Jurisdiction: civil
Date: 2023-06-06 00:00:00

24.01.2022 року до суду надійшла зазначена позовна заява. В позовних вимогах з врахуванням заяви про зміну підстав позову від 08.09.2022 року позивач просить: -визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений між ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» та ТОВ «Комфорт-2021», посвідчений 16.11.2021 року Дібровою О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №1584; -визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Діброва О.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61628158, від 16.11.2021 17:02:04; -скасувати запис №45078718 про право власності ТОВ «Комфорт-2021», здійснений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Діброва О.С. 16.11.2021 року 16:56:01 згідно рішення цього нотаріуса індексний номер 61628158 від 16.11.2021 17:02:04 у відкритому розділі №135133780391 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: реєстрацію права власності на 6-ти кімнатну квартиру, загальною площею 181,6 кв.м., житловою площею 94,3 кв.м., за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомості №135133780391; -витребувати з чужого незаконного володіння «Комфорт-2021» шестикімнатну квартиру [ADDRESS] шляхом відновлення запису про державну реєстрацію права власності [PERSON] на вказану квартиру. Вимоги позову обгрунтовані тим, що позивачу стало відомо що 16.11.2021 року між ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» та ТОВ «Комфорт-2021» був укладений договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №1584. Як зазначає позивач, власником зазначеної квартири була [PERSON] , яка померла [INFO] , а тому ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія», як не власник квартири не міг її продати. Із заявами про прийняття спадщини після померлої [PERSON] звернувся позивач та [PERSON] . Позивач зазначає, що між АБ «Синтез» та [PERSON] був укладений кредитний договір та на його забезпечення [PERSON] передала в іпотеку банку дві квартири [ADDRESS] . 16.08.2013 року було отримано свідоцтво про право власності на квартиру [ADDRESS] загальною площею181,6 кв.м. (відбулось об`єднання квартир). 28.01.2009 року АБ «Синтез» за договором про відступлення права вимоги, переуступило право вимоги за іпотечним договором ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія». ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» зверталось до суду з позовом про стягнення заборгованості за кредитним договором та рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 25.09.2012 року (справа №2610/16057/2012) стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 3 590 426,00 грн. Крім того, ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» зверталось до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 11.12.2014 року (справа №761/31200/14-ц) було звернуто стягнення на дві квартири. Однак вказане рішення суду не було виконано у зв`язку з тим, що на момент звернення стягнення на предмет іпотеки квартира мала загальну площу 181,6 кв.м.. Позивач вважає оскаржений договір купівлі-продажу недійсним так як при укладенні оскаржуваного договору були порушені положення статей 33 та 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки у відповідності до положень статті 608 ЦК України зобов`язання [PERSON] з дати смерті припинились та перейшли до її спадкоємців. Вимоги щодо виконання зобов`язань та звернення стягнення на предмет іпотеки мали б надсилатись спадкоємцям, а не померлій [PERSON] , однак такі вимоги спадкоємцям не надходили. За оскаржуваним договором було продано шестикімнатну квартиру, в той час як предметом іпотеки були дві трикімнатні квартири, її вартість було занижено. Крім того позивач зазначає, що квартиру було продано без дозволу органу опіки та піклування оскільки з 06.03.2012 року в квартирі був зареєстрований малолітній [PERSON] , [INFO] . Позивач зазначає, що в порушення вимог ч.3 ст.9 Закону України «Про виконавче провадження» приватний нотаріус при укладенні договору купівлі-продажу не повідомила державну виконавчу службу про укладення договору купівлі-продажу майна особи, яка внесена до Єдиного державного реєстру боржників, а тому у відповідності до положень ч.5 ст.9 Закону України «Про виконавче провадження» зазначене є підставою для визнання договору недійсним. Оскільки оскаржуваний договір посвідчено з численними порушеннями діючого законодавства, тому рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дібрової О.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61628158, від 16.11.2021 17:02:04 також має бути скасоване, як і запис щодо реєстрації права власності. При зверненні до суду позивач зазначав, що його права порушені як спадкоємця після померлої матері [PERSON] , а тому укладений спірний правочин порушує його право на отримання спадщини - спірної квартири. 