Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-15 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з даним позовом до ТОВ «Плиски-Агро», в якому просить: 1/ стягнути з товариства на його користь заборгованість з орендної плати за Типовим договором оренди землі б/н від 01.04.2006р. у розмірі 8499,92 грн, з яких: 2623,76 грн - борг з орендної плати, 5558,51 грн - сума індексації орендної плати, 317,65 грн - пеня, нарахована по 22.03.2023р.; 2/ розірвати Типовий договір оренди землі б/н від 01.04.2006р., зареєстрований у БРВ ЧРФ ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 04.08.2006р за №040684200516, укладений між [PERSON] та ТОВ «Плиски-Агро» щодо земельної ділянки площею 5,2230га з кадастровим номером 7420886000:02:000:0773 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Плисківської сільської ради Ніжинського (раніше - Борзнянського) району Чернігівської області. Свої вимоги обгрунтовує тим, що відповідач всупереч умов п.9-11 даного договору (з додатковими угодами) та вимог Закону України «Про оренду землі» за 2019-2022 роки систематично й безпідставно не доплачував (сплачував не в повному обсязі) йому орендну плату за користування земельною ділянкою площею 5,2230га з кадастровим номером 7420886000:02:000:0773, а саме: без врахування чинної з 01.01.2019р. загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за межами населенних пунктів (далі - НГО) та без застосування індексів інфляції. Ці порушення є систематичними й істотними, суттєво обмежують його законні права та інтереси як орендодавця, правовими наслідками чого в силу вимог ст.141 ЗК України, ст.651 ЦК України, ст.32 Закону України «Про оренду землі» є розірвання договору. Його відповідну вимогу про вирішення даного питання в позасудовому порядку товариство проігнорувало. Представник позивача адвокат Висіцька І.В. у судовому засіданні заявлені вимоги підтримала і просила їх задовольнити з вищевказаних підстав; подала відповідь на відзив, у якому вважає позицію відповідача необгрунтованою й наполягає на задоволенні позову. Представник відповідача адвокат Смолій Б.В. у судовому засіданні позовні вимоги не визнав у повному обсязі, надав відзив на позов та заперечення на відповідь на відзив. Пояснив, що ТОВ «Плиски-Агро» своєчасно та в повному обсязі сплачувало [PERSON] орендну плату, сумлінно виконуючи умови укладеного Типового договору оренди землі б/н від 01.04.2006р. та додаткових угод до нього, в зв`язку з чим у товариства перед позивачем відсутня заборгованість з орендної плати за землю та немає жодних правових підстав для розірвання зазначеного договору; набрання чинності з 01.01.2019р. нової НГО не є обов`язком орендаря автоматично збільшити розмір виплати орендодавцю орендної плати за землю, а може слугувати лише підставою для внесення відповідних змін до укладеного між сторонами договору; п.10 Типового договору оренди землі щодо обчислення розміру орендної плати за землю з урахуванням індексів інфляції у взаємозв`язку з п.13 цього договору також свідчить про відсутність у товариства обов`язку автоматично робити відповідні коригування орендної плати й потребує внесення змін до договору; натомість, з вказаними пропозиціями щодо внесення змін до Типового договору оренди землі [PERSON] до ТОВ «Плиски-Агро» жодного разу не звертався. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до такого висновку. В судовому засіданні встановлено, 01 квітня 2006 року між [PERSON] (орендодавець) та ТОВ «Плиски-Агро» (орендар) було укладено Типовий договір оренди землі №б/н (далі - Договір), зареєстрований у БРВ ЧРФ ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 04 серпня 2006 року за №040684200516. За умовами даного Договору [PERSON] надав ТОВ «Плиски-Агро» у користування належну йому на підставі державного акту серії ЯА №752719 земельну ділянку загальною площею 10,4460га для товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Плисківської сільської ради (п.1, 2, 15, 16); НГО земельної ділянки становить 76800,00 грн (п.5); Договір укладено на 10 років (п.8); орендна плата становить 1,5% 1152,00 грн і в її розмір входить податок за землю (п.9); обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п.10); орендна плата вноситься не пізніше 25 лютого наступного року (п.11); розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п.13). Додатковою угодою №б/н від 27 листопада 2012 року, зареєстрованою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, сторони внесли зміни до умов Договору, що