Jurisdiction: civil
Date: 2022-11-27 00:00:00

08 серпня 2022 року [PERSON] звернувся до суду з позовом, в обґрунтування якого вказав наступне. 05 серпня 2021 року між ним та відповідачкою укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого в строк до 05 вересня 2021 року віповідачка (продавець) зобов`язується продати позивачу (покупцю) та укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, а позивач зобов`язується купити квартиру [ADDRESS] . На виконання п. 2.3. договору в момент його підписання позивач при свідках передав, а відповідачка прийняла 1500 дол. США, що еквівалентно 40 350 грн. на дату розрахунку. Для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу позивач звернувся до банку для отримання іпотечного кредиту, оскільки власних коштів для купівлі квартиру йому не висачало. Крім того, позивач замовив проведення оцінки об`єкта у незалежного оцінювача, акредитованого у банку, і сплатив послуги з оцінки у сумі 2500 грн. Після укладення попереднього договору з`ясувалось, що на відчуження квартири накладено заборону, хоча під час укладання договору відповідачка запевнила його, що не має обтяжень і заборон на відчуження квартири, про що окремо зазначено в п/п. «а» п. 4.6. договору . Вважаючи, що заборона може бути накладена у зв`язку із незначними обставинами, позивач зв`язався з відповідачкою та ріелтором, висловивши сподівання укласти договір до обумовленої попереднім договором дати - 05 вересня 2021 року, на що отримав відмову і пропозицію розірвати договір. Оскільки відповідачка наполягала на розірванні договору та не бажала вживати заходів для зняття заборони на відчуження квартири, у позивача виникла підозра, що відповідачка знала про наявність заборони до укладення угоди та сподівалась, що нотаріус не знайде запис про обтяження, оскільки він зроблений на попереднє прізвище відповідачки. Незважаючи на всі зусилля позивача та запропоновані ним варіанти кінцевого терміну оформлення договору купівлі-продажу, відповідачка не врегулювала питання із обтяженням, що унеможливило оформлення договору купівлі-продажу. Отриману гарантійну суму 1500 дол.США відповідачка у триденний строк, як це передбачено п. 3.1 договору, не повернула. Позивач був вимушений придбати іншу квартиру та оформити іпотечний кредит у більшій сумі, ніж він очікував, що призвело до нарахування більшого обсягу відсотків, оскільки відповідачка не повернула кошти. Посилаючись на те, що відповідачка як продавець, своє зобов`язання за попереднім договором не виконала, внаслідок чого у визначений попереднім договором строк основний договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений не був з вини відповідачки, позивач просив стягнути з відповідачки на його користь: 1) 1500 дол. США, що еквівалентно 59550 грн. за фактичним банківським курсом 39,7 грн./дол. США на дату подання позову - отриману відповідачкою гарантійнну суму за попереднім договором; 2) 1500 дол. США, що еквівалентно 59550 грн. за фактичним банківським курсом 39,7 грн./дол. США на дату подання позову - передбачену п. 3.1 договору додаткову суму, рівну гарантійній сумі; 3) 54003 грн. - пеню за прострочення платежу, передбачену ч.1 ст.549 ЦК України та ст.4 Закону Украни «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань»; 4) 1500 дол. США, що еквівалентно 59550 грн. за фактичним банківським курсом 39,7 грн./дол. США на дату подання позову - компенсацію супутньої шкоди, зумовленої вимушеними витратами особистого часу на організацію купівлі-продажу та подальшого захисту своїх інтересів та прав у розмірі; 5) 2500 грн. - вартість послуг з незалежної оцінки нерухомого майна, сплачену ним для оформлення договору купівлі-продажу квартири. 