Jurisdiction: civil
Date: 2023-03-12 00:00:00

У грудні 2021 року позивачі звернулись до суду із позовом до відповідача, яким просили суд визнати несправедливими та недійсними всі умови пункту 4.4. Договору № 5.3.4 купівлі- продажу майнових прав від 22.08.2019 року, укладеного між ТОВ «БУДМАРИН» («Продавець») та [PERSON] , [PERSON] («Покупець»); визнати односторонню відмову ТОВ «БУДМАРИН» від Договору № 5.3.4 від 22.08.2019 року купівлі продажу майнових прав від 22.08.2019 року незаконною, визнати розірвання Договору незаконним; визнати Договір № 5.3.4 купівлі- продажу майнових прав від 22.08.2019 року, укладеного між ТОВ «БУДМАРИН» («Продавець») та [PERSON] , [PERSON] («Покупець») дійсним, за виключенням умов та приписів п. 4.4. На обгрунтування свого позову заявники вказують, що 22.08.2019 року між ТОВ «БУДМАРИН» («Продавець») та [PERSON] , [PERSON] («Покупець») укладено договір № 5.3.4 купівлі- продажу майнових прав, за умовами Розділу 3 Договору предметом є майнові права. Згідно додатку до договору сторонами визначені умови та порядок оплати майнових прав, щомісячно у частинах, визначених додатком. У період з 01.01.2021 року по 18.10.2021 року Покупці тимчасово не мали змоги платити за умовами договору, мотивуючи цю тимчасову несплату тим, що у державі були великі обмеження бізнесу через пандемію коронавірусу. Листом від 02.12.2021 року № 567 ТОВ «БУДМАРИН» повідомило Покупців про те, що через несплату договору у період з 01.01.2021 року по 18.10.2021 року, прийнято рішення про одностороннє розірвання Договору та стягнення 20 відсотків неустойки. ТОВ «БУДМАРИН» у листі від 02.12.2021 року № 568 відмовилось від прийняття у Покупців виконання зобов`язання у вигляді перерахунку грошових коштів на рахунок Товариства від 18.10.2021 року на суму 261500 грн., та від 19.10.2021 року на суму 92000 грн. Позивачі вважають, що дії Товариства є несправедливими, односторонніми, тому просили суд задовольнити позовні вимоги. Представник відповідача- адвокат Кротов І.О. у судове засідання не з`явився, повідомлений належним чином про дату, час та місце його проведення, причини неявки суду не повідомив. У раніше проведеному судовому засіданні 05.12.2022 року представник відповідача позовні вимоги не визнав, проте вважав договір діючим, оскільки договір розірваний відносно одного покупця. Повідомив, що на особовий рахунок позивачів нараховуються комунальні платежі, квартирою вони не користуються, ремонт не зроблений. Дослідивши матеріали справи, вислухавши позивачів, представника відповідача (у раніше проведеному судовому засіданні) суд дійшов до наступного висновку: Судом встановлено, що 22.08.2019 року між ТОВ «БУДМАРИН» («Продавець») та [PERSON] , [PERSON] («Покупець») укладено договір № 5.3.4 купівлі- продажу майнових прав, за умовами Розділу 3 Договору предметом є майнові права. Відповідно до п.2.1.1 Договору майнові права- безумовне майнове право на квартиру під будівельним номером [ADDRESS] Лиманського (нині Одеського) району Одеської області, земельний кадастровий номер № 5122783200:02:001:2808. Розділом 4 Договору передбачений порядок розрахунків. Відповідно до пункту 4.1 ціна майнових прав є сумою договору, та становить 26148 доларів США 21 цент. Вартість одного квадратного метра квартири становить 649 доларів США. Оплата за договором проводиться у строки та у розмірах, визначених у додатку № 1 до даного Договору. Згідно додатку № 1 до цього Договору оплата проводиться до 25.08.2019 року у сумі 6000 доларів США у гривні відповідно до курсу ПАТ КБ «ПриватБанк» на день платежу; далі з 25.09.2019 року і до 25.01.2021 року щомісячно, рівними частинами по 1119 доларів США у гривні відповідно до курсу ПАТ КБ «ПриватБанк» на день платежу, і до 25.02.2021 року 1125 доларів США у гривні відповідно до курсу ПАТ КБ «ПриватБанк» на день платежу. А всього сума становить 26148,21 доларів США. Відповідно до пункту 4.4 Договору у випадку недотримання Покупцями строків та умов пунктів 4.1, 4.3 цього Договору, Продавець вправі розірвати Договір в односторонньому порядку. У випадку розірвання договору на підставах, передбачених даним пунктом, Продавець утримує з Покупців кошти у розмірі 20 відсотків від суми рівній вартості майнових прав, у якості неустойки за невиконання зобов`язань Покупцем. У період з 01.01.2021 року по 18.10.2021 року Покупці тимчасово не мали змоги платити за умовами договору, мотивуючи цю тимчасову несплату тим, що у державі були великі обмеження бізнесу через пандемію коронавірусу. Листом від 02.12.2021 року № 567 ТОВ «БУДМАРИН» повідомило Покупців про те, що через несплату зобов`язання за Договором у період з 01.01.2021 року по 18.10.2021 року, прийнято рішення про одностороннє розірвання Договору та стягнення 20 відсотків неустойки. ТОВ «БУДМАРИН» у листі від 02.12.2021 року № 568 відмовилось від прийняття у Покупців виконання зобов`язання у вигляді перерахунку грошових коштів на рахунок Товариства від 18.10.2021 року на суму 261500 грн., та від 19.10.2021 року на суму 92000 грн. Релевантні джерела права. Згідно\~статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до\~статті 215 ЦК України\~підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою\~статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Свобода договору є одним з основоположних принципів сучасного цивільного права. У ч. 1 ст. 627 ЦК України зазначено, що сторони, відповідно до ст. 6 цього Кодексу, є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Ст. 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін та погоджені ними, а також умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Таким чином, під час укладення договору сторони є вільними у виборі умов договору, на власний розсуд та за взаємною згодою визначають умови, порядок розрахунків і платежів. Ст. 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог згідно зі звичаями ділового обігу або іншими вимогами, що висуваються. Суд враховує, що сторони укладаючи Договір погодили умови розірвання договору у випадку недотримання порядку та строків оплати за зобов`язанням. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 квітня 2022 року у справі № 333/7121/18 (провадження № 61-9581св21) зазначено, що: «для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: 1) умови договору порушують принцип добросовісності (пункту 6 частини першої статті\~3, частина третя статті\~509 ЦК України); 2) умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; 3) умови договору завдають шкоди споживачеві. Несправедливими є, зокрема, умови договору про: виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; (пунктів 2, 3 частини третьої статті 18 Закону «Про захист прав споживачів); надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору». Суд не вбачає наявності підстав для визнання явно несправедливими умов п. 4.4 Договору, оскільки вони не суперечать як Закону України «Про захист прав споживачів» так і положенням ЦК України, звичаям ділового обороту. Суд вважає, що застереження визначені сторонами у п. 4.4. Договору виступають певними запобіжниками недобросовісної поведінки сторони договору (Покупця). Аналогічний запобіжник погоджений сторонами у пункті 7.3 Договору, за змістом якого у випадку розірвання Договору за ініціативою Покупця, у порядку передбаченому умовами цього Договору, Покупець сплачує на користь продавця неустойку у розмірі 20 відсотків від вартості майнових прав. Гарантії прострочення Продавцем зобов`язання по передачі майнових прав Покупцю після введення Об`єкту будівництва до експлуатації більше ніж на 180 днів передбачені пунктом 7.2 Договору. Отже будь- яких підстав для визнання недійсним пункту 4.4. Договору судом не встановлено, тому у цій частині позову слід відмовити. Щодо позовних вимог в частині визнання односторонньої відмови ТОВ «БУДМАРИН» від Договору № 5.3.4 від 22.08.2019 року купівлі продажу майнових прав від 22.08.2019 року незаконною, визнання розірвання Договору незаконним, суд виходить з наступного: Як вже зазначалось вище, за змістом статей\~627,\~629 ЦК України\~сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. \~ \~ \~ \~ Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, необхідно встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга\~статті 651 ЦК України). Як вже вище було вказано судом у період з 01.01.2021 року по 18.10.2021 року Покупці тимчасово не мали змоги платити за умовами договору, мотивуючи цю тимчасову несплату тим, що у державі були великі обмеження бізнесу через пандемію коронавірусу. Відповідно до статей\~525,\~526,\~530,\~614,\~615 ЦК України\~одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, при чому зобов`язання має виконуватися належним чином і у встановлений строк відповідно до умов договору. Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. Верховним Судом України в розділі „Спори між громадянами і організаціями, які залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків" Аналізу „судової практики з розгляду цивільних справ про захист прав споживачів (2009-2012 рр.)", було роз`яснено: „..на нашу думку, договори громадян з організаціями, що залучають грошові кошти для будівництва житла, хоча й мають різні найменування (підряду, дольової участі у будівництві, спільної діяльності, купівлі-продажу з розстроченням платежу, відступлення права вимоги, інвестування у нерухомість та управління майном тощо), але предмет договору й умови - практично однакові: замовлення на будівництво житла для власних потреб. Правовідносини між будівельною компанією (виробник) й фізичною особою (споживач, замовник) - це угода про послугу - будівництво житла. За характером ці правовідносини подібні до положень ст. 875 ЦК". Таким чином, відповідно до ст. 875 ЦК України, за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов`язаних з місцезнаходженням об`єкта. До договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. Отже, договір підряду (побутового підряду) є складним зобов`язанням, оскільки включає як права, так і обов`язки кожної з його сторін (обов`язок підрядника виконати певну роботу і право вимагати її оплати, а замовник має обов`язок оплатити виконану роботу і право вимагати виконання обов`язку підрядником). Якщо кожна із сторін у зобов`язанні має одночасно і права, і обов`язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов`язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї (частина третя статті 510 ЦК України). Так як грошовим є будь-яке зобов`язання зі сплати коштів, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку, тому грошовим є також і правовідношення, в якому праву кредитора вимагати від боржника виконання певних дій відповідає кореспондуючий обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора. Таким чином, зобов`язання за договором підряду (побутового підряду) з оплати вартості виконаних робіт, що також є ціною договору та його істотною умовою, є грошовим зобов`язанням. У матеріалах справи міститься оборотно- сальдова відомість по рахунку 6811 за 01.01.2019 року по 30.10.2021 року, за змістом якої вбачається, що за Договором 5.3.4 від 22.08.2019 року [PERSON] мав сплатити загалом 684365,17 грн., і станом на 19.10.2021 року здійснений останній платіж в сумі 92000 грн., а всього сплачено 684365,17 грн., тобто у повному обсязі проведено оплату за майнове право передбачене Договором. Лише 02.12.2021 року ТОВ «БУДМАРИН» прийняло рішення про одностороннє розірвання Договору, тобто через 44 дні після отримання останнього платежу за Договором від Покупців. Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Згідно з ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Згідно із ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Отже, сплативши повну суму передбачену умовами Договору позивачі мали справедливе очікування, що вони за умовами договору отримали майнове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно у майбутньому. Отже ця обставина вказує на не справедливість розірвання Договору в односторонньому порядку. Окрім того, у відповідності до пункту 6.2.5 Договору № 5.3.4 від 22.08.2019 року передбачено, що Продавець має право розірвати даний Договір у порядку, передбаченому п. 4.4. Договору, письмово повідомивши Покупця за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання. Визначений цим пунктом строк починає свій перебіг з моменту вручення повідомлення про розірвання Договору представнику кур`єрської служби чи проставлення поштового штемпеля на конверті. Цього порядку ТОВ «БУДМАРИН» не дотрималось, і в тому числі це є підставою для визнання судом несправедливим розірвання договору Товариством у односторонньому порядку. Отже суд в цій частині вважає позовні вимоги обгрунтованими і такими, що підлягають задоволенню. Щодо вимог про визнання Договору № 5.3.4 купівлі- продажу майнових прав від 22.08.2019 року, укладеного між ТОВ «БУДМАРИН» («Продавець») та [PERSON] , [PERSON] («Покупець») дійсним, за виключенням умов та приписів п. 4.4. Суд вважає, що оскільки судом визнано несправедливим розірвання договору у односторонньому порядку з боку Продавця, сам договір не є оспорюваним, решта пунктів договору (за виключенням п. 4.4 Договору) не оспорюються, і тому підстав для визнання його дійсним судом не вбачається. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Питання судового збору та/чи розподілу судових витрат у позові не порушувалось. На підставі наведеного,

Outcome: partial