Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-29 00:00:00

Позивачі звернулись до суду з позовом до відповідачів в якому просили усунути перешкоди у реалізації їх права по користуванню належними нежитловими приміщеннями, розташованими за адресою: [ADDRESS] , шляхом виселення з зазначених нежитлових приміщень ПЗО "Уолд Скул Капмус А" та стягнення у солідарному порядку з відповідачів заборгованості за договором оренди приміщень та за порушення виконання зобов`язань за договором. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 08.04.2019 року, [PERSON] , яка діяла від свого імені та від імені [PERSON] на підставі довіреності від 05.04.2019 року уклала договір оренди об`єкта нерухомості з ТОВ «Уолд Скул» в особі керівника Щербець Є.Ю . Згідно умов укладеного договору оренди, його предметом є нежитлові приміщення з №1 по №47 (група приміщень №188) (літ.А), загальною площею 654 квадратних метри, який розташований за адресою: [ADDRESS] . Зазначений об`єкт нерухомого майна належить на праві спільної часткової власності: [PERSON] (2/3 частки нежитлових приміщень) та 1/3 частина нежитлових приміщень належать [PERSON] . На виконання умов укладеного договору оренди від 08.04.2019 року, сторони підписали акт приймання-передачі об`єкта оренди. Відповідно до умов укладеного договору оренди від 08.04.2019 року, сторони визначили, що розмір орендної плати за користування об`єктом оренди за один повний календарний місяць становить 10 доларів США, за 1 квадратний метр приміщення та сплачується в національній валюті України по курсу НБУ долара США до національної валюти України на день оплати. Орендна плата сплачується авансом, не пізніше 20 числа кожного місяця за поточний місяць оренди. У випадку користування об`єктом оренди неповний місяць, орендна плата розраховується пропорційно до кількості календарних днів у місяці. Договір оренди вважається укладеним з моменту його підписання та вступає в законну силу з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі об`єкту оренди. Термін оренди за договором становить 2 роки 11 місяців, обчислення якого починається, з моменту підписання акту прийома-передачі об`єкту оренди. Моментом фактичного закінчення використання орендарем об`єкту оренди, є дата підписання відповідного акту прийома-передачі по поверненню, орендованого нерухомого майна. Також з укладеного договору вбачається, що орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку, а орендатор підлягає виселенню, зокрема у випадку, якщо орендар допустив прострочення у виплаті орендної плати на 30 робочих днів і більше. Враховуючи наведене, орендар почав використовувати об`єкт оренди з 08.04.2019 року, а останнім днем оренди приміщень повинно бути 08.03.2022 року. В подальшому 14.12.2020 року, між [PERSON] , яка діє від власного імені, а також від імені [PERSON] на підставі довіреності та ТОВ «Уолд Скул» в особі керівника Щербець Є.Ю., яка діє на підставі статуту, а також приватним закладом освіти «Уолд Скул Кампус А», в особі керівника Кутного М.З., який діє на підставі статуту, було укладено додаткову угоду до договору оренди об`єкта нерухомості від 08.04.2019 року. Зі змісту укладеної додаткової угоди вбачається, що сторони погодили та визначили, що підписанням цієї угоди вони підтверджують, що первісний орендар, а саме відповідач №2, ТОВ «Уолд Скул» передав, а новий орендар відповідач №1, ПЗО «Уолд Скул Кампус А», прийняв у користування об`єкт оренди. Також сторони визначили, що з 08.02.2021 року, всі права та обов`язки первинного орендаря за договором оренди, переходять до нового орендаря. При цьому умовами укладеної додаткової угоди передбачено, що первинний орендар поручається перед орендодавцем за виконання новим орендарем всіх грошових зобов`язань, які випливають з договору оренди. Станом на 08.03.2022 року, сторони провадили перемовини, щодо виконання орендарем умов договору, щодо вчасної оплати орендних платежів та орендодавець не встиг повідомити орендаря про небажання продовження строку дії укладеного договору оренди нерухомого майна, як це передбачено його умовами. Враховуючи наведене, оскільки відповідач №1 продовжував користуватися