Jurisdiction: civil
Date: 2023-02-01 00:00:00

Позивач звернулася до суду з позовом і просять: - визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 10 лютого 2021 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Світ Фінансів» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ренесанс Компані», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі за №256. - застосувати наслідки недійсності правочину шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 56555138 від 10 лютого 2021 року, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності№40496588 ТОВ «Ренесанс Компані» на квартиру за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2288114880000. Посилаються в позові на те, що 22 листопада 2007 року між нею та ПАТ КБ «Надра» був укладений кредитний договір №514/П/37/2007-840, до якого були внесені зміни та доповнення Додатковим договором №1 від 05 серпня 2014 року, за умовами якого вона отримала кредит у розмірі 167062,50 дол. США строком повернення до 20 листопада 2037 року, з цільовим призначенням: проведення розрухунків за договором купівлі-продажу №232 квартири за адресою: [ADDRESS] від 22 листопада 2007 року. В забезпечення виконання умов договору 22 листопада 2007 року був укладений договір іпотеки та передано в забезпечення виконання умов кредитного договору квартиру [ADDRESS] . 29 травня 2020 року між ПАТ «КБ`Надра» та ТОВ «Світ Фінансів» був укладений договір №GL3N216952 про відступлення прав вимоги, відповідно до якого ТОВ «Світ Фінансів» набув право вимоги до неї за кредитним договором та договором іпотеки. Зазначає, що вона не була письмово повідомлена про заміну кредитора у зобов`язанні, також ТОВ «Світ Фінансів» не надав їй доказів про зазначене. 09 березня 2021 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно їй стало відомо, що 10 лютого 2021 року між ТОВ «Світ Фінансів » та ТОВ «Ренесанс Компані» був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Понамарьовою Д.В. Відповідно до умов вказаного договору, продавець діючи відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку» продав, а покупець купив нерухоме майно, розташоване за адресою: [ADDRESS] . Виходячи з вказаного, вважає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 10 лютого 2021 року є недійсним на підставі ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України, оскільки суперечить Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку». Посилається, що спірна квартира є предметом іпотеки, забезпечує виконання кредитного договору, є об`єктом житлової нерухомості, загальною площею 64,85 кв.м., використовується нею як постійне місце проживання, у її власності немає іншого нерухомого житлового майна, тобто підпадає під дію Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та не могла бути відчужена без згоди власника. Зазначає, що в порушення вимог ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Світ Фінансів» не направляло їй письмової вимоги про усунення порушення, в зв`язку з чим не винекло право продавати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Також ТОВ «Світ Фінансів» не зверталося до неї з пропозицією погодити ціну продажу предмета іпотеки, не направляло висновок про вартість майна від 16 грудня 2020 року, не пропонувала придбати квартиру за ціною 600000,00 грн., яка оцінена нижче за звичайні ціни на цей вид майна, крім того, не направлявся звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Посилається, що оцінка спірної квартири на час продажу не проводилась, зазначена оцінка в розмірі 600000,00 грн., що на дату оцінки складало еквівалент 21614,61 доларів США, а на дату укладення договору - 21877,05 доларів США не відповідає дійсності, є очевидно заниженою. Також зазначає, що ТОВ «Ренесанс Компані» є єдиним засновником ТОВ «Світ Фінансів», які мають однакове зареєстроване місцезнаходження. Виходячи з цього, просить задовольнити позов. Позовна заява була зареєстрована в канцелярії суду 15 березня 2021 року та відповідно до ст. 33 ЦПК України було визначено склад суду. Ухвалою суду від 18 березня 2021 року в справі було відкрито провадження за правилами загального позовного провадження. Сторонам було направлено копію ухвали про відкриття провадження, відповідачам та 3-м особам копію позовної заяви з додатками з пропозицією надати відзив на позов та пояснення, які були отримані ними. 26 травня 2021 року ТОВ «Світ Фінансів» подав відзив, яким проти позову заперечував та зазначив, що підстави припинення іпотеки визначені в ст. 17 Закону України «Про іпотеку». Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 17 Закону іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання. Натомість такої підстави для припинення іпотеки, як сплив позовної давності до основної чи додаткової вимог кредитора за основним зобов`язанням, цей Закон не передбачає. За загальним правилом ЦК України зі спливом позовної давності, навіть за наявності рішення суду про відмову в позові з підстави пропущення позовної давності, зобов`язання не припиняється. Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності. Кредитні зобов`язання з позичальником не були припинені і не можуть бути припинені з підстав, наведених позивачем. Іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекожержателя на продаж предмета іпотеки, що відповідає змісту ч.5 ст.38 Закону України «Про іпотеку». Виходячи з цього, вважає, що зобов`язання боржника перед кредитором припинені не були, дії кредитора були правомірними, а тому просить відмовити у задоволенні позову. Відповідач -ТОВ «Ренесанс Компані» своїм правом не скористався відзиву на позовну заяву не надав. Третя особа- приватний нотіріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. пояснення до суду не надала. 10 листопада 2022 року представником відповідачів ТОВ «Ренесанс Компані» та ТОВ «Світ Фінансів» - адвокатом Чуйко Я.В. до суду було надано заяву про визнання позовних вимог відповідачами, з якої вбачається, що сторони досягли взаємопорозуміння, відповідачі визнать позовні вимоги в повному обсязі та просять суд прийняти рішення на користь позивача, у тому числі щодо визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним. 02 лютого 2023 року позивачем до суду надано заяву про розгляд справи у її відсутності, просить позов задовольнити. 