Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-18 00:00:00

Позивач звернулася до суду з позовом до ТОВ "Агрофірма\~Корнацьких" про розірвання договорів оренди землі, обґрунтувавши вимоги тим, що їй на праві приватної власності належать земельні ділянки: площею 2,7602 га, кадастровий номер: 4823983800:01:000:0553, площею 2,76 га, кадастровий номер: 4823983800:01:000:00554, що розташована на території Секретарської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які перебувають у оренді ТОВ "Агрофірма Корнацьких", на підставі договорів оренди землі №60/Ск від 01 січня 2006 року, №61/Ск від 01 січня 2006 року. Посилаючись на те, що відповідач порушує строки сплати орендної плати, визначені умовами договорів, в результаті чого вона орендну плату не отримувала більше трьох років, просить розірвати договори оренди, стягнути невиплачену орендну плату та сплачений судовий збір. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні підтримав відзив, заперечував проти задоволення позову, пославшись на те, що ТОВ "Агрофірма Корнацьких" нарахувала та сплатила [PERSON] орендну плату за 2019 рік, однак через дії позивача щодо умисного не отримання орендної плати за 2020-2022 роки відповідач був позбавлений можливості сплатити орендну плату позивачу. За таких обставин просив відмовити у задоволенні позову через його безпідставність. Вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини. Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України(далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 1 Закону "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Частинами першою-третьою статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір, відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. Положення ст.141 ЗК України передбачають таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Виходячи з системного аналізу зазначених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовується зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору. Вказаний правовий висновок висловлено Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17, який підтриманий Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) та Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2020 року у справі №227/5452/18 (провадження №61-15647св19). Відповідно положень ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Звертаючись до суду із позовом, [PERSON] зазначила підстави для розірвання спірних договорів оренди землі факт систематичної несплати орендарем орендної плати. Встановлено, що 01 січня 2006 року між [PERSON] , від імені якої на підставі довіреності діяв [PERSON] , та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" укладено договір оренди землі №61/Ск, загальною площею 2,76 га, розташованої на території Секретарської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк 50 років. Договір зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 листопада 2006 року за №040601700108(а.с.37-42). Пунктом 9 Договору, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати складає(з урахуванням прибуткового податку, який сплачується відповідно до вимог законодавства) фіксовану грошову суму у розмірі 571 грн. 53 коп.. З метою захисту майнових інтересів Орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначено кількістю сільськогоподарської продукції. Форма розрахунку за договором (грошова або в натуральній формі) окремо щорічно погоджується Сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатков №1 до Договору, шляхом подання Орендодавцем на ім`я Орендаря письмової заяви. Згідно з пунктами 11 та 12 Договору орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг). Як вбачається з довідки ТОВ "Агрофірма Корнацьких" за №28 від 01 лютого 2023 року (а.с.67) про нарахування та виплату орендної плати [PERSON] (кадастровий номер: 4823983800:01:000:0554), позивачу у 2019 році було нараховано 6390,06 грн. орендної плати, утримано ПДФО - 1150,21 грн., військовий збір\~95,85 грн., отримано позивачем 3260 грн. та 400 кг пшениці на суму 1884,00 грн., що підтверджується відомостями підписаними позивачем про отримання орендної плати. Крім того, з цієї ж довідки вбачається, що в 2020 році позивачу було нараховано 2928,22 грн., орендної плати з яких утримано 527,08 грн. ПДФО та 43,92 грн. військового збору; в 2021 році позивачу було нараховано 2238,75 грн., орендної плати з яких утримано 402,98 грн. ПДФО та 33,58 грн. військового збору; за 2022 рік позивачу було нараховано 3082,86 грн., орендної плати з яких утримано 554,91 грн. ПДФО та 46,24 грн. військового збору, які [PERSON] не отримані. ТОВ "Агрофірма Корнацьких" 26 квітня 2021 на адресу [PERSON] було направлено листа щодо необхідності отримання нарахованої орендної плати за 2019-2020 рік по договорах оренди землі(а.с.43,44) та запропоновано позивачу в будь-який зручний для неї час у робочі дні, прибути до ТОВ "Агрофірма Корнацьких" та отримати нараховану по Договору орендну плату, або надати актуальні дані щодо банківського рахунку, який було направлено на адресу позивача 27 квітня 2021 року(а.