орендованим приміщенням, договір оренди було автоматично продовжено на той самий строк, а саме 2 роки 11 місяців, починаючи з 08.03.2022 року. З 24.02.2022 року на території України було введено воєнний стан. В наслідок цього відповідач №1, як орендар відмовився виконувати свої зобов`язання за договором оренди, а саме сплачувати орендні платежі. Враховуючи невиконання орендарем своїх зобов`язань, за договором, позивач [PERSON] звернулась з претензією до відповідача №1 від 19.04.2022 року, щодо сплати орендної плати. Вказана претензія була надіслана відповідачу №1 засобами поштового зв`язку та на електронну пошту. Додатково до вказаної претензії позивач [PERSON] направила на адресу відповідача №1 повідомлення, про те, що у разі невиконання претензії від 19.04.2022 року, у термін по 10.05.2022 року, договір оренди нежитлових приміщень буде вважатися розірваним з 11.05.2022 року. Відповідачем №1 було надіслано відповідь від 06.05.2022 року, позивачам на вказану претензію, в якій відповідач №1 заперечував порушення своїх зобов`язань за договором, посилаючись на вимоги ст. 762 ЦК України, яка надає можливість не сплачувати орендну плату протягом усього періоду часу, протягом якого орендар не мав можливості використовувати об`єкт оренди, через обставини за які він не відповідає, якими є запровадження по всій території країни воєнного стану. Крім того, зазначено, що на думку відповідача №1, відсутні підстави для розірвання договору оренди в односторонньому порядку позивачами. 18.05.2022 року, позивачі не були допущені на об`єкт оренди для складання акту приймання-передачі майна. Тобто відповідач №1 відмовився передати позивачам об`єкт оренди, тим самим здійснюючи перешкоди позивачам в користуванні та розпорядженні їх власністю. Після цього позивачі направили на адресу відповідача №1 вимогу від 26.05.2022 року, про звільнення орендованих нежитлових приміщень в строк до 02.06.2022 року. Однак 01.06.2022 року відповідач №1 направив на адресу позивачів відповідь, в якій знов відмовився передавати орендоване нерухоме майно позивачам. 02.06.2022 року позивачі знов прибули до об`єкту оренди, для складання акту прийома-передачі приміщення, однак до вказаного майна вони не були допущені, чим знов створювались перешкоди у користуванні та розпорядженні належним їм майном. Враховуючи невиконання відповідачем №1 своїх зобов`язань за договором оренди, позивачі направили на адресу відповідача №2 повідомлення про необхідність виконання обов`язку щодо субсидіарної відповідальності та сплати заборгованості за договором оренди від 08.04.2019 року. Проте позитивної відповіді на це не було отримано. Зазначили про невиконання відповідачем №1 своїх зобов`язань за договором оренди та не погашення наявної заборгованості по орендній платі більше ніж на 30 днів, договір оренди від 08.04.2019 року було розірвано орендодавцем (позивачами) з 11.05.2022 року. Враховуючи розірвання орендодавцем зазначеного договору оренди та надсилання на адресу відповідачів вищевказаних повідомлень та вимог які залишено без задоволення, а також наявності того факту, що відповідач №1 продовжує використовувати орендоване приміщення без достатніх правових підстав не допускаючи позивачів до приміщення, наявні обставини, які свідчать що відповідач №1, чинить перешкоди позивачам у користуванні їх майном. Тому просять усунути перешкоди у користуванні належним позивачам нежитловим приміщеннями, шляхом виселення відповідача №1 з займаних ним нежитлових приміщень з №1 по №47, загальною площею 654 квадратних метри, які розташовані за адресою: [ADDRESS] , та які належать позивачам на праві приватної власності. Окрім цього, зазначено, що відповідач №2 не виконав в повному обсязі своїх зобов`язань за договором оренди від 08.04.2019 року, в наслідок чого виникла заборгованість по сплаті орендної плати за договором, за період квітень та травень 2020 року, враховуючи офіційний курс долара США до гривні у розмірі 177902,39 грн., та 173413,99 грн. відповідно. Крім того, в наслідок невиконання відповідачем №1 своїх зобов`язань за договором оренди виникла заборгованість по орендній платі за лютий 2022 року