Jurisdiction: civil
Date: 2023-02-20 00:00:00

у вересні 2022 позивач звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва з позовом, в якому просив: - визнати за [PERSON] право власності на майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру [ADDRESS] ; - визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/2С-К259, виданий 08.04.2015, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] ; - скасувати рішення державного реєстратора -Макарова О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48975686 від 02.10.2019 15:47:43, на об?єкт житлової нерухомості № 1928019980000, розташованого за адресою: [ADDRESS] , за [PERSON] . В обґрунтування позовних вимог зазначено про те, що 19.11.2014 між ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенком К.О. за реєстровим номером 2127, за умовами якого ТОВ «СБ ЛТД» зобов?язується передати у власність (продати) окрему квартиру, яка знаходиться в житловому будинку [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці за кадастровим номером 8000000000:82:414:0005, а [PERSON] зобов?язується прийняти у власність (купити) об?єкт та належним чином сплатити його вартість в обсязі згідно з умовами Попереднього договору. 19.11.2014 між ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено договір про забезпечення виконання зобов?язань № ПМ/2С-К150, яким встановлено суму, розмір, порядок та умови сплати грошових коштів за попереднім договором купівлі-продажу, за умовами якого сторони погодили, що 97 % вартості об?єкта інвестування становить 600 300 грн.; перший платіж здійснюється до 21.11.2014 року у розмірі 300 150 грн., інший платіж - до 29.05.2015 року. 21.11.2014 [PERSON] здійснено перший платіж у розмірі 300 150 грн. 22.05.2015 [PERSON] здійснено другий платіж у розмірі 300 150 грн. В подальшому між сторонами укладено тристоронні договори, за умовами яких всі права та обов?язки ТОВ «СБ ЛТД» перейшли до ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ», у зв?язку із чим 10.04.2017 між сторонами укладено договір про заміну сторони у попередньому договорі купівлі-продажу, посвідченого 19.11.2014, а також тієї ж дати між сторонами укладено договір про заміну сторони у зобов?язанні. В процесі будівництва будинку змінено фактичний будівельний номер квартири на експлуатаційний № [NUMBER], загальна площа - 70,70 кв.м. У зв?язку із зміною остаточної площі, між [PERSON] та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» укладено угоду № 1 від 11.07.2017 до договору про забезпечення виконання зобов?язань від 19.11.2014, за умовами якої [PERSON] зобов?язується у строк до 30.07.2017 доплатити товариству грошові кошти у розмірі 36 000 грн., загалом сплативши за квартиру 636 300 грн., як оплату за 70,7 кв.м. об?єкта. Оплату у розмірі 36 000 грн. здійснено [PERSON] 11.07.2017 року. 20.07.2017 між [PERSON] та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» підписано акт приймання-передачі об?єкта нерухомості (квартири), що розташований за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 70,7 кв.м., кількість кімнат - 2. Позивач вказує, що ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» не виконано зобов?язання за укладеними договорами, будівництво об?єкту нерухомості не завершено, багатоквартирний будинок в експлуатацію введено не було. 04.10.2021 за рішенням замовника будівництва назву житлового комплексну змінено з ЖК «Олімпійське містечко» на ЖК «Панорамне містечко». 30.09.2019 державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. проведено державну реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: [ADDRESS] за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 08.04.2015 № ПМ/2С-К259. [PERSON] , як власник майнових прав, не уповноважував на розпорядження ними жодну особу. Відповідно до інформації ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» замовники будівництва не здійснювали продажу квартири [ADDRESS] , будь-яким іншим фізичним чи юридичним особам, в тому числі [PERSON] , окрім первісного власника [PERSON] . Грошових коштів замовники будівництва окрім як від [PERSON] , від жодних осіб не отримували за об?єкт інвестування, в тому числі і від [PERSON] . За вказаних обставин, позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права. Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 03.10.2022 відкрито провадження у справі, справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження (а.с. 48-49). Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 18.10.2022 зобов?язано посадових осіб Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надати суду копію реєстраційної справи № 1928019980000 щодо об?єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: [ADDRESS] (а.с. 63). Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 20.10.2022 вжито заходів забезпечення позовних вимог, накладено арешт на майнові права на квартиру [ADDRESS] , шляхом заборони вчинення будь-яких правочинів та дій, пов?язаних із розпорядженням правами на вказану квартиру (а.с. 74-76). Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 04.11.2022 розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження (а.с. 77). 07.12.2022 до суду від відповідача ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» надійшов відзив на позов, в якому представник відповідача просив суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі з підстав, викладених у позові (а.с. 83-86). Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 19.01.2023 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду по суті (а.с. 142). Від відповідачів ТОВ «СБ ЛТД», [PERSON] , державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. відзиви до суду не надходили. Заслухавши пояснення представників позивача та дослідивши матеріали цивільної справи, суд надходить до наступних висновків. Судом встановлено, що 19.11.2014 року між ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенком К.О. за реєстровим номером 2127 (а.с. 14-15), за умовами якого сторони зобов?язуються в строки, встановлені в підпункті 1.4.1 пункту 1.4 розділу І попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого ТОВ «СБ ЛТД» зобов?язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані у підпункті 1.4.2 пункту 1.4 розділу І попереднього договору, яка знаходиться у житловому будинку [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:414:0005. Плановий строк введення в експлуатацію будинку - ІІІ квартал 2015 року (п. 1.4 договору). Згідно п.п. 1.4.1 договору, сторони зобов?язуються укласти основний договір протягом І кварталу 2016 року. У п.п. 1.4.2 договору наведено характеристики об?єкта, відповідно до яких: секція - 2; поверх - 12; номер квартири - 150; загальна площа квартири - 68,76 кв.м.; кількість кімнат - 2. 19.11.2014 року між ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] укладено договір про забезпечення виконання зобов?язань № ПМ/2С-К150, відповідно до умов якого для підтвердження зобов?язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу та забезпечення виконання таких зобов?язань, [PERSON] сплачує ТОВ «СБ ЛТД» суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 цього договору (а.с. 16-17). Відповідно до розділу 2 договору, сторони домовились, що [PERSON] зобов?язується у строк 29.05.2015 сплатити ТОВ «СБ ЛТД» 97% вартості об?єкту, що на день укладення договору становить 600 300 грн. Перший платіж здійснюється до 21.11.2014 у розмірі 300 150 грн. Другий платіж у розмірі 300 150 грн. здійснюється у строк до 29.05.2015 року. 21.11.2014 [PERSON] здійснено оплату на рахунок ТОВ «СБ ЛТД» у розмірі 300 150 грн., що стверджується платіжним дорученням № 150 від 21.11.2014 року (а.с. 18). 22.05.2015 [PERSON] здійснено оплату на рахунок ТОВ «СБ ЛТД» у розмірі 300 150 грн., що стверджується платіжним дорученням № 1 від 22.05.2015 року (а.с. 19). 13.01.2016 року ТОВ «Майстерня Да Вінчі» виготовлено технічний паспорт на об?єкт інвестування, відповідно до якого змінено фактичний будівельний номер квартири на експлуатаційний № [NUMBER], вказано наступні характеристики об?єкта інвестування: квартира розташована на 12 поверсі, складається з 2-х кімнат, житловою площею 37,7 кв.м.. загальною площею 70,7 кв.м. (а.с. 20-22). 10.04.2017 року між ТОВ «СБ ЛТД», [PERSON] та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» укладено договір про заміну сторони у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, посвідченого 19.11.2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О. за реєстровим номером 2127, за умовами якого всі права та обов?язки ТОВ «СБ ЛТД» за попереднім договором купівлі-продажу квартири, посвідченого 19.11.2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О. за реєстровим номером 2127, переходять до ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» (а.с. 23). Крім того, 10.04.2017 між ТОВ «СБ ЛТД», [PERSON] та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» укладено договір про заміну сторони у зобов?язанні, відповідно до умов якого всі права та обов?язки ТОВ «СБ ЛТД» за договором про забезпечення виконання зоббов?язань № ПМ/2С-К150 від 19.11.2014 переходять до ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» (а.с. 24). 11.07.2017 року між [PERSON] та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» укладено додаткову угоду № 1 до договору про забезпечення виконання зобов?язань від 19.11.2014, за умовами якої [PERSON] зобов?язується у строк до 30.07.2017 доплатити товариству грошові кошти у розмірі 36 000 грн., загалом сплативши за об?єкт інвестування 636 300 грн., як оплату за 70,7 кв.м. об?єкта (а.с. 25). Оплату у розмірі 36 000 грн. здійснено [PERSON] 11.07.2017 року, що стверджується дублікатом квитанції № 0.0.803665298.1 (а.с. 27). 20.07.2017 між [PERSON] та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» підписано акт приймання-передачі об?єкта нерухомості (квартири), що розташований за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 70,7 кв.м., кількість кімнат - 2, секція - 2, поверх - 12 (а.с. 28). 02.09.2021 ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» видано [PERSON] довідку про те, що останній не має заборгованості перед товариством за укладеними договорами (а.с. 29). Відповідно до виписки зі списку інвесторів, що проінвестували будівництво житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою за адресою: [ADDRESS] , [PERSON] проінвестовано квартиру [ADDRESS] , загальною площею 70,7 кв.м. кількість кімнат - 2 (а.с. 30). Згідно даних листа Державної інспекції архітектури та містобудування України від 01.08.2022 № 5971/05/13-22, у Реєстрі будівельної діяльності за параметром пошуку «об?єкт будівництва за адресою [ADDRESS] », кадастровий номер земельної ділянки 8000000000: 82:414:0005, інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, не виявлено (а.с. 31). 