Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-31 00:00:00

У січні 2023 року ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРОЗЕМ» (далі ТОВ «АГРОЗЕМ», позивач) звернулося до суду з позовом до [PERSON] , ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» про визнання недійсним договору оренди землі та припинення права оренди, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. На території Бачівської сільської ради Шосткинського району Сумської області розташована земельна ділянка сідьськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5921580700:04:001:0060 площею 3,9881 га. 21.04.2007 року між ТОВ «АГРОЗЕМ» та власницею вказаної земельної ділянки [PERSON] був укладений договір оренди землі строком на 20 років без переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи. 22.11.2007 року договір оренди оренди зареєстрований, про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис. В жовтні 2016 року померла [PERSON] , і з 20.06.2017 року власником земельної ділянки є спадкоємець за законом [PERSON] . Цього ж дня ТОВ «АГРОЗЕМ» та [PERSON] уклали додаткову угоду про внесення змін до спірного договору оренди, погодивши питання правонаступництва та збільшення розміру орендної плати. 10.07.2019 сторони виклали договір у новій редакції, збільшивши розмір орендної плати та строк його дії. Позивач виконував свої зобов`язання перед [PERSON] , але 25.06.2021 року із витягу з Державного реєстру речових прав дізнався про наявність у ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» зареєстрованого права оренди на спірну земельну ділянку. 02.06.2021 року державний реєстратор зареєструвала право оренди ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» на підставі договору оренди землі № 174 від 01.06.2021, укладеного між [PERSON] та ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ». В цей час земельна ділянка перебувала в оренді позивача, тому відповідачі не мали підстав укладати вказаний договір оренди землі, а його укладення порушує право оренди позивача на користування земельною ділянкою, що свідчить про невідповідність спірного договору вимогам законодавства. Від відповідача ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» надійшов відзив на позовну заяву, в якому висловений сумнів щодо справжності підпису первинного орендодавця [PERSON] , а також зазначено про добросовісні дії відповідача ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» при укладенні спірного договору оренди та його виконанні. Відповідач [PERSON] \~відзиву не\~направила,\~в судове\~засідання не\~з`явилась. Дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наданих доказів, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. 21 квітня 2007 року [PERSON] та ТОВ «АГРОЗЕМ» уклали договір оренди землі із зазначенням істотних умов у відповідності до\~ст. 15 Закону України «Про оренду землі»\~(у редакції, що діяла на момент укладення договору), а саме цільового призначення землі, загальної площі - 3,9881 га (ріллі), нормативної грошової оцінки, строку дії договору\~20 років, умов його припинення та розірвання, розміру орендної плати, порядку її обчислення і виплати, а також умов використання земельної ділянки, умов повернення земельної ділянки, обмежень щодо використання земельної ділянки, інших прав і обов`язків сторін, відповідальності сторін, невід`ємні частини договору наявні, кадастровий номер земельної ділянки згідно кадастрового плану та державного акту на право власності на земельну ділянку 5921580700:04:001:0060. Договір має відмітку про державну реєстрацію у Глухівському ДЗК та у Державному реєстрі земель 22 листопада 2007 року з зазначенням № 040761704633. [INFO] орендодавець [PERSON] померла. За життя [PERSON] була власником земельної ділянки площею 3,8237 га з кадастровим номером 5921580700:04:001:0060, розташованої на території Бачівської сільської ради на підставі державного акту на право власності на земелю серії СМ № 052591. 20 червня 2017 року [PERSON] отримала свідоцтво на спадщину за законом на майно [PERSON] , спадщина складається з земельної ділянки площею 3,8237 га, кадастровий номер 5921580700:04:001:0060. Цього ж дня відомості про нового власника земельної ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, але нотаріусом як державним реєстратором не внесена інформація про наявне у позивача право оренди спірної земельної ділянки. Також 20 червня 2017 року між [PERSON] та ТОВ «АГРОЗЕМ» укладена додаткова угода про внесення змін до договору оренди земельної ділянки зареєстрованої 22.11.2007 за № 040761704633, в якій сторони визначили нового орендодавця [PERSON] замість померлої [PERSON] та збільшили розмір орендної плати. Разом із цим 01 червня 2021 року [PERSON] укладений договір оренди землі № 174 із ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ». Об`єктом оренди цього договору також є земельна ділянка з кадастровим номером 5921580700:04:001:0060. Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.06.2021 року, про що свідчить копія витягу із вказаного реєстру. Згідно довідки ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» на виконання договору останнім виплачено [PERSON] 22\~918,82 грн. орендної плати за період з 01.06.2021 по 31.12.2022. Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що діяла на час укладення первинного договору оренди між позивачем та [PERSON] ) перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Аналогічна умова визначена сторонами і в п. 37 вказаного договору оренди. За ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час набуття права власності відповідачем [PERSON] ) особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу\~України. Згідно з ч.