Jurisdiction: civil
Date: 2023-03-14 00:00:00

[PERSON] 07.10.2022 звернулася до суду з позовом, у якому просила розірвати договір оренди землі б/н, укладений 08.08.2008 між [PERSON] та ФГ «Каунас» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3522280800:02:000:0127, площею 5,05 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Володимирівської сільської ради Кропивницького (колишнього Знам`янського) району Кіровоградської області, а також скасувати державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки, що зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.08.2016, номер запису про інше речове право 15895750. Позовні вимоги мотивовані тим, що на підставі договору дарування від 01.12.2021 вона набула право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3522280800:02:000:0127, площею 5,05 га, розташовану на території Володимирівської сільської ради Кропивницького (колишнього Знам`янського) району Кіровоградської області. Дану земельну ділянку вона отримала від своєї матері [PERSON] , яка 08.08.2008 уклала договір оренди землі з ФГ «Каунас» відносно цієї земельної ділянки терміном на 10 років. Надалі, між [PERSON] та ТОВ «Каунас», яке є правонаступником ФГ «Каунас», 11.04.2016 укладено додаткову угоду, згідно з якою сторони змінили строк дії договору оренди на 15 років. Пунктом 40 вказаного договору сторони узгодили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. Оскільки позивач є новим власником земельної ділянки з кадастровим номером 3522280800:02:000:0127 та бажає самостійно її обробляти, тому листом від 24.12.2021 звернулася до ТОВ «Каунас» з проханням розірвати договір оренди та надала підписані зі свого боку два примірники додаткової угоди про розірвання договору. Однак ТОВ «Каунас» письмової відповіді не надав, в усній розмові директор товариства повідомив про відсутність намірів розірвання договору. Оскільки п.40 спірного договору передбачає можливість його розірвання у разі зміни власника земельної ділянки, але орендар в добровільному порядку відмовляється розривати договір оренди землі, тому вона вимушена звернутися до суду з даним позовом. Представником відповідача - адвокатом Головатюком С.А. подано відзив на позов, у якому просив відмовити у задоволенні позовних вимог, обгрунтовуючи тим, що до п.40 спірного договору, примірник якого наданий позивачкою, вносилися зміни шляхом підчистки/травлення вже після його підписання сторонами, оскільки у реченні «пунктом 40 вищевказаного договору..…реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору» зазначена не літера «є», а літера «е». Оскільки директор ТОВ «Каунас», інтереси якого він представляє, не зміг надати йому свій примірник спірного договору, тому він ознайомився з його відсканованим змістом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Однак з цього примірнику також неможливо встановити точний та повний зміст пункту 40. Крім того, примірник договору, наданий позивачкою, не містить дату його укладення, на відміну від примірника договору, наявного в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заперечуючи проти позовної вимоги про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, вказав, що у випадку задоволення судом вимоги про розірвання спірного договору зобов`язання позивача та відповідача за договором автоматично припиняються відповідно до ч.2 ст.653 ЦК України, оскільки розірвання договору оренди є наслідком припинення права оренди відповідача і є самостійною підставою для державного реєстратора внести відповідні відомості в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а тому така вимога є необґрунтованою, при цьому, що позивачка не зазначає, в чому полягає незаконність/протиправність державної реєстрації права оренди за відповідачем. В судовому засіданні представник позивачки позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив задовольнити з підстав, викладених у позові. Представник відповідача - адвокат Головатюк С.А. в судове засідання повторно не з`явився, причини неявки суду не повідомив,заяву про розгляд справи за його відсутності не надав, хоча про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином шляхом направлення судових повісток на офіційну електронну адресу (електронний кабінет) у підсистемі «Електронний суд», що відповідає положенням ч.5 ст.14 ЦПК України. Заслухавши пояснення представника позивачки, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши всі обставини справи та дослідивши надані докази, суд дійшов наступного висновку. Судом встановлено, що між [PERSON] (орендодавець) та ФГ «Каунас» (орендар) укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Знам`янському відділі Державного підприємства «Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що у книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис від 08.08.2008 за №040837100162. Згідно з вказаним договором орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 5,05 га, відповідно до державного акту серії КР-3 №000281, яка розташована на території Володимирівської сільської ради Кропивницького (колишнього Знам`янського) району Кіровоградської області. Договір укладено на 10 років. Додатковою угодою до даного договору від 11.04.2016, укладеною між [PERSON] та ТОВ «Каунас», сторонами змінено строк дії договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3522280800:02:000:0127 на 15 років, який діє до 08.08.2023, а також змінено розмір орендної плати. У пункті 40 договору оренди землі сторони дійшли згоди, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Державна реєстрація права оренди земельної ділянки за вищевказаними договорами оренди землі проведена, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових право на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Позивачка набула право приватної власності на вказану земельну ділянку з кадастровим номером 3522280800:02:000:0127 на підставі договору дарування №2632 від 01.12.2021. Згідно з витягом з Державного реєстру речових право на нерухоме майно про реєстрацію права власності, приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Кіровоградської області Томаз В.І. 01.12.2021 зареєстровано право власності на земельну ділянку за позивачкою. Поштовим відправленням позивачка 24.12.2021 направила ТОВ «Каунас» повідомлення про зміну власника земельної ділянки та угоду про розірвання укладеного з ТОВ (ФГ) «Каунас» договору оренди землі, які отримані останнім 10.01.2022. Будь-яких дій щодо розірвання договору оренди відповідач не вчинив. Частиною четвертою статті 373 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до цільового призначення. Згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно з ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Статтею 653 ЦК України передбачено, що у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ст.6 ЦК України та ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч.2 ст.792 ЦК України). Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з ч.ч.3, 4 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Як зазначалося вище, у п.40 оспорюваного договору оренди землі передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання передбачено ст.32 Закону України «Про оренду землі». Згідно з ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14.11.2018 у справі №2-383/2010 вказала, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню. Як встановлено судом, сторони договору від 08.08.2008 - орендодавець та орендар, скориставшись принципом свободи договору, за згодою між собою передбачили у п.40 оспорюваного договору оренди земельної ділянки умову про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. Вказаний пункт договору є чиним, в установленому законом порядку недійсним не визнавався, а тому є обов`язковим до виконання. Відповідно до ч.5 ст.31 Закону України «Про оренду землі», ч.3 ст.148-1 ЗК України особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Позивачка набула право власності на земельну ділянку 01.12.2021, повідомлення про зміну власника відповідачу направлено 24.12.2021 рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Таким чином, позивачка, як новий власник земельної ділянки, виконала обов`язок, передбачений ч.5 ст.31 Закону України «Про оренду землі», а також скористалася своїм передбаченим п.40 договору правом на розірвання договору оренди, що не суперечить положенням ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі», проте відповідач не виконав умов договору та будь-яких дій щодо його розірвання не вчинив. З огляду на викладене та враховуючи, що позивачка, яка набула право власності на земельну ділянку в установленому законом порядку, як новий власник не бажає продовжувати дію договору оренди землі, укладеного з попереднім власником, умовами договору оренди землі передбачено його розірвання у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи і жодних додаткових умов чи обмежень цим договором не встановлено, тому на підставі ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» та п.40 спірного договору оренди землі даний договір підлягає розірванню. Доводи представника відповідача щодо внесення позивачкою змін до п.40 спірного договору шляхом підчистки/травлення вже після його підписання сторонами суд відхиляє з наступних підстав. З наведених мотивів та заперечень проти позову представник відповідачки просив призначити судову технічну експертизу реквізитів документів щодо спірного договору оренди землі. Разом з тим, судом встановлено, що договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію. Судом оглянуті оригінали примірника договору, наданого представником позивачки (орендодавця), а також оригінал примірника, наданий за ухвалою суду органом, який провів його державну реєстрацію - ГУ Держгеокадастру в