02 лютого 2023 року представником відповідачів ТОВ «Ренесанс Компані» та ТОВ «Світ Фінансів» - адвокатом Чуйко Я.В. до суду надано заяву про розгляд справи у відсутності представника відповідачів, просить позов задовольнити. 3-я особа в судове засідання неодноразово не з`являлася, про час розгляду справи повідомлялися належним чином. З урахуванням цього, на підставі ч.1 ст.223 ЦПК України, суд вважає за можливе розглядати справу в їх відсутності. Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про задоволення вимог позивачів, виходячи з наступного. Відповідно до ч. 1 ст.1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. Згідно зі ст.546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання. З а змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Закон «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна. За змістом ч.ч.1,2 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону. Частиною 6, 7 цієї ж статті передбачено, що у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Статтею 17 Закону передбачено, що іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Відповідно до ч. 1-3 ст. 24 Закону відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням. Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Судом встановлено, що 22 листопада 2007 між ПАТ КБ «НАДРА» та позивачем був укладений кредитний договір №514/П/37/2007-840, за умовами якого останній був наданий кредит в розмірі 167062,50 дол. США строком повернення до 20 листопада 2037 року. 22 листопада 2007 року був укладений договір іпотеки, яким передано в забезпечення виконання умов кредитного договору квартиру [ADDRESS] , загальною площею 64,85 кв.м. Відповідно до п.5.3 вказаного договору визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі, зокрема, права іпотекодержателя від свого імені продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку». Додатковим договором про внесення змін та доповнень №1 від 05 серпня 2014 року до кредитного договору №514/П/37/2007-840 від 22 листопада 2007 року були визначені умови реструктуризації заборгованості, дострокове виконання боргових зобовязань за ініціативи банку та інші умови. /а.с.8-15/ Встановлено також, що 29 травня 2020 року за результатами відкритих торгів / аукціону /, оформлених протоколом електронного аукціону № UA-EA-2020-03-06-000037-b від 30 березня 2020 року, складеним ТБ`Аукціоніст», між ПАТ КБ «НАДРА» та ТОВ «Світ Фінансів» був укладений Договір GL3N216952 про відступлення права вимоги. 10 лютого 2021 року між ТОВ «Світ Фінансів» та ТОВ «Ренесанс Компані» був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартира [ADDRESS] , загальною площею 64,85 кв.м., житловою площею 43,60 кв.м., посвідчений приватним нотарцусом Київського нотаріального округу Понамарьовою Д.В. З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 11 березня 2021 року № 247754485 вбачається, що спірна квартира належить ТОВ «Ренесанс Компані» на підставі договору купівлі-продажу від 10 лютого 2021 року № 256, посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. / а.с. 18-19, 20-21, 22-24 / Відповідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з ч.ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За змістом ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. За правилами ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Таким чином, захисту у судовому порядку підлягає порушене, невизнане або оспорюване право. Відповідно до роз`яснень, викладених у п.11 постанови №14 Пленуму Верховного Суду України від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси (частини перша та друга статті 3 ЦПК), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це. Відповідно до п.1 ч.1 ст.512 та ст.514 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено. Відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» /на час спірних правовідносин/ якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. З матеріалів справи вбачається, що з вимогою до позивача про погашення заборгованості ТОВ «Світ Фінансів» не зверталося, також з пропозицією погодити ціну продажу предмета іпотеки. Висновок про оцінку майна позивачу не направлявся та не було запропоновано відповідачем придбати спірну квартиру, звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки також не було направлено позивачу. Крім того, відповідно до п.п.1 п.1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» /на час спірних правовідносин/, згідно якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку. Відповідно до п.2 ч.1 ст.263 ЦК України поняття мораторій у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язань. Таким чином, Закон про мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у разі невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника). Так, кредитний договір між банком та позивачем був укладений в іноземній валюті, загальна площа квартири становить 64,85 кв.м., квартира є постійним місцем проживання позивача, як іпотекодавця. З урахуванням цього суд вважає, що відчуження відповідачем ТОВ «Світ Фінансів» спірної квартири, суперечить вимогам закону, а тому вимоги позивача суд вважає обгрунтованими. Як зазначено в ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Тобто, при зверненні з позовом до суду на позивача покладений тягар доведення обставин заявлених вимог. Натомість відповідач повинен довести саме свої заперечення проти доводів позивача. Відповідно ст.ст.76, 80, 229 ЦПК України предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обгрунтовують заявлені вимоги чи заперечення, або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Це положення є одним із основних принципів цивільного судочинства - принципу змагальності. Будь-яких доказів спростування доводів позивача представником відповідачів суду надано не було. Відповідно до ст.ст.12,13 ЦПК України суд розглядає справи на принципах змагальності і диспозитивності, у межах заявлених позовних вимог на підставі доказів, поданих учасниками справи. Враховуючи викладене вище, достатність наданих позивачем доказів, а також визнання позову відповідачами, суд приходить до висновку про задоволення вимог позивача. Відповідно до ч.1,2 ст. 141, ч.1 ст.142 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір сплачений при зверненні до суду та підлягає поверненю позивачу з державного бюджету 50 відсотків судового збору.

Outcome: approved