Jurisdiction: civil
Date: 2023-06-18 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" (далі - ТОВ "Південь Агро Інвест"), в якому просила: розірвати договір оренди землі б/н від 25.02.2009, укладений між [PERSON] і ТОВ "Південь Агро Інвест" (ПСП «ім. Т.Г. Шевченка»), який зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16.06.2017; скасувати державну реєстрацію іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16.06.2017; зобов`язати - ТОВ "Південь Агро Інвест" повернути земельні ділянки з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0171, 4825486300:07:000:0507, 4825486300:07:000:0076, 4825486300:07:000:1254 в належному агротехнічному стані власниці [PERSON] ; стягнути з ТОВ "Південь Агро Інвест" на користь [PERSON] заборгованість по орендній платі в розмірі 35\~333 грн 47 к., пеню в розмірі 6\~659 грн 33 к., а всього 41 992 грн 80 к. Позов мотивований тим, що [PERSON] є власницею земельних ділянок з кадастровими номерами: 4825486300:07:000:0171, 4825486300:07:000:0507, 4825486300:07:000:0076, 4825486300:07:000:1254, які розташовані в межах Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. 25.02.2009 між колишнім власником [PERSON] та ПСП «ім. Т.Г.Шевченка» було укладено договір оренди вказаних земельних ділянок загальною площею 6,49 га строком на 5 років. В подальшому 03.09.2018 між [PERSON] , ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» і ТОВ "Південь Агро Інвест" було підписано додаткову угоду до договору оренди землі, продовжено строк дії договору до 31.12.2025. Згодом 12.03.2019 було підписано додаткову угоду до договору оренди землі і збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (п.4.1 угоди). Зазначеною угодою сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в такому розмірі не пізніше 1 вересня поточного року (п.4.5 угоди). Відповідно до п.4.7 зазначеної угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені угодою, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення. Позивачка зазначає, що відповідачем було прострочено виплату орендної плати за 2020 та за 2021 роки. При цьому вона була виплачена не в повному обсязі, а за 2022 рік взагалі не нараховувалася та не виплачувалася. При цьому позивачка зазначила, що для обчислення розміру орендної плати відповідач використав нормативно-грошову оцінку землі за 2019 рік, хоча мав застосувати нормативно-грошову оцінку, зазначену у витягу Держгеокадастру за 2020 рік, яка більша. Також посилалась на те, що орендар жодного разу не надав їй додаткових послуг за рахунок підприємства, зокрема, матеріальної допомоги у зв`язку зі смертю орендодавця; транспорту для ритуальних послуг; техніки для оранки і культивації присадибної ділянки; доставки води; автотранспорту для поїздок в межах району. У зв`язку з цим просить розірвати договір оренди земельних ділянок від 25.02.2009 (з наступними змінами); скасувати державну реєстрацію речового права; стягнути заборгованість по орендній платі за 2021-2022 роки та пеню за прострочення її виплати. Ухвалою суду від 24.02.2023 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено розглядати справу в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Сторонам роз`яснено порядок та строки подання відзиву, відповіді на відзив, заперечень, клопотань і доказів. 21.03.2023 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, у якому він зазначив, що відповідач не визнає позов, мотивуючи тим, що сторонами було погоджено всі істотні умови договору, в тому числі положення щодо розміру орендної плати та нормативно грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до виписок з банківського рахунку про сплату орендної плати, наданих позивачкою, орендна плата була виплачена у 2020 та 2021 роках у розмірі, визначеному договором, а на момент розгляду справи також виплачена орендна плата за 2022 рік. Вважає, що розмір нормативно-грошовї оцінки землі, зазначений у наданих позивачкою витягах з Держгеокадастру не може бути застосований для обчислення разрахунку орендної плати за 2020-2022 роки, тому що він визначений станом на 09.02.2023. Натомість розмір нормативно-грошової оцінки, з якого фактично розраховано орендну плату, зафіксований у договорі оренди. Також зауважив, що позивачка жодного разу не зверталась за отриманням додаткових послуг за рахунок підприємства, саме тому такі послуги їй не надавались. Крім того, такі умови договору не є істотними. Крім іншого, виправдовуючи затримку виплати орендної плати за 2022 рік, послався на форс-мажорні обставини через війну. Вважає, що за таких обставин