Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-01 00:00:00

До Суворовського районного суду м. Одеси 07.08.2022 року надійшла позовна заява Одеської міської ради до [PERSON] та Приватного підприємства «Союз» про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкту. Свій позов сторона позивача обґрунтувала тим, що відповідно до інформації Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, викладеної у листі від 23.06.2022 року № 1104/03.01-07, нежитлові приміщення першого поверху за адресою: [ADDRESS] , площею 75,5 кв.м., зареєстровано за Приватним підприємством «Союз» на підставі свідоцтва про право власності від 31.07.1997 року № 278, виданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів (реєстраційний запис від 09.03.1998 року № 550). Тобто, до 2013 року нежитлове приміщення першого поверху за адресою: [ADDRESS] , мало площу 75,5 кв.м. Однак, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21.10.2019 року № 49259932 за Приватним підприємством «Союз» за відсутності належних документів зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 33759747). Таким чином, на думку позивача, безпідставно збільшено площу нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , до 256,7 кв.м. Однак, станом на 2019 рік нежитлового приміщення площею 256,7 кв.м. за вказаною адресою фактично не існувало. Самочинне будівництво прибудови до нежитлового приміщення першого поверху за адресою: [ADDRESS] , площею 75,5 кв.м., розпочалось тільки у грудні 2021 року. Приватне підприємство «Союз» відчужило [PERSON] вказаний об`єкт площею 256,7 кв.м. (якого фактично не існувало) на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351. Тобто, покупець добре був усвідомлений, що зареєстрований в ДРРПНМ об`єкт існує тільки в технічному паспорті та довідках, виданих ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна». Відповідно до ДРРПНМ на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.11.2019 року № 49744277 зареєстровано за [PERSON] право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , уявною загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 34207342). У подальшому, [PERSON] розпочала будівництво прибудови до нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] . Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10.02.2022 року № 01-10/183вих. повідомила, що власник нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , [PERSON] без будь-яких дозвільних документів здійснює самовільну прибудову до вищевказаного нежитлового приміщення, про що складено акт обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території м. Одеси від 28.12.2021 року та здійснено фотофіксацію об`єкта. Таким чином, виконавчим органом Одеської міської ради зафіксовано факт самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси шляхом здійснення прибудови до нежитлового приміщення першого поверху за адресою: [ADDRESS] , право власності на яку було зареєстровано у 2019 році. З метою захисту прав та інтересів територіальної громади м. Одеси Одеська міська рада звернулась до суду з зазначеним позовом про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкту до приміщення. Виходячи з вищевикладеного та обґрунтувань позовної заяви позивач просить суд зазначену позовну заяву задовольнити в повному обсязі. 09 вересня 2022 р. (л.с.100) провадження по справі відкрито та призначено справу до розгляду у порядку загального позовного провадження. Представником відповідача [PERSON] - адвокатом Левіт В. С. 09 листопада 2022 року надано відзив на позовну заяву. (а.с. 157-165). Відзив мотивований тим, що 19.11.2019 року між [PERSON] та ПП «Союз» укладено Договір купівлі-продажу, за яким ПП «Союз» передало у власність, а [PERSON] прийняла у власність та оплатила нежитлове приміщення першого поверху, що розташоване за адресою: [ADDRESS] загальною площею 256,7 кв. м. Належність продавцю майна на час укладення договору підтверджувалася інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманою нотаріусом до посвідчення цього Договору шляхом безпосереднього доступу 19 листопада 2019 року № 189307951 право власності на яке зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 жовтня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису про право власності продавця: 33759747, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер 185523950, виданого 21 жовтня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг». Вказаний договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстровано в реєстрі за № 2351. Під час посвідчення договору нотаріусом встановлено особи громадян, які підписали договір, встановлено їх дієздатність, а також правоздатність та дієздатність ПП «Союз» та перевірено належність ПП «Союз» відчужуваного нежитлового приміщення. До підписання договору покупцем було оглянуто відчужуване майно, самовільного перепланування, реконструкції на момент огляду не виявлено. Також на підтвердження технічних характеристик відчужуваного майна продавцем було надано технічний паспорт, який виготовлено 15.10.2019 року сертифікованим інженером-техніком ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» В матеріалах справи міститься лист ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» вих. № 01057 від 15.10.2019 року, згідно якого автором листа проведено технічну інвентаризацію об`єкту нерухомого майна, який являє собою нежитлове приміщення першого поверху, що розташоване за адресою: [ADDRESS] . Таке нежитлове приміщення є приватною власністю ПП «Союз», що підтверджується Свідоцтвом про право власності № 278 від 31.01.1997 року, виданим Представництвом по керуванню комунальною власністю, зареєстрованим в Одеському міському бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості 09.03.1998 року в реєстровій книзі 4 неж. на сторінці 109 р. №550. Під час проведення технічної інвентаризації встановлено, що вказане нежитлове приміщення складає загальну площу 256,7 кв.