Jurisdiction: civil
Date: 2023-01-18 00:00:00

Виклад позиції позивача, відповідача. Процесуальні дії. Позивач звернулася до Ковпаківського районного суду м. Суми з вказаною позовною заявою, яку мотивує тим, що Позивач мешкає в квартирі [ADDRESS] разом зі своєю родиною, що підтверджується довідкою ЦНАП у м. Суми № 14.03-08/91047 від 15.12.2021 р. Для поліпшення житлових умов, позивач вирішила придбати квартиру для свого сина неподалік від будинку, де мешкає. По сусідству з позивачем, в квартирі [ADDRESS] мешкав [PERSON] , якому квартира належала на праві власності згідно договору купівлі-продажу квартири від 19 квітня 2007 р., що підтверджується договором купівлі-продажу та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 24.04.2007 р. Згідно технічного паспорту, виданого КП «Сумське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації», станом на 13.03.2007 р., квартира [ADDRESS] складається: з 1 (однієї) житлової кімнати, площею 16,9 кв.м., загальною площею 29,88 кв.м., в тому числі: кухні, площею 5,8 кв.м., вбиральні, площею 2,7 кв.м., коридору, площею 3,7 кв.м., балкону, площею 2,6 кв.м. На весні 2021 року при розмові позивача з [PERSON] , останній повідомив, що бажає продати свою квартиру та переїхати до села, оскільки мав на меті займатися бджільництвом. Домовившись про продаж квартири, належної [PERSON] за ціну, еквівалентну 15000 доларів США, вони разом з позивачем звернулися до нотаріуса, який повідомив про необхідність збору ще деяких документів, необхідних для оформлення договору купівлі-продажу квартири. В кінці травня 2021 року [PERSON] повідомив, що він домовився про придбання будинку в с. Бездрик, Сумського району, та йому необхідно внести власнику будинку гроші, а він буде збирати документи, необхідні для продажу своєї квартири. 01 червня 2021р. між позивачем та [PERSON] був укладений у простій письмовій формі попередній договір купівлі-продажу (надалі Договір) квартири [ADDRESS] . При цьому підписи на Договорі були засвідчені головою правління ОСББ «Курський 127». Згідно з Договором сторони домовились щодо всіх істотних умов договору: зокрема, дійшли згоди щодо предмету та ціни, а також строку укладання основного договору купівлі-продажу квартири. Сторони зобов`язалися, відповідно до пункту 1.2. Договору, протягом 60 (шестидесяти) календарних днів з моменту отримання [PERSON] від позивача завдатку в розмірі 100 % вартості квартири, але не пізніше 01 серпня 2021 року, на умовах, передбачених Договором, оформити у нотаріуса договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , для того зобов`язалися з`явитися до нотаріуса. Відповідно до п. 1.7. Договору, ціна квартири визначена сторонами в розмірі 412506,00 гривень, що еквівалентно 15000 доларів США та перегляду не підлягає. Після підписання Договору, відповідно до пункту 3.1.1. позивач, на підтвердження зобов`язання щодо укладання договору купівлі-продажу, передала [PERSON] суму завдатку в розмірі 412506,00 гривень, що еквівалентно 15000 доларів США. Розпискою, виданою [PERSON] від 01 червня 2021 року підтверджується факт отримання завдатку в повному обсязі вартості квартири. [PERSON] також, на виконання Договору, передав позивачу ключі від своєї квартири та копії правовстановлюючих документів на нерухоме майно та технічного паспорту. Протягом з червня до кінця липня 2021 року [PERSON] неодноразово казав, що він ще збирає документи, необхідні для оформлення договору купівлі-продажу своєї квартири, але про конкретну дату, коли буде укладатися договір так і не повідомляв. 