Jurisdiction: civil
Date: 2023-05-09 00:00:00

У травні 2020 року [PERSON] звернулася до суду із позовом до\~Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» (далі ТОВ «ФК «Гровінг Стейт»), державного реєстратора Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Т.\~М. (далі державний реєстратор Хоменко Т. М.) про визнання протиправним та скасування рішення. В обґрунтування своїх вимог зазначає, що 03.11.2006 року між нею та Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» (далі ВАТ «Райффайзен Банк Аваль») укладено кредитний договір № 014/2547/82/48494, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 40\~000,00 дол. США, а позичальник зобов`язалася належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту, а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14,00 % річних. На забезпечення виконання кредитних зобов`язань між банком та позивачем 03.11.2006 року укладено договір іпотеки, предметом якого була земельна ділянка, площею 0,1000 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 322248620:01:018:0045, розташована за адресою [ADDRESS] , (далі земельна ділянка), яка належала іпотекодавцю на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії КВ № 099183, виданого 02.06.2004 року Софіївсько- Борщагівською сільською радою Києво-Святошинської району Київської області. З 2006 до 2019 року позивач та її чоловік [PERSON] побудували на зазначеній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва житловий будинок, ступінь готовності якого становить більше 95 %. У травні 2020 року позивач, приїхавши до свого будинку, виявала заміну замків у будинку та на воротах, а також відсутність її особистих речей, у зв`язку з чим неї було викликано поліцію. За фактом протиправного проникнення до володіння позивача та викрадення її речей Чайківським відділенням поліції Києво-Святошинського відділу поліції Головного Управління Національної поліції в Київській області відкрито кримінальне провадження. Після позивачу стало відомо, що на підставі рішенням державного реєстратора Хоменко Т.\~М. від 03.04.2020 року індексний номер 51882090 право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт». Позивач зазначає, що після заміни кредитора та іпотекодержателя з банку на ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» позивач ніяких повідомлень, вимог чи взагалі будь-яких листів від цієї юридичної особи не отримувала, її контактів для переговорів не мала, жодного разу ні письмово, ні усно на зв`язок з нею новий кредитор не виходив. Позивач вказує, що реєстрація права власності на земельну ділянку за відповідачем проведена державним реєстратором з порушенням норм законодавства. Зазначає, що запис про право власності № 36176173 внесено до реєстру 30.03.2020 року, тоді як рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 51882090 від 03.04.2020 року прийнято після внесення запису про право власності, що є порушенням ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою запис вноситься за результатом прийнятого рішення, а не навпаки. Також вказує на те, що сума боргу позивача визначена довідкою іпотекодержателя № 28-03/20-1, виданою 28.03.2020 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», тоді як в дійсності вона визначена рішенням Святошинського районного суду м. Києва в справі № 759/21265/14, що набрало законної сили, та становить 17\~303,21 дол. США, що за курсом НБУ становить 215 572,84 грн. Крім того, позивач не отримувала від товариства ні доказів набуття права вимоги, ні вимог іпотекодержателя, що є порушенням п. 5.1, п. 5.5.1 договору іпотеки, ч. 2 ст. 516, ч. 2 ст. 517, ст. 613 ЦК України, ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п.п. 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок № 1127). Надана державному реєстратору вимога від 27.11.2019 року номер 27-11/19-2, видана «ФК «Гровінг Стейт», ніколи не отримувалась позивачем, а експрес-накладна від 27.11.2019 року серія та номер: 59000466124482, видана Новою Поштою, не відповідають дійсності. Неотримання позивачем вимоги-повідомлення про усунення порушень від відповідача та доказів набуття останнім права вимоги, позбавило її можливості усунути допущене порушення, провести переговори і сплатити відповідачу, встановлену рішенням суду суму заборгованості, не маючи його реквізитів та доказів набуття ним права вимоги до позивача. Також оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте державним реєстратором на підставі недостовірної оцінки майна, а використаний відповідачами висновок про вартість об`єкта оцінки, серія та номер: ИКОИЧЮ886391, що виданий 24.12.2019 року ТОВ «КК «ЛАДА», складений з порушенням ч. 3 ст. 10, ч. 8 ст. 18, ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст. 37 Закону України «Про іпотеку», п. 16, 50, 51, 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». Зазначає, що дійсна ринкова вартість земельної ділянки та об`єкта незавершенного будівництва на ній значно перевищує суму заборгованості позивача перед відповідачем. Посилаючись на те, що оскаржуване рішення державного реєстратора позбавило позивача права власності на належне їй нерухоме майно, позивач просить суд: - визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Хоменко Т. М., щодо реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2065894232224, за ТОВ «ФК\~«Гровінг Стейт»; - скасувати запис про право власності ТОВ «ФК\~«Гровінг Стейт» на земельну ділянку за номером 36176173, внесений державним реєстратором Хоменко\~Т.