Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-10 00:00:00

06.02.2023р. [PERSON] , інтереси якої представляє адвокат Каплунова С.М., звернулась до суду з позовною заявою до відповідачів [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , третя особа: Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, в якій після усунення недоліків та уточнення позовних вимог позивачка просить визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладений 29.11.1996р. та зареєстрований на Запорізькій товарній біржі «Правобережна» 29.11.1996р., реєстраційний №Х-033, та зареєстрований ОП ЗМБТІ 03.12.1996р. за №259/37359. Позов мотивує тим, що 29.11.1996р. Запорізькою товарною біржею «Правобережна» зареєстровано договір, реєстраційний №Х-033, відповідно до якого вона придбала у власність у відповідачів квартиру [ADDRESS] . 03.12.1996р. договір пройшов реєстрацію Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації», про що записано в реєстрову книгу за №259 р№37359. Сторони договору домовилися відносно усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири, зокрема, щодо предмету договору і ціни, відбулося повне виконання договору, як з боку покупця позивачки, яка здійснила оплату, так і з боку продавців відповідачів, які прийняли оплату та передали у володіння і користування [PERSON] вищевказану квартиру, знялися з реєстраційного обліку за вказаною адресою. Тобто сторони виконали усі істотні умови договору купівлі-продажу нерухомості від 29.11.1996 року. З часу укладання договору позивачка та члени її сім`ї користуються на постійній основі квартирою, вона має технічний паспорт на квартиру, на позивачку як на власника квартири відкриті особові рахунки, вона регулярно оплачує комунальні платежі. Відповідачі після укладання договору поїхали за межі України, не залишивши позивачці контактної інформації і їх фактичне місцезнаходження наразі невідоме. В той же час, жодних претензій від них за весь час після укладання договору до позивачки не надходило. Разом з тим, коли у позивачки влітку 2022 року виникла необхідність вирішити питання щодо можливості оформлення передачі у спадщину належного їй майна, при усній консультації у нотаріуса, серед іншого, їй було роз`яснено, що зазначений договір повинен бути визнаний дійсним в судовому порядку. Така необхідність звернення до суду їй також була роз`яснена співробітниками районного ЦНАП при звернення з питанням про внесення відомостей про квартиру до Реєстру прав власності на нерухоме майно. Позивачка вказує, що на час укладання договору купівлі-продажу у 1996 році був чинним Закон України «Про товарну біржу», який регулювував реєстрацію правочинів на біржі. Законодавець на час виникнення спірних правовідносин не вимагав нотаріального посвідчення договору відчуження квартири у разі укладання такого договору на товарній біржі. Посвідчити нотаріально вказаний договір на даний час не має можливості, оскільки відповідачі фактично ухиляються від такого посвідчення. У зв`язку з чим, вона вимушена звернутись до суду з вказаним позовом. Ухвалою суду від 15.02.2023р. за даним позовом відкрито загальне позовне провадження і призначено підготовче судове засідання. Ухвалою суду від 10.04.2023р. підготовче провадження у справі закрито, справа призначена до судового розгляду. Позивачка [PERSON] та її представник адвокат Каплунова С.М. в судовому засіданні позовні вимоги підтримали з підстав, викладених в уточненій позовній заяві, просили позов задовольнити. Відповідачі в судове засідання неодноразово не прибули, про час та місце судового засідання повідомлялись належним чином, зокрема за останнім відомим місцем реєстрації та через оголошення про виклик на веб-сайті Судової влади України. Повідомлень про причини неявки, відзиву на позовну заяву або зустрічного позову у встановлений законом строк суду не подали. Суд вичерпав усі процесуальні можливості для повідомлення відповідачів про час та місце розгляду справи, забезпечивши можливість з`явитися до суду. Представник третьої особи також в судове засідання не прибув, про час та місце проведення судового засідання повідомлялись належним чином. Заперечень на позов від третьої особи не надходило. Враховуючи наявність достатніх даних для вирішення спору, суд вважає можливим відповідно до ст.280 ЦПК України\~провести заочний розгляд справи у відсутність відповідачів, а також у відсутність представника третьої особи. Суд, вислухавши пояснення позивача та його представника, дослідивши матеріали справи, встановив наступне. Відповідно до договору купівлі-продажу, який був зареєстрований Запорізькою товарною біржею «Правобережна» 29.11.1996 року, реєстровий №Х-033, [PERSON] придбала, а продавці [PERSON] , [PERSON] , які діяли від свого імені та від імені неповнолітніх: [PERSON] , 1984 р.