28 вересня 2022 року до суду надійшов відзив на позову заяву, у якому відповідачка [PERSON] заперечувала проти позовних вимог з наступних підстав. Відповідачка зазначила, що в силу вимог закону, вказаний позивачем попередній договір є неукладеним, оскільки не дотримано обов`язкової нотаріальної форми. Крім того, відповідачка стверджує, що про наявність арешту їй стало відомо тільки після перевірки даного факту нотаріусом, а виконавча служба тільки 13.09.2021 року повідомила її про причини накладеного арешту. Відповідачка вжила низку заходів для зняття арешту на майно, зокрема 13.12.2021 року рішенням суду її позовну заяву було задоволено частково та зобов`язано зняти арешт з майна, належного їй на праві власності, попри те, що рішення суду на даний час не виконано, виконавча служба не реагує на звернення відповідачки. Таким чином, вона переконана, що її вини у неможливості нотаріального посвідчення попереднього договору немає. Щодо стягнення додаткових грошових коштів згідно з п. 3.1. Договору, відповідачка заперечує на тій підставі, що договір купівлі-продажу не був укладений внаслідок накладення арешту на все рухоме та нерухоме майно у зв`язку із відкриття виконавчого провадження №46940036 з примусового виконання виконавчого листа №140/2913/14-ц від 21 вересня 2014 року, виданого Немирівнським районним судом Вінницької області. Про даний арешт відповідачці стало відомо після повідомлення даного факту нотаріусом та звернення до органів державної виконавчої служби, зокрема, 13 вересня 2021 року Дарницький відділ державної виконавчої служби в м. Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) листом від 06 вересня 2021 року повідомив відповідачку про причини накладення арешту. Водночас, вказує на те, що в загальнодоступних базах даних "Автоматизована система виконавчого провадження" та "Єдиний реєстр боржників" були відсутні відомості про відкриття відносно неї виконавчого провадження. Крім цього, посилаючись на те, що сума гарантійного платежу, що вказана в п. 2.3. Договору, укладеного між позивачем і відповідачем, фактично є авансом, оскільки сторонами не дотримано умов, визначених ст. 570 ЦК України, а саме, договір купівлі-продажу, на виконання якого передано кошти, не було укладено. У зв`язку з цим, вважає, що з неї не може бути стягнуто суму коштів у розмірі 1 500 доларів США згідно з п. 3.1. Договору. Щодо стягнення пені, то відповідачка заперечує проти вказаної вимоги, стягнення пені не передбачено договором, а порядок її нарахування позивачем не відповідає правилам обчислення пені. Відповідачка також зазначає, що вимога про стягнення з неї 1 500 доларів США шкоди не обґрунтована позивачем та є його бажанням збагатитися за її рахунок, а оплата позивачем послуг оцінки майна у розмірі 2 500 грн було самостійним бажанням позивача, такого обов`язку не було передбачено попереднім договором. Зважаючи на викладене, відповідачка просила задовольнити позов частково, а саме в частині, що стосується стягнення з неї на користь позивача суми в розмірі 1500 дол. США, за офіційним курсом НБ України на дату ухвалення рішення. В судовому засіданні позивач [PERSON] позовні вимоги підтримав у повному обсязі, надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, особливо звернув увагу на те, що відповідачка [PERSON] заздалегідь, перед укладенням попереднього договору, знала про те, що квартира [ADDRESS] є арештованою, проте все одно уклала цей договір. З її сторони зобов`язання не були виконані, просив позов задовольнити. В судовому засіданні відповідачка [PERSON] та її представник - адвокат Пальчик В.Л. надали суду пояснення, аналогічні викладеним у відзиві. Крім того, відповідачка додатково пояснила, що станом на день підписання попереднього договору між нею та відповідачем про укладення договору купівлі-продажу, їй не було відомо, що належна їй на праві власності квартира [ADDRESS] є арештованою. З її боку були вжиті всі заходи для зняття арешту з квартири. Позовні вимоги визнають частково, а саме, в частині стягнення на користь позивача [PERSON] грошових коштів, переданих під час підписання Договору в розмірі 1500 доларів США, що становить 59550 (п`ятдесят дев`ять тисяч п`ятсот п`ятдесят) гривень, за фактичним банківським курсом 39,7 грн./дол. США на дату подання позову, а також в частині, що стосується стягнення на користь позивача [PERSON] вартості послуг з незалежної оцінки, сплачену ним для купівлі-продажу Об`єкту, в розмірі 2500 грн. В іншій частині в задоволенні позовних вимог просили відмовити. В судовому засіданні