Jurisdiction: civil
Date: 2022-10-10 00:00:00

20 травня 2022 року [PERSON] звернувся до суду з позовом, в якому просив стягнути з відповідача на його користь заборгованість по орендній платі за користування земельною ділянкою за 2021 рік у розмірі 13107,66 грн. та пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в розмірі 554,45 грн. Мотивує вимоги тим, що він є власником земельної ділянки загальною площею 2,943 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Липоводолинської селищної ради Роменського району Сумської області (колишньої Московської сільської ради Липоводолинського району). 1 вересня 2006 року між ним та ТОВ «СК-АГРО» було укладено договір оренди землі у відповідності з умовами якого ним передано орендареві у строкове платне користування цю земельну ділянку строком на 5 років. Даний договір був зареєстрований у Липоводолинському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 4 грудня 2007 року. 29 липня 2015 року між ним і відповідачем була укладена додаткова угода № 2 про зміну і доповнення договору оренди землі від 1 вересня 2006 року, згідно з якою були внесені зміни щодо строку дії договору та розміру орендної плати. За увесь період дії договору оренди відповідачем щороку один раз на рік (інколи орендна плата розбивалась на декілька платежів) сплачувалась орендна плата, при цьому кожного року орендна плата збільшувалась орендарем відповідно до пункту 13 договору та відповідно до того, як збільшувався відсоток по орендній платі по району іншими орендарями. Він особисто не заперечував про добровільне збільшення орендарем плати за користування земельним паєм. Строк дії договору закінчується 4 грудня 2022 року. Новий договір з відповідачем не укладався, ним було відмовлено відповідачу у поновленні договору на новий строк. Відповідач не виконав зобов`язання за договором і до цього часу не виплатив йому орендну плату за користування земельною ділянкою за 2021 рік, розмір якої становить 13107,66 грн. У поданому відзиві відповідачем позовні вимоги не визнаються, та вказано, що загальний розмір орендної плати за договором оренди, що підлягав виплаті орендарем за період дії договору з моменту укладення додаткової угоди від 29 липня 2015 року до закінчення строку дії договору (грудень 2022 року) становить 50974,24 грн., (6371,78 грн. Х 8 років користування з 2015 по 2022 рік включно), а розмір фактично сплаченої відповідачем орендної плати за договором оренди становить 58802 грн. 41 коп., що на 7828 грн. 17 коп. більше. Укладений між сторонами договір та чинне законодавство не містять заборон щодо дострокового виконання орендарем своїх зобов`язань щодо виплати орендної плати за договором. Відповідач не порушив умови договору оренди та не допускав прострочення сплати орендної плати за відповідний період, оскільки кошти були сплачені наперед, у визначеному сторонами розмірі та до обумовленої сторонами дати, а факт належного виконання відповідачем обов`язку щодо внесення орендної плати за договором підтверджується належними та допустимими доказами. В додаткових поясненнях представник відповідача зазначила, що 29 липня 2015 року між відповідачем та позивачем укладено додаткову угоду, якою зокрема збільшено орендну плату до 6 371,78 грн. З того часу позивач з вимогою про зміну умов договору в частині зміни орендної плати не звертався. Вимога позивача про стягнення орендної плати за 2021рік у розмірі 13107,66 грн. не відповідає ні умовам договору оренди ні помилково нарахованій сумі доходу (яка складала 12 749,89 грн.) та є більшою за розмір орендної плати, передбачений умовами договору. Внесена орендна плата за попередні роки в більшому розмірі є фактичною переплатою за договором і враховуючи розмір такої плати відповідно до пункту 9 додаткової угоди, загальна заборгованість відповідача перед позивачем на сьогоднішній день відсутня. У відповіді на відзив позивач висловив незгоду з доводами відповідача щодо виплати орендної плати у повному розмірі наперед та відсутність заборгованості з орендної плати, оскільки свої зобов`язання ТОВ «СК- АГРО» по договору оренди від 1 вересня 2006 року та додаткової угоди від 29 липня 2015 року не виконав, а саме відповідно до пункту 11 договору відповідач повинен був до 30 грудня 2021 року сплатити орендну плату за 2021 рік. Вважає, що дані доводи є необґрунтованими, оскільки відповідачем не додано до відзиву доказів щодо сплати орендної плати наперед за майбутні періоди. Підтвердженням виплати орендної плати наперед повинна бути його письмова заява. Окрім того, якщо була виплата орендної плати наперед, то сума виплати повинна б була відповідати тому розміру, який зазначений у додатковій угоді. Відповідачем не надано пояснень чому сума орендної плати кожного року була різна та чому нараховувалась саме така сума, як не надано до суду і копії первинних документів сплати орендної плати чи чітких розрахунків нарахованої та виплаченої орендної плати. Договором не передбачена письмова згода орендодавця на перегляд орендної плати. Проти перегляду орендарем орендної плати позивач не заперечував. Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати зазначається в договорі. Однак пунктом 13 договору передбачено, що орендна плата повинна переглядатись один раз на два роки в тому числі у зв`язку зі зміною розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі і внаслідок інфляції. Періодичний перегляд розміру плати за користування майном передбачений і пунктом 3 статті 762 ЦК України, договором не передбачена письмова згода орендодавця на перегляд орендної плати. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] позов підтримала, просила задовольнити. Представник відповідача Вагоровська А.Е. просила відмовити у задоволенні позову. Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення, судом встановлені такі фактичні обставини. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії СМ № 126758 є власником земельної ділянки загальною площею 2,943 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Московської сільської ради Липоводолинського району Сумської області (а.с. 6). 1 вересня 2006 року між [PERSON] та ТОВ «СК-АГРО» був укладений договір оренди землі, згідно з яким [PERSON] передав, а ТОВ «СК-АГРО» прийняв у строкове платне користування належну позивачу земельну ділянку. Договір зареєстровано в Липоводолинському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстру земель 4 грудня 2007 року вчинено запис за № 04.07.631.05842 (а.с. 7-8). 29 липня 2015 року між сторонами договору укладено додаткову угоду №2 до договору оренди землі від 1 вересня 2006 року. Право оренди на підставі додаткової угоди зареєстровано державним реєстратором Комунального підприємства «Шосткинське міськрайонне бюро технічної інвентаризації» Отмаховою Н.Ф. 17 грудня 2016 року, номер запису 18200853 (а.с. 9-10). Відповідно до основних положень укладеного між сторонами договору оренди землі з урахуванням додаткової угоди №2 від 29 липня 2015 року : Пункт 5: Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 91025,41 грн.; Пункт 8: Договір укладено на 15 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою; Пункт 9: Орендна плата складає 6371,78 грн., що становить 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування земельною ділянкою. У розмір орендної плати не входить податок за землю. Орендар самостійно сплачує податок за землю. Орендна плата може сплачуватися орендодавцю готівкою через касу орендаря, згідно розрахункової відомості за виключенням податку з доходів фізичних осіб. Орендна плата також може справлятися у натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах, за згодою сторін по діючим в орендаря цінам на продукцію, роботи та послуги; Пункт 10: Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції за письмовою згодою сторін; Пункт 11: Орендна плата вноситься у такі строки - до 30 числа останнього у звітному році місяця; Пункт 12: Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами; Пункт 13: Розмір орендної плати переглядається один раз на два роки у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом. Пункт 14: У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,03% несплаченої суми за кожен день прострочення, але не більше подвійної облікової ставки НБУ. Пункт 31: Обов`язки орендаря, зокрема: - орендну плату видавати в повному обсязі в установлені договором терміни. Пункт 36: Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Відповідно до довідки № 306 від 24 серпня 2022 року про нарахування та сплату орендної плати [PERSON] по договору оренди земельної ділянки №40119, видаткових накладних, видаткових касових ордерів, платіжних доручень ТОВ «СК-АГРО» здійснено наступні нарахування та виплати (в тому числі в натуральній формі) на користь [PERSON] : за 2015 рік: нараховано 6371,77 грн., виплачено 5320,43 грн., утримано податків 1051,34 грн.; за 2016 рік: нараховано 8738,44 грн., виплачено 7034,44 грн., утримано податків 1704 грн.; за 2017 рік: нараховано 10923,05 грн., виплачено 8793,05 грн., утримано податків 2130 грн.; за 2018 рік: нараховано 10923,05 грн., виплачено 8793,05 грн., утримано податків 2130 грн.; за 2019 рік: нараховано 10923,05 грн., виплачено 8793,05 грн., утримано податків 2130 грн.; за 2020 рік: нараховано 10923,05 грн., виплачено 8793,05 грн., утримано податків 2130 грн.; за 2021 рік: нараховано 0,00 грн., виплачено 0,00 грн., утримано податків 0,00 грн. Зазначені платіжні документи не містять в графі «призначення платежу» зазначення про орендну плату за 2021 рік (а.с. 113-126). При вирішенні справи суд застосовує такі норми права. Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2 статті 11 ЦК України). Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України). Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (частина 1 статті 611 ЦК). Відповідно до частин 1, 3 статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. Відповідно до частини 2 статті 551 ЦК України якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства. Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким Законом є Закон України «Про оренду землі», відповідно до статті 1 якого оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно із частиною першою статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина 1 статті 14 Закону). Відповідно до частин 1, 2 статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У відповідності до частин 1, 2, 3 статті 21 Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Згідно з вимогами частин 1, 2 статті 22 Закону орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Частиною 1 статті 23 Закону передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Висновки суду по суті спору. Спір між сторонами у справі виник з приводу виплати орендної плати за 2021 рік за користування земельною ділянкою на підставі діючого між ними договору оренди землі від 1 вересня 2006 року з урахуванням додаткової угоди №2 від 29 липня 2015 року. Аналіз пунктів 9, 11 договору оренди землі дає підстави вважати, що відповідач має сплачувати на користь позивача орендну плату в сумі 6371,78 грн. за один рік користування земельною ділянкою до 30 грудня щорічно, а орендну плату за 2021 рік - до 30 грудня 2021 року. Відповідно до позиції відповідача, орендна плата за 2021 рік була сплачена наперед протягом 2015 - 2020 років, оскільки ці виплати були проведені у більшому, ніж 6371,78 грн. розмірі. В той же час суд зазначає, що у договорі оренди землі відсутні положення щодо можливості виплати орендної плати наперед (авансом чи в рахунок платежів за майбутні періоди користування земельною ділянкою). З урахуванням того, що відповідно до статей 15, 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення є істотними (обов`язковими для включення) умовами договору, а також розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, беручи до уваги відсутність у договорі оренди землі від 1 вересня 2006 року положень про можливість виплати орендної плати наперед та відсутності у платіжно-розрахункових документах відповідача за 2015 - 2020 роки зазначення про сплату на користь позивача орендної плати за 2021 рік, у суду відсутні підстави вважати, що суми виплаченої відповідачем орендної плати за період 2015 - 2020 років понад передбачену в договорі суму 6371,78 грн. є орендною платою за 2021 рік. Викладений висновок суду узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20. У зв`язку з цим, суд вважає необґрунтованими доводи відповідача з цього приводу. Посилання відповідача у відзиві на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду суд вважає такими, що не заслуговують на увагу, оскільки ці висновки були зроблені при вирішенні спорів, які не були подібними до даного. Також не заслуговує на увагу посилання відповідача на положення статті 531 ЦК України як на підставу можливості здійснення виплати орендної плати наперед, оскільки самого законодавчого врегулювання такої можливості без закріплення в договорі між сторонами недостатньо для висновку про обґрунтованість такої позиції. Таким чином, з відповідача на корись позивача слід стягнути несплачену суму орендної плати за 2021 рік за користування земельною ділянкою у розмірі 6371,78 грн. В той же час у суду відсутні підстави для стягнення 13107,66 грн. - суми, яку просив стягнути позивач як орендну плату за 2021 рік, оскільки суду не надано доказів перегляду орендної плати та її збільшення відповідно до пункту 13 договору оренди землі від 1 вересня 2006 року, адже положеннями пункту 36 передбачена обов`язкова письмова форма зміни умов договору, а доводи позивача про те, що він вважав здійснення відповідачем перегляду умов договору в односторонньому порядку і виплату орендної плати в більшому розмірі, ніж передбачено договором, суд вважає необґрунтованими. Також відсутні підстави для перегляду розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, оскільки не надано доказів досягнення згоди сторін з приводу цього, як це передбачено умовами пункту 9 договору оренди землі від 1 вересня 2006 року. У зв`язку з невиплатою орендної плати за 2021 рік на підставі пункту 14 договору оренди землі від 1 вересня 2006 року на користь позивача з відповідача підлягає стягненню пеня в сумі 269,53 грн., розрахунок якої є наступним: 6371,78 грн. (сума заборгованості по орендній платі за 2021 рік) х 0,03% (ставка пені) х 141 день прострочки (з 31 грудня 2021 року по 20 травня 2022 року включно). Виходячи з вищевикладеного, позов підлягає до часткового задоволення. Розподіл судових витрат по справі. Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судові витрати підлягають стягненню пропорційно до задоволеної частини вимог. Позов задоволено на 49%, значить витрати по сплаті судового збору становлять 486,28 грн. (992,4 грн. - 100%, 486,28 грн. - 49%) та повинні бути стягнуті з відповідача на користь позивача. Докази та розрахунок понесених витрат на професійну правничу допомогу у справі сторони до суду не надавали.

Outcome: partial