Jurisdiction: civil
Date: 2023-04-10 00:00:00

Позивач [PERSON] у лютому 2021 року звернулася до суду з позовною заявою до відповідачів, в якій з урахуванням уточнення просила наступне: - визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна Максима Анатолійовича (як державного реєстратора) про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу), індексний номер 51407605 від 02.03.2020 року, час 11:13:53 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», код ЄДРПОУ 35326253, двокімнатної квартири [ADDRESS] (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2043955480000), у відповідності з яким у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснювався запис про право власності № 3574255; - визнати незаконним та скасувати у Державному реєстрі прав на нерухоме майно запис про право власності № 35742550 (26.02.2020 19:32:18) за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», код ЄДРПОУ 35326253, двокімнатної квартири [ADDRESS] (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2043955480000), здійснений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним Максимом Анатолійовичем (як державним реєстратором) у відповідності з його рішенням про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу), індексний номер 51407605 від 02.03.2020, 11:13:53, з поновленням у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право власності [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , та [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] ; - визнати за [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , право власності на 1/2 частину двокімнатної квартири [ADDRESS] ; - визнати за [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , право власності на 1/2 частину двокімнатної квартири [ADDRESS] ; - витребувати квартиру [ADDRESS] від Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», код ЄДРПОУ 35326253, у власність [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , та [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] . У підтвердження своїх вимог позивач зазначила, що вона проживає та зареєстрована у [ADDRESS] . Зазначена квартира є двокімнатною та придбана позивачем та її чоловіком [PERSON] у рівних частках на підставі договору купівлі-продажу від 07 квітня 2006 року. Вказана квартира частково придбана за кредитні кошти внаслідок укладення між [PERSON] та ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» Договору про іпотечний борг № 09-0856/2-1 від 07 квітня 2006 року на суму 60 000,00 дол. США, що в еквіваленті за курсом НБУ становило 303 000,00 грн. Кредит забезпечувався іпотекою придбаної квартири, що оформлялось Іпотечним договором № 09-0857/3-1 від 07 квітня 2006 року. Квартира за адресою: [ADDRESS] є для позивача та її чоловіка [PERSON] єдиним житлом. [INFO] у позивача із чоловіком [PERSON] народилась спільна дитина - донька [PERSON] , яка зареєстрована і проживає у цій же квартирі. Проте, за заявою відповідача від 26 лютого 2020 року у цей день приватний нотаріус КМНО Юдін М.А. о 19:32:08 на підставі іпотечного застереження у Іпотечному договорі № 09-08/3-1 від 07 квітня 2006 року перереєстрував на ТОВ «Кредитні ініціативи» право власності на вказану вище квартиру (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2043955480000), здійснивши запис № 35742550. При цьому, у державному реєстрі зафіксовано, що підставою для внесення запису стало рішення цього нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), ідентифікаційний номер 51407605 від 02 березня 2020 року, прийняте об 11:13:53. Позивач уважає, що перереєстрація права власності їхньої квартири на відповідача ТОВ «Кредитні ініціативи» є незаконною, оскільки проведена у період чинності мораторію на відчуження майна громадян, яке виступає, як забезпечення зобов`язань громадян за споживчими кредитами, наданими в іноземній валюті. Зокрема позивач вказує, що іпотечна квартира є забезпеченням (іпотекою) за споживчим кредитом у іноземній валюті, її площа не перевищує 140 кв.м. (становить 42,4 кв.м.); вона є єдиним житлом позивача [PERSON] , її чоловіка [PERSON] та їх дитини, згоди на відчуження (перереєстрацію) квартири останні не надавали. Окрім того, додає, що Іпотечним договором № 09-0857/3-1 від 07 квітня 2006 року встановлено 40-каденний термін після направлення іпотекодавцям повідомлення про порушення можливості звернення стягнення на предмет іпотеки. Однак, поштові відправлення на адресу іпотекодавців ТОВ «Кредитні ініціативи» здійснювались 24 січня 2020 року (за 33 дні до державної реєстрації). У повідомленнях ТОВ «Кредитні ініціативи» сума боргу без будь-яких розрахунків визначена у 130 572,99 дол. США. Однак, рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 25 серпня 2011 року у справі № 2-2997/11 за позовом ПАТ «Комерційний промислово-інвестиційний банк» до [PERSON] зафіксована сума до стягнення за невиконаними зобов`язаннями 522 723,77 грн. Скориставшись правом звернення до суду для стягнення усієї суми заборгованості, банк скористався договірною опцією про зміну строку виконання зобов`язання. Також, Приватний нотаріус Юдін М.