\~М. 30.03.2020 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; - визнати за [PERSON] \~право власності на спірну земельну ділянку. [PERSON] також подала клопотання про витребування доказів у справі та заяву про забезпечення доказів шляхом витребування реєстраційної справи. Крім того, до суду надійшла заява позивача про забезпечення позову, в якій вона просить в якості забезпечення позову накласти арешт на спірну земельну ділянку, право власності на яку зареєстровано за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт». Заборонити ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» відчужувати спірне нерухоме майно за реєстраційним номером 2065894232224. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 08.05.2020 року справу передано до провадження судді Пінкевич Н. С. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14.05.2020 року відкрито загальне позовне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15.05.2020 року заяву\~позивача [PERSON] про забезпечення позову задоволено. В якості забезпечення позову накладено арешт на спірну земельну ділянку, право власності на яку зареєстровано за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт». Заборонено ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» відчужувати спірне нерухоме майно. У серпні 2020 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» подало до суду відзив на позовну заяву, посилаючись на те, що вимоги позивача є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню. В обґрунтування відзиву товариство зазначає, що 30.03.2020 року державний реєстратор на підставі заяви про реєстрації права власності, поданою уповноваженою особою ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», відкрив розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, який був відкритий протягом якого здійснювався розгляд його заяви. У встановлені законом строки державний реєстратор розглянула заяву та прийняла рішення про державну реєстрацію права власності. Всі дії державного реєстратора вчинені відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядок № 1127. Також товариство вказує на те, що позивач у позовній заяві визнає наявність у неї заборгованості перед відповідачем та не виконання нею рішення суду про стягнення заборгованості на час реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем, що свідчить про правомірність дій відповідача щодо прийняття предмета іпотеки у власність. Розмір заборгованості на який посилається позивач, не відноситься до предмету доказування у цій справі, а позиція позивача не ґрунтується на вимогах закону. Також вказує на те, що оцінка предмета іпотеки була проведена належним чином та з виходом за місцем знаходження земельної ділянки, а тому жодні доводи позивача щодо оцінки є безпідставними. Надана позивачем оцінка житлового будинку, не має значення для вирішення цієї справи, оскільки предметом спору є земельна ділянка, а не будинок, крім того, житловий будинок не введений в експлуатацію. Зазначає, що відповідач та попередній іпотекодержатель направляли на адресу позивача повідомлення про укладення договорів про відступлення прав, які отримані позивачем, після чого такі правочини були оскаржені [PERSON] до суду (справа № 369/15939/19), що свідчить про введення позивачем суд в оману. Посилаючись на зазначене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15.09.2020\~року заяву про забезпечення доказів задоволено. Витребувано у Макарівської районної державної адміністрації Київської області (державного реєстратора Хоменко Т.\~М.) належним чином завірені копії всіх матеріалів реєстраційної справи, на підставі яких прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 518820902 від 03.04.2020 року щодо реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт». Витребувано у ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» належним чином завірені копії всіх документів, поданих товариством державному реєстратору Хоменко Т.\~М. для прийняття оскаржуваного рішення. У жовтні 2020 року до суду надійшла від представника позивача [PERSON] відповідь на відзив ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», в обґрунтування якого зазначає, що доводи відповідача про можливість продовження нарахування позивачу відсотків, комісій та неустойки після настання строку погашення заборгованості за кредитом в повному обсязі, суперечать ч. 1 ст. 530, ст. 1048, 1050 ЦК України та судовій практиці. Також вказує на помилковість доводів відповідача про те, що оцінка незавершеного будівництва не має значення для вирішення цієї справи, оскільки право власності на незавершений будівництвом будинок позивач не встигла зареєструвати, тому будинок не є самостійним об`єктом нерухомого майна, але є об`єктом майнових прав і є невід`ємними поліпшеннями земельної ділянки та вважається предметом іпотеки відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку». Закон та Порядок № 1127 прямо відносять суму боргу та вартість предмета іпотеки до обставин, які підлягають доказуванню у цій справі. Документи, надані відповідачем державному реєстратору, стосуються визначення розміру заборгованості для погашення якої звертається стягнення на майно, тому визначення вартості майна, яке набувається кредитором, співвідноситься з розміром заборгованості. Кредитор не набуває майно у власність безоплатно і зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Інші доводи є аналогічними доводами, що містяться у позовній заяві. Позивач просить задовольнити її позовну заяву в повному обсязі. 