04.10.2022 року до суду надійшов відзив ТОВ «Комфорт-2021» на заявлені вимоги в яких представник просить відмовити в задоволенні заявлених вимог. Як зазначив представник, права позивача не порушені, оскільки він не звернувся до нотаріуса за місцем відкриття спадкової справи із заявою про видачу свідоцтва про право на спадщину. [PERSON] та [PERSON] звертались до ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» щодо отримання дозволу на об`єднання квартир. Вказаний дозвіл був отриманий, повідомлено що новостворений об`єкт вважається предметом іпотеки та про необхідність внесення відповідних змін до договору іпотеки. Однак Іпотекодавець не внесла змін до договору Іпотеки в частині предмета іпотеки. Тому представник вважає, що шестикімнатна квартира була предметом іпотеки, тому ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» мала право здійснити звернення саме на вказану квартиру. Позивач не надав доказів сплати заборгованості за кредитом. На виконання вимог Закону України «Про іпотеку» позичальнику та Іпотекодавцю направлялась вимога про усунення порушень. Однак неотримання їх лише свідчить про недобросовісність Іпотекодавця та порушення прав Іпотекодержателя. При посвідченні договору нотаріус перевірила інформацію про всіх зареєстрованих осіб в квартирі, однак неповнолітнього [PERSON] там не було зазначено. 19.10.2022 року до суду надійшла відповідь на відзив в якій позивач наполягає на задоволенні заявлених вимог з підстав, викладених у позовній заяві. Заперечення на відповідь на відзив до суду не надходили. В судовому засіданні представник позивача вимоги позову підтримав та просив його задовольнити. Представник ТОВ «Комфорт-2021» в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив відмовити в їх задоволенні з підстав, викладених у відзиві. ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія», [PERSON] та приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Діброва Ольга Сергіївна в судове засідання не з`явились, хоча неодноразово були повідомлені про час та місце слухання справи, про поважні причини неявки в судове засідання суду не повідомили, відзив на заявлені вимоги до суду не направили. На підставі положень статті 223 ЦПК України, суд ухвалив про подальше слухання справи у відсутність сторін, які не з`явились в судове засідання. Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов`язок доказування покладений на сторони. Оцінивши надані суду докази, вислухавши сторони та врахувавши їх процесуальні заяви, суд приходить до висновку про часткове задоволення заявлених вимог за наступних підстав. Стаття 4 ЦПК України визначає, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно з положеннями статті 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. В той же час, згідно з положеннями статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Як встановлено в судовому засіданні, на підставі договору купівлі-продажу квартири від 17.10.1996 року [PERSON] набула у власність квартиру [ADDRESS] . Квартира складається з трьох кімнат, житловою площею - 67,8 кв.м., загальною площею 101,9 кв.м. Договір посвідчено державним нотаріусом Дванадцятої Київської державної нотаріальної контори Дмитрієвою Т.М. та зареєстрований в реєстрі за №1с-878. Крім того, на підставі договору купівлі-продажу квартири від 17.10.1996 року [PERSON] набула у власність квартиру [ADDRESS] . Квартира складається з трьох кімнат, житловою площею - 46,2 кв.м., загальною площею 76,65 кв.м. Договір посвідчено державним нотаріусом Дванадцятої Київської державної нотаріальної контори Дмитрієвою Т.М. та зареєстрований в реєстрі за №1с-880. 07.07.2006 року між АБ «Синтез» та [PERSON] був укладений Кредитний договір №070706/5 за умовами якого [PERSON] отримав кредит в сумі 180 000,00 доларів США, зі сплатою 18% річних строком повернення до 06.07.2007 року включно. Додатковими угодами було збільшено розмір наданого кредиту та згідно з додатковою угодою №3 від 03.04.2008 року [PERSON] отримав кредит в сумі 650 000,00 доларів США, строком до 02.04.2009 року. За додатковою угодою №5 від 28.01.2009 року, заборгованість [PERSON] за кредитним договором в сумі 426 482,00 доларів США була переведена в гривні за курсом 6,50 грн. За договором іпотеки від 07.07.2006 року, з врахуванням наступних змін, [PERSON] передала зазначені вище належні їй на праві власності дві квартири АБ «Синтез» на забезпечення виконання зобов`язань [PERSON] за кредитним договором №070706/5 від 07.07.2006 року щодо повернення кредиту в сумі 650 000,00 доларів США, сплатою 18% річних. Як зазначено в пункті 1.7 Договору іпотеки (з врахуванням подальших змін), вартість предметів іпотеки за домовленістю сторін становить 5 882 240,00 грн. 28.01.2009 року між АБ «Синтез» та ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» був укладений договір відступлення прав за кредитним договором №070706/5 від 07.07.2006 року та договором іпотеки за умовами якого до ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» перейшло право вимоги за вказаним кредитним договором та Договором іпотеки, що був укладений 07.07.2006 року між АБ «Синтез» та [PERSON] 16.08.2013 року за [PERSON] було зареєстровано право власності на квартиру [ADDRESS] . Квартира загальною площею 181,6 кв.