свідок [PERSON] суду пояснила, що влітку 2021 року у її присутності між її знайомим - позивачем [PERSON] та відповідачкою [PERSON] було підписано договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , яка знаходиться на дев`ятому поверсі. Одразу після підписання договору позивач [PERSON] передав відповідачці [PERSON] грошові кошти - завдаток за вказану квартиру. Через деякий час було з`ясовано, що квартира знаходиться під арештом. Вважає, що відповідачка була обізнана з про те, що квартира знаходиться під арештом, проте не повідомила про зазначену обставину позивача [PERSON] , чим ввела його в оману. Заслухавши пояснення учасників справи, показання свідка, дослідивши письмові докази, оцінивши кожен доказ окремо на предмет його належності, допустимості, достовірності, а в сукупності всі наявні у справі докази - на предмет їх взаємозв`язку і достатності, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного. Судом встановлені наступні факти, які визнаються сторонами та підверджуються письмовими доказами. Відповідачка [PERSON] мала намір продату належну їй на праві власності квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] , яку виявив бажання купити позивач [PERSON] 05 серпня 2021 року позивач та відповідачка уклали письмовий договір № 211005. У п.1.1. договору сторони визначили що його предметом є угода сторін, відповідно до якої відповідачка (продавець) виявляє намір продати належний їй на праві власності об`єкт нерухомого майна - квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] , а позивач (покупець) виявляє намір купити зазначену квартиру. Відповідно до п.2.1 договору ціна купівлі-продажу квартири становить 69 000 дол. США, що на момент укладання попереднього договору еквівалентно 1 856 100 грн. Відповідно до п. 2.3 договору позивач передав, а відповідачка прийняла 1500 дол. США, що становило еквівалент 40 350 грн. на дату розрахунку. Зазначену суму сторони визначили як гарантійну, що входить у ціну квартири. Відповідно до п.2.2. договору сторни погодили укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі- продажу квартири не пізніше 18 год. 00 хв. 05 вересня 2021 року. Відповідно до п.3.1 договору у разі неукладення договору купівлі-продажу в обумовлений строк з причин, що залежать від продавця, останній зобов`язується у триденний строк повернути покупцю визначену п.2.3 гарантійну суму, а також виплатити покупцеві рівну їй суму. Зазначений договір був підписаний сторонами у присутності ріелтора Агентства нерухомості «ДОМ», проте не був посвідчений нотаріально. В обумовлений договором строк договір купівлі-продажу укладений не був. Судом також встановлено, що 09 серпня 2022 року позивач сплатив 2500 грн. суб`єкту оціночної діяльності за оцінку квартири, розташованої за адресою: [ADDRESS] . Позивач звернувся до суду за захистом порушеного права, обумовленого невиконанням попереднього договору. Відповідачка, заперечуючи проти позову, вважає попередній договір неукладеним з огляду на те, що договір не посвідчено нотаріально. Надаючи правову оцінку доводам сторін та встановленим обставинам справи, суд приходить до наступних висновків. Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Згідно зі ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Отже відповідно до закону для попереднього договору купівлі-продажу квартири законом передбачена обов`язкова нотаріальна форма. За змістом ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Укладений сторонами письмовий договір від 05 серпня 2021 року № 211005 за своєю суттю є попереднім договором купівлі-продажу квартири, тому відповідно до закону він мав бути нотаріально посвідчений, однак сторони уклали такий договір у простій письмовій формі, що вказує на нікчемність договору. Нікчемний договір не створює юридичних наслідків, тобто не породжує для сторін такого договору прав та обов`язків. У зв`зку з цим не підлягає задоволенню позов в частині стягнення з відповідачки на підставі п.3.1 рівної компенсаційної суми у розмірі 1500 дол. США, що еквівалентно 59550 грн. за фактичним банківським курсом 39,7 грн./дол. США на дату подання