Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-03 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулася до суду з позовною заявою до [PERSON] та ТзОВ «Зелений Гай» про визнання договору оренди землі недійсним. В позові посилається на те, що 13 травня 2012 року між відповідачем [PERSON] та ПП [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,04 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського використання строком на 10 років. Дана земельна ділянка розташована на території Шубранецької сільської ради. Даний договір зареєстровано 16.10.2012. З моменту укладення договору, вона як орендар, сплачує орендну плату. Однак, в травня 2022 року вона дізналась, що існує інший договір оренди на спірну земельну ділянку, який укладений 01.02.2019 між [PERSON] та ТзОВ «Зелений Гай». На момент укладення оспорюваного договору, договір оренди землі укладений між [PERSON] та ПП [PERSON] розірваний не був, строк його дії не закінчився, а тому є підстави для визнання недійсним договору, що є предметом спору відповідно до змісту вимог ст.116 ч.5 ЗК України. Даний договір порушує її права як первісного орендаря та суперечить вимогам чинного законодавства. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала в повному обсязі. Вказала, що на момент укладення договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та ТзОВ «Зелений Гай» 01.02.2019, продовжував діяти попередній договір оренди від 13.05.2012 між [PERSON] та ПП [PERSON] . Саме тому, є підстави для визнання оспорюваного договору недійсним, оскільки право позивача на користування земельною ділянкою порушено, і таке право підлягає захисту в обраний позивачем спосіб. Крім того, представник позивача в судовому засіданні вказала, що позивач належним чином сплачувала орендну плату за користування земельною ділянкою. На даний час строк дії договору оренди закінчився та позивач не продовжує користуватися земельною ділянкою, оскільки існує спір, що розглядається судом. Остання не бажає ризикувати врожаєм, а тому не здійснює обробіток землі. Також представник позивача вказала, що їй відомо про те, що між позивачем ПП [PERSON] та відповідачем [PERSON] на сьогоднішній день існують домовленості про подальше використання земельної ділянки, однак їй не відомо чи вказані сторони укладали додаткову угоду. Зазначила, що про бажання відповідача [PERSON] в подальшому передати в оренду земельну ділянку саме ПП [PERSON] свідчить її заява про визнання позову, а також відсутність письмових заперечень щодо подальшого використання належної їй на праві власності земельної ділянки. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явилась. Направила в суд засобами поштового зв`язку заяву про визнання позову, в якій вказала, що не заперечує проти задоволення позовних вимог. Просила визнати оспорюваний договір недійсним та скасувати його державну реєстрацію. Представник відповідача ТзОВ «Зелений Гай» в судове засідання не з`явився, хоча суд неодноразово вживав заходи для належного повідомлення про день, час та місце розгляду справи, шляхом направлень судових викликів, а також шляхом розміщення оголошення про виклик до суду на офіційному сайті суду. Відзиву до суду не надійшло. Жодних відомостей про можливість проведення судового розгляду без участі представника також не надійшло. Від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Чернівецької районної державної адміністрації Чернівецької області надійшли письмові пояснення. Відповідно до змісту останніх просили проводити розгляд справи без участі їхнього представника. Відповідно до частини першої статті 4 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України), кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України). Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. При розгляді справи суд зобов`язаний установити: чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача; у чому полягає таке порушення прав; якими доказами воно підтверджується. Залежно від установленого суд повинен вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12 червня 2018 року у справі № 826/4406/16 і підстави для відступлення від неї відсутні. Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20). Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог, на підставі наданих доказів, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. 13 травня 2012 року між відповідачем [PERSON] (Орендодавець) та приватним підприємцем [PERSON] (Орендарем) укладено договір оренди землі (далі Договір). Об`єктом оренди Договору була земельна ділянка загальною площею 2,04 га, у тому числі рілля 2,04 га, кадастровий номер земельної ділянки 7321589500:02:001:0062. Даний Договір укладено строком на десять років. Відповідно до змісту п.3.2 Договору, у разі, якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень Орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором шляхом укладення додаткової угоди. Письмове заперечення здійснюється листом-попередженням. Згідно п.5.1 Договору земельна ділянка передавалась в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Як вбачається з Розділу 8 Договору, то на орендовану земельну не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку. Відповідно до умов п.10.2 Договору, його дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку. Даний Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Заставнівському районі, про що вчинено запис у державному реєстрі земель від 16.10.2012 №132858954. Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки згідно Договору, [PERSON] передала ПП [PERSON] земельну ділянку, що підтверджується підписами. З кадастрового плану земельної ділянки переданої в оренду ПП [PERSON] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровим номером 7321589500:02:001:0062 вбачається, що вона розташована в межах Шубранецької сільської ради Чернівецького (колишній Заставнівський) району Чернівецької області. Власником земельної ділянки є [PERSON] , розмір становить 2,0389 га. Протягом строку дії Договору Орендар сплачувала Орендодавцю орендну плату в натуральній та грошовій формах, що вбачається з відомостей про отримання орендної плати в період з 2012 по 2021 роки. 01 лютого 2019 року між відповідачем [PERSON] (Орендодавець) та ТзОВ «Зелений Гай», в особі директора Вишивана В.І. (Орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки (далі оспорюваний Договір). Об`єктом оренди Договору була земельна ділянка загальною площею 2,04 га, у тому числі рілля 2,04 га, кадастровий номер земельної ділянки 7321589500:02:001:0062. Відповідно до умов п.6 оспорюваного Договору, останній вступає в дію з моменту його підписання сторонами та діє протягом 10 (десяти) років. Право оренди за цим договором виникає з моменту його державної реєстрації. Згідно п.п. 15, 16 оспорюваного Договору, земельна ділянка передається в оренду для: вирощування товарної сільськогосподарської продукції. Цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до змісту п.36, дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою Сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із Сторін, що регламентовано п.37 оспорюваного Договору. 