м. та житловою площею 94,3 кв.м. Як пояснив позивач в судовому засіданні, свідоцтво про право власності на вказану квартиру було видано внаслідок об`єднання двох квартир, які належали [PERSON] за договорами купівлі-продажу від 17.10.1996 року. Відповідні зміни в договір іпотеки в частині предмету іпотеки внесені не були. [PERSON] померла [INFO] , що підтверджується копією свідоцтва про смерть. Після смерті [PERSON] Генічеською державною нотаріальною конторою Херсонської області була відкрита спадкова справа №60/2018 (номер у спадковому реєстрі 62129688). Із заявами про прийняття спадщини після померлої [PERSON] звернулись: [PERSON] (за законом та заповітом) та [PERSON] (за законом). Суду не надано доказів що спадкоємці отримали свідоцтва про право на спадщину. Так як позивач є спадкоємцем померлої [PERSON] , має законом передбачене право на отримання спадщини (зокрема спірну квартиру), тому суд вважає, що права позивача порушені та він має право звернутись до суду з цим позовом. 16.11.2021 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Діброва О.С. посвідчила договір купівлі-продажу квартири, укладений між ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» (далі - Продавець) та ТОВ «Комфорт-2021» (далі - Покупець). З копії договору вбачається, що ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» виступило Продавцем як Іпотекодержатель за Договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 07.07.2006 року за реєстровим №з-298 та договорів про внесення змін до договору іпотеки. Як зазначено в п.1 Договору, Продавець передає у власність, а Покупець приймає у власність квартиру [ADDRESS] . Даний продаж вчиняється згідно вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку». Крім того, в пункті 2 Договору зазначено, що дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені. На підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Квартира має 6 жилих кімнат, житловою площею 94,3 кв.м., загальною площею 181,6 кв.м. Продаж квартири вчинено за ціною 2 771 989,00 грн., за погодженням сторін та згідно із Звітом про незалежну оцінку, виданого 25.08.2021 року ТОВ «Архекспертус» (п.3, 4 Договору). На підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Діброва Ольги Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61628158, від 16.11.2021 17:02:04 за ТОВ «Комфорт-2021» було зареєстровано право власності на квартиру [ADDRESS] на підставі договору купівлі-продажу квартири від 16.11.2021 року. Як зазначено в п.2.4 Договору іпотеки, відчуження предмету іпотеки допускається тільки за письмовою згодою Іпотекодержателя. Відповідачі не надали суду доказів на підтвердження тієї обставини що Іпотекодавець надала письмову згоду на продаж квартири. Закон України «Про іпотеку» в статті 1 (станом на 16.11.2021 року) визначав, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Згідно з ч.ч.4, 6 ст.33 Закону, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Якщо предметом іпотеки є два або більше об`єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя. Згідно з положеннями ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. Пунктом 4.2.1 Договору іпотеки передбачено право Іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Крім того, сторони домовились, що Іпотекодержатель в залежності від попиту та пропозиції має право змінювати ціну продажу предмету іпотеки в сторону її збільшення або зменшення. Положеннями Договору про іпотеку сторони не обумовлювали порядок направлення кореспонденції. Листами від 07.09.2021 року та 27.09.2021 року, направленими за адресами, зазначеними в договорах, ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» повідомила [PERSON] та [PERSON] про необхідність сплати заборгованості за кредитним договором у розмірі 2 772 133,00 грн. та у випадку несплати боргу про намір продажу предмету іпотеки третій особі в порядку, передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку». Крім того у вказаному листі повідомлялось про можливість [PERSON] та [PERSON] придбати вказану квартиру. Вказані листи не були отримані адресатами, повернулись з відміткою відділення пошти «За закінченням терміну зберігання». Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції станом на 16.11.2021 року) не передбачав перелік документів, які надаються при реєстрації права власності покупця у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку». Згідно з пунктом 60 Порядку, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, державної реєстрації дострокового припинення права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), що перебуває в іпотеці, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві нерухомого майна, на припинення відповідного речового права на земельну ділянку. В той же час, згідно з п. 40 Порядку, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком. Стаття 203 ЦК України визначає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1). Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч.2). Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.3). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.4). Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч.5). Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (ч.6). Згідно з положеннями статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Стаття 608 ЦК України визначає, що зобов`язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов`язаним з його особою і у зв`язку з цим не може бути виконане іншою особою. Однак, так як діюче законодавство не передбачає припинення зобов`язань за договором іпотеки внаслідок смерті Іпотекодавця, зазначені зобовязаннґ переходять до спадкоємців. Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»). Статтею 1218 ЦК України передбачено, що до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Частинами першою, другою статті 1220 ЦК України визначено, що спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина третя статті 46 цього Кодексу). Згідно зі статтею 1282 ЦК України спадкоємці зобов`язані задовольнити вимоги кредитора повністю, але в межах вартості майна, одержаного у спадщину. Кожен зі спадкоємців зобов`язаний задовольнити вимоги кредитора особисто, у розмірі, який відповідає його частці у спадщині. Вимоги кредитора вони зобов`язані задовольнити шляхом одноразового платежу, якщо домовленістю між спадкоємцями і кредитором не встановлено інше. У разі відмови від одноразового платежу суд за позовом кредитора накладає стягнення на майно, яке було передано спадкоємцям у натурі. Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена. Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом. Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону). Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку». Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. Однак на той час [PERSON] не могла отримати вимоги про усунення порушення, так як вона померла [INFO] , тому суд вважає, що ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» було порушено порядок повідомлення іпотекодавця про намір звернення стягнення на предмет іпотеки. Суду не надано доказів, що ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» зверталось до спадкоємців померлої [PERSON] . В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном. Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку». (пункти 70, 71 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17). Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди. Крім того, відповідно до обставин цієї справи, судом установлено, що у матеріалах справи відсутні докази отримання іпотекодавцем повідомлення про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку». Отже, ненаправлення вимоги згідно із частиною першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» перед виконанням частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку». Як вбачається із пункту 11 Договору, нотаріус роз`яснила сторонам, що підписали цей договір, правові наслідки приховування реальної вартості квартири. Пунктом 2.13 Договору іпотеки передбачено, що у випадку смерті Іпотекодавця права та обов`язки по цьому договору поширюються на їх правонаступників. В той же час пунктом 2.14 Договору іпотеки визначено, що якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця Іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед Іпотекодержателем за виконання Кредитного договору, але він відповідає за задоволення вимоги Іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки. Як вбачається, за домовленістю сторін вартість предмета іпотеки встановлена в розмірі 5 882 240,00 грн. В той же час, 6-ти кімнатна квартира, загальною площею 181,6 кв.м., житловою площею 94,3 кв.м., за адресою: [ADDRESS] , що знаходиться в історичному центрі м.Києва відчужено за 2 771 989,00 грн. Вказана вартість квартири визначена Звітом про незалежну оцінку, що складений ТОВ «Архекспертус». Варто зауважити, що вказаним звітом оцінювалась вартість 94,30 кв.м., тобто не вся квартира, а лише її частина. Однак згідно з рецензією ТОВ «Інжинірінговий центр «Екскон» від 18.08.2022 року, завірена копія звіту про незалежну оцінку, складена ТОВ «Архекспертус» не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісною та непрофесійною і не може бути використаною. ТОВ «Компанія Доксіті» оцінила вартість квартири станом на 20.01.2022 року та її вартість складає 21 174 000,00 грн. Згідно з рецензією ТОВ «Інжинірінговий центр «Екскон» від 08.08.2022 року, завірена копія звіту про незалежну оцінку, складена ТОВ «Компанія Доксіті» вцілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки. Отже, як встановлено судом, Іпотекодержатель відчужив квартиру за ціною нижче визначеної домовленістю сторін договору. Вказана вартість не є звичайною ціною на цей вид майна. Крім того, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» зверталась до Шевченківського районного суду м.