Jurisdiction: civil
Date: 2022-10-19 00:00:00

22 лютого 2022 року представник позивача, адвокат Коваленко-Зелена Оксана Миколаївна, діючи в інтересах [PERSON] , звернулася до суду з позовом, в якому просить розірвати договір оренди б/н від 02.09.2015 року земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (кадастровий номер 742786000:02:000:0155), право оренди відносно якої зареєстровано за Приватним підприємством «Куликівські аграрні інвестиції» у відповідності до рішення реєстратора реєстраційної служби Куликівського районного управління юстиції Чернігівської області Кияшко О.І. від 29 лютого 2016 року, індексний номер: 28496615. Позов мотивує тим, що [PERSON] є власником земельної ділянки розміром 4,1528 га, кадастровий номер 742786000:02:000:0155, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована: Чернігівська область, Куликівський район, Орлівська с/р. 02 вересня 2015 року між [PERSON] та Приватним підприємством «Куликівські аграрні інвестиції», яке на даний час припинило свою діяльність, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Калина» було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на сім років. Відповідно до акту приймання-передачі від 02 вересня 2015 року відповідачу було передано вказану земельну ділянку. Вказаний договір було зареєстровано в реєстрі речових прав та їх обтяжень лише 29 лютого 2016 року. Відповідно до п.4.1 вказаного договору розмір орендної плати становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і на дату укладення договору складав 3720 грн. 63 коп. Пункт 2.1 договору визначає, що на момент підписання договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 74 412 грн. 67 коп. Пунктами 4.2. та 4.7 Договору передбачено, що сторонами може бути погоджено внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати, вказаної в п.4.1 Договору, шляхом укладання додаткової угоди до Договору. Розмір орендної плати може переглядатися за взаємною згодою сторін, але не частіше, ніж 1 раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджується документально; в інших випадках передбачених законом. Стверджує, що Відповідач постійно порушує умови Договору. Оскільки в 2020 році збільшилася нормативна грошова оцінка земельної ділянки, переданої позивачем в оренду відповідачу, позивач звернувся із заявою від 28 травня 2020 року, в якій посилаючись на положення Договору та норми законодавства, просив переглянути умови Договору та заключити додаткову угоду, проект якої надсилався разом із заявою. Аналогічні листи позивачем було надіслано до відповідача протягом 2021 та 2022 років. Жодної відповіді на вказані звернення позивач не отримав. Враховуючи порушення умов договору, відмову відповідача від здійснення умов договору, а саме перегляду розміру орендної плати, позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням від 18 січня 2022 року, в якому просив не проводити жодних робіт на належній позивачу на праві власності земельній ділянці та переглянути розмір орендної плати, враховуючи збільшення вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки, шляхом укладення Додаткової угоди. 28 січня 2022 року позивачем було направлено відповідачу повідомлення про те, що позивач просить відповідача добровільно розірвати договір оренди, шляхом підписання додаткової угоди про розірвання договору. Відповідач в черговий раз проігнорував заяви позивача, тому позивач вимушений звернутися до суду з вказаним позовом. Головуючий суддя своєю ухвалою від 13 червня 2022 року, після усунення позивачем недоліків позовної заяви, прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, підготовче засідання призначене на 06 липня 2022 року, судовий розгляд справи по суті призначений на 10 серпня 2022 року, в судовому засіданні один раз оголошувалась перерва та тричі судове засідання відкладалось. До суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідача заперечує проти позову та просить суд відмовити в задоволенні позову виходячи з наступного. Між позивачем та ПП «Куликівські аграрні інвестиції» дійсно 02 вересня 2015 року було укладено договір оренди землі відносно земельної ділянки з кадастровим номером 742786000:02:000:0155. ПП «Куликівські аграрні інвестиції» реорганізувалося шляхом приєднання до ТОВ «Калина», отже ТОВ «Калина» є повним правонаступником всіх прав та обов`язків ПП «Куликівські аграрні інвестиції». Пунктами 2.1 та 4.1 Договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 74 412,67 грн. Орендна плата становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і на дату укладення цього Договору складає 3 720 грн 63 коп на рік. Відповідно до наданого позивачем витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 08 січня 2020 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 77 623, 41 грн. Отже, 5 % від вищевказаної нормативної