м. Збільшення площі відбулося за рахунок проведення робіт, що не потребують документів, які дають право на їх виконання відповідно до «Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженого Постановою КМУ від 7 червня 2017 року №406. Таким чином, станом на час придбання вказаного майна рішення щодо реєстрації права власності ПП «Союз» було чинним, небуло спору щодо дійсності документів, які були складені під час інвентаризації спірного об`єкту нерухомості. Також на час придбання вказаного майна були відсутні відомості щодо заборон відчуження спірних нежитлових приміщень. Тобто,на погляд відповідача, юридичних перепон для укладання зазначеного договору не існувало і тому приватний нотаріус його посвідчив.Тому, відповідачка, як набувач нерухомого майна, нотаріус і ПП «Союз» не могли знати, що у Одеської міської ради існують певні претензії щодо відчуженого майна. Таким чином, адвокат відповідача [PERSON] вважає, що відповідачка [PERSON] є добросовісним набувачем (власником) спірного майна, яка придбала його за договором купівлі-продажу в порядку передбаченому чинним законодавством. Належність відчуженого майна продавцю було перевірено, порушення законодавства з боку відповідача ПП «Союз», так і приватного нотаріусу відсутні, що відповідає ст. 41 Конституції України, ст.ст. 12, 182, 321, 328, 334 ЦК України. Фактично, на думку сторони відповідача, позивач в позовних вимогах безпідставно просить суд позбавити права власності [PERSON] . Також сторона відповідача в своєму відзиві зазначила, що ПП «Союз» під час володіння спірним об`ємом нерухомості за власні кошти здійснило роботи по збільшенню площі, що підтверджується доданими копіями робочого проекту, який був погоджений у чинний на той час законодавчо встановлений порядок. Стороною позивача ОМР 16 січня 2023 року надано відповідь на відзив. (т.2, а.с. 5-10). Як зазначив представник позивача ОМР в відповіді на відзив, Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10.02.2022 року № 01-10/183вих. повідомила, що власник нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , [PERSON] без будь-яких дозвільних документів здійснює самовільну прибудову до вищевказаного нежитлового приміщення, про що складено акт обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території м. Одеси від 28.12.2021 року та здійснено фотофіксацію об`єкта. Із наведеного вбачаються, що [PERSON] не є добросовісним набувачем самочинно збудованого об`єкту, оскільки вона є саме тією особою, яка фізично розпочала будівництво самочинного об`єкту на самовільно зайнятій земельній ділянці територіальної громади м. Одеси. З урахуванням зазначеного на думку позивача, стороною відповідача зроблено хибний висновок про те, що позов Одеської міської ради спрямований на позбавлення права власності [PERSON] , оскільки позов Одеської міської ради спрямований саме на захист прав та інтересів територіальної громади м. Одеси щодо земельної ділянки, яку безпідставно зайняла саме [PERSON] . За даними ДРРПНМ на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.11.2019 року № 49744277, яким зареєстровано за [PERSON] право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 34207342). Вищевказане на думку позивача свідчить про те, що вказаним договором купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 Приватне підприємство «Союз» здійснило відчуження на користь [PERSON] по суті незаконно зареєстрованого за собою об`єкта, якого фізично не існувало. Оскільки Приватне підприємство «Союз» не набуло в установленому законом порядку права власності на даний об`єкт нерухомого майна, то, відповідно, не мало права відчужувати спірний об`єкт будь-яким третім особам, в тому числі [PERSON] , шляхом укладання договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351. Таким чином, сторона позивача просила їх позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Представник позивача ОМР Танасійчук І. М. в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та просив позовні вимоги ОМР задовольнити в повному обсязі. Сторона відповідача [PERSON] - адвокат Левіт В. С. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав в повному обсязі, підтримав відзив на позовну заяву та просив відмовити у задоволенні позовних вимог ОМР.. Інші учасники процесу в судове засідання не прибули, про розгляд справи повідомлялись належним чином, причин неявки суду не сповістили та з заявою про відкладення розгляду справи не звертались. Приймаючи до уваги те, що справа розглядається судом першої з серпня 2022 року, що є порушенням розумного строку її розгляду, суд вважає можливим розглянути справу у відсутність сторін, що не з,явились в судове засідання, які обізнані належним чином про час і місце розгляду справи, так як у справі достатньо матеріалів про права та взаємовідносини сторін. Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов є доказаний та є обґрунтований, тому підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що відповідно до інформації Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, викладеної у листі від 23.06.2022 року № 1104/03.01-07, нежитлові приміщення першого поверху за адресою: [ADDRESS] , площею 75,5 кв.м., зареєстровано за Приватним підприємством «Союз» на підставі свідоцтва про право власності від 31.07.1997 року № 278, виданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів (реєстраційний запис від 09.03.1998 року № 550). (а.с. 24-26). Тобто, до 2013 року нежитлове приміщення першого поверху за адресою: [ADDRESS] , мало площу 75,5 кв.м. Однак, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21.10.2019 року № 49259932 за Приватним підприємством «Союз» за відсутності належних документів зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 33759747). (а.с. 22,23). Таким чином, безпідставно збільшено площу нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , до 256,7 кв.м. Приватне підприємство «Союз» відчужило [PERSON] вказаний об`єкт площею 256,7 кв.м. (якого фактично не існувало) на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351. Тобто, покупець добре був усвідомлений, що зареєстрований в ДРРПНМ об`єкт існує тільки в технічному паспорті та довідках, виданих ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна». (а.с. 79-81). Відповідно до ДРРПНМ на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.11.2019 року № 49744277 зареєстровано за [PERSON] право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , уявною загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 34207342). У подальшому, [PERSON] розпочала будівництво прибудови до нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] . Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10.02.2022 року № 01-10/183вих повідомила, що власник нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , [PERSON] без будь-яких дозвільних документів здійснює самовільну прибудову до вищевказаного нежитлового приміщення, про що складено акт обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території м. Одеси від 28.12.2021 року та здійснено фотофіксацію об`єкта. (а.с. 33-36). Таким чином, виконавчим органом Одеської міської ради зафіксовано факт самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси шляхом здійснення прибудови до нежитлового приміщення першого поверху за адресою: [ADDRESS] , право власності на яку було зареєстровано у 2019 році. Стосовно права власності Одеської міської ради на вказану земельну ділянку суд зазначає наступне. Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності. Згідно з ч. 1 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування. Згідно зі ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом. Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства тощо. Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності. Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, прийнятих в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними. 28.12.2021 року під час комісійного обстеження Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив про відсутність інформації про прийняття Одеською міською радою рішення щодо відведення земельної ділянки за вказаною адресою у власність або оренду. 30.06.2022 року Головне управління Держгеокадастру в Одеській області (Відділ у м. Одесі) листом від 30.06.2022 року № 1386/340-22 повідомило, що згідно із наявними у Відділі Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та примірників договорів оренди землі станом на 31.12.2012 року не зареєстровано державні акти та договори оренди на земельну ділянку за адресою: [ADDRESS] . (а.с. 78). Таким чином, сукупність наведених норм та обставин свідчать про те, що дана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для будівництва прибудови за вказаною адресою не надавалась, тобто об`єкт є самочинно збудованим на землях територіальної громади м. Одеси та підлягає знесенню. Стосовно скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21.10.2019 року № 49259932 суд зазначає наступне. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно з вимогами ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127. Згідно з п. 40 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком. Відповідно до приписів ст. 27 Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, зокрема, на підставі: державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року. Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки. Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. З ДРРПНМ вбачається, що на підставі довідки від 15.10.2019 року серія та номер: 04057, наданої ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», технічного паспорту від 15.10.2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», реєстраційного посвідчення від 09.03.1998 року серія та номер: 550, наданого Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості, довідки від 02.08.2019 року серія та номер: 5379-11/1087, наданої КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, та свідоцтва про право власності від 31.07.1997 року серія та номер: 278, наданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21.10.2019 року № 49259932 за Приватним підприємством «Союз» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 33759747). У подальшому, рішенням державного реєстратора про реєстрацію виправлень права власності від 21.10.2019 року № 49259932 внесено виправлення до розділу, а саме: - «довідку від 15.10.2019 року серія та номер: 04057» замінено на «довідку від 15.10.2019 року серія та номер: 01057»; - «реєстраційне посвідчення від 09.03.1998 року серія та номер: 550» замінено на «реєстраційне посвідчення від 09.03.1998 року серія та номер: б/н». Стосовно реєстраційного посвідчення від 09.03.1998 року серія та номер: 550, реєстраційного посвідчення від 09.03.1998 року серія та номер: б/н, наданих Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості, довідки від 02.08.2019 року серія та номер: 5379-11/1087, наданої КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради та свідоцтва про право власності від 31.07.1997 року серія та номер: 278, наданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, суд зазначає, що вказані вище документи підтверджують виключно право власності Приватного підприємством «Союз» на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , площею 75,5 кв.м. Стосовно довідки від 15.10.2019 року серія та номер: 01057 суд зазначає натупне. З вищевказаної довідки вбачається, що «нежитлове приміщення першого поверху складається в цілому з: 1 - коридору площею 8,3 кв.м., 2 - санвузла площею 3,8 кв.м., 3 - санвузла площею 2,5 кв.м., 4 - основної площі 85,8 кв.м., 5 - коридору площею 6,0 кв.м., 6 - основної площі 15,0 кв.м., 7 - підсобної площі 10,3 кв.м., 8 - підсобної площі 125 кв.м., загальною площею 256, 7 кв.м. Також вбачається, що загальна площа об`єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення першого поверху збільшена до 256,76 кв.м. за рахунок проведення робіт що не потребують документів, які дають право на їх виконання відповідно до «Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 07.06.2017 року № 406 (зі змінами та доповненнями). Під час технічної інвентаризації самочинна реконструкція не виявлена». Відповідно до п. 2, 3.1 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженою Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 року № 127, технічна інвентаризація - комплекс робіт з обмірювання об`єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об`єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (у разі наявності попередньої інвентаризаційної справи) із виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов`язковим внесенням відомостей про об`єкт нерухомого майна до Реєстру об`єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру). Отже, довідка про проведення технічної інвентаризації є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, яка є підставою для складання технічного паспорту, який не є правовстановлюючим документом, та не є документом, який самостійно може стати підставою набуття права власності на об`єкт площею 256,7 кв.м. У разі здійснення технічної інвентаризації відповідно до Інструкції та з виходом на місце суб`єкт господарювання не міг не встановити, що у дійсності за вказаною адресою відсутнє приміщення площею 256,7 кв.м., оскільки самовільне будівництво прибудови до приміщення розпочалось тільки у 2021 році. Таким чином, вказана довідка не є документом, який може стати підставою прийняття рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (з відкриттям розділу) від 21.10.2019 року № 49259932. Стосовно технічного паспорту від 15.10.2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», суд зазначає. Технічний паспорт - це документ, який має довідкову інформацію про фактичний стан нерухомості, а саме: про площі, поверховості, дату побудови, капремонту, товщину стін, технічні характеристики покрівлі та фундаменту. Отже, технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, та не може бути єдиною/самостійною підставою для проведення даної реєстраційної дії. Із вищезазначеного вбачається, що рішення державного реєстратора від 21.10.2019 року № 49259932 підлягає скасуванню як таке, що порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій цей об`єкт знаходиться, та як таке, що прийняте із порушенням законодавства за відсутності необхідних на те документів. Крім того, неможливість проведення даної реєстрації права власності також підтверджується наступним. Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Відповідно ст. 380 ЦК України житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 5 цього ж Закону у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Однак, як вже зазначалось, Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10.02.2020 року № 01-10/183вих повідомила, що власник нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , [PERSON] без будь-яких дозвільних документів здійснює самовільну прибудову до вищевказаного нежитлового приміщення, про що складено акт обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території м. Одеси від 28.12.2021 року та здійснено фотофіксацію об`єкта. (а.с. 56-58). Наведені факти та норми законодавства дають підстави зробити висновок, що державній реєстрації підлягають виключно реальні об`єкти нерухомого майна, у тому числі нежитлові приміщення, та прибудови до них, що збудовані з дотриманням законодавства, державних будівельних норм, стандартів та правил. Якщо ж самої речі не існує, то у відповідного суб`єкта не може виникнути речове право на неї, яке підлягало б державній реєстрації. Тобто, первинною є саме майнова складова: спочатку створюється об`єкт нерухомого майна, потім виникає право власності на нього (чи інше речове право), яке підлягає державній реєстрації. У даній ситуації об`єкта за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 256,7 кв.