25 липня 2021 року позивач звернулася до [PERSON] з заявою про виконання умов попереднього договору та визначення дати та часу, коли необхідно буде прибути до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу квартири, який повинен бути укладений не пізніше 01 серпня 2021 року. Дана заява була отримана [PERSON] , що підтверджується його підписом на заяві. При розмові [PERSON] повідомив, що він не може знайти правовстановлюючих документів на свою квартиру та свого паспорту, але пообіцяв найближчим часом виконати взяті на себе зобов`язання, але жодного кроку для усунення порушення умов Договору до 01 серпня 2021р. ним так не було зроблено. В зв`язку з тим, що 01 серпня 2021 року договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] не був укладений, позивач 03 серпня 2021 року звернулася до [PERSON] з претензією про невідкладне укладання договору купівлі-продажу квартири, або повернення плачених за неї по попередньому договору коштів. Отримавши вищевказану претензію, [PERSON] відмовився поставити свій підпис на екземплярі позивача, посилаючись на те, що він не може укласти договір тому, що ще не знайшов документи на квартиру та паспорт. В зв`язку з даною обставиною позивачем, разом з сусідами будинку, був складений акт від 03 серпня 2021 року. Таким чином, позивач неодноразово і безуспішно зверталася з пропозиціями та вимогами про нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу квартири, а [PERSON] постійно ухилявся від цього, не повернув отриману суму коштів у розмірі 412506,00 гривень, що еквівалентно 15000 доларів США та не відшкодував завдані невиконанням своїх обов`язків збитки (п. 4.4., 4.5. Договору). [INFO] помер [PERSON] , що підтверджується свідоцтвом про його смерть. Похованням [PERSON] займалася позивач по справі, оскільки його родичів не було знайдено. Після смерті [PERSON] , на нервовому ґрунті у позивача стався гіпертонічний криз, в зв`язку з чим вона була змушена звертатися за медичною допомогою. З дня смерті [PERSON] та до теперішнього часу, з метою врегулювання виниклого спору, позивач намагалася розшукати можливих його родичів, але безрезультатно. Представником позивача до Сумської міської державної нотаріальної контори був зроблений адвокатський запит щодо відкриття спадкової справи після померлого [PERSON] . Проте, листом № 6863/01-16 від 23.12.2021 р. було повідомлено, що дана інформація є нотаріальною таємницею та може бути надана лише за запитом правоохоронних органів. Таким чином, в зв`язку з відсутністю інформації щодо можливих спадкоємців померлого [PERSON] , відповідачем по справі зазначена Сумська міська територіальна громада, в особі Сумської міської ради. Вважає, що позивач використала всі можливі заходи щодо врегулювання виниклого спору, тому змушена звернутися до суду з цим позовом. Просить суд визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу квартири від 01 червня 2021 року, укладений між [PERSON] та [PERSON] відносно квартири [ADDRESS] ; визнати за [PERSON] право власності на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 29,88 кв.м., яка складається з 1 житлової кімнати, площею 16,9 кв.м., кухні, площею 5,8 кв.м., вбиральні, площею 2,7 кв.м., коридору, площею 3,7 кв.м., балкону, площею 2,6 кв.м. 14.10.2022 від представника відповідача надійшов Відзив на позовну заяву, згідно якого Сумська міська рада заперечує проти позову, не мала жодного відношення до укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири та не повинна виступати відповідачем по справі. Зазначає, що в порушення ЦПК України та ЦК України, у разі недодержання сторонами вимог про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог та розгляд справи проводити без участі представника СМР. Позивач у судовому засіданні підтримала позовні вимоги. Представник позивача у судовому засіданні підтримала позовні вимоги та наполягала на їх задоволенні. Представник відповідача у судове засідання не з`явився, належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи. Ухвалою Ковпаківського районного суду м. Суми від 11.02.2022 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Ухвалою Ковпаківського районного суду м. Суми від 02.11.2022 витребувано від Сумської міської державної нотаріальної контори Сумської області копію спадкової справи №86/2022, заведеної після смерті [PERSON] , [INFO] , померлого [INFO] . Ухвалою Ковпаківського районного суду м. Суми від 13.12.2022 закрито підготовче провадження у справі та призначено до судового розгляду по суті. Фактичні обставини, встановлені судом. Мотиви, з яких виходить суд та застосовані норми права. Суд, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду спору по суті, встановив фактичні обставини та відповідні їм правовідносини. Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Як передбачено ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч.1ст. 5 ЦПК). Стаття 12 ЦПК України передбачає, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до положень ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 82 цього Кодексу. Обставини, встановлені рішенням суду у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Докази надаються сторонами та іншими особами, що беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ст. 77 ЦПК України). Крім того, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування (ч. 2 ст. 78 ЦПК України). На підставі ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності. Судом встановлено, що [PERSON] був власником квартири за адресою [ADDRESS] , що підтверджується Договором купівлі-продажу квартири від 19.04.2007 серії ВЕО №422097, Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №14351436 від 24.04.2007 та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (а.с. 7-11, 31). 01.06.2021 між [PERSON] та [PERSON] складено «Попередній договір купівлі-продажу квартири» за адресою [ADDRESS] , засвідчений підписами [PERSON] , [PERSON] та голови правління ОСББ «Курський 127» Середи В.М. (а.с.14, 15). Згідно копії Розписки від 01.06.2021 [PERSON] отримав від [PERSON] завдаток за квартиру [ADDRESS] на підтвердження виконання обов`язків, передбачених п.4.1 Попереднього договору від 01.06.2021 у розмірі 412506,00 грн., що становить суму, еквівалентну 15000 доларів США згідно курсу Національного банку України (а.с. 16). 25.07.2021 [PERSON] звернулася до [PERSON] з заявою про виконання умов Попереднього договору від 01.06.2021 та визначення дати та часу, коли необхідно буде прибути до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу квартири, який повинен бути укладений не пізніше 01 серпня 2021 року (а.с. 17). 03.08.2021 [PERSON] звернулася до [PERSON] з претензією про невідкладне укладання договору купівлі-продажу квартири, або повернення плачених за неї по Попередньому договору коштів. Підпис [PERSON] про отримання на вказаній Претензії відсутній (а.с. 18). 03.08.2021 складено Акт, посвідчений [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] та головою правління ОСББ «Курський 127» Середою В.М., відповідно до якого [PERSON] передала претензію [PERSON] про вимогу негайно укласти договір купівлі-продажу квартири за адресою [ADDRESS] , або повернути всі сплачені кошти [PERSON] . Отримавши Претензію [PERSON] відмовився від підпису про її отримання та поверненні сплачених коштів (а.с. 19). Згідно Свідоцтва про смерть Серії [NUMBER] від 10.08.2021, [PERSON] , [INFO] , помер [INFO] у м. Суми у віці 65 років, про що складено відповідний актовий запис №2810 (а.с. 20). Згідно листа №512/02-14 від 03.02.2022, Сумська міська нотаріальна контора повідомила, що претензія [PERSON] до спадкоємців [PERSON] , який помер [INFO] прийнята 03.02.2022 та заведена спадкова справа за №86/2022. Станом на 04.02.2022 спадкоємці, які б прийняли спадщину після померлого відсутні. При зверненні спадкоємців до нотаріальної контори їм буде повідомлено про наявність претензії та необхідність погашення заборгованості. Допитана у якості свідка [PERSON] надала наступні пояснення. Вона проживає за адресою [ADDRESS] . Знає [PERSON] та знала [PERSON] 03.08.2021 сиділа біля під`їзду свого будинку. Вийшла сусідка [PERSON] та попрохала піти з нею так як [PERSON] не хоче підписувати акт, що дала йому кошти за квартиру. [PERSON] в грубій формі відмовився підписувати, сказав що його ошукали. Тоді вийшла [PERSON] , написали акт, підписали його. Раніше [PERSON] казав, що хоче поїхати в село, продати квартиру. Знає, що [PERSON] помер [INFO] . Допитана у якості свідка [PERSON] надала наступні пояснення. Вона проживає за адресою [ADDRESS] . Знає [PERSON] та знала [PERSON] 03.08.2021 прийшла додому, чула, що десь сварка, [PERSON] відмовлявся підписуватись. [PERSON] жалілась, що [PERSON] не хоче оформляти договір купівлі-продажу квартири а вона вже заплатила кошти. Підписала акт як свідок, що [PERSON] відмовився від підпису. Знала, що [PERSON] хотів продати квартиру. Допитана