Jurisdiction: civil
Date: 2023-02-14 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся з позовом до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра Справа», вимогами якого просив: визнати за ним право власності на майнові право вимоги оформлення права власності на однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв.м, яка розміщена на 7-му поверсі в 27-квартирному житловому будинку [ADDRESS] - об`єкт нерухомого майна № 1143521226101, який належить на праві власності Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа»; визнати за ним право власності на майнові право вимоги оформлення права власності на двохкімнатну квартиру загальною площею 68 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] - об`єкт нерухомого майна № 1143521226101, який належить на праві власності Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа»; визнати за ним право власності на майнові право вимоги оформлення права власності на нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі площею 48 кв.м. в 27-квартирному житловому будинку [ADDRESS] -об`єкт нерухомого майна № 1143521226101, який належить на праві власності Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа»; зобов`язати Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа» прийняти рішення про включення його в його члени. В обґрунтування позовних вимог позивач вказував, що між ним та ПП «Коврижних», в особі директора Коврижних Олега Валентиновича (надалі - «Забудовник»), 11 липня 2005 року укладено договір № 11-05 про пайову участь у будівництві. За умовами вказаного договору «Забудовник» приймає «Пайовика» у пайове будівництво на однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв.м, яка розміщена на 7-му поверсі в 27-квартирному житловому будинку [ADDRESS] . Також, між ним та ПП «Коврижних», в особі директора Коврижних О.В., 12 липня 2005 року укладено договір № 12-05 про пайову участь у будівництві, за умовами якого «Забудовник» приймає «Пайовика» у пайове будівництво 2-х-кімнатної квартири загальною площею 68 кв.м, яка розміщена на 8-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] . 27 жовтня 2010 року між ним та ПП «Коврижних», в особі директора Кочержука Богдана Федоровича (надалі «Продавець»), укладено договір купівлі-продажу № 1366 про наміри купити: однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв.м, яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] ; двохкімнатну квартиру загальною площею 68 кв.м, яка розміщена на 8-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] ; нежитлового приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі площею 48 кв.м. в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] . 22 квітня 2011 року між його батьком, [PERSON] , який діяв за його дорученням та ПП «Коврижних», в особі директора Кочержука Б.Ф., укладено договір № 355 про зміни до попереднього договору купівлі-продажу № 1366 від 27.10.2010 року, згідно якого він має наміри після введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку [ADDRESS] і сплати вартості нерухомого майна, купити: однокімнатну квартири загальною площею 46 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] ; 2-х-кімнатну квартиру загальною площею 68 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] ; нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі площею 48 кв.м. в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] . Як вказується у позовній заяві, відповідно до договорів № 11-05 від 11 липня 2005 року, № 12-05 від 12 липня 2005 року та договорів купівлі продажу № 1366 від 27 жовтня 2010 року і договору № 355 від 22.04.2011 року про зміни до попереднього договору купівлі-продажу № 1366 від 27.10.2010 року він виконав всі свої фінансові зобов`язання. Згідно квитанції від 14 липня 2008 року він сплатив відповідно до договору № 11-05 від 11 липня 2005 року 110 899 грн. 85 коп. Згідно квитанції від 07 липня 2008 року він сплатив відповідно до договору № 12-05 від 12 липня 2005 року 163 937 грн. Згідно квитанції до прибуткового касового ордеру № 02-10-2010 від 27 жовтня 2010 року він сплатив відповідно до договору № 1366 від 27 жовтня 2010 року 24 000 грн. Таким чином, договір між позивачем та відповідачем було укладено за фактичної відсутності об`єкту нерухомості, який на момент укладення договору перебував у стадії будівництва, а позивачу було передано право вимоги за оплатним договором. Тобто, право відчуження майнових прав було набуто відповідачем правомірно, враховуючи наявність проектно-кошторисної документації та дозволу на виконання будівельних робіт. Позивач зазначив, що йому стало відомо, що власником, з незрозумілих підстав, згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.06.2017 року, об`єкту незавершеного будівництва 27-и квартирного житлового будинку готовністю 57% по [ADDRESS] є обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа». Оскільки власником з незрозумілих підстав об`єкту незавершеного будівництва 27-и квартирного житлового будинку готовністю 57% по [ADDRESS] є обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа», то його майнові права можуть бути повторно передані, відчужені тощо на користь інших осіб. На протязі 2017 року він неодноразово звертався в усній формі до голови обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа» [PERSON] про включення його до членів кооперативу, як особи, яка внесла пайовий внесок у виді грошових коштів для будівництва багатоквартирного житлового будинку по [ADDRESS] . Голова кооперативу [PERSON] в категоричній формі йому відмовляла. Враховуючи, що право продажу об`єкту інвестування набув з незрозумілих причин обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа», існує реальна можливість розпорядження спірним майном обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа». Відповідно до заяви від 28.03.2018 року позивач [PERSON] змінив позовні вимоги та просив: визнати за ним право власності на майнове право на об`єкт інвестування, а саме: на однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] - як частину об`єкту незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа»; визнати за ним майнове право на об`єкт інвестування, а саме: на двохкімнатну квартиру загальною площею 68 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] - як частину об`єкту незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа»; визнати за ним майнове право на об`єкт інвестування, а саме: нежитлове приміщення загальною площею 48 кв.