Jurisdiction: civil
Date: 2022-11-30 00:00:00

06 січня 2022 року представник позивача Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Пузиківська» - адвокат Близнюк І.В. звернувся до суду з позовом до [PERSON] про скасування рішення державного реєстратора з одночасним визнанням права оренди на земельну ділянку. В обґрунтування позову представник зазначив, що 25.11.2014 року між [PERSON] як орендодавцем і ТОВ «Агрофірма «Пузиківська», як орендарем було укладено договір оренди землі, відповідно до якого в оренду було передано земельну ділянку загальною площею 4,39 га, у тому числі рілля - 4,39 га., кадастровий номер 5320687500:00:001:0160, яка належала орендодавцю на підставі державного акту серія Р2№617354. Договір укладено на строк 7 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, про що орендар не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повинен повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Право оренди за договором було зареєстровано 07.12.2015 року, тобто договір між сторонами є діючим до 07.12.2022 року. Позивачу стало відомо, що 10.12.2021 року державним реєстратором Виконавчого комітету Омельницької сільської ради Кременчуцького району Полтавської області Павленко Богданом Миколайовичем було припинено речове право за договором за заявою відповідача. Відповідач протягом всього часу строку дії договору не направляла до позивача листів претензій щодо невиконання умов та припинення орендних відносин, за таких обставин дії відповідача щодо подання заяви до реєстратора про припинення орендних правовідносин є протиправними. Посилаючись на те, що державна реєстрація права оренди за договором була здійснена 17.11.2015 року, отже договір є діючим до 17.11.2022 року, представник позивача просив суд скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Омельницької сільської ради Кременчуцького району Полтавської області Павленко Богдана Миколайовича від 10.12.2021 року, індексний номер рішення: 62188923 про припинення речового права за договором оренди землі від 25.11.2014 року, укладеним між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Пузиківська» з одночасним визнанням речового права, а саме права оренди за договором оренди землі від 25.11.2014 року, укладеним між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Пузиківська» на земельну ділянку кадастровий номер 5320687500:00:001:0160 до 07.12.2022 року. Судові витрати покласти та відповідача. 01.04.2022 року [PERSON] звернулася до суду з зустрічним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Пузиківська» про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування позову вказала, що 25.11.2014 року між нею як власником земельної ділянки площею 4,39 га, кадастровий номер 5320687500:00:001:0160 та ТОВ «Агрофірма «Пузиківська» було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки та остання була фактично передана у користування орендаря з моменту укладення договору оренди. Вказала, що відповідно до п. 13 договору, розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації. Враховуючи що при укладенні договору оренди в 2014 році був зовсім інший рівень цін і тарифів, так наприклад курс НБУ долара по відношенню до гривні на 25.11.2014 р. складав 15 грн. за 1 долар США, наразі складає 23 грн. за 1 долар США. Вона звернулась до орендаря листом з вимогою про перегляд орендної плати як і передбачено договором, але відповідь на свій лист до цього часу я так і не отримала. Після того як вона не отримала відповіді на своє звернення за переглядом розміру орендної плати, вона звернулась до орендаря з вимогою про розірвання договору, але відповіді також не отримала. Також зазначила, що земельна ділянка була фактично передана в користування орендаря з моменту укладення договору оренди, тобто з 25.11.2014 року, тому орендар повинен був сплатити орендну плату за 2014-2019 роки, відповідно до умов договору - до 20 грудня поточного року. Розмір орендної плати за землю приватної власності встановлюється у договорі оренди, з врахуванням приписів законодавства з питань оренди землі, який, згідно норм Податкового кодексу України, є об`єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб. Відповідач як податковий агент, і повинен утримувати податок з доходів фізичних осіб та перераховувати такий до бюджету. За 2019 рік було порушення строку сплати орендної плати, орендна плата була сплачена 24.12.2019 р., з порушенням строків передбачених договором. Також за 2021 рік було порушено строк сплати орендної плати, орендна плата була сплачена 12.01.2022 р., з порушенням строків передбачених договором. Вказала, що відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків щодо [PERSON] за період з 1 кварталу 2014 року по 3 квартал 2019 року, за оренду земельної ділянки в 4 кварталі 2015 року ТОВ АФ «Пузиківська» нарахувала [PERSON] 6 888,85 грн. При цьому, орендар зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, при цьому не раніше державної реєстрації відповідного права оренди, в цьому ж випадку реєстрація права оренди відбулось 07.12.2015 р., з моменту реєстрації іншого речового права нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Сень А.