Києва з вимогами до [PERSON] про стягнення заборгованості за кредитним договором. Рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 25.09.2012 року (справа № 2610/16057/2012) стягнуто з [PERSON] на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська телекомунікаційна компанія" заборгованість за кредитним договором №070706/5 від 07.07.2006 року в розмірі 3590426 грн. (три мільйони п`ятсот дев`яносто тисяч чотириста двадцять шість грн.), судовий збір в розмірі 3219 грн. Рішення набрало законної сили. Суде не надано доказів чи пред`являвся виконавчий лист до примусового виконання. ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» зверталось до Шевченківського районного суду м.Києва з вимогами до [PERSON] про звернення стягнення на предмет іпотеки. Рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 11.12.2014 року (справа №761/31200/14-ц) позовні вимоги ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» задоволені та звернуто на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська телекомунікаційна компанія" стягнення на предмет іпотеки, а саме: трикімнатну квартиру, загальною площею 95,1 кв.м., жилою площею 67,8 кв.м. за адресою: [ADDRESS] та трикімнатну квартиру, загальною площею 71,3 кв.м., жилою площею 46,2 кв.м. за адресою: [ADDRESS] які належать [PERSON] 1935 року народження, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №070706/5 від 7.07.2006 року укладеним Акціонерним банком "Синтез" та [PERSON] , яка складає 3593645,00 грн. - шляхом проведення прилюдних торгів згідно Закону України "Про виконавче провадження", встановивши початкову ціну предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб"єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчого провадження. Рішення набрало законної сили. Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська телекомунікаційна компанія» зверталось до суду із заявою про зміну способу та порядку виконання рішення Шевченківського районного суду м.Києва від 11 грудня 2014 року по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська телекомунікаційна компанія» до [PERSON] , треті особи: [PERSON] , Відділ примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві про звернення стягнення на предмет іпотекишляхом проведення прилюдних торгів згідно Закону України "Про виконавче провадження", встановивши початкову ціну предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчого провадження. Однак ухвалою суду від 29.07.2015 року в задоволенні заяви було відмовлено. ТОВ «Українська телекомунікаційна компанія» в апеляційному порядку оскаржувало ухвалу Шевченківського районного суду м.Києва від 29.07.2015 року та ухвалою Апеляційного суду м.Києва від 16.09.2015 року залишено без змін ухвалу Шевченківського районного суду м.Києва від 29.07.2015 року. Апеляційний суд зазначив, що зміною способу виконання рішення шляхом звернення стягнення на шестикімнатну квартиру загальною площею 181,6 кв. м. , жилою площею 94,3 кв. м., що знаходяться за адресою : [ADDRESS] , замість звернення стягнення на іпотечне майно - дві трикімнатні квартири, загальною площею 95,1 кв. м., жилою площею 67,8 кв. м. та загальною площею 71,3 кв. м., жилою площею 46,2 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Київ, буде змінено саме рішення суду по суті, а не спосіб його виконання, оскільки питання про звернення стягнення на шестикімнатну квартиру загальною площею 181,6 кв. м. , жилою площею 94,3 кв. м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] не було предметом розгляду при вирішенні справи судом. Щодо укладення договору щодо майна особи, яка включена в Єдиний реєстр боржників. Як вбачається з витягу з Єдиного реєстру боржників, станом на 21.01.2022 року [PERSON] внесена до такого реєстру, як боржник за виконавчим провадженням №65938928, що розпочате Шевченківським РВДВС у м.Києві Центрального міжрегіонального управління міністерства юстиції (м.Київ). Частина 1 статті 9 Закону України «Про виконавче провадження» визначає, що Єдиний реєстр боржників - це систематизована база даних про боржників, що є складовою автоматизованої системи виконавчого провадження та ведеться з метою оприлюднення в режимі реального часу інформації про невиконані майнові зобов`язання боржників та запобігання відчуженню боржниками майна. Реєстрація боржника в Єдиному реєстрі боржників не звільняє його від виконання рішення (ч.2 ст.9 зазначеного Закону). Державні органи, органи місцевого самоврядування, нотаріуси, інші суб`єкти при здійсненні ними владних управлінських функцій відповідно до законодавства, у тому числі на виконання делегованих повноважень, у разі звернення особи за вчиненням певної дії щодо майна, що належить боржнику, який внесений до Єдиного реєстру боржників, зобов`язані не пізніше