Jurisdiction: civil
Date: 2023-02-08 00:00:00

[PERSON] , через свого представника-адвоката Захарчука І.А., звернулась до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Желань», [PERSON] , [PERSON] , за яким просила: - визнати незаконною державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: [ADDRESS] за [PERSON] , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш М.О. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58005929 від 06.05.2021 року; запис про право власності: 41827061). - визнати незаконною державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] за [PERSON] , проведену державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою О.О. (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58508572 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42283356); - визнати за [PERSON] майнові права на квартиру [ADDRESS] ; - витребувати з чужого незаконного володіння [PERSON] квартиру [ADDRESS] . Позов мотивовано тим, що набуття та реєстрація права власності на будинок (в якому наявний об`єкти інвестицій Позивачки) та безпосередньо на проінвестовану Позивачкою квартиру [ADDRESS] за [PERSON] є протиправним, адже порушує її майнові права («права очікування») як інвестора об`єкта нерухомості, унеможливлює отримання Позивачкою квартири у власність, а тому відповідно недійсними в силу закону (нікчемними) є правочин предметом якого є об`єкт інвестицій Позивачки, а порушені права Позивачки підлягають захисту шляхом визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестицій квартири [ADDRESS] та її витребування з чужого незаконного володіння. Провадження за позовом відкрите відповідно до ухвали судді від 17.06.2022 року, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження. Ували судді від 17.06.2022 року на забезпечення позову накладено арешт на спірну квартиру. Відповідачі правом на відзив не скористались. Директор Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) Попович О.М. надіслала пояснення, за якими на рішення у справі послалась на розсуд суду. Представник позивача подав заяву, за якою на вимогах позову наполягав, просив розглянути справу без участі сторони позивача, про ухвалення заочного рішення не заперечував. Відповідачі та треті особи в суд не з`явились, про час і місце розгляду справи повідомлялись належним чином, про причини неявки не повідомили. За таких обставин, з урахуванням того, що у справі достатньо даних про права та взаємини сторін, суд вважає за можливе ухвалити заочне рішення на наявних доказах. Судом встановлено таке. 21.11.2017р. між [PERSON] (Покупець) та ТОВ «Желань» (Продавець) було укладено Договорів купівлі-продажу майнових прав № 22 (далі- Договір). Відповідно до умов Договору: - продавець продає, а Покупець купує майнові права на Об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальний порядок про купівлю-продаж (п.1.1. Договору); - сторони домовились, що Об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором, є об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] з відповідними характеристиками (квартира №17 ) (п.1.2. Договору). - продавець зобов`язаний передати Покупцю майнові права на Об`єкт нерухомості в повному обсязі після повної сплати їх вартості, а Покупець прийняти їх (п.1.5. Договору); - пунктами 1.6., 1.7. Договору визначений плановий термін закінчення будівництва - IIІ квартал 2018 року, плановий термін введення в експлуатацію - IV квартал 2018 року; - за пунктом 3.4. Договору обов`язок Покупця по здійсненню розрахунків по цьому Договору вважається виконаний в день зарахування суми, визначеної п. 3.2. цього договору, в касу Продавця (приймання грошових коштів в касу Продавця оформлюється касовим ордером завіреним печаткою Продавця), або на рахунок Продавця. [PERSON] відповідно до Договору сплатила 100 % (сто відсотків) вартості майнових прав у розмірі 704697, 84 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 22.1. від 21.11.2017 року. Завершення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію згідно умов Договору повинно було відбутись не пізніше IV кварталу 2018 року (п.1.7.Договору). У визначений Договором строк, будівництво житлового будинку не було завершено та не прийнято в експлуатацію. ТОВ «Желань», будучи замовником будівництва житлового будинку по [ADDRESS] , в який інвестувала Позивачка, здійснювало будівництво на підставі зареєстрованої Декларації про початок виконання будівельних робіт від 29.10.2015 № КВ 083153020239. Протоколом № 2 позачергових Загальних зборів учасників ТОВ «Желань» від 08.10.2020 року ухвалено (вирішено): покласти завершення будівництва житлового будинку за адресою: [ADDRESS] на учасника Товариства [PERSON] та надати [PERSON] термін виконання будівельних робіт до 01.04.2021 року та введення в експлуатацію будівлі до 01.01.2021 року. У подальшому на підставі заяви замовника будівництва ТОВ «Желань» від 12.10.2020 року № 1 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) (далі - Департамент) наказом від 16.10.2020 року № 167 скасував реєстрацію Декларації про початок виконання будівельних робіт від 29.10.2015 № КВ 083153020239. Департаментом зареєстровано фізичній особі [PERSON] повідомлення про початок виконання будівельних робіт, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) «Будівництво житлового будинку по [ADDRESS] » від 13.11.2020 року № КВ 