Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-16 00:00:00

У серпні 2022 року [PERSON] звернулася до Києво- Святошинського районного суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору [PERSON] про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, повернення коштів сплачених за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, відшкодування збитків (в порядку Закону України «Про захист прав споживачів»). Свої доводи мотивувала тим, що у 2017 році вона зіткнулася з необхідністю придбання нежитлового приміщення для можливості реалізації себе як особистості. В мережі Інтернет на сайті https://lun.ua/ знайшла пропозицію з продажу житлових квартир та нежитлових приміщень на стадії будівництва в новому житловому комплексі «Одеський квартал» в Київській області в селі Крюківщина на вулиці Одеській, замовником будівництва якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «БІК ДОБРІ СПРАВИ». У вересні 2017 року при особистій зустрічі Позивача та директора Відповідача - [PERSON] (надалі - Третя особа), Позивач дізналася від Третьої особи, що вказаний в пропозиції житловий комплекс «Одеський квартал» складається з двох будинків на одній земельній ділянці з кадастровим номером: 3222484001:01:023:5019 за будівельною адресою: [ADDRESS] . Земельною ділянкою Відповідач користується на підставі Договору суперфіції від 18 лютого 2016 року, який зареєстровано в реєстрі за № 528 із змінами від 06 червня 2016 року за реєстровим номером №381. При цьому Третя особа надала Позивачу декларацію про початок будівельних робіт, що й переконало Позивача у тому, що замовником будівництва є Відповідач, отже, має законне право продавати приміщення. Третя особа повідомила що нежитлове приміщення не має номеру, а пронумеровано як ОСБ, оскільки спочатку мало бути призначене для розміщення ЖЕКу житлового комплексу «Одеський квартал», в подальшому Відповідач змінив свою думку і вирішив продати це приміщення. 28 вересня 2017 року між Позивачем та Відповідачем в особі Третьої особи було укладено Попередній договір №ОСБ на придбання нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , нежитлове приміщення №ОСБ, загальною проектною площею 43,41 кв.м. на першому поверсі (надалі - Попередній Договір ОСБ). Відповідно до умов Попереднього Договору ОСБ вартість нежитлового приміщення визначена в українських гривнях та коштує 481 851,00 (сорок вісім тисяч сто вісімдесят п`ять тисяч) грн 00 коп. Вся сума вартості нежитлового приміщення була оплачена Позивачем, що підтверджується прибутковими касовими ордерами №ОСБ-1 від 28.09.2017 року, №ОСБ-2 від29.09.2017 року, №ОСБ-3 від 02.10.2017 року, №ОСБ-4 від 03.10.2017 року, №ОСБ-5 від 04.10.2017 року, №ОСБ-6 від 05.10.2017 року, №ОСБ-7 від 06.10.2017 року, №ОСБ-8 від 09.10.2017 року, №ОСБ-9 від 10.10.2017 року, №ОСБ-Ю від 11.10.2017 року. Згодом, 30 листопада 2018 року між Позивачем та Відповідачем в особі Третьої особи було укладено, зареєстровано в реєстрі за №805 та посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Сподіним І.Л. попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , нежитлове приміщення №ОСБ, поверх 1, загальною проектною площею 43,41 кв. м. (надалі - Попередній Договір). При цьому Відповідач взяв у Позивача оригінал Попереднього Договору ОСБ, посилаючись, що він необхідний для нотаріуса, а в подальшому не повернув, залишив у себе оригінал Попереднього Договору ОСБ, повернувши Позивачу тільки п`яту сторінку та додаток №1.Відповідно до п. 2.2. Попереднього договору вартість нежитлового приміщення визначена в українських гривнях та становить 481 851, 00 гривня. Відповідно до п. 4.1 Попереднього Договору Відповідач підтвердив отримання від Позивача оплати за придбане нежитлове приміщення в розмірі загалом 481 851 (сорок вісім тисяч сто вісімдесят п`ять тисяч) грн 00 коп, що складає 100 % вартості придбаного Нежитлового приміщення. Відповідно до п. 4.2. Попереднього Договору передані Відповідачу кошти не є завдатком, а є фактом розрахунку за Нежитлове приміщення. Зазначає, що відповідно до п.2.1 Попереднього Договору ціна квадратного метра загальної площі квартири становить 11 100\~( одинадцять тисяч сто) грн 00 коп загальна вартість нежитлового приміщення на день укладання попереднього договору складала 481\~851( сорок вісім тисяч сто вісімдесят п`ять тисяч) грн 00 коп грн за 43,41 м. кв. Відповідно до п.п. 1.1 Попереднього Договору сторони зобов`язалися в майбутньому, на умовах та в порядку, передбачених цим Договором у строк до 30 листопада 2019 року , або на той момент, коли буде введено об`єкт нерухомості в експлуатацію, але не пізніше30 грудня 2019 року укласти належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нежитлового приміщенням під №ОСБ, яке знаходиться в будинку секція [ADDRESS] , загальною проектною площею 43, 41 кв.м. Сертифікатом готовності за реєстраційним номером ІУ 122201217813 зазначено, що житловий комплекс « [INFO] » за адресою: [ADDRESS] введено в експлуатацію 06 січня2021 року. Щодо присвоєння поштової адреси новозбудованому та введеному в експлуатацію будинку адвокат Цибульська Олена Василівна отримала лист від Вишневої міської ради від 01.2021 року №3/07-Ц-622.2, щодо відмови в присвоєнні поштової адреси об`єкту будівництва, за адресою: [ADDRESS] , замовник будівництва: ТОВ «БІК ДОБРІ СПРАВИ». В подальшому, адвокатом Цибульською О.В. був отриманий лист від Вишневої міської ради від 15 березня2021 року №3/02-746 та витяг з протоколу №1 виконавчого комітету Вишневої міської ради від 09 лютого 2021 року «Про присвоєння багатоквартирному житловому будинку поштової адреси: [ADDRESS] » в якому дане питання не було підтримано членами міськвиконкому, оскільки не знайшло підтримки більшості голосів. Але не зважаючи на відсутність поштової адреси, даний будинок та квартири в ньому з нежитловими приміщеннями було зареєстровано за адресою. [ADDRESS] . По факту незаконної реєстрації права власності на об`єкт будівництва, а саме багатоквартирного житлового будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] відкрито кримінальне провадження №12021116380000269 від 02 березня 2021року та проводяться слідчі дії. З серпня 2022 року Позивачем було подано заяву про вчинення кримінального правопорушення у вищевказане кримінальне провадження. Зазначає, що Позивач отримала витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження, з якого дізналась що її Нежитлове приміщення перепродано фізичній особі та Нежитлове приміщення має номер 99 замість номеру ОСБ. Таким чином, визначене в Попередньому договорі та оплачене Позивачем Нежитлове приміщення тепер має наступну адресу: [ADDRESS] , нежитлове приміщення №99. Стверджує, Відповідно до інформації з мережі Інтернет, аналогічне нежитлове приміщення коштує за ринковими цінами від 1\~346\~141, 00 грн (від 26\~109, 98 грн/м. кв.). Таким чином, Позивач при поверненні йому сплачених за Попереднім договором коштів у розмірі 481\~851, 00 грн не має змоги придбати на ринку нерухомості аналогічне приміщення. Реальні збитки Позивача на момент подання позовної заяви становлять суму різниці між авансовими коштами що сплачені за Нежитлове приміщення на користь Відповідача та реальною вартістю аналогічного Нежитлового приміщення, яке Позивач може придбати на даний час та складає 1\~133\~434, 25 грн-481\~851, 00 грн=651\~583, 25 грн. На підставі викладеного, просила суд: розірвати Попередній договір від 30 листопада 2018 року, який зареєстровано в реєстрі за №805 та посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Сподіним І.Л., укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», код ЄДРПОУ: 40224869 та [PERSON] , РНОКПП: [NUMBER] . стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», код ЄДРПОУ: 40224869 на користь [PERSON] , РНОКПП: [NUMBER] , грошові кошти в розмірі 481 851,00 гривня, що сплачені на виконання умов Попереднього договору від 30 листопада 2018 року, зареєстровано в реєстрі за №805 та посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Сподіним І.Л., реальні збитки у сумі 651\~583, 25 грн та суму 192\~738, 42 грн, що складається з 3% вічних у розмірі 22\~693, 20 грн, інфляційних витрат у розмірі 121\~860, 12 грн та 10 % від загальної вартості нерухомого майна у розмірі 48\~185, 10 грн. Ухвалою судді Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 серпня 2022 року відкрито загальне позовне провадження по справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 грудня 2022 року закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні, встановлено загальний порядок дослідження доказів у справі. Позивач у судове засідання не з`явилась, представник позивача - адвокат Цибульська О.