Jurisdiction: civil
Date: 2023-07-17 00:00:00

13 лютого 2023 року [PERSON] надіслала до суду позов до Фермерського господарства «НАТАЛІЯ І.П.» про розірвання договору оренди землі. Позов мотивує тим, що 01 жовтня 2021 року між нею, як власником земельної ділянки, та Фермерським господарством « НАТАЛІЯ І.П. » було укладено договір оренди землі, об`єктом якого є земельна ділянка, площею 1,273 га, кадастровий номер 0722484200:03:000:0907 строком на 10 років. Зазначений договір зареєстрований державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області 26 жовтня 2021 року, номер запису про інше речове право: 44754083. Зазначає, що відповідно до пунктів 9, 10, 11 даного договору відповідач зобов`язався протягом строку дії договору сплачувати орендну плату у формі та розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексів інфляції щорічно до 15.10 поточного року. Пункт 31 Договору встановлює обов`язок для ФГ «НАТАЛІЯ І.П.» своєчасно сплачувати орендну плату. На даний час ФГ «НАТАЛІЯ І.П.» не сплачено орендну плату за договором оренди землі за 2021 та за 2022 рік, що є неналежним виконанням зобов`язань. Вважає, що систематична несплата орендної плати за користування даною земельною ділянкою у 2021 та 2022 роках є істотним порушенням умов договору, що слугує підставою для припинення права користування земельною ділянкою та розірвання такого договору. Окрім того, на професійну правничу допомогу було понесено витрат в сумі 10000 грн, а саме: 3000 грн за надання правничої інформації, консультацій, роз`яснень щодо правового регулювання можливості розірвання договору оренди землі з підстав систематичного невиконання умов такого договору; 7000 грн за складання позовної заяви. Просить розірвати договір оренди землі б/н від 01 жовтня 2021 року, об`єктом якого є земельна ділянка, площею 1,273 га, кадастровий номер 0722484200:03:000:0907, укладений між [PERSON] та Фермерським господарством «НАТАЛІЯ І.П.», зареєстрований державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області Степанюк Н.О. 26 жовтня 2021 року, номер запису про інше речове право: 44754083 та стягнути з відповідача на її користь понесені судові витрати. Ухвалою судді від 23 лютого 2023 року відкрито провадження у даній справі в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання. 22 березня 2023 року від представника відповідача - Плечука О.П. надійшов відзив на позовну заяву, у якому просить відмовити у задоволенні позовної заяви. В обгрунтування відзиву зазначає, що 01 жовтня 2021 року між [PERSON] та Ф.Г « Наталія І.П. », в особі Політило Н.І. укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0722484200:03:000:0907. В подальшому, вказана земельна ділянка передана в користування ПП «Фруктекспол», про що було відомо позивачеві. ПП «Фруктекспол» використовувало вказану земельну ділянку у своїй господарській діяльності для вирощування сільськогосподарської продукції, а саме, як відомо відповідачеві, в липні 2022 року ПП «Фруктекспол» зібрало урожай ріпаку, який посіяно у вересні 2021 року. Звертає увагу на те, що після підписання вищевказаного договору оренди землі сторони дійшли згоди, що земельна ділянка з кадастровим номером 0722484200:03:000:0907 передається у користування ПП «Фруктекспол», а отже, саме на це підприємство покладаються права та обов`язки орендаря земельної ділянки, в тому числі, і сплата орендних платежів на користь позивача. ФГ «Наталія І.П.» земельною ділянкою не користувалось, землю не обробляло, посівних робіт не виконувало, продукцію і доходи із вказаної земельної ділянки не отримувало. При цьому посилається на ч. 6 ст. 762 ЦК України, згідно якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Зазначає, що стягнення судових витрат із відповідача є безпідставним, оскільки, позов [PERSON] не підлягає задоволенню. Ухвалою суду від 27 квітня 2023 року закрито підготовче провадження у даній справі та призначено справу до судового розгляду по суті. Позивач у судове засідання не з`явилася, хоча належним чином була повідомлена судом про дату, час та місце розгляду справи, що стверджується телефонограмою (а.с 108). Враховуючи вимоги ч. 1 ст. 223 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності позивача. Представник позивача - [PERSON] у судовому засіданні позовні вимоги підтримав повністю з підстав, зазначених у позовній заяві, просив позов задовольнити. Крім того зазначив, що відповідач зобов`язувався сплачувати орендну плату щорічно до 15.10 поточного року. Таким чином, несплата орендної плати за 2021 рік та 2022 є систематичним, що слугує підставою розірвання договору оренди землі. Представник відповідача Плечук О.П. у судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити у задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Також зазначив, що оскільки договір оренди земельної ділянки зареєстровано 26.10.2021, ФГ «Наталія І.