в розмірі 185082 грн., за березень 2022 року та квітень 2022 року в розмірі 191327,05 грн., та 191327,05 грн., відповідно, а також за період з 01.05.2022 року по 10.05.2022 року в розмірі 61718,4 грн., а всього на загальну суму 980770,88 грн., які просять стягнути з відповідачів. Крім того, враховуючи, що відповідачем №1 не було своєчасно повернуто орендоване приміщення, позивач просить стягнути неустойку у розмірі подвійної плати за найм речі в рамках ч.2 ст. 785 ЦК України, за період з 11.05.2022 року по 31.05.2022 року розмір якої складає 259217,29 грн. Також просить стягнути пеню в рамках п. 9.2. договору оренди приміщень, яка передбачає відповідальність за несвоєчасну та не у повному обсязі сплату коштів за оренду майна та яка складає за лютий 2022 року в розмірі 8011,77 грн., за березень 2022 року , в розмірі 5346,67 грн., за квітень 2022 року, в розмірі 2096,73 грн., а всього за вказаний період часу 15455,17 грн. Крім того, враховуючи не належне виконання за договором оренди своїх зобов`язань відповідачем №1, позивачі просять стягнути 3% річних в рамках ч.2 ст. 625 ЦК України, за період з 21.04.2020 року по 31.05.2022 року, що дорівнює 11263,46 грн., за період з 21.05.2020 року по 31.05.2022 року, що дорівнює 10552,86 грн., а також за період з 21.02.2022 року по 31.05.2022 року, що дорівнює 3404,74 грн., а всього 25221,06 грн. Також зазначено, що в наслідок неналежного виконання своїх зобов`язань відповідачами по своєчасної сплати орендної плати за договором, позивачі зазнали інфляційних втрат з недоотриманої орендної плати, а саме за період з 21.04.2020 року по 31.05.2022 року в сумі 46574,85 грн., за період з 21.05.2020 року по 31.05.2022 року, в сумі 44758,15 грн., за період з 21.02.2022 року по 31.05.2022 року в сумі 14325,35 грн., за період з 21.03.2022 року по 31.05.2022 року в сумі 5931,14 грн., які просили стягнути з відповідачів по справі. Крім того, просили стягнути судовий збір та витрати на правову допомогу. Представником позивача було подано заяву про збільшення позовних вимог, в якій зазначено додатково до заявлених позовних вимог про стягнення солідарно з відповідачів збільшену неустойку у розмірі подвійної плати за найм речі в рамках ч.2 ст. 785 ЦК України за період з червня 2022 року та липень 2022 року в розмірі 860971,39 грн. Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 17.06.2022 року позовну заяву [PERSON] та [PERSON] до ПЗО «Уолд Скул Кампус А» та ТОВ «Уолд Скул» залишено без руху. Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 27.06.2022 року, було відкрито загальне позовне провадження у справі. Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 12.09.2022 року, було закрито підготовче провадження та цивільну справу призначено до розгляду. Представник відповідачів адвокат Авраменко О.В. подала в інтересах відповідача №1 ПЗО «Уолд Скул Кампус А» відзив на позовну заяву та заяву про збільшення позовних вимог, від 17.08.2022 року, в якому зазначено, що з заявленими позовними вимогами не погоджується за наступними підставами. Звертаючись з позовними вимогами позивачі зазначили, про наявність заборгованості з орендної плати у відповідача №2 за договором оренди від 08.04.2019 року за квітень-травень 2020 року в розмірі 351316,38 грн. Вказані вимоги є не спроможніми, оскільки спростовуються п.2 додаткової угоди від 14.12.2020 року до договору оренди нерухомості від 08.04.2019 року, згідно якої, позивачами, як орендодавцями підтверджено, що всі обов`язки первісного орендаря за договором станом на день підписання додаткової угоди, виконані вчасно та в повному обсязі. Крім того відсутність вказаної заборгованості підтверджується претензією позивачів від 19.04.2020 року, в якій про існування наведеної заборгованості не зазначається. Враховуючи наведене, вважають, що зазначена заборгованість не існує. Стосовно заборгованості по сплаті орендної плати за лютий 2022 року, то вважають, що відповідно до п.4.3 укладеного між сторонами договору оренди від 08.04.2019 року, орендар сплачує гарантійну суму у розмірі орендної плати за 1 повний календарний місяць, визначений в п.4.1. договору, яка повинна бути зарахована