м. під час проведення спірної державної реєстрації не існувало фізично, тобто, не відбулося створення майна, тому право власності на нього не могло виникнути та бути зареєстрованим. Саме тому, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21.10.2019 року № 49259932 підлягає скасуванню. Стосовно вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року серія та номер: 2351 та скасування рішення державного реєстратора від 19.11.2019 року № 49744277 суд зазначає наступне. За даними ДРРПНМ на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.11.2019 року № 49744277, яким зареєстровано за [PERSON] право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 34207342). Вищевказане свідчить про те, що вказаним договором купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 Приватне підприємство «Союз» здійснило відчуження на користь [PERSON] по суті незаконно зареєстрованого за собою об`єкта, якого фізично не існувало. Оскільки Приватне підприємство «Союз» не набуло в установленому законом порядку права власності на даний об`єкт нерухомого майна, то, відповідно, не мало права відчужувати спірний об`єкт будь-яким третім особам, в тому числі [PERSON] , шляхом укладання договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351. При цьому, слід зазначити, що єдиною метою такої передачі нерухомого майна, оформленого договором купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351, є збереження незаконної реєстрації права власності на об`єкт, та ухилення від можливих наслідків у разі подання Одеською міською радою відповідного позову. Існування цього правочину суперечить інтересам територіальної громади м. Одеси та безпосередньо порушує її права та законні інтереси. Згідно із п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним. Відповідно до ч. 1. ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Частиною 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. У п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Відповідно до приписів ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У зв`язку із сукупністю вищезазначених обставин договір купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 визнається судом недійсним, а рішення державного реєстратора від 19.11.2019 року № 49744277 відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - скасованим. Постановою Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2019 року у справі № 824/1751/14-а, у якій суд дійшов до висновку, що належним відповідачем у спорі про оскарження реєстраційних дій має бути особа, реєстрація речового права якої оскаржується. Такий же висновок щодо застосування норм права Великою Палатою Верховного Суду викладено у постанові від 04.09.2018 року у справі № 823/2042/16, а саме належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. Стосовно знесення самочинної прибудови до нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , суд зазначає. Відповідно до вимог ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними. Верховний Суд у постанові від 20.02.2020 року у справі № 1940/1655/18 зазначив, що вчинення позивачем дій щодо відведення йому земельної ділянки в оренду та навіть рішення суду у іншій справі, яким відповідного суб`єкта владних повноважень зобов`язано розглянути клопотання про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, не породжує у позивача права на її використання до прийняття відповідним органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування рішення про надання зазначеної земельної ділянки у користування (оренду) та подальше її оформлення у встановленому порядку. Верховний Суд також вказав, що будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на неї або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є самовільним заняттям земельної ділянки. Аналогічний висновок міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 30.06.2020 року у справі № 2040/6701/18, від 09.02.2021 року у справі № 500/2528/19 та від 01.06.2021 року у справі № 340/461/21. Враховуючи зазначене та те, що Одеською міською радою рішення про надання відповідачам у власність/користування земельної ділянки за адресою: [ADDRESS] , для будівництва прибудови до нежитлового приміщення площею 75,5 кв.м. не надавалась, має місце самовільне зайняття земельної ділянки. Відповідно до ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування. Проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником. Крім того, згідно зі ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради листом від 15.06.2022 року № 01-8/130вх повідомило, що в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: [ADDRESS] . Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 14.06.2022 року № 01-11/889 повідомив, що згідно інформації відділу загального листування департаменту дані щодо видачі містобудівних умов та обтяжень, будівельних паспортів, а також дозвільних документів на забудову земельної ділянки за адресою: [ADDRESS] , не значиться. Відповідно до положень абз. 2 ст. 28 Закону України «Про архітектурну діяльність» власники та користувачі об`єктів архітектури зобов`язані отримувати в установленому законодавством порядку документ дозвільного характеру, що дає право на виконання робіт, пов`язаних із реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об`єкта архітектури. Здійснення будівельних робіт на об`єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом. Згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Таким чином, вищевикладені обставини свідчать про здійснення самочинного будівництва без документів, що дають право на виконання будівельних робіт, на земельній ділянці, яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси за адресою: [ADDRESS] , яка не була відведена для цієї мети. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Враховуючи те, що за змістом ст.ст. 316, 317 ЦК України право власності - це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але в межах, передбачених законом, здійснення особою самочинного будівництва відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України не породжує в неї права власності на таке майно, а відтак виключає це майно з цивільного обороту (правова позиція Верховного Суду України від 30.09.2015 року у справі № 6-286 цс 15). Згідно з п. 4 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України від 30.03.2012 року «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил. Самочинне будівництво за адресою: [ADDRESS] , унеможливлює здійснення територіальною громадою м. Одеси правомочностей власника щодо ділянки землі, яка знаходиться під забудовою, що, в свою чергу, є підставою для звільнення земельної ділянки шляхом знесення такого об`єкту. Щодо посилань сторони відповідача [PERSON] в своєму відзиві на те, що позовні вимоги не підлягають до задоволення, оскільки всі правочини вчинені в рамках закону та вона є лише добросовісним набувачем вищезазначеного майна та ін., суд зазначає наступне. Приватне підприємство «Союз» відчужило [PERSON] вказаний об`єкт площею 256,7 кв.м. (якого фактично не існувало) на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351. Тобто, покупець добре був усвідомлений, що зареєстрований в ДРРПНМ об`єкт існує тільки в технічному паспорті та довідках, виданих ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна». Крім того, Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10.02.2022 року № 01-10/183вих повідомила, що власник нежитлового приміщення за адресою: [ADDRESS] , [PERSON] без будь-яких дозвільних документів здійснює самовільну прибудову до вищевказаного нежитлового приміщення, про що складено акт обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території м. Одеси від 28.12.2021 року та здійснено фотофіксацію об`єкта. Із наведеного вбачаються, що [PERSON] не є добросовісним набувачем самочинно збудованого об`єкту, оскільки вона є саме тією особою, яка фізично розпочала будівництво самочинного об`єкту на самовільно зайнятій земельній ділянці територіальної громади м. Одеси. Разом з тим, у даному випадку, у відповідача [PERSON] виникає право на реституцію, про що остання може звернутись з самостйним позовом. Окрім того, єдиним законним документом, який може свідчити про проведення законної реконструкції чи/або проведення нового будівництва є виключно декларація про початок проведення будівельних робіт. За даними ДРРПНМ на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.11.2019 року № 49744277, яким зареєстровано за [PERSON] право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 256,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1941381851101, номер запису: 34207342). Вищевказане свідчить про те, що вказаним договором купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351 Приватне підприємство «Союз» здійснило відчуження на користь [PERSON] по суті незаконно зареєстрованого за собою об`єкта, якого фізично не існувало. Оскільки Приватне підприємство «Союз» не набуло в установленому законом порядку права власності на даний об`єкт нерухомого майна, то, відповідно, не мало права відчужувати спірний об`єкт будь-яким третім особам, в тому числі [PERSON] , шляхом укладання договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року № 2351. Стосовно доводу адвоката Левіт В. С., що позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора не є належним способом захисту прав, суд зазначає наступне. Так, у відзиві адвокат Левіт В. С. робить висновок, що скасування рішення державного реєстратора не є належним способом захисту прав. Та зазначає, що належним способом захисту прав є позовна вимога про скасування запису про право власності. На підтвердження своїх доводів наводить постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 року у справі № 367/2020/15-ц та від 28.08.2018 року у справі № 925/1265/16. Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів касаційного господарського суду від 20.08.2020 року у справі № 916/2464/19, суд дійшов до висновку, що належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 906/516/19, від 03.08.2022 у справі № 645/3067/19, від 17.08.2022 № 450/441/19, від 22.08.2022 у справі № 597/977/21. Верховний Суд зауважив, що з 16.01.2020 законодавець виключив такий спосіб захисту порушених речових прав, як скасування запису про державну реєстрацію права, а отже, спосіб судового захисту шляхом скасування запису про державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку не ґрунтується на вимогах закону. Таким чином, із всього вищенаведеного можна дійти до висновку, позовні вимоги доведені належними та допустими доказами, тому підлягають до задоволення в повному обсязі. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). Оскільки позовні вимоги задоволено в повному обсязі, судові витрати стягуються з відповідачів, а тому необхідно стягнути з відповідачів судовий збір рівними частинами, тобто по 5582, 25 грн. з кожного з кожного, на користь Одеської міської ради.

Outcome: approved