Jurisdiction: civil
Date: 2023-04-02 00:00:00

05 січня 2023 року [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] про стягнення коштів за попереднім договором оренди землі. Ухвалою суду від 19 січня 2023 року провадження у справі відкрите. Представник позивача адвокат Рой І.В. в судовому засіданні позов підтримала, просила стягти з відповідача на користь позивача грошові кошти в сумі 29129 грн. за попереднім договором оренди та судові витрати. [PERSON] про час і місце судового засідання повідомлений належним чином, про що свідчить зворотне повідомлення про отримання судової повістки в матеріалах справи, причину неявки відповідач суду не повідомив, а також не надав відзив на позовну заяву. Судом встановлено, 20 січня 2021 року між [PERSON] та [PERSON] укладено попередній договір оренди землі. Відповідно до умов вказаного договору сторони зобов`язуються протягом строку і на умовах, встановленим цим попереднім договором, укласти в майбутньому договір оренди землі, за яким [PERSON] буде виступати орендарем, а [PERSON] орендодавцем земельної ділянки площею 2,9698 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5320484400:00:004:0283. Земельна ділянка належить відповідачу на праві власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом. Станом на дату підписання договору земельна ділянка перебувала в оренді згідно договору оренди, укладеного між відповідачем та ТОВ «Агрофірма ім. Довженка», строк дії договору оренди до 31.12.2023 року. Відповідно до п. 2.1.1 попереднього договору - до закінчення строку дії договору оренди землі з ТОВ «Агрофірма ім. Довженка» відповідач взяв на себе зобов`язання не підписувати ніяких додаткових угод, як суттєво змінюють його - умови, зокрема , але не виключно, додаткові угоди, які продовжують строк договору оренди землі. Відповідно до п. 3.1. вказаного попереднього договору - протягом періоду дії даного договору і до дати підписання основного договору [PERSON] сплачує [PERSON] грошові кошти в сумі 15000 грн 00 коп. Відповідно до п. 4.2. вказаного договору - у випадку відмови або ухилення [PERSON] від укладення Основного договору, а також випадку порушення умов попереднього договору, зокрема, але не виключно п. 2.1.1. [PERSON] протягом 3 (трьох) календарних днів зобов`язується повернути [PERSON] суму коштів, указану в п. 3.1., а також пеню в розмірі 1 (одного) % за кожен день з дати підписання договору та 30% річних від суми коштів, вказаної в п. 3.1 договору. 20 січня 2021 року в с. Лютенька відповідач отримав грошові кошти в сумі 15000 грн відповідно до умов договору, що підтверджується розпискою про отримання даних коштів. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно [PERSON] 02 березня 2022 року уклав з ТОВ «Агрофірма ім. Довженка» додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якого було змінено строк оренди землі на 24 роки. Отже, відповідач не виконав умов договору, укладеного між позивачем та відповідачем, в тому числі п. 2.1.1 договору. Також відповідач з 02 березня 2022 року приховав від позивача факт укладання додаткових угод з ТОВ «Агрофірма ім. Довженка», ухиляючись від виконання умов попереднього договору оренди землі. Законодавче обґрунтування прийнятого рішення: Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України). Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі (абзац 4 частини першої статті 635 ЦК України). Згідно з ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Згідно ч.1 ст.205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до абзацу 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (ст. 14 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній на момент укладення попереднього договору оренди землі від 20 січня 2021 року). Тлумачення вказаних норм свідчить, що: під формою правочину розуміється спосіб вираження волі сторони (сторін) та/або його фіксація. Значення форми правочину полягає не тільки в забезпеченні його достовірності, сприйняття іншими особами, що має істотне значення під час вирішення спорів, а часто і його чинності. Законодавець передбачив тільки дві форми правочинів - усну та письмову (електронну); під державною реєстрацією правочину розуміється офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину. Варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми. З урахуванням змісту абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України та ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення попереднього договору оренди землі від 20 січня 2021 року) попередній договір оренди землі мав бути вчинений у письмовій формі.