як орендна плата за останній місяць оренди. Відповідачем №2 було сплачено вказану гарантійну суму в повному обсязі, після укладання договору оренди. Згідно умов підписаного між сторонами договору оренди та акту приймання передачі об`єкту оренди, останнім місяцем оренди мав стати лютий 2022 року. Враховуючи наведене, вважає, що орендна плата за лютий 2022 року, відповідно до умов укладеного договору сплачена за рахунок гарантійної суми. Тому у позивачів відсутні правові підстави стверджувати, що орендарем допущено прострочення оплати орендної плати на 30 робочих днів і більше, а тому відсутні правові підстави для одностороннього розірвання договору оренди. Стосовно позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за період березень - травень 2022 року, зазначено, що відповідно до даних ЄДР, основним видом діяльності відповідача №1 Приватного закладу освіти «Уолд Скул Кампус А» за кодом КВЕД - с 85.31 Загальна середня освіта. Розпорядженням Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 05.08.2019 №1388 ПЗО «Уолд Скул Кампус А» видано ліцензію на право провадження освітньої діяльності у сфері повної загальної середньої освіти, з ліцензованим обсягом 600 осіб. Місцем знаходження закладу освіти визначено - 02055, м. Київ, вулиця Анни Ахматової, буд. 16-«Б», тобто, орендоване приміщення. Згідно п. 2.1 Договору оренди, об`єкт оренди надається для розміщення центру дитячого розвитку/закладу освіти, який діятиме в рамках освітньої діяльності. Відповідно п.7.1. договору оренди, орендар зобов`язаний використовувати об`єкт оренди у відповідності до п.2.1. Договору. Тому позивачі, укладаючи договір оренди з відповідачами знали та розуміли, що об`єкт оренди буде використовуватись виключно для розміщення в ньому закладу освіти, та використання його з будь-якою іншою метою заборонено. 24 лютого 2022 року у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України Указом Президента України № 64/2022 введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. В подальшому воєнний стан було неодноразово продовжено. В той же день, оперативний штаб м. Києва своїм рішенням заборонив діяльність шкіл та дитячих садків. Відповідна інформація була розміщена на офіційному веб-порталі Київська міської Ради. Міністерство освіти і науки України своїм листом від 25.02.2022 № 1/3276-22 в умовах воєнного стану, з метою убезпечення всіх учасників освітнього процесу, рекомендувало тимчасово призупинити навчальний процес у закладах дошкільної, загальної середньої і професійної (професійно-технічної) освіти міста Києва. Далі Наказом Департаменту освіти та науки виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 25.02.2022 року № 31 «Про організацію Освітнього процесу в закладах освіти м. Києва з 28 лютого», керівникам учбових закладів наказано призупинити з 28 лютого 2022 року освітній процес у закладах дошкільної, загальної середньої, позашкільної, професійної (професійно-технічної), фахової перед вищої та вищої освіти. В подальшому, відповідно до наказу Міністерства освіти і науки України від 28.02.2022 року «Про звільнення від державної підсумкової атестації учнів, які завершують здобуття початкової та базової загальної середньої освіти, у 2021/2022 навчальному році», зареєстрований в Міністерстві освіти України 03 березня 2022 року за №: 283/37619, у 2021/2022 навчальному році учнів, які здобували початкову освіту, звільнено від проходження державної підсумкової атестації в зв`язку з тим, що не можливо в умовах воєнного стану забезпечити безпечне для життя та здоров`я для всіх учасників освітнього процесу проведення такої атестації. Наказом Департаменту освіти та науки виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23.03.2022 року № 37 «Про організацію освітнього процесу в закладах освіти м. Києва в умовах воєнного стану», керівникам учбових закладів наказано організувати освітній процес в дистанційній формі або в будь-якій іншій формі, що є найбільш безпечною для його учасників та організувати комунікацію між учасниками освітнього процесу за допомогою наявних засобів зв`язку. Перелічені вище рішення уповноважених державних органів ввели