Jurisdiction: civil
Date: 2023-03-15 00:00:00

06.05.2020 року [PERSON] звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору про участь у фонді фінансування будівництва, стягнення грошових коштів, відшкодування моральної шкоди до ТОВ «ФК «Житло-Капітал», ТОВ «Укрбуд Інвестгруп». 16.09.2021 року суддею Голосіївського районного суду м. Києва Плахотнюк К.Г., після усунення недоліків, постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалами Голосіївського районного суду м. Києва від 31.01.2022 року, 29.06.2022 року, 25.10.2022 року до провадження було прийнято, відповідно, заяви про збільшення позовних вимог. 25.10.2022 року Голосіївським районним судом м. Києва постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, призначено справу до судового розгляду по суті. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивачем, з урахуванням заяв про збільшення позовних вимог, зазначено, що 02 травня 2019 року між ним та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» укладено договір № 79-0205/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва виду «А» житлового комплексу « [INFO] », будівельна адреса: [ADDRESS] . Кадастрові номери земельних ділянок під будівництво житлового комплексу 8000000000:79:364:0008 та 8000000000:79:364:0071. Згідно умов договору, об`єктом інвестування є квартира у секції [ADDRESS] , розташована на 25-му та 26-му поверхах, загальною площею 103, 98 кв.м.; забудовник ТОВ «Укрбуд Інвестгруп». 02 травня 2019 року ним на рахунки ТОВ «ФК «Житло-Капітал», на виконання умов договору № 79-0205/2019-1, двома платежами перераховано: 1 004 446, 80 грн. та 21 523, 83 грн. Після оплати, він отримав Свідоцтво № С79-0205/2019-1 з графіком подальшого внесення коштів до ФФБ житлового комплексу «ART HOUSE», яке є невід`ємною частиною договору. У зазначеному вище свідоцтві зазначено планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30 вересня 2021 року. Проте, будівництво житлового комплексу « [INFO] » станом на теперішній час не розпочато, мало місце лише облаштування будівельного майданчика, що розташований на території військового містечка № [NUMBER] по [ADDRESS] , однак без розміщення будівельного паспорту. Також йому стало відомо, що облаштування будівельного майданчика мало місце без належного оформлення усіх необхідних дозвільних документів та за відсутності чинного договору щодо будівництва житлового комплексу на території, яка належить військовому містечку № [NUMBER] Міністерства оборони України. Верховний Суд у рішенні від 18.04.2018 року визнано недійсним договір про будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] ( [ADDRESS] , укладений 27.09.2016 року між Центральним територіальним управлінням капітального будівництва Міністерства оборони та ТОВ «Укрбуд інвестгруп». За даними відомостей Публічної кадастрової карти, 13.12.2017 року відомості про земельну ділянку площею 6, 2224 га з кадастровим номером 8000000000:79:364:0008, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ( [ADDRESS] ) було перенесено до архіву Державного земельного кадастру. Відтак, кадастровий номер 8000000000:79:364:0008 було скасовано, а відповідна земельна ділянка площею 6, 2224 га перестала існувати, як об`єкт цивільних прав щодо якого можуть вчинятися будь-які майново-розпорядчі дії (в т.ч. передача під забудову та отримання будь-яких дозвільних документів на будівництво). На його звернення до Держгеокадастру, було отримано відповідь про те, що кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у м. Києві скасовано державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:364:0071. В грудні 2018 року на веб-сайті групи компаній ТОВ «Укрбуд» було розміщено відомості про зведення житлового комплексу «Житловий комплекс «ART HOUSE» за адресою: [ADDRESS] ( [ADDRESS] ), незважаючи на рішення ВС від 18.04.2018 року про визнання недійсним договору про будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] ( [ADDRESS] , укладений 27.09.2016 року між Центральним територіальним управлінням капітального будівництва Міністерства оборони та ТОВ «Укрбуд інвестгруп». Таким чином, ТОВ «Укрбуд інвестгруп» порушили вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», оскільки станом на грудень 2018 року не мали права на виконання будівельних робіт на земельних ділянках за кадастровими номерами 8000000000:79:364:0008 та 8000000000:79:364:0071. Крім того, у відкритому реєстрі дозвільних