Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-25 00:00:00

У квітні 2021 року [PERSON] звернулася до суду з даним позовом, в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 2,0000 га, розташованої в адмінмежах Погребської сільської ради Броварського району Київської області, кадастровий номер: 3221286400:03:003:0198, укладений між [PERSON] , від імені якого за довіреністю діяла [PERSON] і покупцем [PERSON] , посвідчений Державним нотаріусом Броварської районної державної нотаріальної контори Падучак-Коваль Л.Л., зареєстрований у реєстрі за № 3-1; скасувати запис у Реєстрі речових прав на нерухоме майно: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індекс номер: 39114651 від 05 січня 2018 року, внесеним [PERSON] запис про реєстрацію права власності, Броварська районна державна нотаріальна контора, Броварський районний нотаріальний округ Київська область. В обґрунтування вимог зазначається, що 01 червня 2012 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Гамзатовою А.А., зареєстрований у реєстрі № 1786, за яким продавець зобов`язався передати у власність, а покупець зобов`язався прийняти і оплатити відповідно до вимог цього договору належну продавцю на праві власності земельну ділянку, що розташована в адмінмежах Погребської сільської ради Броварського району Київської області, загальною площею 2,0000 га, цільове призначення - «для ведення особистого селянського господарства», кадастровий номер: 3221286400:03:003:0198. Відчужувана земельна ділянка належала [PERSON] на підставі акту про право власності на земельну ділянку серії ЯЗ № 269640 від 12 червня 2009 року, зареєстрованого у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010990600112 від 12 червня 2009 року Управлінням земельних ресурсів у Броварському районі Київської області. Разом з укладенням договору купівлі-продажу від 01 червня 2012 року [PERSON] передав позивачу оригінал правовстановлюючого документу на відчужувану земельну ділянку серії ЯЗ № 299640 від 12 червня 2009 року, на якому приватним нотаріусом Гамзатовою А.А. зроблено запис про посвідчення договору купівлі-продажу. Вчинений правочин зареєстрований у Державному реєстрі правочинів, що підтверджується витягом з Державного реєстру правочинів. З метою підготовки вищевказаної земельної ділянки до продажу [PERSON] отримала Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта, з якої стало відомо, що спірна земельна ділянка відчужена на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05 січня 2018 року, укладеного між [PERSON] , від імені якого діяла [PERSON] та [PERSON] . Оспорюваний договір купівлі-продажу від 05 січня 2018 року є недійсним, оскільки суперечить закону, моральним засадам суспільства, порушує захищені конституційні принципи непорушності права власності. Договір купівлі-продажу від 05 січня 2018 року вчинений особою, яка не є власником цього майна. З підстав відновлення порушеного права власності на майно, позивач звернулася до суду з даним позовом. Ухвалою суду від 06 травня 2021 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалами суду від 12 листопада 2021 року та 16 червня 2022 року витребувано докази у справі. Ухвалою суду від 13 березня 2023 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті. У судовому засіданні представник позивача [PERSON] - [PERSON] позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив позов задовольнити з підстав його обґрунтованості. Відповідач [PERSON] у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, пояснив, що позивач у визначеному законом порядку не набула права власності на земельну ділянку, так як не провела державну реєстрацію права власності. За таких обставин має право ставити лише питання про відшкодування збитків, а не визнання договору недійсним. Відповідач [PERSON] позовні вимоги не визнав, просив відмовити у задоволенні позову. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з`явилася, 02 вересня 2021 року подала до суду заяву про розгляд справи у її відсутність. Третя особа [PERSON] та Приватний нотаріус Броварського районного нотаріального округу Маржина (Гамзатова) А.А. у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися у порядку, встановленому цивільним процесуальним законодавством. Третя особа Державний нотаріус Броварської районної державної нотаріальної контори Падучак-Коваль Л.Л. у судове засідання не з`явилася, від завідувача нотаріальної контори Юхти Л.М. надійшов до суду лист про розгляд даної справи у відсутність представника нотаріальної контори. Вислухавши пояснення представника позивача, заперечення відповідачів, дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини. З матеріалів справи вбачається, що 01 червня 2012 року між [PERSON] , від імені якого діяв [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Гамзатовою А.А., зареєстрований у реєстрі № 1786. Згідно з Витягом з Державного реєстру правочинів від 01 червня 2012 року № 11400296 запис про правочин (номер правочину: 5033563) купівлі-продажу від 01 червня 2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Гамзатовою А.А., зареєстрований у реєстрі № 1786, відчужувач: [PERSON] , набувач: [PERSON] , предмет правочину: земельна ділянка сільськогосподарського призначення, розташована в адмінмежах Погребської сільської ради Броварського району Київської області, загальною площею 2,0000 га, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер: 3221286400:03:003:0198. Відповідно до пункту 1 вказаного договору продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується прийняти і оплатити відповідно до вимог цього договору належну продавцю на праві власності земельну ділянку, що розташована в адмінмежах Погребської сільської ради Броварського району Київської області, загальною площею 2,0000 га, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства. Пунктом 2 договору передбачено, що вищевказана земельна ділянка належить продавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ № 269640, зареєстрований у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010990600112 від 12 червня 2009 року управлінням земресурсів у Броварському районі. З матеріалів справи вбачається, що після посвідчення правочину купівлі-продажу приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Гамзатовою А.