оцінки земельної ділянки становить 3 881 грн 17 коп. Відповідно до Довідки про нарахування та виплату орендної плати ТОВ «Калина» сплатило позивачу орендну плату за 2019-2021 роки в розмірі 4 464 грн. 76 коп. за кожен рік з урахуванням ПДФО і ВЗ. Тобто дана виплачена орендна плата є навіть більшою, ніж орендна плата передбачена договором. Договором передбачено, що відповідно до Податкового кодексу України орендар є податковим агентом орендодавця щодо його доходу (орендної плати) від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Таким чином, орендар, як податковий агент орендодавця зобов`язаний із суми нарахованої орендної плати утримати та сплатити за орендодавця ПДФО і ВЗ, тому сума, яка була фактично перерахована позивачу становить 3 594 грн. 13 коп. Отже в діях відповідача відсутнє порушення умов Договору в частині виплати орендної плати. Стосовно перегляду орендної плати представник відповідача у відзиві зазначає, що відповідно до п.4.7 Договору розмір орендної плати може переглядатися за взаємною згодою 1 раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджується документально; в інших випадках передбачених законом. Отже, відповідно до положень вищевказаного пункту Договору, двома обов`язковими одночасними умовами перегляду орендної плати є наявність взаємної згоди сторін та наявність однієї з передбачених даним пунктом підстав. Однак наразі не існує жодної передбаченої Договором підстави для перегляду орендної плати, адже умови господарювання відповідача не змінювалися, стан орендованої земельної ділянки не погіршувався, а законодавство не містить підстав перегляду орендної плати для земель приватної власності, тому за відсутності таких підстав у орендаря відсутня і згода на зміну орендної плати, адже вимоги позивача суперечать умовам укладеного договору. Розмір орендної плати є істотною умовою Договору і він може бути змінений лише за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди. Відповідач, починаючи з дати укладення Договору, регулярно сплачував оренду плату навіть в більшому, ніж передбачено Договором розмірі. Крім того, звертає увагу на відсутність у позивача порушених прав, що є також окремою підставою для відмови в позові Також відповідач категорично не погоджується з вимогами про стягнення судових витрат в розмірі 15 000 грн. Зазначає, що представником позивача не надано жодних доказів, які б підтверджували такі витрати. В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали та зазначили, що відповідач регулярно здійснює істотні порушення умов Договору, не відповідає на листи позивача. Позивач особисто звертався до працівників відповідача з наміром заключити додаткову угоду, якою буде збільшено розмір орендної плати, однак йому в усній формі було відмовлено. Зазначив, що орендну плату за 2019-2021 роки він отримав, однак за 2021 роки він отримав орендну плату 31 січня 2022 року, хоча повинен був її отримати до 31 грудня 2021 року. Ні позивач ні його представник не змогли конкретно зазначити який саме пункт Договору було порушено відповідачем. Представник відповідача в судовому засіданні позовних вимог не визнала та зазначила, що відповідачем не було здійснено істотних порушень умов договору, які є підставою для його розірвання. Підтвердила, що за 2021 рік орендна плата була виплачена у кінці січня 2022 року, однак одноразова місячна затримка не є систематичним істотним порушенням умов Договору. Повідомила, що відповідач завжди здійснював орендну плату навіть у більшому розмірі, ніж передбачено договором. Зазначила, що їй не відомо чи отримував відповідач письмові листи позивача, оскільки підприємство наразі перебуває на стадії ліквідації та нині працівників на підприємстві майже не залишилась. Договір оренди земельної ділянки автоматичному продовженню не підлягає, однак враховуючи норми законодавства, які були прийняті під час воєнного стану, всі договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення підлягають пролонгуванню ще на один рік у разі закінчення їхнього строку, тобто у даному випадку Договір буде діяти до 02 вересня 2023 року. Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 5,29 га, що знаходиться на території Орлівської сільської ради Куликівського району Чернігівської області та складається з земельної ділянки рілля, розміром 4,15 га, кадастровий номер 7422786000:02:000:0155 та земельної ділянки сіножаті, розміром 1,14 га, кадастровий номер 7422786000:03:000:2650, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку Серії ЯА № 754094 від 16 лютого 2006 року (а.с.17). 02 вересня 2015 року між [PERSON] (орендодавець) та приватним підприємством «Куликівські Аграрні Інвестиції» (орендар) було укладено договір оренди землі (а.