документів, розміщеному на офіційному веб-сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України відсутня інформація щодо надання дозволу ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» на будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] . При цьому, на веб-сайті ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» у розділі «Житловий комплекс «ART HOUSE» були розміщені типові документи для оформлення інвестицій фізичних осіб в будівництво, а саме Правила ФФБ виду «А» ЖК «ART HOUSE», затверджені ТОВ «ФК «Житло-Капітал» в яких об`єктом фінансування зазначено: «Будівництво житлового комплексу з об`єктами обслуговування населення на [ADDRESS] (кадастрові номери 8000000000:79:364:0008 та 8000000000:79:364:0071)». Таким чином, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» порушили вимоги ч. 2 ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Зазначені дії призвели до порушення його прав, як інвестора, що вплинуло на його душевний стан, у нього стався гіпертонічний криз та нервовий зрив. ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не виконало його вимог щодо розірвання договору та повернення коштів від 26.12.2019 року, не попередило про зміну забудовника, у зв`язку з чим, він змушений був звернутися до суду з позовом за захистом своїх прав та інтересів. Просив визнати недійсним договір № 79-0205/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва укладений 02 травня 2019 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та [PERSON] ; стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на його користь 1 025 970, 66 грн., що перераховані на рахунки відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» 02 травня 2019 року відповідно до умов договору № 79-0205/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва виду «А» житлового комплексу « [INFO] », будівельна адреса: [ADDRESS] , пеню у розмірі 767 605, 38 грн., 3 % річних у розмірі 105 154, 96 грн., інфляційні втрати у розмірі 398 948, 68 грн., моральну шкоду у розмірі 105 000, 00 грн., а також з відповідача ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» моральну шкоду у розмірі 200 000, 00 грн.; зазначити у рішенні суду про необхідність нарахування інфляційних втрат, 3 % річних до моменту виконання такого рішення. 25.01.2022 року до суду надійшов відзив на позов від відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал», відповідно до змісту якого останні заперечували проти позову, просили відмовити у його задоволенні у повному обсязі. Відповідач зазначив, що вони були не проти розірвання договору та повернення коштів позивачеві, однак тільки, відповідно, до умов договору № 79-0205/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва виду «А» житлового комплексу « [INFO] », будівельна адреса: [ADDRESS] від 02 травня 2019 року. 31.01.2022 року до суду надійшла відповідь на відзив. У судовому засіданні 16.03.2023 року позивач [PERSON] підтримав заявлені вимоги з зазначених у позовній заяві підстав, просив позов задовольнити у повному обсязі. Представник відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» - адвокат Гонтар Д.О. заперечував проти позову, просив відмовити у його задоволенні повністю. Відповідач ТОВ «Укрбуд Інвестгруп», явку свого представника у судове засідання не забезпечили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, відзиву на позов не подали, з будь-якими іншими клопотаннями до суду не зверталися. З огляду на викладене вище, врахувавши думку учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про необхідність часткового задоволення заявлених позовних вимог, з огляду на наступне. В судовому засіданні встановлено, що 02 травня 2019 року між [PERSON] та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» було укладено договір № 79-0205/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва виду «А» житлового комплексу « [INFO] », будівельна адреса: [ADDRESS] (а.с. 7-13). Відповідно до п. 1.9. будівництво повинно було здійснюватися на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:79:364:0008 та 8000000000:79:364:0071; об`єктом інвестування є квартира у секції [ADDRESS] , розташована на 25-му та 26-му поверхах, загальною площею 103, 98 кв.м.; забудовник ТОВ «Укрбуд Інвестгруп»; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30 вересня 2021 року. 02 травня 2019 року [PERSON] на рахунки ТОВ «ФК «Житло-Капітал», на виконання умов договору № 79-0205/2019-1, двома платежами перераховано: 1 004 446, 80 грн. та 21 523, 83 грн. (а.