с.47). З даних листа позивача [PERSON] від 09 вересня 2021 року, направленого на адресу ТОВ "Агрофірма Корнацьких" вбачається, що позивач просить надіслати їй копію договору оренди №61/СК від 01 січня 2006 року із усіма додатками до нього, наявні докази про отримання нею орендної плати за 2018-2019 роки, проте остання не надає будь-які актуальні дані щодо банківського рахунку, для перерахування їй коштів(а.с.48-49). Отже відповідачем вживались заходи щодо виплати орендної плати позивачу за 2019-2020 рік, шляхом запрошення через поштове повідомлення позивача. Проте ні позивач, ні її представник не з`явились до каси товариства для отримання орендної плати та не повідомили орендарю банківський рахунок орендодавця. Крім того, ТОВ "Агрофірма Корнацьких" у 2022 році було здійснено опублікування у ЗМІ оголошення щодо отримання орендної плати орендодавцями(а.с.66). Відповідно до п.42 Договору оренди землі сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини. За таких обставин, несплата орендної плати за 2019-2022 роки стала внаслідок недобросовісної поведінки позивача через неотримання орендних платежів, незважаючи на те, що орендарем вживались заходи щодо виплати орендної плати позивачу. Тому виходячи з вищевикладеного суд вважає, що згідно з положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі", ч.2 ст.651 ЦК України, відсутні підстави для розірвання договору оренди землі №61/СК від 01 січня 2006 року, у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати та порушення орендарем умов договору. Крім того, рішенням Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 14 січня 2016 року позивач [PERSON] успадкувала після смерті свого чоловіка [PERSON] , який помер [INFO] , земельну ділянку площею 2,7602 га, кадастровий номер: 4823983800:01:000:0553, яка розташована в межах території Секретарської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва(а.с.9). Право власності [PERSON] на вказану земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджено даними відомостей\~з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 13333011(а.с.7). 01 січня 2006 року між [PERSON] , від імені якого на підставі довіреності діяв [PERSON] , та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" укладено договір оренди землі №60/Ск, загальною площею 2,76 га, розташованої на території Секретарської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк 50 років. Договір зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 листопада 2006 року за №040601700108(а.с.14-15). Пунктом 9 Договору, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати складає(з урахуванням прибуткового податку, який сплачується відповідно до вимог законодавства) фіксовану грошову суму у розмірі 571 грн. 53 коп.. З метою захисту майнових інтересів Орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначено кількістю сільськогоподарської продукції. Форма розрахунку за договором (грошова або в натуральній формі) окремо щорічно погоджується Сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатком №1 до Договору, шляхом подання Орендодавцем на ім`я Орендаря письмової заяви. Згідно з пунктами 11 та 12 Договору орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг). Положеннями ч.4 ст.32\~Закону України\~"Про\~оренду землі" визначає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Відповідно до положень ч.ч.1,3 ст.148-1\~ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору. Проте, позивачем не було долучено до матеріалів справи докази, що підтверджували б факт виконання нею законодавчо визначного обов`язку, а відповідач заперечує факт належного повідомлення орендаря про зміну власника спірної земельної ділянки і надання ним даних щодо платіжних реквізитів, що підтверджено листом ТОВ "Агрофірма Корнацьких" за вих.№555/20 від 21 вересня 2021 року(а.с.55-56). За таких обставин, суд приходить до висновку, що відповідач допустив затримку у виплаті орендної плати за договором №60/СК від 01 січня 2006 року, через дії орендаря, який створив перешкоди для належного виконання орендодавцем обов`язку по платі орендної плати. За загальними положеннями ЦПК України на суд покладено обов`язок під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів. Встановивши, що строки дії договорів оренди землі на момент звернення до суду не закінчилися, орендар добросовісно виконував свої зобов`язання за договорами оренди землі, суд доходить до висновку про недоведеність та необґрунтованість тверджень позивача щодо систематичного невиконання відповідачем умов спірних договорів оренди землі щодо сплати їй орендної плати та відсутність правових підстав для задоволення позову. У зв`язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати по справі, відповідно до положень\~ст.141 КПК України, покладаються на позивача.

Outcome: dismissed