Jurisdiction: civil
Date: 2022-11-13 00:00:00

14 грудня 2021 року ТОВ «Агро-край» звернулося до суду з позовом до [PERSON] , [PERSON] , третя особа: приватний нотаріус Ямпольська Світлана Миколаївна про визнання недійсним договору купівлі - продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права. Ухвалою від 30 грудня 2022 року відкрито провадження у вказаній цивільній справі. Від представника відповідача [PERSON] - адвоката Рой І.В. надійшов відзив на позов, у якому сторона відповідача не визнає позовних вимог та просить відмовити у їх задоволенні. Вказує, що відповідно до положень ч. 4 ст. 130-1 Земельного кодексу України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець. Вважає, що оскільки позивач в силу п.15 Перехідних Положень Земельного кодексу України не наділений суб`єктивним правом бути покупцем спірної земельної ділянки, і його переважне право на купівлю може бути реалізоване лише шляхом його передачі громадянину, відсутні підстави для висновку про порушення його прав та законних інтересів і вважає, що позивач обрав неналежний спосіб захисту. Посилається на невчинення позивачем заходів щодо передачі переважного права на купівлю земельної ділянки фізичній особі в порядку передбаченому законом, що вказує на його недобросовісність та бездіяльність. В судовому засіданні представник позивача - адвокат Гузій С.М. позов підтримав, просив суд визнати недійсним договір купівлі - продажу земельної ділянки, укладеному між [PERSON] та [PERSON] через недотримання процедури його оформлення приватним нотаріусом Ямпольською С.М. ТОВ «Агрокрай» є орендарем даної земельної ділянки, має переважне право на укладення договору купівлі - продажу, проте приватний нотаріус не повідомила дати укладення договору, тому товариство не змогло використати переважне право придбати дану земельну ділянку. Пояснює, що своє переважне право на придбання земельної ділянки не зареєстрували через завищену ціну на земельну ділянку. Представник відповідача адвокат Рой І.В. у судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позову із викладених у відзиві підстав. Вказала, що позивач не довів порушення його прав чи законних інтересів, так як товариство не зареєструвало своє переважне право за [PERSON] на придбання даної земельної ділянки та пропонувало занижену ціну. Крім того товариство не може придбати земельну ділянку, оскільки кінцевим бенефіціарним власником є громадянин США. Вважає, що ТОВ є не належним позивачем у даній справі. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явилась, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, про що свідчить зворотне повідомлення про отримання судової повістки. [PERSON] до суду не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, звернувся до суду з заявою про розгляд справи без його участі. Третя особа - приватний нотаріус Ямпольська С.М. суду пояснила, що 06 серпня 2021 року до неї звернулася [PERSON] із наміром продати спірну земельну ділянку, про що вона повідомила орендаря ТОВ «Агрокрай». В свою чергу позивач повідомив про намір придбати земельну ділянку. Встановивши у позивача наявність переважного права купівлі вказаної земельної ділянки, 06 серпня 2021 року нотаріус зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідне обтяження - намір власника продати належну їй земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Того ж дня вона направила ТОВ «Агро-край» повідомлення про намір власника продати спірну земельну ділянку, проект договору купівлі-продажу земельної ділянки та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 06 серпня 2021 року. Також товариство було повідомлено, що як суб`єкт переважного права, який бажає ним скористатися, але не може набувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення у власність, повинен передати це право особі, яка може набути таку земельну ділянку у власність, та протягом місяця, з моменту спливу вищевказаних двох місяців, укласти договір купівлі-продажу. 04 листопада 2021 року [PERSON] повторно звернулася до неї із потенційним покупцем із метою укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,1888 га,. Вона шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, перевірила інформацію щодо передання переважного права купівлі вищевказаної земельної ділянки та встановила, що ТОВ «Агро-Край» не передала своє переважне право та не зареєструвала його у визначений законом строк. Оскільки такі строки спливали, вона визнала товариство неналежним покупцем і посвідчила спірний договір. Вважає, що товариство обрало неналежний спосіб захисту, оскільки повинно було звернутися з позовом про переведення прав покупця та внести відповідні кошти на депозитний рахунок суду, чого зроблено не було. Судом встановлено, що підставі розпорядження голови райдержадміністрації від 17.06.2004 № 312 та Державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серії ПЛ № 048742 [PERSON] стала власником земельної ділянки площею 3.19 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, яка розташована в с. Великі Будища Миргородського району Полтавської області (а.с. 15) 14.05.2008 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Фіалка» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,19га, яка розташована на території Великобудищанської сільської ради миргородського району Полтавської області. Даний договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. (а.