Jurisdiction: civil
Date: 2023-02-12 00:00:00

Позивач [PERSON] в особі свого представника звернулась до суду з з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору-купівлі продажу квартири [ADDRESS] (далі за текстом - спірна квартира), який укладений між відповідачами [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКРФІНСТАНДАРТ» (далі за текстом - ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ»), посвідченого приватним нотаріусом КМНО Верповською О.В. 24.12.2021 року (далі за текстом - оспорюваний договір). Позовні вимоги обґрунтовані наступним. Позивачу на праві власності належала спірна квартира, на підставі договору купівлі-продажу квартири від 26.07.2006 року. 24.12.2021 між ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ» та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Верповською О.В. за реєстровим №6461. Цей договір був укладений на підставі застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у іпотечному договорі. У п.1.3 Договору зазначено, що право продажу квартири виникло у Продавця (ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ») у зв`язку із порушенням умов Кредитного договору № 22-81У/07-2006И від 26 липня 2006 року, укладеного між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та [PERSON] , право вимоги за яким набуте Продавцем (ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ») на підставі Договору факторингу № 05/11/1/2021 від 05 листопада 2021 року укладеного між Акціонерним товариством «УКРСИББАНК» та ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ» на підставі положень статті 38 Закону України «Про іпотеку», а також застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься у статті 5 Договору іпотеки. Відповідно до п.п.2.3. Договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2021 року зазначено що ринкова вартість квартири, становить 2 720 000, 00 гривень, відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку квартири від 23 грудня 2021 року. яка була проведена суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «ФК УКРФІНСТАНДАРТ». Вважає укладений договір незаконним, оскільки позивачці не направлялось письмової вимоги про усунення порушень, направлення якої передбачено ст.35 Закону України «Про іпотеку». Крім того, про намір укласти такий договір не було повідомлено і третю особу - [PERSON] , яка зареєстрована і постійно проживає у спірній квартирі та яка є поручителем за кредитним договором. Також іпотекодержателем при укладенні договору не було доведено нотаріусу факт наявності заборгованості за кредитним договором, узгодження суми заборгованості між сторонами договору іпотеки не відбувалось. Вартість продажу предмету іпотеки є заниженою. При посвідченні договору купівлі-продажу нотаріусу не було надано документів щодо набуття ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ» права вимоги до позивача за кредитним договором, що укладений між нею та АКІБ «УкрСиббанк». Від імені ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ» договір підписано представником без надання документів, що підтверджують його повноваження. Представником відповідача ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ» подано відзив на позов, в якому він вважає позовні вимоги безпідставними, просить відмовити у їх задоволенні. Від третьої особи - приватного нотаріуса КМНО Верповської О.В. надійшли письмові пояснення, в яких вона посилається на безпідставність заявлених у справі позовних вимог та правильності своїх дій при посвідченні спірного правочину. В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримала, просила їх задовольнити. Представник відповідачів адвокат Островерхов К.М. та відповідач [PERSON] проти задоволення позову заперечували з підстав, зазначених у відзиві. Треті особи до суду не з`явились, приватний нотаріус КМНО Верповська О.В. згідно поданої заяви просила суд розглянути справу за її відсутності, причини неявки [PERSON] суду не відомі, суд ухвалив розглянути справу за відсутності третіх осіб. Заслухавши учасників справи, дослідивши зібрані у справі докази суд вважає правильним у задоволенні позовних вимог відмовити з наступних підстав. Судом встановлено, що 26 липня 2006 р. між АКІБ «Укрсиббанк» та [PERSON] укладено Договір про надання споживчого кредиту № 22-8IV/07-2006И. За умовами укладеного договору позичальник отримала в кредит грошові кошти в сумі 160000,00 доларів США на придбання нерухомого майна: квартири [ADDRESS] . З метою забезпечення виконання грошового зобов`язання між АКІБ «Укрсиббанк» та [PERSON] 26 липня 2006 р. укладено нотаріально посвідчений договір іпотеки. Відповідно до умов укладеного договору [PERSON] передала в іпотеку придбану за кредитні кошти квартиру [ADDRESS] . За умовами цього договору передбачено: У п 5.1., у разі настання обставин, зазначених в и 4.1 цього договору іпотеки. Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. П.5.2: В повідомленні, про яке йдеться в 5.1. Іпотекодержатель зазначає який зі способів задоволення вимог Іпотекодержателя, що передбачені ч. 3 ст. 36 Закону України "Про іпотеку", застосовується Іпотекодержателем для задоволення своїх вимог. П. 5.3: У разі застосування передачі Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя як способу задоволення вимог Іпотекодержателя (абз. 2 ч.3 ст. 36 Закону України Про іпотеку") право власності переходить до Іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в 1 5 1. цього договору іпотеки. П.5.4: У разі застосування права іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абз3 ч.3 ст.36 Закону України "Про іпотеку"). Іпотекодержатель реалізує норми ст.38 Закону України «Про іпотеку» і повідомлення, про яке йдеться в п.5.1., вважається Повідомленням іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки Рішенням Оболонського районного суду м.