С. Але фактично орендар використовував земельну ділянку з моменту підписання договору оренди, а не через рік після цього. І враховуючи ці обставини фактично отримав додатково 1 рік до оренди земельної ділянки. Таким чином, вважає, що є наявні та доведені систематичні порушення умов договору оренди орендарем. З урахуванням вказаного, зазначила, що орендар істотно порушив умови спірного договору, а саме систематично не сплачував своєчасно орендну плату, несвоєчасно сплатив орендну плату за 2019 рік, за 2021 рік, не побажав переглядати розмір орендної плати на її звернення, також здійснив несвоєчасну реєстрацію право оренди на мою ділянку у порядку встановленому чинним законодавством, що фактично призвело до збільшення строку дії договору оренди на один рік по сміхотворній орендній платі. А тому, вона і змушена була звернутися до суду з зустрічним позовом про розірвання договору оренди землі. 15.06.2022 року до суду від представника ТОВ «АФ «Пузиківська» - Близнюка І.В. надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якому відповідач зазначив, що посилання [PERSON] на зміну розміру орендної плати внаслідок зміни курсу долара по відношенню до гривни, є неналежним, оскільки Договір не містить жодних прив`язок розміру орендної плати до курсу валют. Крім того, зазначив, що питання зміни розміру орендної плати повинно обговорюватися між орендодавцем та орендарем і за результатом цих переговорів між ними укладається додаткова угода про внесення змін в договір. Вказав, що [PERSON] намагається звинуватити ТОВ «Агрофірма «Пузиківська» у несвоєчасній реєстрації договору, що нібито призвело до збільшення строку дії договору оренди, однак відповідно до п.43 Договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його ержавної реєстрації. Для визначення початку перебігу та закінчення строку спірного договору оренди має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Щодо звинувачень [PERSON] про допущені порушення терміну сплати орендної плати вказав, що ТОВ «Агрофірма «Пузиківська» завжди відповідально ставиться до обов`язку сплати орендної плати, і якщо у Товариства з тих чи інших причин виникали затримки зі сплатою орендної плати, то ці затримки завжди були короткотривалими. 23.06.2022 року до суду від [PERSON] надійшла відповідь на відзив на зустрічний позов, де вона посилається на обставини, викладені у зустрічному позові. До судового засідання представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) [PERSON] направила заяву про розгляд справи без їх участі, первісний позов підтримала, просила його задовольнити, проти зустрічного позову заперечувала, прохала у його задоволенні відмовити. Під час судового розгляду справи у вступній промові представник позивача додатково вказувала, що договором оренди землі не встановлено строк для його реєстрації, жодна із сторін протягом року не вчинила дій, спрямованих на його реєстрацію. Крім того, зазначила, що [PERSON] подавши до суду зустрічну позовну заяву фактично визнала первісний позов та ту обставину, що спірний договір є чинним та не припиненим. Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) [PERSON] в судове засідання не з`явилася, належним чином повідомлена про час та місце судового розгляду справи. Представник відповідача [PERSON] - [PERSON] у судовому засідання підтримав зустрічний позов, прохав його задовольнити. Під час судового розгляду справи у вступній промові представник відповідача вказав, що по первісному позову при винесенні рішення покладаються на розсуд суду. Третя особа Павленко Б.М. надав заяву про розгляд справи у його відсутності, прохав прийняти рішення у відповідності до норм чинного законодавства. Заслухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, всебічно, повно, об`єктивно оцінивши надані докази та давши їм належну оцінку, суд встановив наступне. 25 листопада 2014 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Пузиківська» було укладено договір оренди землі б/н. Згідно договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,39 га, у тому числі рілля - 4,39 га., кадастровий номер 5320687500:00:001:0160, яка належала орендодавцю на підставі державного акту серія Р2№617354. Згідно п.8 Договору оренди землі, договір оренди укладено на 7 (сім) років (а.с.11-13, 41-48). Як вбачається з Акту приймання-передачі земельної ділянки від 25.11.2014 року, орендодавець [PERSON] передала орендарю ТОВ АФ «Пузиківська» земельну ділянку на виконання умов укладеного договору оренди земельної ділянки (а.с.49). Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу: 49204021 від 07.12.2015 року, право оренди за Договором оренди землі укладеним між [PERSON] та ТОВ АФ «Пузиківська» 25 листопада 2014 року зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.12.2015 року (а.с.17-18). 03 вересня 2019 року [PERSON] надіслала на адресу ТОВ АФ «Пузиківська» письмову заяву про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.11.2014 року, яку останнє отримало 03.09.2019 року (а.с.71). Рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Омельницької сільської ради Кременчуцького району Полтавської області Павленка Богдана Миколайовича від 10.12.2021 року, індексний номер рішення: 62188923 було припинено речове право (права оренди земельної ділянки) кадастровий номер 5320687500:00:001:0160 за договором оренди землі від 25.11.2014 року, укладеним між [PERSON] та ТОВ АФ «Пузиківська» (а.