відсутнє систематичне та істотне порушення умов договору оренди; розмір сплаченої орендної плати відповідає договору та закону, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати і пені. 13.04.2023 від позивачки [PERSON] надійшла відповідь на відзив, у якій вона посилалась на ті самі обставини, що і в позовній заяві, а також додала, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки для розрахунку орендної плати має відповідати вимогам Податковго кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Типовому договору оренди землі, тому для розрахунку орендної плати має використовуватись нормативно-грошова оцінка саме за 2020 рік, яку вона додала до позову. Також заперечувала проти того, що затримка орендної плати за 2022 рік пов`язана з форс-мажорними обставинами, посилаючись на те, що військові дії на території Первомайського району Миколаївської області не проводились, тобто воєнний стан не міг вплинути на такі обставини. Просила задовольнити позов повністю. 18.04.2023 від представника відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, у яких він фактично повторив викладену у відзиві позицію, а також зазначив, що товариству невідомо про додаткові угоди, укладені між [PERSON] та ТОВ "Південь Агро Інвест" з датами 18.09.2018 та 03.09.2019, оскільки договірні відносини з [PERSON] були закріплені додатковими угодами від 03.09.2018 та 12.03.2019. Просив відмовити в задоволенні позову. Ухвалою суду від 20.04.2023 закрите підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. 04.05.2023 від позивачки надійшла заява про збільшення позовних вимог. Ухвалою суду від 18.05.2023 зазначену заяву було залишено без розгляду. Позивачка та її представниця адвокат Єщенко О.В. в судове засідання не з`явилися; представниця позивачки\~надала заяву про розгляд справи без їх участі; просила позов задовольнити з підстав, викладених у позові. Представник відповідача в судове засідання не з`явився. Про дату, час і місце розгляду справи був повідомлений належним чином. Надіслав на електронну адресу суду заяву про розгляд справи у відсутність представника; просив відмовити в задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві. Сторонами не подано будь-яких інших заяв і клопотань по суті позовних вимог. Усі необхідні підготовчі дії проведені судом на стадії підготовчого розгляду, у зв`язку із чим суд вважає за необхідне відповідно до статей 211, 223\~ЦПК\~України здійснювати судовий розгляд справи на підставі наданих сторонами письмових доказів та заяв по суті позову за відсутності сторін. Враховуючи зазначене, ознайомившись з позиціями сторін, викладеними у письмових заявах по суті справи, дослідивши наявні у справі письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з таких підстав. Згідно зі статтею 2\~Закону\~України\~«Про оренду\~землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Судом встановлено, що 25.02.2009 між [PERSON] та ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» в особі директора [PERSON] було укладено договір оренди земельних ділянок загальною площею 6,49 га строком на 5 років (а.с.9,10). Земельні ділянки належали [PERSON] на підставі Державних актів на право приватної власності на землю, виданих 25.12.2007. Відповідно до цього договору 07.09.2009 [PERSON] передав, а ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» прийняло від нього в користування в натурі на місцевості земельні ділянки загальною площею 6,49 га, що підтверджується актом приймання-передачі земельних ділянок (а.с.17). [INFO] [PERSON] помер. Після його смерті земельні ділянки загальною площею 6,49 га успадкувала його донька [PERSON] . За таких обставин позивачці на праві приватної власності належать земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: 4825486300:07:000:0171 площею 5,6595 га, 4825486300:07:000:0507 площею 0,8266 га, 4825486300:07:000:0076 площею 0,3826 га, 4825486300:07:000:1254 площею 0,0125 га, розташовані в межах Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, що підтверджується Свідоцтвами про право на спадщину за законом від 05.08.2014 (а.с.15,18,20,22). В подальшому додатковою угодою від 03.09.2018 до договору оренди землі, укладеною між [PERSON] , ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» та ТОВ "Південь Агро Інвест", були внесені зміни, якими продовжено строк дії договору до 31.12.2025 (а.с.11-13). 