Jurisdiction: civil
Date: 2023-06-26 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку. На обґрунтування своїх позовних вимог посилається на те, що він є орендарем земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, на підставі договору оренди 21 квітня 2010 року та додаткової угоди до нього від 13 липня 2015 року. Орендодавцем за договором оренди є [PERSON] . Весь час оренди він належним чином виконував умови договору оренди, сплачував орендодавцю орендну плату, але в 2017 року [PERSON] почала ухилятись від контактів з позивачем. З лютого 2018 року жодних контактів з [PERSON] орендар встановити не міг. 05 жовтня 2020 року позивачу стало відомо про відчуження [PERSON] земельної ділянки за договором купівлі-продажу від 26 червня 2017 року [PERSON] . Вважають, що оскільки станом на момент розгляду справи договір оренди укладений 21 квітня 2010 року є діючим, не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався, тому [PERSON] відчуживши земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання орендарю, порушила законні права позивача, як належного орендаря за договором. Відповідач [PERSON] є правонаступником [PERSON] . Тому просили суд перевести з [PERSON] на ТОВ «АУРІС-АВТО» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченого 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілією Вячеславівною за № 1281 щодо земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, який укладений між [PERSON] та [PERSON] та визнати право власності ТОВ «АУРІС-АВТО» на вказану земельну ділянку. При цьому завчасно внесли на депозитний рахунок суду 34800 грн. 00 коп. в рахунок компенсації відповідачу вартості земельної ділянки, яку він сплатив за договором купівлі-продажу [PERSON] . В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги в повному обсязі з підстав зазначених в позовній заяві і просила суд позов задовольнити. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні проти позову заперечував, оскільки вважав, що позивачем пропущено строк позовної давності звернення до суду, тому що він був обізнаний про укладення договору купівлі-продажу, ще в грудні 2017 року, крім того, на його думку позивач не належно виконував свої договірні зобов`язання за договором оренди і тому не мав переважного права на купівлю земельної ділянки. Відповідач [PERSON] , який був належним чином повідомлений про день та час розгляду справи, в судове засідання не з`явився, про причину неявки суд не повідомив, відзиву на позов суду не надав. Суд вислухавши представника позивача та відповідача [PERSON] , дослідивши матеріали справи та надані докази, що маються у справі, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з таких підстав. Відповідно до положень ст.ст. 12, 13, 81 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках, а кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що [PERSON] відповідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДП №077596 від 03 березня 2005 року була власником земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області (Т. 1 а. с. 14). Дана обставина визнається позивачем та відповідачем [PERSON] та не оспорюється. Згідно договору оренди землі від 21 квітня 2010 року, [PERSON] передала ТОВ «АУРІС-АВТО» в оренду зазначену земельну ділянку строком на 5 календарних років (Т.\~1 а. с. 5). Додатковою угодою №1/15 від 13 липня 2015 року до договору оренди від 21\~квітня 2010 року укладеною між [PERSON] та ТОВ «АУРІС-АВТО», внесено зміни в договір оренди і п. 8 строк дії договору продовжено на 10 років (Т. 1 а. с. 7). Згідно договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року [PERSON] продала [PERSON] земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області за 34800 грн. 00 коп. (а. с. 131-132). Відповідно до свідоцтва про смерть серії [NUMBER] виданого Солонянським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Дніпропетровській області [PERSON] померла [INFO] (Т. 3 а. с. 77). Як вбачається з Інформаційної довідки зі Спадкового реєстру (спадкові справи та видані на їх підставі свідоцтва про право на спадщину) відомості про відкриття спадкової справи після смерті [PERSON] в реєстрі відсутні (Т. 1 а. с. 127). Згідно запису акту про народження № 7 від 22 лютого 1975 року [PERSON] є сином [PERSON] (Т. 2 а. с. 213). Відповідно до погосподарської книги №4 на 2016 2020 роки, [PERSON] був зареєстрований і прожив за адресою: [ADDRESS] разом з [PERSON] до її смерті (Т. 2 а. с. 49-53). Тобто [PERSON] є таким, що у відповідність ч. 3 ст. 1268 ЦК України прийняв спадщину після смерті [PERSON] . Ухвалою суду від 01 лютого 2023 року [PERSON] залучений до участі в справі як належний відповідач (Т. 3 а. с. 60-61). Суд з`ясувавши обставини по справі вважає, що правовідносини між сторонами мають таке нормативно-правове врегулювання. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Частиною 1 ст. 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частини перша статті 526 ЦК України). Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності. Відповідно до ч. 1 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Отже, закріплене наведеною нормою правило покликане гарантувати права інших співвласників щодо переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності. Водночас, будучи наділеними правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники тим не менш не мають жодних привілей щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку співвласник відчужувач. Згідно ч. 2 ст. 