Jurisdiction: civil
Date: 2023-08-06 00:00:00

Голова Фермерського господарства «Золотий жайвір» Дацків В.П. звернувся до суду із позовною заявою до [PERSON] , Фермерського господарства «Щедра нива», про визнання укладеним договору оренди землі в запропонованій редакції на новий строк та визнання відсутнім права оренди в Фермерського господарства «Щедра нива» щодо земельної ділянки за кадастровим номером 6124610500:01:002:0094 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що між ФГ «Золотий жайвір» та відповідачем [PERSON] 30.12.2015 року був укладений договір оренди землі №002 строком на 7 років. За місяць до закінчення строку договору позивач, дотримуючись вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», повідомив про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди щодо зазначеної вище земельної ділянки, а також надав відповідачу проєкт договору оренди землі. Відповіді від орендодавця орендар не отримав та продовжив користуватися земельною ділянкою. Проте, в березні 2023 року позивачу стало відомо, що відповідач [PERSON] , не надіславши лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі на новий строк, не витребувавши земельну ділянку від позивача, у володінні якої вона перебуває, уклала договір оренди з іншим орендарем ФГ «Щедра нива». На підставі цього договору в січні 2023 року державним реєстратором Збаразької міської ради Тернопільської області до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено записи про інше речове право право оренди ФГ «Щедра нива» щодо земельної ділянки. Вважає, що ФГ «Золотий жайвір» як первинний орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, тому відповідачами було порушено права позивача. Враховуючи викладене вище, позивач просив визнати відсутніми та припинити право оренди ФГ «Щедра нива» щодо земельної ділянки, яка є предметом договору оренди від 30.12.2015 року, а також визнати укладеними на новий строк договір оренди землі між [PERSON] та ФГ «Золотий жайвір». Представник відповідачів адвокат Хацкевич Р.М. подав відзив на позов, в якому зазначив, що між [PERSON] та ФГ «Золотий жайвір» 30 грудня 2015 року було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований 30 грудня 2015 року та строк дії якого закінчився. До закінчення строку, в серпні 2022 року, грудні 2022 року та січні 2023 року орендодавець надіслав позивачу Листи-повідомлення про те, що він не бажає поновлювати дію договору оренди земельної ділянки на новий строк. 25 січня 2023 року в державний реєстр речових прав внесено записи про припинення речового права (права оренди) ФГ «Золотий жайвір» на земельну ділянку, яка належить [PERSON] та внесено запис про реєстрацію договору оренди між орендодавцем та новим орендарем - ФГ «Щедра нива». Крім того, адвокат Хацкевич Р.М. у відзиві вказує, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, у позові містяться посилання на різні редакції Закону України «Про оренду землі», що є неприпустимим, крім того позивач сам надав підтвердження свого наміру повернути земельні ділянки протягом шести місяців після припинення дії договору оренди. Враховуючи вищевикладене, представник відповідачів просив відмовити у позові повністю та стягнути з позивача на користь відповідача ФГ «Щедра нива» понесені судові витрати. Ухвалою Підволочиського районного суду Тернопільської області від 11 квітня 2023 року відкрито провадження у цій справі, розгляд справи призначено у порядку загального позовного провадження. Ухвалою Підволочиського районного суду Тернопільської області від 23 травня 2023 року закрито підготовче провадження у цій справі та справу призначено до судового розгляду. В судовому засіданні представник позивача - адвокат Покотило Ю.В. підтримав позов з підстав, що у ньому зазначені. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні надала пояснення та просила відмовити в задоволенні позову. Представник відповідачів - адвокат Хацкевич Р.М. у судовому засіданні позов не визнав, надав пояснення аналогічні, викладеним у відзиві. Дослідивши матеріали справи, надавши оцінку доводам та запереченням сторін в сукупності з наданими письмовими доказами, оцінивши докази у справі, суд дійшов наступного висновку. Судом встановлено, що 30 грудня 2015 року між [PERSON] та ФГ «Золотий жайвір», в особі Дацківа В.П., було укладено Договір оренди землі №002, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області, площею 2,2166 га, кадастровий номер 6124610500:01:002:0094. Договір оренди зареєстрований 30.12.2015 року Витяг з ДРРПНМ №51276459 від 30.12.2015). Як вбачається із п. 6 зазначеного вище Договору оренди землі, він укладений на 7 років, а по закінченню цього строку, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 30 календарних днів до спливу строку Договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення Договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. У цьому ж пункті договору передбачено, що у випадку якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач на адресу орендодавця [PERSON] направив лист-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк №81 від 21 листопада 2022 року, в яких повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, запропонував встановити орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі, строк дії договору 10 років та додав проєкт договору оренди землі. Лист-повідомлення направлено орендодавцю 21.11.2022 року, що підтверджується описом вкладення, накладною на відправлення та фіскальним чеком. Відповідач [PERSON] відмовилася від отримання зазначеного листа-повідомлення з доданим до нього проєктом договору оренди землі, та, як зазначала сама відповідач, вона вважала, що повідомила вже позивача про небажання продовжувати орендні відносини, тому кореспонденцію не взяла. Позивач вказує, що він як орендар, належно виконав обов`язки за договором та вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а орендодавець порушив вимоги ч. 5 ст. 33 цього Закону, а тому орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі. Представник відповідача, заперечуючи проти позову, зазначив, що [PERSON] було завчасно повідомлено орендаря про небажання продовжувати оренду. Аналогічні пояснення надала [PERSON] у судовому засіданні та зазначила, що тричі направляла листи ФГ «Золотий жайвір». Так, [PERSON] 16.08.2022 року (лист-повідомлення від 14.08.2022), 05.12.2022 року (лист-повідомлення від 04.12.2022) та 10 січня 2023 року направила до ФГ «Золотий жайвір» листи-повідомлення, якими повідомила, що вона не бажає поновлювати дію Договору оренди з господарством та має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб. Листи позивачу вручено, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення. Відповідно до витягу №321307389 від 27.01.2023 року, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 25.01.2023 року на підставі листів-повідомлень від 14.08.2023 року та 04.12.2022 року внесено відомості про припинення речового права (права оренди) ФГ «Золотий жайвір» на зазначену вище земельну ділянку. Як вбачається із витягу з ДРРП №321308482 від 27.01.2023 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 25.01.2023 року внесено відомості про право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 19.01.2023 року, укладеного між [PERSON] та ФГ «Щедра нива». Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно зі ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. 16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції (в цій частині закон набрав чинності 16 липня 2020 року). Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України. Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення». Чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі», розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме: «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». Порядок поновлення договорів оренди визначений у ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного кодексу України. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Виходячи з листів-повідомлень, які були направлені орендарем орендодавцю, позивач мав намір скористатися переважним правом орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, яке передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 16.07.2020 року, а тому позивач мав діяти на умовах, визначених договором, за правилами Закону України «Про оренду землі» в редакції від 16.07.2020 року, в тому числі і щодо строку дії договору оренди землі. Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами ст. 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд. Відповідно до\~ч.ч.\~1-5\~ст.\~33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» після\~закінчення строку,\~на який\~було укладено\~договір оренди\~землі,\~орендар,\~який належно\~виконував обов`язки\~за умовами\~договору,\~має переважне\~право перед\~іншими особами\~на укладення\~договору оренди\~землі на\~новий строк. Орендар,\~який має\~намір скористатися\~переважним правом\~на укладення\~договору оренди\~землі на\~новий строк,\~зобов`язаний повідомити\~про це\~орендодавця до\~закінчення строку\~дії договору\~оренди землі\~у строк,\~встановлений цим\~договором,\~але не\~пізніш як\~за один\~місяць до\~закінчення строку\~дії договору\~оренди землі.\~У разі\~смерті орендодавця\~до закінчення\~строку дії\~договору оренди\~землі орендар,\~який має\~намір скористатися\~переважним правом\~на укладення\~договору оренди\~землі на\~новий строк,\~зобов`язаний повідомити\~про це\~спадкоємця земельної\~ділянки протягом\~одного місяця\~з дня,\~коли йому\~стало відомо\~про перехід\~права власності\~на земельну\~ділянку. До\~листа-повідомлення\~про укладення\~договору оренди\~землі на\~новий строк\~орендар додає\~проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків. При вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд також має з`ясувати, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору. Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду викладеними у постановах від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18 та від 29 червня 2022 року в справі № 692/531/21. З матеріалів справи вбачається, що Договір оренди земельної ділянки №002 був укладений 30 грудня 2015 року між [PERSON] та ФГ «Золотий жайвір». Враховуючи положення ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди закінчився 30 грудня 2022 року. Лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар направив орендодавцю 21 листопада 2022 року, тобто без порушенням місячного строку до закінчення строку дії договору оренди землі, який встановлено ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Однак, в свою чергу, орендодавець завчасно повідомив орендаря про небажання продовжувати з позивачем договірні відносини щодо оренди належної їй земельної ділянки. Заперечення позивача щодо направлення орендодавцем листів позивачу на недійсну адресу не заслуговують на увагу, оскільки згідно з листами на фірмових бланках, які долучені представником позивача, адресу місцязнаходження ФГ «Золотий жайвір» зазначено як с. Городниця, 47854. Суд, проаналізувавши проєкт договору оренди землі, встановив, що він передбачає зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди збільшився з 7 років до 10 років. Більш того, відповідно до п. 6 зазначеного вище Договору оренди землі, до листа-повідомлення про поновлення Договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Однак, позивачем було долучено договір у новій редакції зі зміною істотних умов. Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на 28.02.2023 року) при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, а тому в силу ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим. Таким чином, встановивши, що орендар не дотримався встановлених законом процедури і строків, а у орендодавців відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір», оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін. Суд критично оцінює доводи представника позивача з приводу того, що орендар по закінченню строку договору оренди продовжував користуватися земельними ділянками, які були передані позивачу в оренду, та до цього часу орендодавцям не поверталися, що підтверджується відсутністю складених між сторонами актів повернення земельних ділянок з оренди, оскільки умовами договорів оренди не передбачено складання таких актів. Закон також не містить будь-яких положень про обов`язок сторін скласти акт повернення земельної ділянки, та відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Суд відхиляє посилання представника відповідачів у відзиві на те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права з огляду на наступне. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України). Способи захисту цивільного права чи інтересу це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5)). Інакше кажучи, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (пункт 14)). Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 9 лютого 2021 року у справі № 381/622/17 (пункт 14)). Якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону № 161-XIV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення ( близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (пункти 65-67) і від 29 травня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (пункти 76-77)). Наведене повністю відповідає правовій позиції, сформульованій у постанові Великої Палати ВС від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункти 66-69). Також у цій постанові ВП ВС зазначено, що Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року. Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX. Відповідно до ч. 1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Outcome: dismissed