12.03.2019 між [PERSON] та ТОВ "Південь Агро Інвест" укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (п.4.1). Зазначеною угодою сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в зазначеному розмірі не пізніше 1 вересня поточного року (п.4.5). Відповідно до п.4.7 зазначеної угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені угодою, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення. Факт перебування належних позивачці земельних ділянок в оренді ТОВ «Південь Агро Інвест» підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки (а.с.29-32), актуальною на час розгляду справи. За даними відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 01.03.2023 ТОВ «Південь Агро Інвест» виплачувало [PERSON] у 2020, 2021 роках орендну плату. При цьому розрахунок орендної плати обчислений з розміру нормативно-грошової оцінки земельних ділянок станом на 2019 рік, як зазначено в договорі. З таких сум вирахувано і сплачено податки (а.с.40,41). З виписки по картковому рахунку [PERSON] вбачається, що за 2020 рік вона отримала орендну плату 09.10.2020 в розмірі 22 058 грн 72 к., за 2021 рік 30.09.2021 в розмірі 22 026 грн 64 к. Розмір отриманих платежів дещо менший, ніж в інформації в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків, наведеній вище. Однак такий доказ не можна вважати достовірним, тому що позивачкою надані данні про рух коштів по рахунку за періоди на власний розсуд. Крім того, суду не надано договору про умови надання банківських послуг, внаслідок чого суду невідомо чи стягнуто з нарахованих сум комісію банком. Достовірним, допустимим і належним доказом щодо строків виплати, періодів і розміру орендної плати є саме інформація з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків. Крім того, така довідка містить інформацію про те, що відповідач сплатив орендну плату за 2022 рік в розмірі 22 058 грн 70 к. - 17.03.2023. 05.04.2023 відповідачем було долучено до матеріалів справи платіжну інструкцію № 1608 від 17.03.2023, з якої вбачається, що 17.03.2023 [PERSON] на картковій рахунок було перераховано орендну плату по договору оренди землі за 2022 рік в сумі 22\~058 грн 70 к. (а.с.66). Тобто на час розгляду справи орендна плата за 2022 рік сплачена. Відповідно до\~ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються\~Земельним кодексом України,\~Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1\~ст. 2 Закону України "Про оренду землі"). Статтею 13 Закону України "Про оренду землі"\~встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ч. 1\~ст. 21 Закону України "Про оренду землі"). Частинами 3 та 4\~статті 31 Закону України "Про оренду землі"\~передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Частиною 1\~ст. 32 Закону України "Про оренду землі"\~встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~Земельним кодексом України\~та іншими законами України. Статтею 24 Закону України "Про оренду землі"\~визначено право орендодавця вимагати від орендаря в тому числі і своєчасного внесення орендної плати. За правилами ч.3\~ст. 792 ЦК України\~відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно з п.«д» ч.1\~ст. 141 ЗК України\~підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Наведені положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 року у справі № 6-146цс12. Не є підставою для розірвання договору оренди несвоєчасна виплата орендної плати. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (касаційне провадження №61-41932сво18) дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати. З огляду на надані виписки про сплату орендної плати, надані позивачкою, чітко вбачається, що виплата орендної плати відбувалась кожного року у розмірі, визначеному договором, проте з пропуском строку, обумовленого договором. Систематичність несплати орендної плати - в даному випадку відсутня, що обумовлює відсутність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Згідно із ч. 1\~ст. 628 ЦК України\~зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Згідно до\~ст. 651 ЦК України\~зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Статтею 526 ЦК України\~визначено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідачем виплачувалась орендна плата у 2020-2021 роках із затримками, проте такі затримки у 2020 та 2021 роках не були суттєвими, а тому суд не може вважати такі порушення умов договору істотними. Щодо орендної плати за 2022 рік, судом встановлено, що дійсно мала місце її невиплата, але таке порушення умов договору є одиничним, тобто відсутня систематичність порушення умов договору. Крім того, на час розгляду справи орендна плата за 2022 рік сплачена, що підтверджується платіжними інструкціями (а.