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Таким чином, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов`язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем, як істотні для укладення даного договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір на інші умови, досягнення згоди в яких є необхідним для укладення договору). Зі змісту наведеної норми вбачається, що суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, і протягом десяти днів якщо предметом договору купівлі-продажу є рухоме майно. При цьому, «здійсненням переважного права» слід вважати передання (надіслання) продавцю оферти щодо укладення основного або попереднього договору купівлі-продажу частки. Якщо власник майна наймодавець не повідомив наймача про свій намір продати майно, а уклав договір його купівлі-продажу з іншою, третьою особою (як покупцем), то таким чином фактом укладення такого договору порушується право наймача і, відповідно, він має право на захист свого права, в тому числі й у судовому порядку. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (ч.\~4 ст. 362 ЦК України). Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18). Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі №\~909/337/19 (провадження № 12-35гс20), зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника до суду із новим позовом. Отже, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі. Згідно платіжного доручення №49 від 26 січня 2023 року, позивач зарахував на депозитний рахунок суду 34800 грн. 00 коп. суму вартості земельної ділянки, яка була сплачена відповідачем [PERSON] [PERSON] за спірним договором (Т. 3 а.\~с.\~18). В судовому засіданні встановлена та обставина, що [PERSON] перед укладанням договору купівлі-продажу не повідомляла про намір продати земельну ділянку позивачу, спростування вказаної обставини відповідачами суду не надано. Враховуючи зазначене суд вважає, що позивачем доведено суду, що [PERSON] під час укладання спірного договору купівлі-продажу з [PERSON] порушило переважне право позивача на купівлю земельної ділянки, при цьому позивачем виконано вимоги зазначених норм матеріального права в частині внесення суми грошових коштів які були сплачені за договором купівлі продажу покупцем продавцю. Посилання відповідача [PERSON] , що позивач не належним чином виконував свої обов`язки як орендаря перед орендодавцем за договором оренди, суд не приймає, оскільки як вбачається з видаткових касових ордерів від 13 жовтня 2010 року, 13 вересня 2011 року, 12 червня 2012 року, 13 червня 2012 року, 05 вересня 2013 року, 30\~жовтня 2014 року, 07 листопада 2015 року, 17 серпня 2016 року, 26 серпня 2016 року, 05 грудня 2017 року, [PERSON] отримувала орендну плату за договором оренди, при цьому будь-яких відомостей, що вона висловлювала претензії в частині неналежного виконання договору оренди з боку орендаря, сторонами суду не надано (Т. 1 а. с. 10-12, Т.\~3 а. с. 32-38). Таким чином суд вважає, що позовні вимоги в частині переведення прав та обов`язків покупця з відповідача [PERSON] на ТОВ «АУРІС-АВТО» за спірним договором купівлі-продажу є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню, з одночасним переведенням відповідачу [PERSON] з депозитного рахунку суду 34800 грн. 00 коп. в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007. При цьому враховуючи задоволення позовних вимог в частині переведення прав та обов`язків покупця, суд вважає. що оскільки ТОВ «АУРІС-АВТО» набуває права покупця за спірним договором купівлі-продажу, тому за ним слід визнати право власності на земельну ділянку, яка була предметом договору купівлі-продажу, у зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині також підлягають задоволенню. Що стосується посилань відповідача [PERSON] , що позивач пропустив строк позовної давності на звернення до суду, то суд зауважує таке. Статтею 256 ЦК України передбачено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Згідно ст. 257 ЦК України - загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до ст. 258 ЦК України - для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог: про переведення на співвласника прав та обов`язків покупця у разі порушення переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності (стаття 362 цього Кодексу). Статтею 261 ЦПК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Згідно п. 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. Як вбачається з первісної позовної заяви позивача, вони дізнались про укладення договору купівлі-продажу між [PERSON] та [PERSON] 05 жовтня 2020 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 05\~жовтня 2020 року, виготовленого представником позивача (Т. 1 а. с. 9). Заява про зміну предмету позову позивачем подана до суду 30 січня 2023 року. Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211, з послідуючими змінами, дію карантину встановлено з 12 березня 2020 року і продовжено до 30 червня 2023 року. Таким чином, суд вважає, що враховуючи положення п. 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України позивачем не пропущено строк позовної давності звернення до суду, оскільки позов подано в межах дії строку позовної давності. Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог. Таким чином, у зв`язку із задоволенням позовних вимог, з відповідачів в рівних частках підлягає стягненню на користь позивача судовий збір сплачений ним під час звернення з позовом до суду (Т. 1 а. с. 4, 22). Оскільки представник\~позивача 12\~квітня 2023\~року подала\~до судових\~дебатів заяву,\~що ними\~буде надано\~суду у\~встановлений ЦПК\~України строк\~докази судових\~витрат відповідача\~на професійну\~правничу допомогу,\~тому є\~підстави,\~для визначення\~дати розгляду\~питання про\~стягнення з\~відповідачів судових\~витрат позивача\~на професійну\~правничу допомогу\~(Т.\~3\~а.\~с.\~104\~-\~105). На підставі викладеного, Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 8, 15, 16, 362, 777 ЦК України,

Outcome: approved