В. подала суду заяву про розгляд справи за відсутності представника позивача. Позовні вимоги підтримала в повному обсязі. Відповідач в судові засіданні свого представника не направив. Про час, дату та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Відзиву на позовну заяву не подав, позицію щодо позову не повідомив. Клопотань про відкладення розгляду справи не надходило. Відповідачу судові повістки, ухвала про відкриття з позовною заявою направлені на юридичну адресу, однак вказана кореспонденція повернулася на адресу суду з відміткою працівника поштового зв`язку «за закінченням терміну зберігання». Також додатково розміщувалось оголошення на сайті суду. Третя особа в судове засідання не з`явилася. Про час, дату та місце розгляду справи повідомлена належним чином. Причини неявки суду невідомі. Причини неможливості подати відзив суду не повідомив. Будь-яких заяв, клопотань станом на час прийняття рішення до суду не надходило. Згідно ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами. Відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання, та не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин, не подав відзив, а позивач не заперечує проти такого вирішення справи. За таких обставин суд, враховуючи вимоги ст. 280 ЦПК України, вважає за можливе розглянути справу без участі відповідача та ухвалити по справі заочне рішення. Відповідно до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося. Згідно з ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення. Відповідно до постанови КЦС ВС від 30 вересня 2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи. Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню частково з таких підстав. Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 №2 передбачено, що відповідно до статей 55, 124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. У п. 33 рішення ЄСПЛ від 19.02.2009 у справі «Христов проти України» суд зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ч. 1 ст. 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав. Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право. Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом. Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,- у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору. Судом встановлено, що 30 листопада 2018 року між ТОВ «БІК Добрі справи» в особі директора Файзулліної Марьям Маратівни та [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення в м. Вишневе Києво-Святошинського району Київської області, що посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Сподіним І.Л., зареєстрований в реєстрі за № 805. Нежитловим приміщенням №ОСБ є ізольоване нежитлове приміщення у Будинку із такими характеристиками: будівельний номер [ADDRESS] секція-1 поверх 1. Адреса присвоєна на період будівництва житлового будинку та вважається тимчасовою до моменту присвоєння поштової адреси. Відповідно до п.п. 1.1 Попереднього Договору сторони зобов`язалися в майбутньому, на умовах та в порядку, передбачених цим Договором у строк до 30 листопада 2019 року , або на той момент, коли буде введено об`єкт нерухомості в експлуатацію, але не пізніше30 грудня 2019 року укласти належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нежитлового приміщенням під №ОСБ, яке знаходиться в будинку секція [ADDRESS] , загальною проектною площею 43, 41 кв.м. Відповідно до п.2.1 Попереднього Договору вартість 1 квадратного метра загальної площі нежитлового приміщення, що має бути відчужене за Основним договором, визначене в українських гривнях становить 11 100, 00 грн, що еквівалентом загальної вартості 1 кв. м., визначеного в доларах США - 394 (триста дев`яносто чотири) долара США 30 центів. Курс української гривні по відношенню до долара США на момент підписання цього Договору складає 28, 15 грн за 1 долар США згідно з середнім курсом продажу долара США, встановленого Національним банком України станом на дату укладання цього Договору. Відповідно до п. 2.2. Попереднього договору вартість нежитлового приміщення визначена в українських гривнях та становить 481 851, 00 гривня, яка є еквівалентом загальної вартості Нежитлового приміщення, визначеного у доларах США - 17\~117 доларів США 00 центів, але не менше вказаного еквівалента доларів США. Відповідно до п. 4.1 Попереднього