Jurisdiction: civil
Date: 2023-04-12 00:00:00

27.12.2022 до суду надійшла позовна заява [PERSON] до КП «ЖКС «Фонтанський». Позивач просить суд: - визнати неправомірною бездіяльність відповідача щодо ненадання або неналежного надання житлово-комунальних послуг відповідно до умов договору; - зобов`язати відповідача вчинити дії щодо проведення поточних та косметичних ремонтних робіт в першій парадній багатоквартирного будинку. 28.12.2022 відкрито спрощене позовне провадження без виклику сторін. Відповідач повідомлений про розгляд справи, отримав судову кореспонденцію 23.01.2023. Відзив на позов не подав. Клопотання про розгляд справи в іншому порядку не надходило. Позов обґрунтовано тим, що [PERSON] проживає в будинку, що на [ADDRESS] . Власником квартири є [PERSON] , в якої [PERSON] з 01.06.2019 винаймає квартиру на підставі договру оренди. Отже, позивач є споживачем комунальних послуг, які надаються відповідачем, як управителем будинку, відповідно до договору №933 від 27.06.2019 «Про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою [ADDRESS] ». Позивач вчасно сплачує житлово-комунальні послуги, однак відповідач свої зобов`язання з надання цих послуг виконує неналежним чином, зокрема не проводить поточні та косметичні ремонтні роботи в достатній кількості та якості, які визначені в договорі. Більше 15 років не проводидись поточні та косметичні ремонтні роботи, внаслідок чого на стінах є відлущення штукатурки, фарби, наявні сухі сліди протікання. Потребується вапняна побілка та фарбування стін, віновлення перил, відновлення елктроповодки, з`єднання електичних кабелів, проведення робіт з усунення отворів в стінах і обштукатурювання. Внаслідок незадовільного технічного стану під`їзду виникає грибок на стінах. Позивач звертався з цими питаннями до відповідача, однак його звернення залишені без виконання. Судом встановлено такі фактичні обставини справи. З 30.05.2019 [PERSON] є власником квартири [ADDRESS] . 01.06.2019 між [PERSON] (орендодавець) та [PERSON] (орендар) було укладено договір оренди зазначеної квартири. Строк оренди 1 рік з автоматичною пролонгацією цього строку у разі відсутності бажання у будь-якої із сторін щодо припинення даного договору (п. 4.1, 4.2 Договору). Комунальні послуги, які споживає орендар в квартирі, що орендується, оплачуються орендарем самостійно на підставі рахунків відповідних організацій та показників лічильників (п.6.1 Договору). 27.06.2019 між КП «Житлово-комунальний сервіс «Фонтанський» (Управитель) в особі директора [PERSON] та співвласників багатоквартирного будинку на [ADDRESS] в особі [PERSON] , що діє на підставі протоколу зборів Співвласників багатоквартирного будинку, було укладено договір № 933 «Про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою [ADDRESS] », за яким Управитель - КП «Житлово-комунальний сервіс «Фонтанський» зобов`язується надати Співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, а співвласники зобов`язуються оплачувати послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору (п.1.1 Договору). Послуга з управління полягає у забезпеченні Управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території. Послуга з управління, зокрема, включає поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку (п.1.2 Договору). [PERSON] звертався до КП «Житлово-комунальний сервіс «Фонтанський» щодо питань управління будинком та отримав наступні відповіді: - за результатами розгляду звернення [PERSON] від 30.03.2021, від 21.04.2021 надано відповідь (лист №М- 49/05-01 від 29.04.2021), що питання ремонту 1-ої парадної будинку буде розглянуто у 4 кварталі 2021 року; - за результатами розгляду запиту [PERSON] від 11.01.2022, відповідачем надано відповідь (лист №М-35/05-05 від 11.01.2022), що питання ремонту 1-ої парадної будинку буде розглянуто при формуванні плану робіт на 2022 рік. План робіт формується відповідно до звернень мешканців багатоквартирного будинку; - за результатами розгляду звернення [PERSON] від 27.01.2022, відповідачем надано відповідь (лист М-111/05-01 від 16.02.2022), що КП «ЖКС Фонтанський» проведено перерахунок за послуги з управлінням будинку у січні 2022 року. - за результатами звернення [PERSON] , відповідачем надано письмову відповідь (лист №М-386/05-01 від 08.07.2022), що План робіт з поточного ремонту формується відповідно до звернень мешканців будинку. В листі зазначено інформацію про заборгованість мешканців всього будинку за послуги з управління та звернуто увагу, що ремонт 1-ої парадної буде розглянутий після погашення повної заборгованості. -\~за результатами\~звернення [PERSON] ,\~відповідачем надано\~письмову відповідь\~(лист\~№М-415/05-01\~від 25.07.2022,\~що План\~робіт з\~поточного ремонту\~формується відповідно\~до звернень\~мешканців будинку.