ФІДОБАНК» надіслано повідомлення [PERSON] за №1-4-2-2/757-ЛКМ про врегулювання заборгованості за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 22 грудня 2015 року. У повідомленні наявна вимога у добровільному порядку до 01 жовтня 2017 року відшкодувати ПУАТ «ФІДОБАНК» збитки в сумі 1 722 587,20 грн. за договором купівлі-продажу від 22 грудня 2015 року, оскільки відповідно до Звіту з незалежної оцінки ринкової вартості нежитлового приміщення № 07-17-М14-15 від 21 грудня 2015 року ринкова вартість приміщення становить 4 022 587,20 грн. з врахуванням ПДВ. Вказане повідомлення було надіслано відповідачу рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення та отримане 23 жовтня 2017 року особою на прізвище « [PERSON] ». З інформації з Державного реєстру речових прав нерухоме майно (т.2 а.с. 67-70) видно, що [PERSON] 28.09.2020 року здійсню поділ нерухомого майна нежитлового приміщення що розташоване за адресою: [ADDRESS] , та має наступні характеристики: І вх. Тамбур 4,0 кв.м., 1 зал 136,8 кв.м., 2 коридор 16,5 кв.м., 3 кабінет 11,9 кв.м., 8 кабінет 36,5 кв.м., 9 кабінет 23,3 кв.м., 10 кладова 43,9 кв.м., загальна площа 272,9 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 791000661101, внаслідок чого відбулось припинення права власності та погашення запису про об`єкт реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 791000661101. Внаслідок такого поділу 28.09.2020р, було створено два нові об`єкти: 1) нежитлове приміщення загальною площею 60,4 кв.м за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2181811261101; 2) нежитлове приміщення загальною площею 212,5 кв.м., за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2181768261101. З висновку експерта за результатами проведеної судової оціночно-будівельної експертизи від 19.06.2023 №1127/22-22 видно, що дійсна (ринкова) вартість нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: [ADDRESS] , загальна площа 272,9 кв.м. станом на дату укладення договору купівлі-продажу - 22.12.2015 визначена порівняльним підходом, становила (з заокругленням) 2065440 гривень без ПДВ. Експерт [PERSON] , який був допитаний в судовому засіданні підтримав висновок. Заслухавши учасників, дослідивши та оцінивши докази, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити, зважаючи на таке. Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. За змістом статті 13 ЦПК України (диспозитивність цивільного судочинства) суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. Усталеним у судовій практиці та цивілістичній доктрині є поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (рецисорний позов). Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. Процедура з виведення неплатоспроможних банків з ринку і ліквідації банків врегульована Законом України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб", яким встановлюються правові, фінансові та організаційні засади функціонування системи гарантування вкладів фізичних осіб, повноваження Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (далі - Фонд), порядок виплати Фондом відшкодування за вкладами, а також регулюються відносини між Фондом, банками, Національним банком України, визначаються повноваження та функції Фонду щодо виведення неплатоспроможних банків з ринку і ліквідації банків. Метою вказаного нормативно-правового акту є захист прав і законних інтересів вкладників банків, зміцнення довіри до банківської системи України, стимулювання залучення коштів у банківську систему України, забезпечення ефективної процедури виведення неплатоспроможних банків з ринку та ліквідації банків. Відносини, що виникають у зв`язку із створенням і функціонуванням системи гарантування вкладів фізичних осіб, виведенням неплатоспроможних банків з ринку та ліквідації банків, регулюються цим Законом, іншими законами України, нормативно-правовими актами Фонду та Національного банку України. Згідно з частиною другою статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» (тут і далі в редакції на час виникнення спірних правовідносин) протягом дії тимчасової адміністрації Фонд зобов`язаний забезпечити перевірку правочинів (у тому числі договорів), вчинених (укладених) банком протягом одного року до дня запровадження тимчасової адміністрації банку, на предмет виявлення правочинів (у тому числі договорів), що є нікчемними з підстав, визначених частиною третьою цієї статті. У пункті 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» передбачено, що правочини неплатоспроможного банку є нікчемними у тому числі, якщо банк здійснив відчуження чи передав у користування або придбав (отримав у користування) майно, оплатив результати робіт та/або послуги за цінами, нижчими або вищими від звичайних (якщо оплата на 20 відсотків і більше відрізняється від вартості товарів, послуг, іншого майна, отриманого банком), або зобов`язаний здійснити такі дії в майбутньому відповідно до умов