Договору Відповідач на підтвердження намірів укладання Основного договору та відповідно придбання Нежитлового приміщення, передала (сплатила) Товариству з обмеженою відповідальністю «БІК ДОБРІ СПРАВИ» до підписання Попереднього Договору грошову суму у розмірі 481 851, 00 гривня, яка є еквівалентом загальної вартості Нежитлового приміщення, визначеного у доларах США - 17 117 доларів США 00 центів, на момент укладання Основного Договору, кошти сплачені [PERSON] в повному обсязі зараховуються як оплата за Нежитлове приміщення в Основному договорі. Відповідно до п. 4.2. Попереднього Договору передані Відповідачу кошти не є завдатком, а є фактом розрахунку за Нежитлове приміщення. Згідно з ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини (п.2 ч.2 ст.11 ЦК України). Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.626 ЦК України). Відповідно до вимог ст.627 ЦК України та статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. На виконання умов договору [PERSON] сплатила на користь ТОВ «БІК Добрі справи» кошти в загальному розмірі 481 851, 00 гривня, що підтверджується прибутковими касовими ордерами №ОСБ-1 від 28.09.2017 року, №ОСБ-2 від29.09.2017 року, №ОСБ-3 від 02.10.2017 року, №ОСБ-4 від 03.10.2017 року, №ОСБ-5 від 04.10.2017 року, №ОСБ-6 від 05.10.2017 року, №ОСБ-7 від 06.10.2017 року, №ОСБ-8 від 09.10.2017 року, №ОСБ-9 від 10.10.2017 року, №ОСБ-Ю від 11.10.2017 року. \~ \~ \~ \~ Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України). Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України). У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц (провадження № 61-15916св20) зазначено: «тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)». Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України. За ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Частиною 2 ст. 651 ЦК України визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотними є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно п. 6.12 Попереднього Договору цей договір вважається укладеним та набуває чинності з моменту його підписання обома сторонами та діє до моменту укладення сторонами Основного договору згідно п.1.1 цього договору. А в частині невиконання зобов`язань Договір діє до повного виконання сторонами взяти на себе зобов`язань за договором. 06 січня 2021 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала сертифікат ТОВ «БІК Добрі справи» про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, а саме Будівництво житлового комплексу «Одеський квартал» за адресою: [ADDRESS] . Відповідно до листа Вишневої міської ради від 11 січня 2021 року за № 3/07-Ц-622.2 надісланого адвокату Цибульській О.В. зазначено, що на засіданні виконавчого комітету Вишневої ради 09 лютого 2021 року розглядалось питання «Про присвоєння багатоквартирному житловому будинку поштової адреси: [ADDRESS] . Дане питання не було підтримано членами міськвиконкому, оскільки не знайшло підтримки більшості голосів. Згідно з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження №270101068 від 11 серпня 2021 року право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] зареєстровано за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення серія та номер 858, виданий 11 серпня 2021 року, приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Сподін І.Л. З матеріалів справи вбачається, що адвокатом Цибульською О.В. було подано заяву до Бучанського ВП №1 Бучанської ВП ГУНП в Київській області про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст.190 КК України. Попередній договір діє до укладення основного, а основний договір не укладено ні у встановлений договором строк, ні після введення будинку в експлуатацію, ні після направлення пропозиції позивачем, причини такого неукладення з боку відповідача суду не повідомлено, не вказано причини неможливості подати відзив на позов або докази на підтвердження своїх заперечень, суд приходить до висновку про істотне порушення відповідачем умов попереднього договору та порушення прав позивача, який позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, тому позовні вимоги про розірвання попереднього договору підлягають до задоволення. Відповідно до частин першої - третьої стаття 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Враховуючи встановлені судом обставини, зміст