с. 15, 16). [PERSON] також отримав Свідоцтво № [NUMBER] з графіком подальшого внесення коштів до ФФБ житлового комплексу «ART HOUSE», яке є невід`ємною частиною договору (а.с. 14). Звертаючись до суду з позовом, [PERSON] зазначає, що будівництво житлового комплексу « [INFO] » станом на теперішній час не розпочато, мало місце лише облаштування будівельного майданчика, що розташований на території військового містечка № [NUMBER] по [ADDRESS] , однак без розміщення будівельного паспорту. Також йому стало відомо, що облаштування будівельного майданчика мало місце без належного оформлення усіх необхідних дозвільних документів та за відсутності чинного договору щодо будівництва житлового комплексу на території, яка належить військовому містечку № [NUMBER] Міністерства оборони України. Верховний Суд у рішенні по справі № 910/4501/17 від 18.04.2018 року визнав недійсним договір про будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] ( [ADDRESS] , укладений 27.09.2016 року між Центральним територіальним управлінням капітального будівництва Міністерства оборони та ТОВ «Укрбуд інвестгруп». Як видно зі змісту рішення Верховного Суду у справі № 910/4501/17 від 18.04.2018 року, на яке посилається позивач, судом встановлено, що згідно з п.п. 3.1 - 3.3 договору об`єктом забудови є земельна ділянка за адресою: [ADDRESS] , площею 6, 2224 га. (кадастровий номер 8 000 000 000:79:364:0008) та площею 0, 2860 га. (кадастровий номер 8 000 000 000:79:364:0071). Центральне територіальне управління капітального будівництва зобов`язується на умовах, визначених договором, забезпечити реєстрацію права користування земельною ділянкою (оренда), визначену у п. 1.1.5 договору з цільовим призначенням земельної ділянки, яке дозволить сторонам здійснити реалізацію умов цього договору, у тому числі, здійснювати її забудову, а також утримувати і обслуговувати завершений будівництвом об`єкт. Право користування земельною ділянкою (оренда) внаслідок виконання цього договору не переходить до ТОВ "Укрбуд Інвестгруп". ТОВ "Укрбуд Інвестгруп" має право використовувати будівельний майданчик відповідно до вимог законодавства України у сфері містобудування на підставі договорів капітального будівництва, укладених в рамках цього договору. В п. 7.1 договору сторони встановили, що за виконання частини функцій замовника, Центральне територіальне управління капітального будівництва отримує у власність частину об`єкту у вигляді окремих квартир, яка складається з 8 % загальної площі квартир цього об`єкту, після введення його в експлуатацію згідно актів розподілу площ цього об`єкту, із них: Міністерство оборони України після введення об`єктів в експлуатацію отримує у власність частину об`єкту у вигляді окремих квартир у розмірі 100 % частки, визначеної п. 7.1 договору.; Центральне територіальне управління капітального будівництва за виконання частини функцій замовника отримує грошові кошти в розмірі 15% від 2,5%, які нараховуються від вартості будівельно-монтажних робіт згідно Актів виконаних робіт КБ-2в. За виконання функцій замовника ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» отримує майнові права, а після закінчення будівництва об`єкта, право власності на частину об`єкту будівництва, за виключенням належної Центральному територіальному управління капітального будівництва, згідно п. 7.1 частки. Суди встановили, що вказаний договір по суті є договором про спільну діяльність. Станом на 15.09.2015 р. земельні ділянки 79:364:0008 та 79:364:0071 за адресою [ADDRESS] рахуються за землекористувачем Міністерство оборони України за видом «право в процесі оформлення (постійне користування)». Відповідно до інформаційних довідок з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 68950708 від 26.09.2016р. та № 68950247 від 26.09.2016р. цільове призначення земельної ділянки площею 6, 2224 га. (кадастровий номер 8000 000000:79:364:0008) є «Для розміщення та постійної діяльності ЗСУ, для експлуатації та обслуговування адміністративно-господарських будівель та споруд військового містечка № [NUMBER] , а 0, 2860 га. (кадастровий номер 8000000 000:79:364:0071) - для розміщення та постійної діяльності ЗСУ, правокористувачем за правом забудови земельних ділянок (суперфіцій) є Центральне територіальне управління капітального будівництва». Наказом Міністерства юстиції України скасовані рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23.09.2016 року № 31543040 та № 31542035, прийняті приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Буждиганчук Є.