13.10.2020 року представник позивача подав до суду клопотання, в якому просить суд призначити у справі комплексну судову будівельно-технічну (оціночно-будівельну) та судову земельно-технічну (оціночно-земельну) експертизи з метою встановлення дійсної ринкової вартості спірних об`єктів нерухомого майна. 26.10.2020 року від відділу адміністративних, дозвільних процедур та державної реєстрації Макарівської РДА Київської області до суду надійшла витребувана реєстраційна справа. На підставі розпорядження Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22.12.2020 року № 948 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи. Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.12.2020 року головуючою суддею в справі № 369/5543/20 визначено суддю Дубас Т. В. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.12.2020 року справу прийнято суддею Дубас Т.\~В. до провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12.02.2021 року закрито підгтовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13.07.2021 року клопотання представника позивача адвоката Москаленко А.\~В. про призначення комплексної судової будівельно-технічної (оціночно-будівельної) та судової земельно-технічної (оціночно-земельної) експертизи у цій справі\~\~задоволено. Призначено у справі комплексну судову будівельно-технічну (оціночно-будівельну) та судову земельно-технічну (оціночно-земельну) експертизи, на вирішення якої поставлено перед експертом наступні питання: 1) Яка ринкова вартість станом на 30.03.2020 року спірного незакінченого будівництвом житлового будинку з надвірними будівлями? 2) Яка ринкова вартість спірної земельної ділянки станом на 30.03.2020 року? Проведення експертизи доручено судовому експертам ТОВ «Київська незалежна судово-експертна установа», попередивши їх про кримінальну відповідальність за ст.ст. 384, 385 КК України. Провадження у справі зупинено на час проведення експертизи. 18.02.2022 року до суду надійшов висновок експерта Київської незалежної судово-експертної установи № 3196 від 09.02.2022. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21.02.2022 року провадження у справі поновлено і призначено підготовчий розгляд. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17.02.2023 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні, встановивши загальний порядок дослідження доказів у справі. У судове засідання 03.04.2023 учасники справи не з`явилися. Про час, дату та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Причини неявки суду невідомі. Позивач подала до суду заяву про проведення розгляду справи у її відсутності. Позовні вимоги підтримала та просила суд позов задовольнити. У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення. Суд, дослідивши матеріали цивільної справи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного. Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що [PERSON] є власником спірної земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії КВ № 099183, виданого 02.06.2004 року С. Борщагівською сільською радою Києво-Святошинської району Київської області. 03.11.2006 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] укладено кредитний договір № 014/2547/82/48494, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 40\~000,00 дол. США, а позичальник зобов`язалася належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту, а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14,00 % річних. На забезпечення виконання кредитних зобов`язань між банком та позивачем 03.11.2006 року укладено договір іпотеки, предметом якого є спірна земельна ділянка. Відповідно до п. 5 договору іпотеки у разі порушення основного зобов`язання або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику за кредитним договором письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до п. 5.4 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безпірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателля. Згідно з п. 5.5.1 договору іпотеки у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. В такому випадку цей договір згідно ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом. Заочним рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 20.02.2015 року в справі № 759/21265/14, що набрало законної сили, задоволено позов ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та стягнено з [PERSON] , на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», в особі Київської регіональної дирекції ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», заборгованість за кредитним договором № 014/2547/82/48494 від 03.11.2006 року в розмірі 17\~303,21 дол. США, що за курсом НБУ становить 215 572,84 грн, та судовий збір в розмірі 2 155,73 грн, а всього 217\~728,57 