П.» не мало права користуватися земельною ділянкою та не користувалося нею, тобто не набуло прав та обов`язків орендаря, в тому числі це стосується обов`язку сплати орендної плати. Отже, систематична несплата орендних платежів є недоведеною, а тому відсутні підстави для задоволення даного позову. Від допиту свідків [PERSON] та [PERSON] , представник відповідача, який заявляв клопотання, відмовився. Заслухавши представників сторін, дослідивши та оцінивши представлені у справі докази в їх сукупності, суд дійшов наступного висновку. Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Згідно із статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України(далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) визначає оренду землі як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону). Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на дату укладення договору оренди земельної ділянки) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Судом встановлено, що 16 липня 2018 року приватним нотаріусом Локачинського районного нотаріального округу Волинської області Дильним І.Г. видано [PERSON] Свідоцтво про право на спадщину за законом після смерті [PERSON] на земельну ділянку, площею 1,273 га, що розташована за адресою: Волинська область, Локачинський район, Марковичівська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки - 0722484200:03:000:0907, цільове призначення земельної ділянки: для ведення особистого селянського господарства, категорія земель: землі сільськогосподарського призначення (а.с. 6). Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 130987916 від 16.07.2018 року підтверджується, що власником земельної ділянки, площею 1,273 га, розташованої за адресою: Волинська область, Локачинський район, Марковичівська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки - 0722484200:03:000:0907 є [PERSON] (а.с. 6 на звороті). 01 жовтня 2021 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем ФГ «Наталія І.П.» в особі голови Політило Н.І. укладено договір оренди землі (далі - Договір), згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області, об`єктом оренди є земельна ділянка, площею 1,273 га, у тому числі 1,273 га угідь (рілля), кадастровий номер 0722485200:03:000:0907 (п.1, 2 Договору). Згідно п.п. 8, 8.2 Договір укладено на 10 (десять) років. Право оренди виникає з моменту підписання сторонами цього договору та державної реєстрації право оренди за цим договором. Після закінчення строку дії договору орендар має право поновити його на новий строк. Якщо на момент припинення дії договору на земельній ділянці знаходиться незібраний врожай орендаря (у тому числі незавершене виробництво), то орендар у будь-якому випадку має право закінчити сільськогосподарський рік та зібрати такий врожай у строки, що передбачені технологією вирощування відповідної сільськогосподарської культури (до моменту збирання врожаю продовжується строк оренди земельної ділянки та за цей період нараховується орендна плата). Пунктами 9, 11 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки та сплачується щорічно до 15.10 поточного року. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату; приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку (п. 28, 31 Договору) Згідно п.п. 38, 40 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Реорганізація фізичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Відповідно до п. 43 Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є: акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акт приймання-передачі об`єкта оренди. Згідно акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), підписаного сторонами, в оренду передається земельна ділянка 1,273 га, у тому числі 1,273 га угідь (рілля) кадастровий номер 0722484200:03:000:0907, надана для ведення особистого селянського господарства в межах Марковичівської сільської ради в присутності представників: орендодавця [PERSON] , орендаря ФГ «Наталія І.П» в особі голови Політило Н.І. Претензій при визначенні зовнішніх меж не виявлено, межі погоджені і не викликають спірних питань (а.с.9). Згідно акту приймання передачі об`єкта оренди, підписаного сторонами, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння земельну ділянку, площею 1,273 га, яка знаходиться в межах Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області. Земельна ділянка знаходиться в стані придатному для використання за призначенням, зауважень та претензій зі сторони орендодавця та орендаря немає (а.с. 9 на звороті). Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №282131066 від 30.10.2021 року вбачається, що 26.10.2021 року державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області Степанюк Н.