Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-31 00:00:00

У січні 2023 року ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРОЗЕМ» (далі ТОВ «АГРОЗЕМ», позивач) звернулося до суду з позовом до [PERSON] , ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» про визнання недійсним договору оренди землі. Позов мотивований наступним. На території Бачівської сільської ради Шосткинського району Сумської області розташована земельна ділянка сідьськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5921580700:04:001:0044 площею 3,9864 га. 15.11.2010 року між ТОВ «АГРОЗЕМ» та власницею вказаної земельної ділянки [PERSON] був укладений договір оренди землі строком на 10 років без переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи. 28.02.2012 року договір оренди оренди зареєстрований, про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис. У серпні 2012 року померла [PERSON] , і з 18.10.2013 року власником земельної ділянки є спадкоємець за заповітом [PERSON] . Цього ж дня ТОВ «АГРОЗЕМ» та [PERSON] уклали додаткову угоду про внесення змін до раніше укладеного договору оренди, погодивши питання правонаступництва та збільшення розміру орендної плати. 07.10.2019 сторони виклали договір у новій редакції, збільшивши розмір орендної плати та строк його дії до 31.12.2038 року з урахуванням періоду ротації основної сівозаміни. У червні 2021 року ТОВ «АГРОЗЕМ» отримало дані про те, що 01.06.2021 державний реєстратор виконавчого комітету Глухівської міської ради зареєстрував право оренди ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ». В цей час земельна ділянка перебувала в оренді позивача, тому відповідачі не мали підстав укладати вказаний договір оренди землі, а його укладення порушує право оренди позивача на користування земельною ділянкою, що свідчить про невідповідність спірного договору вимогам законодавства. Від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» не погоджується із заявленими позовними вимогами через їх необгрунтованість, безпідставність та невідповідність фактичним обставинам справи. А саме строк дії договору оренди позивача із первинним орендодавцем [PERSON] стосовно спірної земельної ділянки сплинув 28.02.2022 року, а договір із відповідачем [PERSON] від 07.10.2019 року належним чином не зареєстрований. Також у відзиві висловлений сумнів щодо дійсної волі первинного орендодавця [PERSON] на укладення договору. Відповідач [PERSON] відзиву не направив, в судове засідання не з`явився. В судовому засіданні, що відбулось 6 квітня 2023 року, представник позивача адвокат Ломака Ю.М. позовні вимоги підтримав з підстав, що викладені в позовній заяві, просив їх задовольнити. Представник відповідача ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» проти задоволення позову заперечував, надав пояснення, які за змістом збігаються з викладеним у відзиві, у задоволенні позову просив відмовити. Заслухавши представників учасників справи, безпосередньо дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наданих доказів, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. 15 листопада 2010 року [PERSON] та ТОВ «АГРОЗЕМ» уклали договір оренди землі із зазначенням істотних умов у відповідності до\~ст. 15 Закону України «Про оренду землі»\~(у редакції, що діяла на момент укладення договору), а саме цільового призначення землі, загальної площі- 3,9864 га (ріллі), нормативної грошової оцінки, строку дії договору\~10 років, умов його припинення та розірвання, розміру орендної плати, порядку її обчислення і виплати, а також умов використання земельної ділянки, умов повернення земельної ділянки, обмежень щодо використання земельної ділянки, інших прав і обов`язків сторін, відповідальності сторін, невід`ємні частини договору наявні, кадастровий номер земельної ділянки згідно кадастрового плану та державного акту на право власності на земельну ділянку 5921580700:04:001:0044. За умовами п. 8 Договору після закінчення його строку орендар має переважне право поновлення його на новий срок. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору. Договір має відмітку про державну реєстрацію у Глухівському ДЗК та у Державному реєстрі земель 28 лютого 2012 року з зазначенням № 592158074000859. Відповідач не заперечував факту державної реєстрації вказаного договору оренди. [INFO] орендодавець [PERSON] померла. За життя [PERSON] була власником земельної ділянки площею 5,04 га (до складу якої входить спірна земельна ділянка площею 3,9864 га з кадастровим номером 5921580700:04:001:0044), розташованої на території Бачівської сільської ради на підставі державного акту на право власності на землю серії СМ № 052578 та свідоцтва про право на спадщину за законом на майно померлого [PERSON] .. 