договору. З урахуванням викладених норм матеріального права підставою віднесення договору до числа нікчемних правочинів є встановлення факту відчуження майна кредитної установи, що ліквідується, за ціною, що на 20% є нижчою або вищою від звичайних цін на таке майно. У цій справі позивач на підставі пункті 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» вказує, що договір купівлі-продажу від 22 грудня 2015 року, який укладений між [PERSON] та ПАТ «Фідобанк», посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою Н. А. та зареєстрований в реєстрі за номером 4833, є недійсним (нікчемним), оскільки майно відчужене за ціною нижчою, ніж звичайна. На підтвердження своїх тверджень стосовно того, що оспорюваний правочин був укладений за цінами нижчими, від звичайних (якщо оплата на 20 відсотків і більше відрізняється від вартості товарів, послуг, іншого майна, отриманого банком), позивачем надано Звіт №07-17-М14-15 складений 17.08.2017 ПП «ТА-Експерт-Сервіс». В судовому засіданні встановлено, що за договором купівлі-продажу здійснено продаж нежитлових приміщень на користь позивача за первісним договором за ціною, що складає 2 300 000 гривень 00 копійок, у тому числі ПДВ - 383 333 гривні 33 копійки, яка була розрахована у відповідності до Звіту про оцінку майна №36/1-ФБ складеного 07 грудня 2015 року ТзОВ «Центр оцінки власності «ПАРЕТО» (сертифікат № 14164/13 суб`єкта оціночної діяльності, виданий 18.01.2013 р. Фондом державного майна України). Згідно з статтею 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. Відповідно до статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Якщо ціна у договорі не встановлена і не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору. Поняття "звичайних" цін наведено в Податковому кодексі України. Відповідно до п. 14.1.71 Податкового кодексу України звичайна ціна - ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Якщо під час здійснення операції обов`язковим є проведення оцінки, вартість об`єкта оцінки є підставою для визначення звичайної ціни для цілей оподаткування. Відтак, рівень звичайної ціни (рівень ринкової ціни) може бути визначений за результатами оцінки об`єкта продажу. Відповідно до статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності, у цьому Законі майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Відповідно до статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності. Як вбачається з наведених вище норм права, для встановлення факту заниження ціни продажу нежитлового приміщення необхідно встановити його ринкову ціну, яка, виходячи з приписів Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" може визначатись шляхом проведення незалежної оцінки. Відповідно до статті 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є, зокрема, мета, з якою проводиться оцінка. Так, у висновку до звіту №07-17-М14-15 від 17.08.2017, на який покликається позивач, метою проведення оцінки є визначення ринкової вартості для подання у суд незалежної оцінки нерухомого майна іпотеки (згідно статті 39 Закону України "Про іпотеку" - у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається початкова ціна предмету іпотеки для його подальшої реалізації). Відповідно до абз. 2 розділу 3 звіту №07-17-М14-15 від 17.08.2017, цей звіт дійсний тільки в повному обсязі та лише для визначеної у ньому мети. Враховуючи зазначене вище, суд вважає, що звіт №07-17-М14-15 від 17.08.2017 не може підтверджувати обставину про ринкову вартість об`єкта нерухомості з метою його продажу, оскільки такий звіт був складений для визначення ринкової вартості для подання у суд незалежної оцінки нерухомого майна іпотеки. Крім того, зі звіту №07-17-М14-15 від 17.08.2017 вбачається, що датою оцінки є 21 грудня 2015 року. В абзацу 18 розділу 3 звіту №07-17-М14-15 від 17.08.2017 зазначено, що замовник оцінки надає оцінювачу всі істотні відомості про об`єкт оцінки (правовий статус, технічні характеристики), забезпечує доступ з метою вивчення його технічного стану. Відповідно до абзацу 21 звіту №07-17-М14-15 від 17.08.2017 згідно договору на проведення незалежної оцінки майна, проводиться ретроспективна оцінка станом на 21.12.2015. Оцінювачем були проведені маркетингові дослідження архівних даних ринку комерційної нерухомості, які були актуальними станом на дату оцінки. Зважаючи на неможливість уточнити дані опублікованої інформації щодо продажу (більшість оголошень станом на дату складання звіту втратили свою актуальність), оцінювач приймає наявну інформацію за достовірну. Доступу до оцінюваних приміщень надано не було, тому технічний стан приймався як "добрий" відповідно до фото, наданих Замовником. Оцінювач припускає, що приміщення були в такому ж технічному стані і на дату оцінки. Відповідальність щодо повноти та достовірності інформації, наданої для оцінки, лежить на замовнику. Проте, відповідно до частини другої статті 32 