Jurisdiction: civil
Date: 2023-01-15 00:00:00

17.01.2022 р. [PERSON] звернулась до суду з позовом до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , приватного нотаріуса КМНО Гаврилової О.В., приватного нотаріуса КМНО Єлісєєвої О.А. про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння. Свої вимоги позивачка обґрунтовує тим, що вона є власником квартири [ADDRESS] та відповідно, співвласником всіх допоміжних приміщень в цьому будинку (рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. у справі № 1-2/2004). В березні 2021 року після спроби сторонніх осіб, які не є мешканцями будинку, потрапити до одного з підвалів будинку з посиланням на те, що вони є власниками цього підвалу, позивачці випадково стало відмово, що право власності на технічне приміщення підвалу, під виглядом нежитлового приміщення № 123, було зареєстровано за [PERSON] , який в 2015 році відчужив його на користь [PERSON] згідно договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 30.03.2015 р., посвідченого приватним нотаріусом КМНО Гавриловою О.В. В подальшому цей підвал було передано в іпотеку [PERSON] та зареєстровано право власності на нього за останнім згідно рішення приватного нотаріуса КМНО Єлісєєвої О.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.11.2021 р. щодо державної реєстрації за [PERSON] права власності на нежитлове приміщення [ADDRESS] . Після цього підвальне приміщення було виставлено на продаж за ціною 149000,00 дол. США. Позивачка вважає, що рішення з реєстрації за відповідачами права власності на допоміжне приміщення підвалу багатоквартирного будинку під виглядом нежитлового приміщення є неправомірним, порушують її права, як співвласника цих приміщень, та підлягають скасуванню, а приміщення підвалу підлягає поверненню з чужого незаконного володіння, а тому звернулась до суду з даним позовом. Ухвалою від 17.02.2022 р. відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 20.06.2022 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Представник позивачки в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі з підстав викладених в позові та інших поданих ним заявах по суті справи, проти проведення заочного розгляду справи не заперечив. Відповідачі в судове засідання не з`явились, своїх представників до суду не направили, про дату, час і місце судового розгляду повідомлялись належним чином у встановленому законом порядку, причин неявки не повідомили та відзивів не подали. Враховуючи, що представник позивачки не заперечив проти проведення заочного розгляду справи, при цьому відповідачі, що належним чином повідомлялись про розгляд справи, в судове засідання не з`явились, відзивів не подали, а тому відповідно до вимог ст.ст. 280, 281 ЦПК України, суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Вислухавши пояснення сторони позивача, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що позивач є власником квартири [ADDRESS] , що підтверджується реєстраційним посвідченням від 08.12.2009 р. № [NUMBER] . Будинок має статус пам`ятки архітектури та об`єкту культурної спадщини, оскільки наказом Міністерства культури і туризму України від 07.11.2008 р. № 1285/0/16-08 його внесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України як пам`ятку архітектури та містобудування, охоронний номер 48. Згідно Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. у справі № 1-2/2004 про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. З наданих позивачем доказів, а саме графічного плану фундаментів будинку, на якому позначений спірний підвал, як частина фундаменту будинку, акту обстеження від 30.06.2021 р., складеного щодо спірного приміщення обслуговуючою організацією, у якому зазначено, зокрема, що приміщення: - є підвальним (2 підвал); - знаходиться під дворовим асфальтовим перекриттям між 5 та 6 під`їздами; - в ньому відсутнє електро-, тепло-, водопостачання, вбачається, що спірне приміщення є допоміжним приміщенням підвалу багатоквартирного будинку, в якому розміщені загальнобудинкові комунікації. Водночас доказів, що підтверджують надання цьому підвальному приміщенню статусу нежитлового, матеріали справи не містять. Згідно висновку, викладеного Верховним Судом у постанові від 25.11.2020 р. у справі № 761/15741/17, допоміжними приміщеннями є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Отже допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. Лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Визначальним для правильного вирішення подібних спорів є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень. Подібний висновок також викладено у постановах Верховного Суду від 06.08.2019 р. у справі № 914/843/17, від 18.07.2018 р. у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 р. у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 р. у справі № 906/1169/17, від 15.09.2020 р. у справі № 904/5047/18. Разом з тим, Верховним Судом у постанові від 15.09.2020 р. у справі № 904/5047/18 викладено наступний висновок, зокрема у випадку оформлення органом місцевого самоврядування права власності на підвальне приміщення багатоквартирного будинку за відсутності доказів створення таких приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування, не може змінювати статусу таких допоміжних приміщень та підтверджувати набуття права власності на такі приміщення як окреме нерухоме майно. Навіть наявність в приміщенні окремого входу, вікон, сантехніки не змінює статусу цього приміщення, як допоміжного, оскільки воно розташоване в підвалі і не будувалося, як нежитлове. Оскільки судом встановлено, що спірне підвальне приміщення є допоміжним, а тому позивачка, як власник квартири в будинку, разом з усіма іншими власниками квартир та нежитлових приміщень в цьому будинку, є співвласником всіх підвальних приміщень цього будинку, в тому числі 2-го підвалу, що знаходиться під дворовим асфальтовим перекриттям між 5 та 6 під`їздами. Відтак, будь-які рішення та правочини, що вчиняються з цим підвалом без участі та згоди позивачки та інших співвласників будинку, порушують їх право власності та надають їм право спільно або кожному окремо вимагати усунення цих порушень, незалежно від створення в будинку об`єднання співвласників багатоквартирного будинку. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09.11.2021 р. № 283627042, приватним нотаріусом КМНО Гавриловою О.В. 30.03.2015 р. о 16:42:24 за [PERSON] зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, літера «А», загальною площею 326,1 кв.м., за адресою: [ADDRESS] . Підставою для реєстрації права власності зазначено договір купівлі-продажу за № 352, виданий 30.03.2015 р., видавник: приватний нотаріус КМНО Гаврилова О.В., а підставою для внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 20380720 від 30.03.2015р. З цієї ж інформаційної довідки вбачається, що перед винесенням цього рішення приватним нотаріусом КМНО Гавриловою О.В. 30.03.2015 р. о 16:27:33 було зареєстровано право власності на приміщення (номер запису про право власності: 9227015). Відповідно до договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 30.03.2015 р., укладеного між [PERSON] та [PERSON] , продавець ( [PERSON] ) набув право власності на приміщення за ціною 149028,00 грн. на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого 30.03.1998 р. на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» та 07.04.1998 р. в Київському міському бюро інвентаризації, записаного в реєстровій книзі за № 6459. В той же час, як вбачається з інформаційної довідки КП «Київське міське БТІ» від 29.04.2021 р., нежитлове приміщення № 123, загальною площею 326,1 кв.м., на [ADDRESS] на праві власності ні з ким не реєструвалось. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.12.2019 р. у справі № 823/588/16 роз`яснила, що спір про скасування рішення та/або запису про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно за іншою особою є цивільно-правовим та залежно від суб`єктного складу має бути вирішений за правилами цивільного або господарського судочинства. Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Відповідно до висновку, викладеного Верховним Судом в постанові від 11.02.2020 р. у справі № 915/572/17, навіть якщо під час розгляду справи буде встановлено, що суб`єкт державної реєстрації прав дотримався законодавства при внесенні запису про проведену державну реєстрацію права за іншою особою, це не є перешкодою для задоволення позову щодо скасування цього запису, якщо наявність такого запису порушує права чи охоронювані законом інтереси позивача. Таким чином, суд погоджується з доводами сторони позивача, що державна реєстрація приватним нотаріусом КМНО Гавриловою О.В. права власності на приміщення № 123, загальною площею 326,1 кв.м., по [ADDRESS] , яке є допоміжним приміщенням підвалу багатоквартирного житлового будинку, порушує права та інтереси його дійсних власників - мешканців цього будинку, у тому числі й позивачки. Згідно з ч.ч.1, 2 ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Ч.2 ст. 215 ЦК України передбачено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. Така позиція відповідає правовим висновкам, викладеним в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 р. у справі № 463/5896/14-ц та від 04.06.2019 р. у справі № 916/3156/17, під час розгляду спорів у подібних правовідносинах. Судом встановлено, що укладений між [PERSON] та [PERSON] договір купівлі-продажу від 30.03.2015 р. за № 352 є таким, що порушує публічний порядок, оскільки направлений на протиправне заволодіння допоміжними (технічними) приміщеннями багатоквартирного будинку, які належать його співвласникам, а отже є нікчемним, при цьому визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. Разом з тим, з наданої позивачем інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09.11.2021 р. № 283627042, вбачається, що спірне приміщення підвалу під виглядом нежитлового приміщення було передано в іпотеку [PERSON] за договором іпотеки, виданим 28.07.2021 р. за № 1481, строк виконання основного зобов`язання за яким було визначено до 20.12.2021 р. 12.11.2021 р. приватним нотаріусом КМНО Єлісєєвою О.А. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61558966 від 12.11.2021 р. щодо державної реєстрації за [PERSON] , як за іпотекодержателем, права власності на нежитлове приміщення № 123, літера «А», площею 326,1 кв.