Jurisdiction: civil
Date: 2023-08-14 00:00:00

10 лютого 2022 року позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати договір купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] від 21 лютого 2002 року №5302 укладений на товарній біржі «Нерухомість-Південь» дійсним; визнати за ним: право власності на вказаний житловий будинок з прилеглими надвірними господарчими та побутовими спорудами та право власності на земельну ділянку, площею 0,25 га, розташовану на території Пересадівської сільської ради Миколаївського району для обслуговування житлового будинку і господарських споруд, яка належала [PERSON] на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії IV-МК №038072 виданого Пересадівською сільською радою народних депутатів 12 червня 1996 року, зареєстрованого в книзі записів державних актів на право приватної власності №540. В обґрунтування свого позову вказує, що 21 лютого 2002 року він та [PERSON] уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна №5302 за яким позивач купив, а [PERSON] продав домоволодіння [ADDRESS] . Вказаний договір укладено 21 лютого 2002 року на товарній біржі «Нерухомість-Південь»» за реєстровим №5302. На даний час позивач має намір реалізувати своє право, щодо розпорядження житловим будинком, однак через відсутність нотаріального посвідчення спірного договору, а також у зв`язку зі смертю однієї зі сторін вищевказаного правочину, не може вчинити будь-яких дій щодо належного йому нерухомого майна, що й зумовило звернення до суду з даним позовом. Ухвалою суду від 14 вересня 2022 року позовна заява прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 23 травня 2023 року підготовче провадження у справі за позовом [PERSON] до [PERSON] , третя особа товарна біржа «Нерухомість-Південь» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно закрито та справу призначено до судового розгляду по суті. В судове засідання 15 серпня 2023 року позивач [PERSON] не з`явився. Від представника позивача [PERSON] , надійшла заява про розгляд справи без участі позивача, позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Відповідач [PERSON] в судове засідання 15 серпня 2023 року не з`явилася, згідно раніше поданої заяви просила справу розглядати за її відсутності. Представник третьої особа товарної біржі «Нерухомість-Південь» в судове засідання 15 серпня 2023 року не з`явився, про причини неявки суд не повідомив. Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Суд, дослідивши докази по справі в їх сукупності встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. Відповідно до Постанови Верховної Ради України від 19 травня 2016 року №1377-VІІІ «Про перейменування окремих населених пунктів та районів» Жовтневий район Миколаївської області перейменовано на Вітовський район. Постановою Верховної Ради України від 17 липня 2020 року № 807-IX «Про утворення та ліквідацію районів» утворено Миколаївський район (з адміністративним центром у місті Миколаїв) у складі територій Березанської селищної, Веснянської сільської, Воскресенської селищної, Галицинівської сільської, Коблівської сільської, Костянтинівської сільської, Куцурубської сільської, Миколаївської міської, Мішково-Погорілівської сільської, Нечаянської сільської, Новоодеської міської, Ольшанської селищної, Очаківської міської, Первомайської селищної, Радсадівської сільської, Степівської сільської, Сухоєланецької сільської, Чорноморської сільської, Шевченківської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України. З копії договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21 лютого 2002 року №5302, вбачається, що цього ж дня, [PERSON] (Продавець) та [PERSON] (Покупець) уклали договір купівлі - продажу нерухомого майна №5302, за яким [PERSON] купив домоволодіння, яке складається з житлового будинку та прибудинкових територій, що розташоване по [ADDRESS] . Вказаний договір зареєстрований у відповідності до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (чинної на момент реєстрації договору) на товарній біржі «Нерухомість-Південь» в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №5302 від 21 лютого 2002 року. Зі змісту спірного договору вбачається, що відчужуваний житловий будинок належав попередньому власнику [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 27 серпня 1991 року №. Згідно пункту 4 спірного договору продавець засвідчував, що відчужувана домобудівля дотепер нікому не продана, не заставлена, не подарована, не здана в оренду, у спорі та під забороною не перебуває, права третіх осіб на неї відсутні. Кошти за купівлю-продаж житловий будинку в розмірі 1700,00 грн отримані продавцем [PERSON] до посвідчення договору (пункт 5 спірного договору). Як вбачається з пояснень позивача, викладених у позові, на даний час вирішуючи питання з приводу розпорядження нерухомим майном, він звернувся до уповноважених органів з питань реєстрації прав та виготовлення технічної документації на будинок. При оформленні технічної документації на будинок було встановлено, що придбаний ним 2002 року житловий будинок значиться й на даний час зареєстрованим за колишнім власником [PERSON] . Крім того, при подальшій перевірці прав на нерухоме майно, встановлено й ту обставину, що на підставі державного акту на право власності на землю, колишній власник житлового будинку [PERSON] 1996 року набув у власність і земельну ділянку з цільовим призначенням для обслуговування цього будинку, площею 0, 25 га, яка також на даний час належить йому на праві власності. За роз`ясненнями органу уповноваженого на здійснення реєстрації речових прав, позивачу відмовлено у державній реєстрації права власності на вказаний вище житловий будинок з підстав того, що подані документи не відповідають вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також вимогам Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Оскільки відмова у реєстрації права власності за [PERSON] свідчить про невизнання цього права іншими особами, він звернувся до суду за захистом своїх прав та таке право підлягає судовому захисту. Так, згідно статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно роз`яснень, що містяться в пункті 1 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 року «Про судову практику у справах про спадкування» у разі відкриття спадщини до 01 січня 2004 року застосовується чинне на той час законодавство. Згідно пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі статтею 153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до статті 227 ЦК УРСР, що діяв на час укладення договору, договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Статтею 47 ЦК УРСР, встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Зі змістом договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21 лютого 2002 року №5302 вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог статті 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог статті 227 ЦК України підлягає реєстрації в органах технічної інвентаризації. Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. До 01 січня 2013 року виникнення права власності на нерухоме майно не пов`язувалося з його державною реєстрацією. Державна реєстрація здійснювалася за фактом права власності, яке вже виникло. В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу від 21 лютого 2002 року, який проведено у якості біржової операції між продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] . Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючій на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до статті 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірного житлового будинку, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених статті 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі. Тому, в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21 лютого 2002 року №5302, за яким [PERSON] продав, а [PERSON] придбав житловий будинок [ADDRESS] . З усталеної судової практики, сформованої станом на день укладення спірного правочину вбачається, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК УРСР за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105, 114 ЦК УРСР). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК УРСР, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Можливість визнання нотаріально непосвідченого договору купівлі-продажу в судовому порядку дійсним також знайшла передбачена статтею 220 ЦК України. Згідно частини шостої статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права. Виходячи з висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 04 березня 2019 року по справі №665/2266/16-ц однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. Проаналізувавши наявні в матеріалах справи договір купівлі-продажу №5302 від 21 лютого 2002 року, суд дійшов висновку, що вказаний документ можна вважати укладеною між сторонами письмовою угодою купівлі-продажу в розумінні вимог закону. Договір купівлі-продажу, укладений між [PERSON] та [PERSON] містить належну ідентифікацію сторін договору, а також необхідну інформацію про предмет договору, як істотну умову; підтверджує перехід (передачу) предмета купівлі-продажу від продавця до покупця; містить інформацію щодо вартості предмета договору, що в сукупності свідчить про повне виконання позивачем своїх зобов`язань за укладеним договором та прийняття цих зобов`язань [PERSON] ; містить підпис обох сторін договору, тощо, що є обов`язковими умовами для визнання договору укладеним. Позивачем доведено наявність сукупності обставин, передбачених частиною другою статті 47 ЦК УРСР. Разом з тим, як встановлено судом, відповідно до свідоцтва про смерть, серії [NUMBER] , [PERSON] помер [INFO] . За змістом спадкової справи №277/2011 від 08 серпня 2011 року, яка витребувана судом під час розгляду справи, встановлено, що після смерті [PERSON] спадкоємцем, який у встановленому законом порядку спадщину після смерті спадкодавця прийняв, є [PERSON] , яка залучена до справи у якості відповідача. Відповідно до відомостей спадкової справи, спірне домоволодіння [ADDRESS] до складу спадщини не ввійшло та свідоцтво про право на спадщину на вказане майно спадкоємцеві не видавалося. Вказане, на думку суду, свідчить про те, що за життя колишнього власника [PERSON] , як померлий так і