м., яке розміщено в цокольному поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] - як частину об`єкту незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа». Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 31 жовтня 2017 року (с. Пастернак І.А.) відкрито провадження у справі (а.с. 62). Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 12 листопада 2019 року (головуючий суддя Пастернак І.А.) провадження у справі закрито, на підставі п. 7 ч. 1 ст. 255 ЦПК України (а.с. 143). Відповідно до ухвали колегії суддів Івано-Франківського апеляційного суду від 17 березня 2020 року ухвалу Івано-Франківського міського суду від 12 листопада 2019 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції (а.с. 195-197). Системою автоматичного розподілу дану цивільну справу розподілено судді Антоняку Т.М. (а.с. 200). Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 25 березня 2020 року (с. Антоняк Т.М.) справу прийнято до провадження (а.с. 201). Відповідно до ухвали Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 08 червня 2021 року у даній цивільній справі проведено заміну позивача [PERSON] його правонаступниками: [PERSON] (проживає за адресою: [ADDRESS] ) та [PERSON] (проживає за адресою: [ADDRESS] ); залучено до участі у даній справі як співвідповідача - Приватне підприємство «Коврижних» (ЄДРПОУ 13657954, м. Надвірна, вул. Б.Хмельницького, 67, Івано-Франківська область). Позивач [PERSON] та представник позивачів [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримали у повному обсязі, просили задовольнити позов. У подальшому представник позивача подав заяву про розгляд справи без участі позивачів та їх представника та вказав, що позовні вимоги позивачі підтримують у повному обсязі. Представники відповідачів в судове засідання не прибули в судове засідання, про час і місце розгляду справи повідомлені належним чином. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази у справі, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Як слідує з матеріалів справи, 11 липня 2005 року між [PERSON] , (як [PERSON] ) та ПП « [PERSON] », в особі директора Коврижних Олега Валентиновича (як «Забудовником») укладено договір № 11-05 про пайову участь у будівництві. За умовами вказаного договору, Забудовник приймає Пайовика у пайове будівництво на однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] (а.с. 12-13). 12 липня 2005 року між [PERSON] , (як [PERSON] ) та ПП « [PERSON] », в особі директора Коврижних Олега Валентиновича (як Забудовником) укладено договір № 12-05 про пайову участь у будівництві (а.с. 14-15). За умовами вказаного договору, Забудовник приймає Пайовика у пайове будівництво на двохкімнатну квартиру загальною площею 68 кв.м, яка розміщена на 8-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] . Відповідно до п. 1.3 вищевказаних Договорів Пайовик бере на себе зобов`язання по інвестуванню коштів на будівництво багатоквартирного житлового будинку [ADDRESS] . Згідно п. 2.1 Договору № 11-05 від 11 липня 2005 року вартість будівництва одного квадратного метра однокімнатної квартири площею 46 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] , на день підписання договору складає 2 410, 85 грн. Загальна вартість об`єкту інвестування, а саме: однокімнатної квартири площею 46 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] складає 110 899 грн. Згідно п. 2.1 Договору № 12-05 від 12 липня 2005 року вартість будівництва одного квадратного метра двохкімнатної квартири площею 68 кв.м., яка розміщена на 8-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] , на день підписання договору складає 2 410, 85 грн. Загальна вартість об`єкту інвестування, а саме: двохкімнатної квартири площею 68 кв.м., яка розміщена на 8-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] складає 163 937 грн. 27 жовтня 2010 року між ПП «Коврижних», в особі директора Кочержука Богдана Федоровича (як Продавця) та [PERSON] , що діє від імені [PERSON] (як Покупця) укладено Попередній договір № 1366, предметом якого є взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити Договір купівлі-продажу квартир та нежитлового приміщення, що розташовані в будинку, що будується за адресою: [ADDRESS] , протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію (а.с. 16-18). Згідно п. 1.4. Попереднього Договору від 27 жовтня 2010 року, вказана характеристика квартир та нежитлового приміщення, що є предметом цього договору: однокімнатна квартира на VII (сьомому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 46 кв.м. та споруджується на земельній ділянці будинку по [ADDRESS] ; двохкімнатна квартира на VIIІ (восьмому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 68 кв.м. та споруджується на земельній ділянці будинку по [ADDRESS] ; нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 48 кв.м. та споруджується на земельній ділянці будинку по [ADDRESS] . Згідно п. 2.5. попереднього договору № 1366, на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення Договору купівлі-продажу квартир, Покупець передав Продавцю документи, що підтверджують здійснену ним оплату квартир, а саме: Договори про пайову участь у будівництві № 11-05 від 11.07.2005 року та № 12-05 від 12.07.2005 року. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, Покупець передає Продавцю грошові кошти в суму 24 000 (двадцять чотири тисячі) гривень. 22 квітня 2011 року укладено зміни № 355 до Попереднього договору від 27 жовтня 2010 року № 1366 (а.с. 19), згідно яких п. 1.4 розділу Попереднього договору: «Предмет договору» викладено в наступній редакції: однокімнатна квартира на VII (сьомому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 46 кв.м. та споруджується на земельній ділянці будинку по [ADDRESS] ; двохкімнатна квартира на VIIІ (восьмому) поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 68 кв.м. та споруджується на земельній ділянці будинку по [ADDRESS] ; нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольному поверсі і згідно технічної документації має загальну площу 48 кв.