Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-16 00:00:00

[PERSON] та [PERSON] звернулися в суд з позовом до відповідача [PERSON] про визнання договору купівліпродажу дійсним. В обґрунтування позовних вимог позивачі зазначили, що 05 квітня 1999 року між Товарною Біржею «Тернопільська Нова Біржа», в особі [PERSON] , та [PERSON] [PERSON] був укладений договір купівлі продажу нерухомого майна № 195, а саме житловий будинок з надвірними будівлями, який знаходиться за адресою: [ADDRESS] , який належав продавцю на підставі паспорта на забудову садиби в сільських населених пунктах України, виданого на основі рішення виконкому Тернопільської районної ради народних депутатів від 29 березня 1990 року за № 55. Правочин обома сторонами повністю виконаний: відповідачем були звільнені всі приміщення, передані ключі. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. [PERSON] проживає з сім`єю та [PERSON] у даному будинку з моменту облаштування його до житлових умов, а саме з 2010 року, позивачі регулярно оплачують комунальні платежі та утримують будинок та прибудинкову територію в належному санітарнотехнічному стані. [PERSON] та [PERSON] звернулися до державного реєстратора для реєстрації даного будинку, проте їм повідомили про недійсність біржової угоди і необхідність підтвердження її дійсності в судовому порядку, оскільки при укладенні договору купівліпродажу домоволодіння не були виконанні вимоги статті 220 ЦК України в частині нотаріального оформлення вказаної угоди. На час укладення договору, ні позивачі, ні відповідач не знали, що правочин, в відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст. 15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягали. Договір купівліпродажу № 195, було складено та зареєстровано 05 квітня 1999 року на Товарній Біржі «Тернопільська Нова Біржа» При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. У редакції, що діяла на час укладення договору купівліпродажу спірного будинку у 1999 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Водночас зазначений договір купівліпродажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався. З урахуванням викладеного, [PERSON] та [PERSON] просили суд визнати дійсним правочин, реальним та виконаним договір купівліпродажу нерухомого майна від 05 квітня 1999 року за № 195 житлового будинку з надвірними будівлями, який знаходиться за адресою: [ADDRESS] , укладений на Тернопільській новій товарній біржі між [PERSON] та [PERSON] , [PERSON] . Ухвалою судді Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 16 березня 2023 року відкрито провадження у цивільній справі № 607/4051/23. Постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження. У судовому засіданні, яке відбулося 17 травня 2023 року суд протокольною ухвалою без видалення до нарадчої кімнати закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті. Представник позивач ів, адвокат Крет Ю. М. у судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила задовольнити. Відповідача [PERSON] у судове засідання не з`явився, надіслав суду заяву, у якій просив справу розглядати за його відсутності, позовні вимоги підтримав. Пояснив, що згаданий договір він з позивачами дійсно укладав та між ними були дотримані всі істотні умови договору. Заслухавши пояснення представника позивачів, взявши до уваги заяву відповідача, дослідивши та оцінивши зібрані у справі докази, суд встановив наступні обставини справи. 05 квітня 1999 року [PERSON] , тимчасовий член Товарної Біржі «Тернопільська Нова Біржа» (продавець), та з другої сторони [PERSON] та [PERSON] , тимчасові члени Товарної Біржі «Тернопільська Нова Біржа» (покупці), уклали даний договір про наступне: продавець продав, а покупці купили незавершений будівництвом житловий будинок з надвірними будівлями по [ADDRESS] . Готовність незавершеного будівництва складає 81% (п. 1. Договору). Покупці набувають права власності на даний будинок, а також права та обов`язки по добудові з моменту реєстрації даного Договору на Товарній Біржі «Тернопільська Нова Біржа», згідно статті 224 Цивільного кодексу України, статті 9 ЖК України та законів України «Про товарну біржу», «Про власність» (п. 5 Договору). Договір підписано в присутності уповноваженої посадової особи директора товарної біржі «Тернопільська Нова Біржа» [PERSON] та зареєстровано в журналі обліку та реєстрації біржових операцій 05 квітня 1999 року, реєстраційний номер 195. 31 січня 2023 року ПП [PERSON] виготовлено технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами за адресою [ADDRESS] . Із витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку серія НВ № 6800865492022 від 12 жовтня 2022 року вбачається, що земельна ділянка із кадастровим номером 6125282100:02:001:0144 за адресою [ADDRESS] , цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), загальною площею 0,1055 га належить [PERSON] 21 лютого 2023 року Тернопільським районним госпрозрахунковим бюро технічної інвентаризації видано інформаційну довідку № 149 про те, що станом на 01 січня 2013 року державна реєстрації права власності на житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами по [ADDRESS] в бюро не проведена. За вказаних вище обставин, до правовідносин, які виникли між сторонами, підлягають застосуванню наступні норми матеріального права. Статтею 47 Конституції України серед основних прав і свобод людини й громадянина проголошено право на житло. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ст. 15 Цивільного кодексу України, далі ЦК України). Відповідно до положень ч. 1 ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до положень ч. 1 ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Відповідно до\~ч.\~1ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до положень ст. 657 ЦК України, договір купівліпродажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівліпродажу майна, що перебуває в податковій заставі. За змістом ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до положень ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. В силу ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативноправові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06 листопада 2009 року, відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року) передбачено, що Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності, тому у даному випадку на момент переходу права власності правовідносини між позивачами та відповідачем підлягають врегулюванню за нормами Цивільного кодексу УРСР (далі - ЦК УРСР (в редакції 1963 року). Відповідно до ст. 153 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), за договором купівліпродажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором ст. 128 ЦК УРСР (в редакції 1963 року). Відповідно до ч. 1 ст. 45, ст. 47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями), з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівліпродажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення сторонами договору купівліпродажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлюпродаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. З огляду на викладене, оскільки сторони договору домовилися щодо всіх істотних умов договору купівліпродажу та така домовленість підтверджується наявними, дослідженими судом матеріалами справи, при цьому продавець та покупці повністю виконали умови укладеного договору, який не було нотаріально засвідчено з посиланням на положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», договір було укладено з дотриманням вимог діючого на той час законодавства, за спільною згодою сторін та на прийнятних для них умовах, наявні правові підстави для визнання договору купівліпродажу від 05 квітня 1999 року дійсним. На підставі викладеного та

Outcome: approved