Jurisdiction: civil
Date: 2022-10-27 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між ним та сільськогосподарським кооперативом «Кузьминський» (надалі СК «Кузьминський») від 01 січня 2016 року. Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 01 січня 2016 року між ним та СК «Кузьминський» було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець (Позивач по справі) надав, а орендар (Відповідач по справі) прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 6822785500:03:003:0173, загальною площею 1,7990 га (далі - Договір). Згідно умов використання земельної ділянки, які зазначені у договорі, земельна ділянка передається в оренду для сільськогосподарських потреб, цільове призначення товарне виробництво. Строк дії договору 10 років. Після укладення договору оренди землі його було зареєстровано державним реєстратором приватним нотаріусом Паршенко М.В. за №16692031 від 28 вересня 2016 року. Стверджує, що відповідач з 2016 року не виконує умови договору в частині сплати орендної плати, чим порушив п. 9 Договору, в якому зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та у розмірі 3%, що становить 2398,38 грн у грошовій або натуральній формі за домовленістю, що є систематичною несплатою орендної плати в розумінні положень п. «д» ч.1 ст. 141 ЗК України. Зважаючи на вищезазначене, просить суд задовольнити позов та розірвати договір оренди землі від 01 січня 2016 року. Представник відповідача подав до суду відзив, у якому щодо задоволення позову заперечив, стверджував, що з 2016 по 2021 рік позивач не звертався до СК «Кузьминський» з вимогою про сплату оренди не звертався, більше того позивач неодноразово усно повідомлявся працівниками СК «Кузьминський» про можливість отримання ним орендної плати в грошовій або натуральній формі та надання ним довідки за реквізитами для перерахування орендної плати на його рахунки. рахунку позов до суду не подав. СК «Кузьминський» неодноразово 18 червня 2021 року та 22 грудня 2021 року направляло рекомендованими повідомленням лист-повідомлення на поштову адресу позивача із проханням отримати орендну плату, проте відповідач відмовився від отримання повідомлень орендаря. СК «Кузьминський» вжило всіх необхідних заходів щодо сплати орендної плати позивачу. Заборгованість по орендній платі не є наслідком винної поведінки орендаря з невиплати орендної плати, оскільки вона утворилась внаслідок свідомого ухилення орендодавцем від одержання орендної плати з метою припинення орендних правовідносин з відповідачем, вчиненого під тиском директора ТОВ «Агрокрай», а тому не може бути підставою для розірвання договору оренди землі. Позивач подав до суду відповід на відзив, у якому щодо доводів СК «Кузьминський» заперечив, у зв`язку з їх безпідставністю та недоведеністю, стверджував, що договором оренди землі від 01 січня 2016 року не було передбачено обов`язку орендодавця звертатись особисто чи ж надати розрахункову карту для перерахунку орендної плати. Також позивач наголосив, що матеріали справи не містять доказів того, що СК «Кузьминський» пропонувало а він відмовився приймати орендну плату за 2016 2021 роки. Наявність винної поведінки орендодавця у неотриманні орендної плати відповідачем - не доведена. В судовому засіданні вимоги позову підтримав, просив договір оренди розірвати. Представник відповідача проти позову заперечив. Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що [PERSON] на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 1,7990 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6822785500:03:003:0173, розташована на території Кузьминської сільської ради Красилівського району Хмельницької області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії ЯМ №891895 (а.с.6). 01 січня 2016 року між позивачем та СК «Кузьминський» укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для здійснення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 1,7990 га, кадастровий номер 6822785500:03:003:0173, яка знаходиться на території Кузьминської сільської ради за межами населеного пункту. Згідно пункту 8 Договору строк дії договору оренди землі становить 10 років. Пунктами 9-12 Договору встановлено порядок нарахування, розмір та строк виплати орендної плати, відповідно до яких орендна плата вноситься орендарем у формі та у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2398,38 грн. у грошовій або натуральній формі за домовленістю. Обчислення орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки - до 31 грудня кожного року. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Пунктом 44 Договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Згідно інформаційної довідки\~з Державного\~реєстру речових\~прав на\~нерухоме майно\~та Реєстру\~прав власності\~на нерухоме\~майно,\~Державного реєстру\~Іпотек,\~Єдиного реєстру\~заборон відчуження\~об`єктів\~нерухомого майна\~щодо суб`єкта №108981282 від 26 грудня 2017 року право оренди земельної ділянки площею 1,7990 га, кадастровий номер 6822785500:03:003:0173 за СК «Кузьминський» зареєстровано 28 вересня 2016 року за №16692092, підстава договір оренди землі від 01 січня 2016 року. Згідно з ч. 5 ст.12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом. Відповідно до акта прийому-передачі земельної ділянки від 01 січня 2016 року Орендодавець передав, а Орендар прийняв у користування та володіння земельну ділянку з кадастровим номером 6822785500:03:003:0173 площею 1,7990 га. Відповідно до\~статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до\~статті 526 Цивільного кодексу України\~(далі -\~ЦК України) зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із\~статтею 629 ЦК України\~договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до\~Податкового кодексу України). Приписами статті\~22\~Закону України\~«Про оренду\~землі» встановлено,\~що орендна\~плата справляється\~у грошовій\~формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених\~статтями 24\~і\~25\~цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~Земельним кодексом України\~та іншими законами України. Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено правовий висновок щодо підстав для розірвання договору оренди землі з урахуванням пункту «д» частини першої\~статті 141 ЗК України, а саме підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі\~статтею 526 ЦК України\~зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Отже, аналіз змісту статей\~24,\~25 Закону України «Про оренду землі»\~та пункту «д» частини першої\~статті 141 ЗК України\~дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підставу для розірвання договору оренди. При цьому факт несплати орендної плати стосується випадків як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Відповідно до\~статті 651 ЦК України\~зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) сформульовано такий правовий висновок: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність». Зазначений підхід до вирішення питання щодо можливості розірвання договору судом з підстави істотності допущеного орендарем порушення договору шляхом систематичної несплати орендної плати є сталим та підтверджується релевантною практикою суду касаційної інстанції. Зокрема, аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17 березня 2021 року у справі № 689/1101/18 (провадження № 61-10292св20), від 27 жовтня 2021 року у справі № 573/1833/20 (провадження № 61-7138св21), від 22 листопада 2021 року у справі № 341/609/20 (провадження № 61-10091св 21), від 24 листопада 2021 року у справі № 357/15284/18 (провадження № 61-13518св21), від 08 грудня 2021 року у справі № 357/452/21 (провадження № 61-7721св21). У постанові Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17) зроблено висновок, що у разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, необхідно застосовувати тлумачення contra proferentem. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Пунктами 9-12 Договору встановлено порядок нарахування, розмір та строк виплати орендної плати, відповідно до яких орендна плата вноситься орендарем у формі та у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2398,38 грн. у грошовій або натуральній формі за домовленістю. Обчислення орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки - до 31 грудня кожного року. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 13\~Договору). Враховуючи викладене, умовами договору не конкретизовано порядок сплати орендної плати (крім оформлення передачі продукції та надання послуг у рахунок орендної плати відповідно до актів), тому порядок та форма оплати за користування земельною ділянкою можливі у будь-який спосіб. Проте доказів такої оплати СК «Кузьминський» не надано. Згідно з ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідач у відзиві на позовну заяву наголошував, що СК «Кузьминський» вжило всіх необхідних заходів щодо сплати орендної плати позивачу, а заборгованість по орендній платі виникла внаслідок ухилення [PERSON] від одержання орендної плати. Разом з тим, матеріали справи не містять будь-яких належних, достатніх та допустимих доказів на підтвердження факту того, що відповідач звертався до відповідача з пропозицією про сплату орендної плати за 2016, 2017, 2018, 2019 та 2020 роки, а відповідач відмовився від її отримання. Доказів сплати орендарем орендної плати в натуральній формі, в порядку визначеному пунктом 12 Договору, матеріали справи також не містять. Крім того, СК «Кузьминський» не надало доказів про вчинення дій спрямованих на виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі шляхом внесення їх кредитору за місцем його проживання, а також дій щодо виконання зобов`язання шляхом внесення боргу в депозит нотаріуса (статті\~532,\~537 ЦК України). Листи-повідомлення від 18 червня 2021 року та 22 грудня 2021 року, направлені відповідачем на адресу позивача, зважаючи на відсутність доказів направлення подібних листів-повідомлень у 2016, 2017, 2018, 2019 та 2020 році, та відсутність доказів вчинення будь-яких інших дій спрямованих на виконання відповідачем умов договору оренди землі від 01 січня 2016 року в частині сплати позивачу орендної плати за 2016-2020 роки , на думку суду не свідчать про вжиття СК «Кузьминський» всіх необхідних заходів щодо сплати орендної плати позивачу. Щодо долучених представником відповідача копій актів про відмову [PERSON] від отримання орендної плати, як доказів умисної поведінки позивача, спрямованої на штучне створення умов для невиконання договору в частині оплати орендної плати, суд критично оцінює подані копії актів, оскільки вони подані з пропущенням строків подачі доказів, про що наголосив представник позивача, підстав для поновлення строків подання доказів суд не вбачає, оскільки справа в провадженні суду з січня 2022 року, тому представник відповідача мав змогу подати ці докази , що в черговий раз викликає сумнів у їх існуванні на дати їх складення. Частиною першою\~статті 614\~ЦК України\~передбачено,\~що особа,\~яка порушила\~зобов`язання,\~несе відповідальність\~за наявності\~її вини\~(умислу\~або необережності),\~якщо інше\~не встановлено\~договором або\~законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відповідно до частини другої статті 614 ЦК України відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Відповідно до пункту 42\~договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2016 року сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини. Отже, СК «Кузьминський» як сторона, яка порушила своє зобов`язання щодо внесення орендної плати, зобов`язаний довести відсутність своєї вини, проте не довів належними і допустимими доказами відсутність своєї вини у порушенні спірного зобов`язання, зокрема невиконання умов договору оренди земельної ділянки\~від 01 січня 2016 року щодо\~сплати орендної плати протягом 2016- 2020 років. Зважаючи на вказане та за відсутності доказів протилежного, суд доходить висновку, що відповідач систематично (більше двох разів) допускав порушення умов договору щодо сплати орендної плати, а саме - мала місце несплата передбаченої договором орендної плати в 2016, 2017, 2018, 2019 та 2020 році. Таким чином, зважаючи на те, що СК «Кузьминський» належно не виконувало своїх зобов`язань щодо оплати орендної плати, систематично не сплачуючи її, за договором оренди землі від 01 січня 2016 року, що є істотним порушенням договору та в силу ч.1\~ст.32 Закону України «Про оренду землі»,\~ст.141 ЗК України,\~ст.\~651\~ЦК України є підставою для його розірвання, суд вважає, що позовні вимоги [PERSON] про розірвання договору оренди землі є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позов задоволено повністю, а тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у сумі 992 грн. 40 коп. На підставі\~викладеного та\~

Outcome: approved