Jurisdiction: civil
Date: 2023-04-11 00:00:00

03.11.2022\~рокуТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА» звернулося до Балтського районного суду Одеської області з позовом до [PERSON] , ПП «Левчик», про визнання договору оренди землі недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права оренди. Ухвалами від 11.11.2022 року провадження по даній цивільній справі відкрите, постановлено проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження та задоволено клопотання позивача про витребування доказів. 07.12.2022 року на адресу суду надійшла заява від позивача про забезпечення позову, яка ухвалою Балтського районного суду Одеської області від 07.12.2022 року була задоволена. 27.12.2022 року від позивача надійшла заява про зміну предмету позовних вимог. Ухвалою Балтського районного суду Одеської області від 19.01.2023 року закрите підготовче провадження в даній цивільній справі та призначено справу до судового розгляду по суті із врахуванням зміни предмету позову. На обґрунтування позовних вимог ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» зазначило, що 19.05.2006 року між ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА» та [PERSON] був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого [PERSON] надала, а позивач прийняв в платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,44 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0107, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, строком на 15 років, який діяв по 20.12.2022 року. 20.12.2007 року зазначений вище договір був зареєстрований у Балтському районному відділі Одеської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040751400614. З інформаційної довідки 312327603 від 13.10.2022 року позивачу стало відомо про те що 19.08.2022 року [PERSON] та ПП «Левчик» уклали договір оренди землі № б/н щодо земельної ділянки площею 1,4372 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0107, а державний реєстратор Новак Сергій Сергійович Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області на підставі прийнятого ним рішення індексний номер 64626945 від 29.08.2022 року здійснив в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ПП «Левчик» на зазначену земельну ділянку (запис про інше речове право 47708317 від 24.08.2022 року). Укладання між [PERSON] та ПП «Левчик» договору оренди землі № б/н від 19.08.2022 року, щодо земельної ділянки площею 1,4372 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0107 є незаконним, а перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для розірвання договору. Листом № П-ВЛ-МАР-1 від 08.11.2022 року позивач повідомив [PERSON] про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект відповідної додаткової угоди від 19.12.2022 року до нього. [PERSON] надала відповідь від 05.12.2022 року в якій зазначила про те, що позивач належно виконував свої обов`язки за договором оренди землі № Б/Н від 19.05.2006 року, а також про те, що вона згодна з умовами наданої додаткової угоди від 19.12.2022 року до даного договору оренди землі та бажає її укласти з ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА». Однак, [PERSON] не повернула підписану зі свого боку додаткову угоду від 19.12.2022 доку на адресу позивача, і уклала спірний договір з ПП «ЛЕВЧИК», за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди, що був укладений з ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА» та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення позивачем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк. Враховуючи вищевикладене, позивач просить визнати укладеною додаткову угоду № МАР-1 від 19.12.2022 року до договору оренди землі № Б/Н від 19.05.2006 року, визнати відсутнім право оренди ПП «Левчик» та припинити державну реєстрацію права оренди ПП «Левчик» на вказану земельну ділянку. А також позивач просив стягнути з відповідачів судові витрати на користь ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА» у розмірі 6202,50 грн. та повернути судовий збір в розмірі 2481 грн., так як під час подачі позову судовий збір був сплачений за три позовні вимоги. Представник позивача в судове засідання не з`явився, надавши заяву про розгляд справи за його відсутності. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явилася, надіславши телефонограму про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги визнала. Представник відповідача ПП «Левчик» в судове засідання не з`явився, не повідомивши суд про причину своєї неявки, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення. Суд, заслухавши доводи сторін, дослідивши докази, що наявні в матеріалах справи, дійшов такого висновку. Відповідно до ч. 1 ст.\~4\~ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно зі ст.\~15\~ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України. Згідно ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. В силу ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Згідно ст. 1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. В силу ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно норм ст. ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договорів) договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації. Ст. 202 ЗК України передбачено, що державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом. Наказом Державного комітету України по земельним ресурсам № 135 від 23.05.2003 року «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру удосконалення структури державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 травня 2003 року за № 408/7729, який діяв до 01.01.2013 року, реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює ДП ««Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах». Повноваження були покладені на ДП «Центр ДЗК». Судом встановлено, що 19.05.2006 року між ТОВ «Агрофірма\~Хлібна Нива» та [PERSON] було укладено договір оренди землі, щодо земельної ділянки, площею 1,44 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0107, розташованої на території Оленівської сільської ради, строком на 15 років, який був зареєстрований 20.12.2007 року у Балтському РВ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040751400614. 19.08.2022 року між [PERSON] та ПП «Левчик» було укладено договір оренди земельної ділянки, яка розташована в с. Оленівка Балтського району Одеської області, кадастровий номер 5120685000:01:002:0107, площею 1,4372 га, строком на 15 років. Державним реєстратором Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак Сергієм Сергійовичем на підставі вказаного договору винесено рішення індексний номер 64626945 від 29.08.2022 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про інше речове право № 47708317 від 24.08.2022 року про реєстрацію речового права права оренди земельної ділянки, площею 1,4372 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0107, строком на 15 років. Позивач повідомив [PERSON] про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект відповідної додаткової угоди від 19.12.2022 року до нього, що вбачається з копії листа № П-ВЛ-МАР-1 від 08.11.2022 року. [PERSON] надала відповідь від 05.12.2022 року в якій зазначила про те, що позивач належно виконував свої обов`язки за договором оренди землі № Б/Н від 19.05.2006 року, а також про те, що вона згодна з умовами наданої додаткової угоди від 19.12.2022 року до даного договору оренди землі та бажає її укласти з ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА». Згідно із ч. 1 ст.\~626\~ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України). Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Згідно зі ст.\~792\~ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Ст.\~1\~ЗУ «Про\~оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі ст.\~13\~ЗУ «Про\~оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У ч. 1 ст.\~777\~ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права. Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до ч. ч. 1-5 ст.\~33\~цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.\~До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Згідно з ч. ч. 6-8 ст.\~33\~ЗУ «Про\~оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст.\~33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою\~статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»). У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста\~статті 33 Закону України «Про оренду землі»). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди, що й було дотримано ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива». Отже, для застосування ч. 1 ст.\~33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч. ч. 2-5 цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця повідомив орендаря про бажання укласти додаткову угоду. Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 26.10.2022 року у справі № 178/291/20. Враховуючи, що позивач у встановлений законом строк повідомив про свій намір поновити договірні відносини, до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди до договору оренди землі, належним чином виконував обов`язки за договором оренди, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, відповідач [PERSON] протягом місяця заявила про своє бажання укласти додаткову угоду, тому суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання укладеною додаткової угоди. Зважаючи на те, що станом на дату укладення договору оренди землі від 19.08.2022 року, укладеного між [PERSON] та ПП «Левчик» земельна ділянка вже перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива», [PERSON] не мала права повторно передавати її в оренду відповідачу ПП «Левчик», тому визнання не дійсним договору оренду земельної ділянки від 19.08.2022 року не є ефективним способом захисту прав позивача. За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном правом оренди шляхом реєстрації цього права). Тому належним способом захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Позивач просив повернути судовий збір в розмірі 2481 грн. посилаючись на те, що під час подачі первісної позовної заяви ним було сплачено судовий збір в сумі 7443 грн., тобто за три вимоги, а в заяві про зміну предмету позовних вимог заявлено 2 позовні вимоги. Однак із заяви про зміну предмету позовних вимог вбачається, що позивач просив визнати укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнати відсутнім право оренди, а також просив зазначити в резолютивній частині рішення підстави для державної реєстрації припинення права оренди, тому клопотання про повернення судового збору не підлягає задоволенню, оскільки так і залишились заявлені три вимоги. Питання про\~розподіл судових\~витрат суд\~вирішує на\~підставі ч.\~1\~ст.\~141\~ЦПК України,\~згідно якої\~судовийзбір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог . Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача. Таким чином, належить стягнути у рівних частинах з відповідачів на користь позивача судовий збір у розмірі 8683,50грн., а саме судовий збір в сумі 7443 грн. за подання до суду позовної заяви та 1240,50 грн. за подання заяви про забезпечення позову, які позивач просить стягнути на його користь. На підставі\~вищевикладеного,\~

Outcome: approved