А. 01 грудня 2012 року проставлено відмітку на оригіналі державного акту серії ЯЗ № 269640 про посвідчення договору купівлі-продажу, зареєстрованого за № 1786, та перехід на цій підставі права власності на земельну ділянку до [PERSON] . За клопотанням сторони відповідача, судом витребувано з Київського обласного державного нотаріального архіву належним чином завірену копію договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 червня 2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області Гамзатовою А.А., номер у реєстрі нотаріальних дій: 1786, а також матеріалів, що стосуються його нотаріального посвідчення. Так, у матеріалах архівної справи щодо посвідчення вказаного договору купівлі-продажу від 01 червня 2012 року міститься копія державного акту серії ЯЗ № 269640 з відміткою про перехід права власності на земельну ділянку до [PERSON] , висновок експерта про ринкову вартість земельної ділянки, витяг з поземельної книги Державного реєстру земель, висновок про наявні обмеження на використання земельної ділянки, довідка про кількісні та якісні характеристики земельної ділянки, нотаріально посвідчена згода другого з подружжя на укладення договору [PERSON] , нотаріально посвідчена заява про згоду [PERSON] на купівлю його дружиною земельної ділянки, заява [PERSON] про отримання державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ № 269640, зареєстрований у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010990600112 від 12 червня 2009 року управлінням земресурсів у Броварському районі з відміткою про перехід права власності на земельну ділянку, яка є предметом договору, довіреність [PERSON] з правом передоручення від імені [PERSON] , якою уповноважено [PERSON] на представлення інтересів [PERSON] , копії паспортних даних учасників правочину, а також Витяги з відповідних реєстрів. 05 січня 2018 року між [PERSON] від імені якого за довіреністю, посвідченою Тетіївською районною державною нотаріальною конторою 01 грудня 2017 року за № 1-1712 діяла [PERSON] та [PERSON] , укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Броварської районної державної нотаріальної контори Падучак-Коваль Л.Л., зареєстрований у реєстрі № 3-1. Відповідно до пункту 1 договору продавець продав, а покупець купив земельну ділянку, площею 2,0000 га, кадастровий номер: 3221286400:03:003:0198, розміщену на землях, що знаходяться у віданні Погребської сільської ради Броварського району Київської області, надану для ведення особистого селянського господарства за адресою: Київська область, Броварський район, Погребська сільська рада, яка належить продавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ № 269640, виданого на підставі розпорядження Броварської райдержадміністрації від 13 травня 2009 року № 688, Броварською райдержадміністрацією 12 червня 2009 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010990600112. Пунктом 3 вказаного договору передбачено, що уповноважена особа, [PERSON] , гарантує, що згадана земельна ділянка до цього часу нікому іншому не продана, не подарована, іншим способом не відчужена, не заставлена, в оренді, під забороною (арештом) не перебуває, судового спору щодо неї, а також прав у третіх осіб як в межах, так і за межами України, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не внесена, постійним чи строковим сервітутом не обтяжена. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03 квітня 2020 року № 206025173, 05 січня 2018 року державним реєстратором Падучак-Коваль Л.Л. на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки серія та номер: 3-1, виданого 05 січня 2018 року, видавник Броварська районна державна нотаріальна контора, внесено запис про право власності: 24303429 щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 3221286400:03:003:0198, площею 2,0000 га, для ведення особистого селянського господарства, що розташована за адресою: Київська область, Броварський район, Погребська сільська рада, підстава внесення запис: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 39114651 від 05 січня 2018 року, [PERSON] , Броварська районна державна нотаріальна контора, Броварський районний нотаріальний округ, форма власності: приватна, частка: 1/1, власники: [PERSON] , реєстраційний номер облікової картки платника податків: [NUMBER] . Заперечуючи проти позовних вимог про визнання договору недійсним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, сторона відповідача посилається на ті обставини, що позивач у визначеному законом порядку не набула право власності на спірну земельну ділянку. Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Згідно із частиною першою статті 316 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Відповідно до статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. У частині першій статті 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 321 ЦК України також визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Стаття 210 ЦК України встановлює, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Частинами третьою та четвертою статті 334 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Згідно зі статтею 182 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з умов: реєстрація таких прав була проведена відповідна до законодавства, що діяла на момент їх виникнення; на момент їх виникнення діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. У постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188 цс 20) викладено наступні висновки, щодо набуття права власності на нерухоме майно за відсутності державної реєстрації права власності на нерухоме майно: «Згідно зі статтею 328ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України). Стаття 210 ЦК України встановлює, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Стаття 334ЦК України передбачає загальні та спеціальні умови щодо моменту набуття права власності за договором. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України). Ураховуючи вищенаведене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що до спірних правовідносин, які виникли щодо придбаного до 01 січня 2013 року нерухомого майна, підлягають застосуванню саме норми ЦК України (чинні на момент виникнення правовідносин), які визначають умови та момент виникнення права власності в набувача нерухомого майна за відповідним правочином, а також містять правило щодо обов`язкової реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. У межах суб`єктивного права власності доцільно виділити два конструктивних елементи: а) титул власності; б) правомочності власника. Правомочність власника - невід`ємний атрибут права власності та розглядається як динамічна категорія, як одна з основних можливостей власника щодо належного йому майна. Титул власності є статичною категорією, до зміни власника не передається. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості - адміністративний акт, який породжує титул власника. Таким чином, висловивши свою волю на відчуження об`єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб`єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об`єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул. Ураховуючи вищевикладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що особа, яка здійснила державну реєстрацію правочину відповідно до норм статей 334, 657 ЦК України, набула титул власника майна. У свою чергу необхідність реєстрації права на нерухоме майно (на момент виникнення спірних правовідносин - до 01 січня 2013 року) не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно. Таким чином, до 01 січня 2013 року право власності у набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу виникало за правилами частини четвертої статті 334 ЦК України- з моменту державної реєстрації такого договору як правочину. Відтак особа, яка до 01 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності. З урахуванням наведеного висновку Великої Палати суд дійшов висновку, що право власності на спірну земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу від 01 червня 2012 року позивач набула 01 червня 2012 року, тобто з моменту державної реєстрації такого договору як правочину. Як встановлено з матеріалів даної справи, договір купівлі-продажу земельної ділянки від 01 червня 2012 року, укладений між [PERSON] та [PERSON] зареєстрований у Державному реєстрі правочинів, а тому [PERSON] є власником спірного житлового будинку. Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (частина перша статті 657 ЦК України). Відповідно до положень частини першої статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. Оцінюючи всі наведене обставини у їх сукупності, суд дійшов висновку про задоволення даного позову у частині вимог про визнання правочину недійсним. Так, при розгляді справи по суті встановлено, що позивач у встановленому законом порядку набула право власності на спірну земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу від 01 червня 2012 року. Вказаний правочин між сторонами є дійсним, посвідчений нотаріально, своєчасно, тобто у день посвідчення, зареєстрований у Державному реєстрі правочинів, що відповідало чинному на той законодавству і порядку реєстрації правочинів, про що зазначено вище. Відповідач станом на 05 січня 2018 року не був власником нерухомого майна, а тому не мав права вчиняти будь-які дії щодо розпорядження ним. Таким чином, порушення вимог закону відповідно до статті 203 ЦК України зумовлює недійсність правочину купівлі-продажу від 05 січня 2018 року. Стосовно вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного нотаріуса Броварської районної державної нотаріальної контори Падучак- Коваль Л.Л. щодо реєстрації права власності на земельну ділянку за [PERSON] , то суд зазначає наступне. Спір між сторонами виник з цивільно-правових відносин, пов`язаних з позовною вимогою про визнання правочину недійсним. Установлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 цього Кодексу). За змістом статті 216 цього Кодексу наслідком недійсності правочину є застосування двосторонньої реституції незалежно від добросовісності сторін правочину. Разом з тим частиною третьою цієї статті передбачено, що загальні наслідки недійсності правочину застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Такі особливості встановлено, зокрема, частиною другою статті 26 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за змістом якої записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено вичерпний перелік рішень суду, на підставі яких здійснюється державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме набуття, зміна або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяження таких прав, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав, зупинення реєстраційних дій, внесення запису про скасування державної реєстрації прав або скасування рішення державного реєстратора. Таким чином, згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду щодо недійсності правочину не зумовлює виникнення обов`язку скасування рішення про державну реєстрацію права власності на відповідний об`єкт. Запис про скасування державної реєстрації прав вноситься до Державного реєстру речових прав саме на підставі рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав. За відсутності такого рішення суду реалізувати рішення суду про визнання правочинів недійсними, тобто відновити порушені права позивача, буде неможливо. З метою реального захисту та відновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів позивача суд зазначає про наявність правових підстав для скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 39114651 від 05 січня 2018 року державного нотаріуса Броварської районної державної нотаріальної контори Київської області Падучак-Коваль Л.Л. Тому для реального захисту та відновлення порушених прав позивача необхідно скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, оскільки оскаржуваний договір не створив жодних юридичних наслідків. Відповідно до вимог статті 141 ЦПК України з відповідачів на позивача слід стягнути судові витрати по сплаті судового збору у розмірі - 302 грн. 67 коп. з кожного.

Outcome: approved