\~Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Абзацом 4 частини першої статті 635 ЦК України зазначено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону, чинній на час виникнення спірних правовідносин договір оренди землі укладається в письмовій формі. Таким чином, стаття 14 Закону України «Про оренду землі» зазначає про укладення договору оренди в письмовій формі, враховуючи абзац 4 частини першої статті 635 ЦК України попередній договір укладається у письмовій формі і законодавство не вимагає державної реєстрації такого договору. Також попередні договори не підлягають реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Законодавством не встановлено можливості проведення державної реєстрації прав на підставі попереднього договору, оскільки сторона попереднього договору, яка могла зареєструвати речове право в Реєстрі, на момент проведення цієї реєстрації не отримує жодного титулу (прав) на об`єкт, що очевидно, не відповідає дійсним цілям та намірам інституту державної реєстрації. Тобто, жодним чином не відбувається офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття речових прав на нерухоме майно. Законодавство не встановлює заборон (обмежень) щодо укладення договорів на майбутнє, більш того сама конструкція статті 635 ЦК України містить формулювання «укласти договір в майбутньому», що, очевидно, є диспозитивною нормою і правовою можливістю її застосовувати. Вказане твердження відповідає правовій позиції\~Постанови Верховного Суду від 17 листопада 2021 року у справі № 172/1159/20 (провадження № 61-14612св21) З урахуванням змісту абзацу 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України та ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення попереднього договору оренди землі від 20 січня 2021 року) попередній договір оренди землі мав бути вчинений у письмовій формі. Станом на 20 січня 2021 року в законодавстві була відсутня вимога про необхідність проведення державної реєстрації попереднього договору оренди землі. Отже, попередній договір оренди землі від 20 січня 2021 року між [PERSON] та [PERSON] вчинений в письмовій формі, особисто підписаний сторонами, і тому вважається укладеним, оскільки не підлягає обов`язковій державній реєстрації. Що стосується вимоги позивача про стягнення пені та 30 відсотків річних за порушення попереднього договору оренди землі та його розміру, суд виходить з наступного. Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (абзац 1 ч. 1 ст. 635 ЦК України). Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 4 ст. 635 ЦК України). Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України). Тлумачення ст. 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: 1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; 2) розірванні договору в судовому порядку; 3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; 4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; 5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України). Тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечуватися виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання: договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Причому це може відбуватися як під час укладення договору для забезпечення виконання зобов`язання, так і після, але до виконання тих зобов`язань, які виникли на його підставі. Не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього); недоговірних зобов`язань, що не характерно, проте положеннями статті 549 ЦК не виключається; позитивних та негативних зобов`язань. Як правило, неустойка встановлюється для забезпечення позитивних зобов`язань, які передбачають вчинення певних дій (передача речі, сплата грошовитих коштів та ін.). Сутність негативних зобов`язань полягає в тому, що предметом виконання є утримання від дій, і зобов`язання виконується протягом усього часу його існування. Негативні зобов`язання можуть бути забезпечені тільки за допомогою штрафу, адже після порушення такого зобов`язання необхідність стимулювати його виконання шляхом нарахування пені, як це може мати місце при позитивних зобов`язаннях, не призведе до очікуваного результату, тобто його виконання. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України). Судом встановлено, що [PERSON] має заборгованість перед [PERSON] в сумі 15000 грн. за попереднім договором оренди землі, яку не повертає без поважних причин, тому вважає, що позов в цій частині підлягає повному задоволенню. Суд також вважає, що підлягають стягненню інфляційні втрати, оскільки вони нерозривно пов`язані з основним зобов`язанням і входять до складу грошового зобов`язання, тому суд погоджується з розрахунком позивача стосовно стягнення інфляційного збільшення в сумі 5338.59 грн. Стосовно стягнення пені за прострочку виконання зобов`язання, суд, провівши відповідний розрахунок, встановив, що розмір пені, яка підлягає до стягнення, в декілька разів перевищує розмір самого грошового зобов`язання, що не відповідає засадам розумності, є недопустимим і суперечить нормам чинного законодавства, тому суд вважає за необхідне зменшити розмір пені до суми, заявленої в позові 8790.41 грн. Виходячи із встановлених фактичних обставин справи, вимог чинного законодавства, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність та взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку, що позивач вправі вимагати захисту своїх прав в судовому порядку шляхом повернення коштів, виплачених відповідачу за попереднім договором оренди, оскільки останній порушив його умови і відмовився від виконання договору та наявність правових підстав для стягнення в примусовому порядку пені та 30 відсотків річних, як це передбачено умовами договору та чинним законодавством. Також підлягають задоволенню позовні вимоги [PERSON] про стягнення на його користь судових витрат, які складаються зі сплати судового збору на час постановлення рішення суду.

Outcome: approved