с.66), тобто права орендодавця поновлені. Наявність чи відсутність форс-мажорних обставин в даному випадку не має значення, тому що судом не встановлено фактів істотного порушення умов договору оренди та їх систематичності. Судом встановлено, що між сторонами фактично виник спір про розмір орендної плати внаслідок неоднозначного трактування закону щодо розміру нормативно-грошової оцінки, яка має використовуватись в даному випадку (п.289.1 ПКУ). Дані про нормативно-грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, який відповідно до ст. 23 Закону №1378-IV витдається відповідним територіальним органом Держанвої служби з питань геодезії, картографії та кадастру. Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ст. 15 Закону України №1378). Періодичність проведення нормативної грошової оцінки земель (не рідше одного разу на 5-7 років) визначено ст. 18 Закону №1378. Пунктом 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 №220 ( в редакції на момент укладення Договору оренди), передбачено відображення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору. Необхідно зазначити, щона дату укладення Додаткової угоди від 03.09.2019 при розрахунку 15,15% застосовувалась нормативна грошова оцінка , що була зазначена у Додатковій угоді від 18.09.2018. В підтвердження своїх доводів відносно нормативної грошової оцінки відповідач не надав документального підтвердження нормативної оцінки становм на дату укладення Додаткової угоди від 18.09.20118 та на дату укладення Додаткової угоди від 03.09.2019, що суперечить законодавству, оскільки при укладенні договору оренди землі номативна грошова оцінка земельної ділянки береться на дату укладення договору. Розмір орендної плати переглядається, зокрема у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок). Відповідно до частини першої ст. 73 Закону №280/97-ВР рішення органів місцевого самоврядування є обовязковими для виконання. Враховуючи вищевикладене, якщо органи місцевого самоврядування приймають рішення про нову нормативну грошову оцінкуземлі з урахкуванням вимог щодо строку його прийняття та оприлюднення, розмір орендної плати обчислюється із застосуванням такої нормативної грошової оцінки. Фактичний розмір орнедної плати за земельну ділянку встановлюється договором оренди (п.288.5 ПКУ встановлює лише мінімальний та максимальний розміри такої орнедної плати). Отже, зміна цього розміру оформлюється додатковою угодою до договору орнеди. Про необхідність укладання якоїдля перегляду орендної плати йдеться, зокрема, у постанові ВСУ від 02.03.2016 №3-476гс15. Позиція щодо превалювання норм ПКУ над умовами, встановленими договором оренди, підтримана і постановою ВСУ від 24.01.2018 №К/9901/5515/18 (справа №817/206/15). Суд дійшов до висновку, що до моменту внесення до договорів оренди земельних ділянок відповідних змін, норми ПКУ є підставою для перегляду встановлених такими договорами відсоткових розмірі орнедної плати. Суд погоджується з позицією відповідача про те, що при обчисленні розміру орендної плати не може бути застосована нормативно грошова оцінка станом на 09.02.2023, яку у своїх розрахунках використала позивачка, тому що такий розмір нормативно грошової оцінки визначений після закінчення періоду, у якому нараховувалсь орендна плата. За таких обставин судом встановлено, що орендна плата позивачці виплачена за 2020, 2021, 2022 роки повністю, але з порушенням строків виплати, внаслідок чого на підставі п.4.7 Додаткової угоди має бути нарахована пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення, тобто за 18 днів у 2020 році, 29 днів у 2021 році і відповідно до позовних вимог за 181 день у 2022 році (2020 рік: 20 058,72 *0,1%=20,06; 20,06*18=361 грн 08 к.; 2021 рік: 20 058,72*0,1%=20,06; 20,06*29=581 грн 74 к.; 2022 рік: 20 058,72*0,1%-20,06; 20,06*181=3 630 грн 86 к.). За три роки розмір пені складає 361 грн 08 к. + 581 грн 74 к. + 3 630 грн 86 к. = 4 573 грн 68 к. Саме таку суму слід стягнути з відповідача на користь позивачки як пеню за несвоєчасну виплату орендної плати у 2020-2022 роках. Отже, позов підлягає частковому задоволенню. Згідно до ч. 1\~ст. 141 ЦПК України\~судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивачем було сплачено 1\~073 грн 60 к. судового збору за вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди землі та 1 073 грн 60 к. за вирішення позовних вимог про стягнення орендної плати. З урахуванням розміру задоволених позовних вимог відшкодуванню підлягає судовий збір в сумі 116 грн 92 к. (10,89%від 1 073 грн 60 к. за вимогою про стягнення суми).

Outcome: partial