Jurisdiction: civil
Date: 2023-01-31 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду із позовом до відповідачів про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними та скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Свій позов обґрунтовує тим, що 27.08.2008 року між його сином [PERSON] та акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» було укладено кредитний договір № 1138758400. Крім того, 27.08.2008 року між ним та акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» було укладено договір іпотеки, відповідно до якого в забезпечення виконання грошового зобов`язання за кредитним договором № 1138758400 він передав в іпотеку житловий будинок [ADDRESS] . Вказує, що в березні 2022 року йому стало відомо, що належний йому будинок відчужено без його згоди. Дана обставина підтверджується договором купівлі-продажу нерухомого майна від 22.12.2020 року, що укладений між ТзОВ «Кей-Колект» та ТзОВ «БІ-Майно», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. В подальшому, ТзОВ «Бі-Майно» уклало договір купівлі-продажу нерухомого майна від 28.12.2020 року з [PERSON] , який був посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Іванюк М.В. Вважає вказані дії незаконними та такими, що порушують його права. Зокрема, продаж будинку відбувся без його згоди в порушення вимог ст. 38 Закону України «про Іпотеку», договори купівлі-продажу були укладені під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Крім того, не було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, він не отримував від ТзОВ «Кей-Колект» письмового повідомлення про перехід від АКІБ «УкрСиббанк» до ТзОВ «Кей-Колект» уступки права вимоги за договором іпотеки. Тобто, відповідачем ТзОВ «Кей-Колект» було порушено договір іпотеки та ст. ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку». У зв`язку з чим, просить визнати недійсними договори купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] , що укладені: 22.12.2020 року між ТзОВ «Кей-Колект» та ТзОВ «Бі-Майно» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.; 28.12.2020 року між ТзОВ «Бі-Майно» та [PERSON] , який посвідчений приватним нотаруісом Луцького міського нотаріального округу Іванюк М.В., а також скасувати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно на вказаний житловий будинок за [PERSON] та зобов`язати державного реєстратора поновити запис, що власником житлового будинку є [PERSON] . В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали з підстав, викладених у заяві та просили їх задовольнити. Відповідачі в судове засідання не з`явилися, хоча про час та місце слухання справи були повідомлені судом належним чином. Заяви про розгляд справи за їх відсутності та відзив на позов не подали. А тому, суд ухвалив проводити заочний розгляд справи, у відповідності до ст. 280 ЦПК України. Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши представлені письмові докази у справі, суд прийшов до висновку, що позов підлягає до часткового задоволення з наступних підстав. Судом встановлено, що 27.08.2008 року між акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк та [PERSON] був укладений договір про надання споживчого кредиту № 11387584000, відповідно до умов якого останній отримав кредит в іноземній валюті в розмірі 25000,00 доларів США в порядку та на умовах, визначених договором, з кінцевим терміном повернення не пізніше 27.08.2015 року згідно з графіком погашення кредиту та сплатою за користування кредитом процентів у розмірі 14,50% річних (а.с. 18-23). В подальшому, 27.08.2008 року між акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та [PERSON] укладено договір іпотеки, відповідно до якого в забезпечення виконання грошового зобов`язання за кредитним договором № 1138758400 він передав в іпотеку житловий будинок [ADDRESS] (а.с. ). Згідно ч. 1 ст.\~202\~ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За нормою ст.\~626\~ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України). Відповідно до положень ст.\~638\~ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України). За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України). Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стю 657\~ЦК України). У пунктах 69-73 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено, що кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті\~15,\~16 ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої\~статті 215 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. Оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя\~статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав. Згідно з положеннями частини першої статті 216\~ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Відповідно до частини першої статті 317\~ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена. Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом. Відповідно до частини першої статті 33\~Закону України\~«Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Згідно з частиною першою статті 35\~Закону України\~«Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону). Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35\~Закону України\~«Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку». Судом з`ясовано, що 21.02.2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» направило позивачу вимогу про усунення порушення основного зобов`язання з повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», яке отримано позивачем 28.02.2018 року (а.с. .). Проте, як слідує із копії закордонного паспорта [PERSON] , у період з 09.02.2018 року по 06.04.2018 року, останній перебував за межами України, а тому не міг отримати вказану вимогу (а.с. ). А тому, суд приходить до висновку, що іпотекодержателем не дотримано процедури щодо належного повідомлення іпотекодавцю про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Крім того, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4\~Закону України\~«Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5\~Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку. Пунктом 4 Закону України\~«Про мораторій\~на стягнення\~майна громадян\~України,\~наданого як\~забезпечення кредитів\~в іноземній\~валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Відповідно до частини третьої статті 33\~Закону України\~«Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»). Отже, Закон України\~«Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України\~«Про мораторій\~на стягнення\~майна громадян\~України,\~наданого як\~забезпечення кредитів\~в іноземній\~валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас, Закон України\~«Про мораторій\~на стягнення\~майна громадян\~України,\~наданого як\~забезпечення кредитів\~в іноземній\~валюті» ввів тимчасовий мораторій (заборону) на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. Тобто, Закон України\~«Про мораторій\~на стягнення\~майна громадян\~України,\~наданого як\~забезпечення кредитів\~в іноземній\~валюті» підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Такі висновки щодо застосування положень Закону України\~«Про мораторій\~на стягнення\~майна громадян\~України,\~наданого як\~забезпечення кредитів\~в іноземній\~валюті» містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19; від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20, а також у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року № 524/10011/17. Отже, як встановлено судом, що кредитні кошти були надані [PERSON] в іноземній валюті на споживчі цілі. Позивач [PERSON] є майновим поручителем. При цьому, іншого житла, окрім житлового будинку, що є предметом Іпотечного договору не немає. З договору іпотеки слідує, що загальна площа спірного будинку складає 149,2 кв.м. (а.с. ). Закон України\~«Про мораторій\~на стягнення\~майна громадян\~України,\~наданого як\~забезпечення кредитів\~в іноземній\~валюті» втратив чинність 21.04.2021 року, а договір купівлі-продажу будинку позивача укладено 20.12.2020 року та 28.12.2020 року, тобто під час дії мораторію і всупереч вимогам вказаного Закону. За таких обставин, з урахуванням Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не було підстав для укладення договору купівлі-продажу майна та у нотаріуса були відсутні підстави для проведення державної реєстрації права власності на зазначене нерухоме майно за відповідачем - товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-Майно», а в подальшому за [PERSON] . Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» (в редакції чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої\~статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Отже, в розумінні положень наведеної норми Закону, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Водночас у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України\~«Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» до набрання чинності цим Законом. Отже у зв`язку з визнаннями договорів купівлі-продажу недійсними, суд приходить висновку про необхідність припинити право власності [PERSON] на житловий будинок [ADDRESS] . Таким чином, дослідивши та оцінивши докази в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення, оскільки в задоволенні позовних вимог до приватних нотаріусів слід відмовити, так як в даному випадку вони не можуть відповідати за даними вимогами.

Outcome: partial