\~В листі\~зазначено інформацію\~про заборгованість\~мешканців всього\~будинку за\~послуги з\~управління та\~звернуто увагу, що ремонт 1-ої парадної буде розглянутий після погашення повної заборгованості. Позивач вважає,\~що він,\~як споживач\~повністю та\~вчасно сплачує\~комунальні послуги,\~які надаються\~відповідачем,\~тому має\~право вимагати\~від відповідача\~виконання ним\~умов договору\~№ 933\~від 27.06.2019\~«Про надання\~послуг з\~управління багатоквартирним\~будинком за\~адресою [ADDRESS] »,\~зокрема в\~частині,\~яка стосується\~обов`язку управителя\~будинку забезпечити\~поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, а саме під`їзду №1. Висновки суду. Предметом спору є бездіяльність управителя будинку щодо ненадання, неналежного надання житлово-комунальних послуг. Спобом захисту порушених прав та інтересів позивач обрав зобов`язання відповідача вчинити дії щодо проведення поточних та косметичних робіт в будинку. Отже, суд повинен надати правову оцінку діям відповідача, виходичя з наявних доказів у справі. Згідно з\~ч.\~1,\~2\~ст.\~509\~ЦК України\~зобов`язанням\~є правовідношення,\~в якому\~одна сторона\~(боржник)\~зобов`язана\~вчинити на\~користь другої\~сторони (кредитора)\~певну дію\~(передати\~майно,\~виконати роботу,\~надати послугу,\~сплатити гроші\~тощо)\~або утриматися\~від вчинення\~певної дії\~(негативне\~зобов`язання),\~а кредитор\~має право\~вимагати від\~боржника виконання\~його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (зокрема із договорів та інших правочинів) Відповідно до ст.\~626\~ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України). Відносини, що виникають у процесі надання споживачам послуг з управління багатоквартирним будинком регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги» та, відповідно до ст. 12 цього Закону, їх надання здійснюється виключно на договірних засадах. При цьому, згідно з ч.1 ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. Згідно з ч.1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Згідно з ч.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»: - житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг; - індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги; - послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору; - управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. [PERSON] зазначає, що він, як особа, яка за згодою власника квартири користується квартирою [ADDRESS] та отримує відповідні житлово-комунальні послуги для власних потреб, сплачує комунальні послуги, має право вимагати від управителя Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Фонтанський» виконання ним, взятих на себе договором № 933 обов`язків з належного утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку шляхом зобов`язання відповідача вчинити дії щодо проведення відповідних ремонтних робіт в під`їзді будинку. Визначаючи наявність у [PERSON] , передбаченого законом чи договором відповідного права вимагати від управителя вчинення певних дій, суд звертає увагу на те, що спільним майном багатоквартирного будинку, відповідно до ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» є приміщення загального\~користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Тобто, під`їзд будинку, відсутність проведення поточного ремонту в якому, як зазначає позивач порушує його права споживача житлово-комунальних послуг та змушує звернутися до суду з даним позовом, є спільним майном багатоквартирного будинку, а саме приміщенням загального користування. Однак, частина 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників будинку. Тобто, права співвласника на вказаний під`їзд в будинку [ADDRESS] закріплені законом лише за власником квартири [ADDRESS] - [PERSON] , однак не закріплені за орендарем її квартири [PERSON] . Крім того, стаття 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», серед житлово-комунальних послуг розділяє поняття житлової послуги - послуги з управління багатоквартирним будинком, яка включає: -забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; -купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; -поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; -інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку; та поняття комунальної послуги, а саме послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами. Аналогічно до норми закону, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку включений за Договором №933 від 27.06.2019 до складу послуги з управління, а не до комунальних послуг (п. 1.2 Договору). Тобто, не забезпечення проведення поточного ремонту під`їзду будинку, суд розглядає як порушення зобов`язаною особою порядку надання саме житлових послуг, а не порушення надання цією особою комунальних послуг. Закон України «Про житлово-комунальні послуги» в частині 4 ст. 8 встановлює обов`язки управителя, серед яких є, зокрема, обов`язок забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, від власного імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг. При цьому\~частина 7\~ст.