грн. 14.11.2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно з яким АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступило за плату АТ «Оксі Банк» належні йому права вимоги за кредитним договором від 03.11.2006 року № 014/2547/82/48494, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] 14.11.2019 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно з яким АТ «Оксі Банк» відступило за плату ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» належні йому права вимоги за кредитним договором від 03.11.2006 року № 014/2547/82/48494, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] 25.11.2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 03.11.2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] 25.11.2019 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до умов якого, іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 03.11.2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] 27.11.2019 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» направило на адресу позивача вимогу № 211/19-2, в якій повідомляло про укладення договорів відступлення права вимоги від АТ «Райффайзен Банк Аваль» до АТ «Оксі Банк», яке в свою чергу відступило право вимоги ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», а також просило повернути суму заборгованості за кредитом у розмірі 24\~483,59 дол. США та 2\~810\~330,01 грн протягом 30-ти днів з моменту отримання цієї вимоги. Крім того, у вимозі товариство повідомляло, що вразі не повернення боргу, останнє прийме рішення про прийняття предмета іпотеки у власність згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Дана вимога отримана [PERSON] 02.12.2019 року, що підтверджується експрес-накладной № 59000466124482. 30.03.2020 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» звернувся до державного реєстратора Хоменко Т.\~М. з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Для державної реєстрації права власності товариство надало: дублікат договору іпотеки від 03.11.2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] ; договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 25.11.2019 року, укладений між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк»; договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 25.11.2019 року, укладений між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт»; вимогу від 27.11.2019 року № 27-11/19-2; підтвердження отримання [PERSON] вимоги про погашення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки; довідку про стан заборгованості [PERSON] за кредитним договором від 28.03.2020 року № 28-03/20-1; висновок про вартість об`єкта оцінки спірної земельної ділянки від 27.12.2019 року. За результатом розгляду заяви державний реєстратор Хоменко Т.\~М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090 та внесла до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 36176173 про право власності ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» на спірну земельну ділянку. Також суд встановив, що на спірній земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, побудовано об`єкт незавершеного будівництва житловий будинок. Відповідно до звіту про оцінку спірного незакінченого будівництвом житлового будину від 06.02.2020 року № В200206-1, складеного ПП «Приват-інвеста» на замовлення позивача, ринкова вартість зазначеного будинку без врахування вартості земельної ділянки та без ПДВ складає 4 723 288,00 грн. Відповідно до звіту про вартість земельної ділянки від 06.02.2020 року, складеного ТОВ «Консалтингова фірма «Євротерра» на замовлення позивача, вартість спірної земельної ділянки становила 1 460 479 грн. Відповідно до висновку експерта ТОВ «Київська незалежна судово-експертна установа» від 09.02.2022 року № 3196, за результатом проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи ринкова вартість незакінченого будівництвом житлового будину з надвірними будівлями станом на 30.03.2020 року становила 4\~920\~000,00 грн. Вартість земельної ділянки станом на 30.03.2020 року становила 1\~694\~000,00 грн. Також суд встановив, що [PERSON] зверталася до суду з позовною заявою до АТ «Райффайзен банк Аваль», АБ «Оксі банк», ТОВ « ФК «Гровінг Стейт» про визнання правочинів недійсними, за результатом якої її позов залишено без розгляду (справа № 369/15939/19). Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч.1 ст. 16 ЦК України). Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Щодо визнання протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Відповідно до ст. 526 ЦК України зобо`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Ч. 1 ст. 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (іпотекою). В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (ст. 572 ЦК України). Згідно з ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Ч. 5 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. Відповідно до ст.ст. 12, 33 Закону України «Про іпотеку» одним із способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки. Ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону. Згідно з ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є: 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику,\~якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч. 1 ст. 35 Закону «Про іпотеку»). Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться за заявою особи шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (п. 4 ч. 1 ст. 3 Закону). Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 (в редакції чинній на час винекнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (п. 4 ч. 1 ст. 18 вказаного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Верховного Суду від 11.08.2021 року в справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що: «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання». На підтвердження факту направлення іпотекодавцю [PERSON] вимоги про усунення порушень кредитних зобов`язань та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» посилалося на експрес-накладну № 59000466124482, видану ТОВ «Нова Пошта», яка містить підпис позивача про отримання 02.12.2019 року вимоги відповідача та опис вкладень поштової кореспонденції. Позивач не надав доказів, що вказане повідомлення (вимогу) вона не отримала, як і не спростувала факту направлення іпотекодержателем такої вимоги. Таким чином, іпотекодержатель дотримався порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання іпотекодавцем (позивачем) не спростована. Виходячи з зазначеного, доводи позивача про те, що вона не отримувала вимоги про усунення порушень кредитних зобов`язань та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання є безпідставними та спростовуються матеріалами справи. Також суд не приймає до уваги доводи почивача про те, що вона не була повідомлена про укдадення договорів відступлення прав, оскільки такі доводи спростовуються матеріалами справи, а також зверненням [PERSON] до суду з позовом до до АТ «Райффайзен банк Аваль», АБ «Оксі банк», ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» про визнання правочинів недійсними, за результатом якої її позов залишено без розгляду (справа № 369/15939/19). Щодо доводів позивача про те, що оскаржуване рішення державним реєстратором прийнято без оцінки спірного майна, суд виходить з наступного. Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в чинній на час реєстрації права власності за банком редакції іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Цей законодавчій нормі кореспондують вимоги п. 61 Порядку № 1127, які вимагають обовязкового надання державному реєстраторові для здійснення за іпотекодержателем реєстрації права власності на предмет іпотеки відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Згідно з ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання відповідно до договору. Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна, майнових прав це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними встатті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності. Ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки. Оцінка нерухомого майна має здійснюватися у відповідності до Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади. Велика Палата Верховного Суду у постановах: від 23.01.2019 року в справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20.03.2019 року в справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна, не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки. Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.12.2019 року в справі № 917/2101/17, від 11.06.2020 року у справі № 914/953/19, від 12.08.2020 року у справі № 921/353/19. Як встановлено з реєстраційної справи, ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» 30.03.2020 року звернувся до державного реєстратора з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. До заяви, зокрема, було додано висновок про вартість об`єкта оцінки спірної земельної ділянки від 27.12.2019 року, згідно з яким ринкова вартість предмета іпотеки земельної ділянки становить 511 880, 64 грн. Тобто зазначений висновок складений більше ніж за 90 днів до переходу права власності на спірну земельну ділянку, і в ньому не зазначено про його термін (строк). Отже, поданий товариством звіт про оцінку майна, був не чинний на час реєстрації його заяви, що свідчить про те, що державному реєстратору не було подано в достатньому обсязі документів, які дають право державному реєстратору вчиняти реєстраційні дії для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації права власності за відповідачем. Крім того, відповідно до висновку експерта ТОВ «Київська незалежна судово-експертна установа» від 09.02.2022 року № 3196, за результатом проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи, вартість незакінченого будівництвом житлового будину з надвірними будівлями станом на 30.03.2020 року становить 4 920 000,00 грн, вартість земельної ділянки станом на 30.03.2020 року становить 1 694 000,00 грн, що свідчить про те, що вартість предмета іпотеки є більшою ніж зазначено у висновку. Також, суд враховує те, що матеріали справи не містять відомостей та доказів того, що на час проведення оскаржуваної реєстрації предмет іпотеки був оглянутий суб`єктом оціночної діяльності, а також враховано те, що на спірній земельній ділянці споруджено об`єкт незавершеного будівництва, що свідчить про значне поліпшення предмета іпотеки. Тому, наданий ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» висновок