Києва від 18 листопада 2009 року (справа 2-5011/2009) солідарно з позичальника [PERSON] та поручителів [PERSON] , [PERSON] стягнуто на користь АКІБ «Укрсиббанк» заборгованість за кредитним договором 143452,69 дол.США та судові витрати. Рішення перебуває на примусовому виконанні. 05 листопада 2021 р. між АТ «Укрсиббанк» та ТОВ «ФК «Укрфінстандарт» укладено договір факторингу за кредитами, згідно з яким АТ «Укрсиббанк» відступив ТОВ «ФК «Укрфінстандарт» свої права вимоги заборгованості за кредитним договором № 22-8IV/07-2006И укладеним 26 липня 2006 року із [PERSON] .. Окрім того, між АТ «Укрсиббанк» та ТОВ «ФК «Укрфінстандарт» 05 листопада 2021 року укладено договір відступлення прав вимоги за Договором іпотеки № 22-81V/07-2006И від 26 липня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрейків І.В. за реєстровим № 1058. 17 листопада 2021 року позивач отримала від ТОВ «ФК «Укрфінстандарт» вимогу про усунення порушень в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку» в якому міститься вимога про погашення загальної суми заборгованості 12797211,32 грн., яка складається із основної суми боргу -132813,27 дол.США, що в гривневому еквіваленті становить 3478379,54 грн. та заборгованості по відсоткам 3558116,41 дол.США, що в гривневому еквіваленті становить 9318831,78 грн. У цій вимозі Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону № 898-IV. Зокрема, частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними. Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» визначено, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. У визначений вимогою строк позивач свої зобов`язання не виконала, заборгованість не погасила. 24.12.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. посвідчено договір купівлі-продажу спірної квартири, що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя між ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ», що являвся іпотекодержателем за Договором іпотеки №22-81У/07-2006И від 26.07.2006 та [PERSON] , про що зроблено реєстровий запис № 6461. У договорі також зазначено про те, що іпотекодержатель користується застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмету іпотеки , що міститься у Іпотечному договорі, що укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та [PERSON] . Пунктом 1.3 Договору визначено, що право продажу квартири виникло у продавця у зв`язку з порушенням умов кредитного договору №22-81V/07-2006И від 26.07.2006, що укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та [PERSON] . Право вимоги набуте продавцем (ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ») на підставі договору факторингу №05/11/1/2021 від 05.11.2021. Ціна продажу визначена у п.2.1 Договору та складає 2 720 000 грн. Оцінюючи доводи позивача, суд вважає необґрунтованим посилання на те, що позивачці не направлялось вимогу про усунення порушень, оскільки як зазначено вище така вимога направлялась та була нею отримана 17.11.2021. Незгода позивачки з розміром боргу, визначеній у цій вимозі, не є підставою для невиконання нею своїх зобов`язань, які виникли на підставі Кредитного договору. Позивачкою не доведено те, що з моменту ухвалення рішення від 18.11.2009 у справі №2-5011/2009 про стягнення з неї та поручителів [PERSON] та [PERSON] кредитної заборгованості на користь АКІБ «УкрСиббанк» нею або поручителями в повному обсязі виконано свої зобов`язання та повернуто суму боргу, визначену рішенням суду. Відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. [PERSON] є боржником та іпотекодавцем за Договором іпотеки, вимога їй була направлена у порядку, встановленому законом. Чинним законодавством не передбачено необхідності направлення аналогічних письмових вимог будь-яким іншим особам, зокрема тим, що зареєстровані у квартирі, яка є предметом іпотеки. Факт наявності заборгованості [PERSON] підтверджується самим договором факторингу №05/11/1/2021 від 05.11.2021 у п.1.3. Процедури окремого доведення перед нотаріусом суми цього боргу для можливості продажу предмету іпотеки чинне законодавство не містить і як зазначалось вище позивачкою доказів виконання нею зобов`язань за кредитним договором не було надано ні новому кредитору після отримання письмової вимоги, ні суду при розгляді цієї справи. Щодо заниженої ціни продажу предмету іпотеки, суд зауважує, що відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Матеріали нотаріальної справи щодо посвідчення спірного договору купівлі-продажу Квартир свідчать про те, що оцінку майна було проведено ТОВ «АПЕРЕЙСЕР ЕЛІТ» і визначено її ринкову вартість у розмірі 2 720 000 грн. У випадку продажу іпотекодержателем предмету іпотеки за ціною, яка не відповідає її ринковій вартості, такі дії можуть бути перевірені в ході інших цивільних проваджень, однак не є підставою для визнання договору недійсним, оскільки ст.38 Закону України «Про іпотеку» надано право сторонам договору визначати ціну продажу на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. А відповідний висновок був наданий нотаріусу при посвідченні оспорюваного договору. Доводи позивача про те, що при посвідченні договору купівлі-продажу нотаріусу не було надано документів щодо набуття ТОВ «ФК «УКРФІНСТАНДАРТ» права вимоги до позивача за кредитним договором, що укладений між нею та АКІБ «УкрСиббанк», а також щодо того, що представник, які діяла від імені іпотекодержателя не мала повноважень щодо дій від імені юридичної особи спростовується матеріалами нотаріальної справи. З цих підстав, суд вважає правильним у задоволенні позовних вимог відмовити.

Outcome: dismissed