позову. З тієї ж підстави не підлягає задоволенню позов в частині відшкодування шкоди у розмірі 1500 дол. США, що еквівалентно 59550 грн. за фактичним банківським курсом 39,7 грн./дол. США на дату подання позову, оскільки підставою для стягнення шкоди позивач зазначає невиконання відповідачкою умов попереднього договору. Також з тієї ж підстави не підлягає задоволенню позов в частині стягнення пені у розмірі 54003 грн., оскільки підставою для стягнення пені позивач зазначає невиконання відповідачкою умов попереднього договору Закон Украни «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань» не підлягає застосуванню до правовідносин сторін, оскільки цей Закон застосовується виключно до таких суб`єктів, як підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та господарювання, а також фізичні особи - суб`єкти підприємницької діяльності, про що зазначено у преамбулі Закону. Разом з тим підлягає задоволенню позов в частині стягнення з відповідачки отриманих нею за договором 1500 дол. США, що еквівалентно 59550 грн. за фактичним банківським курсом 39,7 грн./дол. США на дату подання позову, виходячи з наступного. Маючи намір придбати у відповідачки квартиру, позивач передав їй 1500 дол. США у якості попередньої оплати за квартиру. Такий спосіб платежу є авансом, який пілгяає поверненню у випадку не виконання зобов`язання. Відповідачка прийняла ці грошові коши від позивача та не повернула. Оскільки відповідачка не продала квартиру позивачу та не повернула отримані від нього грошові кошти, право позивача є порушеним та підлягає судовому захисту. Сторони визнають, що відповідачка отримала від позивача 1500 дол.США, які є валютою боргу. Відповідно до ст.524 ЦК України зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Відповідно до ч.1 ст.533 ЦК України грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях. Разом з тим ч.2 ст. 524 ЦК України та ч. 2 ст. 533 ЦК України допускають, що сторони можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті. У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом (постанова ВП ВС від 07.07.2020 у справі № 296/10217/15-ц). Оскільки позивач передав відповідачці аванс в іноземній валюті, до спірних правовідносин підлягає застосуванню ч. 2 ст. 533 ЦК України, оскільки грошове зобов`язання відповідачки перед позивачем триває, а з моменту передачі грошей офіційний курс гривні до долара США змінюється. Отже, на користь позивача підлягає стягненнюз відповідачки сума боргу у гривнях за курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, тобто на день фактичного виконання рішення суду. Також підлягає задоволенню позов в частині стягнення з відповідачки на користь позивача 2500 грн., сплачених ним за проведення грошової оцінки об`єкту нерухомості, виходячи з наступного. Відповідно до ч. 1 ст. 206 ЦПК України відповідач має право визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві. Відповідно до ч. 4 ст. 206 ЦПК України, у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд. Відповідачка визнала позов в зазначеній частині, зробивши про це заяву в судовому засіданні. Визнання позову в зазначеній частині не суперечить закону, оскльки у розумінні ст.22 ЦК України витрати по оцінці квартири можуть бути розцінені як збитки, понесені позивачем у зв`язку з наміром придбати у відповідачки квартиру. Також визнання позову в зазначеній частині не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб. За вказаних обставин позов в зазначеній частині підлягає задоволенню у зв`язку з визнанням його відповідачкою. Судові витрати, понесені позивачем, що складаються з судового збору, підлягають відшкодуванню відповідачкою, виходячи з пропорційності задоволених позовних вимог, відповідно до ч.1 ст.141 ст. ЦПК України. Позивачем заявлено вимоги майнового характеру загальною ціною позову 235 153 грн., з яких задовольняються позовні вимоги у розмірі 62 050 грн. (59 550 грн. + 2 500 грн.), що становить 26% від ціни позову. За подання позову позивачем сплачено судовий збір у розмірі 2351 грн. Відповідно 26% від зазначеного розміру судового збору становить 611,40 грн.

Outcome: partial