попереднього договору від 30 листопада 2018 року та тлумачення його змісту (значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів, порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину) дозволяють зробити висновок про те, що сторони мали намір в майбутньому укласти договір купівлі-продажу Нежитлового приміщення. Оскільки договір купівлі-продажу не був укладений, то підстава отримання від [PERSON] 481\~851 (сорок вісім тисяч сто вісімдесят п`ять тисяч) грн 10 коп, в рахунок продажу майна відсутня. Згідно із\~ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до\~ст. 525 ЦК України\~одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог\~ЦК України, інших актів цивільного законодавства (ст. 526 ЦК України). Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1\~ст. 530 ЦК України). Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України). У п.1.1 попереднього договору сторони погодили, що у строк до 30 листопада 2019 року , або на той момент, коли буде введено об`єкт нерухомості в експлуатацію, але не пізніше 30 грудня 2019 року укласти належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нежитлового приміщенням під №ОСБ, яке знаходиться в будинку секція [ADDRESS] , загальною проектною площею 43, 41 кв.м. За умовами договору: Продавець зобов`язувався збудувати об`єкт нерухомості до 30\~листопада 2019 року, але не\~пізніше 30\~грудня 2019\~року та укласти договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості, який мав бути нотаріально посвідчений не пізніше 30 грудня 2019 року (п.3 попереднього договору). Встановлено, що основний договір між сторонами не був укладений. П.4 попереднього договору передбачено, що при укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін Покупець передав, а Продавець прийняв передоплату у вигляді авансу в розмірі 229 099,00 грн., що на день укладення договору еквівалентно 8 561,00 дол.США. Залишок суми в розмірі 100,00 грн., Покупець зобов`язується сплатити під час підписання основного договору. Пунктом 4.1 Попереднього Договору передбачено, що Відповідач на підтвердження намірів укладання Основного договору та відповідно придбання Нежитлового приміщення, передала (сплатила) Товариству з обмеженою відповідальністю «БІК ДОБРІ СПРАВИ» до підписання Попереднього Договору грошову суму у розмірі 481 851,00 гривню, яка є еквівалентом загальної вартості Нежитлового приміщення, визначеного у доларах США - 17 117 доларів США 00 центів, на момент укладання Основного Договору, кошти сплачені [PERSON] в повному обсязі зараховуються як оплата за Нежитлове приміщення в Основному договорі. Відповідно до п. 4.2. Попереднього Договору передані Відповідачу кошти не є завдатком, а є фактом розрахунку за Нежитлове приміщення. Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Отже, завдаток є способом забезпечення виконання зобов`язання та одночасно є способом платежу. Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. На відміну від завдатку, аванс це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу. Викладене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12, а також висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 (провадження № 61-22682св19, від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14-ц (провадження № 61-6475св20) та від 08 квітня 2021 року у справі № 640/19696/17 (провадження № 61-2624св20). Відповідно до вимог статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статі 76, 77 ЦПК України). Згідно вимог статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом. Положення вищезазначених процесуальних норм передбачають, що під час розгляду справ у порядку цивільного судочинства обов`язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача. Враховуючи викладене, суд встановив, що між сторонами була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу нежитлового приміщення, позивач у рахунок попередньої оплати вартості зазначеного нерухомого майна передав відповідачу грошову суму в розмірі 481 851,00 грн, що на день укладення договору еквівалентно 17 117,00 дол. США, як авансовий платіж в рахунок сплати вартості об`єкту нерухомого майна, однак основний договір купівлі-продажу не був укладений, тому суд приходить до висновку про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача внесеного позивачем авансу. Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом України у постановах від 13 лютого 2013 року в справі № 6-176цс12, від 25 вересня 2012 року в справі № 6-82цс13 та підтриманий Верховним Судом, зокрема, у постановах від 27 травня 2020 року в справі № 757/76875/17-ц, від 30 жовтня 2019 року в справі № 523/15764/16-ц, від 30 січня 2019 року в справі № 461/5297/16-ц, від 1 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18, від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14. При цьому, відсутність вини у неукладенні договору купівлі-продажу правового значення не мають та не можуть бути підставою для звільнення відповідача від обов`язку повернути сплачений за попереднім договором аванс, оскільки чинним законодавством не передбачено залишення авансу або його частини у сторони попереднього договору у випадку неукладення основного договору. В силу положень частини третьої\~статті 635 ЦК України\~припиняються зобов`язання сторін укласти основний договір, що унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно. Проте припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, зокрема, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії. Такий правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду від 22 квітня 2021 року в справі № 551/980/19 та від 15 липня2020 року в справі № 205/5667/16-ц. Враховуючи наведене суд вважає, що сума, яка названа в попередньому договорі є авансом, оскільки сторонами не дотримано умов, визначених\~статтею 570 ЦК України, а саме не укладено договору купівлі-продажу на виконання якого передано кошти, а тому, порушене право позивача на повернення коштів (авансу) за будь-яких умов підлягає захисту шляхом стягнення з відповідача на його користь переданих/отриманих грошових коштів в тому розмірі та сумі, в яких вони передавалися, а саме в розмірі 481 851,00 грн. Відповідно до частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. За змістом статей 524, 533-535 і 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, виражене у грошових одиницях (національній валюті України чи у грошовому еквіваленті зобов`язання, вираженого в іноземній валюті), що передбачає обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора, який має право вимагати від боржника виконання цього обов`язку. Тобто, грошовим є будь-яке зобов`язання, в якому праву кредитора вимагати від боржника сплати коштів кореспондує обов`язок боржника з такої сплати. Ці висновки узгоджуються з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, наведеною у постанові від 11 квітня 2018 року у справі № 758/1303/15-ц. Також Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 10.04.2018 у справі № 910/10156/17 та від 16.05.2018 у справі № 686/21962/15-ц зроблено висновок про те, що положеннями\~статті 625 ЦК України\~визначено загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення (договір чи делікт). Отже, положення даної статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема окремі види зобов`язань. Частиною 4\~ст.263 ЦПК України\~визначено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Відповідно до зазначеного, позивач зазнав збитків, упущеної вигоди та ставить питання про стягнення з відповідача 3% річних, інфляційних втрат та штрафу, відшкодування збитків у повному обсязі. Як убачається з п. 5.4. Попереднього Договору у випаду невиконання цього Договору з вини Сторони 1 - ТОВ «БІК Добрі справи», а саме відмови від укладення Основного договору, затримки укладення Основного Договору, Сторона 1 - ТОВ «БІК Добрі справи» зобов`язаний повернути Стороні - 2- [PERSON] грошові кошти у національній валюті України гривні по курсу НБУ на день повернення таких коштів, отримані від Сторони - 2 згідно з розділом 4 Попереднього Договору, стягнувши при цьому зі Сторони - 1 штраф у розмірі 10 % від загальної вартості нерухомого майна з урахуванням інфляційних втрат та 3% річних. Згідно з умовами Попереднього договору сторони мали намір укласти основний договір в майбутньому, на умовах та в порядку, передбачених цим Договором у строк до 30 листопада 2019 року, або на той момент, коли буде введено об`єкт нерухомості в експлуатацію, але не пізніше30 грудня 2019 року укласти належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нежитлового приміщенням під №ОСБ, яке знаходиться в будинку секція [ADDRESS] , загальною проектною площею 43, 41 кв.