04.10.2021 за рішенням замовника будівництва назву житлового комплексну змінено з ЖК «Олімпійське містечко» на ЖК «Панорамне містечко», що вбачається з довідки ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» від 04.10.2021 (а.с. 32). Крім того, судом встановлено, що 30.09.2019 державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. проведено державну реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: [ADDRESS] за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 08.04.2015 № ПМ/2С-К259, що вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.05.2021 № 301280169 (а.с. 33). Також, матеріали цивільної справи містять копію договору № ПМ/2С-К259 купівлі-продажу майнових прав, датованого 08.04.2015, укладеного між ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] , за умовами розділу 2 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об?єкт нерухомості з наступними характеристиками: об?єкт - квартира [ADDRESS] , кількість кімнат - 2, загальна площа - 68,16 кв.м., поверх - 12, секція - 2 (а.с. 103-106). Крім того, в матеріалах справи наявні: копія довідки про оплату 100% майнових пав на об?єкт нерухомості до договору від 08.04.2015, видану на ім?я [PERSON] (а.с. 107); копія акту приймання-передачі квартири [ADDRESS] , підписаного представником ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] (а.с. 109); копія технічного паспорта на квартиру (а.с. 110-113). Разом з тим, з пояснень та інформації, наданої в розпорядження суду представником ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ», останнє не здійснювало перепродаж квартири [ADDRESS] ), права на яку придбані [PERSON] , будь-яким іншим фізичним і юридичним особам, в тому числі [PERSON] . Від імені [PERSON] (або будь-яких інших осіб) не надходили кошти за купівлю майнових прав на дану квартиру за відповідним договором, вказана особа (або будь-яка інша особа) не включена до списку інвесторів житлового будинку [ADDRESS] , ЖК «Олімпійське містечко», як покупець квартири [ADDRESS] (фактичний номер квартири [ADDRESS] ). Оплата вартості квартири загальною площею 70,7 кв.м. була здійснена [PERSON] в повному обсязі у сумі 636 300 грн. Представник відповідача зазначає, що позивач набув право власності на майнові права на спірну квартиру, сплативши грошові кошти у загальному розмірі 636 300 грн., що складає 100 % вартості майнових прав на об?єкт нерухомості. На даний час введення об?єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки та в порядку, встановленому законом. Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним. Зі змісту частини першої статті 321 ЦК України випливає, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні. Власник має права вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування, розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. За приписами статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов`язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві. Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права. Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до вимог частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. За правилами частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Судом достовірно встановлено, що позивач [PERSON] набув право власності на майнові права на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 70,7 кв.м., сплативши грошові кошти у загальному розмірі 636 300 грн., що складає 100 % вартості об?єкту, що стверджується даними платіжних доручень, довідкою відповідача про здійснення 100 % оплати вартості об?єкта. Також, судом встановлено, що квартира, яку проінвестовано у повному обсязі позивачем, та квартира, що є предметом договору № ПМ/2С-К259 купівлі-продажу майнових прав, датованого 08.04.2015, укладеного між ТОВ «СБ ЛТД» та [PERSON] , є однією й тією ж квартирою, а відтак ТОВ «СБ ЛТД» не мало права вчиняти правочин щодо відчуження майнових прав на об`єкт будівництва та укладати договір купівлі-продажу майнових прав від 08.04.2015 року із [PERSON] та передавати об`єкт будівництва за актом прийому-передачі квартири, оскільки вчиненням договору купівлі-продажу порушені права [PERSON] . Відповідно до статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. Згідно з частиною 2 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку. Судом встановлено, що відповідний сертифікат про введення будинку [ADDRESS] в експлуатацію відсутній, будинок в експлуатацію неприйнятий. Разом з тим, в порушення вимог пунктів 62,63 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 р. № 1127, для державної реєстрації права власності на спірну квартиру за [PERSON] , не було подано документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, що стверджується також і даними інформації з Державного реєстру речових прав у розділі «Підстава для державної реєстрації», де вказаний документ відсутній (а.с. 33). Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, оскільки останній не провів перевірку документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, та здійснив державну реєстрацію права власності [PERSON] на підставі документів, що суперечать вимогам законодавства. З огляду на викладене вище, суд вважає позовні вимоги такими, що ґрунтуються на законі, у зв?язку із чим підлягають задоволенню повністю. Питання про розподіл судових витрат вирішити у порядку ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved