Jurisdiction: civil
Date: 2023-04-24 00:00:00

У квітні 2021 року позивач звернувся в суд до [PERSON] про стягнення коштів. Посилається на те, що [PERSON] є власником квартири [ADDRESS] . 31 жовтня 2020 року між ним та відповідачем був укладений попередній договір купівлі-продажу з реєстраційним номером № 17479. Відповідно до п. 1 цього договору сторони домовились у майбутньому, в строк до 19 лютого 2021 року включно укласти договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Пунктом 4 попереднього договору визначено, що з метою забезпечення виконання зобов`язання позивач передав відповідачу грошову суму в розмірі 369720 гривень. Пунктом 5 попереднього договору передбачено, що відповідач зобов`язувався попередити про недоліки, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням квартиру. Він направив відповідачу повідомлення, яким було поінформовано про те, укладення основного договору відбудеться 19 лютого 2021 року о 10 годині 00 хвилин в офісі приватного нотаріуса. Повідомлення також містило прохання надати приватному нотаріусу необхідні для підготовки договору документи та надати довідки від обслуговуючих організацій та комунальних служб про відсутність заборгованостей та квитанції про оплату комунальних послуг за останні два місяці. Разом з тим, 13 лютого 2021 року під час огляду квартири ним було виявлено самовільне втручання в мережу гарячого водопостачання та незаконне використання власником квартири гарячої води поза приладами обліку. Про це він повідомив обслуговуючу компанію будинку - ТОВ «Будсервісцент-Комфорт». Листом Структурного підрозділу «Енергозбут» КП виконавчого органу Київради (КМДА) «Київтеплоенерго» від 25 березня 2021 року доведено до відома ТОВ «Будсервісцент-Комфорт» про те, що при обстеженні квартири [ADDRESS] було виявлено, що квартира самовільно приєднана до мережі гарячого водопостачання будинку та використовує теплоносій на підігрів квартири (через систему тепла підлога) без урахування лічильника. Вищевказана ситуація є порушенням правил використання внутрішньо будинкової системи ГВП, яка знаходиться на балансі ТОВ «Будсервісцент-Комфорт». Для подальшого без аварійного, якісного функціонування внутрішньо будинкової системи ГВП та коректних розрахунків за ГВП зобов`язано власника квартири [ADDRESS] від`єднати самовільне підключення до системи ГВП та демонтувати систему тепла підлога, яка підключена до будинкової системи ГВП. Відповідач неодноразово ухилявся від його вимоги надати довідки від обслуговуючих організацій та комунальних служб про відсутність заборгованостей та квитанції про оплату комунальних послуг. 19 лютого 2021 року він зустрівся з відповідачем у приватного нотаріуса, проте основний договір не був укладений у зв`язку із невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за попереднім договором. Зокрема, відповідачем не було попереджено про недоліки квартири, а саме самовільне втручання в мережу гарячого водопостачання та незаконне використання власниками квартири гарячої води поза приладами обліку. У зв`язку з цим, відповідно до умов попереднього договору відповідач зобов`язаний повернути грошові кошти у розмірі 369720 гривень, отримані ним за цим договором. 02 березня 2021 року відповідачу була направлена досудова вимога з проханням у добровільному порядку повернути кошти. Проте, відповідач грошові кошти не повертає. Просить суд ухвалити рішення, яким стягнути з відповідача на його користь: - 369720 гривень - кошти, сплачені в якості авансу за попереднім договором; - 7450 гривень - витрати на юридичну перевірку об`єкта нерухомості перед купівлею та супровід угоди купівлі-продажу; - 2000 гривень та 3697 гривень - витрати на нотаріальні дії; - 5846 гривень - витрати на банківські послуги, пов`язані з орендою сейфових скриньок для зберігання грошових коштів. Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 29 квітня 2021 року відкрито спрощене позовне провадження з повідомленням сторін. Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 29 квітня 2021 року заяву позивача про забезпечення позову задоволено частково. Постановою Київського апеляційного суду від 27 вересня 2021 року ухвалу Солом`янського районного суду м. Києва від 29 квітня 2021 року залишено без змін. Протокольною ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 25 квітня 2023 року відмовлено в поновленні строку на подачу заяви про збільшення розміру позовних вимог та відмовлено в прийняті заяви про збільшення розміру позовних вимог. Позивач та його представник у судовому засіданні підтримали заявлені вимоги та просили їх задовольнити. Зазначили, що перед укладенням основного договору позивач ще раз захотів оглянути квартиру. У результаті огляду було виявлено втручання в систему гарячого водопостачання будинку. Відповідач про наявність такого недоліку позивача не попереджав. Згодом експлуатуючою компанією було встановлено порушення та складено відповідний акт. У зв`язку з цим, основний договір не було укладено. Враховуючи, що сплачена сума за попереднім договором, є авансом, вона має бути повернута позивачу. Представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, підтримав викладене у письмових поясненнях (а.с. 74-77, 113-117). Пояснив, що переданий позивачем платіж виконував функцію способу забезпечення виконання зобов`язань, оскільки був виданий саме на підтвердження зобов`язання та на забезпечення його виконання. Про це сторони зазначили у п. 4 попереднього договору. Таким чином, зазначена сума має ознаки завдатку, вказані у ст. 570 ЦК України, а не авансу. Попереднім договором не передбачені зобов`язання про повідомлення позивача щодо готовності укладати основний договір та надати довідки від обслуговуючих організацій. Відповідач з`явився до приватного нотаріуса з пакетом документів та тим самим повністю виконав свої зобов`язання за попереднім договором. Разом з тим, основний договір не був укладений з вини позивача, який безпідставно відмовився від його укладання. Також, відповідач не скривав від позивача факт самовільного втручання, надавши останньому повний доступ до усіх інженерних мереж, обладнання та пристроїв, що розташовані у квартирі. Таким чином, майже за тиждень до дати укладення основного договору позивача було попереджено відповідачем про вказані недоліки квартири шляхом надання вільного доступу до усіх мереж квартири. Оскільки позивачем було прийнято одностороннє рішення про відмову від укладення договору, відповідач правомірно на підставі п. 9 попереднього договору залишив кошти в якості штрафу. Заслухавши пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, суд приходить до наступного. Судом встановлено, що [PERSON] є власником квартири [ADDRESS] . 31 жовтня 2020 року між сторонами був укладений попередній договір купівлі-продажу з реєстраційним номером № 17479 (а.с. 16). Відповідно до п. 1 цього договору сторони домовились у майбутньому, в строк до 19 лютого 2021 року включно укласти договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Пунктом 4 попереднього договору визначено, що з метою забезпечення виконання зобов`язання позивач передав відповідачу грошову суму в розмірі 369720 гривень. Факт отримання зазначених коштів стороною відповідача не заперечується. Пунктом 5 попереднього договору передбачено, що відповідач зобов`язувався попередити про недоліки, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням квартиру. Сторона позивача зазначає про те, що 13 лютого 2021 року під час огляду квартири було виявлено самовільне втручання в мережу гарячого водопостачання та незаконне використання власником квартири гарячої води поза приладами обліку. Листом Структурного підрозділу «Енергозбут» КП виконавчого органу Київради (КМДА) «Київтеплоенерго» від 25 березня 2021 року доведено до відома ТОВ «Будсервісцент-Комфорт» про те, що при обстеженні квартири [ADDRESS] було виявлено, що квартира самовільно приєднана до мережі гарячого водопостачання будинку та використовує теплоносій на підігрів квартири (через систему тепла підлога) без урахування лічильника. Вищевказана ситуація є порушенням правил використання внутрішньо будинкової системи ГВП, яка знаходиться на балансі ТОВ «Будсервісцент-Комфорт». Для подальшого без аварійного, якісного функціонування внутрішньо будинкової системи ГВП та коректних розрахунків за ГВП зобов`язано власника квартири [ADDRESS] від`єднати самовільне підключення до системи ГВП та демонтувати систему тепла підлога, яка підключена до будинкової системи ГВП (а.с. 21). Позивач у судовому засіданні зазначив, що 19 лютого 2021 року він зустрівся з відповідачем у приватного нотаріуса, проте основний договір не був укладений у зв`язку із невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за попереднім договором. Зокрема, відповідачем не було попереджено про недоліки квартири, а саме самовільне втручання в мережу гарячого водопостачання та незаконне використання власниками квартири гарячої води поза приладами обліку. Сторона відповідача, заперечуючи доводи позивача, вказує на те, що відповідач не скривав від позивача недоліки квартири, надавши останньому повний доступ до усіх інженерних мереж, обладнання та пристроїв, що розташовані у квартирі. Таким чином, майже за тиждень до дати укладення основного договору позивача було попереджено відповідачем про вказані недоліки квартири шляхом надання вільного доступу до усіх мереж квартири. Разом з тим, суд не приймає до уваги зазначені твердження сторони відповідача, оскільки недоліки були виявлені під час обстеження квартири працівниками дільниці контролю договірних умов побутових споживачів РВЗ № 1 КП «Київтеплоенерго», які є фахівцями у відповідній галузі. Позивач у судовому засіданні зазначив, що відповідач його про вказані недоліки не повідомляв. Суд вважає, що вимоги позивача ґрунтуються на законі. Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно з ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.. Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Сторона відповідача зазначає, що переданий позивачем платіж виконував функцію способу забезпечення виконання зобов`язань, оскільки був виданий саме на підтвердження зобов`язання та на забезпечення його виконання. Про це сторони зазначили у п. 4 попереднього договору. Таким чином, зазначена сума має ознаки завдатку, вказані у ст. 570 ЦК України, а не авансу. Статтею 570 ЦК України визначено, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Аванс - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору, а є грошова сума, яка перераховується згідно договору наперед, у рахунок майбутніх розрахунків, зокрема, за роботи які мають бути виконані, при цьому аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила лише у випадку невиконання зобов`язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі № 910/12382/17. Частиною 1 ст. 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У ст. 77 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. За нормами ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 89 ЦПК України). Вбачається, що відповідачем було порушено п. 5 попереднього договору, а саме не попередження про недоліки, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням квартиру. Таким чином, відповідачем зобов`язання за попереднім договором не виконані. За таких обставин, сплачені позивачем грошові кошти у сумі 369720 гривень за попереднім договором є авансом та підлягають поверненню позивачу. За таких обставин, вимога про стягнення коштів, сплачених в якості авансу, у розмірі 369720 гривень підлягає задоволенню. Позивач також просить суд стягнути з відповідача витрати, а саме: - 7450 гривень - витрати на юридичну перевірку об`єкта нерухомості перед купівлею та супровід угоди купівлі-продажу; - 2000 гривень та 3697 гривень - витрати на нотаріальні дії; - 5846 гривень - витрати на банківські послуги, пов`язані з орендою сейфових скриньок для зберігання грошових коштів. У матеріалах справи міститься довідка приватного нотаріуса Майдибура О.В. від 31 жовтня 2020 року, з якої вбачається, що на підставі ст. 31 Закону України «Про нотаріат» за вчинення нотаріальних дій, а саме при посвідченні попереднього договору за реєстровим № 17479 від 31 жовтня 2020 року сплачено 2000 гривень за нотаріальні послуги та сплачено 1 % державне мито від суми договору, що складає 3697 гривень 20 копійок, відповідно до Декрету «Про державне мито» (а.с. 33). Враховуючи, що основний договір між сторонами не укладено у зв`язку з не виконанням відповідачем зобов`язань за попереднім договором, стягненню з відповідача підлягають понесені позивачем витрати на нотаріальні дії в розмірі 5697 гривень. Разом з тим, вимоги про стягнення з відповідача витрат на юридичну перевірку об`єкта нерухомості перед купівлею та супровід угоди купівлі-продажу, а також витрат на банківські послуги, пов`язані з орендою сейфових скриньок для зберігання грошових коштів, не підлягають задоволенню, оскільки суду не надано доказів, що такі витрати понесені позивачем з вини відповідача та підлягають стягненню. З огляду на наведене, позов підлягає задоволенню частково. З урахуванням часткового задоволення вимог позивача та відповідно до ст. 141 ЦПК України, стягненню з відповідача на користь позивача також підлягає судовий збір у розмірі 3754 гривні 17 копійок.

Outcome: partial