Ю. та внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно записи про скасування записів № 16553636 та № 16552713, відповідно до яких право забудови земельної ділянки за оспорюваним договором було надане відповідачу-1. Відповідно до п. 13.9 договору № 79-0205/2019-1 від 02 травня 2019 року, довіритель стверджує, що управитель ФФБ ознайомив його: про забудовника та об`єкт будівництва; із документами, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника у відповідності з вимогами законодавства; із документами, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою та право забудовника на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єкту будівництва на земельній ділянці; проектною документацією; із дозволом на виконання будівельних робіт (зареєстрованою декларацією про початок виконання будівельних робіт), ліцензією підрядної організації. В той же час, позивач стверджує, що за даними відомостей Публічної кадастрової карти, 13.12.2017 року відомості про земельну ділянку площею 6, 2224 га з кадастровим номером 8000000000:79:364:0008, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ( [ADDRESS] ) було перенесено до архіву Державного земельного кадастру. Відтак, кадастровий номер 8000000000:79:364:0008 було скасовано, а відповідна земельна ділянка площею 6, 2224 га перестала існувати, як об`єкт цивільних прав щодо якого можуть вчинятися будь-які майново-розпорядчі дії (в т.ч. передача під забудову та отримання будь-яких дозвільних документів на будівництво). На звернення [PERSON] до Держгеокадастру, отримано відповідь про те, що кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у м. Києві скасовано державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:364:0071 (а.с. 17). Позивач також зазначає, що у грудні 2018 року на веб-сайті групи компаній ТОВ «Укрбуд» було розміщено відомості про зведення житлового комплексу «Житловий комплекс «ART HOUSE» за адресою: [ADDRESS] ( [ADDRESS] ), незважаючи на рішення ВС від 18.04.2018 року про визнання недійсним договору про будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] ( [ADDRESS] , укладений 27.09.2016 року між Центральним територіальним управлінням капітального будівництва Міністерства оборони та ТОВ «Укрбуд інвестгруп». Таким чином, на думку позивача, ТОВ «Укрбуд інвестгруп» порушили вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», оскільки станом на грудень 2018 року не мали права на виконання будівельних робіт на земельних ділянках за кадастровими номерами 8000000000:79:364:0008 та 8000000000:79:364:0071. Крім того, у відкритому реєстрі дозвільних документів, розміщеному на офіційному веб-сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України відсутня інформація щодо надання дозволу ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» на будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] . При цьому, на веб-сайті ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» у розділі «Житловий комплекс «ART HOUSE» були розміщені типові документи для оформлення інвестицій фізичних осіб в будівництво, а саме Правила ФФБ виду «А» ЖК «ART HOUSE», затверджені ТОВ «ФК «Житло-Капітал» в яких об`єктом фінансування зазначено: «Будівництво житлового комплексу з об`єктами обслуговування населення на [ADDRESS] (кадастрові номери 8000000000:79:364:0008 та 8000000000:79:364:0071)». За правилами ч. 2 ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об`єкта будівництва у разі відсутності: у забудовника права на виконання будівельних робіт; державної реєстрації спеціального майнового права на об`єкти інвестування за забудовником; державної реєстрації права довірчої власності на ім`я управителя відповідно до закону. Зазначені дії відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» свідчать про порушення прав позивача, як інвестора. За правилами п. 7.2 договору № 79-0205/2019-1 від 02 травня 2019 року, управління майном за цим договором припиняється за рішенням суду. Відповідач ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у своєму відзиві не заперечували, що будівництво не розпочато та зазначили, що готові повернути сплачені позивачем, на виконання умов договору, кошти. Відтак, суд приходить до висновку про необхідність задоволення вимог позивача про визнання недійсним