стосуються земельної ділянки з кадастровим номером 7420886000:02:000:0773 площею 5,2230га, зокрема, продовження строку дії Договору на 10 років, встановлення НГО земельної ділянки в 84310,83 грн та орендної плати в розмірі 3374,00 грн, що складає 4% від НГО земельної ділянки за один рік користування нею. У додатковій угоді №1 від 22 листопада 2017 року, зареєстрованій в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, сторони погодили внесення ряду змін до умов Договору, зокрема, продовження строку дії Договору до 31 грудня 2033 року, встановлення НГО земельної ділянки в 126366,53 грн та орендної плати в розмірі 7,5% від НГО земельної ділянки за рік і на дату укладення угоди складає 9478,00 грн, справляння пені 0,01% від розміру заборгованості за кожний день прострочення невиплати орендної плати (п.14). Додатковою угодою №б/н від 03 вересня 2018 року, зареєстрованою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, сторони внесли зміни до умов Договору, зокрема, встановлення НГО земельної ділянки в 126366,53 грн та орендної плати в розмірі 9,0% від НГО земельної ділянки за рік і на дату укладення угоди складає 11374,00 грн. Характерно, що п.10 Договору, яким передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, протягом усього часу існування між сторонами орендних правовідносин залишався незмінним. Згідно витягу №НВ-9908260102023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 7420886000:02:000:0773 її НГО наразі становить 135249,81 грн, яку сторона позивача й покладає в основу своїх розрахунків заборгованості з орендної плати за землю. Спірним моментом між сторонами у даній справі є застосування до механізму обчислення орендної плати: 1/ запровадженого з 01.01.2019р. нового розміру (збільшеного) НГО; 2/ індексів інфляції. За змістом положень ст.15, 16 ЦК України, ст.4, 5 ЦПК України кожна особа має право в установленому законом порядку звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів, обравши відповідний спосіб такого захисту. Згідно ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України, ч.9 ст.93 ЗК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. За змістом положень ч.1 ст.93 ЗК України, ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Приписами ст.6, 627 ЦК України визначено принцип свободи договору, згідно з яким сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Водночас вимогами ст.629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі ст.15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору. У ст.21\~цього Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, розмір якої, умови і строки внесення встановлюються за згодою сторін у договорі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) та обчислення якої здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Відповідно до ст.30 вказаного Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Згідно зі ст.1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Крім того, положеннями ст.5 цього Закону та ст.289.1 ПК України визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення податку та орендної плати за землю. Також згідно зі ст.289.2 ПК України величина коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель щороку розраховується Центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік. Системний аналіз положень ЦК України, ПК України, Законів України «Про оцінку земель», «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що зазначені нормативно-правові акти не встановлюють конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначено в договорі оренди землі; ПК України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме у договорі оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати. Відтак, суд погоджується з доводами представника відповідача й висновує, що з огляду на принцип свободи договору, зміна НГО земельної ділянки не призводить до автоматичної зміни умов договору оренди землі щодо розміру орендної плати, а може бути лише підставою для перегляду розміру орендної плати шляхом ініціювання однією з сторін правочину внесення відповідних змін до нього. Підтвердженням цьому є й та обставина, що як у Договорі, так і в додаткових угодах до нього, сторони щоразу зазначали розмір НГО земельної ділянки, у відповідному процентному відношенні від якого обчислюється орендна плата з одночасною фіксацією її суми в абсолютному виразі. При цьому, зазначення у витягу з технічної документації нового збільшеного розміру НГО земельної ділянки не