м. Матеріалами справи встановлено, що об`єкт введено в експлуатацію 06 січня 2021 року. У даний термін та в подальшому такий договір не був укладений. Отже, факт порушення відповідачем грошового зобов`язання передбачає його обов`язок як боржника сплатити грошові кошти на користь кредитора, який має право вимагати від боржника виконання цього обов`язку. Відтак, позивач має право вимагати від відповідача сплати також 3%річних від простроченої суми за користування грошима, інфляційних втрат та штрафу у розмірі 10 % від загальної вартості нерухомого майна, що передбачено п. 5.4. Попереднього Договору. Перевіривши подані суду розрахунки, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача, та з ТОВ «БІК Добрі справи» підлягає стягненню: штраф 10 % від загальної вартості нерухомого майна у розмірі 48\~185 (сорок вісім тисяч сто вісімдесят п`ять тисяч) грн 10 коп, інфляційні втрати за період з 07 січня 2021 року по 02 серпня 2022 року у розмірі 121\~860 (сто двадцять одна тисяча вісімсот шістдесят) грн 12 коп, три відсотки річних в розмірі 22\~693(двадцять дві тисячі шістсот дев`яносто три) грн 20 коп. Відповідно до частин першої, другої статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Відповідно до ч. 1 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Для застосування такої міри відповідальності як відшкодування збитків необхідною є наявність усіх чотирьох загальних умов відповідальності, а саме: протиправна поведінка; збитки; причинний зв`язок між протиправною поведінкою та завданими збитками; вина. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільна відповідальність не настає. Протиправна поведінка особи може виявлятися у прийнятті нею неправомірного рішення або у неправомірній поведінці (діях або бездіяльності). Протиправною у цивільному праві вважається поведінка, яка порушує імперативні норми права або санкціоновані законом умови договору, внаслідок чого порушуються права іншої особи. Під шкодою розуміється майнова шкода, що виражається у зменшенні майна потерпілого в результаті порушення належного йому майнового права, та (або) применшенні немайнового блага (життя, здоров`я тощо). Причинний зв`язок між протиправною поведінкою особи та завданою шкодою є обов`язковою умовою відповідальності, яка передбачає, що шкода стала об`єктивним наслідком поведінки заподіювача шкоди. Виходячи з наведеного та в силу ст. 81 ЦПК України, саме позивач повинен довести факт протиправної поведінки, спричинення збитків, обґрунтувати їх розмір, довести безпосередній причинний зв`язок між правопорушенням та заподіянням збитків і розмір відшкодування. Важливим елементом доказування наявності збитків є встановлення зв`язку між протиправною поведінкою винної особи та збитками потерпілої сторони. Тобто відшкодування збитків є однією із форм або заходів цивільно-правової відповідальності, яка вважається загальною або універсальною саме в силу правил статті 22 ЦК України, оскільки частиною першою визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Порушення цивільного права, яке потягнуло за собою завдання особі майнових збитків, саме по собі є основною підставою для їх відшкодування. Що стосується вимоги про відшкодування реальних збитків в розмірі 651\~583 (шістсот п`ятдесят одна тисяча п`ятсот вісімдесят три ) грн 25 коп, то суд відмовляє в її задоволенні, оскільки в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження завдання саме такої шкоди. А, як вказувалось вище, порушення цивільного права, яке потягнуло за собою завдання майнових збитків, позивач має довести розмір такої шкоди. Позивач не надав належних та допустимих доказів, що підтверджували розмір шкоди саме в такому розмірі. Визначення шкоди по вартості аналогічного нежитлового приміщення суд до уваги не приймає, оскільки позивач, укладаючи попередній договір на стадії будівництва житлового будинку, а не готового нежитлового приміщення, вже несе певні ризики набуття у власність майна в майбутньому за нижче ринкової вартості такого майна. У даному випадку, захист порушеного права здійснено шляхом стягнення сплачених коштів з урахуванням інфляційних втрат, трьох відсотків річних, пені за порушення зобов`язання. Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову частково.

Outcome: partial