с.19-23). Згідно з п.1.1 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в адміністративних межах Орлівської сільської ради Куликівського району Чернігівської області. Згідно з п.2.1. Договору, в оренду передається земельна ділянка категорії рілля, кадастровий номер 7422786000:02:000:0155, площею 4,15 га, нормативна грошова оцінка 74412,67 грн. Згідно з пунктами 3.1 .3.2 Договору, Договір укладено на сім років. Строк дії Договору може бути змінений в порядку, передбаченим чинним законодавством та цим Договором. Згідно з пунктами 4.1.-4.5 Договору, розмір орендної плати становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і на дату укладення цього Договору складає 3 720 грн 63 коп. за рік. Сторонами може бути погоджено внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати, вказаної в п.4.1 цього Договору, шляхом укладення додаткової угоди (додаткового договору) до Договору. Сторона, яка вважає, що настали обставини, які є підставою для перегляду розміру орендної плати зобов`язана в письмовій формі звернутися до іншої сторони з обов`язковим наданням підтвердження настання обставин, що є підставою для перегляду розміру орендної плати, а також надати проект додаткової угоди про внесення змін в даний договір. Орендна плата справляється орендарем щорічно у грошовій формі. За згодою Сторін розрахунки щодо орендної плати за земельну ділянку можуть здійснюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів в безготівковій формі. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься щорічно до 31 грудня, за який виплачується орендна плата. Нарахування та виплата орендної плати здійснюється пропорційно періоду перебування земельної ділянки в користуванні Орендаря. Згідно з пунктом 4.7. Договору, розмір орендної плати може переглядатися за взаємною згодою сторін, але не частіше, ніж 1 раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально; в інших випадках, передбачених законом. Згідно з пунктом 4.9 Договору, відповідно до положень Податкового кодексу України Орендар є податковим агентом Орендодавця щодо його доходу (орендної плати) від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Згідно з пунктом 10.4.2 Договору, дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Часткове та/або не систематичне невиконання Орендарем обов`язку по виплаті орендної плати не може бути підставою для розірвання Договору. Згідно з пунктом 10.4.4. Договору, розірвання Договору в односторонньому порядку не допускається. Згідно з пунктом 14.1 Договору, цей Договір вважається укладеним з моменту підписання сторонами або їх уповноваженими представниками. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Згідно Акту приймання-передачі земельної ділянки від 02 вересня 2015 року, Орендодавець [PERSON] передав, а орендар Приватне підприємство «Куликівські Аграрні Інвестиції» в особі директора Дзюби В. М. прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розміром 4,15 га, розташовану в адміністративних межах Орлівської сільської ради Куликівського району Чернігівської області, кадастровий номер земельної ділянки 7422786000:02:000:0155 (а.с.24). Згідно з Інформаційними довідками з реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та Витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, Приватне підприємство «КуликівськіАграрні Іневестиції» є орендарем земельної ділянки розміром 4,15 га з кадастровим номером 7422786000:02:000:0155, державна реєстрація права оренди земельної ділянки проведена 25 лютого 2016 року (а.с.33-38). Згідно з Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 16 січня 2020 року Приватне підприємство «Куликівські Аграрні Інвестиції» припинило свою діяльність 20 грудня 2018 року, його правонаступником є Товариство з обмеженою відповідальністю «Калина» (а.с.25-32). Згідно з Витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.01.2020 року та від 28.01.2022 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 4,15 га з кадастровим номером 7422786000:02:000:0155 складає 77 623 гривні 41 копійка (а.с.39-40). Згідно з довідкою № 3 від 04.07.2022 року про нарахування та виплату орендної плати за 2019-2021 роки, по орендодавцю [PERSON] , земельна ділянка 7422786000:02:000:0155 на території Орлівської с/р Куликівського району, яка видана головою комісії з припинення ТОВ «Калина» Гордійко А. П., [PERSON] : -за 2019 рік нараховано 4\~464,76 грн., ПДФО 803,66 грн., ВЗ 66,97 грн., сплачено 3\~594,13 грн., дата виплати 24.12.2019, спосіб виплати ч/з Укрпошту; -за 2020 рік нараховано 4\~464,76 грн., ПДФО 803,66 грн., ВЗ 66,97 грн., сплачено 3\~594,13 грн., дата виплати 18.12.2020, спосіб виплати ч/з Укрпошту; -за 2021 рік нараховано 4\~464,76 грн., ПДФО 803,66 грн., ВЗ 66,97 грн., сплачено 3\~594,13 грн., дата виплати 28.01.2022, спосіб виплати ч/з Укрпошту (а.с.93). Виплата [PERSON] орендної плати за 2019-2021 роки у розмірах зазначених в довідці № 3 від 04.07.2022 року, підтверджується реєстрами для перерахунку коштів згрупованих поштових переказів земельних ділянок, а також не заперечується позивачем (а.