члени його родини визнавали ту обставину, що спірний будинок, з приводу якого подано позов, правомірно вибув із його володіння. Вказані обставини визнані правонаступниками померлого і після його смерті, оскільки жодних майнових прав на спірне нерухоме майно відповідачем, яка є єдиним спадкоємцем померлого, не заявлено. Таким чином, судом встановлено, що одна зі сторін договору купівлі-продажу від 21 лютого 2002 року, [PERSON] помер [INFO] . Внаслідок його смерті, припинилася також і цивільна правоздатність останнього. Отже, можливість нотаріального посвідчення спірного правочину втрачена. Ураховуючи зазначене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для застосування до спірних правовідносин приписів частини другої 47 ЦК УРСР та частини другої статті 220 ЦК України. Оскільки судом установлено, що між позивачем [PERSON] та [PERSON] відбулось повне виконання спірного договору, продавець передав, а позивач прийняв спірне нерухоме майно та сплатив його вартість, а вимоги законодавства на час укладення договору купівлі-продажу не вимагали нотаріального посвідчення зазначеного виду договорів, то спірний правочин можливо визнати дійсним. Спірне нерухоме майно знаходиться в [ADDRESS] . Відповідно до рішення XІ сесії Пересадівської сільської ради 7 скликання №5 від 08 липня 2016 року, перейменовано [ADDRESS] . Згідно технічного паспорту на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, виготовлений станом на 31 грудня 2021 року, та довідки КП «ММБТІ» від цього ж числа №2-9151, за заявою [PERSON] проведено технічну інвентаризацію житлового будинку, розташованого по [ADDRESS] та встановлено перелік будівель та споруд, що входять до складу домоволодіння. Також, як встановлено судом, до дня відчуження нерухомого майна житлового будинку за договором купівлі-продажу від 21 лютого 2002 року, колишній власник цього будинку у встановленому законом порядку оформив також і право власності на земельну ділянку, яка надавалася для його обслуговування, що вбачається з наданого позивачем державного акту на право приватної власності на землю, серії IV-МК №038072 виданого 12 червня 1996 року. У свою чергу, укладаючи спірний правочин, сторони питання щодо відчуження земельної ділянки не вирішували, та на даний час право власності на вказане майно зареєстровано за колишнім власником будинку, що також порушує права позивача на вільне розпорядження нерухомим майном, з огляду на принцип пов`язаності нерухомого майна із земельною ділянкою на якій він розташований. Відповідно до частин першої, другої статті 78 ЗК України, право власності на землю це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Поняття земельної ділянки як об`єкта права власності визначено у частині першій статті 79 ЗК України як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Перехід права користування земельною ділянкою при переході права власності на будівлю або споруду, які розташовані на ній, визначається на підставі договору (частина друга статті 120 ЗК України). Разом із тим, з матеріалів справи вбачається, що [PERSON] відчужуючи на підставі договору купівлі-продажу від 21 лютого 2002 року житловий будинок, не повідомив позивачеві про те, що він є також і власником земельної ділянки на якій розташований житловий будинок та відповідно не уклав відповідний договір купівлі-продажу земельної ділянки. Згідно з частинами першою та четвертою статті 120 ЗК України (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі або споруди. Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки залежить від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. Перевіряючи доводи позовної заяви, судом встановлено, що [PERSON] придбав у [PERSON] належний продавцю житловий будинок з відповідною частиною надвірних будівель та споруд, що знаходиться по [ADDRESS] . Вказане право було зареєстровано відповідно до діючого на той час законодавства,. Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди з урахуванням положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). За змістом статті 381 ЦК України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом, оскільки вказана норма матеріального права передбачає принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Саме до такого правового висновку дійшов Верховний Суд України при розгляді справ № 6-2цс15 від 11 лютого 2015 року, №6-2225цс16 від 12 жовтня 2016 року, та справи №6-3059цс16 від 22 червня 2017 року. З огляду на встановлені обставини справи, вирішення спору між сторонами в обраний позивачем спосіб захисту визнання права власності на набуту ними за договором купівлі-продажу земельну ділянку, є ефективним способом захисту невизнаного та оспорюваного відповідачем права власності позивача на земельну ділянку, тому позов в цій частині також є обґрунтованим та підлягає задоволенню З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані і підлягають задоволенню в повному обсязі, що відповідає способам судового захисту, передбачених статтею 16 ЦК України. Згідно частини дев`ятої статті 141 ЦПК України судові витрати покласти на позивача. На підставі викладеного та

Outcome: approved