Jurisdiction: civil
Date: 2023-01-11 00:00:00

У серпні 2021 року [PERSON] звернувся з позовом до АПК «Старосільський» про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування позову позивач послався на те, що згідно договору оренди землі від 20.01.2014 ним укладено договір оренди земельної ділянки (рілля) із АПК «Старосільський» на земельну ділянку (рілля) загальною площею 2,2649 га кадастровий номер 7421480400:05:000:0600 строком на 15 років та 27.01.2014 року укладено договір оренди земельної ділянки (рілля) із АПК «Старосільський» на земельну ділянку (рілля) загальною площею 3,2765 га кадастровий номер 7421480400:05:000:0152 з орендною платою за кожним договором 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Умовами договорів оренди визначено розмір орендної плати, з урахуванням індексів інфляції, строк виплати, обов`язок орендаря щодо своєчасної орендної плати. З урахуванням постанови Верхового Суду України у справі № 732/1799/17 від 10.04.2019, а також того, що відповідачем в порушення умов укладеного договору оренди обчислення розміру орендної плати здійснювалось без урахування індексів інфляції за 2014 - 2020 роки, тобто відповідачем допущено систематичну, несвоєчасну сплату орендної плати, вважала таке є підставою відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України для припинення права користування земельними ділянками орендарем із розірванням договорів. Також просив стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати в розмірі сплаченого судового збору - 908,00 грн. Ухвалою Городнянського районного суду Чернігівської області від 20 серпня 2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито загальне позовне провадження (а.с.26-28). Ухвалою Городнянського районного суду Чернігівської області від 18 січня 2022 року (а.с.79-80) зупинено провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 922/3166/20. Постановою Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 (дата оприлюднення - 28.11.2022) у цивільній справі № 922/3166/20 касаційну скаргу ПрАТ «Концерн Авек та Ко» задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 у справі № 922/3166/20 змінено, викладено її мотивувальну частину у редакції цієї постанови. В іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 залишено без змін. 28.12.2022 ухвалою суду поновлено провадження та призначено справу до судового розгляду у відкритому судовому засіданні. Позивач після поновлення провадження у справі у судове засідання не з`явився, клопотав про розгляд справи на підставі поданих письмових доказів. Позовні вимоги письмово підтримав і просив позов задовольнити, а договір - розірвати (а.с.91). Відповідач після поновлення провадження у справі участі у судовому засіданні свого представника не забезпечив. Був належним чином повідомлений про час та місце судового розгляду справи (а.с.92). Письмово відповідач позов не визнав. У своєму відзиві на позов (а.с.40-41) зазначав, що на момент подання позовної заяви орендна плата за 2014-2016 роки була повністю сплачена за рахунок сплати орендної плати за 2019-2020 роки, яка фактично спрямовувалась на покриття недоплати за попередні роки, таким чином з моменту наявності боргу за 2014-2016 роки, з урахуванням подальших оплат, пройшло більше трьох років. Дату прийняття Постанови Верховним судом України - 10.04.2019 не слід вважати моментом, коли позивач дізнався про порушення свого права. Відповідно до ст. 257 ЦПК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до ст. 261 ЦК України, за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Неявка сторін, які були належним чином повідомлені, не перешкоджає судовому розгляду заявлених вимог по суті. Визначившись з доводами і запереченнями сторін щодо наявних правовідносин, встановивши норму праву, яка підлягає застосуванню до таких правовідносин, вивчивши та оцінивши заявлені у справі докази, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню. Доведено, що між сторонами укладено два договори оренди від 20.01.2014 року та від 27.01.2014 щодо земельних ділянок (рілля) загальною площею 2,2649 га, кадастровий номер 7421480400:05:000:0168 та загальною площею 3,2765 га (а.с.5-8) строком на 15 років. За змістом врегульованих умов у розділі «Орендна плата» п.10,11,12 сторонами встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки землі, яка здійснюється у грошовій, натуральній та відробітковій формах. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Орендна плата вноситься у такі строки: у грошовій формі - 1 раз на рік до кінця першого за звітним роком місяця, натуральна та відробіткова - протягом року в міру потреби та можливостей в їх наданні. Повний розрахунок по орендній платі проводиться не пізніше як 1-го березня наступного за звітним роком. Із первинних документів (а.с.62-78) вбачається, що орендна плата виплачувалась як у грошовій, так і у натуральній. При цьому натуральна форма не оформлялась актами прийому-передачі, а грошовий вираз вказаний у накладних внутрішньо-господарського призначення був менше сум, належних до виплати за умовами п.10,11.12 Договору. Також індекси інфляції (2014 рік - 124,9 %, 2015 рік - 143,3 %, 2016 рік 112,4 %, 2017 рік - 113,7 %, 2018 рік - 109,8%, 2019 рік - 104, 1 %, 2020 рік - 105,0 %), загалом не застосовувались, тобто систематично у період зазначений позивачем, з урахуванням поданих доказів, індекс інфляції у ці роки не враховувався, а орендна плата залишалась недоплаченою. За інформацією № 320050529 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с.93-95) встановлено, що 28.01.2014 державним реєстратором Реєстраційної служби Городнянського районного управління юстиції Чернігівської області Ткачем Юрієм Миколайовичем зареєстровано договір оренди землі, укладений між стронами 20.01.2014 року, номер запису про речове право: 4497821, опис об"єкта речового права: земельна ділянка плошею 2,26 га (рілля). Строк дії речового права оренди 15 років , з правом пролонгації. За інформацією № 320050811 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с.96-98) встановлено, що 29.01.2014 державним реєстратором Реєстраційної служби Городнянського районного управління юстиції Чернігівської області Спутай Сергієм Миколайовичем зареєстровано договір оренди землі, укладений між стронами 27.01.2014 року, номер запису про речове право: 4478705, опис об"єкта речового права: земельна ділянка плошею 3,28 га (рілля). Строк дії речового права оренди 15 років , з правом пролонгації. Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина перша статті 4 ЦПК України). Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Зміст статті 141 Земельного Кодексу України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата орендної плати. Як встановлено судом, у даному спорі мали місце випадки невчасної сплати орендної плати та не в повному обсязі. Згідно частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. За положеннями статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже, згідно зі статтями 13, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Згідно ч. 4. ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 р. у справі №№ 912/1385/17 суд вказав, що ст. 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Разом з тим за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11.10.2017 у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 31.07.2020 р. у справі №479/1073/18, а саме сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Доводи відповідача, що на момент подання позовної заяви орендна плата за 2013-2016 роки була повністю сплачена за рахунок сплати орендної плати за 2019-2020 роки, яка фактично спрямовувалась на покриття недоплати за попередні роки, таким чином з моменту наявності боргу за 2013-2016 роки, з урахуванням подальших оплат, пройшло більше трьох років і підлягає застосуванню строк позовної давності є неприйнятними. Порушення прав орендодавця, у справі, що розглядається, має триваючий характер та продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою до суду у цій справі. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його права. Відповідно до абзацу першого частини п`ятої статті 261 ЦК України за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. За частиною першою статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням). Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі. Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20). За встановлених обставин позов слід задовольнити, а договір оренди достроково розірвати. Процесуальні витрати у виді судового збору слід компенсувати позивачу шляхом стягнення відповідної суми з відповідача.

Outcome: approved