м., в будинку [ADDRESS] . Оскільки, строк виконання основного зобов`язання за договором іпотеки було визначено до 20.12.2021 р., сторони змінили цей строк на 12.11.2021 р. і в цей же день було здійснено переоформлення права власності на іпотекодержателя [PERSON] . Отже, встановлена нікчемність договору купівлі-продажу від 30.03.2015 р. за № 352, укладеного між [PERSON] та [PERSON] , має наслідком нікчемність всіх подальших правочинів щодо приміщення № 123, загальною площею 326,1 кв.м, по [ADDRESS] . Також суд зауважує, що визначений сторонами договору іпотеки строк виконання зобов`язання, а саме до 12.11.2021 р., не дозволяв здійснити звернення стягнення на майно саме у цю дату, оскільки цей день є останнім днем виконання зобов`язання і звернути стягнення на предмет іпотеки можливо не раніше наступного дня. Суд погоджується з доводами сторони позивача, що раптове зменшення строку повернення позики та одночасне звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переоформлення права власності на іпотекодержателя є додатковим підтвердженням нікчемності правочинів, укладених між [PERSON] та [PERSON] та спрямованих на неправомірне заволодіння підвальним приміщенням, що належить на праві власності співвласникам багатоквартирного будинку. Таким чином, судом встановлено, що державна реєстрація приватним нотаріусом КМНО Єлісєєвою О.А. права власності на приміщення № 123, загальною площею 326,1 кв.м., по [ADDRESS] , яке є допоміжним приміщенням підвалу багатоквартирного житлового будинку, порушує права та інтереси його співвласників - мешканців цього будинку, в тому числі й позивачки. Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. Таким чином, суд вважає, що скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію за відповідачами прав власності на підвальне приміщення є належним способом захисту прав позивачки, як співвласника цього приміщень. Відповідно до приписів ст.ст. 387, 388 ЦК України право власника витребувати майно у недобросовісного набувача є безумовним. При цьому, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без правової підстави заволоділа ним (частина 1 ст. 387 ЦК України). Згідно з ч.2 ст. 388 ЦК України якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках. В силу приписів частини 3 статті 388 ЦК України якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках. Отже, оскільки приміщення підвалу будинку [ADDRESS] вибуло зі спільної сумісної власності власників квартир та нежитлових приміщень будинку на підставі нікчемних правочинів у власність [PERSON] , суд вважає за необхідне витребувати з чужого незаконного володіння останнього вказане приміщення, яке було зареєстровано за ним як нежитлове приміщення [ADDRESS] . В той же час, щодо вимог про визнання за власниками квартир та нежитлових приміщень права спільної сумісної власності на приміщення підвалу будинку [ADDRESS] , суд зазначає наступне. З матеріалів справи вбачається, що всі допоміжні приміщення будинку [ADDRESS] , а саме приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень цього будинку, без визначення частки кожного власника. Враховуючи, що усі співвласники не були залучені до участі у справі та відповідно ними не заявлялось відповідних вимог, суд не вбачає правових підстав для визнання за власниками квартир та нежитлових приміщень права спільної сумісної власності на приміщення підвалу будинку [ADDRESS] , а тому відмовляє в задоволенні позову у даній частині вимог. Також суд враховує, що Законом України Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» було внесено зміни до ч.3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» шляхом виключення з неї положення про те, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Тим самим законодавець спростив процедуру захисту права власності та визначив, що скасування незаконного рішення про державну реєстрацію прав є належним та достатнім способом захисту права власності і не вимагає одночасного визнання права власності чи витребування майна, адже порушене право власності поновлюється автоматично в зв`язку із скасуванням незаконного запису. За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та враховуючи, що приміщення підвалу будинку [ADDRESS] неправомірно вибуло зі спільної сумісної власності власників квартир та нежитлових приміщень будинку на підставі правочинів, які фактично є нікчемними, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а тому вважає за необхідне скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексними номерами 20380720 і 61558966, прийняті 30.03.2015 р. та 12.11.2021 р. приватними нотаріусами КМНО Гавриловою О.В. та Єлісєєвою О.А. , щодо державної реєстрації за [PERSON] та [PERSON] права власності на нежитлове приміщення [ADDRESS] , а також витребувати з чужого незаконного володіння [PERSON] вказане нежитлове приміщення. Крім того, відповідно до ст.ст. 133, 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивачки підлягають стягненню документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору пропорційно розміру задоволених позовних вимог в сумі 2398,28 грн. у рівних частках, а саме по 479,66 грн. з кожного.

Outcome: partial