О., на підставі договору оренди землі, серії та номер: б/н, виданого 01.10.2021 року ФГ «Наталія І.П», внесено до реєстру запис про інше речове право № 44754083 - право оренди земельної ділянки, площею 1,273 га, для ведення особистого селянського господарства, що розташована на території Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області, кадастровий номер 0722484200:03:000:0907, орендар - Фермерське господарство «Наталія І.П», орендодавець - [PERSON] (а.с. 10). Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 (провадження №14-65цс22) зазначила, що у частині першій статті 14 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Тобто, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом. 05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року (далі - Закон № 340-IX) абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди. Тобто, використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього. Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації. Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації. Таким чином, суд дійшов висновку, що договір оренди землі, укладений між орендодавцем [PERSON] та орендарем ФГ «Наталія І.П» в особі голови Політило Н.І., є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору - 01 жовтня 2021 року, а право оренди у ФГ «Наталія І.П.» виникло з моменту внесення до реєстру запису про інше речове право (державної реєстрації), тобто з 26 жовтня 2021 року. Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. У статті 32 Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати. Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Систематичність передбачає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 904/23/18, постанови Верховного Суду України від 12.12.2012 у справі № 6-146цс12 та від 28.09.2016 у справі № 6-977цс16). Разом із тим, згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У розумінні наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід дійти висновку, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає різні правові наслідки через порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17. В обґрунтування позову [PERSON] посилається на те, що ФГ «Наталія І.П.» не виконує належним чином умови договору оренду землі, а саме систематично, тобто двічі (2021 та 2022 роках), не виплачує орендну плату вчасно та в повному обсязі, чим порушує її права як власника земельної ділянки. Як встановлено судом, згідно пункту 11 даного договору оренди землі, орендна плата сплачується щорічно до 15.10 поточного року. Відповідно до ст. 17 ЗУ «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Як було зазначено вище, договір оренди землі є укладеним 01 жовтня 2021 року, а право оренди виникло з моменту державної реєстрації - 26 жовтня 2021 року, тобто з цієї дати орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, сплачувати орендну плату.Перший платіж орендар повинен був здійснити до 15.10.2022, позов подано до суду 20.02.2023. Таким чином, прострочення орендної плати за 2022 рік є одноразовим, що у свою чергу не може свідчити про систематичне (два і більше разів) порушення орендарем (відповідачем) своїх обов`язків щодо своєчасної сплати цих коштів орендодавцю (позивачу) згідно договору оренди, а тому відсутні передбачені законом підстави для розірвання відповідного договору. Крім того, позивачем не надано достатніх доказів на підтвердження факту систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором. Враховуючи відсутність систематичного порушення умов договору зі сторони відповідача, відсутні підстави для розірвання договору оренди землі, передбачені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України та не підлягають застосуванню приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України щодо оцінки критерію істотності такого порушення. Доводи відповідача про те, що після підписання договору оренди землі ФГ «Наталія І.П.» земельною ділянкою не користувалось і така за згодою сторін передана у користування ПП «Фруктекспол», а отже саме на це підприємство покладаються обов`язок сплати орендних платежів з посиланням на ч. 6 ст. 762 ЦК України, не спростовують висновків суду щодо відсутності систематичної несплати орендної плати за договором оренди землі. Таким чином, суд дійшов висновку, що позовні вимоги [PERSON] до ФГ «НАТАЛІЯ І.П.» про розірвання договору оренди землі задоволенню не підлягають. Згідно з вимогами ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, враховуючи, що у задоволені позову належить відмовити, понесені позивачем судові витрати слід залишити за нею. На підставі ст.ст. 21, 24 ЗУ «Про оренду землі», ст.141 ЗК України, ст.ст. 13, 24, 25, 32, 526, 610, 651 ЦК України,

Outcome: dismissed