м. та споруджується на земельній ділянці будинку по [ADDRESS] . Як вбачається з долучених позивачем копій квитанцій до прибуткового касового ордеру, ним проведено розрахунок з ПП «Коврижних», зокрема: квитанцією до прибуткового касового ордеру від 07 липня 2008 року на суму 163 937 грн. відповідно до Договору про пайову участь № 12-05 від 12 липня 2005 року; квитанцією до прибуткового касового ордеру від 14 липня 2008 року на суму 110 899, 85 грн. відповідно до Договору про пайову участь № 11-05 від 11 липня 2005 року; квитанцією до прибуткового касового ордеру № 02-10-2010 від 27 жовтня 2010 року на суму 24 000 грн. відповідно до Попереднього договору від 27 жовтня 2010 року (а.с. 20). Згідно пункту 1.1 договорів про пайову участь від 11 липня 2005 року № 11-05 та від 12 липня 2005 року № 12-05, орієнтовний строк закінчення будівництва та здачі об`єкту в експлуатацію - перший квартал 2009 року. Згідно пунктів 1.1-1.3 Договорів про пайову участь від 11 липня 2005 року № 11-05 та від 12 липня 2005 року № 12-05 за своїм правовим змістом даний договір є договором купівлі-продажу майнових прав. Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 01.06.2017 року, власником об`єкту незавершеного будівництва 27-и квартирного житлового будинку готовністю 57% по [ADDRESS] є Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив» «Добра справа» (а.с. 21). Як слідує з матеріалів справи, 20.03.2017 року Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради зареєстровано Декларацію про початок будівельних робіт № ІФ083170791998 будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення за адресою: [ADDRESS] , генеральний підрядник ОК ЖБК «Добра справа», в якій зазначено, що загальна кількість квартир у будинку складає: однокімнатних 22 та двохкімнатних 22 (а.с. 75-76). Встановлено, що позивач [PERSON] помер [INFO] (а.с. 115-119). Відповідно до ухвали Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 08 червня 2021 року у даній цивільній справі проведено заміну позивача [PERSON] його правонаступниками: [PERSON] та [PERSON] . Відповідно до ст. 129 Конституції України, однією із основних засад судочинства є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. Частиною 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованою Верховною Радою України 17.07.1997 року, передбачено, що кожен при вирішенні питань щодо його цивільних прав і обов`язків або встановленні обґрунтованості будь якого кримінального обвинувачення, висунутого проти нього, має право на справедливий і відкритий розгляд упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Згідно ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Як вбачається зі змісту ч.ч. 1-4 ст. 12 Цивільного процесуального кодексу України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Відповідно до частою 1 статті 13 Цивільного процесуального кодексу України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться вглаві 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Згідно частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України. З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) зазначено, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що позивач виконав свої зобов`язання сторони за договором пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо «долі пайщика», зокрема, права на отримання в подальшому у спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири, а також місця паркінгу на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними. Як зазначається у вищевказаній постанові, встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) зазначено, що: «захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування». У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) вказано, що: «під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16). Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України). Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України). Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачів на спірне нерухоме майно, хоча [PERSON] сплатив пайові внески у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, наявні підстави для визнання за позивачами майнових прав на оспорювані об`єкти нерухомості квартири та нежитлове приміщення. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року в справі № 1522/16455/12 (провадження № 14-370цс19) зазначено, що «установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма «Консоль ЛТД» не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири. Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14-614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14-146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року в справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що: «відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року». У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що: «13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Разом з тим, у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України). Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)». У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) вказано, що: «практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19). Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21). Вищезазначені позиції викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 січня 2022 року, справа № 344/12729/17, провадження № 61-14629св19, у справі з подібними правовідносинами. Позивачі просять визнати за ними право власності на майнові права на об`єкти інвестування, а саме: на однокімнатну квартиру загальною площею 46 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] - як частину об`єкту незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа»; на двохкімнатну квартиру загальною площею 68 кв.м., яка розміщена на 7-му поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] - як частину об`єкту незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа» та на нежитлове приміщення загальною площею 48 кв.м., яке розміщено в цокольному поверсі в багатоквартирному житловому будинку [ADDRESS] - як частину об`єкту незавершеного будівництва № 1143521226101, який належить на праві власності обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа», які у повному обсязі проінвестовані [PERSON] . Тобто в цьому випадку вимога про визнання права власності заявлена на підтвердження реальності його існування. Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру. Велика Палата Верховного Суду висновує, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру. Велика Палата Верховного Суду вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України». Зважаючи на вищенаведене,

Outcome: approved