с. 11-12) 06.10.2017 року між [PERSON] , господарським товариством з обмеженою відповідальністю «Фіалка» та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-КРАЙ» укладено додаткову угоду №б/н до Договору оренди землі від 14.05.2008, якою передано права та обов`язки орендаря, передбачені договором оренди, ТОВ «АГРО-КРАЙ». Строк дії договору продовжено на 7 років. (а.с. 13) 30.01.2018 державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційно-інвентаризаційна служба» Опішнянської територіальної громади Полтавської області зареєстроване право оренди зазначеної земельної ділянки, що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1472295353204, номер запису про інше речове право: 24583866, дата державної реєстрації: 26.01.2018. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 112128392 від 30.01.2018, зазначені зміни зареєстровано. 06 серпня 2021 року [PERSON] звернулася до приватного нотаріуса Ямпольської Світлани Миколаївни із наміром продати земельну ділянку площею 3,1888га. Листом за № 642/01-16 від 06.08.2021 на поштову адресу ТОВ «АГРО-КРАЙ» надійшло повідомлення приватного нотаріуса Ямпольської Світлани Миколаївни щодо продажу земельної ділянки загальною площею 3,1888 га, кадастровий номер 5320481400:00:002:0195 з проектом договору купівлі-продажу земельної ділянки. (а.с. 16) Відповідно до пункту 3 проекту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 257 426 (двісті п`ятдесят сім тисяч чотириста двадцять шість) гривень 08 копійок, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження № 269391744 від 06.08.2021, приватний нотаріус Ямпольська Світлана Миколаївна, на підставі заяви з реєстраційним номером 47184550 від 06.08.2021 зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки площею 3,1888 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1472295353204, кадастровий номер 5320481400:00:002:0195, яка розташована на території Полтавської області, Гадяцького району, Великобудищанської сільської ради. Номер запису про обтяження: 43364868, дата державної реєстрації: 06.08.2021 09 вересня 2021 року приватний нотаріус отримала від ТОВ «Агро-край» повідомлення від 01 вересня 2021 року про намір скористатися переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки. (а.с. 20) 04.08.2021 між ТОВ «АГРО-КРАЙ» та фізичною особою [PERSON] укладено договір про співробітництво №04/08-21Б від 04.08.2021. 04 листопада 2021 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,1888 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, розташованої на території Полтавської області, Гадяцького району, Великобудищанської сільської ради. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольською С.М. за реєстровим № 1320 (а.с. 130-131т.1). Відповідно до платіжного доручення АТ «Банк Січ» № 75258 від 04 листопада 2021 року [PERSON] перерахував [PERSON] 257426 грн. 08 коп., призначення платежу: за земельну ділянку кадастровий № 5320481400:00:002:0195згідно договору від 04 листопада 2021 року (а.с. 141). Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованого 04 листопада 2021 року за [PERSON] зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку №5320481400:00:002:0195 ( а.с.207т.1). Позивач просить визнати зазначений договір купівлі-продажу земельної ділянки недійсним на підставі порушення процедури його оформлення через неповідомлення дати вчинення правочину, позбавлення можливості скористатися переважним правом. Відповідно до ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках. Відповідно до статті 627 ЦК України та до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. В статті 655 ЦК України закріплено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Вимоги для визнання правочину недійсним встановлені ст.215 ЦК України, де закріплено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). В частинах першої - третьої, п`ятої та шостої статті 203 ЦК України закріплені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. 2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. 3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. 5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Суд вважає, що договір купівлі - продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Ямпольською С.М. 04.11.2021 між [PERSON] та [PERSON] відповідав вимогам чинного законодавства, його зміст не суперечив положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, сторони правочину мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлено цим договором. Стосовно посилань позивача на порушення його переважного права на придбання спірної земельної ділянки суд приходить до наступних висновків. Відповідно ч.1-2 ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Відповідно до ч.1 ст. 1301 ЗК України переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти: а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; б) у другу чергу - орендар земельної ділянки. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. У разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. Судом встановлено, що засновником ТОВ «Агро-Край» є іноземна юридична особа - ТОВ ТНА КОРПОРЕЙТ СОЛЮШНЗ ЛЛС (TNA CORPORATE SOLUTIONS LLC), Країна резидентства: Сполучені Штати Америки, Місцезнаходження: Сполучені Штати Америки, 610, В. Бродвей, Офіс 201, Джексон, Вайомінг, Сполучені Штати Америки, 83001, Розмір частки засновника (учасника): 10000,00, а кінцевим бенефіціарним власником є громадянин США [PERSON] . Відповідно ТОВ «Агро-Край» не могло скористатися переважним правом на придбання земельної ділянки та не могло набувати у власність вищевказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Згідно ч.1 ст. 130 1 Земельного кодексу України, у разі якщо відповідно до закону суб`єкт переважного права першої черги або суб`єкт переважного права другої черги, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному законодавством, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. У відповідності до ч. 5 ст. 1301 Земельного кодексу України, передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб`єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки. Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення особа, яка передає переважне право, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Виходячи зі змісту ч. 3 ст. 1301 Земельного кодексу України, у разі якщо протягом місяця з дня спливу двох місяців з моменту реєстрації намірів, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений, процедура продажу земельної ділянки, визначена ст. 1301 Земельного кодексу України, здійснюється повторно. Тобто, продавець за два місяці до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення повинен повідомити суб`єкта переважного права, а суб`єкт переважного права протягом цього часу, якщо має намір скористатися своїм переважним правом, але не може набувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення у власність, повинен передати це право особі, яка може набути таку земельну ділянку у власність та протягом місяця з моменту спливу вищевказаних двох місяців, укласти договір купівлі-продажу. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено в судовому засіданні таких дій ТОВ «Агрокрай» не вчинив: з невідомих причин не зареєстрував передачу свого переважного права [PERSON] та не повідомив про це власника земельної ділянки, хоча згідно норм ЗК це є його обов`язком. Посилання представника позивача на завищену ціну земельної ділянки, що стало причиною не реєстрації передачі переважного права іншій особі, суд вважає надуманими і не спроможними та ставить під сумнів своєчасність укладення договору про співпрацю з [PERSON] . Судом не встановлено будь - яких об`єктивних обставин, які б перешкоджали позивачу зареєструвати в установленому порядку передачу свого переважного права протягом двох місяців. Крім цього, згідно з частинами 4, 5 та 7 ст. 130-1 ЗК України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець. Таким чином, у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб`єктом якого є юридична особа, і така юридична особа передала переважне право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), громадянин, якому передане переважне право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу. Відповідно до роз`яснень п. 2.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17 травня 2011 року № 6, з позовами про визнання недійсними правочинів щодо земельних ділянок мають право звертатися сторони цих правочинів (договорів), а також інші зацікавлені особи, зокрема, особи, що мають право на придбання земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 1 грудня 2004 року № 18-рп/2004 (справа №1-10/2004). Згідно з п. 18 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 7 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові. Отже, чинним законодавством врегульовано процедуру способу захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, якою передбачено пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, який, зокрема, може виступати стороною договору як покупець за наявності відповідної правосуб`єктності та внесення відповідних депозитних коштів на рахунок суду. Проте позивач не скористався визначеною законом процедурою і звернувся з позовом про визнання договору купівлі продажу земельної ділянки недійсним, таким чином обравши неналежний спосіб захисту своїх прав. При розгляді даного позову суд також вважає необхідним акцентувати увагу і на наступних обставинах. Як встановлено судом, засновником ТОВ «Агро-Край» є іноземна юридична особа - ТОВ ТНА КОРПОРЕЙТ СОЛЮШНЗ ЛЛС, що знаходиться в США, а кінцевим бенефіціарним власником є громадянин США [PERSON] . Пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України вказує, що до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до положень ст. 130 ЗК України - набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі. За будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: 1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю). Таким чином, ТОВ «АГРО-КРАЙ» є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави [PERSON] , тому в силу закону позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки, тому суд погоджується з доводами приватного нотаріуса про визнання ТОВ «Агрокрай» неналежним покупцем. В разі своєчасного укладення договору про співпрацю з [PERSON] та своєчасної реєстрації передачі переважного права з відповідним позовом до суду мала б звертатися [PERSON] , однак з невідомих причин вона не скористалася правом щодо захисту своїх інтересів, що свідчить про формальність самого договору, не залучена до участі у справі, коло учасників процесу визначено позивачем, тому суд приходить до висновку про безпідставність заявленого позову щодо визнання договору недійсним. Зважаючи на обрання позивачем неналежного способу захисту та безпідставність позову, суд не вбачає підстав і для скасування рішення про державну реєстрацію речового права і вважає, що позовну заяву слід залишити без задоволення.

Outcome: dismissed