н., [PERSON] , 1986 р.н., як законні представники, та [PERSON] продали квартиру [ADDRESS] . Відповідно до п.6 вказаного договору, квартира продана за 18880,00 грн., які продавці отримали до підписання договору. Нотаріально вказаний договір купівлі-продажу не був посвідчений. Відповідно до Реєстраційного посвідчення, яке видане Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 03.12.1996 року, квартира [ADDRESS] належить [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу, який зареєстрований Запорізькою товарною біржею «Правобережна» 29.11.1996р., записано в реєстрову книгу за №259 р№37359. Рішенням Хортицького районного суду м.Запоріжжя від 21.03.2023р. у справі №337/4035/22, встановлено факт належності [PERSON] , [INFO] , виданих на ім`я [PERSON] документів, у тому числі, договору купівлі-продажу від 29.11.1996р., укладеного та зареєстрованого на Запорізькій товарній біржі «Правобережна» 29.11.1996р., реєстраційний №Х-033, а також зареєстрованого ОП ЗМБТІ 03.12.1996р. та записаного в реєстраційну книгу за №259 р№37359. Відповідно до ст.15,16 ЦК України, ст.4,5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У відповідності до ст.5 ЦК України, акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Відповідно до частини першої ст.58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з п.4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та\~зареєстрований 29.11.1996р. на Запорізькій товарній біржі «Правобережна», то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення\~Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі ЦК Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. Згідно із ст.1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст. 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі ст. 41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до ст.42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі ст.47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод\~\~ обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом ст. 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Положення ст. 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст.15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20). Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі. Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20). Крім того, ч. 2 ст. 220 ЦК України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. З`ясувавши обставини справи повно, всебічно та об`єктивно в межах заявлених позовних вимог, оцінивши сукупність наданих сторонами доказів у їх достатності і взаємозв`язку, належності, допустимості, достовірності, суд вважає, що між сторонами 29.11.1996р. було укладено договір купівлі-продажу, згідно з яким відповідачі [PERSON] , [PERSON] , які діяли від свого імені та від імені неповнолітніх: [PERSON] , 1984 р.н., [PERSON] , 1986 р.н., як законні представники, та [PERSON] передали, а позивачка [PERSON] прийняла у власність квартиру [ADDRESS] , сплативши відповідачам її вартість в сумі 18880,00грн. Обидві сторони договору вчинили дії на виконання своїх зобов`язань за цим договором відповідачі передали квартиру, отримали оплату за неї, позивачка прийняла квартиру і з того часу користується нею, сплатила її вартість. Вчинення цих дій підтверджується реєстрацією письмового договору 29.11.1996р. на Запорізькій товарній біржі «Правобережна» за реєстраційним №Х-033, та реєстрацією ОП ЗМБТІ 03.12.1996р. в реєстровій книзі за №259 р№37359. Але, судом встановлено, що сторонами не було дотримано вимогу про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири, в силу фактичного ухилення відповідачів від нотаріального оформлення угоди, що порушує права позивача. Враховуючи те,\~що між\~сторонами було\~досягнуто згоди\~щодо усіх\~істотних умов\~договору купівлі-продажу\~квартири,\~вказаний договір\~фактично виконаний\~кожною стороною\~і виконання\~прийнято ними,\~але нотаріальне\~оформлення угоди\~договору неможливо\~в силу\~ухилення відповідачів\~від цього,\~оскільки вони\~після укладання\~договору 29.11.1996р.\~на Запорізькій\~товарній біржі\~«Правобережна» покинули\~країну,\~встановити їх\~місцезнаходження не\~виявилось можливим,\~суд вважає можливим визнати спірний договір дійсним. Також суд бере до уваги, що відповідачі в суд не прибули і своїх заперечень проти позову не подали, тому суд вважає можливим визнати вказаний договір купівлі-продажу дійсним. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню.

Outcome: approved