с.176). У справі, яка розглядається судом, виникли правовідносини пов`язані з орендою землі, які регулюються Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон), ЦК України, іншими законами України, постановами, виданими Кабінетом Міністрів України, у випадках, передбачених цим Законом, а також договором оренди землі. Згідно ч.1,3 ст.792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) ділянки регулюються спеціальним законом. Відповідно до ст.3 ЗУ «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Як вбачається з договору оренди землі його було укладено між сторонами 25 листопада 2014 року, отже до спірних правовідносин підлягає застосуванню законодавство яке було чинним на момент його укладання. Згідно ч. 5 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на дату укладення договору) право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до ст. 17 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на дату укладення договору) передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Згідно ст. 125 Земельного кодексу України (в редакції на дату укладення договору), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у ст.126 Земельного кодексу України (в редакції на дату укладення договору). Відповідно до положень статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час державної реєстрації оспорюваного договору оренди землі), права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоди встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Системний аналіз положень чинного законодавства дає підстави для висновку, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), від 13 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13), від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16), від 7 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), від яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19). Отже, виходячи зі змісту вказаних норм, право оренди за договором законодавець пов`язував саме з моментом державної реєстрації цього права. Також пунктом 43 Договору сторони погодили, що договір набирає чинності підписання сторонами та його державної реєстрації. Пунктом 20 Договору сторони погодили, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-ти денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. За таких обставин, суд дійшов висновку, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації. Приймаючи до уваги те, що право оренди за Договором оренди землі, укладеним між [PERSON] та ТОВ АФ «Пузиківська» зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.12.2015 року, тому початок перебігу строку дії договору розпочинається саме з цієї дати. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного суду від 01 квітня 2020 року, справа № 696/1883/15-ц. Факт того, що земельну ділянку було фактично орендарем передано орендарю до державної реєстрації договору, не впливає на висновки суду стосовно початку перебігу строку дії договору. У статті 252 Цивільного кодексу України сказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (ч.1 ст.253 ЦК). Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (ч.1 ст.254 ЦК). Враховуючи те, що у Договорі сторони погодити, що його укладено строком на 7 років, отже закінченням строку його дії буде 07 грудня 2022 року. Стаття 31 ЗУ «Про оренду землі» встановлює, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Пунктом 37 Договору сторони також погодили, що дія договору припиняється у разі закінчення строку на який його обуло укладено. Приймаючи до уваги те, що строк дії спірного договору не закінчився, отже були відсутні законні підстави для внесення до державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про припинення речового права за договором оренди землі від 25.11.2014 року, укладеним між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Пузиківська», суд дійшов висновку, що рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Омельницької сільської ради Кременчуцького району Полтавської області Павленко Богдана Миколайовича від 10.12.2021 року, індексний номер рішення: 62188923, підлягає скасуванню. Відповідно до абз. 3 ч.3 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Враховуючи те, що судом прийнято рішення про скасування рішення державного реєстратора на підставі якого було проведено державну реєстрацію права оренди, суд дійшов висновку, що за позивачем одночасно підлягає визнанню право оренди за спірним договором, тому позов є законним, обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню. Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що зустрічний позов не підлягає до задоволення. Разом з цим подавши зустрічну заяву з проханням розірвати договір оренди землі, відповідач [PERSON] фактично визнала позовні вимоги заявлені до неї та представник відповідача зазначив, що при винесенні рішення щодо первісного позову він покладається на розсуд суду. Відповідно до ст.141 ЦПК України, а також враховуючи те, що суд дійшов висновку про задоволення позову позивача, з відповідача на його користь підлягає стягненню сплачений ним судовий збір.

Outcome: approved