\~18\~Закону України\~«Про житлово-комунальні\~послуги»,\~закріплює право\~співвласників багатоквартирного\~будинку або\~об`єднання співвласників\~багатоквартирного будинку,\~у разі\~невиконання управителем\~вимог цього\~Закону та\~договору, вимагати\~дострокового припинення\~договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. В свою чергу, відповідно до п.5 ч.2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», індивідуальний споживач зобов`язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами. Натомість, згідно з п. 9 ч.3 ст. 8 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», управитель має право у випадках та порядку, передбачених договором, припинити/призупинити надання послуг з управління у разі їх неоплати або оплати не в повному обсязі. Тобто, закон передбачає наявність у споживачів житлово-комунальних послуг та в управителя взаємних прав та обов`язків, відповідно до яких право індивідуальних споживачів вимагати, зокрема, проведення поточного ремонту, кореспондується їх обов`язком оплатити послуги з управління в повному обсязі та у визначені терміни, та залежить від наявності встановленя таких взаємних прав та обов`язків сторін у відповідному договорі. Так, пункт 2.4 Договору №933 від 27.06.2019 дійсно передбачає, зокрема, обов`язок управителя забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, від власного імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг. Також, п. 2.1 Договору №933 від 27.06.2019 передбачає, зокрема, право співвласників одержувати від управителя своєчасно та належної якості послугу з управління та право на усунення управителем протягом строку, встановленого договором або законодавством, виявлених недоліків у наданні послуги з управління. Це право, відповідно до п.2.2 Договору №933 від 27.06.2019 кореспондується обов`язком співвласників своєчасно здійснювати платежі за послугу управління, якому відповідає передбачене п. 2.3 Договору №933 від 27.06.2019 право управителя у випадках та порядку, передбачених договором, припинити/призупинити надання послуг з управління у разі їх неоплати або оплати не в повному обсязі. Проте, законодавство та Договір №933 від 27.06.2019 встановлюють лише взаємні права та обов`язки управиттеля і співвласників, але не містять норм, які встановлюють взаємні права та обов`язки управителя і орендарів нерухомого майна у відповідному будинку. При цьому, Верховний Суд в постанові від 02.09.2020 у справі № 906/884/19 виклав висновки за якими, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов`язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов`язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто, обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку. Отже, враховуючи принцип єдності суб`єктивних прав та юридичних обов`язків учасників правовідносин, який не тільки забезпечує відповідне правове становище особи, але і як наслідок, детермінує і певним чином спрямовує її юридично значущу поведінку, суд вважає, що в даному випадку право [PERSON] , як орендаря квартири, вимагати від управителя виконання ним своїх обов`язків за Договором № 933 від 27.06.2019, може виникнути лише в тому разі, якщо таке право передбачено в умовах укладеного [PERSON] правочину (договору оренди) з власником майна в будинку або з об`єднанням співвласників цього багатоквартирного будинку. Договору між [PERSON] та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку немає. Щодо договору оренди з власницею квартири [PERSON] , то суд звертає увагу на те, що предметом цього договору є передача позивачеві лише чітко визначеного нерухомого майна - квартири для проживання (п.2.1 Договору оренди). Обмеження щодо користування позивачем лише квартирою, заркіплені в п. 8.1 та 8.2 Договору оренди, якими передбачені права та обов`язки орендаря. Крім того, п.6.1 Договору оренди, передбачає обов`язок орендаря оплатити лише комунальні послуги, які спожиті ним в даній квартирі. Тобто, обов`язок оплачувати житлові послуги стосовно утримання спільного майна власників (під`їзду), які надає управитель, а відповідно і права вимагати належного виконання останнім своїх обов`язків щодо надання житлових послуг (зокрема, проведення поточного ремонту спільного майна багатоквартирного будинку) договір оренди не передбачає, що свідчить про відсутність у позивача, передбаченого законом чи договором кореспондуючого права вимагати виконання управителем своїх зобов`язань щодо надання житлової послуги у вигляді проведення поточного ремонту під`їзду будингку, яке в даному випадку мають співвласники даного багатоквартирного будинку або безпосередньо об`єднання співвласників цього багатоквартирного будинку, але які не заявляють відповідних вимог. Щодо відповідей відповідача на звернення [PERSON] , то суд вважає, що наявність таких реагувань не є доказом наявності у [PERSON] відповідних прав пред`являння вимог до відповідача як управителя будинку, а є виконанням обов`язку будь-якого підприємства, установи чи організації повідомляти громадян про наслідки розгляду їх заяв, скарг, пропозицій, що закріплено в ст. ст. 14-16 Закону України «Про звернення громадян». За таких обставин, суд вважає позов [PERSON] в частині вимог щодо зобов`язання відповідча провести потчні та косметичні ремонтні роботи в під`зді будинку [ADDRESS] необгрунтованим та відмовляє у їх задоволенні. Згідно з ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Встановивши відсутність порушення прав [PERSON] внаслідок відсутності відповідного ремонту під`їзду в будинку [ADDRESS] , суд вважає необгрунтованими також його вимоги щодо визнання неправомірною бездіяльності відповідача щодо ненадання або неналежного надання житлово-комунальних послуг, а тому відмовялє у задоволенні позову повністю.

Outcome: dismissed