Кіровоградській області. Оригінал примірника договору, який знаходиться у відповідача (орендаря), його представником суду не наданий з мотивів відсутності. При дослідженні пункту 40 спірного договору судом встановлено, що його зміст у примірнику, наявному у позивачки, є ідентичним примірнику, який зберігається у органу, який провів його державну реєстрацію, тому відсутні підстави вважати, що до п.40 договору, що знаходиться у позивачки, вносилися зміни шляхом підчистки/травлення після його підписання сторонами, на що вказує представник відповідача як на підставу призначення експертизи. Відповідно за вказаних підстав судом відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про призначення у даній справі судової технічної експертизи реквізитів документів, оскільки обставини, що мають значення для справи, можливо встановити на основі поданих доказів без спеціальних знань. Інших доказів представником відповідача не надано і таких в судовому засіданні не здобуто. Оскільки згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запис про скасування державної реєстрації прав вноситься до Державного реєстру речових прав саме на підставі рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав, тому з метою реального захисту та відновлення порушених прав і охоронюваних законом інтересів позивачки, в суду наявні правові підстав для задоволення такої вимоги та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3522280800:02:000:0127, належної позивачці. Вирішуючи питання про стягнення понесених позивачкою витрат на правничу допомогу суд враховує, що відповідно до ст.133 ЦПК України витрати на професійну правничу допомогу належать до судових витрат. Судові витрати розподіляються між сторонами в порядку ст.141 ЦПК України. Згідно зі ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою. Розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Згідно з ч.8 ст.141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Позивачка просила стягнути понесені нею витрати на правничу допомогу у розмірі 5 000 грн. Представник відповідача у поданому відзиві просив зменшити розмір таких витрат до 500 грн., мотивуючи тим, що вони є завищеними, необґрунтованими та неспівмірними, фактично правова допомога, надана позивачці, зводиться до написання адвокатом позовної заяви та представництва її інтересів у суді. При цьому, справа є нескладною, при підготовці та поданні позову не здійснювалося аналізу значного обсягу документів, законодавства та судової практики, а тому витрачений адвокатом час не є значним. Суд відзначає, що представником позивачки дотримані вимоги ч.1 ст.134, ч.8 ст.141 ЦПК України, оскільки у поданій позовній заяві зазначено попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які очікує понести позивачка, докази понесення таких витрат представником позивачки подані до закінчення судових дебатів у справі. Судом встановлено, що в матеріалах справи наявні документи, які підтверджують понесені позивачкою витрати на правничу допомогу, а саме: ордер серії ВА №1039998 від 30.09.2022 адвоката Патрікана О.М. на представництво інтересів позивачки; свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серії КР №000333; договір про надання правової допомоги №31 від 27.09.2022; акт приймання-передачі наданих послуг №1. Витрати на надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною чи тільки має бути сплачено (п.1 ч.2 ст.137 ЦПК України). Відповідно до договору про надання правової допомоги від 27.09.2022 сторони погодили порядок обчислення гонорару, порядок та строк оплати послуг адвоката. Вартість та обсяг робіт визначено у акті приймання-передачі наданих послуг. Судом враховується, що згідно з ч.4 ст.137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частини 5, 6 статті 137 ЦПК України). При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Зазначені критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрат на підставі статті 41 Конвенції. Зокрема, згідно з його практикою заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (Рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України»). Дослідивши подані представником позивачки докази та матеріали справи, враховуючи не доведеність представником відповідача неспівмірності витрат на правничу допомогу, суд вважає, що в даному випадку розмір витрат на оплату послуг адвоката в сумі 5 000 грн., понесених позивачкою, є документально підтвердженим, вони співмірні зі складністю цієї справи, наданим адвокатом обсягом послуг та відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їхнього розміру. З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача витрат за надання правової допомоги в розмірі 5 000 грн. Крім того, відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивачки підлягає до стягнення судовий збір в сумі 1 984 грн. 80 коп., сплачений нею за подання даного позову до суду.

Outcome: approved