с.94-99). Протягом 2020-2022 років позивачем надсилалися відповідачу листи-повідомлення з вимогами внести зміни до Договору оренди земельної ділянки в частині збільшення розміру орендної плати шляхом підписання додаткової угоди та з вимогою розірвати договір оренди земельної ділянки (а.с.41-49). Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно ч.1,\~ч.2\~до ст.\~15\~Закону України\~«Про оренду\~землі» істотними\~умовами договору\~оренди землі\~є: об`єкт\~оренди (кадастровий\~номер,\~місце розташування\~та розмір\~земельної ділянки); дата\~укладення та\~строк дії\~договору оренди; орендна\~плата із\~зазначенням її\~розміру,\~індексації,\~способу та\~умов розрахунків,\~строків,\~порядку її\~внесення і\~перегляду та\~відповідальності за\~її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Згідно з ч.1, ч.3, ч.4 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування. Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення. Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Указом Президента України від 12 серпня 2022 року продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 23 серпня 2022 року строком на 90 діб. Відповідно до п. 27 розділу X Перехідних положень Земельного кодексу під час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема, приватної власності. Таким чином строк дії Договору оренди землі від 02 вересня 2015 року, який укладений між [PERSON] та приватним підприємством «Куликівські Аграрні Інвестиції» строком на 7 років, щодо земельної ділянки категорії рілля, кадастровий номер 7422786000:02:000:0155, площею 4,15 га, мав закінчитися 02 вересня 2022 року, однак в зв`язку з дією в Україні воєнного стану, вказаний договір поновлено на один рік, тобто він буде діяти до 02 вересня 2023 року. Щодо тверджень сторони позивача про невчасну виплату орендної плати у розмірі меншому, ніж нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка змінилася у 2020 році та інші істотні порушення умов договору суд зазначає наступне. Згідно з пунктом 4.1. Договору, розмір орендної плати становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і на дату укладення цього Договору складає 3\~720 грн. 63 коп. за рік. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно Витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки становить 77623,41 грн. П`ять відсотків від цієї суми становить 3\~881,17 грн., в той час як відповідачем нараховувалась орендна плата у розмірі 4\~464,76 грн., що більше ніж 5 % від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки. Суд також зазначає, що відповідно до п.п.170.1.1 п.170.1 ст. 170 Податкового кодексу України, податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. Також згідно пункту 4.9 Договору, відповідно до положень Податкового кодексу України Орендар є податковим агентом Орендодавця щодо його доходу (орендної плати) від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення. З наведених положень слідує те, що відповідач, як податковий агент позивача зобов`язаний із суми нарахованої орендної плати утримати та сплатити за орендодавця ПДФО та ВЗ. Згідно з ч.1, ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до пункту д частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Позивачем вказано, що йому на протязі періоду дії договору оренди земельної ділянки було один раз із запізненням виплачено орендну плату, а саме за 2021 рік він отримав кошти 31 січня 2022 року, що не заперечується відповідачем. Суд вважає, що одноразова, на один місяць пізніше встановленого строку затримка виплати орендної плати не може свідчити про систематичну несплату орендної плати, тому сама по собі не може бути підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки. Крім того, відповідно до п.4.10.2. Договору часткове та/або не систематичне невиконання Орендарем обов`язку по виплаті орендної плати не може бути підставою для розірвання Договору. Доводи позивача про те, що ним неодноразово направлялися листи з вимогою збільшити розмір орендної плати, які не були задоволені, також не можуть бути підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки. Згідно з ч.1 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб переглядається за згодою сторін. Також згідно з пунктом 4.7. Договору, розмір орендної плати може переглядатися за взаємною згодою сторін, але не частіше, ніж 1 раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально; в інших випадках, передбачених законом. З вказаного можна дійти висновку, що розмір орендної плати може переглядатися в разі згоди обох сторін, тому у відповідача немає обов`язку задовольняти вимоги позивача про збільшення розміру орендної плати у разі, якщо він на це не згоден. Суд,

Outcome: dismissed