наступного робочого дня повідомити про це зазначений у Єдиному реєстрі боржників орган державної виконавчої служби або приватного виконавця із зазначенням відомостей про майно, щодо якого звернулася така особа (ч.3 ст.9 зазначеного Закону). Згідно з положеннями ч.4 ст.9 Закону України «Про виконавче провадження», укладення протягом строку, зазначеного в частині третій цієї статті, правочину щодо майна боржника, який призвів до неможливості задовольнити вимоги стягувача за рахунок такого майна, є підставою для визнання такого правочину недійсним. Як уже встановлено судом, на момент вчинення оскаржуваного правочину, [PERSON] померла, відкриті виконавчі провадження за якими вона є боржником на момент 16.11.2021 року відсутні, тому суд не може взяти до уваги зазначене позивачем, як підставу для визнання договору недійсним. Щодо посвідчення договору купівлі-продажу квартири в якій зареєстрована малолітня особа. Як вбачається з довідки про реєстрацію місця проживання особи, [PERSON] , [INFO] з 06.03.2012 року зареєстрований в квартирі [ADDRESS] . В пункті 6 Договору продавець засвідчив, що внаслідок продажу квартири не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, в тому числі неповнолітніх, малолітніх. Малолітні та/або неповнолітні особи, які б мали право на користування відчужуваною нерухомістю відсутні, що підтверджується Витягом №73867167 з Реєстру територіальної громади міста Києва, виданим 16.11.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дібровою О.С., та заявою Продавця, текст якої доведено до відома Покупця. Крім того, в пункті 10 Договору зазначено, що згідно ст.203 ЦК України правочин не суперечить правам та інтересам неповнолітніх, малолітніх осіб. За нормами ст. 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло. З аналізу вказаних норм випливає, що вчинення батьками неповнолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 177 СК України заборону. Правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним. Відповідно до матеріалів справи квартира, яка відчужена не належить на праві власності [PERSON] (батькові дитини), а тому для укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири згоди органу опіки і піклування не потребувалося. Дитина має право на проживання за місцем проживання кожного з батьків, а тому її житлові права відчуженням квартири, що належала її бабі, не порушені. Отже, так як під час слухання справи судом встановлено що договір купівлі-продажу від 16.11.2021 року вчинено без письмової згоди іпотекодавця, яка є обов`язковою згідно з положеннями діючого законодавства та умов п.2.4 Договору іпотеки, Іпотекодавець не міг отримати вимогу про усунення порушення у відповідності до положень ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку»; [PERSON] та [PERSON] , як спадкоємці не набули право власності на спадкове майно; в договір іпотеки не внесені зміни в частині предмету іпотеки, а тому суд приходить до висновку що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу відбулось з порушенням діючого законодавства та умов договору іпотеки, тому договір купівлі-продажу квартири, укладений 16.11.2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська телекомунікаційна компанія» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комфорт-2021», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дібровою Ольгою Сергіївною та зареєстрований в реєстрі за №1584 є недійсним та відповідно підлягає скасуванню рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Діброва Ольги Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61628158, від 16.11.2021 17:02:04. Щодо заявлених вимог позивача в частині скасування запису №45078718 про право власності ТОВ «Комфорт-2021», здійснений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Діброва О.С. 16.11.2021 року 16:56:01 згідно рішення цього нотаріуса індексний номер 61628158 від 16.11.2021 17:02:04 у відкритому розділі №135133780391 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: реєстрацію права власності на 6-ти кімнатну квартиру, загальною площею 181,6 кв.м., житловою площею 94,3 кв.м., за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомості №135133780391 та витребування з чужого незаконного володіння «Комфорт-2021» шестикімнатну квартиру [ADDRESS] шляхом відновлення запису про державну реєстрацію права власності [PERSON] на вказану квартиру суд зазначає наступне. Частина 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. Отже, враховуючи вимоги зазначеної статті позовні вимоги в частині скасування запису та відновлення запису про державну реєстрацію права власності не підлягають задоволенню. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). Так як суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора, суд вважає за можливе скасувати заходи забезпечення позову, застосовані постановою Київського апеляційного суду від 10.01.2023 року. На підставі вищевикладеного та

Outcome: partial