18 жовтня 2013 року [PERSON] отримав свідоцтво на спадщину за законом на майно [PERSON] , серед іншого до складу спадщини увійшла земельна ділянка площею 3,9864 га з кадастровим номером 5921580700:04:001:0044. Цього ж дня відомості про нового власника земельної ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, але нотаріусом як державним реєстратором не внесена інформація про наявне у позивача право оренди спірної земельної ділянки. Також 18 жовтня 2013 року між [PERSON] та ТОВ «АГРОЗЕМ» укладена додаткова угода до первинного договору оренди землі, якою внесено низку змін, у тому числі сторони визначили нового орендодавця [PERSON] замість померлої [PERSON] .. Зміни та доповнення до Договору набирають чинності з дати підписання та державної реєстрації (п. 8 Договору). 07 жовтня 2019 року [PERSON] та ТОВ «АГРОЗЕМ» уклали договір оренди землі, у якому дійшли згоди змінити істотні умови та умови укладеного між ними договору оренди земельної ділянки та викласти його в новій редакції (преамбула Договору). Відповідно до розд. 2 договір укладено строком до 31 грудня 2038 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Розділом 3 договору збільшено розмір орендної плати, визначено спосіб оплати. Також зазначено, що Договір набирає чинності з моменту підписання, нотаріальне посвідчення не здійснюється (розд. 12). Державна реєстрація права оренди за цим договором проведена не була. Разом із цим 01 червня 2021 року [PERSON] укладений договір оренди землі № 173 із ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ». Об`єктом оренди цього договору також є земельна ділянка з кадастровим номером 5921580700:04:001:0044. Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01.09.2021 року, про що свідчить копія витягу із вказаного реєстру. Згідно довідки ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» на виконання договору останнім виплачено [PERSON] 22\~918,82 грн. орендної плати за період з 06.01.2021 по 31.12.2022. За твердженням представника позивача ТОВ «АГРОЗЕМ» також продовжує нарахування та виплату орендної плати відповідачу [PERSON] . Згідно зі\~статтею 16 Цивільного кодексу України\~(далі -\~ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені\~статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до частини першої\~статті 215 ЦК України\~підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою\~статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною першою\~статті 626 ЦК України\~договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша\~статті 627 ЦК України). За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ст. 792 ЦК України). Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є\~Закон України «Про оренду землі». Відповідно до\~ст. 13 Закону України «Про оренду землі»\~договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За змістом ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі»\~(які були чинними на момент укладення договору оренди) договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, яка проводиться в порядку, встановленому законом. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Судом встановлено, що 15 жовтня 2010 року між ТОВ «АГРОЗЕМ» та [PERSON] укладено договір оренди землі площею 3,9864 га (ріллі), кадастровий номер 5921580700:04:001:0044, строком на 10 років, який 28 лютого 2012 року було зареєстровано у Глухівському ДЗК за № 592158074000859. З матеріалів справи не вбачається підстав для висновку про проведення державної реєстрації вказаного договору оренди земельної ділянки без дотримання діючих на час її здійснення нормативно-правових актів. Учасники справи цієї обставини також не заперечували. Порядок державної реєстрації права оренди земельної ділянки регулювався на час укладення договору 15.10.2010 року Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим\~наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.03р. № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 р. Відповідно до п. 1 ч. 3\~ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Отже, оскільки вказаний договір набув чинності 28 лютого 2012 року та строк його дії становив 10 років, право оренди позивача було чинним до 28.02.2022 року. Закінчення строку договору оренди землі, на який його було укладено, є підставою для припинення такого договору (п. 1 ч. 1\~ст. 31 Закону України «Про оренду землі). Після смерті первинного орендодавця [PERSON] її спадкоємець [PERSON] в день отримання свідоцтва про право на спадщину 18 жовтня 2013 року уклав угоду з ТОВ «АГРОЗЕМ», у якій відповідача визначено як нового орендодавця замість померлої [PERSON] . За умовами угоди зміни та доповнення до Договору набирають чинності з дати підписання та державної реєстрації (п. 8 Договору). Однак, державна реєстрація проведена не була та угода не набрала чинності. Також 07 жовтня 2019 року, тобто до закінчення строку дії первинного договору (28.02.2022 року) [PERSON] та ТОВ «АГРОЗЕМ» уклали договір оренди землі, у якому дійшли згоди змінити істотні умови та умови укладеного між ними договору оренди земельної ділянки та викласти його в новій редакції (преамбула Договору). Відповідно до розд. 2 договір укладено строком до 31 грудня 2038 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Розділом 3 договору збільшено розмір орендної плати, визначено спосіб оплати. Також зазначено, що Договір набирає чинності з моменту підписання, нотаріальне посвідчення не здійснюється (розд. 12). Державна реєстрація права оренди за цим договором проведена не була. Представник позивача в судовому засіданні пояснив, що оскільки первинний договір оренди був зареєстрований за законодавством, яке діяло до 01.01.2013 року, то в державній реєстрації змін до договору в реєстрі нерухомого майна немає необхідності. Суд не погоджується з цим твердженням з огляду на таке. За правилами\~статті 654 Цивільного кодексу України\~зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (якою по суті являється договір від 07.10.2019) кореспондує передбаченому п. 6 ч. 2\~ст. 16 ЦК України\~способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за\~ст. 11 ЦК України. Таким чином, правочин на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди. У п. 19 первинного договору оренди землі від 15.11.2010 сторони погодили умови передачі земельної ділянки орендарю у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. А п. 40 первинного договору сторони визначили набрання ним чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Враховуючи те, що договором від 07.10.2019 були внесені зміни щодо строку дії договору оренди землі від 15.11.2010, умови первинного договору щодо передачі земельної ділянки орендарю після\~державної реєстрації договору оренди та його обов`язкової реєстрації, договір оренди землі від 07.10.2019 року також мав бути вчинений у тій самій формі, що і первинний договір оренди землі, тобто підлягав державній реєстрації. Наслідком нездійснення державної реєстрації істотних змін у договорі оренди землі є те, що у сторін не виникають права та обов`язки, які ним визначені. При цьому зміна процедури державної реєстрації не відміняє обов`язку її здійснення. Так, 01 січня 2013 року набрав чинності пункт 5\~розділу I Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року № 1878-VI, яким внесено зміни в\~Закон України «Про оренду землі», зокрема, статтю 6 Закону доповнено частиною п`ятою такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону». Крім того, з 01 січня 2013 року набрали чинність\~Закон України «Про Державний земельний кадастр»,\~постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру»\~згідно з якими установлено правові, економічні та організаційні основи діяльності у сфері Державного земельного кадастру, який є єдиною державною геоінформаційною системою відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані, зокрема, про розподіл земель між власниками і користувачами. Так, за змістом ст.ст. 6,\~17 Закону України «Про оренду землі»\~(у редакції станом на 2019 рік) право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. З наведеного убачається, що дата підписання додаткової угоди не має юридичного значення, оскільки права та обов`язки по договору оренди починають діяти з дати його державної реєстрації та саме з цієї дати договір набирає юридичної сили. Враховуючи те, що позивачем право оренди землі за договором оренди від 07.10.2019 року не було зареєстровано у встановленому законом порядку, то відсутні підстави вважати, що таким договором було реалізовано переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Відтак, право оренди землі на земельну ділянку належну [PERSON] (потім [PERSON] ) у ТОВ «АГРОЗЕМ» виникло з моментом реєстрації первинного договору оренди землі в ДЗК - 28.02.2012 та припинилось 28.02.2022 після спливу строку дії договору оренди від 28.08.2010. З огляду на викладене,\~доводи позивача про те, що договір оренди землі укладений між [PERSON] та ТОВ «ГЛУХІВ-АГРОІНВЕСТ» під час дії попереднього договору оренди землі\~не заслуговують на увагу, оскільки останній припинив свою дію 28.02.2022 у день спливу строку договору оренди відповідно до п. 34 договору. Позивач звернувся з позовом\~у січні 2023 року, тобто після закінчення строку договору оренди. У постанові від 01.04.2020 року по справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду зробила наступний висновок. Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити. Враховуючи те, що на момент звернення до суду та відповідно вирішення спору строк первинного договору оренди сплинув, а його поновлення не відбулося, позов задоволенню не підлягає. У відповідності до вимог\~ст. 141 ЦПК України, у разі відмови в задоволені позову судові витрати по справі залишаються за позивачем.

Outcome: dismissed