11 лютого 2019 року відбулась реєстрація оспорюваного Договору та відповідні відомості внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Даний факт вбачається з Інформації з вказаного реєстру. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України). Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина друга статті 124 ЗК України у редакції, чинній на час підписання Договору та його державної реєстрації). Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України). Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції). Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Таким чином, строк дії Договору (з моменту його державної реєстрації 16.10.2012) мав закінчитись 16.10.2022. Разом з тим, відповідно до Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» № 64/2022 від 24.02.2022, що затверджений Законом України «Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні"» № 2102-ІХ від 24.02.2022, про всій території України введено воєнний стан. Строк дії такого стану неодноразово продовжувався та діє на момент прийняття даного судового рішення. Законом України від 24 березня 2022 року, який вступив в дію з 07 квітня 2022 року, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» до п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України були внесені зміни, згідно з якими договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, термін користування яких закінчився після введення воєнного стану, вважалися поновленими без волевиявлення сторін на один рік без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про поновлення. Ця норма права стосувалась тих власників (користувачів), термін дії договорів оренди яких закінчився після 7 квітня 2022 року. З 19 листопада 2022 року почали діяти норми Закону України від 19 жовтня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». Зокрема, зміни торкнулися сфери оренди землі - у п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України були внесені зміни, які знову зробили можливою процедуру реєстрації нових договорів. Отже, норми щодо автоматичного (на 1 рік) поновлення договорів оренди землі діяли з 07 квітня 2022 року та припинили свою дію з 19 листопада 2022 року, після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». Таким чином, за вказаних приписів та встановлених обставин, суд приходить до висновку про те, що 10-річний строк дії Договору розпочався з 16 жовтня 2012 року та сплинув 19 листопада 2022 року, і що на момент укладення оспорюваного Договору від 01 лютого 2019 року був чинним первинний Договір. В судовому засіданні представник позивача підтвердила та не спростувала того факту, що до 19 листопада 2022 року, позивач [PERSON] не повідомила письмово орендодавця відповідача [PERSON] про намір продовжити строк дії Договору. Також остання не продовжила користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору, не укладала жодних додаткових угод. Хоча згідно з умовами останнього для реалізації переважного права на поновлення цього Договору на новий строк, саме позивач мав проявити відповідний намір та вчинити певні дії. Згідно з частиною першою статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України). Хоч станом на момент звернення з позовом до суду 16 травня 2022 року первинний Договір ще був чинними до 19 листопада 2022 року, але позивач згідно з умовами Договору не реалізувала її переважне право на продовження строку його дії, а також не продовжила користуватися земельною ділянкою після закінчення строку його дії. Тому необґрунтованим є посилання представника позивача в позові про те, що діями відповідачів з укладення оспорюваного Договору, останні позбавили позивача його можливості реалізувати це право. Суд також звертає увагу на те, що подання відповідачем [PERSON] до суду заяви про визнання позову не може бути взяте до уваги та та вважає за необхідне відмовити у прийнятті визнання відповідачем [PERSON] позову, бо таке визнання порушує права, свободи й інтереси іншого відповідача ТзОВ «Зелений Гай» та не може собою підміняти процедуру переговорів сторін договору оренди щодо його поновлення на новий строк. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України). За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (див. пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц). Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40)). Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом рішення строк дії Договору закінчився, суд приходить до висновку про відсутність у позивача [PERSON] права користування спірною земельною ділянкою та внаслідок цього про відмову в задоволенні позову. Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц). В п.46 постанови ВП ВС від 01.04.2020 в справі № 610/1030/18, йдеться про те, що оскільки у справі № 587/2135/16-ц суди першої й апеляційної інстанцій не з`ясовували, чи вживав первинний орендар заходи з поновлення договору оренди землі на новий строк, а у справі № 610/1030/18 ці обставини були предметом дослідження судів попередніх інстанцій, і відповідний аргумент товариство заявило у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду відповідно до обставин справи № 610/1030/18 вважає за необхідне конкретизувати висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц висновок стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист : 46.1. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц). 46.2. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). 46.3. Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. 46.4. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити. Зважаючи на вказаний правовий висновок, який висловлений ВП ВС та який аналогічний із спором, що розглядається, суд вважає, що підстави для задоволення позовних вимог позивача відсутні. Це викликано насамперед тим, що строк дії Договору на момент розгляду справи та ухвалення судового рішення закінчився, позивач [PERSON] не продовжила користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору, нею з орендодавцем не укладено жодної додаткової угоди, що свідчить про той факт, що Договір не був поновлений. Саме тому, позивач [PERSON] не має чинного права оренди спірної земельної ділянки. На підставі викладених висновків, позовні вимоги про визнання оспорюваного Договору недійсним не підлягають задоволенню та в цій частині в позові необхідно відмовити. Вимога про скасування державної реєстрації оспорюваного Договору є похідною від первинної вимоги та залежить від того чи визнає суду оспорюваний Договір недійсним. Оскільки судом відмовлено в задоволенні первинної вимоги позивача, то похідна вимога про скасування державної реєстрації також не підлягає задоволенню, оскільки відсутні законні підстави для цього. У зв`язку з цим, в задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації оспорюваного Договору також необхідно відмовити. Відповідно до змісту вимог ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, зокрема, у разі відмови в позові - на позивача. Стороною позивача при звернення до суду понесено судові витрати по сплаті судового збору. Оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю, то всі понесені позивачем судові витрати покладаються на останнього. На підставі викладеного та

Outcome: dismissed