кореспондується з обов`язком орендаря автоматично здійснювати індексацію орендної плати з даної підстави, оскільки це не передбачено ані умовами первісної редакції Договору оренди, ані подальшими додатковими угодами, тоді як [PERSON] до ТОВ «Плиски-Агро» з відповідною офертою не звертався. Наведений висновок також випливає й зі змісту постанови Верховного Суду від 16 березня 2020 року в справі №922/1658/19, Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року в справі №635/4233/19. Тому, необгрунтованими є твердження представника позивача про систематичну недоплату йому відповідачем орендної плати за землю через незастосування з 01.01.2019р. збільшеного розміру НГО і як наслідок можливість розірвання Договору з окресленої підстави. За змістом положень ч.1 ст.526, ч.1 530 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно з ч.1 ст.96 ЗК України, ч.2 ст.25 Закону України «Про оренду землі» одним із основних обов`язків орендаря є своєчасне та в повному обсязі внесення орендодавцю орендної плати за користування земельною ділянкою. Відповідно до ст.1 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індекс споживчих цін (індекс інфляції) це показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Повертаючись до вищеописаного, суд констатує, що сторони в силу принципу свободи договору та у відповідності до приписів ст.21 Закону України «Про оренду землі» в п.10 Договору погодили обчислення розміру орендної плати за землю з урахуванням індексів інфляції й у додаткових угодах змін у цій частині не вносили. Відтак, за умовами Договору ТОВ «Плиски-Агро» повинно було сплачувати [PERSON] в строк до 25 лютого наступного року орендну плату з урахуванням індексів інфляції, які періодично (помісячно, порічно) публікуються Державною службою статистики України та є у відкритому доступі. Тобто, відповідач повинен був щорічно розмір орендної плати автоматично відкориговувати на встановлений індекс інфляції. Посилання представника відповідача, що пункти 10, 13 Договору у їх взаємозв`язку вказують на необхідність внесення за погодженням сторін відповідних змін у Договір, з пропозицією про які позивач до товариства не звертався, є помилковим суб`єктивним тлумаченням цих умов правочину та не заслуговують на увагу, оскільки, окрім автоматичного застосування індексів інфляції, самі інфляційні процеси в державі можуть бути додатковою підставою для перегляду сторонами узгодженого основного розміру орендної плати, зокрема в бік її збільшення, як то випливає зі змісту п.13 Договору. Також не є слушними твердження представника відповідача, що позивач не звертався до товариства за отриманням орендної плати з урахуванням інфляційних втрат, оскільки Договір не передбачає обов`язку орендодавця кожного разу звертатися до орендаря з даного приводу. Крім того, на зазначену обставину суд вже звертав увагу ТОВ «Плиски-Агро» у рішенні від 29 січня 2019 року в справі №730/1612/18, констатуючи порушення товариством п.10 Договору щодо проведення [PERSON] за 2015-2017 роки орендної плати за землю без застосування індексів інфляції. Натомість, ТОВ «Плиски-Агро» не зробило відповідних висновків й всупереч п.10 Договору продовжило обчислення [PERSON] орендної плати без урахування індексів інфляції, що підтверджується наданими сторонами розрахунками, платіжними документами (відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків, платіжних доручень, відомості на виплату грошей, виписки з банківського рахунку) та не оспорюється представниками сторін у судовому засіданні. Зокрема, згідно доданої відповідачем до відзиву довідки №146 від 13.04.2023р. за підписом генерального директора ТОВ «Плиски-Агро» В.Бідного товариство протягом 2019-2022 років по оспорюваному Договору за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 7420886000:02:000:0773 нараховувало та виплачувало [PERSON] орендну плату виходячи з розміру 11374,00 грн, не коригуючи її на відповідні індекси інфляції. Водночас, за статистичними даними інфляція в Україні в розрізі по роках склала: за 2019р - 104,1%, за 2020р - 105,0%, за 2021р - 110,0%, за 2022р - 126,6%. Тому, за простими арифметичними підрахунками ТОВ «Плиски-Агро» за період 2019-2022 років не донарахувало [PERSON] орендної плати за землю на загальну суму 5197,91 грн, а саме: - за 2019р: 11374,00 х 104,1% = 11840,33 11374,00 = 466,33 грн; - за 2020р: 11374,00 х 105,0% = 11942,70 11374,00 = 568,70 грн; - за 2021р: 11374,00 х 110,0% = 12511,40 11374,00 = 1137,40 грн; - за 2022р: 11374,00 х 