Jurisdiction: civil
Date: 2023-03-28 00:00:00

21 листопада 2022 року [PERSON] засобами поштового зв`язку звернулася до суду з позовом до [PERSON] , в якому просить стягнути подвійний аванс за невиконання договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 08 лютого 2022 року в сумі 2000 доларів США, що еквівалентно 81100 грн. Обґрунтовано позов тим, що 08 лютого 2022 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: житлового будинку, загальною площею 69,8 кв.м, житловою площею 32 кв.м., та земельної ділянки, площею 0,0507 га, кадастровий номер 7410100000:02:025:5120, що знаходяться за адресою: [ADDRESS] . Строк укладення договору купівлі-продажу сторонами було визначено - не пізніше 20 березня 2022 року, ціна об`єкта - 882845 грн., що еквівалентно 31700 доларів США. Відповідно до пункту 4.1 договору покупець передає продавцю в рахунок належних за договором купівлі-продажу об`єкта платежів аванс у розмірі 27850 грн., що еквівалентно 1000 доларів США. Позивач на виконання умов вказаного договору передала відповідачу обумовлену суму авансу в доларах США. Однак, договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: [ADDRESS] , між сторонами не було укладено, оскільки такі мали недоліки, які власник не усунула згідно умов договору. Також, договором було передбачено, що, якщо продавець в зазначений термін не виконає всі зобов`язання за договором, він має повернути покупцю аванс та сплатити штраф у розмірі 27850 грн. 21 липня 2022 року позивач надіслала на адресу відповідача претензію з вимогою повернути сплачену суму авансу, однак відповідач її не отримала, у зв`язку з чим позивач звернулася до суду з даним позовом. Ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 13 грудня 2022 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження; визначено сторонам строк для подачі заяв по суті справи. Відповідач відзив на позов не подала. У судове засідання позивач не з`явилася, представник позивача подала заяву про розгляд справи за її відсутності, вказавши, що позовні вимоги підтримує та не заперечує проти заочного розгляду справи. Відповідач у судове засідання повторно не з`явилася, про дату, час і місце розгляду справи по суті сповіщалася завчасно і належним чином. Судова повістка відповідачу надсилалася за адресою її місця проживання, зареєстрованою у встановленому законом порядку. Суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає вимогам статті 280 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). На підставі частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне. 08 лютого 2022 року між [PERSON] (продавець) та [PERSON] (покупець) в письмовій формі було укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Предметом вказаного договору є зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна (об`єкт) - житлового будинку, загальною площею 69.8 кв.м, та земельної ділянки, площею 0,0507 га, кадастровий номер 7410100000:02:025:5120, які знаходяться за адресою: [ADDRESS] (а.с. 27-29). У пункті 2.2. договору сторони домовилися та зобов`язались укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу об`єкта не пізніше 20 березня 2022 року. Узгоджена сторонами ціна об`єкта складає 882845 грн., що в еквіваленті дорівнює 31700 доларів США по курсу 1 долар США = 27,85 грн. За домовленістю сторін нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу здійснюватиметься приватним нотаріусом за адресою: вул. Коцюбинського, 48, м. Чернігів. День нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу визначається усною угодою сторін, але не пізніше останнього дня терміну, передбаченого в пункті 2.2. договору (пункти 2.3., 2.4, 2.5. договору). Відповідно до пунктів 4.1., 4.2. договору на підтвердження вказаних зобов`язань покупець передає, а продавець приймає в рахунок належних за договором купівлі-продажу об`єкта платежів аванс у розмірі 27850 грн., що за курсом НБУ на день укладення цього договору еквівалентно 1000 доларів США. Сума авансу (в пункті 4.1. договору) підлягає заліку в ціну об`єкта (пункт 2.3.). Згідно з копією розписки відповідач отримала від позивача аванс (п. 4.1 договору) (а.с. 30). У розділі 3 договору сторони визначили свої обов`язки та у пункті 5.2, зокрема, передбачили, що, якщо продавець в зазначений термін (пункти 2.2. та 2.5.) не виконає всі зобов`язання за цим договором, продавець зобов`язується повернути покупцю аванс (пункт 4.1.) та сплатити штраф у розмірі 27850 грн. в якості неустойки. У разі затримки виплати грошових сум за пунктами 5.2. та 5.3. договору кожна із сторін має право вимагати пеню в розмірі 0,1% за день прострочки на суму заборгованості. Договір-купівлі продажу житлового будинку та земельної ділянки між сторонами до цього часу не укладений, зокрема, як вказано позивачем, через те, що вони мали недоліки, які власник не усунула згідно умов договору. 21 липня 2022 року позивач надіслала на адресу відповідача претензію, в якій просила повернути суму авансу в розмірі 1000 доларів США, переданого за договором від 08 лютого 2022 року (а.с. 15-16). Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно із частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Частиною першою статті 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до положень частини першої статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно із частиною першою статтті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Позивач у позовній заяві просить стягнути з відповідача переданий на виконання договору аванс та штраф у зв`язку з невиконанням позивачем своїх зобов`язань за договором. При цьому, позивач на обгрунтування своїх вимог посилається на умови договору та норми Цивільного кодексу України, зокрема, статті 526, 610. У правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 04 грудня 2019 року в справі № 917/1739/17, зокрема, зазначено, що «предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу». Зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача. Одночасна зміна і предмета, і підстав позову не допускається. На відміну від викладеного, правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови у позові. При цьому суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року в справі № 924/1473/15). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року в справі № 761/6144/15-ц). Велика Палата Верховного Суду зазначає, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту». До спірних правовідносин, які виникли між сторонами, суд застосовує наступні норми матеріального права. Так, відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із частинами першою, другою статті 205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до частини другої статті 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). За змістом статей 626, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно з частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до частини першої статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Частиною четвертою статті 635 Цивільного кодексу України встановлено, що договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Хоча сторони 08 лютого 2022 року уклали договір, який назвали договором про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, однак він містить усі істотні умови, які встановлені для попереднього договору, тобто фактично сторони уклали попередній договір щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Згідно із абзацом четвертим частини першої статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі . Положення статті 657 Цивільного кодексу України передбачають, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Відповідно до частини першої статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Таким чином, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, як і основний, має укладатися в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому, частина перша статті 220 Цивільного кодексу України містить положення про те, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Згідно із частиною другою статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Нікчемний правочин (частина друга статті 215 Цивільного кодексу України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх ( erga omnes ). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає. Такі висновки викладені Верховним Судом у постановах від 08 лютого 2023 року в справі № 359/12165/14-ц, від 28 вересня 2022 року в справі № 530/1995/18. Таким чином, оскільки укладений між сторонами 08 лютого 2022 року договір містить всі істотні умови, встановлені для попереднього договру, тобто фактично він є попереднім договором, а тому такий договір є нікчемним, оскільки підлягав нотаріальному посвідченню, чого сторонами дотримано не було. Частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Враховуючи зазначені положення законодавства та те, що судом встановлено, що укладений між сторонами договір є нікчемним, проте на його виконання позивачем були передані відповідачу грошові кошти (аванс) в розмірі 27850 грн., вказані обставини відповідачем не спростовані, а тому суд знаходить підстави лише для стягнення з відповідача цих коштів, у зв`язку з чим позов підлягає частковому задоволенню. Відповідно до статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача належить стягнути витрати по сплаті судового збору пропорційно до задоволених позовних вимог.

Outcome: partial