договору № 79-0205/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва укладеного 02 травня 2019 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та [PERSON] та стягнення з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь [PERSON] 1 025 970, 66 грн. Щодо вимог [PERSON] про стягнення штрафних санкцій у вигляді пені, 3 % річних та інфляційних втрат, слід зазначити наступне. Стаття 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність» встановлює гарантії прав суб`єктів інвестиційної діяльності. Зокрема, ч. 1 цієї статті закріплює, що держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, дотримання прав і законних інтересів її суб`єктів. Відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», довіритель, тобто інвестор у будівництво має право відмовитись від участі у фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ). У такому разі довірителю треба буде сплатити винагороду на користь ФФБ, розмір якої не може перевищувати 5% вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування (кількість м2 або закріплена частка об`єкта інвестування як єдиного цілого) за поточною ціною на день подачі відповідної заяви. Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта та поточної ціни вимірної одиниці на день передачі коштів в управління управителю ФФБ. Іншими словами, сума виплати коштів довірителю не може бути менша за суму, внесену довірителем. Якщо підставою дострокового припинення договору про участь у ФФБ є порушення забудовником строків спорудження об`єкта або неналежне виконання управителем своїх обов`язків, винагорода за повернення довірителю коштів не вимагається. У будь-якому разі ФФБ має повернути кошти довірителю протягом 5 днів після здійснення управителем повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Крім того, зазначені кошти можуть бути повернуті інвестору на підставі рішення суду. Проте штрафних санкцій за недотримання ФФБ строків повернення інвесторам коштів законодавством не передбачено. Таким чином, позовні вимоги в частині стягнення штрафних санкцій у вигляді пені, 3 % річних та інфляційних втрат, не підлягають задоволенню судом. Щодо моральної шкоди, позивач просить стягнути на його користь з: ТОВ «ФК «Житло-Капітал» 105 000, 00 грн., а з ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» 200 000, 00 грн. Відповідно до ст. ст. 81, 89 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Пунктами 4 та 5 постанови Пленуму Верховного Суду України № 4 від 31.03.1995 року «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» зазначено, що обов`язковому з`ясуванню при вирішенні спору про відшкодування моральної (немайнової) шкоди підлягають: наявність такої шкоди, протиправність діяння її заподіювана, наявність причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням заподіювана та вини останнього в її заподіянні. Суд, зокрема, повинен з`ясувати, чим підтверджується факт заподіяння позивачеві моральних чи фізичних страждань або втрат немайнового характеру, за яких обставин чи якими діями (бездіяльністю) вони заподіяні, в якій грошовій сумі чи в якій матеріальній формі позивач оцінює заподіяну йому шкоду та з чого він при цьому виходить, а також інші обставини, що мають значення для вирішення спору. Моральна шкода відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб. Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості. Однак, у справі, що розглядається, суд прийшов до висновку, що позивачем не надано суду доказів щодо заподіяння йому ж моральної шкоди відповідачами у вигляді душевних страждань, чи дійсно він має проблеми зі здоров`ям саме внаслідок цих страждань, тобто наявність причинного зв`язку між діянням на які посилається позивач з боку відповідачів стосовно нього та станом його здоров`я, а тому позовні вимоги в частині стягнення моральної шкоди, не підлягають задоволенню судом. З огляду на викладене вище, позовні вимоги [PERSON] до ТОВ «ФК «Житло-Капітал», ТОВ «Укрбуд Інвестгруп» про визнання недійсним договору про участь у фонді фінансування будівництва, стягнення грошових коштів, відшкодування моральної шкоди, підлягають частковому задоволенню судом. За правилами ст. 141 ЦПК України, стягнути з відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь держави судові витрати по сплаті судового збору, оскільки позивач під час звернення до суду з позовом, був звільнений від сплати судового збору. На підставі викладеного,

Outcome: partial