Jurisdiction: civil
Date: 2023-02-12 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) дійсним, посилаючись на те, що 25 жовтня 1994 року між ним та відповідачем [PERSON] укладений договір купівлі-продажу квартири за адресою: [ADDRESS] . Договір було укладено та зареєстровано на Товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до Протоколу відкритих торгів № 3 від 25 жовтня 1994 року, реєстраційний номер № 102. Даний договір пройшов державну реєстрацію в КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації». Довідкою КП ЧООБТІ від 19.09.2022 року підтверджено, що станом на 01.01.2013 року право власності на квартиру [ADDRESS] зареєстровано за [PERSON] . Сторони при укладенні Договору купівлі-продажу досягли згоди з усіх його істотних умов та виконали усі умови цього договору. На час укладення договору купівлі-продажу квартири, а ні позивач, а ні відповідач не знали, що правочин, відповідно до ст.47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають, про що вказано в договорі. Станом на даний час Позивач не має можливості розпоряджатися вказаним нерухомим майном, оскільки чинне законодавство передбачає нотаріальне посвідчення договорів, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна. Тому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу\~нерухомого майна\~(квартири),\~укладений 25.10.1994\~між [PERSON] \~та [PERSON] на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія); визнати за [PERSON] право власності на квартиру за адресою: [ADDRESS] , стягнути з відповідача на його користь витрати по сплаті судового збору. 28 листопада 2022 року ухвалою суду було відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін та призначено судове засідання. Позивач до судового засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність, позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити. Відповідач до судового засідання не з`явився, причини неявки суду не відомі, про день та час розгляду справи був повідомлений належним чином. У зв`язку з неявкою сторін фіксація технічними засобами відповідно до ч. 2\~ст. 247 ЦПК України\~не здійснювалася. З письмової згоди позивача, відповідно до\~ст. 280 ЦПК України\~суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи. Суд, дослідивши матеріали справи встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини які регулюються нормами цивільного законодавства. В судовому засіданні встановлено, що 25 жовтня 1994 року між [PERSON] та відповідачем [PERSON] укладений договір купівлі-продажу квартири за адресою: [ADDRESS] . Договір було укладено та зареєстровано на Товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до Протоколу відкритих торгів № 3 від 25 жовтня 1994 року, реєстраційний номер № 102. Право власності на квартиру зареєстровано за [PERSON] в Комунальному підприємстві «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації». Як вбачається з матеріалів справи, сторони договору купівлі-продажу виконали умови договору, передали один-одному об`єкт нерухомості та грошові кошти, прийняли їх. Однак нотаріально сторони договір не посвідчили, він був укладений на товарній біржі, згідно тексту договору, такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню, відповідно до\~ст. 15 Закону України «Про товарну біржу». Відповідно до ст. ст.\~57,\~58 Конституції України,\~ст. 5 ЦК України\~до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Так, згідно п.1\~прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, цей Кодекс набрав чинності з 1 січня 2004 року. Відповідно до абз. 1 п. 4\~прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України\~до цивільних відносин, яки виникли до набрання чинності\~Цивільним кодексом України, положення цього\~Кодексу\~застосовуються до тих прав та обов`язків, що виникли або породжують існувати після набрання ним чинності. Оскільки договір був фактично укладений у 1994 році, тому до правовідносин, що виникли слід застосовувати\~ЦК України\~в редакції, яка діяла з 1963 року (далі - ЦК УРСР). Стаття 4 ЦК УРСР 1963 року визначає, що цивільні права і обов`язки виникають з підстав, передбачених законодавством, в тому числі з угод. Згідно із ст. 41 ЦК УРСР 1963 року угодами визнаються дії громадян і організацій спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Як зазначено у Постанові Пленуму\~Верховного Суду\~України №\~9\~від 06\~листопада 2009\~року «Про\~судову практику\~розгляду цивільних\~справ про\~визнання правочинів\~недійсними» - при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Судом встановлено, що при вчиненні даного правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, обидві сторони мали необхідний обсяг цивільні дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі-продажу квартири, правочин був реальним і вчинений у формі, дозволенній чинним законодавством України в 1994 році. Крім того,\~у\~статті 15 Закону України «Про товарну біржу»\~вказано, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Разом із тим, згідно з роз`ясненнями Міністерства юстиції України від 10 квітня 1998 року № 17-12/44 «Щодо діяльності товарних бірж» передбачено особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини). Якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважається, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги згідно зі\~ст. 47 ЦК УРСР\~тягне недійсність договору. Також у вказаному роз`ясненні звертається увага на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених. Згідно зі\~статтею 224 ЦК УРСР\~за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 128 ЦК УРСР). Відповідно до частини першої статті\~45, статті\~47 ЦК УРСР\~недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою\~статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Статтею 227 ЦК УРСР\~передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу). Як роз`яснено у пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої\~статті 47 ЦК\~за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями\~101,102,105,\~114,\~226 ЦК\~). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої\~статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Судом встановлено, що між сторонами мав місце договір купівлі-продажу квартири, який не був нотаріально посвідчений, як того вимагає частина перша\~статті 227 ЦК УРСР, але він був письмово укладений і посвідчений на Товарній біржі «Українська біржа нерухомості» та зареєстрований в Комунальному підприємстві «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації». Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки оформляючи його на товарній біржі були ознайомлені із застереженням в договорі про те, що нотаріальному посвідченню він не підлягає. Тому суд вважає, що є підстави для визнання його дійсним, у зв`язку з чим, позовні вимоги в цій частині підлягають до задоволення. Щодо позовної вимоги про визнання права власності на квартиру за адресою: [ADDRESS] за позивачем, суд приходить до наступного. Згідност.392 ЦК України\~власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Здійснивши державну реєстрацію права власності за [PERSON] на квартиру, за адресою: [ADDRESS] , у бюро технічної інвентаризації, держава цим самим визнала право власності позивача на зазначену у договорі квартиру, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах. Разом з тим, відповідно до ч.3 ст.\~334\~ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Отже, підстав для задоволення позовних вимог про визнання права власності на квартиру немає, оскільки, сам факт набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним, є підставою для набуття права власності у особи на підставі діючого законодавства. У відповідності дост.5 ЦПК України\~здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулась до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи, може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. За таких обставин, належним способом захисту порушеного права, є визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна (квартири), укладений 25.10.1994 між [PERSON] та [PERSON] на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія), дійсним. Згідно частини першої\~статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Так, позивачем заявлено дві позовних вимоги: одну немайнову вимогу та вимогу майнового характеру та при подачі позову було сплачено судовий збір в сумі 4\~999 грн. 10 коп. (1% від ціни позову). Оскільки судом задоволена позовна вимога про визнання договору дійсним, яка являється немайновою вимогою, то до стягнення з відповідача на користь позивача підлягають витрати по сплаті судового збору в сумі 1\~073 грн. 60 коп. Решта судових витрат покладаються на позивача.

Outcome: partial