051201113300. На підставі заяви [PERSON] . Департамент наказом від 10.03.2021 року № 334, припинив право на початок виконання будівельних робіт, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) «Будівництво житлового будинку по [ADDRESS] », набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 13.11.2020 року № КВ 051201113300. Згодом Департамент зареєстрував замовнику будівництва, фізичній [PERSON] повідомлення про початок повідомлення про початок виконання будівельних робіт, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) на об`єкт: «Будівництво житлового будинку по [ADDRESS] » від 09.04.2021 року № КВ 051210406452 та Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) на об`єкт: «Будівництво житлового будинку по [ADDRESS] » від 29.04.2021 року № КВ 101210429706. В подальшому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш М.О. на підставі: технічного паспорту від 12.04.2021 року, Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 29.04.2021 року, відомостей з ДЗК, 06.05.2021 року було зареєстровано право власності на житловий будинок по [ADDRESS] (загальна площа: 1857,4 кв.м., житлова площа: 853 кв.м.) на [PERSON] (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58005929 від 06.05.2021 року; запис про право власності: 41827061). Отже, право власності на будинок, який будувався за рахунок коштів інвесторів - фізичних осіб, в тому числі і Позивачки, в порушення прав інвестора, було набуто та зареєстровано на [PERSON] . В подальшому, [PERSON] здійснив поділ даного житлового будинку, в результаті чого утворились окремі житлові (нежитлові) приміщення. Так, на підставі Висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, серія та номер: 1177, виданий 13.05.2021, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації міжрегіональне», приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою О.О. зареєстровано право власності за [PERSON] на квартиру [ADDRESS] (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58508572 від 02.06.2021 року, запис про право власності: 42283356). Окрім цього, зареєструвавши право власності на об`єкт інвестицій (квартиру) Позивачки, між [PERSON] та [PERSON] було укладено Договір дарування квартири (серії та номер 748) від 16.06.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш М.О., предметом якого є безоплатна передача квартири [ADDRESS] у власність [PERSON] (рішення про державну реєстрацію прав та ix обтяжень, індексний номер: 58791434 від 16.06.2021 року, запис про право власності: 42542191). Відповідно до ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з ст. 525 ЦК України, не допускається одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов. Частина 1 ст. 530 ЦК України встановлює, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). За приписами ст. 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором. Пунктом 1 ч. 1 ст. 331 ЦК України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не передбачено договором або законом, а право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту завершення будівництва. Постановою судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30.01.2013 року у справі № 6-168цс12 зроблено висновок, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ч. 5 ст.7, ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України. Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, а також майнові права. Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу таких прав, порушує права інвестора й не відповідає вимогам закону. «Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою» (Правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у Постанові від 14.09.2021 року по справі № 359/5719/17). За таких обставин та вимог закону, суд знаходить права Позивачки, як інвестора порушеними, і на відновлення цих прав вважає за необхідне визнати за Позивачкою майнові права на квартиру [ADDRESS] . Згідно ч. 2 ст. 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Частиною 2 ст. 331 ЦК України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Виходячи з того, що будинок [ADDRESS] збудований та введений в експлуатацію, суд знаходить що позивачка фактично набула право власності на квартиру №17 в цьому будинку, а тому реєстрація права власності на цю квартиру за [PERSON] , та відчуження квартири [PERSON] , здійснені в супереч закону на підставі нікчемних правочинів. Визнавати недійсним нікчемний правочин не має потреби, оскільки такий правочин не створює юридичних наслідків в силу закону. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України). Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті). Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Отже, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи, а тому Позивачкою обрано належний спосіб захисту порушеного права про витребування майна з чужого незаконного володіння. Підсумовуючи викладене, позов підлягає задоволенню частково, відповідно до висновків суду, що наведені вище. За таких рішень, витрати понесені позивачкою на розгляд справи, що складаються з судового збору в сумі 9770,98 грн. мають бути відшкодовані їй відповідачами [PERSON] та [PERSON] в рівних частках, відповідно і на підставі ст. 141 ЦПК України. Заяви про скасування заходів забезпечення позову позивачкою не подавалось. На підставі наведених в рішенні норм закону,

Outcome: partial