про вартість об`єкта оцінки не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна. За наведеного вбачається, що товариство не дотримано вимог Закону України «Про іпотеку», а саме не було визначено реальну ринкову вартість спірного майна, на яке звернуте стягнення, що є підставою для задоволення позовних вимог та визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Хоменко Т. М., щодо реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2065894232224, за ТОВ «ФК «ГровінгСтейт». Отже, доводи позивача знайшли своє підтвердження. Доводи позивача про те, що державним реєстратором не перевірено суму заборгованості, не може бути взято до уваги, законодавство не передбачено при здійсненні державної реєстрації перевіряти безспірність заборгованості. Права іпотекодавця у такому випадку можуть бути ефективно захищені шляхом відшкодування перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Щодо скасування запису та визнання за позивачем права власності на спірну земельну ділянку, суд зазначає наступне. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч. 1 ст. 15 ЦК України). У ст. 16 ЦК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача. Як зазначено вище, у цій справі суд встановив порушення прав позивача. Відповідно до п.п. 1, 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16.01.2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції на відміну від положень ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, тепер способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Викладене свідчить, що з 16.01.2020 року такого способу захисту порушених речових прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, закон не передбачає. Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 20.08.2020 року у справі № 916/2464/19; від 16.09.2020 року у справі № 352/1021/19, від 09.02.2022 року у справі № 464/6174/18. Отже, вимога позивача про скасування запису про реєстрацію права власності на об`єкт спірного нерухомого майна є неналежним способом захисту права або інтересу позивача. Крім того, вимога позивача про визнання за нею права власності на спірну земельну ділянку також є неналежним способом захисту права або інтересу позивача, оскільки задоволення позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України. Аналогічні висновки містяться у постанові Велекої палати Верховного Суду від 21.12.2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21). Щодо вимог до неналежного відповідача Позивач визначила відповідачем за позовом, крім ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», державного реєстратора Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Т.\~М., який не є належним відповідачем у цій справі з огляду на таке. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (ч. 1 та 3 ст. 13 ЦПК України). Здатність особисто здійснювати цивільні процесуальні права та виконувати свої обов`язки в суді (цивільна процесуальна дієздатність) мають фізичні особи, які досягли повноліття, а також юридичні особи (ч. 1 ст. 47 ЦПК України). Згідно з вимогами до форми та змісту позовної заяви вона повинна, зокрема, містити ім`я (найменування) відповідача, а також зміст позовних вимог (п.п. 2 і 3 ч. 2 ст. 119 ЦПК України). Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (ч. 2 ст. 48 ЦПК України). У постанові Верховного Суду від 14.12.2022 року у справі № 126/2200/20 зазначено, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений (постанова Верховного Суду від 14.07.2021 року у справі № 336/4662/19). Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження (постанова Верховного Суду від 19.05.2021 року у справі № 756/2298/18). Отже, зміст і характер відносин між учасниками справи підтверджують, що спір у цій справі існує між [PERSON] і ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» щодо порушення права власності позивача на спірне майно внаслідок дій щодо реєстрації за товариством такого права. Ураховуючи наведене, позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на спірне нерухоме майно не можуть бути звернені до державного реєстратора, якого позивач визначила співвідповідачем у справі. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та немає визначених процесуальним законом підстав для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 року в справі № 523/9076/16-ц, від 21.11.2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12.12.2018 року в справі № 570/3439/16-ц, від 12.12.2018 року в справі № 372/51/16-ц, від 30.01.2019 року в справі № 552/6381/17). З урахуванням наведеного, позовні вимоги [PERSON] до державного реєстратора Хоменко Т. М. задоволенню не підлягають. Розподіл судових витрат між сторонами, регулюється ст. 141 ЦПК України. Зокрема: судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У разі задоволення позову на відповідача; у разі відмови в позові на позивача; у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. З огляду на часткове задоволення позову та вимоги ст. 141 ЦПК України, так як позивач звільнений від сплати судового збору згідно з вимогами ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів», суд стягує з відповідача до Державного бюджету України 840,80 грн. судового збору. На підставі викладеного,

Outcome: partial