126,6% = 14399,48 11374,00 = 3025,48 грн. Відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно з\~п.3\~ч.1\~ст.611\~ЦК України\~у разі\~порушення зобов`язання\~настають правові\~наслідки,\~встановлені договором\~або законом,\~зокрема, сплата неустойки, різновидом якої є пеня, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (ч.3 ст.549 ЦК України). Зважаючи, що у п.14 Договору в редакції додаткової угоди №1 від 22.11.2017р. сторони погодили справляння пені в розмірі 0,01% від розміру заборгованості за кожний день прострочення невиплати орендної плати, а ТОВ «Плиски-Агро» за період 2019-2022 років вносило [PERSON] орендну плату не в повному обсязі (без урахування індексів інфляції), що є неналежним виконанням зобов`язання, то позивач має право на отримання з відповідача зазначеної пені. При цьому, суд погоджується з твердженнями представника позивача про незастосування до вимоги про стягнення пені спеціальної позовної давності в один рік (п.1 ч.2 ст.258 ЦК України), оскільки відповідно до п.12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину (запроваджено на всій території України з 12 березня 2020 року й триває по даний час). Крім того, з огляду на те, що виникле грошове зобов`язання не грунтується на кредитних (позикових) правовідносинах, то стягнення пені в період дії в державі карантину та воєнного стану не суперечить положенням п.15, 18 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України. Тому, за нескладними арифметичними підрахунками ТОВ «Плиски-Агро» за період 2019-2022 років повинно сплатити [PERSON] пеню за невнесення у визначений Договором строк у повному обсязі орендної плати за землю на загальну суму 86,91 грн, а саме: - за 2019р: 466,33 х 0,01% х 366 = 17,07 грн; - за 2020р: 568,70 х 0,01% х 365 = 20,76 грн; - за 2021р: 1137,40 х 0,01% х 365 = 41,52 грн; - за 2022р (по 22.03.2023р): 3025,48 х 0,01% х 25 = 7,56 грн. Сукупний же розмір заборгованості ТОВ «Плиски-Агро» перед [PERSON] з орендної плати за землю по Договору складає 5284,82 грн (5197,91 + 86,91). За змістом положень ст.651, 653 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі розірвання договору в судовому порядку зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Зазначені норми ЦК України також корелюються з приписами ст.31 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом\~України та іншими законами України. Водночас у п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Аналіз зазначених норм законодавства дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два і більше випадків) несплати (сплати не в повному обсязі) орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. Вказаний правовий висновок сформульований у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17, постанові Великої палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 й підстав для відступу від нього не вбачається. Відтак, оскільки за матеріалами справи встановлено, що ТОВ «Плиски-Агро» [PERSON] за період 2019-2022 років, а з урахуванням рішення Борзнянського районного суду Чернігівської області від 29 січня 2019 року в справі №730/1612/18 й за 2015-2017 роки, тобто систематично та в повному обсязі не виплачувало орендну плату за земельну ділянку площею 5,2230га з кадастровим номером 7420886000:02:000:0773 на підставі укладеного між ними Типового договору про оренду землі б/н від 01 квітня 2006 року (з урахуванням додаткових угод), що протягом тривалого періоду часу (вісім років) позбавляло позивача можливості отримати гарантовані Договором кошти за здану ним в оренду земельну ділянку, то суд приходить до висновку про наявність правових підстав для розірвання вказаного Договору у зв`язку з істотним порушенням товариством-орендарем його умов. Таким чином, враховуючи вищевикладені обставини, даний позов [PERSON] підлягає частковому задоволенню. Відповідно до ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути понесені ним судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1741,11 грн (5284,82 : 8499,92 х 1073,60 = 667,51 (за вимогу про стягнення орендної плати за землю) + 1073,60 (за вимогу про розірвання договору оренди землі)). Крім того, представниками сторін до закінчення розгляду справи (згідно ч.8 ст.279 ЦПК України в спрощеному позовному провадженні судові дебати не проводяться) було зроблено заяви про намір у встановлений законом строк подати документи для відшкодування понесених по справі витрат на професійну правничу допомогу. На підставі викладеного,

Outcome: partial