А., не повідомив іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки та прийняв рішення про державну реєстрацію без оцінки вказаного майна. До того ж, позивач акцентує увагу, що у спірній квартирі народилася її з [PERSON] спільна донька [PERSON] , [INFO] , яка офіційно і зареєстрована у ній, що виключає можливість проведення перереєстрації права власності без згоди Служби у справах дітей та сім`ї Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації. За вказаним позовом ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 01.03.2021 відкрито загальне позовне провадження по справі. У листопаді 2021 року третя особа по справі [PERSON] звернувся до суду із самостійними позовними вимогами щодо предмета спору, в яких з урахуванням уточнення просив про задоволення аналогічних позовних вимог, що заявлені позивачем [PERSON] , із аналогічних підстав. У судовому засіданні представник позивача, який також є представником третьої особи із самостійними вимогами [PERSON] , позови своїх довірителів з урахуванням уточнення підтримав у повному обсязі та просив задовольнити з підстав, що вказані в уточнених позовних заявах. У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Кредитні ініціативи» у задоволенні позову просив відмовити у повному обсязі з підстав, що позивач і третя особа є сторонами Іпотечного договору № 09-0857/3-1 від 07 квітня 2006 року, в якому вони погодили, що у разі неналежного виконання умов кредитних та/або іпотечного договорів, у кредитора виникає право звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Таким чином, між сторонами погоджено та укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя у формі іпотечного застереження, яке міститься у іпотечному договорі. Вартість квартири є нижчою за суму заборгованості за договором кредиту. На думку представника відповідача, положення дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані в даному випадку, адже йде мова про звернення стягнення у добровільному порядку, в той час як положення закону розповсюджуються на примусовий спосіб звернення стягнення. Відповідач Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін М.А.у судове засідання не з`явився, про час та місце повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив. Представник третьої особи Служби у справах дітей та сім`ї Оболонської районної в м. Києві державної адміністрації у судове засідання не з`явився, про час та місце повідомлявся належним чином, надав заяву про розгляд справи без його участі. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд уважає, що позов необхідно задовольнити з огляду на таке. Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. 26 лютого 2020 року Приватний нотаріус КМНО Юдін М.А. о 19:32:08 на підставі іпотечного застереження у Іпотечному договорі № 09-08/3-1 від 07 квітня 2006 року перереєстрував на ТОВ «Кредитні ініціативи» право власності на квартиру [ADDRESS] , що належала позивачу [PERSON] та третій особі [PERSON] в рівних частках на підставі Договору купівлі-продажу від 07 квітня 2006 року (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2043955480000), здійснивши запис № 35742550. При цьому, у державному реєстрі зафіксовано, що підставою для внесення запису стало рішення цього нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), ідентифікаційний номер 51407605 від 2 березня 2020 року, прийняте об 11:13:53. 07 квітня 2006 року між [PERSON] та ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», правонаступником якого є відповідач ТОВ «Кредитні ініціативи», було укладено Договір про іпотечний борг № 09-0856/2-1, відповідно до умов якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування грошові кошти в сумі 60 000,00 доларів США, що в еквіваленті за курсом НБУ складає 303 000,00 грн, на придбання нерухомого майна - квартиру [ADDRESS] . У забезпечення виконання умов Договору про іпотечний борг № 09-0856/2-1, 07.04.2006 між позивачем, третьою особою [PERSON] та ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», правонаступником якого є відповідач ТОВ «Кредитні ініціативи», укладено Іпотечний договір № 09-0857/3-1, посвідчений приватним нотаріусом Старостіною Н.С. (запис у реєстрі № 1149), відповідно до умов якого позичальник [PERSON] та його дружина позивач [PERSON] передали банку в іпотеку: квартиру [ADDRESS] . Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначена Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015, що був чинним на момент виникнення спірних правовідносин. Відповідно до підпунктів 1, 2, 3 пункту 61 Порядку № 1127 від 25.12.2015, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату; довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Частиною 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, шо за наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень. Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог заставодержателя. Відповідно до Розділу 5 Іпотечного договору № 09-0857/3-1 від 07.04.2006, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцями зобов`язань, передбачених основним договором, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі порушення іпотекодавцями обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: за рішенням суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Згідно ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 07.04.2006), іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Відповідно до п. 61 Постанови Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» протягом дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яким є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, також подається заява, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України «Про нотаріат», крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід`ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця. Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 11 квітня 2018 року по справі № 554/14813/15-ц (провадження № 14-66 цс 18) вказала, що суди першої й апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункти 5.2.1 і 5.2.2 пункту 5.2 договору іпотеки). Проте, як встановили суди, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у матеріалах справи відсутні. А тому прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є. протиправним. Велика Палата Верховного Суду з такими висновками судів погоджується. Верховний Суд у Постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 367/7589/15-ц зробив висновок про те, що відповідно до норми закону, яка діяла на момент укладення іпотечного договору, передача права власності на предмет іпотеки була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема, зазначивши, що суди не звернули уваги, що відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Такого ж висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, зазначивши, що Закон N 898-ІV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. Відповідно до абз. 4 ч. 1 ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву. З матеріалів справи не вдається встановити, що приватний нотаріус КМНО Юдін М.А. повідомляв позивача та третю особу про проведення державної реєстрації за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на належне їм нерухоме майно. Окрім того, Іпотечним договором № 09-0857/3-1 від 07 квітня 2006 року встановлено 40-каденний термін після направлення іпотекодавцям повідомлення про порушення можливості звернення стягнення на предмет іпотеки. Однак, поштові відправлення на адресу іпотекодавців ТОВ «Кредитні ініціативи» здійснювались 24 січня 2020 року (за 33 дні до державної реєстрації). Також у матеріалах справи відсутній звіт про оцінку іпотечного майна, що є обов`язковим для вчинення реєстраційних дій щодо такого майна. Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» вказано, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи. Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи, спірна квартира станом на день вчинення оспорюваних реєстраційних дій (26.02.2020) підпадала під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, загальна площа не перевищує 140 кв. м., використовується як місце постійного проживання позивача та третьої особи, та іншого майна у їхній приватній власності не знаходиться. Верховний Суд у справі № 465/1310/17 від 31.10.2018 зробив висновок про те, що дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення, зокрема, зазначивши, що звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна. Отже, визначальним при вирішення спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна. Отже, дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке забезпеченням за валютними кредитами розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення. Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду викладеної у Постанові від 20.11.2019 року у справі № 802/1340/18-а мораторій розповсюджується на позасудове звернення стягнення на іпотечне майно за ст. 37 Закону про іпотеку за валютним кредитом якщо житло єдине. Аналогічні висновки містяться у Постанові Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі № 759/20387/18, у Постанові Верховного Суду від 06 квітня 2020 року у справі № 760/7056/18 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18. Враховуючи вищенаведене та те, що у державного реєстратора були відсутні підстави для реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи», суд уважає правильним позов задовольнити у повному обсязі. Стосовно посилань позивача та третьої особи на відсутність дозволу органу опіки та піклування щодо вчинення реєстраційних дій відносно спірної квартири, в якій зареєстрована малолітня [PERSON] , [INFO] , суд звертає увагу сторін на норми ст. 9 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої іпотекодавець обмежується у розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При цьому ЦК України, як і спеціальний Закон України «Про іпотеку», не містять норм, які б зменшували або обмежували право членів сім`ї власника житла на користування приміщенням у разі передання його в іпотеку. Як вбачається з вищенаведеного, під час укладення Іпотечного договору № 09-0857/3-1 від 07 квітня 2006 року у квартирі, що є предметом іпотеки, не була зареєстрована донька позивача та третьої особи [PERSON] , [INFO] , оскільки вони народилися вже після укладення такого договору, тому дозвіл органу опіки та піклування для відчуження квартири не був потрібний. На підставі вищевикладеного та ст. 1, 3, 9, 33, 35-37 Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ст. 2, 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,

Outcome: approved