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінювачі та суб`єкти оціночної діяльності - суб`єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема за недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону. Системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Відповідно до пункту 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10 вересня 2003 року №1440 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: - укладення договору на проведення оцінки, - ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби). Пунктом 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» передбачено, що Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства; мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки; перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки; виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка; опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки; висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об`єкта оцінки; виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість; висновок про вартість майна; додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби - інші інформаційні джерела, які роз`яснюють і підтверджують припущення та розрахунки. Враховуючи вищезазначене, суд приходить до висновку що звіт №07-17-М14-15 від 17.08.2017 здійснений з порушенням вимог чинного законодавства та не може бути прийнятим, як допустимий та належний доказ. З Звіту про оцінку майна №36/1-ФБ складеного 07 грудня 2015 року ТзОВ «Центр оцінки власності «ПАРЕТО» (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №14164/13 виданий Фондом державного майна України 18 січня 2013 року) вбачається, що суб`єктом оціночної діяльності проведено оцінку майна, а саме: нежитлового приміщення загальною площею 272,90 кв.м, яке розташоване за адресою [ADDRESS] та надано висновок про ринкову вартість майна, яка станом на 07 грудня 2015 року складає: 1 897 833,33 грн. без ПДВ, 379 566,67 грн. ПДВ, 2 277 400,00 грн. з ПДВ. Оцінка майна та складання звіту відбувалося сертифікованим фахівцем [PERSON] (кваліфікаційне свідоцтво оцінювача серії МФ №7229 видане колективним підприємством «Інформаційно-консультаційний центр» Українського товариства оцінювачів 05 грудня 2019 року на безстроковій основі). При оцінці майна було використано порівняльний підхід оцінки вартості майна, з метою визначення вартості для цілей реалізації (продажу) на момент продажу спірного майна. Крім того, за наслідкам проведеної судової оціночно-будівельної експертизи від 19.06.2023 №1127/22-22 видно, що дійсна (ринкова) вартість нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: [ADDRESS] , загальна площа 272,9 кв.м. станом на дату укладення договору купівлі-продажу - 22.12.2015 визначена порівняльним підходом, становила (з заокругленням) 2065440 гривень без ПДВ, що на 7,20 % більше від ціни продажу 1916667 грн, не перевищує 20 % від вартості отриманого банком, а тому не є наслідком нікчемності правочину з підстав встановлених пунктом 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». При цьому суд відхиляє доводи представника позивача про те, що висновок є неналежним, оскільки він науково обґрунтований, експерт попереджений про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивого висновку. При цьому, щодо доводів позивача з приводу зазначення «середньоарифметичне» значення ранжового ряду (ст. 13 висновку, т.3 а.с. 116) зазначив, що слово «середньоарифметичне» є опискою, правильно «медіанне» значення, яке в цій ситуації, відповідно до діючої методики насправді ним визначено. Також опискою є зазначення дати наявності продажів аналогів за грудень 2023 року, тоді як насправді ним визначалися аналоги на грудень 2015 року (т.3 а.с. 115). Суд зазначає, що критикуючи вказаний висновок експерта, всупереч принципу дизпозитивності, позивач інших висновків суду не надав, а призначені за його клопотаннями судом експертизи не оплатив. Тому, суд вважає, що наданих позивачем доказів недостатньо для висновку про те, що договір купівлі-продажу від 22 грудня 2015 року, який укладений між [PERSON] та ПАТ «Фідобанк», посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою Н. А. та зареєстрований в реєстрі за номером 4833, є нікчемним, оскільки майно відчужене за ціною нижчою, ніж звичайна, та такі висновки повністю спростовані наданими відповідачем доказами. Враховуючи вищевикладені положення норм чинного законодавства України, приймаючи до уваги вставлені фактичні обставини справи, суд доходить висновку, що при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.12.2015, було дотримано всіх вимог, що встановлені чинним законодавством України, підстава нікчемності правочину, передбачена пунктом 3 частини третьої статті 38 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб" за цим договором не настала, а тому позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню у повному обсязі.

Outcome: dismissed