у якості свідка (на підставі 234 ЦПК України) [PERSON] надала наступні пояснення. Проживає за адресою [ADDRESS] . З сусідом [PERSON] були добрі стосунки. Він мріяв жити у селі. Вона хотіла купити квартиру сину. Навесні 2021 року [PERSON] запропонував купити у нього квартиру, на що вона погодилась. Радились з головою ОСББ «Курський 127». Ходили до нотаріуса за консультацією, але в зв`язку з відсутністю всіх документів не уклали договір купівлі-продажу. В травні 2021 вони ходили до голови ОСББ укладати попередній договір купівлі-продажу квартири, уклали. Вона віддала кошти, [PERSON] написав розписку про отримання коштів за квартиру та віддав ключі від квартири. Деякий час відмовлявся оформляти договір купівлі-продажу квартири, сказав що його ошукали та коштів він повернути не може. Юристи рекомендували написати претензію, написали претензію. [PERSON] відмовився від її підпису, після чого склали акт про відмову. [INFO] [PERSON] помер. Допитана у якості свідка [PERSON] надав наступні пояснення. Він є головою ОСББ «Курський 127». [PERSON] мав намір продати квартиру, казав, що хотів поїхати в село. [PERSON] з [PERSON] прийшли на весні 2021, пояснив як бути з квартирою, порекомендував звернутися до нотаріуса. [PERSON] спочатку хотів кошти. Він Роздрукував попередній договір купівлі-продажу квартири з інтернету. Вони погодились, принесли документи, паспорти, документи на квартиру та ін.. [PERSON] віддала кошти за квартиру, [PERSON] написав розписку, забрали договір та пішли. Договір на 60 днів. [PERSON] звернулась в липні 2021, оскільки [PERSON] не оформлює договір купівлі-продажу квартири. Порадив звернутися до юристів. Склали претензію. 03.08.2021 закріпив акт печаткою ОСББ про те, що [PERSON] відмовився отримувати претензію. За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 11, частин першої, другої статті 509 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, належать договори та інші правочини. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, установлених статтею 11 цього Кодексу. Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. За змістом частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі. Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У частині третій статті 640 ЦК України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором. Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором припиняється, і судом не може бути визнано укладеним та дійсним договір, щодо якого не дотримана передбачена законом письмова форма. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. Відповідна правова позиція викладена у Постанові Верховного Суду України від 02 вересня 2015 року в справа № 6-226цс14. Згідно з вимогами ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. За правилами ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Згідно зі статтею 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Ураховуючи вищенаведені положення цивільного законодавства у їх сукупності та взаємному зв`язку слід дійти висновку, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, а у разі недотримання цієї вимоги закону, є нікчемним. Отже укладений між сторонами Договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, який за своїм змістом є попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, не посвідчений нотаріально, а тому є нікчемним. Враховуючи вищевикладене, аналізуючи надані докази та даючи їм правову оцінку, враховуючи встановлені судом і наведені вище обставини, підтверджених доказами, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку, що позовні вимоги про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири не підлягають задоволенню. В зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири не підлягають до задоволення і позовні вимоги щодо визнання права власності позивачки на квартиру [ADDRESS] , оскільки остання права власності на спірну квартиру не набула. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт перший\~статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін та інші проти України» (Seryavin and Others v. Ukraine) рішення від 10.02.2010).

Outcome: dismissed