ч. 1, 3, 4 ст. 148-1 Земельного кодексу України\~(у редакції, що діяла на момент набуття права власності відповідачем [PERSON] ) до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. [PERSON] як новий власник земельної ділянки вимоги ст. 148-1 Земельного кодексу України виконала, про що свідчить підписання нею в день отримання свідоцтва про права на спадщину додаткової угоди про внесення змін до первинного договору оренди землі із зазначенням нового власника землі та визначенням збільшеного розміру орендної плати. Таким чином, договір оренди землі б/н від 21.04.2007, укладений між ТОВ «АГРОЗЕМ» та [PERSON] зареєстрований у встановленому законом порядку, не припинився після смерті цієї фізичної особи та є чинним (як на час зміни власника землі, так і на час розгляду справи судом). Однак, відомості щодо цього договору відсутні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Натомість у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.06.2021 року зареєстрований договір оренди спірної земельної ділянки між ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» та [PERSON] за 01.06.2021 року, тобто наявна подвійна реєстрація земельної ділянки. Подвійна реєстрація пов`язана зі зміною процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася 01 січня 2013 року. Так, до 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом внесення відомостей до Поземельної книги та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель. З 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. При цьому законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про чинні договори оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року. Відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав оренди землі покладена на заявника (орендаря). Тож, перед укладанням договору оренди у 2021 році саме ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» належало одержати інформацію із відділу Держгеокадастру (реорганізоване Державне агентство земельних ресурсів) про існуючі договори оренди орендованої ним земельної ділянки для достеменного з`ясування правового статусу земельної ділянки, яку він збирається взяти у оренду. Вкладене підтверджується ч. 4\~ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» (у редакції, що діяла на час вчинення правочину), яка передбачає, що державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, що здійснюється з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав, державний реєстратор обов`язково використовує відомості з Державного земельного кадастру про наявність/відсутність зареєстрованих речових прав щодо відповідної земельної ділянки до 1 січня 2013 року. Частина 2\~ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» передбачає, що відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом. За змістом приписів статей 210\~і\~638 Цивільного кодексу України\~договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга\~статті 792 ЦК України). Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України). Згідно з абзацом четвертим частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Згідно зі\~статтею 126 Земельного кодексу України\~(у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 21 квітня 2007 року) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 21 квітня 2007 року), передбачали, що укладений договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. На час укладення договору оренди від 21 квітня 2007 року діяв Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений\~Постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25.12.1998, відповідно до пунктів 2, 3, 4, 12, 13, 14 якого державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Також був чинний Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174 (втратив чинність 20.08.2012), за яким така реєстрація здійснювалася структурними підрозділами центру державного земельного кадастру при Держкомземі України (п. 1.2), яким і була проведена державна реєстрація договору оренди від 21 квітня 2007 року. Договір оренди від 21 квітня 2007 року зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, тому набув чинності у відповідності до\~ст. 18 Закону України «Про оренду землі». Також ВП ВС у постанові від 01.04.2020 року у справві №\~610/1030/18 прийшла до висновку, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити. Враховуючи, що договір оренди землі б/н від 21 квітня 2007 року між ТОВ «АГРОЗЕМ» та [PERSON] укладений у порядку, передбаченому на час такого укладення, та фактично виконувався його сторонами, не скасований в судовому порядку та не втратив чинності іншим шляхом, а укладення спірного договору від 01.06.2021 року є незаконним в момент вчинення, оскільки оспорюваний правочин укладено у період дії іншого попереднього договору оренди, строк якого не закінчився, суд приходить до висновку, що в цій частині позов підлягає задоволенню, а порушене право позивача захисту у обраний ним спосіб. Відповідно до ч. 2 ст. 412 ЦК України, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. У відповідності до абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. Таким чином, вимоги позивача про припинення права користування спірною земельною ділянкою також підлягають задоволенню. Також з кожного з відповідачів слід стягнути по 1240,50 грн. документально підтверджених витрат по оплаті судового збору.

Outcome: approved