абсолютно-визначену імперативну заборону на здійснення відповідачем №1 діяльності з використанням орендованого ним майна. Відповідно до Положення про організацію роботи з охорони праці та безпеки життєдіяльності учасників освітнього процесу установах та закладах освіти, затвердженого Наказом Міністерства освіти і науки України від 26.12.2017 № 1669, керівник закладу освіти є відповідальним за створення безпечних умов освітнього процесу згідно із законодавством про охорону праці та не дозволяє проведення освітнього процесу за наявності шкідливих та небезпечних умов. При цьому в орендованих приміщеннях, за адресою: [ADDRESS] , укриття для учасників освітнього процесу, дітей та працівників закладу освіти у разі виникнення загрози їх життю та здоров`ю відсутнє. Вказане приміщення розміщене на першому поверсі житлового багатоповерхового будинку. Тому вважає використання орендованого приміщення з метою визначеного у договорі під час воєнного стану неможливим, і небезпечним для життя та здоров`я дітей. Від самого початку повномасштабної військової агресії російської федерації проти України і станом на сьогодні місто Київ перебуває під постійною загрозою ракетних ударів. Всього у Києві за 40 днів повномасштабного російського вторгнення загинули 89 мирних осіб, серед них 4 дитини, поранені - 398 осіб, серед них - 20 дітей. Лише з 01 червня 2022 року деяким дитячим садочкам міста Києва було дозволено відновити свою роботу, при цьому, обов`язковою умовою відкриття була наявність укриттів на випадок повітряної тривоги. Відповідно до Положення про організацію роботи з охорони праці та безпеки життєдіяльності учасників освітнього процесу в установах і закладах освіти, затвердженого наказом Міністерства освіти і науки України від 26.12.2017 року, керівник закладу освіти є відповідальним за створення безпечних умов освітнього процесу. На підставі наказу Департаменту освіти і науки Київської міської державної адміністрації від 30 06.2022 року № 67 спільними робочими групами, із залученням працівників ДСНС України у м. Києві, ГУ Держпродспоживслужби в м. Києві, Департаменту муніципальної безпеки виконавчого органу Київської міської ради , здійснюється перевірка стану підготовки закладів освіти до роботи в 2022-2023 навчальному році в умовах воєнного стану, за результатами якої складається висновок. Для отримання зазначеного висновку, керівником ПЗО «Уолд Скул Кампус А» була проведена перевірка для визначення такого приміщення, в орендованому об`єкті, яке б відповідало всім санітарним та технічним вимогам для того, щоб його можливо було використовувати для укриття учасників освітнього процесу в якості найпростішого укриття. Обстеження приміщення проведене 04 серпня 2022 року, за результатом якого було складено відповідний акт, у висновку в якому зазначено, що об?єкт рекомендовано використовувати для укриття персоналу закладу та здобувачів освіти за умови закладання віконних пройомів цеглою та дотримання вимог Наказу МВС України від 09.07.2018 року № 579 «Про затвердження вимог з питань використання та обліку фонду захисних споруд цивільного захисту». Вказаний акт доводить, що без виконання зазначених в ньому умов, використання орендованого майна з метою, визначеною в договорі оренди є неможливим. Таким чином, враховуючи наведене, вважають, що орендар не міг користуватися та не користувався орендованим майном, що свідчить про наявність підстав для його звільнення від сплати орендної плати у спірний період в силу положень частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України. Крім того, саме такої домовленості під час укладання договору оренди сторони дійшли відповідно до положень п.4.9 укладеного договору, зазначивши в ньому, що орендна плата не нараховується протягом відповідного періоду, якщо орендар не може використовувати об`єкт оренди згідно з метою оренди (п. 2.1) для розміщення закладу освіти. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає. Вважають, що все викладене вище, аргументовано доводить, що орендар з незалежних обставин протягом спірного періоду повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, а отже,

Outcome: partial